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OBSERVATOIRE PARTENARIAL LYONNAIS EN ECONOMIE Octobre 2001
n°8Les notes de l’
Ce n°8 actualise les donnéesparues sur le même thème endécembre 2000. L’accent estmis sur la situation du marchéen 2000, complétée chaquefois que possible par les pre-mières tendances connues pour2001. Par rapport à la précé-dente note, une analyse dumarché des terrains industrielsvient enrichir ce tour d’horizonde l’immobilier d’entreprise.
Cette note a été élaboréeconjointement par l’Agenced’urbanisme, la Chambre deCommerce et d’Industrie deLyon, le Grand Lyon et leCECIM (Centre d’études de laconjoncture immobilière).
Le marché de l’immobilier d’entreprise connaît depuis 1997 une
croissance importante. Celle-ci a touché tous les secteurs : locaux
logistiques, locaux industriels ou immobilier de bureaux. La
croissance économique et la hausse importante de la demande
n’ont pas été suivies par une augmentation suffisante de l’offre
(les nouveaux programmes sont pour la plupart vendus ou
loués avant même leur livraison). Cette situation a pour
conséquence une baisse importante du stock disponible et une
augmentation des prix à la location comme à l’achat.
La production de locaux d’activité ………… page 2
La production de bureaux ………… page 3
Le marché de bureaux ………… page 4Le marché des bureaux neufsLe marché de l’investissementLe marché de seconde main
Le marché des locaux industriels et entrepôts …… page 9
Le marché des terrains industriels ………… page 10
2
Le périmètre de l’aire urbaine de Lyon s’est agrandi etcomprend aujourd’hui 296 communes qui représententau dernier recensement 1 648 216 habitants.
Les séries ci-dessous tiennent compte de cet élargis-sement et ont été intégralement recalculées par rap-port à notre note numéro 6.
En 2000, tous types de locaux confondus (activitésmarchandes, parkings, éducation, santé…), les auto-risations de construction neuve sont restées aumême niveau qu’en 1999, soit près de 1 400 000 m2.
Evolution de la production de tous les types de locaux
(selon la surface hors œuvre nette) dans l’aire urbaine de LyonSource : SITADEL - DRE (en m2 de SHON)
CommencésAutorisés
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
2 000 000
0
Evolution de la production de locaux commencésSource : SITADEL - DRE (en m2 de SHON)
industriebureaux
stockage
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20000
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
Environ la moitié de la baisse constatée sur leslocaux commencés est expliquée par la diminutiondes surfaces industrielles mises en chantier (-13 %).Cependant, le volume 2000 (460 000 m2 de locauxindustriels) reste exceptionnellement élevé par rap-port aux productions annuelles de la décennie 90.
Le fait remarquable de l’année 2000 est la progressionde la construction de bureaux neufs (+41 %), confir-mant ainsi la tendance observée depuis 1998.
Le fichier Sitadel de la Direction régionale de l’équipement per-
met de suivre l’évolution des surfaces autorisées et mises en
chantier (ou commencées) à partir des permis de construire.
Surfaces de bureaux mises en chantier
dans l’aire urbaine de Lyon en m2
Source DRE - SITADEL
3
La carte met en évidence la concentration forte de laproduction de bureaux neufs dans le centre duGrand Lyon, avec une accentuation en 2000. On peutpenser que le développement des activités deservices au cœur de l’agglomération (cf. Les notes
de l’Opale n°7 sur l’emploi en région lyonnaise)
favorise ce mouvement.
Les secteurs géographiques en forte hausse par rap-port à la moyenne de production annuelle sont toussitués dans le centre (les 6e, 7e, 3e, 2e et 8e arrondisse-ments de Lyon ainsi que Caluire).
A contrario, on observe une baisse de la productionde bureaux neufs en première couronne Est(Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Bron, Vénissieux,Saint-Fons) et une stabilité en deuxième couronneEst ou dans l’Ouest du Grand Lyon.
Les données dont il est fait état ici regroupent l’ensemble des
bureaux mis en chantier : bureaux en blanc ou pour compte
propre, opérations de bureaux seuls ou opérations mixtes, opéra-
tions publiques et privées.
