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Les principaux apports de la loi n°2014-366

du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

dite LOI ALUR

Alexie Poisot

Juriste à l’AM28

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Objectifs de la loi ALUR

Moderniser les règles d’urbanisme

Engager la transition écologique des territoires

Pour cela il faut notamment :

-des villes plus denses et moins consommatrices d’espace et

-une prise en compte plus réelle des préoccupations environnementales

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Compétence des communes en matière d’urbanisme

Compétence décentralisée comprenant :

-l’élaboration, la modification et la révision du document local d’urbanisme,

-l’instruction des autorisations d’urbanisme,

-la constatation des infractions d’urbanisme.

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3 principaux documents locaux d’urbanisme :

-les schémas de cohérence territoriale (SCOT)

-les plans locaux d’urbanisme (PLU) destinés à remplacer les plans d’occupation (POS)

-les cartes communales

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DéfinitionsSCOT fixe les orientations stratégiques d’un territoire

d’un seul tenant et sans enclave en prenant en compte l’ensemble des fonctions urbaines (notamment l’aménagement, l’habitat, les transports, le développement commercial).

PLU définit le droit des sols applicable à chaque terrain, les orientations générales d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers ainsi que les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols en intégrant les objectifs de développement durable, d’énergie renouvelable et de densification de l’urbanisme.

Carte communale permet d’écarter la règle de constructibilité limitée contenue dans le règlement national d’urbanisme qui interdit de construire en dehors des parties déjà urbanisées de la commune.

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Il existe 4 grands types de zonage :

1-les zones urbaines : zones U : zones déjà urbanisées dans lesquelles les équipements publics ont une capacité suffisante pour desservir de nouvelles constructions.

2-les zones à urbaniser : zones AU : zones destinées à être ouvertes à l’urbanisation se subdivisant en :

-zones 1AU : zones constructibles et proches des réseaux.

-zones 2AU : zones non constructibles et distantes des réseaux.

3-les zones agricoles : zones A : zones à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles.

4-les zones naturelles : zones N : zones à protéger en raison de la qualité des sites, de l’existence d’une exploitation forestière ou de leur caractère d’espace naturel.

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T

Transfert de la compétence PLU de la commune à l’échelon intercommunal

Transfert automatique de la compétence

aux communautés de communes et aux communautés d’agglomération

dans un délai de 3 ans

suivant la promulgation de la loi (mars 2017)

avec la possibilité de

s’opposer au transfert

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Modalités de l’opposition au transfert automatique

Mécanisme de

minorité de blocage

L’opposition au transfert de compétence doit émaner de :

au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % des habitants

de l’EPCI.

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Effets du blocage

Report du transfert

au prochain renouvellement

du conseil communautaire.

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Transfert volontaire de la compétence PLU

par l’EPCI

à tout moment

 

Mécanisme de la minorité de blocage applicable 

La compétence PLU devient une compétence intercommunale.

Cette élévation de la compétence au niveau intercommunal, a pour but de permettre une meilleure coordination des politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacement.

Le PLUI est conçu comme un outil transversal de planification regroupant les politiques d’aménagement, d’urbanisme, d’habitat et de déplacement afin d’assurer un développement cohérent du territoire. 11

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Impacts du transfert de la compétence PLU

Sont impactés :

-le droit de préemption urbain

-la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement

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Le droit de préemption urbain(DPU)

transfert de la compétence PLU

transfert de la compétence DPU

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Mesures pour favoriser la densification

Suppression des superficies minimales de terrains constructibles

Suppression du COS

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Création d’un coefficient de biotope.

un ratio entre la surface

favorable à la nature

et la surface construite

ou devant l’être

Assouplissement des règles permettant la subdivision des lots de lotissements

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Mesures pour lutter contre l’artificialisation des sols

Reclassement en zones naturelles ou agricoles des anciennes zones à urbaniser (zones 2AU) n’ayant fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière dans un délai de 9 ans

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Instauration d’une condition à l’urbanisation des zones 2AU

Epuisement des possibilités

de construction en tissus urbain (zones U)

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Le pastillage en zones naturelles, agricoles et forestières

devient exceptionnel

Avis simple de la commission départementale des espaces agricoles (CDCEA)

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Communes sans document local d’urbanisme

Encadrement plus strict de la possibilité de déroger à la règle d’inconstructibilité en dehors des parties

urbanisées

Avis conforme

de la commission départementale des espaces agricoles (CDCEA)

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Retrait de l’Etat en matière d’instruction des autorisations d’urbanisme

Compétence des communes en matière d’autorisations d’urbanisme :

1/ Communes dotées d’un PLU ou POS : autorisations délivrées par le maire au nom de la commune.

2/ Communes dotées d’une carte communale :

- autorisations délivrées par le maire au nom de la commune si le conseil municipal a décidé du transfert de compétence

- à défaut de transfert de compétence, autorisations délivrées par le maire au nom de l’Etat (maire agit comme agent de l’Etat)

3/ Communes sans document d’urbanisme : autorisations délivrées par le maire au nom de l’Etat.

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Carte communale

Transfert de la compétence

autorisations d’urbanisme

de l’Etat

aux communes et communautés de communes

Au 1er janvier 2017

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Diminution de l’assistance juridique et technique des services déconcentrés de l’Etat aux communes pour l’instruction des autorisations d’urbanisme

Maintien de cette assistance aux :

- communes de moins de 10 000 habitants

membres d’un EPCI de moins de 10 000 habitants

- communautés de communes de moins de 10 000 habitants.

A compter du 1er juillet 2015

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Mesures visant à faciliter l’instruction

Retrait d’une décision de non-opposition

à une déclaration préalable illégale

dans un délai de 3 mois.

Le maire pourra demander les plans intérieurs du projet de construction de logements collectifs dans le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable.