RAPPORT DE GESTION
2015
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 32 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT
01 ANALYSE DU COMPTE
DE RÉSULTATP. 3 / 9
Structure et évolution de l’exploitation
Analyse de l’auto�nancement
02 ANALYSE DU BILAN
P. 10 / 12
Analyse du bilan
Structure du bilan
Information sur les délais de paiement fournisseurs des deux derniers exercices
03 ACTIVITÉ ET ANNEXE
LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES
COMPTABLESP. 13 / 16
Actualités
Tableaux des cinq derniers exercices
Méthodes générales de présentation et d’évaluation
Méthodes d’évaluation des postes du bilan
Circonstances qui empêchent de comparer, d’un exercice à l’autre, certains postes du bilan
et du compte de résultat
Modi�cations apportées à la présentation des comptes annuels et aux méthodes d’évaluation
04 ÉTATS CERTIFIÉS
CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE
AUX COMPTESP. 17 / 26
Bilan avant affectation du résultat Actif Passif
Compte de résultat Charges Produits
SIG et CAF Soldes intermédiaires de gestion
Capacité d’auto�nancement
Tableaux de �nancement de l’Of�ce Emplois et ressources de l’exercice
Variation du fonds de roulement Emplois et ressources de l’exercice
Variation du besoin en fonds de roulement et de la trésorerie
SOMMAIRE
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 32 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT
L’analyse du compte de résultat est réalisée selon la méthode du dispositif professionnel d’expertise de l’USH. Cela entraîne le retraitement du montant des charges et des produits �gurant dans les agrégats analysés ci-après.À la lecture du compte de résultat, les charges s’élèvent à 54,33 millions d’Euros (M€) (contre
56,97 M€ en 2014) et les produits à 59,87 M€ (contre 61,10 M€ en 2014).Le résultat comptable présente un excédent de 5,54 M€ (pour mémoire, 4,130 M€ en 2014).
I. STRUCTURE ET ÉVOLUTION DE L’EXPLOITATION (MONTANTS EXPRIMÉS EN MILLIERS D’EUROS)
1. Les charges d’exploitation
Le tableau ci-dessous présente les charges non récupérables 2015 par postes agrégés et leur évolution par rapport à 2014 :
CHARGES 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015
K€ K€ K€
Taxe foncière 5 005 11 % 5 102 (97) -2 %
Entretien courant 2 186 5 % 2 417 (231) -10 %
Gros entretien 616 1 % 1 015 (399) -39 %
Maintenance 2 802 6 % 3 432 (630) -18 %
Frais de personnel 6 178 14 % 6 209 (31) 0 %
Autres dépenses d'exploitation 4 185 9 % 3 744 441 12 %
Cotisation CGLLS et prélèvement de l'État
585 1 % 383 201 52 %
Mutualisation 156 0 % 271 (116) -43 %
Pertes de charges récupérables sur vacants
611 1 % 716 (105) -15 %
Coût des impayés 821 2 % 796 25 3 %
Dotation aux amortissements 9 779 22 % 8 835 944 11 %
Intérêts des emprunts 4 781 11 % 5 618 (836) -15 %
Dotation PGE 369 1 % 600 (231) -38 %
Autres dotations 1 440 3 % 1 840 (400) -22 %
Écart sur charges récupérables 965 2 % 126 839 667 %
Charges exceptionnelles 1 594 4 % 3 561 (1 968) -55 %
Autres charges 2 558 6 % 3 687 (1 129) -31 %
TOTAL CHARGES 39 269 88% 41 233 (1 964) -5%
01 ANALYSE DU COMPTE
DE RÉSULTAT
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ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT
Les frais d’entretien et de gestion représentent 55 % et les charges d’investissement 33 % du total des produits.
Le solde de 12 % revient au résultat de l’exercice.
Les charges d’entretien et de gestion comprennent par ordre d’importance : > les frais de personnel 14 % > les taxes foncières 11 % > les autres dépenses d’exploitation (frais d’exploitation et de gestion) 9 %
> la maintenance (entretien courant, gros entretien) 6 % > les autres charges (écart sur charges récupérables et charges exceptionnelles) 6 %
> le coût des impayés 2 % et les pertes de charges sur vacants 2 %
> les autres dotations 3 % > la dotation pour provision de gros entretien 1 % > la cotisation CGLLS 1 %
Les charges d’investissement regroupent : > les dotations aux amortissements 22 % > les intérêts des emprunts 11 %
STRUCTURE DES CHARGES - 2015
Taxe foncière : 11 %
Maintenance : 6 %
Frais de personnel : 14 %
Intérêts des emprunts : 11 %
Dotation aux amortissements : 22 %
Autres dépenses d’exploitation : 9 %
Cotisations CGLLS et prélèvement de l’État : 1 %
Pertes de charges récupérables sur vacants : 2 %
Coût des impayés : 2 %
Autres charges : 6 %
Frais d’entretien et de gestion : 55 %
Charges d’investissement : 33 %
Résultat (excédent) : 12 %
Autres dotations : 3 %
Dotation PGE : 1 %
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Globalement les charges ont diminué en 2015 de 1 964 K€ (-5 %). Les variations les plus remarquables sont les suivantes :
Postes en augmentation :Les dotations aux amortissements pour immobilisations locatives en augmentation de 944 K€ : > Amortissements des opérations mises en service en 2015 : + 140 K€
> Amortissements des opérations 2014 en année pleine : + 804 K€
Les autres charges d’exploitation et CGLLS progressent de 642 K€ en raison des autres charges de gestion courantes (+ 297 K€), des primes d’assurance de (+ 144 K€), et de la hausse des cotisations CGLLS (+ 201 K€) (cotisation principale de base + 133 K€ et cotisation additionnelle + 68 K€).