L’année 2000 a été une année record en matièred’immobilier de bureaux. En effet, ce sont plus de228 000 m2 qui ont été commercialisés, soit uneaugmentation de + 47 % par rapport à l’année 1999,avec une nette progression des locations.
Dans le même temps, on constate une augmentationdu nombre de transactions avec 604 opérations, soitune augmentation de + 12 % par rapport à 1999.
La part des transactions dans le neuf retrouve leniveau du début des années 1990.
Les premiers éléments connus sur les bureaux neufs au1er semestre 2001 montrent une augmentation des ventesaux investisseurs (près de 30 000 m2), mais aussi unebaisse des m2 loués aux utilisateurs (moins de 25 000 m2),dans la mesure où les surfaces immédiatementdisponibles restent faibles ou inadaptées.
Surfaces disponibles de bureaux neufs en fin d'année
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
Surfaces de bureaux neufscommercialisés
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
Les différents segments du marché de bureaux selon les destinataires période du 01.01.2000 au 31.12.2000 et évolution par rapport à 1999
Le marché des bureaux neufs en blanc
Le marché du neuf Données : Cecim (en m2)
Source : FNAIM Entreprises
Utilisateurs Investisseurs
Ventes Locations Total commercialisation VentesNeufs 2 189 m2 - 55 % 71 578 m2 + 131 % 73 767 m2 + 106 % 38 548 m2 - 8 %
Seconde main 21 746 m2 + 30 % 132 912 m2 + 30 % 154 658 m2 + 30 % 26 554 m2 + 130 %Total 23 935 m2 + 11 % 204 490 m2 + 53 % 228 425 m2 + 47 % 65 102 m2 + 22 %
Les commercialisations
A partir de 1997, le déstockage des produits neufs semet en place. Jusqu’en 1999, les commercialisations sesont stabilisées autour de 35 000 m2, dont un peu plusde 13 % à la vente et 87 % à la location (locationd’environ 70 000 m2 durant 1998 et 1999).
2000 fut une année record puisqu’elle a connu undoublement des surfaces commercialisées avec prèsde 74 000 m2, dont 97 % à la location. La part destransactions dans le neuf retrouve le niveau desannées 1991 à 1994.
Le premier semestre 2001 et les prévisions pour la finde l’année montrent que les surfaces livrées resterontà un niveau relativement bas (environ 15 000 m2). Lalivraison, dans les 18 mois qui viennent, d’environ100 000 m2 de bureaux, devrait permettre unrenouvellement de l’offre, même si dans la situationactuelle, plusieurs programmes sont loués avantmême l’achèvement des opérations.
Répartition de la demande placée par secteurSource Grand Lyon
4
Cours Lafayette
Parc de laTête d’or
Cité Internationale DomaineScientifiquede la Doua
VILLEURBANNER. Duquesne
Cours F. Roosevelt
Rue
Mon
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Av.
du
M
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Saxe
Rue
G
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Boulevard de la Croix-Rousse
C. Général Giraud
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Brotteaux
Part-DieuFourvière
Bellecour
Perrache
Vaise
Croix-Rousse
CALUIRE
LYON
BiopôleLyon-Gerland
Gerland
G a r n i e rAv e n u e To n y
Source : Fnaim entreprise - CECIMCartographie : Agence d’Urbanisme
DANS LE CENTRE
Hôtel de Ville
Préfecture
Neuvillesur Saône
Oullins
Saint Didierau Mont d'or
Mulatière
Albignysur Saône
Genay
Curisau Mont d'or
Rillieuxla Pape
SathonayVillage
Caillouxsur Fontaines
SathonayCamp
Fleurieusur Saône
St Romainau Mont d'or
Couzonau Mont d'or
St Germainau Mont d'or
Poleymieuxau Mont d'or
Limonest
CharbonnièresLes Bains
Francheville
Craponne
Caluireet cuire
Dardilly
Vaulx en Velin
DecinesCharpieu
Meyzieu
Montanay
La Tourde
Salvagny
Bron
Pierre Bénite
VénissieuxSt Priest
IrignyFeyzin
Corbas
