Cycle de conférences Salon Bois Bulle, le 6 février 2015

Réhabiliter thermiquement

-

un investissement rentable?

Markus Mooser directeur Cedotec-Lignum

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le chauffage représente 50% de

notre consommation d’énergie

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objectif: société à 2000 watts ( environ 1750 litres de mazout/an)

politique énergétique 2050

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1970 18 litres/(m2∙a) 100 %

2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 %

MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 %

besoins en chauffage d’un immeuble

en litre de mazout

(soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)

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comment réhabiliter

thermiquement?

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l’alternative bois

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raccords entre modules Pose entre dalles

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raccords entre modules Pose en nez de dalle

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sans préfabrication ouate de cellulose insufflée

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U= 0.2 W/m2K

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11 m 3 m

1 jour pour déposer la façade rideau existante et

mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la

surface de trois logements en façade (~100 m2)

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profiter de la réhabilitation

pour surélever

• pour rentabiliser l’opération

• pour densifier le bâti

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analyse financière (pour un petit locatif, voir hypothèses)

•pour les locataires

•pour les propriétaires

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• locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2

• assainissement complet + surélévation de 1 étage

• étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2

• avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2

• après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2

• coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3)

hypothèse:

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• augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-)

• augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-)

• avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-)

pour un appartement avec tout confort

résultat pour le locataire:

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• revenu locatif avant travaux:

6 x 80 m2 x 160.- = 76’800.-

• revenu locatif après travaux:

8 x 80 m2 x 240.- = 153’600.-

résultat pour le propriétaire:

augmentation du revenu locatif:

76’800.- (doublé) 1.33 x 1.5 = 2

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• 1 mio par le fond de rénovation

• 1 mio par une nouvelle hypothèque

• taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an

• taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an

+ • réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an

• parkings supplémentaires: 10’000.-

• etc…

financement de l’opération:

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à cela s’ajoute:

• programme bâtiment: 40’000.-

• réduction d’impôts: 80’000.-

• autres subsides cantonaux, etc…

et en cas de vente du bien immobilier:

• réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-

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• mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…)

• blocage du projet (monuments historiques, asloca, etc…)

• confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…)

• coûts effectifs des travaux (dépassements)

• évolution des taux hypothécaires

• évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance)

les risques:

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quelques exemples réalisés :

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consommation énergétique divisée par sept

surface habitable doublée

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conclusions

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réhabiliter notre parc immobilier:

un besoin urgent…

qui parfois est évident

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réhabiliter notre parc immobilier:

un résultat parfois mitigé…

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pour qu’une réhabilitation soit un

investissement rentable il faut:

• satisfaire les critères objectifs (coûts effectifs, hauteurs d’étages, confort, etc…)

• évaluer correctement les critères aléatoires (blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)

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il faut donc:

• travailler avec des professionnels (architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…)

• savoir prendre des risques calculés (analyser l’évolution du marché)

• se documenter (ne pas se fier à une seule source)

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et surtout éviter…

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CAPITAL: émission du 12 octobre 2014

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résultat:

investissement: 47’000 €

facture chauffage: triplée

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merci pour votre attention