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« Le développement du

Community Land Trust à

Bruxelles »

28 mars 2012

Mes principaux défis en

matière de logement

Quatre défis :

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- démographique (accroître et diversifier l'offre de logements)- social (une offre de logements accessible à tous les Bruxellois)- environnemental (améliorer la qualité des logements)- de gouvernance (efficience et innovation).

construire

Rénover

Encadrer Innover

Informer

Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

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Le CLT en réponse aux

objectifs de la DPR

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« Parmi les nouvelles formes d’habitat, les logements communautaires et

intergénérationnels seront développés en collaboration avec le monde associatif.

Les formules de coopératives, de mutualisation de l'acquisition ainsi que decopropriété seront encouragées ».

« Les dispositifs anti-spéculatifs seront développés pour éviter tout détournement

de l'aide publique pour acquérir un logement et interdire tout profit anormal lors de

la revente du bien immobilier acquis dans ces conditions ».

Action en faveur du CLT

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Lancement d'un marché public pour une mission relative à la créationd'une Alliance Foncière Régionale

Échéances :

Novembre 2010 – fin prévue fin mai 2012.

Composition du Consortium :

Periferia, Maison de Quartier Bonnevie, CREDAL, Development ofPlanning Unit, Gut-T et Lydian Lawyers

En partenariat avec : le CIRE, Samenlevingsopbouw Brussel,Renovassistance, Coopconsult et Convivence.


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Marché public en deux tranches:

1. Tranche ferme : Une étude visant à définir la transférabilité du modèle CLT américain au contexte de la Région bruxelloise

2. Tranche conditionnelle: Mise en œuvre d'une structure ad hoc pour initier des opérations immobilières


Comment le CLT est arrivé à

Bruxelles ?

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Les groupes d'épargne solidaire (2003)

Le projet « l'Espoir » à Molenbeek (2009)

Mission relative à la création d'un CLT en Région bruxelloise (nov. 2010-mars 2012)

Création de la Plateforme CLT – Bruxelles (2011)


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Principes et perspectives

d'avenir

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• 1.Le sol est la propriété du trust

• 2. Scinder la propriété du sol de la propriété du bâti

• 3. Garder l’accessibilité du bâti pour des familles à faibles revenus

• 4. Verrouillage perpétuel des subsides

• 5. Une gouvernance innovante

• 6. Les rôles du Community Land Trust

• 7. Mixité : penser la ville autrement “Durable et Diversifiée”

• 8. En Région de Bruxelles Capitale en 2012


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1.Le CLT est propriétaire du sol

C:

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Aux USA

Le CLT acquière et gère un patrimoine foncier au profit de la communauté.

Obtention via des subsides publics ainsi que par une loi sur la production de 15% de logements sociaux dans toutes opérations immobilières privées.

Chez nous:Obtention de terrains (bâtis ou non)

via des aides et outils publics (ex. Contrats de quartier)

via des donations partielles ou entières privées

via des partenariats avec des promoteurs privés


2. Scinder la propriété du sol

et du bâti

C:

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Le CLT est propriétaire du sol. Habitants : propriétaires des logements.

Les habitants bénéficient de tous les droits liés à la propriété (capacité

de revente, transformation, emprunt, héritage…) dans un cadre

conditionnalisé

Chez nous

Utilisation des outils légaux existants tels que l’emphytéose, la

superficie, la servitude, etc. But : atteindre un droit de propriété

le plus entier possible pour les familles


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Propriété du bâti à l’individu, la coopérative ou à l’usager du sol (selon les modèles)

• Un loyer de long terme sur le sol (ex. 25 $ mensuel à Burlington – USA)

Propriété de la terre à la communauté (CLT)


3. Accessibilité financière

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Aux USA

•Rendre les logements accessibles :

Le CLT apporte la valeur du sol comme subside à l’achat

•Maintenir les logements accessibles :

Lors de chaque revente :

– La famille revend au prix de l’investissement de base + travaux

+ une part de la plus-value prise par le bien (25%)

– Le CLT rachète le bien et le revend ensuite à une autre famille entrant dans les critères d’accessibilité.

