[ F R A N C E ] · 2021. 1. 19. · Après le plus fort recul de PIB que la France a connu depuis...

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E M E A R E A L E S T A T E

MARKETOUTLOOK[ F R A N C E ]

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E M E A R E A L E S T A T E M A R K E T O U T L O O K 2 0 2 1 | [ F R A N C E ]

04ECONOMIEA l’heure où la stratégie de vaccination se précise, mais où le risque d’une 3ème

vague ne peut être exclue, l’incertitude domine quant à la forme du scénarioéconomique en 2021 : vigoureuse reprise, ou succession de faux départs, voirenouvelle récession ?

SOM M AIR E

11BUREAUX ÎLE-DE-FRANCE2020 aura été une année de rupture pour le marché des bureaux. 2021 seracelle de la transition, caractérisée par l’hybridation des modes de travail et lebesoin de maîtrise des coûts immobiliers.

18INDUSTRIEL ET LOGISTIQUERésilient et à fort potentiel sur le long terme, même s’il n’a pas subi à ce jourle contrecoup que d’autres classes d’actifs ont connu, le secteur logistiquereste tributaire du contexte économique, des indices de confiance des ménageset du climat des affaires.

07INVESTISSEMENTDans le contexte de la pandémie, le couple risque / rendement de l’immobiliersécurisé se détache positivement des autres classes d’actifs, préservant voirerenforçant son statut de valeur refuge. Pour 2021, les volumes pourraient subirune sortie lente de la crise sanitaire et économique.

15BUREAUX RÉGIONSLa pandémie a également touché durement le marché des bureaux en régions,quoique moins qu’en Ile-de-France et de manière hétérogène d’une metropoleà l’autre.

22COMMERCESLe commerce est confronté depuis plusieurs années à des évolutionsstructurelles, que la crise de la Covid-19 n’a fait qu’amplifier. Cette crise doitêtre une opportunité pour repenser les relations entre commerçants etbailleurs.

25RÉSIDENTIELSur un marché de l’investissement où de nombreuses classes d’actifs sontquestionnées et fragilisées, le résidentiel ressort parmi les premières cibles descandidats à l’acquisition. C’est avant tout la faiblesse de l’offre qui freine lacroissance des volumes sur cette classe d’actifs.

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2021, un vaccin à tous les maux ?

Doit-on encore se risquer à un exercice d’outlook, alors même que 2020 a largement pris à

revers l’ensemble des pronostics ? Risquons nous, tout de même, à dire que la première partie

de 2021 devrait voir se dérouler de vastes campagnes de vaccination, nous permettant, enfin,

de commencer à expérimenter ce monde post-Covid, tant de fois imaginé en 2020.

Le monde d’après : Old Normal ou New Normal ?

Le vaccin et la baisse du risque sanitaire devraient permettre à l’économie de rebondir, sur la

deuxième partie de 2021, avec la levée de restrictions pesant encore sur de nombreux

secteurs. Mais, au-delà d’effets à court terme, que nous restera-t-il du monde d’avant, le «

Old Normal », et à quoi ressemblera notre monde d’après, le fameux « New Normal » ?

« Maîtres et possesseurs de la nature » ?

Cette pandémie est venue rappeler que, nous ne maîtrisons ni ne possédons la nature, n’en

déplaise à Descartes. Dès lors, cette crise sanitaire a accentué encore la prise de conscience

de l’urgence climatique et la nécessité d’une croissance sûre et sobre. Gageons que, dans ce

domaine, l’immobilier, pour lequel beaucoup reste à faire, embrasse ce « New Normal ».

Des lieux, facilitateurs de liens

La crise sanitaire aura consacré le triomphe du digital qui a permis de maintenir une activité

économique, malgré des périodes de confinement. Le lieu physique est dès lors largement

concurrencé par la technologie dans sa capacité à nous mettre en relation. Dans le « New

Normal », le lieu, et donc l’immobilier, se repensera en tant que facilitateur de liens, de

rencontres, ou encore de créativité par le collectif et de transmission.

Ça coûte combien le « quoi qu’il en coûte » ?

La suite du « quoi qu’il en coûte » s’inscrit également dans le débat du « Old Normal » contre

le « New Normal ». Le « Old Normal » voudrait le retour graduel à une orthodoxie budgétaire,

et donc une extinction des mécanismes de soutien entraînant des difficultés fortes pour les

entreprises, dites « zombies ». Ou alors, le « New Normal » serait celui d’une « Théorie

Monétaire Moderne » qui soutiendrait que les déficits publics n’ont pas d’importance car la

création monétaire permettrait de les financer…

Bienvenue en 2021, cette Nouvelle Année, que nous espérons plus « Normale »!

IN TR ODU CT ION

RESTARTA QUAND LEMONDE D’APRÈS ?

Pierre-Edouard Boudot

Directeur des Etudes

CBRE Research

Photo

RECOVER

ECONOMIE

EMEA REAL ESTATE

MARKET OUTLOOK 2021 | [FRANCE]

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2020 : IMPACT LIMITÉ SUR L’EMPLOI ET LES FAILLITES

A l’heure où la stratégie de vaccination se précise, mais où le risque d’une3ème vague ne peut être exclue, l’incertitude domine quant à la forme duscénario économique en 2021 : vigoureuse reprise, ou succession de fauxdéparts, voire nouvelle récession ?

Il est à retenir de 2020 que, face à une crise sans équivalent, la réaction despouvoirs publics, sur le plan économique, a été rapide et d’une ampleur à lamesure de la crise, avec notamment des dispositifs d’activité partielleconséquents et jusqu’à 300 Md€ de prêts garantis par l’Etat (PGE), sanscompter les différentes mesures de relance et de soutien sectoriel. Si cesactions n’ont pu empêcher une chute inédite du PIB en 2020, à -9 %, ellesauront permis de fortement limité l’impact sur l’emploi et les défaillancesd’entreprises. En effet, au 3T 2020, le taux de chômage en Francemétropolitaine, tel que mesuré par l’INSEE, s’établit à 8,8 %, soit trèslégèrement au-dessus du niveau qui prévalait au 4T 2019, avant le début de lacrise sanitaire.

De même, l’activité partielle, les PGE ou encore les dispositifs temporaires misen place par l’Etat autour des cessations de paiement (ainsi que la fermeturedes tribunaux de Commerce pendant le confinement) ont eu pour conséquenceune baisse importante, de 39 %, du nombre de défaillances d’entreprises,selon l’INSEE, sur la période de janvier à octobre 2020.

Ces mesures budgétaires sans précédent ont eu pour conséquence lecreusement du déficit public (9 % du PIB en 2020) et une hausse de la dettepublique, à 116 % du PIB, permise par les plans de rachat de dettes et lacréation monétaire massive de la Banque Centrale Européenne.

2021 : QUELS IMPACTS DE L’EXTINCTION DES MESURES DE SOUTIEN ?