Charly VernaisonSolaise
Mions
Chassieu
Jonage
Villeurbanne
6 ème
3 ème
1er
2 ème
4 ème
8 ème7 ème
5 ème
9 ème
Marcy L'Etoile
Fontainessaint Martin
Fontainessur Saône
Tassinla demi lune
Ecully
Champagneau Mont d'or
Saint Cyrau Mont d'or
Collongesau Mont d'or
St Fons
LYON
Saint Genisles Ollières
Sainte Foyles Lyon
Saint GenisLaval
Rochetailléesur Saône
0 1 Km AGENCED'URBANISME
Pôle Scientifiquede LyonPorte des Alpes
TechnopôlesNord-Ouest
ChassieuBron
VilleurbanneCaluireEcully
LYON
10
7
1
2
22
12
4
5
6
2728
14
7
8
427
66
12
4
19
10
7
1
2
19
12
4
5
6
14
EN PERIPHERIE
2925
9
1328
824
11
3
2623
26332932
2426
25222421
2130
1634 191516
17
35
1 Le Bellecordière 2 Cœur Presqu’île 3 Thiers Lafayette 1 4 Villette Part-Dieu 5 Part-Dieu Vivier Merle 6 Buroparc Rive Gauche 7 La Colonne 8 Le V.I.P. 9 First Part-Dieu10 55 Foch11 Etoile Part-Dieu12 Le Jules Ferry13 Bonnel Part-Dieu14 Les Jardins d’entreprises15 Europarc A3 et B816 Parc Mail17 Avenue Gerland18 Le 6ème Part Dieu19 Le Colysée20 Le Monceau21 Le Portant22 Le Sextant23 Technoparc Moulin Berger B1224 Le Président25 Immeuble Le Progrès Bellecour26 Le Tronchon27 Le Plazza Part-Dieu28 Le Vendôme Servient29 Grand Angle30 Einstein31 Premium32 Bois des Côtes33 Les Hirondelles34 Parc Technologique B8 et B935 Brotteaux Lafayette36 Porte du Rhône37 Jardins d’Eole38 Parc du Crécy
Non l i v r é
L i v r é
Source FNAIM Entreprises - CECIMCartographie : Agence d’Urbanisme
2220
31
27
18
3637
38
PROGRAMMES DE BUREAUX
en cours de commercialisation
au 01/07/2001
5
Evolution du prix moyen sur stock au 31/12Evolution du prix moyen par an
400
500
600
700
800
900
1 000
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
Prix sur stock (de neuf) au 31/12Prix moyen sur transactions utilisateurs
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000
6
Les prix des bureaux neufs
La forte augmentation de la demande placée en locationdurant l’année 2000 a contribué à la hausse importantedes prix des loyers des bureaux neufs (+15 %). Le loyermoyen sur l’agglomération s’établit à 930 F (142 €) le m2
par an. Cette hausse est sensible dans tous les secteursgéographiques et se confirme au 1er semestre 2001,avec des prix sur le secteur centre qui atteignentmaintenant 1 200 F (183 €) à 1 350 F (206 €) le m2.
La progression du marché des investisseurs continuede tirer les prix de vente à la hausse : 11 000 F (1 677 €)le m2 en 2000 contre 9 200 F (1 403 €) l’année dernière.Dans le même temps, les prix de vente sur stock neufont cessé de décroître après sept années consécutivesde baisse. On note de fortes disparités entre zonesgéographiques : 13 000 F (1 982 €) à 16 000 F (2 439 €)le m2 dans le centre de Lyon, entre 7 500 F (1 143 €) et10 000 F (1 524 €) le m2 en proche périphérie.
Prix du m2 à la vente Données CECIM (en francs)
Prix du m2/an à la location Données CECIM (en francs)
Secteur 1999 2000
Presqu’île / Croix-Rousse 925 F 1 220 F 186 €6e / Tonkin 870 F 1 100 F 168 €
Part-Dieu 970 F 1 100 F 168 €Préfecture / 7e 825 F 1 050 F 160 €
5e / 9e ns 900 F 137 €Villeurbanne / 3e / 8e / Bron 705 F 800 F 122 €
Les prix maxi à la location (en F/m2)
Source : FNAIM Entreprises
Le stock immédiatement disponible
Le stock de bureaux s’est considérablement amenuiséces 5 dernières années. Le stock de bureaux neufsdisponible était au 31/12/00 d’environ 5 000 m2, soit1 500 m2 de moins que l’année précédente. Cetteréduction est la conséquence de la pénurie d’offres defoncier et de la pré-commercialisation rapide de tousles programmes en cours de construction. La FNAIMestime que "le stock disponible sous un an représente
moins d’un an de consommation habituelle".
