RAPPORT DE GESTION 2015 - Logial-COOP

RAPPORT DE GESTION

2015

RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 32 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH

ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT ANALYSE DU COMPTE DE RÉSULTAT

01 ANALYSE DU COMPTE

DE RÉSULTATP. 3 / 9

Structure et évolution de l’exploitation

Analyse de l’auto�nancement

02 ANALYSE DU BILAN

P. 10 / 12

Analyse du bilan

Structure du bilan

Information sur les délais de paiement fournisseurs des deux derniers exercices

03 ACTIVITÉ ET ANNEXE

LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES

COMPTABLESP. 13 / 16

Actualités

Tableaux des cinq derniers exercices

Méthodes générales de présentation et d’évaluation

Méthodes d’évaluation des postes du bilan

Circonstances qui empêchent de comparer, d’un exercice à l’autre, certains postes du bilan

et du compte de résultat

Modi�cations apportées à la présentation des comptes annuels et aux méthodes d’évaluation

04 ÉTATS CERTIFIÉS

CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE

AUX COMPTESP. 17 / 26

Bilan avant affectation du résultat Actif Passif

Compte de résultat Charges Produits

SIG et CAF Soldes intermédiaires de gestion

Capacité d’auto�nancement

Tableaux de �nancement de l’Of�ce Emplois et ressources de l’exercice

Variation du fonds de roulement Emplois et ressources de l’exercice

Variation du besoin en fonds de roulement et de la trésorerie

SOMMAIRE



L’analyse du compte de résultat est réalisée selon la méthode du dispositif professionnel d’expertise de l’USH. Cela entraîne le retraitement du montant des charges et des produits �gurant dans les agrégats analysés ci-après.À la lecture du compte de résultat, les charges s’élèvent à 54,33 millions d’Euros (M€) (contre

56,97 M€ en 2014) et les produits à 59,87 M€ (contre 61,10 M€ en 2014).Le résultat comptable présente un excédent de 5,54 M€ (pour mémoire, 4,130 M€ en 2014).

I. STRUCTURE ET ÉVOLUTION DE L’EXPLOITATION (MONTANTS EXPRIMÉS EN MILLIERS D’EUROS)

1. Les charges d’exploitation

Le tableau ci-dessous présente les charges non récupérables 2015 par postes agrégés et leur évolution par rapport à 2014 :

CHARGES 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015

K€ K€ K€

Taxe foncière 5 005 11 % 5 102 (97) -2 %

Entretien courant 2 186 5 % 2 417 (231) -10 %

Gros entretien 616 1 % 1 015 (399) -39 %

Maintenance 2 802 6 % 3 432 (630) -18 %

Frais de personnel 6 178 14 % 6 209 (31) 0 %

Autres dépenses d'exploitation 4 185 9 % 3 744 441 12 %

Cotisation CGLLS et prélèvement de l'État

585 1 % 383 201 52 %

Mutualisation 156 0 % 271 (116) -43 %

Pertes de charges récupérables sur vacants

611 1 % 716 (105) -15 %

Coût des impayés 821 2 % 796 25 3 %

Dotation aux amortissements 9 779 22 % 8 835 944 11 %

Intérêts des emprunts 4 781 11 % 5 618 (836) -15 %

Dotation PGE 369 1 % 600 (231) -38 %

Autres dotations 1 440 3 % 1 840 (400) -22 %

Écart sur charges récupérables 965 2 % 126 839 667 %

Charges exceptionnelles 1 594 4 % 3 561 (1 968) -55 %

Autres charges 2 558 6 % 3 687 (1 129) -31 %

TOTAL CHARGES 39 269 88% 41 233 (1 964) -5%

01 ANALYSE DU COMPTE

DE RÉSULTAT



Les frais d’entretien et de gestion représentent 55 % et les charges d’investissement 33 % du total des produits.

Le solde de 12 % revient au résultat de l’exercice.

Les charges d’entretien et de gestion comprennent par ordre d’importance : > les frais de personnel 14 % > les taxes foncières 11 % > les autres dépenses d’exploitation (frais d’exploitation et de gestion) 9 %

> la maintenance (entretien courant, gros entretien) 6 % > les autres charges (écart sur charges récupérables et charges exceptionnelles) 6 %

> le coût des impayés 2 % et les pertes de charges sur vacants 2 %

> les autres dotations 3 % > la dotation pour provision de gros entretien 1 % > la cotisation CGLLS 1 %

Les charges d’investissement regroupent : > les dotations aux amortissements 22 % > les intérêts des emprunts 11 %

STRUCTURE DES CHARGES - 2015

Taxe foncière : 11 %

Maintenance : 6 %

Frais de personnel : 14 %

Intérêts des emprunts : 11 %

Dotation aux amortissements : 22 %

Autres dépenses d’exploitation : 9 %

Cotisations CGLLS et prélèvement de l’État : 1 %

Pertes de charges récupérables sur vacants : 2 %

Coût des impayés : 2 %

Autres charges : 6 %

Frais d’entretien et de gestion : 55 %

Charges d’investissement : 33 %

Résultat (excédent) : 12 %

Autres dotations : 3 %

Dotation PGE : 1 %



Globalement les charges ont diminué en 2015 de 1 964 K€ (-5 %). Les variations les plus remarquables sont les suivantes :