Après le plus fort recul de PIB que la France a connu depuis qu’elle s’est dotéed’une comptabilité nationale (1946), 2021 devrait enregistrer, quasimécaniquement, un rebond fort, grâce à un effet de base favorable et à lalevée progressive, au cours de l’année des mesures de restriction et du risquesanitaire. La Banque de France, dans son scénario central, table sur uneprogression du PIB de 5 % en 2021, puis 5 % à nouveau en 2022, le niveau

Source : Banque de France

VISUEL 1: CROISSANCE DU PIB (en %)

ECON OM IE : L E CAL M E AVAN T L A TEM P ÊTE ?

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2019 2020 2021 2022 2023

Scénario central Scénario sévère Scénario favorable

Source : Banque de France

VISUEL 2: ÉVOLUTION DU TAUX DE CHÔMAGE (en %, moyenne annuelle)

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Scénario central Scénario sévère Scénario favorable

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Zone euro Allemagne France

de PIB de 2019 n’étant retrouvé qu’au cours de 2022. Pour autant, lesmesures exceptionnelles de soutien à l’économie s’éteindront elles aussi au furet à mesure, et le risque est important qu’à cet horizon, le nombre dedéfaillances d’entreprises, pour celles qui auront été le plus durement touchéespar la crise, les entreprises dites « zombies », repartent significativement à lahausse, entraînant également une nouvelle dégradation de l’emploi. Pour2021, la Banque de France table sur un taux de chômage de 10,7 % enmoyenne annuelle, soit une hausse de 2 points pour l’ensemble de l’année. LaBanque de France notait récemment, dans son évaluation annuelle des risquesdu système financier français que si un scénario d’une reprise lente venait à seconfirmer, cela pourrait venir augmenter de manière importante les taux dedéfaut des entreprises.

QUELLE SOUTENABILITÉ DE LA DETTE PUBLIQUE ?

Les mesures d’urgence et le ralentissement économique abrupt sont venusdégrader de manière forte les finances publiques. Avec le retour progressif dela croissance et la fin de certaines mesures exceptionnelles, le déficit publicdevrait graduellement se résorber, à 4 % du PIB en 2023, alors que la dettepublique devrait elle rester à un niveau élevé d’environ 120 % du PIB en 2023,en l’absence de nouvelle mesure de consolidation budgétaire. Ce niveau dedette publique est soutenable dans un contexte de taux bas, voire négatif,résultant lui d’un apport massif de liquidités de la BCE, cette dernière ayantannoncée mi-décembre l’augmentation de son programme de rachats de dette(pandemic emergency purchase programme, PEPP) de 500 Md€, à 1 850 Md€,et en portant l’horizon de cette intervention à mars 2022. Les taux devraientdonc rester bas voire négatifs, au moins jusqu’à cet horizon… A moyen terme,le sujet de la dette publique et notamment des divergences de trajectoire parmiles principaux pays de la zone Euro devra être traité.

UN CONTEXTE INTERNATIONAL ÉVOLUTIF

Après une année 2020 où la scène internationale aura été dominée quasiexclusivement par la gestion de la crise sanitaire à travers le monde, les enjeuxinternationaux en 2021 devraient être plus varié, avec notamment la concrétisationdu Brexit et l’installation de l’Administration Biden aux Etats-Unis.

VISUEL 3 : DETTE PUBLIQUE (en % du PIB)

ECON OM IE : L E CAL M E AVAN T L A TEM P ÊTE ?

Sources : Eurostat, Banque de France, Bundesbank

REBALANCE

INVEST ISSEMENT

EMEA REAL ESTATE


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UN STATUT DE VALEUR REFUGE PRÉSERVÉ DANS LA CRISE ?

Si la crise a été foudroyante, la réponse des autorités l’a été tout autant, tant sur leplan budgétaire que monétaire. Les différentes actions, massives, des banquescentrales et notamment de la BCE, ont eu pour conséquence de faire encore baisserles taux sans risque et ce pour une durée plus longue encore. Dans ce contexte, lecouple risque / rendement de l’immobilier sécurisé se détache positivement desautres classes d’actifs, préservant voire renforçant son statut de valeur refuge.

UN REPRICING TRÈS DIFFÉRENCIÉ EN FONCTION DES STRATEGIES

L’accès au financement bancaire est resté ouvert tout au long de l’année 2020 maisde manière plus sélective, rebattant les cartes de certaines stratégies d’investissementqui faisaient la part belle à l’effet de levier et pénalisant également les actifs auvolume unitaire élevé.Dans ce contexte, la réévaluation du risque à l’aune de la crise, et des questionsqu’elle pose à moyen terme, est de mise pour tous les actifs requérant un travail decréation de valeur, aboutissant pour certains à un repricing.Le marché du core devrait rester fluide avec des corrections de prix limitées,inférieures à c.5 %. Sur des opérations à valeur ajoutée situées dans des secteurstertiaires établis et solides, la baisse moyenne devrait rester sous la barre des 10 %.En revanche, pour les localisations secondaires, les ajustements devraient être plusconséquents, oscillant entre 15 % et 35 %. Pour autant, la crise n'a pas signé l'arrêtdes stratégies de création de valeur. C’est notamment le cas des investisseurs enfonds propres, qui confirment leur appétit pour les stratégies de création de valeur.

U N COU P L E R I SQU E / R EN DEM EN T ATTR ACT I F

“ La crise n’a pas signé l’arrêt des stratégies de création de valeur, bien au contraire. ”

L’INDUSTRIEL & LOGISTIQUE A DÉFINITIVEMENT CHANGÉ DE STATUT

L’engouement pour cette classe d’actifs, déjà très fort avant la pandémie, s’estlargement confirmé au cours de la crise, avec l’accent mis sur l’importancestratégique des supply chains et l’accélération de la montée en puissance du e-commerce.En 2021, les capitaux devraient continuer d’affluer, tant d’investisseursdomestiques qu’internationaux, spécialistes de la classe d’actifs ou plusgénéralistes. Cette forte concurrence à l’acquisition attendue encore en 2021va maintenir les taux de rendement sous pression et définitivement sous labarre de 4 %.Les stratégies de diversification au sein de la classe d’actifs I&L devraientégalement continuer à se deployer en 2021, vers des actifs plus spécifiques telsque les locaux d’activité, les produits de logistique urbaine ou encore les datacenters.

FLIGHT-TO-QUALITY EN BUREAUX

Face à une vraie incertitude autour de l’impact des nouveaux modes de travail sur laconsommation de bureaux et de l’ampleur et de la durée de la crise économique, lesinvestisseurs ne se détournent pas des bureaux, qui restent largement la 1ère classed’actif en volumes investis.Mais ils se montrent plus sélectifs : la qualité des locataires, la durée restante du bailou encore l’état locatif dans toutes ses dimensions sont devenus des critèresparticulièrement importants pour les investisseurs.Malgré des niveaux de prix élevés, ces derniers resteront toujours friands des actifscore. Plus exigeants, ils recherchent des actifs loués et situés dans les secteurs lesplus établis ou en devenir mais très lisibles. Leur appétence se confirme notammentpour les zones en mutation urbaine, au potentiel tertiaire boosté par des projetsd'urbanisation ou dans des zones où l’offre à venir reste très contenue pour éviterune trop forte dégradation potentielle des valeurs locatives.

