Projet de développement touristiquede la destination Spa-Francorchampsde la destination Spa-Francorchamps

Wallonie - Belgique

Mars 2013

Offering Memorandum

www.spi.be/fr/destination-francorchamps

Preamble

Le projet destination Spa/Francorchamps a l’ambition de construire un « resort touristique innovant » basé sur les activités actuelles et

futures du circuit de Spa/Francorchamps mais aussi sur le gisement vert nature/forêts/lacs de la région de Wallonie la plus riche en

ressources touristiques : thermalisme et bien-être, nature et activités de pleine nature, ski de fond et itinérance pédestre, VTT et

cyclotourisme, gastronomie et enfin découverte du patrimoine et de villes historiques, de la réserve naturelle des Hautes Fagnes (la

plus grande réserve naturelle belge).

Ce projet, qui se réalisera au travers un partenariat d’envergure entre les pouvoirs publics et les opérateurs privés a pour objectifs de

structurer et organiser un produit touristique global articulé autour de nombreuses activités de loisirs et d’excursion d’un jour mais

aussi sur des séjours dans des hébergements de charme (boutique hôtel gîtes chambres d’hôtes ) des éco resorts et habitats

Préambule

2

aussi sur des séjours dans des hébergements de charme (boutique-hôtel, gîtes, chambres d’hôtes,…), des éco-resorts et habitats

insolites (glamping, village forestier,…), un golf immobilier pour lequel des terrains sont identifiés,…

• D’assurer la maîtrise foncière du projet et de garantir sapérennité ;

• De réaliser les infrastructures de base nécessaires et leséquipements d’appels (circuit, …) ;

• D’assurer la cohérence urbanistique et la programmationdans le temps.

• de réaliser les investissements touristiques et les exploiter enoffrant aux touristes/visiteurs une expérience de qualité.

• Les différentes unités de business pourront être soit diviséessoit rassemblées en lots afin de les proposer aux spécificitéset aux savoir-faire de chacun des opérateurs (parc à thèmebasé sur l’expérience automobile et histoire des transports,bistrots et restaurants, activités de pleine nature, activités deremise en forme, activités sportives).

Le rôle des Pouvoirs Publics sera : Le rôle des Opérateurs/ Investisseurs privés sera :

Sommaire

L’opportunité Page 4

Eléments d’information sur la destination Page 8

Concept Page 20

Masterplan conceptuel Page 23

3

Composantes du projet Page 27

Programme de développement Page 40

Faisabilité économique et financière Page 42

Annexe Page 69

4

Une opportunité unique

The OpportunityLa mise en oeuvre du projet

Le projet peut être confié en un seul lot à un seul opérateur/investisseur ou développeur s’associant à des partenaires parfilières d’activités.

Il peut ainsi être cédé en plusieurs lots homogènes, à savoir

• Le parc à thème: Energy Motion axé sur l’automobile, le transport et l’innovation technologique ;

L’ é i d l f ê é l i i é d l i l ill d l b l VTT l l i

La mise en œuvre du projet

5

• L’expérience de la forêt axée sur les activités de pleine nature, le village dans les arbres, le VTT, le cyclotourisme etl’itinérance ;

• Les hébergements, à savoir les hébergements écologiques et insolites, l’hôtel spa/Wellness, le glamping, les resortstouristiques dans la région avoisinant le circuit.

Ceux-ci peuvent ainsi être concédés par lots séparés (golf immobilier, boutique hôtel et wellness, hébergements insolites etglamping).

Les différents projets autour du circuit de Francorchamps seront reliés aux sites déjà existants : centre nature de Botrange,maison de la forêt de Berinzenne, bike parc de la ferme Libert, piste de ski d’Ovifat et Mont des Brumes, Abbaye de Stavelotet monastère de Malmedy ainsi que le centre thermal de Spa) afin de constituer un réseau d’équipements capable d’offrirdes expériences de loisirs de qualité.