Poste en diminution :Les autres charges en diminution de 1 129 K€ : > Baisse des dépenses de l’ANRU (retard des démolitions) : - 881 K€
> Des sinistres en diminution : - 248 K€
La baisse des intérêts des emprunts de nos opérations locatives de 836 K€ : > Impact de la baisse du Livret A de - 0,5 % en 2013 et - 0,25 % de 2014 : - 712 K€
> Boni�cation de la CDC : - 90 K€ > Baisse des intérêts de pré�nancement : - 34 K€
Les frais de maintenance en baisse de 630 K€ : > Travaux d’entretien et maintenance courante en baisse de 231 K€ par rapport à 2014 (entretien courant - 213 K€, maintenance - 59 K€ et régie en hausse + 42 K€)
> Travaux pour gros entretien en hausse de 399 K€
Les autres dotations diminuent de 400 K€ :Cette diminution traduit une baisse des facteurs de risque à provisionner..
La dotation à la provision pour gros entretien (PGE), en baisse de 231 K€, vient s’ajuster au plan de travaux de gros entretien (GE) 2016-2020.
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2500
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5000550060006500700075008000
90008500
2014 2015
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ÉVOLUTION DES CHARGES - 2014-2015
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2. Les produits d’exploitation
Le tableau ci-dessous présente les produits 2015 (hors récupérations de charges locatives) par postes agrégés et leur évolution par rapport à 2014.
PRODUITS 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015
K€ K€ K€
Loyers des logements 34 788 78 % 33 433 1 355 4 %
Surloyers 57 0 % 35 22 62 %
Autres loyers 3 488 8 % 3 404 84 2 %
Loyers quittancés 38 333 86 % 36 872 1 461 4 %
Produits financiers 254 1 % 422 (169) -40 %
Marges sur accession (19) 0 % 131 (150) -115 %
Subvention d'exploitation 1 542 3 % 2 242 (700) -31 %
Autres produits d'exploitation 1 186 3 % 1 216 (30) -2 %
Produits divers 2 962 7 % 4 011 (1 049) -26 %
Reprise PGE 325 1 % 654 (329) -50 %
Écart sur charges récupérables 0 %
Produits exceptionnels 3 188 7 % 3 826 (638) -17 %
TOTAL PRODUITS 44 808 100 % 45 363 (554) -1 %
Les loyers occupent la part prépondérante de produits avec 86 % des recettes. Ils comprennent les loyers des logements (7 912 logements en gestion), 78 % des produits, et les autres loyers des RPA et foyers (448 équivalents logements) des parkings et des commerces, 8 % des produits.
Par ordre d’importance les autres postes de recettes d’exploitation sont :Les produits exceptionnels, 7 % du total (principalement des reprises sur provisions, des dépenses liées aux démolitions ANRU, des indemnités d’assurances et d’autres produits exceptionnels).Les subventions d’exploitation, 3 % des produits, représentent la quote-part de subvention ANRU pour perte d’auto�nancement de nos démolitions et accessoirement les subventions du département.Les autres produits d’exploitation 3 % des produits regroupent les prestations de services, la conduite d’opération réalisée pour notre propre compte.La reprise de PGE, de 1 % des produits, vient �nancer les travaux de gros entretien programmés et réalisés en 2015.Les produits �nanciers de l’exercice représentent également un peu moins de 1 % des produits.
STRUCTURE DES PRODUITS - 2015
Loyers des logements : 78 %
Autres loyers : 8 %
Produits �nanciers : 1 %
Subvention d’exploitation :3 %
Autres produits d’exploitation : 3 %
Reprise PGE : 1 %
Produits exceptionnels : 7 %
Loyers quittancés : 86 %
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3. Le résultat
L’excédent annuel, en diminution par rapport à 2014, représente 12 % des produits.
