Projet de développement touristiquede la destination Spa-Francorchampsde la destination Spa-Francorchamps
Wallonie - Belgique
Mars 2013
Offering Memorandum
www.spi.be/fr/destination-francorchamps
Preamble
Le projet destination Spa/Francorchamps a l’ambition de construire un « resort touristique innovant » basé sur les activités actuelles et
futures du circuit de Spa/Francorchamps mais aussi sur le gisement vert nature/forêts/lacs de la région de Wallonie la plus riche en
ressources touristiques : thermalisme et bien-être, nature et activités de pleine nature, ski de fond et itinérance pédestre, VTT et
cyclotourisme, gastronomie et enfin découverte du patrimoine et de villes historiques, de la réserve naturelle des Hautes Fagnes (la
plus grande réserve naturelle belge).
Ce projet, qui se réalisera au travers un partenariat d’envergure entre les pouvoirs publics et les opérateurs privés a pour objectifs de
structurer et organiser un produit touristique global articulé autour de nombreuses activités de loisirs et d’excursion d’un jour mais
aussi sur des séjours dans des hébergements de charme (boutique hôtel gîtes chambres d’hôtes ) des éco resorts et habitats
Préambule
2
aussi sur des séjours dans des hébergements de charme (boutique-hôtel, gîtes, chambres d’hôtes,…), des éco-resorts et habitats
insolites (glamping, village forestier,…), un golf immobilier pour lequel des terrains sont identifiés,…
• D’assurer la maîtrise foncière du projet et de garantir sapérennité ;
• De réaliser les infrastructures de base nécessaires et leséquipements d’appels (circuit, …) ;
• D’assurer la cohérence urbanistique et la programmationdans le temps.
• de réaliser les investissements touristiques et les exploiter enoffrant aux touristes/visiteurs une expérience de qualité.
• Les différentes unités de business pourront être soit diviséessoit rassemblées en lots afin de les proposer aux spécificitéset aux savoir-faire de chacun des opérateurs (parc à thèmebasé sur l’expérience automobile et histoire des transports,bistrots et restaurants, activités de pleine nature, activités deremise en forme, activités sportives).
Le rôle des Pouvoirs Publics sera : Le rôle des Opérateurs/ Investisseurs privés sera :
Sommaire
L’opportunité Page 4
Eléments d’information sur la destination Page 8
Concept Page 20
Masterplan conceptuel Page 23
3
Composantes du projet Page 27
Programme de développement Page 40
Faisabilité économique et financière Page 42
Annexe Page 69
4
Une opportunité unique
The OpportunityLa mise en oeuvre du projet
Le projet peut être confié en un seul lot à un seul opérateur/investisseur ou développeur s’associant à des partenaires parfilières d’activités.
Il peut ainsi être cédé en plusieurs lots homogènes, à savoir
• Le parc à thème: Energy Motion axé sur l’automobile, le transport et l’innovation technologique ;
L’ é i d l f ê é l i i é d l i l ill d l b l VTT l l i
La mise en œuvre du projet
5
• L’expérience de la forêt axée sur les activités de pleine nature, le village dans les arbres, le VTT, le cyclotourisme etl’itinérance ;
• Les hébergements, à savoir les hébergements écologiques et insolites, l’hôtel spa/Wellness, le glamping, les resortstouristiques dans la région avoisinant le circuit.
Ceux-ci peuvent ainsi être concédés par lots séparés (golf immobilier, boutique hôtel et wellness, hébergements insolites etglamping).
Les différents projets autour du circuit de Francorchamps seront reliés aux sites déjà existants : centre nature de Botrange,maison de la forêt de Berinzenne, bike parc de la ferme Libert, piste de ski d’Ovifat et Mont des Brumes, Abbaye de Stavelotet monastère de Malmedy ainsi que le centre thermal de Spa) afin de constituer un réseau d’équipements capable d’offrirdes expériences de loisirs de qualité.
PreambleUne opportunité unique d’exploiterune destination touristique à haut potentiel dans les Ardennes
Destination facilement accessible par routes et autoroutes ;Destination proche des principaux marchés émetteurs pour des courts séjours et des excursions :
• Marché hollandais : 15 millions d’habitants• Marché allemand de la Rhur : 30 millions d’habitants• Marché belge : 10 millions d’habitants
Cette destination est un poumon vert dans le nord/ouest européen très industrialisé et urbain.Cette destination accueille de nombreux touristes toute l’année en toute saison (été, automne, hiver, printemps)
Le projet constitue un resort touristique innovant et écologique ;
1. La destination
2. Le projet
6
Le projet constitue un resort touristique innovant et écologique ;Il est orienté vers de multiples segments de clientèles surfant sur les nouvelles tendances de consommation ;Il est basé sur l’expérience active de la nature, les technologies nouvelles du transport ;Il propose de l’amusement pédagogique (edutainment)
La région wallonne principal apporteur des fonds publics porte le projet et en garantit la pérennité ainsi que le cadre urbanistique et prend appui sur les forcesvives locales.
3. Une initiative de la Région Wallonne et des forces vives de la région.
4. Résultats financiers du projet
InvestissementsPublics
25,6 millions €Privés
36 millions €
TIRLes composantes seulement
9,1%Investissements totaux
1,7%
VANLes composantes seulement
+ 3,5 millions €Investissements totaux
-18,4 millions €
PreambleCe projet bénéficie du soutien des pouvoirs publics
Ce projet a le soutien de la Région Wallonne, principale propriétaire des sites et principal opérateur public et bénéficie du soutien
des forces vives locales (Province, Intercommunale, Commune ainsi que l’ensemble du secteur professionnel Tourisme/Horeca).
Ce projet présente pour les Opérateurs/Investisseurs de nombreuses garanties et constitue une opportunité unique de business
tourisme/loisirs sur le territoire wallon :
• Il est situé au centre du triangle d’or des Ardennes belges ;
• Il est très accessible pour les marchés hollandais (15 millions d’habitants), allemands-Rhur (30 millions d’habitants) et
belges (10 millions d’habitants) ;
7
• La maîtrise foncière sera assurée par les Pouvoirs Publics ;
• La bonne fin du projet est garantie par la forte présence d’investissements publics et un urbanisme cohérent (unité de
conception, d’action et de gestion) dans le cadre de contrats à long terme entre les Pouvoirs Publics et les partenaires
privés ;
• Il est créateur de richesses, prospérité et d’emplois ;
La Région Wallonne, divisions expansion économique et tourisme, soutiennent fortement les opérateurs privés dans leurs
investissements par des primes à l’investissement et à l’emploi ;
Les opérateurs privés auront face à eux un interlocuteur puissant et unique pour la maîtrise et le développement du territoire.
Ces éléments liés à la qualité de la ressource, à la volonté du pouvoir public et à la qualité des interlocuteurs font de ce projet une opportunité unique de business tourisme en Wallonie
8
Eléments d’information sur la destination
La destination de Spa-Francorchamps
La destination Spa Francorchamps est localisée au sud-est
de la Belgique dans la province de Liège. Située dans les
Ardennes, cette région est particulièrement verte ce qui en
fait une destination privilégiée pour le tourisme sportif
et vert. Elle est parfaite pour un séjour dédié aux sports
extrêmes mais aussi à la randonnée et à la découverte
de la nature.
9
Cette région est frontalière à l’Allemagne et au
Luxembourg ce qui en fait un lieu idéal pour accueillir des
touristes internationaux. De plus, elle est particulièrement
bien desservie par différents modes de transports tels que
avions, trains et voitures. Par exemple, l’autoroute E42
traverse la région de part et d’autre pour rejoindre
l’Allemagne; la gare de Liège accueille les TGV et les
aéroports de Liège et de Maastricht sont situés à moins de
100 km.
9
La densité de population dans un rayon de 50 à
300km dans le sud de la Belgique concentre plus de
66 millions d’habitants, représentant un potentiel de
clientèle essentiel pour la Wallonie
Cette population représente un potentiel de clientèle
pouvant voyager en Wallonie et en particulier dans
les provinces de Namur, Luxembourg et Liège
Volume de population , parmi les plus riches en Europe, dans un rayon de 50 à 300km dans le sud de la Belgique autour des provinces de Namur-Luxembourg (en millions d’habitants)
Potentiel client autour du projet
10
Par ailleurs, le PIB par habitant des pays autour de la
Wallonie, sont parmi les plus riches d’Europe à savoir
(chiffres en euros en 2012):
• Luxembourg: 69.170
• Pays-Bas: 33.450
• Belgique: 30.290
• France: 27.550
• Allemagne: 31.320
• Grande-Bretagne: 27.870Site de Spa
Francorchamps
Source: CITW et recherche T&L
Dans le cas particulier de Francorchamps, on estime a 50 millions de consommateurs la zone de chalandise dans un rayon de 250 kilomètres autour de la ville
Répartition de la capacité d’hébergements touristiques reconnue (en lits) en 2008
Offre d’hébergement en Wallonie
Tourisme social;
6.597; 7%Villages
vacances; 17.275;
18%
Hôtels
Tourisme de terroir; 20.572;
21%L’offre d’hébergements touristiques reconnue totalise
97.003 lits en 2008, tous types d’hébergements
confondus; l’offre en camping représente 31% des lits
et l’offre hôtelière 23% des lits
11Sources: Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Walllonne, KPMG, 2007 et CITW
Campings; 30.057;
31%
Hôtels; 22.502;
23%
Namur; 19%
Brabant Wallon; 4%
Hainaut; 9%
Liège; 25%
Luxembourg; 43%
Densité importante d’hébergements touristiques dans le
sud-est de la région: provinces du Luxembourg, de
Namur et du sud de la province de Liège
La province de Liège compte 25% des lits touristiques
reconnus dans la Région wallonne
Capacité d’hébergements en lits (2008) : répartition par province
Attractions en Wallonie
Plus de 8 attractions sur 10 ont enregistré moins de 50.000 visiteurs par an
Il existe un grand nombre d’attractions, plutôt traditionnelles, atomisées,
mais la majorité enregistre une fréquentation faibleMusées; 55%Centres récréatifs
et parcs; 10%
Attractions Nautiques; 9%
Châteaux et citadelles; 8%
Demeures et monuments
historiques; 6%
Les attractions touristiques sont nombreuses en Wallonie, en général de petites tailles et destinées à tous les publics
Attractions classées par catégories
12
Les musées restent le type d’attractions touristiques les plus visités suivi
des attractions nature et des parcs récréatifs
On constate que les attractions liées à la nature représentent 12% des
attractions classées et qu’il existe une opportunité de développement dans
ce domaine
Attractions Nature; 12%
0 à 20.000 visiteurs; 60,4%20.000 à 50.000
visiteurs; 20,8%
50.000 à 75.000 visiteurs; 5,4%
75.000 à 100.000 visiteurs; 4,0%
100.000 à 200.000 visiteurs; 5,0%
200.000 à 500.000; 4,0% Plus de 500.000
visiteurs; 0,5%
Source: CITW
Fréquentation des attractions touristiques
Offre attractions touristiques en Wallonie et aux alentours
Autour du site de Spa-Francorchamps, il existe de nombreuses attractions touristiques sportives, nature, culture,..