(porte d’entrée = 80% du revenu médian de l’état considéré)

– Le CLT conserve un droit de préemption


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Chez nous

•(Re-) Rendre les logements accessibles :Le CLT apporte la valeur du sol comme subside à l’achat avec éventuellement un subside complémentaire pour les plus faibles revenus

•Maintenir les logements accessibles :Lors de chaque revente :

– La famille revend au prix de l’investissement de base + travaux + une part de la plus-value prise par le bien (25%) directement à une autre famille qui entre dans les critères du CLT

(porte d’entrée = revenu maximum pour le logement social).

– Le CLT conserve un droit de préemption

Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

4. Verrouillage des subsides

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Principaux types de subsides utilisés :

Pour le CLT

Pour les familles

subsides pour l’accès au sol

subsides à la rénovation

subsides d’accès à la propriété


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Exemple sur base d'un logement au prix du marché en 2000 : 150.000 €:

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Prix du marché en 2010 : 210.000 €

L'essentiel de la plus-value reste dans le patrimoine du CLT:

Subside du sol

30.000 €

Subside du sol

30.000 €

Prix d’achat pour la 1ère famille120.000 €

Valeur de la plus-value prise en 10 ans

60.000 €

Subside du sol

30.000 €

75% de la plus-value

45.000 €

Prix d’achat pour la 2ème famille135.000 € (120.000 € + 25% de la Plus-value)

Prix d’achat pour la 1ère famille120.000 €


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Comparatif de l’accès à la propriété pour des familles à faibles revenus sur base

d’un montant global d’aides publiques de 2.172.207$ sur le marché classique

(CLT Champlain - USA)


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Comparatif du soutien public nécessaire pour permettre à 357 familles à faibles

revenus de devenir propriétaires sur le marché classique et dans le CLT Champlain


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Conseil d'administration composé d'acteurs pour une gestion du sol en tant que bien inaliénable:

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6. Les rôles du CLT

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Engagement par rapport à la communauté à un bon usage des sols

Engagement par rapport aux habitants : Information et formation, attention aux problèmes financiers, conseil à la rénovation et à l’entretien, conseil à la copropriété

Responsabilité:

Accompagnement :


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7. Mixité : penser la ville

durablement

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Mixité de logements

Proposer des logements de taille variées avec une attention aux logements pour familles nombreuses

Mixité des publics

Familles avec enfants, jeunes couples, personnes âgées, etc.

Achat individuel ou groupé

Mixité du territoire

Permettre à des personnes à bas revenus d’avoir ou de garder accès à un sol valorisé


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Mixité fonctionnelle du bâti

• Logements

• Espaces collectifs

• Lieux de production sociale...

épicerie

Crèche, espace intergénérationnelEspace culturel


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Les CLT, ce n’est pas que du logement

mais aussi des espaces pour les quartiers

- des commerces locaux,

- des salles polyvalentes,

- des laveries communautaires,

- des espaces pour des entreprises d’économie sociale,

- des espaces publics,

- des ateliers de production,

- des salles de concerts et de fêtes …


8. Un concept qui a 35 ans

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Les CLT existent déjà aux USA et en Grande-Bretagne

Un exemple: la ville de Burlington

430 logements individuels et en copropriété,

1500 appartements loués,

115 en logements coopératifs,

6000 m2 d’espaces de commerces, bureaux, lieux d’activités

capital de 200.000 dollars en 1984 (donné par la mairie) transformé en 40 millions de

valeurs de biens en 2007


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Maisons unifamiliales


Bâtiments multi-appartements


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Homes et résidences services


Habitat groupé – coopératives

d'habitat


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Services communautaires


Création d'emploi et

formation

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Pépinière commerciale (Boston)

Restaurant, laverie et formation (Burlington)

Laverie coopérative (Cleveland)


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En Région de Bruxelles-

Capitale en 2012


Les principes d'un CLT et

perspectives d'avenir

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1.Les ressources de la dynamique du CLT

2. Séparation du sol et du bâti

3. La structure du Community Land Trust

La gestion du Community Land Trust

Les relations de propriété et d’usage du sol

Financement de la structure

4. Conclusion


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1. Les ressources

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L'asbl « plateforme CLT-Bruxelles » :

- Vingtaine d’associations à l'origine de la réflexion sur les Community Land Trust en

Belgique (débats, ateliers ouverts à la société civile et particulièrement aux publics

visés par les CLT).