Postes en augmentation :Les dotations aux amortissements pour immobilisations locatives en augmentation de 944 K€ : > Amortissements des opérations mises en service en 2015 : + 140 K€

> Amortissements des opérations 2014 en année pleine : + 804 K€

Les autres charges d’exploitation et CGLLS progressent de 642 K€ en raison des autres charges de gestion courantes (+ 297 K€), des primes d’assurance de (+ 144 K€), et de la hausse des cotisations CGLLS (+ 201 K€) (cotisation principale de base + 133 K€ et cotisation additionnelle + 68 K€).

Poste en diminution :Les autres charges en diminution de 1 129 K€ : > Baisse des dépenses de l’ANRU (retard des démolitions) : - 881 K€

> Des sinistres en diminution : - 248 K€

La baisse des intérêts des emprunts de nos opérations locatives de 836 K€ : > Impact de la baisse du Livret A de - 0,5 % en 2013 et - 0,25 % de 2014 : - 712 K€

> Boni�cation de la CDC : - 90 K€ > Baisse des intérêts de pré�nancement : - 34 K€

Les frais de maintenance en baisse de 630 K€ : > Travaux d’entretien et maintenance courante en baisse de 231 K€ par rapport à 2014 (entretien courant - 213 K€, maintenance - 59 K€ et régie en hausse + 42 K€)

> Travaux pour gros entretien en hausse de 399 K€

Les autres dotations diminuent de 400 K€ :Cette diminution traduit une baisse des facteurs de risque à provisionner..

La dotation à la provision pour gros entretien (PGE), en baisse de 231 K€, vient s’ajuster au plan de travaux de gros entretien (GE) 2016-2020.

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ÉVOLUTION DES CHARGES - 2014-2015



2. Les produits d’exploitation

Le tableau ci-dessous présente les produits 2015 (hors récupérations de charges locatives) par postes agrégés et leur évolution par rapport à 2014.

PRODUITS 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015

K€ K€ K€

Loyers des logements 34 788 78 % 33 433 1 355 4 %

Surloyers 57 0 % 35 22 62 %

Autres loyers 3 488 8 % 3 404 84 2 %

Loyers quittancés 38 333 86 % 36 872 1 461 4 %

Produits financiers 254 1 % 422 (169) -40 %

Marges sur accession (19) 0 % 131 (150) -115 %

Subvention d'exploitation 1 542 3 % 2 242 (700) -31 %

Autres produits d'exploitation 1 186 3 % 1 216 (30) -2 %

Produits divers 2 962 7 % 4 011 (1 049) -26 %

Reprise PGE 325 1 % 654 (329) -50 %

Écart sur charges récupérables 0 %

Produits exceptionnels 3 188 7 % 3 826 (638) -17 %

TOTAL PRODUITS 44 808 100 % 45 363 (554) -1 %

Les loyers occupent la part prépondérante de produits avec 86 % des recettes. Ils comprennent les loyers des logements (7 912 logements en gestion), 78 % des produits, et les autres loyers des RPA et foyers (448 équivalents logements) des parkings et des commerces, 8 % des produits.

Par ordre d’importance les autres postes de recettes d’exploitation sont :Les produits exceptionnels, 7 % du total (principalement des reprises sur provisions, des dépenses liées aux démolitions ANRU, des indemnités d’assurances et d’autres produits exceptionnels).Les subventions d’exploitation, 3 % des produits, représentent la quote-part de subvention ANRU pour perte d’auto�nancement de nos démolitions et accessoirement les subventions du département.Les autres produits d’exploitation 3 % des produits regroupent les prestations de services, la conduite d’opération réalisée pour notre propre compte.La reprise de PGE, de 1 % des produits, vient �nancer les travaux de gros entretien programmés et réalisés en 2015.Les produits �nanciers de l’exercice représentent également un peu moins de 1 % des produits.

STRUCTURE DES PRODUITS - 2015

Loyers des logements : 78 %

Autres loyers : 8 %

Produits �nanciers : 1 %

Subvention d’exploitation :3 %

Autres produits d’exploitation : 3 %

Reprise PGE : 1 %

Produits exceptionnels : 7 %

Loyers quittancés : 86 %



3. Le résultat

L’excédent annuel, en diminution par rapport à 2014, représente 12 % des produits.

RÉSULTAT 2015 PM 2014 ÉVOLUTION 2014-2015

K€ K€ K€

Total charges 39 269 88 % 41 233 (1 964) -5 %

Total produits 44 808 100 % 45 363 (554) -1 %

RÉSULTAT (EXCÉDENT) 5 540 12 % 4 130 1 409 4 %

Au total les produits sont en diminution par rapport à 2014 de 554 K€ (soit 1 % des produits). Les évolutions les plus signi�catives concernent :

Postes en augmentation :Les loyers des logements (+ 1 355 K€) : > Impact des loyers quittancés en année pleine des logements mis en service ou acquis en 2014 et 2015 : + 1 514 K€

> Mise en œuvre des hausses de loyer décidées par le conseil d’administration appliquées en février 2015 (+ 155 K€) : hausse moyenne de 0,47 %

> Perte de loyer suite aux logements libérés dans le cadre de la démolition ANRU à �n 2015 (- 314 K€)

Les autres loyers (+ 84 K€)

Postes en diminution :Les subventions d’exploitation diminuent de 700 K€.Il s’agit de la subvention ANRU pour perte d’auto�nancement compensant la vacance liée aux démolitions ANRU 625 K€ (Barre Jardins, démolition 2014 - 1 156 K€ et complément pour les deux tours Alouettes + 531 K€)

Baisse des autres subventions d’exploitation de 75 K€ (dernière année pour la subvention CGLLS pour la conduite du projet ANRU - 65 K€ et allégement d’annuités du département - 10 K€)

Les produits exceptionnels en diminution de 638 K€ : > Diminution des travaux ANRU de démolition - 2 076 K€

> Augmentation des produits exceptionnels + 716 K€

> Reprises de provisions d’exploitation + 720 K€

On constate une baisse de la reprise pour gros entretien de 329 K€.

Les produits �nanciers en diminution de 169 K€.Il s’agit de la rémunération de notre trésorerie moyenne annuelle de 12,7 M€ à un taux de 1,04 %. L’impact de cumulé de la baisse du taux du livret A et de notre trésorerie moyenne sur nos placements entraîne une baisse de 94 K€.La rémunération des avances en compte courant de nos SCI est également en diminution de 75 K€ (essentiellement la SCI Limeil-Pasteur).

La marge sur l’activité d’accession diminue de 150 K€ : > Refacturation des frais de gestion internes à Domaxia (- 54 K€)

> Diminution de notre marge accession (- 97 K€)

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ÉVOLUTION DES PRODUITS - 2014-2015



II. ANALYSE DE L’AUTOFINANCEMENT

Si l’excédent d’exploitation est un résultat comptable qui représente la différence entre l’ensemble des charges et des produits, l’auto�nancement constitue un résultat économique qui mesure la performance réelle de l’Of�ce.

Il représente ce qui reste à l’organisme lorsqu’il a rémunéré l’ensemble de ses partenaires : > internes (son personnel), > externes (les fournisseurs, l’État et les organismes �nanciers).

Il est composé par l’ensemble des ressources nettes dégagées chaque année par l’activité de l’Of�ce qui sont épargnées.

Ces ressources viennent renforcer le montant des capitaux propres et pourront être affectées au besoin en fonds propres des opérations d’investissement (construction, réhabilitation) et aux travaux de grosses réparations.

Le tableau de formation de l’auto�nancement �gurant ci-dessous explique étape par étape l’affectation des recettes effectives aux charges effectives. Les valeurs sont exprimées en K€, en % des loyers et en euros par logement géré.

FORMATION DE L'AUTOFINANCEMENT MONTANTS EN K€ DES LOYERS EUROS/LOGT

RECETTES COURANTES 41 295 107,8 % 4 940

Loyers des logements 34 788 90,8% 4 161

Surloyers 57 0,1% 7

Autres loyers 3 488 9,1% 417

Produits financiers 254 0,7% 30

Marges sur accession (19) 0,1 % 2

Subvention d'exploitation diverses 1 542 4,0% 184

Autres produits d'exploitation 1 186 3,1% 142

ANNUITÉS (15 200) 39,7 % 1 818

Amortissements financiers (10 418) 27,2 % 1 246

Intérêts (4 781) 12,5 % 572

SOLDE APRÈS ANNUITÉS 26 095 68,1% 3 121

TAXE FONCIÈRE (5 005) 13,1 % 599

SOLDE APRÈS ANNUITÉS ET TFPB 21 091 55,0% 2 523

COÛT DE LA MAINTENANCE LOCATIVE (RÉGIE INCLUSE)

(2 802) 7,3 % 335

Entretien courant (2 186) 5,7 % 261

Gros entretien (616) 1,6 % 74

Subv. gros entretien 0,0 %

SOLDE APRÈS ANNUITÉS TFPB ET MAINTENANCE

18 289 47,7% 2 188

AUTRES DÉPENSES (12 536) 32,7 % 1 500

Frais de personnel (hors régie) (6 178) 16,1 % 739

Autres dépenses d'exploitation (4 185) 10,9 % 501

Cotisation CGLLS et prélèvement de l'état (585) 1,5 % 70

Mutualisation (156) 0,4 % 19

Pertes de charges sur vacance (611) 1,6 % 73

Coût des impayés (821) 2,1 % 98

AUTOFINANCEMENT DE L'EXPLOITATION COURANTE

5 753 15,0 % 688



Conclusion

Le résultat comptable 2015 est excédentaire (5 540 K€) en augmentation par rapport à 2014 (4 130 K€).