L’évolution du marché locatif sera un déterminant clé de la fluidité du marché del’investissement en bureaux en 2021.

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LA CRISE DE TROP POUR LE RETAIL ?

Sur le segment du retail, la crise a accentué la défiance d’un certain nombred’investisseurs envers une classe d’actifs dont le modèle économique sous-jacentapparaît fondamentalement remis en question. Les investisseurs aborderont cesegment avec prudence et sélectivité à court terme et resteront réticents à prendredes positions dans un contexte de fermeture d’un grand nombre d’actifs (horscommerces de 1ère nécessité) durant les périodes de confinement et de la faiblessepersistante du tourisme international. Le commerce alimentaire et de proximitédevrait tirer son épingle du jeu.A moyen terme, la vacance de certains actifs, couplée à la baisse des valeurspourrait créer des opportunités de repositionnement pour ces actifs, notamment surdes usages alternatifs, tels que de la logistique.

LE RÉSIDENTIEL, VALEUR REFUGE POUR INVESTISSEURS BOUSCULÉS

Le marché du résidentiel s’appuie sur des fondamentaux solides, pérennes, moinsexposés aux fluctuations du cycle économique. Tous ces critères aiguisent davantageencore l’appétit des investisseurs, dans l’environnement actuel et d’autant plus queles taux de rendement prime des bureaux ont convergé avec ceux du résidentiel. Ilest cependant essentiel de souligner qu’en France, cet appétit se heurte au manqued’offre, notamment neuve, la remise à niveau du parc immobilier devient dès lors unenjeu majeur pour que le marché puisse retrouver une certaine maturité etprofondeur.

L’IMMOBILIER GÉRÉ, SOURCE DE CRÉATION DE VALEUR

Les changements démographiques, technologiques et sociaux à long terme se sontaccélérer à travers cette crise, renforçant s’il en était besoin, le cas d’investissementde l’immobilier géré et plus largement des actifs alternatifs. Vieillissement de lapopulation, explosion de la data, ou encore la réduction de la taille des ménagessont autant de leviers puissants pour le coliving, les data centers ou encore lesrésidences senior ou EHPAD.Ces différentes typologies d’actifs ont, en outre, toutes en commun de créer de lavaleur par une gestion active et servicielle de l’immeuble.

DES VOLU M ES 2020 EN COR E É L EVÉS

Source : CBRE Research, Immostat

VISUEL 4 : VOLUMES D’INVESTISSSEMENT (en Md€)

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Hôtellerie Résidentiel bloc Industriel / logistique

Commerces BureauxMd€

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La politique très accomodante des banques centrales maintient le taux sans risqueextrêmement bas, négatif à 10 ans même pour un certain nombre de pays, ce qui apour conséquence de maintenir les taux de rendement pour les actifs immobilierssécurisés à des niveaux toujours très bas. Cette situation devrait perdurer en 2021. Enrevanche, pour les actifs “à risque” ou encore “secondaires” un repricing plus marquéest constaté et s’amplifiera en 2021.

RÉSIDENTIEL PRIME2,20 %

CENTRES COMMERCIAUX PRIME4,25 %

LOGISTIQUE “CLASSE A”3,75 %

BOUTIQUES PRIME3,10 %

QUELLES PERSPECTIVES ?

Le confinement et les contraintes sanitaires (difficultés pour voyager, etc.)ont freiné l’activité en 2020, qui s’inscrit donc en retrait par rapport à2019, qui avait été une année record.

Au vu des levées de fonds toujours conséquentes et d’une based’investisseurs domestiques solides, les perspectives restent bonnes.L’abondance des liquidités à placer couplée à une prime de risqueattractive constituent ainsi les moteurs essentiels du marché del’investissement, et ce, malgré le resserrement des conditions definancement.

Cependant, plus la sortie de crise sanitaire d’abord, et économique ensuite,tarderont à se mettre en place, plus les volumes d’investissement en souffiront.Nous anticipons un rebond de l’activité essentiellement sur le 2ème semestre.

DES TAU X BAS P OU R LON GTEM PS

BUREAUX QCA2,75 %

TAUX PRIME

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RETURN

BUREAUX IDF

EMEA REAL ESTATE


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UNE ACTIVITÉ TERTIAIRE FRANCILIENNE EN SUSPENS

Le climat d’incertitude, la crise économique et sanitaire auxquels s’ajoutent lesréflexions sur les nouveaux modes de travail avec l’intensification dutélétravail… Ce contexte, dans son ensemble, a fortement ralenti lesmouvements des entreprises, notamment ceux des grands utilisateurs. Lapriorité étant centrée sur des problématiques plus opérationnelles, lesutilisateurs éprouvent des difficultés à se projeter sur leurs projets immobilierset les délais de négociations s’allongent. Malgré la signature de deux méga-deals négociés avant crise, l’année 2020 se clôture ainsi avec seulement 1,3million de m² placés, un point historiquement bas et en baisse de 45 %comparé à l’année dernière.

STABILISATION DE L’ACTIVITÉ EN 2021

Les perspectives d’activité restent encore très incertaines pour 2021. La reprisede l’activité sur le marché des bureaux dépendra de la vitesse de vaccination etdu rebond de l’économie française. Or, la résurgence de la crise sanitaire ence début d’année 2021 éloigne les espoirs d’un redressement net et franche

du marché tertiaire francilien. Sur l’année 2021, le volume decommercialisations devrait ainsi se maintenir au niveau de 2020. Si despremiers signes d’amélioration pourraient se faire sentir à partir du 2nd

semestre 2021, le retour à la normale n’est néanmoins pas anticipé avant2022. Les petites et moyennes surfaces feront preuve d’une meilleure résilienceque les grands projets. Les utilisateurs seront motivés par la flexibilitécontractuelle et la recherche d’économies, ce qui renforcera l’importance d’unmarché « gris » alimenté par les renégociations de baux et les offres decoworking. Cette recherche d’optimisation des coûts ne passera pasnécessairement par une attention particulière portée au niveau du loyer au m²mais plutôt sur une maîtrise des charges d’exploitation globales.

UNE VACANCE DISPARATE EN FONCTION DES SECTEURS

La vacance continuera de progresser en 2021, à minima jusqu’au 1er semestre2021, pour atteindre un niveau moyen en Ile-de-France entre 7% et 8%. Cettehausse de l’offre immédiatement disponible ne sera pas uniforme surl’ensemble du territoire. Dans Paris intra-muros, qui a été sous-offreur cesdernières années, l’augmentation de la vacance permettra de fluidifier lemarché.