RÉSULTAT 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015
K€ K€ K€
Total charges 39 269 88 % 41 233 (1 964) -5 %
Total produits 44 808 100 % 45 363 (554) -1 %
RÉSULTAT (EXCÉDENT) 5 540 12 % 4 130 1 409 4 %
Au total les produits sont en diminution par rapport à 2014 de 554 K€ (soit 1 % des produits). Les évolutions les plus signi�catives concernent :
Postes en augmentation :Les loyers des logements (+ 1 355 K€) : > Impact des loyers quittancés en année pleine des logements mis en service ou acquis en 2014 et 2015 : + 1 514 K€
> Mise en œuvre des hausses de loyer décidées par le conseil d’administration appliquées en février 2015 (+ 155 K€) : hausse moyenne de 0,47 %
> Perte de loyer suite aux logements libérés dans le cadre de la démolition ANRU à �n 2015 (- 314 K€)
Les autres loyers (+ 84 K€)
Postes en diminution :Les subventions d’exploitation diminuent de 700 K€.Il s’agit de la subvention ANRU pour perte d’auto�nancement compensant la vacance liée aux démolitions ANRU 625 K€ (Barre Jardins, démolition 2014 - 1 156 K€ et complément pour les deux tours Alouettes + 531 K€)
Baisse des autres subventions d’exploitation de 75 K€ (dernière année pour la subvention CGLLS pour la conduite du projet ANRU - 65 K€ et allégement d’annuités du département - 10 K€)
Les produits exceptionnels en diminution de 638 K€ : > Diminution des travaux ANRU de démolition - 2 076 K€
> Augmentation des produits exceptionnels + 716 K€
> Reprises de provisions d’exploitation + 720 K€
On constate une baisse de la reprise pour gros entretien de 329 K€.
Les produits �nanciers en diminution de 169 K€.Il s’agit de la rémunération de notre trésorerie moyenne annuelle de 12,7 M€ à un taux de 1,04 %. L’impact de cumulé de la baisse du taux du livret A et de notre trésorerie moyenne sur nos placements entraîne une baisse de 94 K€.La rémunération des avances en compte courant de nos SCI est également en diminution de 75 K€ (essentiellement la SCI Limeil-Pasteur).
La marge sur l’activité d’accession diminue de 150 K€ : > Refacturation des frais de gestion internes à Domaxia (- 54 K€)
> Diminution de notre marge accession (- 97 K€)
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5000
10000
15000
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25000
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ÉVOLUTION DES PRODUITS - 2014-2015
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II. ANALYSE DE L’AUTOFINANCEMENT
Si l’excédent d’exploitation est un résultat comptable qui représente la différence entre l’ensemble des charges et des produits, l’auto�nancement constitue un résultat économique qui mesure la performance réelle de l’Of�ce.
Il représente ce qui reste à l’organisme lorsqu’il a rémunéré l’ensemble de ses partenaires : > internes (son personnel), > externes (les fournisseurs, l’État et les organismes �nanciers).
Il est composé par l’ensemble des ressources nettes dégagées chaque année par l’activité de l’Of�ce qui sont épargnées.
Ces ressources viennent renforcer le montant des capitaux propres et pourront être affectées au besoin en fonds propres des opérations d’investissement (construction, réhabilitation) et aux travaux de grosses réparations.
Le tableau de formation de l’auto�nancement �gurant ci-dessous explique étape par étape l’affectation des recettes effectives aux charges effectives. Les valeurs sont exprimées en K€, en % des loyers et en euros par logement géré.
FORMATION DE L'AUTOFINANCEMENT MONTANTS EN K€ DES LOYERS EUROS/LOGT
RECETTES COURANTES 41 295 107,8 % 4 940
Loyers des logements 34 788 90,8% 4 161
Surloyers 57 0,1% 7
Autres loyers 3 488 9,1% 417
Produits financiers 254 0,7% 30
Marges sur accession (19) 0,1 % 2
Subvention d'exploitation diverses 1 542 4,0% 184
Autres produits d'exploitation 1 186 3,1% 142
ANNUITÉS (15 200) 39,7 % 1 818
Amortissements financiers (10 418) 27,2 % 1 246
Intérêts (4 781) 12,5 % 572
SOLDE APRÈS ANNUITÉS 26 095 68,1% 3 121
TAXE FONCIÈRE (5 005) 13,1 % 599
SOLDE APRÈS ANNUITÉS ET TFPB 21 091 55,0% 2 523
COÛT DE LA MAINTENANCE LOCATIVE (RÉGIE INCLUSE)
(2 802) 7,3 % 335
Entretien courant (2 186) 5,7 % 261
Gros entretien (616) 1,6 % 74
Subv. gros entretien 0,0 %
SOLDE APRÈS ANNUITÉS TFPB ET MAINTENANCE
18 289 47,7% 2 188
AUTRES DÉPENSES (12 536) 32,7 % 1 500
Frais de personnel (hors régie) (6 178) 16,1 % 739
Autres dépenses d'exploitation (4 185) 10,9 % 501
Cotisation CGLLS et prélèvement de l'état (585) 1,5 % 70
Mutualisation (156) 0,4 % 19
Pertes de charges sur vacance (611) 1,6 % 73
Coût des impayés (821) 2,1 % 98
AUTOFINANCEMENT DE L'EXPLOITATION COURANTE
5 753 15,0 % 688
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Conclusion
Le résultat comptable 2015 est excédentaire (5 540 K€) en augmentation par rapport à 2014 (4 130 K€).