Le taux d’autofinancement selon la méthode USH s’établit à 15 % au-dessus de notre norme de 13,5 %.

Il faut rappeler que cette norme est destinée à garantir la pérennité du parc locatif existant et la capacité de Logial-OPH à développer de nouveaux programmes.

Les recettes courantes s’élèvent à 41 295 K€. Elles sont constituées des loyers, des autres productions et produits et représentent 4 940 € par logement.

Après avoir réglé les annuités d’emprunts 15 200 K€ (soit 39,7 % des loyers et 1 818 € par logement), on obtient un solde de 26 095 K€.

Le règlement des taxes foncières de 5 005 K€ (13,1 % des loyers et 599 € par logement) ramène le disponible à 21 091 K€.

Le coût de la maintenance locative de 2 802 K€ soit entretien courant et gros entretien (7,3 % des loyers et 335 € par logement) mène à un nouveau solde de 18 289 K€.

Ce solde affecté des charges suivantes : > Frais de personnel 6 178 K€ (16,1 % des loyers et 739 € par logement)

> Autres dépenses d’exploitation et de gestion 4 185 K€ (10,9 % des loyers et 501 € par logement)

> Cotisation CGLLS et mutualisation 741 K€ (1,9 % des loyers et 89 € par logement)

> Pertes de charges récupérables sur vacants 611 K€ (1,6 % des loyers et 73 € par logement)

> Et le coût des impayés 821 K€ (2,1 % des loyers et 98 € par logement)

En dé�nitive l’auto�nancement 2015 s’élève pour cette année à 5 753 K€, soit 15 % des loyers et 688 € par logement.

En 2014 l’auto�nancement représentait (5 122 K€) représentant 13,9 % des loyers.

Cette variation positive de 631 K€ en 2015 se décompose ainsi :

AUTOFINANCEMENT 2014 5 122

RECETTES COURANTES 412

Loyers des logements 1 355

Surloyers 22

Autres loyers 84

Produits financiers (169)

Marge sur accessions (150)

Subvention d'exploitation diverses (700)

Autres produits d'exploitation (30)

ANNUITÉS (92)

Amortissements financiers (929)

Intérêts 836

TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES 97

COÛT DE LA MAINTENANCE LOCATIVE 630

Entretien courant 231

Gros entretien 399

Subv. gros entretien

AUTRES DÉPENSES (416)

Frais de personnel (hors régie) 31

Autres dépenses d'exploitation (441)

Cotisation CGLLS et prélèvement de l'Etat (201)

Mutualisation 116

Pertes de charges récupérables dues à la vacance 105

Coût des impayés (dotation aux créances douteuses) (25)

AUTOFINANCEMENT 2015 5 753

Les éléments qui affectent positivement l’auto�nancement en 2015 sont la hausse des recettes courantes (412 K€), la baisse du coût de la maintenance locative (630 K€) et la légère baisse de la taxe foncière (97 K€).C’est l’augmentation des autres dépenses (416 K€) et des annuités (92 K€) qui grèvent l’auto�nancement en 2015.

RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH • 11

ANALYSE DU BILAN

10 • RAPPORT DE GESTIONS 2015 LOGIAL-OPH

RemarqueL’analyse du bilan est conduite selon les normes de l’USH. À ce titre les reclassements suivants ont été effectués :

L’analyse du bilan est effectuée en deux étapes. En premier lieu nous procédons à l’étude des �ux �nanciers de l’année 2015 au moyen du tableau de �nancement. Puis nous analysons la structure �nancière du bilan à �n 2015.

02 ANALYSE DU BILAN

> les dépenses sur opérations préliminaires et les réserves foncières sont portées en déduction de l’actif immobilisé et ajoutées à l’actif circulant,

> les recettes sur opérations préliminaires et les réserves foncières passent des capitaux permanents aux dettes à court terme,

> les amortissements non courus (prorata temporis du capital des emprunts à payer en 2016 mais imputables à 2015) sont transférés des dettes �nancières aux comptes de régularisation (passif),

> les intérêts compensateurs sont ignorés à l’actif comme au passif.