• Nature: Centre de Botrange, de Bérinzenne,..• Sport: vélo du Ravel, le rail bike des Hautes Fagnes,RACB Karting
Club…• Culture: Musée de l’Abbaye de Stavelot, …
Attractions touristiques en Wallonie
Il existe de nombreuses destinations urbaines tout autour de la Wallonie: notoriété importante, politique culturelle et/ou évènementielle de qualité, affichées dans les catalogues/ sites internet « city-break» des agences de voyages et des tour opérateurs on-line ou off-line
Les fréquentations des sites majeurs dans les pays limitrophes de la Belgique comptent entre 150.000 visiteurs à l’année et plus de 2,3 millions de visiteurs
Attractions touristiques aux alentours de la Wallonie-Environnement concurrentiel
L’offre d’attractions touristiques dans la province de Liège et, particulièrement à proximité du circuit de Spa- Francorchamps, est
importante
13
Cu tu e usée de bbaye de Sta e ot,En Wallonie, les attractions touristiques sont principalement situées en Wallonie verte, à savoir dans la province de Liège et de NamurL’aspect Nature est important pour les excursionnistes et touristes de la région de Spa-FrancorchampsCependant, l’offre d’attractions touristiques est atomisée, il existe de nombreuses petites structures qui sont des initiatives individuellesL’existence de nombreuses pistes de ski à proximité du site de Spa-Francorchamps permet d’intégrer de nouvelles opportunités de développement d’activités et de produits de loisirs
comptent entre 150.000 visiteurs à l année et plus de 2,3 millions de visiteurs (comme Phatasialand)…
On compte une vingtaine d’attractions récréatives et de loisirs dans les régions limitrophes (sans compter le littoral français et belge). De ce point de vue, l’offre wallonne parait plus dense que dans les régions voisines
Sur le créneau des activités de pleine nature, la principale concurrence est celle de la FranceAux Pays-Bas et en Allemagne, les destinations de ce type existent mais sur des territoires beaucoup plus restreints (Eifel, Heuvelland, …)
Pour les activités liées à l’automobile et aux sports, le circuit de Nürburgringreprésente une concurrence potentielle
Source: Recherche T&L & Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Wallone, KPMG, 2007
Il existe une opportunité de développement de nouvelles attractions touristiques liées à la nature et aux sports tout en intégrant l’offre existante
• La Belgique est située stratégiquement au cœur de l’Europe et bénéficie d’une concentration de populations importantes• Le site de Spa-Francorchamps est facilement accessible par train à grande vitesse en gare de Liège, par avion à l’aéroport de Liège
et par routes et autoroutes• Les principaux marchés émetteurs pour la Wallonie sont la Belgique (60%; marché flamand principalement) et les Pays-Bas (22%)• En dehors des séjours, les excursions d´une journée représentent une pratique majeure tant pour les Wallons que pour les
FlamandsL t i d’ ff i W ll i t ti l t t l é i i t l i t
Principales conclusions de l’étude de marché
Opportunités de développement dans la région Wallonne
14
• Le tourisme d’affaires en Wallonie a un potentiel notamment avec les « séminaires verts » en pleine nature• L´offre d´activités de loisirs quant à elle est variée mais disparate, les sites sont souvent de petites tailles, atomisés sur le territoire
wallon . • Les attractions récréatives, de loisirs et sportives sont fondamentales pour l’économie touristique wallonne, tant pour le tourisme
d’un jour (excursions) dans les zones les plus peuplées que pour répondre aux attentes de la clientèle familiale des zones rurales, plus fortement dépendantes du tourisme
• La remise en forme en Wallonie est en pleine expansion au niveau de l´offre des services hôteliers principalement• L’offre d’hébergement et de loisirs en Wallonie se compose principalement de campings et d’hôtels de petites tailles nécessitant une
remise à niveau générale de l’offre proposée (hors 5 étoiles)
Il existe une opportunité de développer des produits touristiques et de loisirs en pleine nature qui attireraient une clientèle principalement belge mais aussi étrangère, en développant les courts
séjours sur les marchés hollandais, allemands et français (loisirs et team building)
La destination Spa-Francorchamps
La destination Spa-Francorchamps se
divise en deux espaces majeurs:
• Les Hautes Fagnes avec son parc naturel
• L’espace autour du circuit formé par les
villes de Spa, Malmédy et Stavelot avec
Francorchamps au centre
15
La destination de Spa-Francorchamps
Quatre villes forment l’écrin de la destination Spa-Francorchamps: Spa, Stavelot, Francorchamps et Malmédy. Chacune apporte une valeur
ajoutée à cet espace touristique tout en ayant des traits culturels communs.
• La ville de Spa est la ville du thermalisme. Prénommée le café de l’Europe, Spa était reconnue comme un lieu de villégiature grâce à son
casino, un des premiers en Europe, pour ses cures thermales et pour son golf
• Stavelot est une ville historique, patrimoniale et culturelle. Citons notamment la place St Remacle et l’Abbaye , site et monument classé,
qui abrite le musée de Spa-Francorchamps, le musée de l’Abbaye et le musée Apollinaire. La ville s’anime chaque année notamment
grâce à son festival de musique et au Laetare, Carnaval populaire, célèbre pour ses « Blancs Moussis ».
• La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit automobile qui accueille des épreuves
16
La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit automobile qui accueille des épreuves
telles que le Grand Prix de Belgique de F1 ou les 24 Heures Autos. Tout au long de l’année, des activités sont organisées sur le plus beau
circuit du monde, au cœur d’une nature grandiose.
• Malmédy, la porte des Hautes Fagnes, est située dans un cadre exceptionnel à proximité de grandes réserve naturelles. La ville est un
centre commercial et touristique vivant. Son carnaval est célèbre pour ses traditions populaires que l’on peut découvrir tout au long de
l’année dans le « Malmundarium », abrité dans le monastère.
Circuit de Spa-FrancorchampsVille de MalmédyVille de Spa Abbaye de Stavelot
Le circuit de Spa-Francorchamps est un circuit de course automobile aussi connu pour sa
course internationale de formule 1 que pour sa riche histoire.
Il fut développé dans les années 20 sur la commune de Stavelot dans un cadre naturel hors
du commun. Surplombé par une forêt verdoyante, la vue depuis le circuit est
impressionnante tant le site est intégré. Deux sites autour du circuit sont classées zone
protégée Natura 2000.
Aujourd’hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre
Formule 1
Le circuit de Spa-Francorchamps
17
Aujourd hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre
comme les 1000km de Spa, les 24h de Spa, le Grand Prix de Belgique de formule 1 et
beaucoup d’autres. Les clubs automobiles peuvent aussi louer le circuit pour organiser des
évènements privés.
Ce circuit de renom international est un atout majeur pour la région, qui devrait être mis en
valeur et développé en créant des activités et attractions aux alentours.
Par ailleurs, ce nouveau projet permettrait de renforcer les activités économiques du circuit
en toutes saisons et de créer des synergies avec les nouvelles activités développées dans la
région.
Circuit de Spa-Francorchamps
P
A
B
C
E
G
H
Le circuit possède aujourd’hui de nombreux bâtiments, qui
sont pour la plupart sous utilisés mais qui pourraient être
intégrés dans le développement du nouveau projet afin
d’optimiser la rentabilité du site existant.
Certains espaces de charme et de caractère pourraient
servir à accueillir des événements exclusifs tel que le Salon
de l’Eau Rouge par exemple. D’autres espaces pourraient
Le circuit automobile, au cœur du projet de revitalisation du site
18
P
E
I
J
D
K
E
A. L’Ancienne DouaneB. Salon de l’Eau RougeC. Paddocks existantsD. Piste de KartingE. UniversitéF. Nouveaux paddocks
être transformés en bâtiments administratifs ou
techniques pour le nouveau projet, les nouveaux paddocks
pourraient également servir à l’organisation de salons,
brocantes, festivals …en dehors de la Formule 1.
Principaux bâtiments sur le circuit
G. Bâtiments existantsH. Bâtiments existantsI. Bâtiments existantsJ. Nouvel hôtel de la SourceP. Parkings
Emplois directs Emplois indirects TOTAL
670 personnes 1.900 personnes 2.570 personnes
Revenus directs Revenus indirects TOTAL
127,5 millions € 63,5 millions € 191 millions €
Le Circuit de Spa Francorchamps se trouve au cœur du Triangle d’Or du tourisme vert de l’est de laBelgique. Aujourd’hui déjà, la destination Hautes Fagnes est une des destinations privilégiée desBelges, des Hollandais et des Allemands pour la randonnée et la découverte nature.
La Ville de Spa est une destination thermale par excellence. Le parc hôtelier se renouvelle rapidement(plus de 4 nouvelles implantations en 2 ans. ). Cette région constitue donc un potentiel majeur pour ledéveloppement du tourisme vert en Wallonie.
Le nouveau projet de la destination de Spa-Francorchamps est un important investissement pour larégion afin de créer une unité touristique et de valoriser la notoriété du circuit automobile deFormule 1
Ce nouveau projet s’intègre parfaitement dans la destination en complétant l’offre existante et sert de levier pour l’ensemble de
la région
Renforcement d’une destination touristique bien établie
19
Valeur environnementale du projetLe projet a été conceptualisé de façon à préserver l’environnement et assurer un développement durable sur le long termePar ailleurs, ce projet vise à changer l’image du circuit de Spa-Francorchamps en un site utilisant les nouvelles technologies vertes comme tremplin entre la nature et le côté moteur-adrénaline
Formule 1.
Ce projet utilise les deux points forts de la destination: la nature et le circuit. Grâce aux différentesexpériences développées, ces deux éléments antinomiques deviennent complémentaires etproposent une offre touristique riche et unique.
Comme le présentent les chiffres ci-contre, la région bénéficie largement de la mise en place du projetaussi bien économiquement qu’en terme de création d’emplois.
20
Concept
La vision du nouveau projet
• les jeunes « feel alive » recherchant des activités sportives et de l’adrénaline
• les familles pour profiter de moment ensemble et se détendre,
Cette nouvelle vision inclut de nouveaux segments clés de clientèleLa vision
La destination de Spa-Francorchamps est située dans le triangleSpa-Malmédy-Stavelot; incluant également la zone verte allantjusqu’au plateau des Hautes Fagnes.Cette nouvelle destination vous transporte vers un territoired’innovation au service des sports et des loisirs, elle vous proposeune expérience authentique et complète pour vous reconnecter enpleine nature tout au long de l’année.Ressourcez-vous, émerveillez vous, découvrez au rythme de lanature en choisissant l’option « DÉTENTE ».
21
• les seniors pour prendre soin d’eux et trouver la tranquillité
• les fans de sports moteurs pour les évènements moteurs importants et lesexpériences de conduite
• les fans de sports cyclistes pour les compétitions, courses et les nombreusesinfrastructures adaptées à leurs besoins
• les couples pour les nouvelles expériences partagées ensemble
• le MICE pour les infrastructures adaptées et l’offre unique de la région et ducircuit
Eprouvez des émotions fortes grâce à des activités récréatives etsportives pour faire le plein d’adrénaline, vivez la nature et lesactivités liées aux nouvelles technologies à fond, en choisissantl’option « MOUVEMENT/ ACTION ».Grâce aux technologies vertes et d’INNOVATION, la découverte, ladétente et l’action se dérouleront dans le respect del’environnement.
Détentell
Mouvement/ Action
►
Activités liées à la nouvelle vision du projet
MOUVEMENT/ ACTION
►
DÉTENTEll
Innovation & TechnologieVi
sion
22
Récréation Sensations
• Montgolfière• Tyrolienne• Chasse au trésor• Jeux de rôle
grandeur nature• Parc aventure
• VTT• Rafting• Vol libre• Canoë
• Piste d’essai• Karting• Circuit
Sport Automobile
Découverte Bien-être
• Balade sensorielle• Randonnées• Sentier pieds nus• Balades équestres• Découverte faune et
flore• Gastronomique
• Spa• Thermalisme• Relaxation
InnovationTechnologies vertes
• Centre ‘Energy-Motion’• Centre de simulation• Découverte de l’application des
nouvelles technologies vertes• Véhicules électriques
Edutainment
Activ
ités
23
Masterplan conceptuel
Les expériences du circuit de Spa-Francorchamps
A Centre d’accueil /Discovery centre
Centre d’accueil principal Evènements
CExpérience ‘Energy-Motion’
BExpérience dans la forêt
Village Suspendu
24
Expérience régionale
• Centre d’accueil principal• Centre d’accueil satellite• Centre d’accueil virtuel• Travel planner• Panneaux de bienvenue
• Evènements• Centre d’innovation ‘Energy-Motion’• Musée de l’histoire de Spa-
Francorchamps
Expérience Cyclisme
Business zone _ Parc technologique
Services
• Village Suspendu• Parc Nature & Aventure• Jeux d’Aventure
Carte conceptuelle des emplacements possibles de ‘Clusters’ aux alentours du circuit et dans la région de Spa-Francorchamps
Aire d’autoroute de Cronchamps
Welcome/ Discovery
centre
Circuit de Spa-Francorchamps
Centre d’innovation
‘Energy-Motion’
Village Suspendu
Musée de Spa-Francorchamps
Mini-Welcome
center
Expérience dans la forêt
AmphithéatreEvènements
Expérience ‘Energy-Motion’
25
Vélo-VTT
Expériencecyclisme
Expériencerégionale
Activitésdans la région
s
Business zone
Parc Nature et Aventure
Suspendu
Jeuxd’Aventure
Chemin-Sentiers-
Pistes
Business zone
Expériences à développer surtoute la destination Spa-Francorchamps
Masterplan conceptuel du projet
1. Mini centre d’accueil
2. Porte entrée de l’expérience dans la forêt
3. Eco-hôtel “Spa-Nature”
4. Autres Hébergements
5. Place centrale de l’Expérience dans la Fôret
6. Restaurant-Bar du Village Suspendu
7. Fôret Enchantée et Village Suspendu
8. Plaine de Jeux d’Aventure
9. Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
10. Zone administrative et de services
11. Zone du Parc Nature et Aventure
12 Zone de Parking
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Légende du Master-Plan Conceptuel
12
2217
16
24
18
20
23
21
19
15
86
23
1110
1252
12
24
12
121
Vers Malmedy
Pistes cyclables vers la Ferme Libert
Vers l’A-27
26
I Equipements et Circuit de Francorchamps
II Expérience de la Forêt
III Expérience Energy-Motion
IV Eco-Hôtel « Spa-nature » et autres hébergements
V Espace cyclisme et de randonnées
12. Zone de Parking
13. Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
14. Piste cyclable du Ravel
15. Nouveaux paddocks & terrasse lounge
16. Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17. Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
18. Village de l’Expérience « Energy-Motion »
19. Amphithéâtre
20. Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21. Parking souterrain
22. Shweeb et Karting intérieur
23. Télécabine (lien entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
24. Ponts
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
12
14
14
13
4
3
79
8
Vers Malmedy
Vers le Mont des Brumes
Vers Stavelot
Chemin de vélo vers Stavelot
27
Composantes du projet
Expérience sur le circuitExpérience dans la forêt
Les composantes de la destination Spa-Francorchamps
Parc Nature & Aventure
Jeux d’Aventure
Expérience Cyclisme
Village Suspendu
Centre d’innovation‘Energy-Motion’
Musée de l’histoire de Spa- Francorchamps
Evènements
Centre d’accueilDiscovery centre
Centre d’accueil principalCentre d’accueil satelliteCentre d’accueil virtuelTravel plannerPanneaux de bienvenue
1 2 3 4
28
Business zoneParc technologique
Services
HébergementRestaurationBoutiquesCirculation
Expérience régionale
5 6 7
Les composantes principales du concept sont décrites dans cette section, les activités détaillées par composantes se trouvent dans la section suivante
Segments Caractéristiques Expérience dans la forêt
Expérience ‘Energy-Motion’
Expérience Cyclisme
Expérience Régionale
Jeunes – « Feel Alive » Recherche de sensations et sports
Plaisirs en famille
Partager des moments ensembleDivertissementActivités en pleine nature
Spa-Francorchamps est une destination pour tous, quelque soit les différents ‘clusters’ ou groupements proposés. Les activités développées, ont été conçues pour créer une destination 4 saisons
29
Seniors Prendre le temps de vivre
Fans de sports moteurs Evènements importantsExpérience de conduite
Fans de sports cyclistesCompétitionCoursesSport amateur qui se professionnalise
CouplesNouvelles expériences ensembleActivités nature
MICEExpériences innovatricesRecherche activités et offre originale
Le début de l’expérience: les centres d’accueil
Les centres d’accueil représentent le premier contact du visiteur avec la destination Spa-
Francorchamps ainsi qu’avec le site d’activités du circuit de Spa-Francorchamps. Il est donc
important que chacun soit particulièrement adapté aux besoins de chaque visiteur.
Les centres d’accueil physiques ou virtuels ont pour but
d’informer sur la destination, de faciliter la commercialisation de
ses produits et d’améliorer le séjour des visiteurs.Centre d’accueil
principal sur l’aire de Cronchamps
30
La ‘Porte d’entrée’ principale de la destination est l’aire autoroutièrede Cronchamps. C’est le début de l’aventure dans la destinationSpa-Francorchamps pour la majorité des touristes. Ils pourrontdécouvrir toutes les activités touristiques ainsi que les servicesdisponibles dans la région grâce au centre d’information et aucentre d’interprétation. Ils auront aussi la possibilité de laisser leurvéhicule sur le parking de l’aire autoroutière et de visiter la région àpartir de différents modes de transports écologiques disponiblestels que le ‘vélo-wallon’ électrique, les navettes électriques, motosélectriques reliant les attractions du circuit à l’aire autoroutière maispermettant de visiter la région. Par ailleurs, en complément de l’aireautoroutière de Cronchamps, chaque ville à travers son office detourisme offrira aux touristes un service d’informations sur ladestination et la possibilité d’effectuer leurs réservations sur place.
Avant, pendant et après leur voyage, les touristespeuvent aussi utiliser le « Travel Planner » sur leurSmartphone sur le site internet de la destination.
Cette aire d’accueil virtuelle est une plateforme internetqui permet au visiteur de planifier son voyage, deréserver son hébergement, transport et sesactivités, de visualiser en temps réel la météo et lesconditions de circulation ou encore de faire descommentaires sur leur expérience dans la destination.
Centre d’accueil physique
Centre d’accueil virtuel
Expérience de la forêt
Au cœur de la forêt de Francorchamps, les aventures, les promenades et les découvertes ne feront pas défaut aux visiteurs. L’expérience de la forêt est un lieude détente et de loisirs pour toute la famille. Tous les éléments sont réunis pour faire une balade inoubliable de la racine à la cime des arbres.
Les plus courageux pourront s’aventurer sur les différents parcours acrobatiques dans les arbres et se donner des frayeurs grâce aux tyroliennes « deathride » de plus de 500m de long mais aussi sauter du haut de la tour de saut à l’élastique. Le Parc Nature et Aventure est plus qu’un parc acrobatique dans lesarbres! Chaque parcours en plus des ses différentes épreuves physiques proposent aussi des énigmes qui défieront l’esprit des visiteurs.
Pour ceux qui ne sont pas avides de sensations fortes mais qui veulent néanmoins s’amuser, les plaines de jeux d’aventure vont les ravir. Ces plaines de jeuxproposent des activités ludiques et sportives pour les grands et les petits. Des structures géantes en bois permettront aux plus petits de s’amuser en toutesécurité quand les plus grands pourront participer à un concours de tir à l’arc, de lancer de javelot ou participer à la chasse au trésor multi-sensorielle
Un lieu de détente et de loisirs pour toute la famille
31
« Outgame » qui teste les connaissances des participants tel un « Indiana Jones » ou un« Sherlock Holmes » en herbes.