Source : CBRE Research, Banque de France

VISUEL 5 : ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE

R EBON D L ÉG ER EN 2021

-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%

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%m²ForecastPIB scénario médian Banque de France Demande placée annuelle bureaux IDF

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Dans ce contexte, le bail 3/6/9 se trouve de plus en plus concurrencé pard’autres alternatives répondant à la fois au besoin d’optimiser les coûts immobilierstout en conservant et améliorant l’attractivité des espaces de travail :

▪ les offres de coworking (bureaux pré-aménagés, plug and play, corpo-working, offres all inclusive) : plus de 25 000 postes immédiats et 17 000postes à venir (données CBRE à fin novembre 2020)

▪ les sous-locations : en moyenne près de 2 % du volume de transactions

En revanche, les territoires marqués par une proportion importante delancements “en blanc” seront les plus affectés avec une nette progression de lavacance à prévoir au sein de ces territoires.

Sur les 1,6 million de m² de projets neufs/ restructurés livrés en 2021, plus dela moitié ont été pré-commercialisés. Concernant l’offre à venir en 2022 –2023, les investisseurs et les promoteurs continueront probablement àrestreindre le volume de projets ainsi que les permis de construire déposés enraison du contexte économique incertain. Les lancements d’opérations “enblanc” devraient être plus réduits que par le passé, notamment via uneprudence accrue des prêteurs.

DES PRESSIONS BAISSIÈRES SUR LES LOYERS

Dans ce contexte de moindre capacité d’absorption de l’offre de bureaux enIle-de-France, des pressions baissières sur les loyers faciaux se feront ressentirau cours de l’année 2021 entre 5% et 10%. Les zones tertiaires où le niveaud’accompagnement des bailleurs est déjà relativement élevé ( > 30 % du loyerfacial) seront les premières touchées par cette réévaluation à la baisse desvaleurs de signatures. Sans amélioration notoire de l’activité tertiaire, lesbaisses de loyers pourraient toucher d’autres secteurs tertiaires. Si certainsloyers prime devraient se maintenir en raison de la rareté de l’offre de qualité,les loyers moyens se contracteraient.

UNE DEMANDE CROISSANTE DE FLEXIBILITÉ CONTRACTUELLE

Le manque de flexibilité du bail traditionnel 3/6/9 pèse sur des utilisateurs en quêted’optimisation des coûts et faisant face à des besoins de trésorerie. Si lespropriétaires font preuve d’une certaine souplesse (via des renégociations debaux et des franchises de loyers), ces efforts sont souvent concédés au prix d’unallongement de la durée d’engagement, privant les utilisateurs de la possibilitéde restituer de la surface au cours du contrat. Autre point soulevé, le manquede visibilité des charges d’exploitation - un contrat de bail traditionnelimpliquant de nombreux coûts induits (garantie, avance de trésorerie, chargesd’exploitation…).

Source : CBRE Research

VISUEL 6 : OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE (Tous états confondus)

DES LOY ER S EN BA I SSE EN 2021 ?

0 m²

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200 000 m²

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400 000 m²

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700 000 m²

800 000 m²

ParisCentreOuest

Paris NordEst

Paris Sud La Défense CroissantOuest

1èreCouronne

2èmeCouronne

2021 2022

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collaborateurs, complémentaire au télétravail. Il constituera également unealternative intéressante pour les entreprises à la recherche deflexibilisation/d’externalisation de l’ organisation immobilière.

TÉLÉTRAVAIL ET DÉ-DENSIFICATION

La crise économique et sanitaire aura été un véritable accélérateur de tendances surle marché des bureaux. Après plusieurs périodes successives de « home-office », lesutilisateurs ont désormais des attentes fortes en matière de confort, de propreté, dedensité des espaces et d’adaptation à l’hybridation des modes de travail. Deuxtendances structurelles distinctes (l’intensification du télétravail et la dé-densificationdes espaces de travail) auront un impact à long terme différencié sur les dynamiqueset l’équilibre du marché tertiaire. S’il est encore tôt pour évaluer l’impact à moyen etlong terme sur le marché des bureaux (demande placée, offre, loyers), des premierssignaux émergent. Face au recours plus intensif au télétravail, certaines entreprisesont actionné plusieurs leviers : réaménagements et redimensionnements des espacesde travail, renégociation de bail... Certains grands comptes ont commencé à réduireleur empreinte immobilière entre 10 % à 25 %, selon leur mode d’organisation desespaces de travail antérieur, l’intensité et l’organisation pratique du télétravailretenue. Les conséquences sur le niveau de vacance et de loyers restent néanmoinsincertaines car elles dépendront également des décisions et des arbitrages réalisésen matière de dé-densification des espaces.

LE BUREAU DE DEMAIN

A moyen – long terme, les entreprises devront développer des solutions immobilièresplus sûres, flexibles, résilientes et servicielles.La digitalisation croissante de l’économie renforcera les différentes formes decentralités et paradoxalement le besoin de se retrouver pour échanger et collaborer.Le bureau de demain se déclinera sous des formats plus réduits dans une logique deréseau et de satellisation des espaces de travail afin de répondre aux besoins dessalariés et des entreprises (réseau, flexibilité/réactivité, facilitation/lisibilité,performance/services). Le siège social localisé dans des localisations centralesconstituera un point de ralliement et répondra via des aménagements adéquats à lapluralité des besoins des salariés (zone d’échanges et de collaboration, « bulles » deconcentration, etc). Cette nouvelle stratégie consolidera la place des offresimmobilières « à la demande » dans le paysage tertiaire. L’offre « coworking » auraun vrai rôle à jouer car il offrira un large accès à un réseau d’espaces relais pour les

N OU VEAU X M ODES DE TR AVA I L

RETURN

BUREAUX RÉGIONS

EMEA REAL ESTATE


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BAISSE DE LA DEMANDE PLACÉE APRÈS 7 ANNÉES DE CROISSANCE

La dynamique du marché tertiaire en régions s’est heurtée à l'épidémie de laCovid-19. Secoués par la crise sanitaire et économique, certains utilisateursont ralenti voire décalé leur projet immobilier, afin de privilégier desproblématiques plus opérationnelles et d’initier une réflexion sur les nouveauxmodes de travail.

Toutefois, des disparités existent selon les marchés. Alors que certainesgrandes métropoles, affichent un retrait de plus de 50 %, pour d’autres labaisse reste plus limitée. De leur côté, les villes plus secondaires, ontdavantage souffert de cette crise. Ce sont notamment les marchés avec unbassin économique profond, une présence accrue des start-up, des secteursd’activité bien diversifiés qui se portent mieux. Par ailleurs, les régions sontportées par une croissance endogène, tirée en particulier par les PME localeset le secteur public / para-public, ce qui a dans une certaine mesure amorti leseffets de la crise.