ANALYSE DU BILAN


I. ANALYSE DU BILAN (MONTANTS EXPRIMÉS EN MILLIONS D’EUROS)

1. L’actif

Les variations réalisées sur les postes d’actifs en 2015 sont présentées dans le tableau cci-dessous :

2. Le passif

Les opérations réalisées en 2015 au passif du bilan �gurent dans le tableau ci-dessous :

MONTANTS BRUTS AMORT. & PROVISIONS MONTANTS NETS

FIN 2014

MOUVts 2015

FIN 2015

FIN 2014

MOUVts 2015

FIN 2015

FIN 2014

MOUVts 2015

FIN 2015

EMPLOIS PERMANENTS

Immobilisations incorporelles 1 768 92 1 860 1 405 124 1 530 363 -32 330

Immobilisations de structure 6 664 107 6 771 4 502 185 4 687 2 162 -78 2 084

Immobilisations locatives 544 205 22 205 566 409 187 582 11 224 198 806 356 623 10 980 367 603

Immobilisations financières 1 213 3 1 216 100 0 100 1 113 3 1 116

TOTAL ACTIF IMMOBILISÉ 553 849 22 407 576 256 193 589 11 534 205 123 360 260 10 873 371 133

ACTIF CIRCULANT

Opér. prélim. & réserves fonc. 11 844 419 12 263 0 0 0 11 844 419 12 263

Stocks 3 240 -1 478 1 762 0 3 240 -1 478 1 762

Créances d’exploitation 40 212 -8 698 31 514 5 444 611 6 055 34 768 -9 309 25 459

Créances diverses 10 122 6 536 16 658 909 -410 499 9 213 6 946 16 159

Comptes de régularisation 42 -22 20 0 42 -22 20

TOTAL ACTIF CIRCULANT 65 460 -3 243 62 217 6 353 201 6 554 59 107 -3 444 55 663

TRÉSORERIE NETTE

Actifs - passifs de trésorerie 17 933 -12 759 5 174 0 17 933 -12 759 5 174

TOTAL TRÉSORERIE 17 933 -12 759 5 174 0 0 0 17 933 -12 759 5 174

TOTAL GÉNÉRAL 637 242 6 405 643 647 199 942 11 735 211 677 437 300 -5 330 431 970

MONTANTS BRUTS

FIN 2014

MOUVts 2015

FIN 2015

CAPITAUX PERMANENTS

Capitaux propres 123 425 6 748 130 173

Provisions pour risques et charges 4 929 652 5 581

Dettes financières 262 292 -19 058 243 234

TOTAL CAPITAUX PERMANENTS 390 646 -11 658 378 988

DETTES À COURT TERME

Opérations prélim. & réserves fonc. 26 505 7 231 33 736

Subventions & emprunts accession 450 -450 0

Dettes d'exploitation 7 564 1 279 8 843

Dettes diverses 3 780 -617 3 163

Comptes de régularisation 8 355 -1 115 7 240

TOTAL DETTES À COURT TERME 46 654 6 328 52 982

TOTAL GÉNÉRAL 437 300 -5 330 431 970


ANALYSE DU BILAN


1. Le fonds de roulement net (FRN)

Le FRN, excédent de �nancement stable sur les immobilisations, s’élève à 7,9 M€, soit 2,1 % des capitaux permanents (940 € par logement) contre 30,4 M€ en 2014, soit 7,8 % des capitaux permanents (3 710 € par logement).À terminaison, en prenant en compte les dépenses restant à régler et les fonds restant à recevoir, le Fonds de roulement net est porté à 18,5 M€, soit 4,9 % des capitaux permanents et 2 217 € par logement.En�n en déduisant les dépôts de garantie et les provisions (7,8 M€), nous arrivons à un potentiel �nancier à terminaison de 10,7 M€, soit 2,8 % des capitaux permanents et 1 280 € par logement.Les capitaux permanents s’établissent à 379,0 M€, dont 260,9 M€ de capitaux empruntés.Notre endettement atteint 69 %, il reste élevé et au même niveau que 2014 (69 %).

2. Le besoin en fonds de roulement (BFR)

Fin 2015, le BFR s’élève à 2,7 M€, comme en 2014 (12,5 M€), il constitue un besoin de �nancement. Il représente 5,4 % des loyers et charges et 321 € par logement.

II. STRUCTURE DU BILAN

Au 31 décembre 2015, le total du bilan de l’Of�ce s’élève à 644,1 M€ en valeur brute et 432,4 M€ en valeur nette (contre 438,2 M€ en 2014), soit une diminution de 5,8 M€.

Après retraitement le bilan peut être présenté en grandes masses par le schéma suivant :

Trésorerie 5,2 M€ (1%)

ActifImmobilisations

371,1 M€

86%

PassifCapitaux permanents (CP)379 M€

88%(dont capitaux empruntés260,9 M€ 69% des CP)

FRN7,9 M€ FRN - BFR = Trésorerie

7,9 M€ - 2,7 M€ = 5,2 M€

ActifStocks-créances

55,7 M€

13%

PassifDettes à court terme53 M€ (12%)

BFR2,7 M€

SOLDES MOINS DE 30 JOURS MOINS DE 60 JOURS PLUS DE 60 JOURS (*)

FOURNISSEURS AU 31/12/2015 2 611 714 2 260 548 213 198 137 968

FOURNISSEURS AU 31/12/2014 3 217 861 2 918 198 20 269 279 393

(*) délais liés à des litiges, délais contractuels spéci�ques…

III. INFORMATION SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT FOURNISSEURS DES DEUX DERNIERS EXERCICES

ConclusionAu 31 décembre 2015, la structure financière de notre organisme est équilibrée :

• la couverture de nos immobilisations est assurée par une différence de 2,1 % (le FRN est positif), soit 7,9 M€,• les disponibilités (créances 55,6 M€ plus trésorerie nette 5,2 M€) atteignent 60,8 M€ et couvrent largement

les dettes à court terme qui s’élèvent à 52,9 M€.