Images des activités mises à titre illustratifs
Expérience de la forêt
Porte entrée de l’expérience dans la forêt
Place centrale de l’Expérience dans la Forêt
Restaurant-Bar du Village Suspendu
Forêt Enchantée et Village Suspendu
Plaine de Jeux d’Aventure
Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”
Zone administrative et de services
Zone du Parc Nature et Aventure
Zone de Parking
2
5
6
7
8
9
10
11
12
Légende du Master-Plan Conceptuel
32
Zone de Parking
Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping
Télécabine en entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)
12
13
23
Le village suspendu est un espace pour vivre l’expérience de la forêt. Cette zone propose deschemins de découverte comme le musée à la loupe ou « musée dans les arbres » mais aussides chemins émerveillant vos sens comme le sentier « land art » de l’émotion et le sentier« pieds nus ». Chaque sentier est accessible à tous (le musée à la loupe est aussi aménagépour les personnes à mobilité réduite) pour que chacun puisse à son rythme découvrir lessecrets de la forêt et la beauté de la nature.
Expérience de la forêt
Exemples architecturals
3333
Ce nouvel espace du circuit de Spa-Francorchamps propose dans des bâtiments emblématiques de nombreuses attractions sous forme d’un « mini village ».Dans le village de l’expérience « Energy-Motion », le musée de Spa-Francorchamps propose aux visiteurs l’histoire du circuit et de la région à travers les objets,des voitures anciennes, des trophées et les photos des champions qui ont été conservés. L’exposition du centre d’innovation explique, quant à elle, lesavancées des technologies vertes en matière de moteur et de véhicules verts à travers un concept d’édutainment pour tous et sous forme de visiteinteractive.
Si ces activités sont trop passives pour certains visiteurs, trois espaces ont été conçus pour eux: l’espace de simulation, le karting électrique et le shweeb.Dans l’espace de simulation, les derniers modèles de simulateur dynamique de conduite de formule 1 et de rallye sont disponibles ainsi que de nombreuxautres simulateurs sportifs (VTT, Ski…). Dans le karting électrique, les visiteurs pourront expérimenter la compétition de conduite sportive écologique. Le
Expérience “Energy-Motion”
L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies
34
shweeb, mode de transport novateur et écologique, fera découvrir les environs du village de l’expérience « Energy-Motion » aux visiteurs.La destination Spa-Francorchamps organise aujourd’hui de nombreux évènements nationaux et internationaux. Pour accueillir et améliorer cette offreévènementielle, un amphithéâtre semi-couvert de 5.000 personnes est proposé. Cette structure unique est constituée d’une toile qui protège la scène et 2.000places assises couvertes. Elle laisse passer la lumière du jour et les ombres de la forêt. Ce lieu incroyable exacerbe la beauté des spectacles qui ont lieu sur lascène.
Par ailleurs, les bâtiments du circuit et ses environs pourront abriter régulièrement des évènementiels tels que brocantes, salons de l’automobile, salon dulivre, marathon…
Expérience “Energy-Motion”
13. Mini centre d’accueil
14. Zone de Parking
15. Nouveaux paddocks & terrasse lounge
16. Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP
17. Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane
18. Village de l’Expérience « Energy-Motion »
19. Amphithéâtre
20. Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »
21. Parking souterrain
22. Shweeb et Karting intérieur
23 Téléphérique (lien entre les deux expériences)
15
16
17
18
19
20
21
22
23
12
1
L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies vertes Légende du Master-Plan Conceptuel
35
23. Téléphérique (lien entre les deux expériences)
24. Ponts
23
24
Exemples architecturales
Expérience “Energy-Motion”
Quelques unes des expériences inoubliables de l’expérience ‘Energy-Motion’
36
Images des activités proposées à titre illustratif
Restaurants
Dans l’expérience de la forêt, le village suspendu offre un restaurantrapide «La Pause Détente» où les visiteurs pourront déguster des produitsfrais et simples comme des salades et des sandwichs. Au sol, le «SlowFood Restaurant» propose un repas plein de saveur grâce aux produitsissus de l’agriculture biologique. Et pour les petites faims, «Le PetitEncas» fera le bonheur de tous les amateurs de gâteaux faits maisons, degaufres et de crêpes.
Dans le village de l’expérience ‘Energy-motion’, trois restaurants sontà disposition des visiteurs. Le «Fast bio-Fast-bon», un fast food moderne
Boutiques
Une boutique de location de vélo est disponible au niveau de laplace principale de l’expérience de la forêt, pour découvrir la forêtou la région. Une boutique de produits « nature » pour lesbricoleurs de cabanes, les observateurs d’étoiles et lespassionnés d’animaux, est aussi disponible.
L’expérience Energy-Motion possède deux magasins desouvenirs: un spécifique au musée de Spa-Francorchamps etun dédié à l’espace d’innovation. Le magasin du musée de
Services disponibles
Pour faire de la visite du circuit un moment unique, des restaurants et des boutiques sont disponibles dans les deux expériences
offrant des prestations différentes pour tous les visiteurs
37
à d spos o des s eu s e ast b o ast bo , u as ood ode edans un décor fun et innovant. La cafétéria de l’innovation propose, quantà elle, des plats simples et rapides dans un cadre «nouvelles technologies».Et «la Brasserie Art déco» offre un menu de plats typiquement belges. Acôté du circuit, dans le bâtiment de l’ancienne douane, un restaurantgastronomique d’une vingtaine de tables, propose des plats de stylenouvelle cuisine belge dans un cadre historique mais moderne, avec uneprojection multimédia du menu dans vos assiettes.
u déd é à espace d o at o e agas du usée deSpa-Francorchamps propose des objets antiques àcollectionner comme des livres ou des cartes postales sur lecircuit et la destination. Le magasin du centre d’innovationpropose des articles de souvenir avec la marque du circuit ainsique de nombreux gadgets technologiques innovants.
Les hébergements
Après toutes les aventures de la journée pourquoi ne pasprolonger son séjour et profiter des hébergements atypiquesde la forêt. Pour ceux qui veulent goûter à la vie dans lesarbres, les nids et les cabanes seront parfaitement adaptés.Et pour ceux qui préfèrent avoir les pieds sur terre, l’Eco-hôtelnature 3* ou les caravanes vintages proposent desalternatives confortables dans la nature.
La destination de Spa-Francorchamps propose une offre d’activités très variées qui permet àtous les publics de trouver une occupation dans le triangle Spa-Stavelot-Malmédy et sur le plateaudes Hautes Fagnes.L’expérience régionale permet de créer une synergie entre le nouveau projet et toutes cesactivités existantes afin de les mettre en valeur en les associant à la promotion de la destinationet au schéma de circulation dans la destination.En plus de la mise en réseau des activités existantes, de nouveaux sites seront implantés telsque le nouveau resort de golf de Hockai ou le site de départ de Montgolfière entre le circuit et la villede Malmédy.Les visiteurs pourront vivre des expériences thématiques comme par exemple un séjour « sportsextrêmes » en participant à une course de BMX sur les pistes de la ferme Libert ou à une sessionde parachute à Spa une course de karting électrique dans l’expérience ‘Energy Motion’ ou une
Les Thermes de Spa Domaine de BérinzennePlopsa Coo
Expérience régionale
Expérience régionale
38
de parachute à Spa, une course de karting électrique dans l expérience Energy-Motion ou unedescente en canyoning dans les gorges de Coo. Ou encore un séjour «nature» avec unerandonnée dans le parc des Hautes Fagnes, une journée sur les nouvelles pistes cyclables tellesque celles du Ravel et une nuit dans les «cabanes perchées» de l’expérience de la forêt
Les activités de l’expérience cyclisme sont parfaites pour des vacances sportivesdans la région de Spa-Francorchamps.Sur les pistes de ski du Mont de Brumes et de la ferme Libert, les fans de BMX, deVTT descente, de four cross et de downhill pourront s’exercer avant de participer àdes compétitions internationales.Des pistes de VTT de différents niveaux sont accessibles librement pour desrandonnées VTT sportives ou en famille. Pour les plus compétitifs et en associantles nouvelles technologies, un système de chronométrage est disponible par le biaisde Smartphones pour pouvoir se mesurer à tous les visiteurs de la région.Pour les moins sportifs, mais cependant amateur de vélo, de nouvelles pistes de typeRavel seront mises en place dont une autour du circuit, et un système de location devélos électriques sera mis en place dans toute la région: le « vélo wallon »- conceptsimilaire au ‘Villo’ à Bruxelles.
Pistes de BMX
Pistes de North shore Panneau indicateur des pistes de VTT dans la région
Centres équestres Club de saut en parachute de Spa Balade en Montgolfière
Pistes de VTT
Expérience cyclisme
La destination Spa-Francorchamps bénéficie d’infrastructures de transports relativementbonnes avec un réseau routier, autoroutiers et de chemins cyclables de bonne qualité.De nouvelles routes et pistes cyclables, notamment une extension du Ravel, devront êtrecréées afin de compléter le réseau.Un système de transport écologique pourra alors être développé dans la destination afin depouvoir se déplacer en toute facilité entre les différents sites touristiques; cela permettra depouvoir visiter en utilisant des transports écologiques tels que des navettes sous la forme depetits bus électriques ou avec des voiturettes électriques, vélos électriques, scootersélectriques….Ces différents modes de transports sont un moyen vert de découvrir la destination,combinant véhicule moteur tout en protégeant la nature. Le visiteur pourra ainsi profiter d’unenouvelle expérience au calme et sans pollution (édutainment au transport vert).
Circulation dans la destination
“Un système de transport écologique pour découvrir la destination”
39
Dans l’espace du circuit, les visiteurs seront incités à laisser leurs véhicules sur l’aireautoroutière ou sur les parking situés à proximité du circuit afin d’utiliser les transports vertsmis à leur disposition .