Alors que la croissance était tirée globalement par les grandes surfaces(> 5 000 m²), ce segment a marqué un coup d’arrêt. Pour cause,l’intensification du télétravail et les réflexions sur les stratégies immobilières quipoussent ainsi les grands utilisateurs à l’attentisme. Cependant, l’activité surce segment devrait reprendre à partir du 1er semestre, en réponse notammentaux besoins de regroupement ou de centralisation de certaines entreprises etde structures institutionnelles. Les petites surfaces, quant à elles continuerontd’être résilientes.

Même si, la crise sanitaire va davantage pousser les entreprises à trouver dessolutions plus agiles, le marché immobilier tertiaire en régions devraitcontinuer de résister et d’affermir son attractivité, qui était déjà bien amorcée.En réponse, la montée en gamme des parcs de bureaux devient indispensable.Ainsi, les régions, bien mieux armées que pendant la crise de 2008, vontdésormais devoir prouver leur résilience par temps agité.

Source : CBRE Research, observatoires locaux, Immostat

1 Lille, Lyon, Aix-Marseille, Nice-Sophia, Toulouse, Bordeaux, Nantes

VISUEL 7 : ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE DANS LES 6 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES 1

U N E DY N AM IQU E STR U CTU R EL L EM EN T P OS I T I VE , M OM EN TAN ÉM ENT EN PAU SE

0 m²

200 000 m²

400 000 m²

600 000 m²

800 000 m²

1 000 000 m²

1 200 000 m²

1 400 000 m²

1 600 000 m²

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 (p)

17


LA TENSION À L’OFFRE DEVRAIT ENCORE PERDURER EN 2021

À l’heure où les attentes qualitatives des entreprises se renforcent (recherche decentralité, d’efficience, de flexibilité…), l’offre dans les grandes métropolesrégionales est structurellement déficitaire, en qualité comme en quantité. Stabledepuis quelques années, la vacance est en légère hausse, et plus particulièrementdans le seconde main. Cette tendance devrait se poursuivre en 2021, pour cause leslivraisons prévues, couplées aux mouvements de libérations dues à de potentiellesdéfaillances et réorganisations des entreprises.Néanmoins, l’hypothèse d’un risque de sur-offre à court terme, apparait bien loin,avec un taux de vacance situé à moins de 5 %. Toutefois, des disparités persistententre les différents marchés. Même si certains sont à l’équilibre ou fluides en termesde disponibilité, d’autres se retrouvent sous tension, plus marquée encore dans lessecteurs établis. D’autant plus que cette tension est plus prégnante dans le neuf.

Certes, les mises en chantier et les lancements en blanc ont pris plus d’ampleur cesdernières années, cependant le niveau très élevé des pré-commercialisations a réduitl’impact de ces livraisons sur le niveau des disponibilités neuves. En dépit de la crisesanitaire actuelle, la mise à l’arrêt ou le report de certains chantiers, va engendrerdes retards dans les livraisons. Les lancements « en blanc » seront aussi impactés, lesinvestisseurs et les prêteurs étant plus prudents. De ce fait, les tensions devraientencore perdurer. Parallèlement, la mobilisation de fonciers importants et biendesservis, permettant le développement en relais de nouveaux projets, apparaîtindispensable pour conserver et attirer de nouvelles entreprises, et ainsi renforcerl’attractivité croissante des métropoles régionales à moyen terme.

En cette période de crise sanitaire, l’atout majeur des régions a été le maintien desvaleurs locatives, couplé à des taux de vacance qui restent très contenus dans laplupart des zones. Les mesures d’accompagnement et / ou les renégociations de bailpourraient augmenter. Des pressions à la baisse des loyers faciaux pourraient sefaire sentir pour les immeubles moins récents et / ou situés dans des secteurs où lavacance est élevée ou amenée à le devenir. En revanche, les actifs neufs /restructurés, principalement localisés dans les zones les plus recherchées nedevraient pas subir de réévaluation notable des loyers.

Source : CBRE Research 3T 2020

VISUEL 8 : RAPPORT ENTRE OFFRE FUTURE CERTAINE NEUVE ET VACANCE

TEN S ION À L’OF F R E EN 2021

“ Le spectre de la sur-offre est bien loin pour des métropoles régionales qui souffrent du manque de produits neufs. ”

Aix en Porvence

Marseille

Lille

LyonNice- Sophia-

Antipolis

Toulouse

NantesBordeaux

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

2,0% 4,0% 6,0% 8,0%

Offre

futu

re c

erta

ine

neu

ve (en

m²)

Taux de vacance

REFILL

LOGIST IQUE

EMEA REAL ESTATE


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L E CONTEXTE MET L’ACCENT SUR L E RÔLE STRATÉG IQUE DE LA LOGIST IQUE

DANS LE BROUILLARD DE LA CRISE… COMME TOUT LE MONDE

Si le contexte actuel n’aide pas à avoir une visibilité claire à court terme, lacrise de la Covid-19 a néanmoins confirmé que l’actif logistique repose surdes fondamentaux particulièrement solides permettant de rester très positif surles perspectives moyen terme.

DE PUISSANTS LEVIERS DE CROISSANCE POUR LES VOLUMES PLACÉS

Les deux confinements de 2020 et les fermetures de commerces non essentielsont accéléré l’adoption, par les consommateurs mais également par lescommerçants, du e-commerce, avec des enjeux extrêmement forts pour lachaîne logistique. De plus, la crise a également mis en lumière la complexitédes chaines d’approvisionnement sur le plan mondial, et la forte dépendance àl’Asie pour un certain nombre de produits stratégiques, qui pourraient voir leurproduction relocalisée en France ou en Europe, redessinant ainsi les supplychains.

APRÈS UN DÉMARRAGE LENT EN 2020, UN MARCHÉ QUI FAIT MIEUX QUE RÉSISTER

2020 enregistre pour la 4ème année consécutive une baisse des volumestransactés au niveau national, passant de 4 millions de m² en 2019 à 3,6millions de m² en 2020, légèrement au-dessus de la moyenne décennale.Dans la conjoncture actuelle, avec les incertitudes liées à la situation sanitairedans les prochains mois, il convient d’être prudent, cependant sur la base dela dynamique actuelle et d’un certain nombre de grands projets reportés surcette année, nous anticipons, pour 2021, des performances supérieures àcelles de 2020.

Néanmoins, comparablement aux autres actifs, le marché de la logistique aglobalement très bien résisté et enregistre toujours une dynamique très positiveen cette fin d’année portée par une demande forte en e-commerce et enlogistique urbaine.