Le taux d’autofinancement selon la méthode USH s’établit à 15 % au-dessus de notre norme de 13,5 %.
Il faut rappeler que cette norme est destinée à garantir la pérennité du parc locatif existant et la capacité de Logial-OPH à développer de nouveaux programmes.
Les recettes courantes s’élèvent à 41 295 K€. Elles sont constituées des loyers, des autres productions et produits et représentent 4 940 € par logement.
Après avoir réglé les annuités d’emprunts 15 200 K€ (soit 39,7 % des loyers et 1 818 € par logement), on obtient un solde de 26 095 K€.
Le règlement des taxes foncières de 5 005 K€ (13,1 % des loyers et 599 € par logement) ramène le disponible à 21 091 K€.
Le coût de la maintenance locative de 2 802 K€ soit entretien courant et gros entretien (7,3 % des loyers et 335 € par logement) mène à un nouveau solde de 18 289 K€.
Ce solde affecté des charges suivantes : > Frais de personnel 6 178 K€ (16,1 % des loyers et 739 € par logement)
> Autres dépenses d’exploitation et de gestion 4 185 K€ (10,9 % des loyers et 501 € par logement)
> Cotisation CGLLS et mutualisation 741 K€ (1,9 % des loyers et 89 € par logement)
> Pertes de charges récupérables sur vacants 611 K€ (1,6 % des loyers et 73 € par logement)
> Et le coût des impayés 821 K€ (2,1 % des loyers et 98 € par logement)
En dé�nitive l’auto�nancement 2015 s’élève pour cette année à 5 753 K€, soit 15 % des loyers et 688 € par logement.
En 2014 l’auto�nancement représentait (5 122 K€) représentant 13,9 % des loyers.
Cette variation positive de 631 K€ en 2015 se décompose ainsi :
AUTOFINANCEMENT 2014 5 122
RECETTES COURANTES 412
Loyers des logements 1 355
Surloyers 22
Autres loyers 84
Produits financiers (169)
Marge sur accessions (150)
Subvention d'exploitation diverses (700)
Autres produits d'exploitation (30)
ANNUITÉS (92)
Amortissements financiers (929)
Intérêts 836
TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES 97
COÛT DE LA MAINTENANCE LOCATIVE 630
Entretien courant 231
Gros entretien 399
Subv. gros entretien
AUTRES DÉPENSES (416)
Frais de personnel (hors régie) 31
Autres dépenses d'exploitation (441)
Cotisation CGLLS et prélèvement de l'Etat (201)
Mutualisation 116
Pertes de charges récupérables dues à la vacance 105
Coût des impayés (dotation aux créances douteuses) (25)
AUTOFINANCEMENT 2015 5 753
Les éléments qui affectent positivement l’auto�nancement en 2015 sont la hausse des recettes courantes (412 K€), la baisse du coût de la maintenance locative (630 K€) et la légère baisse de la taxe foncière (97 K€).C’est l’augmentation des autres dépenses (416 K€) et des annuités (92 K€) qui grèvent l’auto�nancement en 2015.
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 11
ANALYSE DU BILAN
10 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
RemarqueL’analyse du bilan est conduite selon les normes de l’USH. À ce titre les reclassements suivants ont été effectués :
L’analyse du bilan est effectuée en deux étapes. En premier lieu nous procédons à l’étude des �ux �nanciers de l’année 2015 au moyen du tableau de �nancement. Puis nous analysons la structure �nancière du bilan à �n 2015.
02 ANALYSE DU BILAN
> les dépenses sur opérations préliminaires et les réserves foncières sont portées en déduction de l’actif immobilisé et ajoutées à l’actif circulant,
> les recettes sur opérations préliminaires et les réserves foncières passent des capitaux permanents aux dettes à court terme,
> les amortissements non courus (prorata temporis du capital des emprunts à payer en 2016 mais imputables à 2015) sont transférés des dettes �nancières aux comptes de régularisation (passif),
> les intérêts compensateurs sont ignorés à l’actif comme au passif.