- Ont établi une charte définissant les principes de base souhaités dans le cadre de

création de CLT à Bruxelles.

- Demain, elle pourrait bien devenir le premier Community Land Trust bruxellois. Elle

a récemment introduit une demande de subvention dans ce sens.


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Le Fonds du Logement : A côté d'autres promoteurs immobiliers sociaux (Livingstones,

Habitat & Humanisme, Rénovassistance), le Fonds est un acteur incontournable pour le

développement du CLT en Région Bruxelloise tant sur la dimension de « promotion

immobilière » (capacité de maîtrise d'œuvre, construction sur base d’un taux de tva de

6%) que pour son rôle d'institution de prêts hypothécaires à destination des familles à

faibles revenus.


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Les ressources de la dynamique du CLT:

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1. Les contrats de quartier en tant qu’outils d’acquisition de terrains et d'immeubles

très bon marché (gratuit ou à 25 % de la valeur) ainsi que pour leur dynamique de

lien avec les quartiers et leurs habitants (Commission de Développement Local

Intégré).

2. Les groupes d’épargne collectifs solidaires

Il s'agit de groupes d'une quinzaine de ménages encadrés par une association

assurant animation et formation à l'accès à la propriété, qui épargne collectivement

dans l'optique de préparer l'achat d'un logement.

Aujourd'hui six associations développent de tels groupes et sensibilise les ménages

impliqués aux développements du CLT.

3. Un réseau axé sur le développement d’activités économiques: Atrium, les

couveuses et pépinières d’entreprises, etc

4. Le réseau habitat : Encadrement possibles des propriétaires pour l'achat et les

rénovations.

... Version provisoire mise à jour au 28 mars 2012.

2. Séparation sol/bâti

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Emphytéose sur le sol incluant une clause novatoire avec vente du bâti

Emphytéose sur le sol accompagnée d'une servitude d'appui avec vente du bâti


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Deux mécanisme retenus:

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- Vente du bâti avec un droit d’emphytéose sur le terrain, incluant uneclause novatoire donnant suffisamment de garanties pour renouveler ledroit d’emphytéose. Par cette même clause, il permet à l’emphytéote deredémarrer le droit d’emphytéose pour une période de 99 ans lors de larevente vers une autre famille (cas de Louvain-La-Neuve).

- Vente du bâti avec une emphytéose sur le terrain couplée à uneservitude d'appui sur le sol (i.e. pour réaliser la division horizontale).Ce cas est déjà utilisé en Belgique pour donner une stabilité au droit depropriété à long terme (renonciation au droit d’accession), notammentdans le cas d’infrastructures de grandes tailles (hôpitaux, centresadministratifs, centres commerciaux, etc.)


3. Structure du CLT

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Coopérative

externe

Apport en

capital pour les

opérations

immobilières

ASBL

Structure opérationnelle

Fondation

d'utilité

publique

Hébergement du patrimoine foncier et bâti loué

Community Land Trust


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Organes de gestion:


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Relation de propriété et d'usage entre l'asbl et la fondation:

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Contrôle

Convention de mise en gestion du patrimoine


Financement de l'ASBL:


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Financement de la FUP:


3. Projets en gestation


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ConclusionsPour les familles:

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- Rendre des logements de qualité accessibles

- Permettre un début de capitalisation

- Une étape intermédiaire vers le marché classique

- Une implication dans le quartier et dans son évolution

- Des opportunités grâce aux activités socio-économiques faisant partie du CLT


Pour les pouvoirs publics:

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Création de logements durables

Économiquement :

subside maintenu en perpétuité

création de logements accessibles bon marché

Socialement:

les familles à bas revenus ont accès à un logement

les familles s’impliquent dans leur quartier

Du point de vue de l’environnement:

la terre est un bien commun géré par la collectivité

Reconstitution de « morceaux de ville »

(logements, lieux de production, espaces publics / collectifs)


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Merci pour votre attention

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