VISUEL 9 : EVOLUTION NATIONALE DE LA DEMANDE PLACÉE (entrepôts > 5 000 m²)

Source : CBRE Research et Immostat, 4T 2020

0 m²

500 000 m²

1 000 000 m²

1 500 000 m²

2 000 000 m²

2 500 000 m²

3 000 000 m²

3 500 000 m²

4 000 000 m²

4 500 000 m²

5 000 000 m²

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

T1 T2 T3 T4 XXL (> 50 000 m²) Moyenne 2010-2019

20


HETEROGENEITE A L’OFFRE SELON LES MARCHES

La détente de l’offre à l’échelle nationale, initiée fin 2019, se confirme avec unstock d’offre immédiate, au plan national, de 3 345 300 m² qui progresse de10 % sur 3 mois et un taux de vacance qui s’établit à 6,7 %. Le volume d’offresprêt-à-démarrer progresse (+ 14 % en 3 mois), au détriment de l’offre enblanc (- 10 %) illustrant la frilosité des développeurs (et de leur capacité à sefinancer) dans le contexte incertain actuel.On enregistre une augmentation de 26 % des volumes immédiatementdisponibles et parallèlement un tassement des projets en blanc mais cettetendance est également très hétérogène selon les régions.La situation à l’offre future certaine et probable à l’horizon 2021 et 2022montre des marchés de la dorsale toujours légèrement sur-offreurs, face auxautres marchés régionaux qui s’affirment de plus en plus, comme ceux duCentre-Val-de-Loire et de la Normandie.

RÉSISTANCE DES VALEURS LOCATIVES

Jusqu’à présent les valeurs ont bien résisté et nous n’enregistrons pas dediminution des valeurs faciales sur l’essentiel du marché national. Les régionsIle-de-France et Rhône-Alpes résistent particulièrement bien avec des valeursfaciales qui continuent d’augmenter légèrement.La différence se fait essentiellement à ce jour sur les efforts commerciauxconsentis plus ou moins conséquents selon la situation à l’offre en termes devacance, et au cas par cas en fonction des difficultés que peuvent rencontrercertaines entreprises confrontées au ralentissement ou à l’arrêt de leur activité.

La logistique voit donc ses valeurs locatives se maintenir à un niveau trèscompétitif ce qui constitue un atout pour l’avenir.

MAINT I EN A L’OFFRE ET RES I STANCE DES VALEURS

0 m² 1 000 000 m² 2 000 000 m² 3 000 000 m² 4 000 000 m²

Dorsale

Reste France

2023 2022 2021

VISUEL 10 : EVOLUTION DE L’OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE

Source : CBRE Research 3T 3020

“ Jusqu’à présent les valeurs ont bien résisté. En 2021, la différence va se faire essentiellement sur les efforts commerciaux, en fonction de la situation de vacance anticipée au regard des livraisons à venir. ”

21


L ES LOCAU X D’ACT I V I T É BÉN ÉF IC I EN T AU SS I DE L A DY N AM IQU E DU E - COM M ER CE

BONNE RÉSISTANCE DES LOCAUX D’ACTIVITÉ

En 2020 près de 1,6 millions de m² de recherches immobilières pour deslocaux d’activité en région parisienne ont été identifiés, en hausse de 17% parrapport à la moyenne annuelle, dont, à la fois, des ouvertures de nouveauxsites ou des besoins d’extension (logistique urbaine), mais aussi des besoins deréduction de surfaces (aéronautique ou évènementiel par exemple).La traduction de ce bon niveau de demande permet une bonne résistance duniveau de la demande placée comparativement à d’autres classes d’actifs.Le stock d’offre disponible remonte mais la structure sous-offreuse des biensfonctionnels de ce marché perdure.Nous constatons en conséquence une accalmie dans la hausse des valeurslocatives. Après trois années de forte augmentation, les loyers intra A86 ontcontinué d’augmenter en 2020 mais de manière plus modeste. Entre l’A86 etl’A104 les valeurs se stabilisent.

A la différence d’autres marchés immobiliers, cette crise aura à moyen termeun impact positif sur la structure du marché des locaux d’activité : elleprovoque la modification de nos habitudes de consommation et replace leslieux de production et de distribution au cœur des économies métropolitaines.

E-COMMERCE ET LOGISTIQUE URBAINE : AU CŒUR DUDEVELOPPEMENT ECONOMIQUE

Il y a un véritable engouement des marchés de capitaux pour cette classed’actifs qui est en train de devenir une valeur refuge, avec un véritable effetd’accélération provoqué par la crise sanitaire sur les besoins prégnants deschaînes d’approvisionnement et le renforcement du e-commerce. En effet,l’essor du e-commerce marque inévitablement une accélération pour lalogistique. Le « dernier kilomètre », où la question de l’acheminement finald’un bien, devient un enjeu économique clé.

La croissance du e-commerce, dans un contexte de consommation favorable,participe à la redéfinition des schémas logistiques traditionnels, ce qui a pourconséquence notamment de gommer en partie la frontière entre locauxd’activité et logistique urbaine.

Parallèlement, les marchés locatifs s’ajustent en volumes, sur des niveauxencore élevés. Ils sont principalement contraints par un manque d’offre surcertains secteurs. La demande est vigoureuse dans un contexte de croissanceforte du e-commerce et de consommation favorable, avec des utilisateurs enquête de solutions pour pénétrer le cœur des villes. Le déficit d’offres en zonescentrales et le manque de foncier génèrent un report de la demande versd’autres typologies de produits, comme par exemple les parcs d’activités.

Source : CBRE Research

REOPEN

RETA I L

EMEA REAL ESTATE


23


ACCÉL ÉR AT ION DES M U TAT ION S

LE COMMERCE, AU PLUS BAS POUR MIEUX REBONDIR ?

Le commerce est confronté depuis plusieurs années à des évolutionsstructurelles fortes. Première cause, les bouleversements des modes deconsommation, liés aux nouvelles aspirations du consommateur et à la montéedu e-commerce. À cette tendance de fond, s’ajoutent les externalités (crise dela Covid-19, précédée par les mouvements sociaux et les attentats) quiexacerbent les difficultés d’un secteur déjà à la peine et toujours à la recherched’un nouveau souffle.

UNE CONSOMMATION TOURNÉE VERS LE BIEN-ÊTRE

Les mesures sanitaires appliquées ont accentué et sans doute même consoliderdes tendances dans les habitudes de consommation qui se dévoilaientprogressivement autour du bien-être chez soi et du bien-être personnel. Ainsi,les bonnes performances déjà observées ces dernières années, sont venusrenforcer les secteurs d’activités tels que l’électroménager et l’électronique, lebricolage ou encore le matériel de sport. A contrario, l’équipement de lapersonne déjà en difficulté depuis plusieurs années, voit son chiffre d’affairesplonger ainsi que les produits d’hygiène-beauté, tendance accentuée dans lespériodes de confinement et qui devrait perdurer.