En 2000, le stock de bureaux de l’agglomérationlyonnaise (neufs et seconde main) a atteint son niveaule plus bas depuis 10 ans, avec 107 700 m2 disponibles à
moins de 6 mois. Ce manque d’offre sur le marchélyonnais engendre, d’une part, une insatisfaction de lademande en locaux modernes (qualité de l’équipementde l’immeuble, bonne connectivité, espace de travailflexible et agréable) et d’autre part, conduit à apurer desbureaux anciens en partie requalifiés.
En comparaison, le stock disponible à Lyon est leplus important des grandes métropoles régionalesfrançaises, à un niveau équivalent de celui deMarseille-Aix. Cependant, c’est aussi à Lyon que lapart de bureaux neufs dans l’ensemble du stock estla plus faible (seulement 4 %). En dehors de Lille,c’est à Lyon que la baisse des surfaces disponiblesest la plus forte de 1999 à 2000.
Offres de bureaux dans les principales agglomérations françaises en m2 - Source L’OIB National n°7 juin 2001
Stock du neuf Stock du seconde main Total des stocks
1999 2000 1999 2000 1999 2000
Bordeaux 9 819 15 500 32 962 38 500 42 781 54 000Lille 5 513 4 500 85 000 60 500 90 513 65 000
Marseille-Aix 25 526 26 024 94 136 81 161 119 662 107 185Nantes 11 895 6 000 15 278 18 200 27 173 24 200
Nice Côte d'Azur 19 800 24 100 74 600 53 500 94 400 77 600Rennes 2 000 8 000 15 000 15 000 17 000 23 000
Strasbourg 7 030 11 850 64 470 58 150 71 500 70 000Toulouse 20 850 nc 55 424 nc 76 274 nc
Lyon 6 600 4 700 127 000 103 000 133 600 107 700
Le marché de l’investissement
L’agglomération lyonnaise occupe le deuxième rangdes investissements internationaux en France, aprèsParis. Elle représente plus d’un tiers du marché fran-çais, hors Ile-de-France.
En 2000, l’essentiel du volume d’investissement s’estorienté vers le secteur de l’immobilier de bureaux.L’année 2001 a confirmé la compétitivité de l’agglomé-ration lyonnaise auprès des investisseurs internatio-naux et notamment des fonds allemands qui prennentune place de plus en plus importante : 303 MF(46,2 M€) pour le Bonnel Part-Dieu et le VillettePart-Dieu.
Sur l’ensemble du marché (neuf+occasion), les ventesaux investisseurs ont atteint en 1999, 53 000 m2 pourune somme de 382 MF (58,2 M€). En 2000, les ventesaux investisseurs ont encore progressé ; en effet, ellesont atteint 65 102 m2 pour une somme d’environ585 MF (89,2 M€).
Il est à noter que la situation de pénurie d’offre debureaux neufs a provoqué un regain d’intérêt chez lesinvestisseurs qui se sont engagés dans de nombreusesopérations d’immeubles de bureaux en blanc, princi-palement sur la Part-Dieu.
Le premier semestre de l’année 2001 a été très promet-teur, puisque les ventes dans le neuf ont atteint unniveau élevé (30 000 m2 placés), approchant le mon-tant de l’ensemble de l’année 2000.
Le marché de seconde main
Avec 181 212 m2 vendus ou loués en 2000, le marchédu seconde main représente près des deux-tiers destransactions réalisées, ce qui en fait le principal seg-ment du marché. Comme dans le marché des bureauxneufs, on peut constater que l’essentiel des transac-tions se fait en location : 132 912 m2 loués contre48 300 m2 vendus.
On observe en 2000, comme en 1999, une diminutionde l’offre disponible malgré les livraisons. Le stocken 2000 s’élevait à environ 103 000 m2 contre127 000 m2 en 1999. Les locaux constituant le stocksont souvent considérés comme obsolètes et nerépondant plus à la demande.
Les prix sont à la hausse du fait de la pénurie crois-sante d’offre. Le loyer moyen du seconde main estpassé de 555 F/m2/an (85 €) en 1998 à 625 F/m2/an(95 €)en 2000, l’augmentation du loyer moyen appro-chant 3,5 % la dernière année. Cependant, cette aug-mentation reste mesurée et révèle surtout une remiseà niveau des prix.