Navette électrique Station de vélos électriques
Piste de VTT balisée Chemin de randonnée balisé Piste cyclable Zone de Parkings
Balade en buggy Promenades en calèche
40
Programme de développement
Le projet se développe sur une superficie d’environ 50 hectares dont 50.000m² construits
ComposantesSuperficie construite
m2
Allocation Terrain en m2
Expérience forêt
F&B et boutiques 640 Welcome center 50 Restaurant “Slow Food” 200
ComposantesSuperficie construite
m2
Allocation Terrain en m2
Centre d’accueil/Aire autoroutière
Centre d'interprétation 300
Total du centre d’accueil 300
Composantes Nombre unités
Nombre de
personne par unité
Nombre de lits
Superficie construite
m2
Allocation Terrainen m2
Expérience Energy‐Motion
Accueil‐Réception 200
50.000
Espace interactif – Centre d’innovation 6.000 Espace de simulation 3.000 Musée Spa‐Francorchamps 2.350 Bureaux administration 300 ‘Fast bio fast bon’ 150 ‘Brasserie Art Déco’ 250 ‘Cafétéria de l’innovation’ 300 ‘Restaurant de l’Ancienne Douane’ 200 Boutique du musée 100
41
Restaurant la “Pause Détente” 80 Le “Petit encas bar” 50 Espace Pique‐nique ‐Espace Barbecue 80 Boutique Nature 100 Magasin de location d’équipement 80
Parc Nature & Aventure 44.000 Parcours aventure 30.000 Tyrolienne‐Death Ride 9.000 Tour de saut à l’élastique 5.000
Village suspendu 70.000 Sentier pied nus 15.000 Musée “Arbres à la loupe” 30.000 Sentier Emotion‐Land art 25.000
Jeux aventure 210.000 Plaine de jeux 6.000 Espace javelot/Tir à l’arc/Mur escalade 4.000 Outgame 199.500 Zancos 500
Total de l’Expérience Forêt 640 324.000
Boutique du centre d’innovation 200 Shweeb ‐ 25.000 Karting couvert 1.500 ‐Amphithéâtre 2.000 20.000 Ravel supplémentaire 10 Km ‐
Total de l’Expérience Energy‐Motion 17.800 100.000
Hébergements
Cabanes dans les arbres 20 4 80 800 3.000 Eco‐Hôtel “Spa‐Nature” 40 2 80 2.500 15.000 Tente “Glamping” 20 4 80 400 2.000 Caravanes 10 2 20 N/A 1.000 Yourtes 10 4 40 200 800 Nids 10 2 20 200 800 Espaces verts 27.400
Total des hébergements 110 18 320 4.100 50.000
Parkings Unités M2 par place
Parking extérieur 800 25 20.00 20.000Parking couvert 200 25 5.000 5.000
Total des parkings 1.000 25 25.000 25.000
Télécabine 1.000 10.000Superficie du terrain en M2 Allocation du terrain en M2
Total du projet 49.390 510.020
42
Faisabilité économique et financière
Questions-clés des résultats financiers
1. Quel est l’investissement pour le projet?• Quel est l’investissement global du projet?• Quel est l’investissement détaillé par composantes?
2 Q l t l é lt t fi i d j t?
Les projections financières présentées ici sont des calculs préliminaires sujet à modifications. Le but est de servir de base à la discussion entre l’opérateur, l’investisseur et le vendeur , mais ces résultats ne sont en aucun cas définitifs.
43
2. Quels sont les résultats financiers du projet?• Quel est le retour sur investissement?• Quelle est la valeur du projet?• Quel est le temps de récupération de l’investissement?
Phasage de la construction
Année 1 Année 2 Année 3
Phasage de l’aménagement du terrain 50% 50%
Phasage de la construction de l’expérience de la forêt 100%
Phasage de la construction de l’expérience du circuit 50% 50%
Le phasage de l’aménagement et de la construction du site se déroule sur 3 ans
44
Phasage de la construction de l expérience du circuit 50% 50%
Phasage de la construction du centre d’accueil 50% 50%
Phasage des hébergements (sauf hôtel ) 100%
Hypothèses de construction (I)
Centre d'accueil Prix Unitaire € Sources
Coût de construction des différentes composantes du centre d’accueil €/m2 1.100 Gerens-Hill
Expérience dans la forêtWelcome center €/m2 1.100 Gerens-HillF&B €/m2 1.100 Gerens-HillEspace Pique-Nique €/m2 500 Structure en boisEspace Barbecue €/m2 500 Structure en boisBoutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill
Parc nature et aventureParcours aventures €/PU 250.000 Expert
Hébergement € € Sources
Eco-hotel « Spa-Nature » *
€/parchambre 82.000
Bureau HVS, 2009-Hotel development
survey
Cabanes €/PU 50.000 Cabanes Perchées
45
Parcours aventures €/PU 250.000 ExpertTyrolienne-deathride €/PU 120.000 ExpertTour de saut à l'élastique €/PU 250.000 Expert
Village suspendu
Sentier Pied Nus €/PU 130.000 ExpertSentier de l'Emotion €/PU 130.000 ExpertMusée "Arbres à la loupe" €/PU 500.000 Expert
Jeux aventure
Plaine de jeux - espace Javelot-tir à l'arc €/PU 300.000 Module.beOutgame €/PU 500.000 ExpertMur escalade €/PU 40.000 CityrocZancos €/PU 250 Stelzen Shop
Vélo électrique et VTTVélo wallon station 10 bicy + placement €/PU 15.275 Entreprise écomobilitéVélo wallon (type Villo à Bruxelles) €/PU 2.100 Entreprise écomobilitéVTT €/PU 300 Décathlon
Tente Glamping €/PU 30.000 www.exclusivetents.fr
Caravanes €/PU 40.000 Vente de caravanes online
Yourtes €/PU 7.000 Yourte.com
Nids €/PU 2.000 Parcabout
Hypothèses de construction (II)
Expérience Energy-Motion Prix unitaire €/m2 Sources
Accueil- reception €/m2 1.100 Gerens-HillEspace interactif €/m2 1.100 ConstructionScénographie de l’espace interactif €/m2 3.000 CITW- T&LMusée Spa -Francorchamps €/m2 1.100 ConstructionScénographie du musée €/m2 900 CITW- T&L
Coût de construction
Parking
Parking extérieur €/m2 90 Recherches T&L
Parking couvert €/m2 680
Gerens-Hill -Project Management company
46
Espace de simulation €/m2 2.500 IWAY-World Lyon
Bureaux administration €/m2 1.100 Gerens-Hill
Télécabine €/PU 7.000.000 MDP Consulting
Shweeb €/PU 1.000.000 www.shweeb.com
Amphithéâtre €/m2 1.100 Gerens-HillF&B €/m2 1.100 Gerens-HillBoutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill
Karting couvert électrique €/PU 1.100.000 Recherches T&L
Routes et cheminsRavel supplémentaire €/km 40.000 Expert
Route de liaison Cronchamps- SF €/km 450.000
(4,5km) Gerens Hill/ JNC Belgique
46
Aménagement du terrain € SourcesCoût d'aménagement des sentiers €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement de Expérience Forêt €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement de Expérience Circuit - Energy-Motion €/m2 80 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement de l’amphithéâtre €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement du Centre d'accueil €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement des hébergements €/m2 40 Gerens Hill Project Management company
Hypothèses de coût d’aménagement du terrain
47
Coût d aménagement des hébergements €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement télécabine/ de la passerelle €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company
Coût d'aménagement des parkings €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company
Le prix inclut tous les coûts d’urbanisation (Voirie, Réseau, Divers)
Hypothèses de fréquentation
Nous prendrons pour hypothèse pour le projet avec une fréquentation potentielle de 600.000 visiteurs en année croisière au total avec 430.000 payants et 170.000 non payants
Détails du décompte des 600.000 visiteurs:
48
p
Expérience Forêt: 150.000 visiteursExpérience Energy-Motion: 180.000 visiteursEvènements: 100.000 visiteursVisiteurs non payants: 170.000 visiteurs (40% environ du total des visiteurs payants)
• Les prix d’entrée des différentes activités du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction de benchmarks en Belgique et en France
• Une réduction de 50% sur le tarif sera appliquée pour les entrées enfant 3-12 ans
Projet de Spa-Francorchamps
Produits €/ AdulteHypothèse de prix pour le projet
PrixBenchmarks € Sources
Parc acrobatique 20 15-25 Adventure Parc Wavre, GrimpobrancheTyrolienne Death ride 11 11 Lacs de l’Eau d'heureTour de saut à l’élastique 15 29 Adventure Parc Wavre
M é L b à l l
Hypothèses de tarification (I)
49
Activités
Expérience de la forêt
Musée « Les arbres à la loupe »-Sentier Pieds Nus-Sentier de l’Emotion- Land Art
15 13-16 Odyssée verte- Vallon de Villaret- Sentier des pieds nus du lac blanc
Plaine de jeux- Mur d’escalade- Tir à l’arc 10 4,5-6 Kid Factory
Outgame 15 -Autres activités et ateliers 10 -
Expérience du circuit
Centre d’innovation 15 15 AutostadtSimulateurs dynamiques 40 75-90 IWAY world LyonKarting 15 13-28 Euperner Karting, Kart indoor chronoShweeb 15 - www.agrodome.nzAutres activités et ateliers 10 -Evènements 15 5-30Musée de Spa-Francorchamps 7 7 Abbaye de Stavelot
• Les prix des nuitées des hébergements du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction des benchmarks de produits similaires en Europe principalement
Projet de Spa-Francorchamps
Produits €/ Adulte PrixBenchmarks € Sources
Cabanes 100 100-200 Cabane du perché Cabane du bois Breant Ecurie du Kerbalan
Hypothèses de tarification (II)
50
Hébergements
Cabanes 100 100 200 Cabane du perché, Cabane du bois Breant, Ecurie du Kerbalan
Yourtes 70 60-87 Pencuke farm, Inside out camping
Hotel Nature 120 130 Hôtel la Grée des Landes
Nids 70 69 Parcabout
Glamping 100 100-132 Villatent, les Neufs Cerisiers, Domaine Douce France
Vintage Caravanes 100 163 Grand Daddy Hotel
L’investissement total du projet sur le circuit est d’environ 61 millions d’euros avec 36 millions pour les composantes et 25 millions pour les infrastructures
Détail de l’investissement par composante
25.100.802 70%
Total: 36.029.432 €58% de l’investissement total
Détail de l’investissement des infrastructures
Total: 25.687.501 €42% de l’investissement total
51
4.431.297 6.497.333
AExpérience Forêt
BExpérience
'Energy-Motion'
CHébergements
12%18%
6.313.562 8.499.026
10.477.819
397.095
Parking Télécabine/Passerelle VRD* Centre d'accueil Cronchamps
25%33%
1%
41%
* Ravel et routes supplémentaires y compris jonction Cronchamps-Circuit; aménagement VDR du site