TRIPTYQUE GAGNANT : PROXIMITÉ, DIGITAL ET ENVIRONNEMENT

Depuis plusieurs années, le comportement des consommateurs gravite autourde trois grandes tendances, que l’application des mesures sanitaires restrictivesest venue confirmer. Premièrement, les ménages privilégieront encoredavantage les achats en ligne. Ensuite, la proximité restera un critère de choix,que ce soit via la fréquentation de commerces ou le soutien à l’économielocale. En ce sens, adopter une stratégie omnicanale, encore parfois boudéepar certaines enseignes ou commerçants, est plus que jamais indispensablepour continuer à capter et fidéliser les clients. Enfin, les préoccupationsenvironnementales continuent de s’inscrire au cœur des décisions d’achat.Quatre Français sur dix placent aujourd’hui l’environnement en tête de leurspréoccupations. En 5 ans, loin de se démentir, cette proportion a doublé.Témoin de ce « virage vert », les ventes de produits de 2nde main explosent etles professionnels se saisissent déjà de ce levier de croissance.

UN AJUSTEMENT INÉVITABLE DES VALEURS

La baisse des valeurs est une évolution assez mécanique dans toute crise. Laquestion des niveaux des loyers de commerces commençaient déjà à fortementse poser avant crise, mettant de plus en plus en exergue le besoin de faireévoluer certaines règles du jeu. Les ajustements à la baisse se sont creusésdavantage en 2020, témoignant des difficultés du monde du commerce. Maisla vacance, indicateur avancé de l’évolution des loyers, reste encore contenuegrâce aux dispositifs d’aide du gouvernement. Les faillites et leurs corollairesne seront probablement que pleinement visibles en 2021 et dans son sillagel’ajustement plus marqué encore des valeurs. Cette baisse sera sans doute plusforte dans les secteurs ayant connu antérieurement les plus fortes hausses, cequi est le cas des artères prime, qui sont en outre, pour certaines, affectées parla chute (durable ?) du tourisme international. Malgré des facteurs derésilience qui subsisteront, les actifs prime, encore préservés pré-crise, sont etseront aussi à court terme affectés par la baisse des valeurs et la hausse detaux de rendement.

VISUEL 11 : EVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT PRIME

Source : CBRE Research, 4T 2020

3,00%

4,00%

3,10%

5,75%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Centre-ville Paris Emplacements n°1Centre-ville Paris Emplacements n°1 bis ou 2Centre-ville Province Emplacements n°1Centre-ville Province Emplacements n°1 bis ou 2

24


P R IOR I SER U N E AP P R OCHE SEG M EN TÉE

À l’inverse, les valeurs de certains secteurs moins exposés, alimentées par lesflux de consommation de proximité et non tributaires des flux touristiques,pourraient mieux résister, preuve s’il en faut que le prime ne représente pas laseule opportunité de création de valeur. In fine, la baisse des valeurs locativesinduite, quasi de force, par la crise de la Covid-19 est une réponse, qui n’afait que trop tarder, à la déconnexion croissante ces dernières années entre lesloyers commerciaux pratiqués et les marges dégagées par les commerçants.

APPROCHE SEGMENTÉE DU MARCHÉ

L’approche globale dans les stratégies d’acquisition d’actifs retail n’est pluspossible. Afin d’exploiter pleinement le potentiel des actifs, l’approche de lavaleur d’un actif devra de plus en plus être appréhendée de façon segmentéeet intégrer les dynamiques locales : format, réseau existant, emplacement,dynamiques de territoriales, mais aussi ancrage du commerçant, puissance desa marque, de son secteur d’activité, de son maillage, de sa stratégieomnicanale…En outre, avec l’essor du consomm’acteur (voire le télétravail qui pourraitrebattre les cartes pour certains bassins de consommation), priorisantdorénavant la proximité, l’intérêt pour certains actifs dans des localisationsdites secondaires pourrait se consolider dès lors que les preneurs ont unevocation de distribution locale. À l’heure où les investisseurs sont à larecherche de qualité et de sécurité et la prudence est le mot d’ordre, quelquesporteurs de projets novateurs parviennent à surfer sur cette vague debouleversements. Loin des modèles de consommation de masse des décenniesprécédentes, des foncières responsables cherchent à intégrer ce changementde paradigme qu’ils mettent au cœur de leurs stratégies.

VERS PLUS DE FLEXIBILITÉ DES BAUX

Si les bailleurs des centres commerciaux intègreront davantage la nécessité deproposer des contrats de locations plus flexibles aux enseignes souhaitants’implanter, les bailleurs de centre-ville pourraient avoir une position moinsavant-gardiste. Une fois les effets de la crise estompés, il est difficile de penserque les bailleurs pourront encore s’en tenir à des baux commerciauxclassiques, peu importe l’emplacement considéré. Pour éviter de subir les effets

d’une vacance élevée, les propriétaires devront être attentifs aux attentes desenseignes qui cherchent de plus en plus à tester des nouveaux formats enmultipliant des points de vente éphémères (pop-up stores, drive piétons, etc.)

En outre, la prise en compte du seul chiffre d’affaires du point de vente dans lecalcul du loyer apparaît comme dépassée à l’heure de l’accélération de ladigitalisation et de la démultiplication des fonctions du magasin.Réaction finalement naturelle face à l’instabilité prégnante du commercephysique et à la fonte des marges des commerçants, cette flexibilité recherchéepar les commerçants pourrait être une opportunité pour les bailleurs, leurpermettant de palier à la vacance structurelle qui pourrait toucher de plus enplus d’actifs. Si ce type de bail nécessite une gestion complexifiée, la rentabilitéau m² pourrait croître également. Le commerce de demain pourrait offrir unemeilleure rentabilité avec une gestion active du bailleur, s’il accepted’assouplir les contours du bail classique…

Localisation Valeur locative Principales artères commerciales

Paris 7 000 € - 18 000 € Avenue des Champs-Elysées

Lyon 850 € - 2 800 € Rue de la République

Marseille 900 € - 1 200 € Rue Saint-Ferréol

Lille 1 900 € - 2 300 € Rue Grande Chaussée

Toulouse 900 € - 1 800 € Rue Alsace-Lorraine

Bordeaux 1 400 € - 2 500 € Rue Sainte-Catherine (partie haute)

Nice 1 500 € - 2 000 € Avenue Jean Médecin

Valeurs locative, en € HT HC/m² pondéré/anSource : CBRE Research, 4T 2020

VISUEL 12 : VALEURS LOCATIVES EMPLACEMENT PRIME

REMAKE

RÉS IDENT IEL

EMEA REAL ESTATE


26


4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

1

2

3

4

5

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1S2020

% du résidentiel dans l'investissement total

UNE RÉSILIENCE MISE EN EXERGUE PAR LA CRISE

La crise de la Covid-19 aura rythmé le marché de l’investissement 2020 destop & go. Les liquidités qui cherchent à se placer sur ce marché résidentieln’ont jamais été aussi conséquentes, domestiques d’abord mais aussi de plusen plus internationales. Sur un marché de l’investissement où de nombreusesclasses d’actifs sont questionnées et fragilisées, le résidentiel ressort parmi lespremières cibles des candidats à l’acquisition.