800
13 900
52 680
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
1997 1998 1999 2000
65 000
La progression des ventes aux investisseursSource FNAIM Entreprises (en m2)
Secteur vente location
Presqu’île / Croix-Rousse 5 300 F 720 F
6e / Tonkin 4 800 F 720 F
Part-Dieu 6 300 F 690 F
Préfecture / 7e 5 300 F 540 F
Gerland 4 700 F 590 F
5e / 9e 6 400 F 530 F
Villeurbanne / 3e / 8e / Bron 4 000 F 590 F
Les prix moyens de bureau ancien en 2000 (en F/m2)
Source : FNAIM Entreprises
7
en F/m2/an en € /m2/an
Londres 10 640 F 1 622 €
Paris 5 000 F 762 €
Madrid 3 080 F 470 €
Berlin 2 410 F 367 €
Amsterdam 2 250 F 343 €
Helsinki 2 170 F 331 €
Rome 1 860 F 284 €
Lisbonne 1 730 F 264 €
Vienne 1 460 F 223 €
Prix maxi à la location
dans les capitales européennesSource : Figaro économie
Healey & Baker - Mai 2001
8
Conclusion sur le marché de bureaux
La production et les commercialisations ayant été àla hausse durant l ’année 2000, le marché del’immobilier de bureaux dans l’agglomérationlyonnaise est resté bien orienté. Cependant, au vudes derniers chiffres, l’adéquation entre l’offre et lademande ne sera pas retrouvée en 2001. En effet,cette année encore, la demande de bureaux nepourra pas être totalement satisfaite.
Les prix du marché sont restés relativement "sages"en 2000 : en moyenne, les loyers étaient de1 000 F/m2/an (152 €), les meilleurs programmes étantà 1 250 F/m2/an (191 €). Pour l’année 2001, lesmeilleurs programmes à la location sont prévus dansune fourchette de 1 250 F/m2/an (191 €) à1 300 F/m2/an (198 €). A l’échelle européenne, Lyonreste une ville peu chère.
Centre ville Périphérie
mini maxi mini maxi
Bordeaux 550 830 450 750
Lille 700 900 570 945
Marseille-Aix 600 1 190 580 780
Nantes 500 950 450 730
Nice Côte d’Azur 400 1 250 550 1 250
Rennes 850 1 100 600 750
Strasbourg 500 1 100 500 850
Toulouse 480 680 520 670
Lyon 1 000 1 150 500 900
Comparaison de prix avec quelques villes de province (en F/m2/an)
Source : L’OIB National n°7 - Juin 2001
Evolution de la demande placée - Source Bourdais
Locaux industriels Entrepôts à quai
1997 458 000 211 000
1998 585 000 309 000
1999 545 000 341 000
2000 636 000 331 000
Comme pour les bureaux, le marché des locauxd’activités a connu une année 2000 remarquable.
La demande totale exprimée qui dépasse le millionde m2, est en très forte augmentation par rapport à1999, + 6 % pour les locaux industriels et + 76 %pour les entrepôts. Il y a eu en 2000 de fortesdemandes en logistique et les surfaces recherchéesétaient de grande dimension.
9
Cette année, 967 000 m2 de locaux ont été placés. Ilfaut noter que cette demande placée comptabilise636 000 m2 de locaux industriels, dont environ315 000 m2 sont des constructions neuves type clefsen main, et 331 000 m2 d’entrepôts à quai.
La demande placée a connu en 2000 une hausse de10 % par rapport à 1999, grâce notamment à unetendance très soutenue à la construction de locauxneufs.
Les prix moyens pratiqués pour les locauxindustriels neufs s’étagent de 2 500 F/HT/m2 (381 €)à 4 500 F/HT/m2 (686 €) selon la localisation (leslocaux les plus chers se situant à l’Ouest et auCentre). Dans l’ancien, les prix sont compris entre1 300 F/HT/m2 (198 €) et 3 500 F/HT/m2 (534 €).
Le prix de location des entrepôts à quai neufs vont de270 F (41 €) à 290 F HT/m2/an (44 €), contre 200 F(30 €) à 245 F/HT/m2/an (37 €) pour l’ancien.