Le détail des composantes est présenté dans les pages suivantes, notamment l’Expérience Energy-Motion, qui représente l’investissement le plus élevé du fait de son concept innovant et attractif pour un large public (70%)
Répartition des investissements par composants pour le secteur public et privé
INVESTISSEMENT TOTAL 61.716.933 €(Attractions et hébergements)
A. Expérience dans la forêt
B. Expérience Energie-Motion
C. Hébergements
Investissement par composant Infrastructures
C. Infrastructures
52
4.431.297 € 25.100.802 € 6.497.333 € 25.687.501 €
100% Investissements
privés
100% Investissements
privés
100% Investissements
privés
100% Investissements
publics
L’investissement du secteur privé pour le projet est de 36 millions €
Exp. Forêt12%
Energie-Motion70%
Hébergements18%
L’expérience de la Forêt représente un investissement de 4,4 millions d’euros intégré dans l’environnement et proposant des attractions innovantes de dernière génération
Détail de l’investissement de l’Expérience de la Forêt
746.056
919.936 1.022.218
953.712
789.376
21%18%
23%22%
Total: 4.431.297 € *
17%
53
Parc Nature Aventure Village Suspendu Jeux d'aventure Vélos électriques et VTTAccueil - F&B- Boutiques
*incluant les frais professionnels et une marge de réserve
L’investissement le plus important est celui des Jeux d’aventure (23% de l’investissement) comprenant une plaine de jeux et l’investissement dans les vélos électriques et les VTT (22%)
L’expérience ‘Energy-Motion’ représente un investissement important de 25 millions d’euros dû notamment à son espace interactif vitrine de l’utilisation des nouvelles technologies (recherche et développement) de l’automobile et autres types de moteurs
Détail de l’investissement Expérience ‘Energy-Motion’
9.470.343
4.553.050 3.609.950
38%
18%14%
11%9%
Total: 25.100.802€ *Exp. Forêt12%
Energie-Motion70%
Hébergements18%
38%
54
1.214.147
2.647.297 1.335.561
2.270.454 5% 5%9%
• L’investissement le plus important est celui de l’espace interactif (9,4 millions €, 38%) qui a un concept proche de la Cité des Sciences et de l’Industrie à Paris, du Futuroscope à Poitiers ou de I-Way à Lyon utilisant les dernières technologies en matière de scénographie et d’interaction
• L’espace simulation (4,5 millions €) et aussi important du fait de son potentiel attractif lié aux véhicules moteurs et autres, et à ses équipements de dernière génération
• Le musée Spa-Francorchamps et l’amphithéâtre pourront être construit par les pouvoirs publics
*incluant les frais professionnels et une marge de réserve
Les hébergements originaux et respectueux de l’environnement sont proposés sur le site du projet et représente un investissement total de 6,5 millions d’euros
Détail de l’investissement de l’Hébergement
3.982.401 61,3% Total: 6.497.333 € * 38%
Exp. Forêt12%
Energie-Motion70%
Hébergements18%
61,3%
55
1.203.317
721.990 481.327
84.232 24.066
Eco-hotel "Spa-Nature"
Cabanes dans les arbres
Tentes-Glamping Caravanes Vintage Yourtes Nids dans les arbres
18,5%
11,1% 7,4%1,3% 0,4%
*incluant les frais professionnels et une marge de réserve
L’Eco-hotel est celui qui représente l’investissement le plus important avec 3,4 millions € (61,3%) avec 40 chambres, suivi des Cabanes dans les arbres (18,6%)
Les résultats du projet sont positifs avec une valeur actuelle du projet de 3.5 millions € et une rentabilité de 9.1% en excluant les infrastructures
Résultats du projet incluant les infrastructures
Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN) -18.481.107€
Investissement total avec les infrastructures 61.716.933€
Les résultats du projet hors infrastructures sont positifs en prenant l’hypothèse que le site accueille 600.000 visiteurs àl’année après 6 ans d’opération
Résultats avec les composantes du projet seules
Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN) + 3.593.443€
Investissement composantes seules 36.029.432€
Dans cette hypothèse l’investisseur ne supporte pas les coûts desinvestissements d’infrastructures du site mais le coût de construction descomposantes du projet
Dans cette hypothèse l’investisseur supporte les coûts de la construction descomposantes et de l’aménagement du site tels que les VDR, les parkings,…
56
Résultats de rentabilitéTaux de Rendement Interne (TRI) 1,7%
Flux de trésorerie positifs
22 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)
Année 4
• Les résultats pour les composantes seules sont les suivantes:La valeur du projet est positive de 3.593.443 € avec une rentabilité de 9,1% et un temps de récupération de 14 ans de l’investissement initial
• Les résultats en incluant les investissement en infrastructures d’environ 25,6 millions d’euros, nous donne des résultats négatifs avec une rentabilité de 1,7% (bien inférieure au coût du capital de 7,5%)Ces investissements devront être fait par les pouvoirs publics afin de générer une nouvelle source d’activités et de revenus dans la région
• Par ailleurs, nous prendrons en compte dans les résultats des pages suivantes, que les pouvoirs publics devraient également investir dans les infrastructures du Musée et de l’amphithéâtre
Résultats de rentabilitéTaux de Rendement Interne (TRI)
Flux de trésorerie positifs
9,1%
15 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)
Année 4
Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
Résumé des flux de trésorerie du projet (investissement et exploitation) ne comprenant que les composantes principales sans les infrastructures, ni la construction du musée, ni de l’amphithéâtre qui seront supportés par les pouvoirs publics
2,05 2,15 2,25 2,4 2,61 2,79 2,93 3,07 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93
50,04
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année6
Année7
Année8
Année9
Année10
Année 11
Année 12
Année13
Année14
Année15
Année16
Année17Millions €
57
Flux de trésorerie consolidé
(MM Euros)
Année1
Année2
Année3
Année4
Année5
Année6
Année7
Année8
Année9
Année10
Année11
Année12
Année13
Année14
Année15
Année16
Année17
Flux de trésorerie ‐ ‐
17,18 ‐
10,78 2,05 2,15 2,25 2,40 2,61 2,79 2,93 3,07 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93 50,04
Flux de trésorerie cumulés
‐ ‐9,25
‐14,71
‐14,69
‐14,54
‐14,25
‐13,77
‐13,03
‐12,07
‐10,91
‐9,55
‐7,98
‐6,18
‐4,14
‐1,85 2,08 52,12
-17,18-10,78
La dernière année intègre la valeur résiduelle du projet
Les flux de trésorerie seront positifs en Année 4Le retour sur investissement se fera après 14 ans d’opération
Résultats du projet par composantes
A- Résultats Expérience Forêt B- Résultats Expérience ‘Energy-Motion’
Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)
Taux de Rendement Interne projet (TRI projet)
Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)
Taux de Rendement Interne (TRI projet)
Investissement total Investissement total
C-Résultats Hébergements
Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)
Taux de Rendement Interne (TRI projet)
+ 356.207
8,1%
Investissement total 6.497.333 €
+ 3.831.153
15,9%
4.431.297 €
+ 5.035.365
10,6%
18.843.555 €
Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP)
Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP)
Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP) 8,3% 18,9% 11,6%
58Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexes
Flux de trésorerie positifs
Temps de récupération de l’investissement (Pay back)
Flux de trésorerie positifs
Temps de récupération de l’investissement (Pay back)
Ces résultats sont obtenus en prenant un nombre de visiteurs sur le projet de 430.000 payants, de 130.000 dans l’expérience Forêt et de 300.000 dans l’expérience ‘Energy-Motion’
On suppose ici que le musée et l’amphithéâtre sont financés par le secteur public et opéré par le secteur privé
Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%
Flux de trésorerie positifs
5 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)
Année 4
La valeur pour les hébergements est positive avec une rentabilité de 8,1% et un temps de récupération de 5
ans de l’investissement initial
10 ans
Année 4
13 ans
Année 4
La valeur des résultats de l’Expérience Forêt est positive avec une rentabilité de 15,9% et un temps de
récupération de 10 ans de l’investissement initial
La valeur des résultats de l’expérience ‘Energy-motion’ est négative avec une rentabilité de 10,6% et
un temps de récupération de 13 ans de l’investissement initial
Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarifs d’entrées
Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarif d’entrée
VAN Nombre de visiteurs
344.000 365.500 387.000 408.500 430.000 451.500 473.000 494.500
9.222.725 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
15% 80 469 1 123 230 2 326 928 3 530 627 4 734 325 5 938 024 7 141 722 8 345 421
59
Le modèle supporte une diminution de 15% du nombre de visiteurs et de 10% du tarif d’entrée
-15% -80.469 1.123.230 2.326.928 3.530.627 4.734.325 5.938.024 7.141.722 8.345.421
-10% 1.175.182 2.439.001 3.702.820 4.966.639 6.230.459 7.494.278 8.758.097 10.021.916
-5% 2.430.833 3.754.773 5.078.712 6.402.652 7.726.592 9.050.532 10.374.471 11.698.411
Tarif entrée 0% 3.686.484 5.070.544 6.454.604 7.838.665 9.222.725 10.606.786 11.990.846 13.374.906
5% 4.942.134 6.386.316 7.830.497 9.274.678 10.718.859 12.163.040 13.607.221 15.051.402
10% 6.197.785 7.702.087 9.206.389 10.710.690 12.214.992 13.719.294 15.223.595 16.727.897
15% 7.453.436 9.017.858 10.582.281 12.146.703 13.711.125 15.275.547 16.839.970 18.404.392
Sensibilité du modèle aux coûts de construction et au coût du capital
Sensibilité du modèle au coût de construction et au coût du capital (CMPC)
VAN WACC /CMPC