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 11
ANALYSE DU BILAN
10 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
I. ANALYSE DU BILAN (MONTANTS EXPRIMÉS EN MILLIONS D’EUROS)
1. L’actif
Les variations réalisées sur les postes d’actifs en 2015 sont présentées dans le tableau cci-dessous :
2. Le passif
Les opérations réalisées en 2015 au passif du bilan �gurent dans le tableau ci-dessous :
MONTANTS BRUTS AMORT. & PROVISIONS MONTANTS NETS
FIN 2014
MOUVts 2015
FIN 2015
FIN 2014
MOUVts 2015
FIN 2015
FIN 2014
MOUVts 2015
FIN 2015
EMPLOIS PERMANENTS
Immobilisations incorporelles 1 768 92 1 860 1 405 124 1 530 363 -32 330
Immobilisations de structure 6 664 107 6 771 4 502 185 4 687 2 162 -78 2 084
Immobilisations locatives 544 205 22 205 566 409 187 582 11 224 198 806 356 623 10 980 367 603
Immobilisations financières 1 213 3 1 216 100 0 100 1 113 3 1 116
TOTAL ACTIF IMMOBILISÉ 553 849 22 407 576 256 193 589 11 534 205 123 360 260 10 873 371 133
ACTIF CIRCULANT
Opér. prélim. & réserves fonc. 11 844 419 12 263 0 0 0 11 844 419 12 263
Stocks 3 240 -1 478 1 762 0 3 240 -1 478 1 762
Créances d’exploitation 40 212 -8 698 31 514 5 444 611 6 055 34 768 -9 309 25 459
Créances diverses 10 122 6 536 16 658 909 -410 499 9 213 6 946 16 159
Comptes de régularisation 42 -22 20 0 42 -22 20
TOTAL ACTIF CIRCULANT 65 460 -3 243 62 217 6 353 201 6 554 59 107 -3 444 55 663
TRÉSORERIE NETTE
Actifs - passifs de trésorerie 17 933 -12 759 5 174 0 17 933 -12 759 5 174
TOTAL TRÉSORERIE 17 933 -12 759 5 174 0 0 0 17 933 -12 759 5 174
TOTAL GÉNÉRAL 637 242 6 405 643 647 199 942 11 735 211 677 437 300 -5 330 431 970
MONTANTS BRUTS
FIN 2014
MOUVts 2015
FIN 2015
CAPITAUX PERMANENTS
Capitaux propres 123 425 6 748 130 173
Provisions pour risques et charges 4 929 652 5 581
Dettes financières 262 292 -19 058 243 234
TOTAL CAPITAUX PERMANENTS 390 646 -11 658 378 988
DETTES À COURT TERME
Opérations prélim. & réserves fonc. 26 505 7 231 33 736
Subventions & emprunts accession 450 -450 0
Dettes d'exploitation 7 564 1 279 8 843
Dettes diverses 3 780 -617 3 163
Comptes de régularisation 8 355 -1 115 7 240
TOTAL DETTES À COURT TERME 46 654 6 328 52 982
TOTAL GÉNÉRAL 437 300 -5 330 431 970
12 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ANALYSE DU BILAN
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 13
1. Le fonds de roulement net (FRN)
Le FRN, excédent de �nancement stable sur les immobilisations, s’élève à 7,9 M€, soit 2,1 % des capitaux permanents (940 € par logement) contre 30,4 M€ en 2014, soit 7,8 % des capitaux permanents (3 710 € par logement).À terminaison, en prenant en compte les dépenses restant à régler et les fonds restant à recevoir, le Fonds de roulement net est porté à 18,5 M€, soit 4,9 % des capitaux permanents et 2 217 € par logement.En�n en déduisant les dépôts de garantie et les provisions (7,8 M€), nous arrivons à un potentiel �nancier à terminaison de 10,7 M€, soit 2,8 % des capitaux permanents et 1 280 € par logement.Les capitaux permanents s’établissent à 379,0 M€, dont 260,9 M€ de capitaux empruntés.Notre endettement atteint 69 %, il reste élevé et au même niveau que 2014 (69 %).
2. Le besoin en fonds de roulement (BFR)
Fin 2015, le BFR s’élève à 2,7 M€, comme en 2014 (12,5 M€), il constitue un besoin de �nancement. Il représente 5,4 % des loyers et charges et 321 € par logement.
II. STRUCTURE DU BILAN
Au 31 décembre 2015, le total du bilan de l’Of�ce s’élève à 644,1 M€ en valeur brute et 432,4 M€ en valeur nette (contre 438,2 M€ en 2014), soit une diminution de 5,8 M€.
Après retraitement le bilan peut être présenté en grandes masses par le schéma suivant :
Trésorerie 5,2 M€ (1%)
ActifImmobilisations
371,1 M€
86%
PassifCapitaux permanents (CP)379 M€
88%(dont capitaux empruntés260,9 M€ 69% des CP)
FRN7,9 M€ FRN - BFR = Trésorerie
7,9 M€ - 2,7 M€ = 5,2 M€
ActifStocks-créances
55,7 M€
13%
PassifDettes à court terme53 M€ (12%)
BFR2,7 M€
SOLDES MOINS DE 30 JOURS MOINS DE 60 JOURS PLUS DE 60 JOURS (*)
FOURNISSEURS AU 31/12/2015 2 611 714 2 260 548 213 198 137 968
FOURNISSEURS AU 31/12/2014 3 217 861 2 918 198 20 269 279 393
(*) délais liés à des litiges, délais contractuels spéci�ques…
III. INFORMATION SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT FOURNISSEURS DES DEUX DERNIERS EXERCICES
ConclusionAu 31 décembre 2015, la structure financière de notre organisme est équilibrée :
• la couverture de nos immobilisations est assurée par une différence de 2,1 % (le FRN est positif), soit 7,9 M€,• les disponibilités (créances 55,6 M€ plus trésorerie nette 5,2 M€) atteignent 60,8 M€ et couvrent largement
les dettes à court terme qui s’élèvent à 52,9 M€.