La crise est venue renforcer la place du logement dans la vie des populationsen remettant au centre la fonction d’habiter et d’être bien chez soi,parallèlement au développement accéléré du télétravail. Si les ventes auxparticuliers devraient reculer en 2021, bridée par la détérioration de leursconditions économiques, le marché de l’investissement institutionnel devrait seconsolider. Malgré des perspectives de croissance des loyers à l’étal avec labaisse du pouvoir d’achat, les fondamentaux de ce marché sont lisibles etsolides : faible taux de vacance, demande accrue, aides de l’Etat au logement.Cette volonté de diversification des portefeuilles des investisseurs en faveur durésidentiel, déjà perçue pré-crise, n’a fait qu’exacerber cet appétit. Désormaisl’enjeu réside dans la concrétisation de cette volonté.

UN MARCHÉ FRAGMENTÉ

S’il y a encore 20 ans, environ 20 % du parc de logement était détenu par lesinvestisseurs institutionnels, cette part est aujourd’hui estimée à environ 2 %suite au désengagement de ces derniers ayant mené à des cessions massives àla découpe. Le défi aujourd’hui est donc pour ces candidats à l’acquisition detrouver de l’offre dans un marché extrêmement fragmenté.

Demande locative pressante, volonté de faire des investisseurs et despromoteurs. Si les planètes semblent alignées, seul un choc d’offre pourraassouplir ce marché. Et la fragmentation du patrimoine bâti est tellequ’aujourd’hui, l’offre ne pourra passer que par la production neuve. Maisl’activité de la promotion reste contrainte par le poids des procéduresadministratives, les recours voire une réticence de certaines collectivités dansl’octroi des permis de construire, qui augmentent significativement la durée deportage des opérations.

En effet, certaines collectivités freinent la densification de leur territoire. Lacrise sanitaire est d’ailleurs venue soulever à nouveau le débat sur la(sur-)densité et renforcer, pour une partie de la population, le besoin d’espace.

L E R E S I D E N T I E L , AU C O E U R D E S S T R AT E G I E S D E S I N V E S T I S S E U R S

en milliards d’€Source : CBRE et Immostat, 4T 2020

VISUEL 13 : INVESTISSEMENT RESIDENTIEL EN FRANCE

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*

classique Coliving

étudiant senior

VISUEL 14 : TAUX DE RENDEMENT PAR TYPOLOGIE D’ACTIFS

Source : CBRE, 4T 2020

27


Avec des parts de marché à l’investissement qui oscillent entre 20 et 40 %selon les pays et les années, les marchés résidentiels de la plupart de nosvoisins européens sont plus matures que le nôtre et laissent augurer de ladirection que le marché français prendra.

Le marché français du logement est historiquement porté par le public, commeen témoigne le plan de soutien de la CDC pour l’acquisition de40 000 nouveaux logements sur 1 à 2 ans. Ce « coup de pouce » donne uneimpulsion pour relancer la filière. Pour autant les institutionnels sont présents etprêts à prendre le virage du résidentiel ce qui va mener le marché à setransformer profondément dans les années à venir. Et la place des pouvoirspublics dans la filière logement sera clé dans la façon dont il saura sepositionner en tant que facilitateur plutôt qu’en tant que prescripteur.

C’est pourtant ce même besoin qui a conduit la ville à s’étaler vers ses franges engrignotant les espaces naturels, modèle de développement aujourd’hui remis enquestion. La densité est le sens même de la ville. Les enjeux climatiques doiventpousser l’ensemble des acteurs à réfléchir collectivement sur le développementurbain. La régénération de la ville sur elle-même est la clé. La densité ne peut êtreacceptée par la population que si tout ce qui constitue la ville est en adéquationavec ses besoins : services, commerces, transports, espaces verts mais aussi laqualité intrinsèque des logements. Les opportunités de (re)création de valeur, derecyclage de la ville sont réelles, que les lois Elan et Energie Climat font plusqu’encourager.

VERS UN ACTIF PLURIEL

La question de l’offre se pose d’un point de vue quantitatif mais aussi qualitatif.Allongement de la durée des études, mobilité croissante des étudiants, augmentationdu nombre de foyers monoparentaux, hausse de l’espérance de vie en bonne santé,mais aussi cherté de l’immobilier en accession… Autant d’évolutions socio-démographiques qui viennent modifier structurellement les besoins des populationstout au long de leur parcours de vie. Le logement français a peu évoluécontrairement à celui de nos voisins européens. Hier il y avait « un » produitlogement, en copropriété ; demain il sera pluriel, géré par un opérateur, détenu parun investisseur, permettant ainsi un meilleur entretien des actifs, à l’image desrésidences nouvelle génération seniors, étudiantes, coliving qui offrent à leursrésidents à la fois qualité, flexibilité et services. Et la crise de la Covid-19 n’est pasvenue remettre en question le développement de ce type de résidences services. Siles résidences étudiantes ont pu voir leur taux d’occupation baisser, avec une annéeuniversitaire en pointillés, elles pourraient s’avérer être d’autant plus favorisées àl’avenir pour répondre à ce nécessaire besoin de flexibilité.

UN MARCHE EN QUETE DE MATURITÉ

Compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande et de l’environnementfinancier, les taux de rendement, historiquement inférieurs à la plupart des autresclasses d’actifs, resteront bas. La recherche de sécurité plus que jamais prégnante ensortie de crise orienteront les stratégies d’allocation vers davantage de résidentiel.

U N C H O C D ’ O F F R E P O U R C O N S T R U I R E U N N O U V E AU M A R C H E

VISUEL 15 : INVESTISSEMENT PAR TYPOLOGIE D’ACTIFS RESIDENTIELS

0

1

2

3

4

5

6

2017 2018 2019 1S 2020

classique géré étudiant géré sénior coliving intermédiaire/social

en milliards d’€Source : CBRE et Immostat, 4T 2020

28


CON TACTS & P U BL ICAT ION S R ÉCEN TES

CONTACTS :

Pierre-Edouard BoudotDirecteur Etudes et [email protected]

Sabine EchalierResponsable des études de marché, Ré[email protected]

Christelle BastardResponsable des études transverses et prospectives [email protected]

Madleen FalhBureaux [email protected]

Fatma AkarInvestissement et Bureaux Ré[email protected]

Lucie GirardIndustriel & [email protected]

Camille Della-BaldaCommerces [email protected]

CBRE RESEARCH

This report was prepared by the CBRE EMEA Research Team, which forms part of CBRE Research –a network of preeminent researchers who collaborate to provide real estate market research and econometric forecasting to real estate investors and occupiers

around the globe.

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[ F R A N C E ] · 2021. 1. 19. · Après le plus fort recul de PIB que la France a connu depuis...

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