3. La trésorerie

Au 31 décembre 2015, la trésorerie nette de Logial-OPH s’arrête à 5,2 M€, ce qui correspond au fonds de roulement net (7,9 M€) diminué du besoin en fonds de roulement (2,7 M€).La trésorerie représente 1,2 mois de quittancement et 0,8 mois de dépenses (619 € par logement) en baisse par rapport à 2014 (4,4 mois de quittancement et 2,8 mois de dépenses).


ANALYSE DU BILAN


I. ACTUALITÉS

1. Faits marquants

Logial-OPH poursuit son effort de production avec la mise en service de près de 200 logements en 2015 et le suivi de chantier de 200 autres logements, dont une opération à énergie positive BEPOS de 64 unités.En matière de renouvellement urbain, nous assurons la sortie de l’ANRU1 avec les dossiers de démolition des deux tours des alouettes (283 logements) et préparons, en lien étroit avec la ville d’Alfortville,

le protocole de pré�guration de l’ANRU2. Nous soutenons la diversi�cation de nos activités en mettant en place deux nouvelles marques commerciales dédiées au logement intermédiaire (Habiteal) et à la gestion de syndic (Gessol).Pour asseoir la politique de qualité de service délivrée aux locataires, nous avons renouvelé notre certi�cation ISO 9001 version 2008.Notre nouveau projet d’entreprise C.A.R.L.A a �xé les orientations stratégiques et la feuille de route de Logial pour les années 2015 à 2021.

2. Perspectives

Dans le sillage de la réforme territoriale, notre OPH sera rattaché, avant la �n de l’année 2017, au nouveau Territoire 11 issu de la métropole du Grand Paris dépositaire des compétences habitat et politique de la ville.Nous préparerons la signature de la convention de l’ANRU 2 visant à la reconstruction / démolition des 351 logements.

II. TABLEAUX DES CINQ DERNIERS EXERCICES

2011 2012 2013 2014 2015

OPÉRATIONS & RÉSULTATS DE L’EXERCICE

Chiffre d’affaires 29 856 674,60 30 806 693,64 41 731 753,96 40 083 088,12 41 024 693,46

Résultat avant impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et aux provisions

13 201 696,07 11 156 582,38 15 115 955,05 16 593 183,22 18 675 931,01

Résultat après impôts, participation des salariés et dotations aux amortissements et aux provisions

5 127 387,01 5 094 947,51 4 393 374,81 4 130 051,69 5 539 520,83

PERSONNEL

Effectif moyen des salariés employés pendant l’exercice 136,19 135,41 147,94 149,60 144,24

Montant de la masse salariale de l’exercice 3 858 647,09 3 849 507,32 4 548 527,69 4 604 470,69 4 757 374,16

Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux de l’exercice (sécurité sociale, œuvres sociales, etc.)

1 890 919,58 1 869 463,76 2 166 667,25 2 269 115,09 2 138 544,45

03 ACTIVITÉ ET ANNEXE

LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES

COMPTABLES


ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

III. MÉTHODES GÉNÉRALES DE PRÉSENTATION ET D’ÉVALUATION

Les comptes 2015 sont établis dans le respect des principes généraux de prudence, de régularité et de sincérité, à savoir : > continuité de l’exploitation > permanence des méthodes comptables d’un exercice à l’autre, à l’exception des éléments évoqués au point III qui suit

> indépendance des exercices > comptabilisation simultanée des revenus > et des coûts et, des dispositions particulières aux OPH à comptabilité commerciale

Logial-OPH ayant choisi d’appliquer le règlement ANC n° 2015-04 à compter de l’exercice 2016, les méthodes comptables et d’évaluation appliquées au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2015 sont sans changement par rapport à celles retenues pour l’arrêté des comptes de l’exercice précédent.

Les comptes �nanciers de Logial-OPH sont présentés en conformité avec l’annexe 2 du chapitre I du titre IV – Documents annuels – de l’arrêté du 7 octobre 2015.

IV. MÉTHODES D’ÉVALUATION DES POSTES DU BILAN

1. Principales méthodes utilisées pour les amortissements des immobilisations de structure

Immobilisations incorporellesLes logiciels sont amortis sur une durée de 3 ans (33,33 % L).

Immobilisations corporellesLes immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition (prix d’achat et frais accessoires, hors frais d’acquisition des immobilisations) ou à leur coût de production.

Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant la durée de vie prévue. Les taux les plus couramment pratiqués sont les suivants (L = linéaire) :

2. Nouvelles normes comptables

> Depuis 2005, les comptes sont établis en conformité avec les nouvelles normes comptables (NNC) formulées par l’avis du Conseil national de la Comptabilité n° 2004-11 du 23 juin 2004 relatif

aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logement social résultant du règlement n° 2000-06 relatif

aux passifs et du règlement n° 2002-10 relatif à l’amortissement et la dépréciation des actifs, modi�é par le règlement n°2003-07.

IMMOBILISATIONS CORPORELLES AMORTIS. POUR DÉPRÉCIATION

Installations techniques, matériel outillage 5 ans (20 % L)

Installations générales agents, aménagements 10 ans (10 % L)

Matériel de transport 5 ans (20 % L)

Matériel de bureau et informatique 3 ans (33,33 % L)

Mobilier 10 ans (10 % L)


ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

La première comptabilisation des composants au 1er janvier 2005 a été effectuée selon la méthode de réallocation des valeurs comptables qui consiste à réallouer les valeurs nettes comptables actuelles pour reconstituer les composants de l’actif. Cette ventilation a été appliquée aux valeurs brutes et aux amortissements constatés qui constituent les nouvelles bases amortissables.

2.2 Calcul de la provision pour gros entretien

La provision pour grosses réparations (PGR) venait jusqu’alors �nancer les travaux de grosses réparations. Ces dépenses, dites aujourd’hui de première catégorie (travaux de remplacement ou prolongeant la vie des immeubles), doivent désormais être immobilisées au bilan.

La PGR est remplacée par la provision pour gros entretien (PGE) destinée à couvrir les dépenses dites de deuxième catégorie (travaux de maintien en bon état de fonctionnement) programmées dans un plan de travaux établit à 5 ans.

Décomposition minimum :

Décomposition supplémentaire :

COMPOSANTS DURÉE D’AMORTISSEMENTRÉPARTITION

DES COMPOSANTS %

INDIVIDUEL COLLECTIF

Électricité 25 ans 4,2 % 5,2 %

Plomberie/sanitaire 25 ans 3,7 % 4,6 %

Ascenseurs 15 ans - 2,8 %

COMPOSANTS DURÉE D’AMORTISSEMENTRÉPARTITION

DES COMPOSANTS %

INDIVIDUEL COLLECTIF

Structure et ouvrages assimilés 50 ans 88,7 % 90,3 %

Menuiseries extérieures 25 ans 5,4 % 3,3 %

Chauffage collectif 25 ans - 3,2 %

ou

Chauffage individuel 15 ans 3,2 % 3,2 %

Étanchéité 15 ans - 1,1 %

Ravalement avec amélioration 15 ans 2,7 % 2,1 %

Ces normes comportent deux volets :

2.1 Comptabilisation des immeubles par composants

> La valeur des immeubles est ventilée en composants distincts amortis selon une durée de vie qui leur est propre.

> En �n de vie du composant, celui-ci est mis hors-service et sorti de l’actif. Le nouvel équipement qui le remplace vient se substituer au composant d’origine.

> L’Of�ce a choisi de décomposer la valeur des immeubles en appliquant au coût global les pourcentages de ventilation des catégories de composants indicatifs, établis par le CSTB qui comporte une décomposition en neuf éléments.

3. Calcul des autres provisions

Les provisions mises en place concernent :

Les litiges : provision à 100 % sur inventaire des litiges locatif, �scaux, sociaux et autres. En 2015, il y a des dotations pour 120 K€.

Les autres risques et charges : les risques de charges ou de pertes de produits inhérents à l’exploitation sont provisionnés à 100 % sur inventaire. En 2015, les dotations

se montent à 834 K€ et les reprises s’élèvent à 346 K€.

Les dépréciations des immobilisations locatives : conformément à l’article 322-1.4 (cf. règlement n° 2002-10 du CRC), « la dépréciation d’une immobilisation est la constatation que sa valeur actuelle est devenue inférieure à sa valeur comptable ».

L’article 322-5 précise qu’à chaque clôture des comptes, l’organisme doit apprécier s’il existe un indice quelconque montrant qu’un actif a pu perdre notablement de sa valeur.

Trois indices internes sont généralement retenus pour les immeubles de logements sociaux : taux de vacance anormalement élevé, dégradations techniques et projet de démolition. Si un tel indice de perte


ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

de valeur existe, l’organisme compare la valeur actuelle de l’immobilisation concernée (montant le plus élevé entre la valeur vénale et la valeur d’usage) avec sa valeur nette comptable (valeur brute de l’immeuble diminuée des amortissements cumulés et des dépréciations).

Si ce test de dépréciation indique que la valeur actuelle est signi�cativement inférieure à la valeur nette comptable et si l’actif continue à être utilisé, une dépréciation est comptabilisée, en sus de l’amortissement, qui ajuste la valeur nette comptable au montant de la valeur actuelle de l’immobilisation.

Selon le rappel des normes comptables en vigueur ci-dessus, cette dépréciation modi�e donc la base amortissable de l’actif déprécié de manière dite prospective.