3. La trésorerie
Au 31 décembre 2015, la trésorerie nette de Logial-OPH s’arrête à 5,2 M€, ce qui correspond au fonds de roulement net (7,9 M€) diminué du besoin en fonds de roulement (2,7 M€).La trésorerie représente 1,2 mois de quittancement et 0,8 mois de dépenses (619 € par logement) en baisse par rapport à 2014 (4,4 mois de quittancement et 2,8 mois de dépenses).
12 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ANALYSE DU BILAN
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 13
I. ACTUALITÉS
1. Faits marquants
Logial-OPH poursuit son effort de production avec la mise en service de près de 200 logements en 2015 et le suivi de chantier de 200 autres logements, dont une opération à énergie positive BEPOS de 64 unités.En matière de renouvellement urbain, nous assurons la sortie de l’ANRU1 avec les dossiers de démolition des deux tours des alouettes (283 logements) et préparons, en lien étroit avec la ville d’Alfortville,
le protocole de pré�guration de l’ANRU2. Nous soutenons la diversi�cation de nos activités en mettant en place deux nouvelles marques commerciales dédiées au logement intermédiaire (Habiteal) et à la gestion de syndic (Gessol).Pour asseoir la politique de qualité de service délivrée aux locataires, nous avons renouvelé notre certi�cation ISO 9001 version 2008.Notre nouveau projet d’entreprise C.A.R.L.A a �xé les orientations stratégiques et la feuille de route de Logial pour les années 2015 à 2021.
2. Perspectives
Dans le sillage de la réforme territoriale, notre OPH sera rattaché, avant la �n de l’année 2017, au nouveau Territoire 11 issu de la métropole du Grand Paris dépositaire des compétences habitat et politique de la ville.Nous préparerons la signature de la convention de l’ANRU 2 visant à la reconstruction / démolition des 351 logements.
II. TABLEAUX DES CINQ DERNIERS EXERCICES
2011 2012 2013 2014 2015
OPÉRATIONS & RÉSULTATS DE L’EXERCICE
Chiffre d’affaires 29 856 674,60 30 806 693,64 41 731 753,96 40 083 088,12 41 024 693,46
Résultat avant impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et aux provisions
13 201 696,07 11 156 582,38 15 115 955,05 16 593 183,22 18 675 931,01
Résultat après impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et aux provisions
5 127 387,01 5 094 947,51 4 393 374,81 4 130 051,69 5 539 520,83
PERSONNEL
Effectif moyen des salariés employés pendant l’exercice 136,19 135,41 147,94 149,60 144,24
Montant de la masse salariale de l’exercice 3 858 647,09 3 849 507,32 4 548 527,69 4 604 470,69 4 757 374,16
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux de l’exercice (sécurité sociale, œuvres sociales, etc.)
1 890 919,58 1 869 463,76 2 166 667,25 2 269 115,09 2 138 544,45
03 ACTIVITÉ ET ANNEXE
LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES
COMPTABLES
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 1514 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
III. MÉTHODES GÉNÉRALES DE PRÉSENTATION ET D’ÉVALUATION
Les comptes 2015 sont établis dans le respect des principes généraux de prudence, de régularité et de sincérité, à savoir : > continuité de l’exploitation > permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre, à l’exception des éléments évoqués au point III qui suit
> indépendance des exercices > comptabilisation simultanée des revenus > et des coûts et, des dispositions particulières aux OPH à comptabilité commerciale
Logial-OPH ayant choisi d’appliquer le règlement ANC n° 2015-04 à compter de l’exercice 2016, les méthodes comptables et d’évaluation appliquées au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2015 sont sans changement par rapport à celles retenues pour l’arrêté des comptes de l’exercice précédent.
Les comptes �nanciers de Logial-OPH sont présentés en conformité avec l’annexe 2 du chapitre I du titre IV – Documents annuels – de l’arrêté du 7 octobre 2015.
IV. MÉTHODES D’ÉVALUATION DES POSTES DU BILAN
1. Principales méthodes utilisées pour les amortissements des immobilisations de structure
Immobilisations incorporellesLes logiciels sont amortis sur une durée de 3 ans (33,33 % L).
Immobilisations corporellesLes immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition (prix d’achat et frais accessoires, hors frais d’acquisition des immobilisations) ou à leur coût de production.