Tous les prix sont à la hausse (de +10% à +20%) parrapport à 1999.
L’offre disponible au 31/12/2000 est de 357 000 m2, enforte baisse par rapport à fin 1999. Parmi ce stock, oncomptait seulement 8 000 m2 d’entrepôts, mais lalivraison prévue de 112 000 m2 en 2001 et les projetsnombreux de construction devraient renouveler cetype d’offre à moyen terme. Il est à noter que plus de50 % du stock se trouve dans le secteur Est.
Les données connues pour le premier semestre 2001montre une baisse d’environ 30 % du nombre de m2
placés par rapport à la même période de 2000. LaFNAIM Entreprises évoque le manque de produits etla diminution des transactions grandes surfaces, liésà la rareté des disponibilités foncières, pourexpliquer ce recul.
L’année 2000 aura été là aussi une très bonne année,du fait de grandes opérations de logistique, deconstructions type clefs en main et enfin de la créa-tion de nombreux parcs d’activités. Ce marchéconnaît, au même titre que le marché des bureaux,une pénurie de sites destinés à la construction,notamment sur les zones en première couronne pourles terrains de surface supérieure à 10/15 000 m2.
Les valeurs utilisées pour l’analyse du marché des terrains indus-
triels sont issues de la base de données de l’Aderly, mise à jour
grâce au concours des Chambres de Commerce et d’Industrie de
Lyon, du Nord-Isère, de Villefranche et du Beaujolais, du Grand
Lyon, des communautés de communes du Rhône et de l’Ain et de
certaines mairies. Le périmètre de la région lyonnaise utilisée
par la base Aderly est plus vaste que l’aire urbaine.
Commercialisation par secteur géographique
La commercialisation de terrains a connu une fortecroissance depuis 1996.
On constate une diminution récente de la commercia-lisation dans les pôles périphériques (Plaine de l’Ain,Isle d’Abeau, Vienne, Val de Saône). Cependant, lepôle de l’Isle d’Abeau a commercialisé 30 hectares en2000 et 50 autres hectares sont actuellement souscompromis de vente, ce qui laisse entrevoir unebonne année 2001.
Depuis deux ans, la commercialisation a été beaucoupplus forte dans la couronne périphérique et au seinmême du Grand Lyon. La demande de terrains se portede plus en plus sur des grandes surfaces : la taille dulot moyen est en augmentation constante, surtout pourles demandes "logistiques".
Commercialisation de terrains de 1995 à 2000Source fichier Aderly
Commercialisation
par secteurs géographiques
0
10
20
30
40
50
60
70
80
1995 1996 1997 1998 1999 2000 *
Grand Lyon
Pôles périphériques
Reste régionlyonnaise
Couronne périphériqueGrand Lyon
hectares
1995 1996 1997 1998 1999 2000 *
0
50
100
150
200
250
Total
dont Aire urbaine
hectares
10
* Données provisoires
130
253290
34
178
395363
647
0
100
200
300
400
500
600
700
Grand Lyon CouronnepériphériqueGrand Lyon
Pôlespériphériques
Resterégion
lyonnaise
01/01/98
01/01/01
hectares
0 50 100 150 200 250 300
Parc industrielet logistique
Parcd’activités
Parc scientif.et technol.
Zoneartisanale
350 400
Parcindustriel
Plateformelogistique
Offre de terrains au 1er janvier 2001
Les disponibilités foncières éclairent en partie lesdifférences de commercialisation dans les quatresecteurs géographiques :
• la majorité de l’offre foncière est concentrée dansdes grands espaces d’activités (12 % des zonesconcentrent la moitié de l’espace disponible et 49 %ont des surfaces inférieures à 2 ha).
• la majorité de cette même offre est concentrée surles pôles périphériques (grands espaces) et le restede la région lyonnaise (petits espaces).
Seul le "reste de la région lyonnaise" a augmenté sonvolume d’offre, de 1998 à 2001. Cet accroissement est liéprincipalement à la relative faiblesse de la commerciali-sation de terrains dans ces zones à caractère rural par
11
Offre de terrains au 1er janvier 2001Source fichier Aderly
rapport aux autres secteurs géographiques. Il faut noterl’inquiétante raréfaction de l’offre foncière au seinmême de la Communauté urbaine. Ce phénomène peutéclairer à lui seul l’augmentation forte des commerciali-sations de terrains en proche périphérie du Grand Lyon.