À l’Of�ce, ces provisions concernent les immeubles qui font l’objet de dégradations limitant leur durée de vie résiduelle, de projets de démolition ou de rénovation urbaine.En application de cette méthode, il n’y a pas eu de dotations et les reprises s’élèvent à 621 K€.

Les dépréciations des immobilisations �nancières : provision à 100 % sur inventaireEn 2015, aucun mouvement ne �gure.

Les dépréciations des débiteurs : en 2015, il y a une reprise de 409 K€.

Les dépréciations des actifs circulants :Les créances locatives sont provisionnées de la façon suivante :

> Locataires partis 100 %, > Locataires présents :

− dont l’origine de la dette est supérieure à 1 an : 100 %

− dont l’origine de la dette est comprise entre 6 mois et 1 an : 50 %

− dont l’origine de la dette est comprise entre 3 mois et 6 mois : 25 %

− dont l’origine de la dette est inférieure à 3 mois : 0 %.

Depuis 2009, le calcul des dépréciations, suite à un changement de réglementation, article R*423-10 du CCH modi�é par décret n° 2008-648 du 1er juillet 2008-art. 1, s’effectue sur la base des créances échues et non recouvrées au 31 décembre (le quittancement de décembre est désormais inclus).

V. CIRCONSTANCES QUI EMPÊCHENT DE COMPARER, D’UN EXERCICE À L’AUTRE, CERTAINS POSTES DU BILAN ET DU COMPTE DE RÉSULTAT

- NÉANT -

VI. MODIFICATIONS APPORTÉES À LA PRÉSENTATION DES COMPTES ANNUELS ET AUX MÉTHODES D’ÉVALUATION

- NÉANT -


4. Engagements de retraite

Logial-OPH ne constate pas de provision pour faire face à ses engagements de retraite.

Depuis 2006, il externalise ce montant en primes d’assurance.

5. Ratios d’autofinancements nets HLM (R423-9 du CCH)

La règle « AT/AF », depuis l’exercice 2014, est remplacée par une règle prudentielle qui vise à contrôler la santé �nancière des organismes HLM. Cette règle est édictée à l’article R.423-9 du CCH. Les OPH qui disposent d’un patrimoine locatif doivent désormais calculer un ratio qui correspond à l’auto�nancement net HLM rapporté à la somme des produits �nanciers et des produits d’activité, à l’exception de la récupération des charges locatives. Le ratio s’établit donc ainsi :

Auto�nancement net HLM /compte 70 (hors compte 703) + compte 76

Lorsqu’au titre d’un exercice donné, ce ratio est inférieur au taux de référence �xé par arrêté (taux de référence dé�ni par l’arrêté du 10 décembre 2015 : 0 % et 3 %), le directeur général de l’Of�ce rend compte au conseil d’administration de cette situation et propose, s’il y a lieu, des mesures internes à mettre en œuvre pour redresser la situation �nancière

de l’Of�ce de manière pérenne.Il en va de même lorsque, sur trois années consécutives, la moyenne du ratio est inférieure à l’un des taux de référence �xés par l’arrêté.Conformément au décret, ce ratio est de 14,29 % pour l’exercice 2015 et de 13,90 % pour la moyenne des trois derniers exercices et Logial présente ces ratios d’auto�nancement net HLM au tableau n° 3bis de l’annexe V.


ACTIVITE ET ANNEXE LITTÉRAIRE : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES


BILAN AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT

Actif P. 18Passif P. 19

COMPTE DE RÉSULTATCharges P. 20Produits P. 21

SIG ET CAFSoldes intermédiaires de gestion P.22

Capacité d’autofinancement P. 23

TABLEAUX DE FINANCEMENT DE L’OFFICE

Tableau 1 P. 24-25 Tableau 2 P. 26

04 ÉTATS CERTIFIÉS

CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE

AUX COMPTESCOMPTABLES


ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES

I. BILAN : ACTIF (AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT)



II. BILAN : PASSIF (AVANT AFFECTATION DU RÉSULTAT)



III. COMPTE DE RÉSULTAT : CHARGES



IV. COMPTE DE RÉSULTAT : PRODUITS



V. SOLDES INTERMÉDIAIRES DE GESTION



VI. CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT



VII. TABLEAU DE FINANCEMENT - EMPLOIS ET RESSOURCES DE L’EXERCICE TABLEAU N°1 VARIATION DU FONDS DE ROULEMENT


ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES

VIII. TABLEAU DE FINANCEMENT : EMPLOIS ET RESSOURCES DE L’EXERCICE VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT ET DE LA TRESORERIE


ÉTATS CERTIFIÉS CONFORMES PAR LE COMMISSAIRE AUX COMPTES

86 bis, quai Blanqui - 94146 Alfortville Cedex Tél. : 01 45 18 20 00 / Fax : 0143 96 56 19

www.logial-oph.fr

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RAPPORT DE GESTION 2015 - Logial-COOP

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