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant la durée de vie prévue. Les taux les plus couramment pratiqués sont les suivants (L = linéaire) :
2. Nouvelles normes comptables
> Depuis 2005, les comptes sont établis en conformité avec les nouvelles normes comptables (NNC) formulées par l’avis du Conseil national de la Comptabilité n° 2004-11 du 23 juin 2004 relatif
aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logement social résultant du règlement n° 2000-06 relatif
aux passifs et du règlement n° 2002-10 relatif à l’amortissement et la dépréciation des actifs, modi�é par le règlement n°2003-07.
IMMOBILISATIONS CORPORELLES AMORTIS. POUR DÉPRÉCIATION
Installations techniques, matériel outillage 5 ans (20 % L)
Installations générales agents, aménagements 10 ans (10 % L)
Matériel de transport 5 ans (20 % L)
Matériel de bureau et informatique 3 ans (33,33 % L)
Mobilier 10 ans (10 % L)
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 1514 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
La première comptabilisation des composants au 1er janvier 2005 a été effectuée selon la méthode de réallocation des valeurs comptables qui consiste à réallouer les valeurs nettes comptables actuelles pour reconstituer les composants de l’actif. Cette ventilation a été appliquée aux valeurs brutes et aux amortissements constatés qui constituent les nouvelles bases amortissables.
2.2 Calcul de la provision pour gros entretien
La provision pour grosses réparations (PGR) venait jusqu’alors �nancer les travaux de grosses réparations. Ces dépenses, dites aujourd’hui de première catégorie (travaux de remplacement ou prolongeant la vie des immeubles), doivent désormais être immobilisées au bilan.
La PGR est remplacée par la provision pour gros entretien (PGE) destinée à couvrir les dépenses dites de deuxième catégorie (travaux de maintien en bon état de fonctionnement) programmées dans un plan de travaux établit à 5 ans.
Décomposition minimum :
Décomposition supplémentaire :
COMPOSANTS DURÉE D’AMORTISSEMENTRÉPARTITION
DES COMPOSANTS %
INDIVIDUEL COLLECTIF
Électricité 25 ans 4,2 % 5,2 %
Plomberie/sanitaire 25 ans 3,7 % 4,6 %
Ascenseurs 15 ans - 2,8 %
COMPOSANTS DURÉE D’AMORTISSEMENTRÉPARTITION
DES COMPOSANTS %
INDIVIDUEL COLLECTIF
Structure et ouvrages assimilés 50 ans 88,7 % 90,3 %
Menuiseries extérieures 25 ans 5,4 % 3,3 %
Chauffage collectif 25 ans - 3,2 %
ou
Chauffage individuel 15 ans 3,2 % 3,2 %
Étanchéité 15 ans - 1,1 %
Ravalement avec amélioration 15 ans 2,7 % 2,1 %
Ces normes comportent deux volets :
2.1 Comptabilisation des immeubles par composants
> La valeur des immeubles est ventilée en composants distincts amortis selon une durée de vie qui leur est propre.
> En �n de vie du composant, celui-ci est mis hors-service et sorti de l’actif. Le nouvel équipement qui le remplace vient se substituer au composant d’origine.
> L’Of�ce a choisi de décomposer la valeur des immeubles en appliquant au coût global les pourcentages de ventilation des catégories de composants indicatifs, établis par le CSTB qui comporte une décomposition en neuf éléments.
3. Calcul des autres provisions
Les provisions mises en place concernent :
Les litiges : provision à 100 % sur inventaire des litiges locatif, �scaux, sociaux et autres. En 2015, il y a des dotations pour 120 K€.
Les autres risques et charges : les risques de charges ou de pertes de produits inhérents à l’exploitation sont provisionnés à 100 % sur inventaire. En 2015, les dotations
se montent à 834 K€ et les reprises s’élèvent à 346 K€.
Les dépréciations des immobilisations locatives : conformément à l’article 322-1.4 (cf. règlement n° 2002-10 du CRC), « la dépréciation d’une immobilisation est la constatation que sa valeur actuelle est devenue inférieure à sa valeur comptable ».
L’article 322-5 précise qu’à chaque clôture des comptes, l’organisme doit apprécier s’il existe un indice quelconque montrant qu’un actif a pu perdre notablement de sa valeur.
Trois indices internes sont généralement retenus pour les immeubles de logements sociaux : taux de vacance anormalement élevé, dégradations techniques et projet de démolition. Si un tel indice de perte
16 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
de valeur existe, l’organisme compare la valeur actuelle de l’immobilisation concernée (montant le plus élevé entre la valeur vénale et la valeur d’usage) avec sa valeur nette comptable (valeur brute de l’immeuble diminuée des amortissements cumulés et des dépréciations).
Si ce test de dépréciation indique que la valeur actuelle est signi�cativement inférieure à la valeur nette comptable et si l’actif continue à être utilisé, une dépréciation est comptabilisée, en sus de l’amortissement, qui ajuste la valeur nette comptable au montant de la valeur actuelle de l’immobilisation.