9.222.725 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9%
-15% 18.948.497 16.795.619 14.808.186 12.972.973 11.277.877 9.711.823 8.264.664
Coûts -10% 17.655.399 15.517.096 13.544.000 11.722.890 10.041.671 8.489.269 7.055.543
60
• Le modèle reste positif même si les coûts de construction augmentent de 15%• Par ailleurs, le modèle peut offrir une rentabilité supérieure à l’investisseur allant jusqu’à un taux de rentabilité de 9% et plus pour
des coûts de construction similaires• La construction du musée et de l’amphithéâtre est supporté par le secteur public, le reste des composante par le secteur privé
Coûts 10% 17.655.399 15.517.096 13.544.000 11.722.890 10.041.671 8.489.269 7.055.543
de -5% 16.362.301 14.238.573 12.279.814 10.472.808 8.805.464 7.266.714 5.846.422
Construction 0% 15.069.203 12.960.049 11.015.627 9.222.725 7.569.257 6.044.160 4.637.302
5% 13.776.104 11.681.526 9.751.441 7.972.643 6.333.050 4.821.605 3.428.181
10% 12.483.006 10.403.003 8.487.255 6.722.560 5.096.844 3.599.051 2.219.060
15% 11.189.908 9.124.480 7.223.068 5.472.478 3.860.637 2.376.497 1.009.939
Modèle opérationnel des composants sans les hébergementsLe modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 3 ans et sur un modèle opérationnel de 15 ans
Sources Année1
Année2
Année3
Année4
Année5
Année6
Année7
Année8
Année9
Année10
Année11
Année12
Année13
Année14
Année15
Année16
Année17
Inflation BFPB 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%Jours d’ouverture de l’expérience de la forêt T&L 0 0 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210
Jours d’ouverture de l’expérience du circuit T&L 0 0 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300
Jours d’ouverture du centre d’accueil T&L 0 0 250 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Site
61
CMPC (WACC) – Coût du Capital 7,5%
Début des Opérations Année 3
Financement ratio dette/ capital 50%-50%
Phasage Début Fin
Aménagement/ Investissement Année 1 Année 3
Projections des opérations Année 3 Année 17
Modèle opérationnel des hébergementsLe modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 2 ans et sur un modèle opérationnel de 15 ans
Sources Année1
Année2
Année3
Année4
Année5
Année6
Année7
Année8
Année9
Année10
Année11
Année12
Année13
Année14
Année15
Année16
Année17
Inflation BFPB 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%Jours d’ouverture des hébergements T&L 0 0 180 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210
Nombre d’unités (chambres) T&L 0 0 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110
Nombre de chambres disponibles T&L 0 0 19.800 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100
Site
62
CMPC (WACC) – Coût du Capital 7,5%
Début des Opérations Année 3
Financement ratio dette/ capital 50%-50%
Phasage Début Fin
Aménagement/ Investissement Année 2 Année 3
Projections des opérations Année 3 Année 17
Résultats opérationnels: Projections de compte de résultatsExpérience nature
Cash Flow Expérience Forêt Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17
Compte de résultats
RevenusRevenus Entrées - - 1.625.592 1.672.892 1.738.614 1.806.918 1.896.316 1.990.137 2.108.878 2.234.704 2.368.038 2.509.327 2.659.046 2.817.698 2.985.817 3.163.967 3.352.746 Revenus F&B - Location - - 32.314 32.896 33.488 34.091 34.704 35.329 35.965 36.612 37.271 37.942 38.625 39.320 40.028 40.749 41.482 Revenus Boutiques-Location - - 22.810 23.220 23.638 24.064 24.497 24.938 25.387 25.844 26.309 26.783 27.265 27.755 28.255 28.764 29.281 Revenus téléphérique visiteurs non payan - - - - - - - - - - - - - - - - -
Total revenus - - 1.680.716 1.729.009 1.795.740 1.865.072 1.955.517 2.050.404 2.170.230 2.297.160 2.431.618 2.574.052 2.724.936 2.884.774 3.054.100 3.233.479 3.423.510 100%
Dépenses opération
Cout de personnel - - 588.251 605.153 628.509 652.775 684.431 717.642 759.581 804.006 851.066 900.918 953.728 1.009.671 1.068.935 1.131.718 1.198.228Maintenance - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175Administration - - 117.650 121.031 125.702 130.555 136.886 143.528 151.916 160.801 170.213 180.184 190.746 201.934 213.787 226.344 239.646Frais d'électricité, eau, … - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175
63
Marketing - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175
Total dépenses par département - - 958.008 985.535 1.023.572 1.063.091 1.114.645 1.168.730 1.237.031 1.309.381 1.386.022 1.467.209 1.553.213 1.644.321 1.740.837 1.843.083 1.951.401 57%
Bénéfices bruts exploitation ‐ ‐ 722.708 743.474 772.168 801.981 840.872 881.674 933.199 987.779 1.045.596 1.106.842 1.171.722 1.240.453 1.313.263 1.390.396 1.472.109 43%
Dépenses fixesCouts fixes - - 151.264 155.611 161.617 167.857 175.997 184.536 195.321 206.744 218.846 231.665 245.244 259.630 274.869 291.013 308.116
Total dépenses fixes - - 151.264 155.611 161.617 167.857 175.997 184.536 195.321 206.744 218.846 231.665 245.244 259.630 274.869 291.013 308.116
EBITDA ‐ ‐ 571.444 587.863 610.552 634.125 664.876 697.137 737.878 781.035 826.750 875.178 926.478 980.823 1.038.394 1.099.383 1.163.993 34%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 1,4 millions , représentant une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17
Flux de tresorerie Expérience Nature
Cash Flow Expérience Forêt Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17TOTAL
EBITDA ‐ ‐ 571.444 587.863 610.552 634.125 664.876 697.137 737.878 781.035 826.750 875.178 926.478 980.823 1.038.394 1.099.383 1.163.993 12.195.909
Investissement ‐ 3.337.700 1.093.598 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 4.431.297Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐ ‐ 117.650 121.031 125.702 130.555 136.886 143.528 151.916 160.801 170.213 180.184 190.746 201.934 213.787 226.344 239.646 2.510.922Valeur terminale 10.270.530 10.270.530
Flux de trésorerie avant dette ‐ (3.337.700) (639.804) 466.832 484.850 503.570 527.990 553.609 585.962 620.233 656.537 694.994 735.733 778.889 824.607 873.039 11.194.877 15.524.219 Cash flow accumulés ‐ (3.337.700) (3.977.504) (3.510.672) (3.025.822) (2.522.252) (1.994.263) (1.440.653) (854.691) (234.458) 422.079 1.117.073 1.852.806 2.631.695 3.456.302 4.329.341 15.524.219
DetteFinancement de la dette 1.668.850 546.799 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2.215.649Paiementde la dette
Capital ‐ ‐ 169.896 172.444 175.031 177.656 180.321 183.026 185.772 188.558 191.387 194.257 197.171 200.129 ‐ ‐ Interet 100.131 132.939 132.939 125.059 116.706 107.851 98.466 88.517 77.972 66.794 54.945 42.385 29.071 14.959 ‐ ‐ 1.188.733
Total Capital+Interet 100 131 132 939 302 835 297 503 291 737 285 508 278 787 271 544 263 743 255 352 246 331 236 642 226 242 215 088 3 404 382
64
Total Capital+Interet 100.131 132.939 302.835 297.503 291.737 285.508 278.787 271.544 263.743 255.352 246.331 236.642 226.242 215.088 ‐ ‐ 3.404.382Frais d'ouverture de la dette 25.033 8.202 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 33.235
Flux de trésorerie après dette ‐ (1.794.014) (234.146) 163.997 187.347 211.833 242.482 274.822 314.419 356.490 401.185 448.663 499.091 552.647 609.519 873.039 11.194.877 14.302.251Flux de trésorerie cumulés ‐ (1.794.014) (2.028.160) (1.864.162) (1.676.816) (1.464.983) (1.222.501) (947.679) (633.261) (276.771) 124.415 573.077 1.072.168 1.624.815 2.234.334 3.107.373 14.302.251
CMPC 7,5%VAN 3.831.153TRI projet 15,9%TRI FP 18,9%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 15,5 millions d’euros avant dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 3,8 millions d’euros et son taux de rendement interne projet est de 15,9%
Résultats opérationnels: Projections de compte de résultatsExpérience circuit ‘Energy-motion’
Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion' Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17
Résultats d'exploitationFlux de trésorerie Exp. Circuit
RevenusRevenus Entrées - - 4.483.928 4.610.285 4.787.135 4.970.770 5.212.051 5.465.044 5.785.951 6.125.702 6.485.403 6.866.226 7.269.411 7.696.271 8.148.196 8.626.658 9.133.215Revenus location F&B - - 107.713 109.652 111.626 113.635 115.681 117.763 119.883 122.041 124.237 126.474 128.750 131.068 133.427 135.829 138.273 Revenus Location Boutiques - - 38.017 38.701 39.397 40.107 40.828 41.563 42.312 43.073 43.848 44.638 45.441 46.259 47.092 47.939 48.802 Revenus téléphérique visiteurs non payan - - - - - - - - - - - - - - - - -
Total revenus - - 4.629.658 4.758.638 4.938.159 5.124.512 5.368.560 5.624.370 5.948.145 6.290.816 6.653.489 7.037.338 7.443.602 7.873.598 8.328.715 8.810.426 9.320.291 100%
Dépenses opération
65
Dépenses opérationCout de personnel - - 1.620.380 1.665.523 1.728.356 1.793.579 1.878.996 1.968.530 2.081.851 2.201.786 2.328.721 2.463.068 2.605.261 2.755.759 2.915.050 3.083.649 3.262.102 Maintenance - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015 Administration - - 324.076 333.105 345.671 358.716 375.799 393.706 416.370 440.357 465.744 492.614 521.052 551.152 583.010 616.730 652.420 Frais d'électricité, eau, … - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015 Marketing - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015
Total dépenses par département - - 2.638.905 2.712.424 2.814.750 2.920.972 3.060.079 3.205.891 3.390.443 3.585.765 3.792.489 4.011.282 4.242.853 4.487.951 4.747.367 5.021.943 5.312.566 57%
Bénéfices bruts exploitation ‐ ‐ 1.990.753 2.046.214 2.123.408 2.203.540 2.308.481 2.418.479 2.557.703 2.705.051 2.861.000 3.026.055 3.200.749 3.385.647 3.581.347 3.788.483 4.007.725 43%
Dépenses fixesCouts fixes - - 416.669 428.277 444.434 461.206 483.170 506.193 535.333 566.173 598.814 633.360 669.924 708.624 749.584 792.938 838.826