Selon les professionnels de l’immobilier, la demandeporte de plus en plus sur des terrains de grande taille,demande difficile à satisfaire à l’intérieur du territoiredu Grand Lyon. Ce sont les activités logistiques qui ontconsommé le plus d’espace sur les 5 dernières années,avec une croissance plus soutenue depuis 1998.
Terrains aménagés dans une zone d’activité où le dépôt d’un per-
mis de construire peut se faire immédiatement.
Ici, la référence est le prix de vente des terrains affiché par
l’aménageur et le commercialisateur.
Prix de vente des terrains par type,
dans l’aire urbaine de LyonPrix moyen, en francs hors taxe, par m2
Source : Fichier des quatre CCI
L’année 2000 a été, pour les marchés de l’immobilier etdu foncier d’entreprise, exceptionnelle à plus d’un titre :
• des niveaux records de production et de demandeen locaux de tous types,
• des commercialisations en forte progression (+ 50 %pour les bureaux, + 10 % pour les locaux),
• des prix maxi à la location, comme à la vente, enforte augmentation.
Cette bonne situation de la place lyonnaise est aussi unfacteur de fragilisation du marché. En effet, l’offre, mal-gré l’arrivée de nombreux nouveaux programmes, n’apas encore rejoint la demande. La pénurie de terrainsau cœur de l’aire urbaine, couplée à la raréfaction debureaux ou locaux anciens adaptés aux activités nou-velles, sont les principaux facteurs de déséquilibre.
Les professionnels restent pour le moment sereinsquant à l’évolution du marché dans les prochainsmois. Le ralentissement de la croissance en 2001 nesemble pas encore avoir de conséquences majeures.On peut s’attendre à un léger tassement de la deman-de, mais il est encore trop tôt pour dire si la situationgéopolitique et économique internationale influerafortement ou pas sur l’immobilier d’entreprise.
conc
eptio
n, ré
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tion
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e
LEXIQUE
Bureaux en blanc : locaux ou surfacesdestinés à être vendus ou loués sansconnaissance de leur utilisateur final lorsdu démarrage du projet
Bureaux en compte propre : opérationsimmobilières conçues et réaliséesdirectement par leurs futurs utilisateurs
Bureaux neufs : nouvelles construc-tions, mais également réhabilitationslourdes n’ayant jamais connu d’utilisateur(au-delà de 5 ans, un immeuble neuf, s’iln’a jamais été occupé, n’est plus considé-ré comme neuf).
Bureaux de seconde main : opérationsimmobilières préalablement occupées,remises sur le marché et relouées, ouopérations de plus de 5 ans n’ayant jamaisété occupées.
Commercialisation à utilisateur de
bureaux neufs : est considérée commecommercialisée une surface qui a étévendue ou louée pour la première fois(première main) à un occupant utilisateur.
Commercialisation à l’investisseur :surface commercialisée à un acquéreur nonutilisateur, de tout ou partie d’un immeublequi sera mis en location par celui-ci.
Stock neuf disponible : surfaces neuvesconstruites vacantes
Stock de seconde main : surfacespréalablement occupées et remises sur lemarché.
Prix : indiqués sur la base des surfacesutiles brutes, hors charges.
Les travaux de l’Observatoire partenariallyonnais en économie (Opale) sont l’expressiond’un partenariat entre la Communauté urbainede Lyon, la Ville de Lyon, la Chambre decommerce et d’industrie de Lyon, la Chambrede métiers du Rhône, le GIL Medef Lyon-Rhône,la CGPME, le Pôle universitaire lyonnais etl’Agence d’urbanisme pour le développementde l’agglomération lyonnaise, en associationavec l’URSSAF, l’ASSEDIC, le SGAR, l’INSEE,et la Banque de France.
ContactEmmanuel CellierAgence d'Urbanisme pour le développement de l'agglomération lyonnaise18 rue du Lac - BP3129 - 69402 Lyon Cedex 03Tél. : 04 78 63 43 94 - Télécopie : 04 78 63 40 83Email : e.cellier@urbalyon.org
ISSN 1297-0670