Selon le rappel des normes comptables en vigueur ci-dessus, cette dépréciation modi�e donc la base amortissable de l’actif déprécié de manière dite prospective.
À l’Of�ce, ces provisions concernent les immeubles qui font l’objet de dégradations limitant leur durée de vie résiduelle, de projets de démolition ou de rénovation urbaine.En application de cette méthode, il n’y a pas eu de dotations et les reprises s’élèvent à 621 K€.
Les dépréciations des immobilisations �nancières : provision à 100 % sur inventaireEn 2015, aucun mouvement ne �gure.
Les dépréciations des débiteurs : en 2015, il y a une reprise de 409 K€.
Les dépréciations des actifs circulants :Les créances locatives sont provisionnées de la façon suivante :
> Locataires partis 100 %, > Locataires présents :
− dont l’origine de la dette est supérieure à 1 an : 100 %
− dont l’origine de la dette est comprise entre 6 mois et 1 an : 50 %
− dont l’origine de la dette est comprise entre 3 mois et 6 mois : 25 %
− dont l’origine de la dette est inférieure à 3 mois : 0 %.
Depuis 2009, le calcul des dépréciations, suite à un changement de réglementation, article R*423-10 du CCH modi�é par décret n° 2008-648 du 1er juillet 2008-art. 1, s’effectue sur la base des créances échues et non recouvrées au 31 décembre (le quittancement de décembre est désormais inclus).
V. CIRCONSTANCES QUI EMPÊCHENT DE COMPARER, D’UN EXERCICE À L’AUTRE, CERTAINS POSTES DU BILAN ET DU COMPTE DE RÉSULTAT
- NÉANT -
VI. MODIFICATIONS APPORTÉES À LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS ET AUX MÉTHODES D’ÉVALUATION
- NÉANT -
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 17
4. Engagements de retraite
Logial-OPH ne constate pas de provision pour faire face à ses engagements de retraite.
Depuis 2006, il externalise ce montant en primes d’assurance.
5. Ratios d’autofinancements nets HLM (R423-9 du CCH)
La règle « AT/AF », depuis l’exercice 2014, est remplacée par une règle prudentielle qui vise à contrôler la santé �nancière des organismes HLM. Cette règle est édictée à l’article R.423-9 du CCH. Les OPH qui disposent d’un patrimoine locatif doivent désormais calculer un ratio qui correspond à l’auto�nancement net HLM rapporté à la somme des produits �nanciers et des produits d’activité, à l’exception de la récupération des charges locatives. Le ratio s’établit donc ainsi :
Auto�nancement net HLM /compte 70 (hors compte 703) + compte 76
Lorsqu’au titre d’un exercice donné, ce ratio est inférieur au taux de référence �xé par arrêté (taux de référence dé�ni par l’arrêté du 10 décembre 2015 : 0 % et 3 %), le directeur général de l’Of�ce rend compte au conseil d’administration de cette situation et propose, s’il y a lieu, des mesures internes à mettre en œuvre pour redresser la situation �nancière
de l’Of�ce de manière pérenne.Il en va de même lorsque, sur trois années consécutives, la moyenne du ratio est inférieure à l’un des taux de référence �xés par l’arrêté.Conformément au décret, ce ratio est de 14,29 % pour l’exercice 2015 et de 13,90 % pour la moyenne des trois derniers exercices et Logial présente ces ratios d’auto�nancement net HLM au tableau n° 3bis de l’annexe V.
16 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 17
BILAN AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT
Actif P. 18Passif P. 19
COMPTE DE RÉSULTATCharges P. 20Produits P. 21
SIG ET CAFSoldes intermédiaires de gestion P.22
Capacité d’autofinancement P. 23
TABLEAUX DE FINANCEMENT DE L’OFFICE
Tableau 1 P. 24-25 Tableau 2 P. 26
04 ÉTATS CERTIFIÉS
CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE
AUX COMPTESCOMPTABLES
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 1918 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
I. BILAN : ACTIF (AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT)
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 1918 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
II. BILAN : PASSIF (AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT)
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2120 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
III. COMPTE DE RÉSULTAT : CHARGES
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2120 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
IV. COMPTE DE RÉSULTAT : PRODUITS
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2322 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
V. SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2322 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
VI. CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2524 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
VII. TABLEAU DE FINANCEMENT - EMPLOIS ET RESSOURCES DE L’EXERCICE TABLEAU N°1 VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT
RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 2524 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
VII. TABLEAU DE FINANCEMENT - EMPLOIS ET RESSOURCES DE L’EXERCICE TABLEAU N°1 VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT
26 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
VIII. TABLEAU DE FINANCEMENT : EMPLOIS ET RESSOURCES DE L’EXERCICE VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT ET DE LA TRESORERIE
26 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH
ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES
86 bis, quai Blanqui - 94146 Alfortville Cedex Tél. : 01 45 18 20 00 / Fax : 0143 96 56 19
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