Total dépenses fixes - - 416.669 428.277 444.434 461.206 483.170 506.193 535.333 566.173 598.814 633.360 669.924 708.624 749.584 792.938 838.826 9%
EBITDA ‐ ‐ 1.574.084 1.617.937 1.678.974 1.742.334 1.825.310 1.912.286 2.022.369 2.138.877 2.262.186 2.392.695 2.530.825 2.677.023 2.831.763 2.995.545 3.168.899 34%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 4 millions , représentant une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17
Flux de trésorerieExpérience circuit ‘Energy-motion’
Résultats opérationnels avec un investissement supporté par le secteur privé et public, avec une participation du secteur privé de 18 millions pour la composante Energy-motion
Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion' Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17 TOTAL
EBITDA ‐ ‐ 1.574.084 1.617.937 1.678.974 1.742.334 1.825.310 1.912.286 2.022.369 2.138.877 2.262.186 2.392.695 2.530.825 2.677.023 2.831.763 2.995.545 3.168.899 33.371.107
Investissement ‐ 9.337.738 9.505.817 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 18.843.555Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐ ‐ 324.076 333.105 345.671 358.716 375.799 393.706 416.370 440.357 465.744 492.614 521.052 551.152 583.010 616.730 652.420 6.870.522Valeur terminale 27.960.874 27.960.874
Flux de trésorerie avant dette ‐ (9.337.738) (8.255.809) 1.284.832 1.333.303 1.383.618 1.449.511 1.518.580 1.605.999 1.698.520 1.796.442 1.900.081 2.009.773 2.125.871 2.248.753 2.378.815 30.477.352 35.617.904Cash Flow cumulés ‐ (9.337.738) (17.593.547) (16.308.715) (14.975.412) (13.591.794) (12.142.283) (10.623.703) (9.017.704) (7.319.183) (5.522.741) (3.622.660) (1.612.887) 512.984 2.761.737 5.140.552 35.617.904
Dette
66
Financement de la dette ‐ 4.668.869 4.752.909 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 9.421.777Paiementde la dette
Capital ‐ ‐ ‐ 722.462 733.299 744.298 755.463 766.795 778.297 789.971 801.821 813.848 826.056 838.446 851.023 ‐ ‐ 9.421.777Interet ‐ 280.132 565.307 565.307 531.797 496.277 458.625 418.715 376.409 331.566 284.032 233.645 180.236 123.622 63.611 ‐ ‐ 4.909.281
Total Capital+Interet ‐ 280.132 565.307 1.287.768 1.265.096 1.240.575 1.214.088 1.185.509 1.154.706 1.121.537 1.085.852 1.047.493 1.006.292 962.069 914.635 ‐ ‐ 14.331.058Frais d'ouverture de la dette ‐ 70.033 71.294 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 141.327
Flux de trésorerie après dette ‐ (5.019.034) (4.139.501) (2.936) 68.207 143.043 235.423 333.071 451.293 576.983 710.590 852.588 1.003.481 1.163.803 1.334.118 2.378.815 30.477.352 30.567.297Flux de trésorerie cumulés ‐ (5.019.034) (9.158.535) (9.161.472) (9.093.264) (8.950.221) (8.714.798) (8.381.727) (7.930.434) (7.353.450) (6.642.861) (5.790.273) (4.786.792) (3.622.989) (2.288.871) 89.944 30.567.297
CMPC 7,5%VAN 5.035.365TRI projet 10,6%TRI FP 11,6%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 35 millions d’euros avant dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 5 millions d’euros et son taux de rendement interne projet est de 10,6%
Compte de résultats hébergements
HEBERGEMENTS Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17
Flux de trésorerie hébergement Spa-FrancorchampsRevenus
Revenus chambres 0 0 397.273 707.741 792.528 855.690 995.535 1.266.818 1.418.583 1.444.117 1.470.111 1.496.573 1.523.512 1.550.935 1.578.852 1.607.271 1.636.202Revenus restauration 0 0 59.591 106.161 118.879 128.354 149.330 190.023 212.787 216.618 220.517 224.486 228.527 232.640 236.828 241.091 245.430Boutiques 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Spa 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Autres revenus 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362
Total revenus 468.782 835.134 935.183 1.009.715 1.174.731 1.494.845 1.673.928 1.704.058 1.734.731 1.765.957 1.797.744 1.830.103 1.863.045 1.896.580 1.930.718 100%Dépenses par département
Chambres 0 0 119.182 212.322 237.759 256.707 298.660 380.045 425.575 433.235 441.033 448.972 457.054 465.280 473.656 482.181 490.861Restauration 0 0 29.795 53.081 59.440 64.177 74.665 95.011 106.394 108.309 110.258 112.243 114.263 116.320 118.414 120.545 122.715Boutiques 0 0 119 212 238 257 299 380 426 433 441 449 457 465 474 482 491Spa 0 0 2.185 3.893 4.359 4.706 5.475 6.967 7.802 7.943 8.086 8.231 8.379 8.530 8.684 8.840 8.999Autres revenus 0 0 1.390 2.477 2.774 2.995 3.484 4.434 4.965 5.054 5.145 5.238 5.332 5.428 5.526 5.625 5.727
67
Total dépenses par département 152.672 271.985 304.569 328.842 382.584 486.838 545.161 554.974 564.964 575.133 585.486 596.024 606.753 617.674 628.792 33%Dépenses non distribuées
Frais de gestion 0 0 15.891 28.310 31.701 34.228 39.821 50.673 56.743 57.765 58.804 59.863 60.940 62.037 63.154 64.291 65.448Général et administration 0 0 27.809 49.542 55.477 59.898 69.687 88.677 99.301 101.088 102.908 104.760 106.646 108.565 110.520 112.509 114.534Dépenses marketing 0 0 23.836 42.464 47.552 51.341 59.732 76.009 85.115 86.647 88.207 89.794 91.411 93.056 94.731 96.436 98.172Réparation & maintenance 0 0 23.836 42.464 47.552 51.341 59.732 76.009 85.115 86.647 88.207 89.794 91.411 93.056 94.731 96.436 98.172
Total dépenses non distribuées 91.373 162.780 182.282 196.809 228.973 291.368 326.274 332.147 338.126 344.212 350.408 356.715 363.136 369.672 376.326 19%
Bénéfices bruts exploitation ‐ ‐ 224.737 400.369 448.333 484.064 563.174 716.639 802.492 816.937 831.642 846.612 861.851 877.364 893.156 909.233 925.599 48%
Dépenses fixesTaxes/ Taxe foncière 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Assurance 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Frais incentives 0 0 20.226 36.033 40.350 43.566 50.686 64.498 72.224 73.524 74.848 76.195 77.567 78.963 80.384 81.831 83.304
Total dépenses fixes 0 0 24.199 43.111 48.275 52.123 60.641 77.166 86.410 87.966 89.549 91.161 92.802 94.472 96.173 97.904 99.666
EBITDA 0 0 200.538 357.258 400.058 431.941 502.533 639.473 716.082 728.972 742.093 755.451 769.049 782.892 796.984 811.330 825.933 43%
Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 925.000 euros , représentant une marge de 48% du total des recettes et un EBITDA de 43% du revenu total en année 17
Flux de trésorerie hébergement
HEBERGEMENTS Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17 TOTAL
EBITDA 0 0 200.538 357.258 400.058 431.941 502.533 639.473 716.082 728.972 742.093 755.451 769.049 782.892 796.984 811.330 825.933 9.460.587
Pré-ouverture 19.800 19.800Fonds de roulement - ‐ 40.674 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 40.674Investissement ‐ 4.488.371 2.008.961 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 6.497.333Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐ ‐ 32.815 58.459 65.463 70.680 82.231 104.639 117.175 119.284 121.431 123.617 125.842 128.107 130.413 132.761 135.150 1.280.157Valeur terminale 7.675.369 7.675.369
Flux de trésorerie avant dette ‐ (4.508.171) (1.881.912) 298.799 334.595 361.261 420.302 534.834 598.907 609.688 620.662 631.834 643.207 654.785 666.571 678.569 8.366.152 9.030.082(4.508.171) (1.881.912) (4.209.372) (1.547.317) 660.060 754.897 896.095 1.019.209 1.144.522 1.219.569 1.241.521 1.263.869 1.286.618 1.309.778 1.333.354 9.032.723
Dette
68
Financement de la dette ‐ 2.244.186 1.004.481 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 3.248.666Paiementde la dette
Capital ‐ ‐ ‐ 249.108 252.844 256.637 260.487 264.394 268.360 272.385 276.471 280.618 284.827 289.100 293.436 ‐ ‐ 3.248.666Interet ‐ 134.651 194.920 194.920 183.366 171.118 158.136 144.374 129.787 114.325 97.935 80.562 62.146 42.625 21.933 ‐ ‐ 1.730.800
Total Capital+Interet ‐ 134.651 194.920 444.028 436.210 427.755 418.622 408.768 398.147 386.710 374.406 361.180 346.973 331.725 315.370 ‐ ‐ 4.979.466Frais d'ouverture de la dette ‐ 33.663 15.067 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 48.730
Flux de trésorerie après dette ‐ (2.432.300) (1.087.419) (145.229) (101.615) (66.494) 1.680 126.066 200.760 222.977 246.256 270.654 296.233 323.059 351.201 678.569 8.366.152 7.250.552Flux de trésorerie cumulés ‐ (2.432.300) (3.519.718) (3.664.947) (3.766.562) (3.833.056) (3.831.376) (3.705.310) (3.504.550) (3.281.573) (3.035.317) (2.764.663) (2.468.430) (2.145.370) (1.794.169) (1.115.600) 7.250.552
CMPC 7,5%VAN 356.207TRI projet 8,1%TRI FP 8,3%
• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 9 millions d’euros avant dette
• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 356.000 euros et son taux de rendement interne projet est de 8,1%
69
Annexes
Plan cadastral du circuit de Francorchamps
Plan Cadastral du CircuitEchelle 1/2.500Légende des propiétaires
Domaine de l’Assotiation Intercommunale pour l’exploitation du Circuit de Spa-Francorchamps
Domaine de la Ville de Stavelot
Domaine de la Ville de Malmedy
Domaine de la Province de Liege
Propiétaires Prives
70
Propiétaires Prives
Domaine de la SPI+
Domaine de la Region Wallonie/ Biens Geres par l’ISF
Association/ Royal Automobile Club de Belgique
Association/ Royal Automobile Club de Spa
ISF + Domaine de la Province de Liege
BAIL EMPHYTEOTIQUE
Votre interlocuteur pour la Société de Valorisation du circuit de Spa-Francorchamps (SVF) :
Centre d’Ingénierie Touristique de Wallonie (CITW)Fabienne VanthuyneJosé Clossen
Avenue Sergent Vrithoff 25000 NamurBelgiquee g que
Tel: +(32) 81 435404Fax: +(32) 81 434784Email: [email protected]
www.spi.be/fr/destination-francorchamps
Projet financé par l’Union Européenne et par la Wallonie le Fonds Européen de Développement Régional et la Wallonieinvestissent dans votre avenir
Top Related