PreambleUne opportunité unique d’exploiterune destination touristique à haut potentiel dans les Ardennes

Destination facilement accessible par routes et autoroutes ;Destination proche des principaux marchés émetteurs pour des courts séjours et des excursions :

• Marché hollandais : 15 millions d’habitants• Marché allemand de la Rhur : 30 millions d’habitants• Marché belge : 10 millions d’habitants

Cette destination est un poumon vert dans le nord/ouest européen très industrialisé et urbain.Cette destination accueille de nombreux touristes toute l’année en toute saison (été, automne, hiver, printemps)

Le projet constitue un resort touristique innovant et écologique ;

1. La destination

2. Le projet

6

Le projet constitue un resort touristique innovant et écologique ;Il est orienté vers de multiples segments de clientèles surfant sur les nouvelles tendances de consommation ;Il est basé sur l’expérience active de la nature, les technologies nouvelles du transport ;Il propose de l’amusement pédagogique (edutainment)

La région wallonne principal apporteur des fonds publics porte le projet et en garantit la pérennité ainsi que le cadre urbanistique et prend appui sur les forcesvives locales.

3. Une initiative de la Région Wallonne et des forces vives de la région.

4. Résultats financiers du projet

InvestissementsPublics

25,6 millions €Privés

36 millions €

TIRLes composantes seulement

9,1%Investissements totaux

1,7%

VANLes composantes seulement

+ 3,5 millions €Investissements totaux

-18,4 millions €

PreambleCe projet bénéficie du soutien des pouvoirs publics

Ce projet a le soutien de la Région Wallonne, principale propriétaire des sites et principal opérateur public et bénéficie du soutien

des forces vives locales (Province, Intercommunale, Commune ainsi que l’ensemble du secteur professionnel Tourisme/Horeca).

Ce projet présente pour les Opérateurs/Investisseurs de nombreuses garanties et constitue une opportunité unique de business

tourisme/loisirs sur le territoire wallon :

• Il est situé au centre du triangle d’or des Ardennes belges ;

• Il est très accessible pour les marchés hollandais (15 millions d’habitants), allemands-Rhur (30 millions d’habitants) et

belges (10 millions d’habitants) ;

7

• La maîtrise foncière sera assurée par les Pouvoirs Publics ;

• La bonne fin du projet est garantie par la forte présence d’investissements publics et un urbanisme cohérent (unité de

conception, d’action et de gestion) dans le cadre de contrats à long terme entre les Pouvoirs Publics et les partenaires

privés ;

• Il est créateur de richesses, prospérité et d’emplois ;

La Région Wallonne, divisions expansion économique et tourisme, soutiennent fortement les opérateurs privés dans leurs

investissements par des primes à l’investissement et à l’emploi ;

Les opérateurs privés auront face à eux un interlocuteur puissant et unique pour la maîtrise et le développement du territoire.

Ces éléments liés à la qualité de la ressource, à la volonté du pouvoir public et à la qualité des interlocuteurs font de ce projet une opportunité unique de business tourisme en Wallonie

8

Eléments d’information sur la destination

La destination de Spa-Francorchamps

La destination Spa Francorchamps est localisée au sud-est

de la Belgique dans la province de Liège. Située dans les

Ardennes, cette région est particulièrement verte ce qui en

fait une destination privilégiée pour le tourisme sportif

et vert. Elle est parfaite pour un séjour dédié aux sports

extrêmes mais aussi à la randonnée et à la découverte

de la nature.

9

Cette région est frontalière à l’Allemagne et au

Luxembourg ce qui en fait un lieu idéal pour accueillir des

touristes internationaux. De plus, elle est particulièrement

bien desservie par différents modes de transports tels que

avions, trains et voitures. Par exemple, l’autoroute E42

traverse la région de part et d’autre pour rejoindre

l’Allemagne; la gare de Liège accueille les TGV et les

aéroports de Liège et de Maastricht sont situés à moins de

100 km.

9

La densité de population dans un rayon de 50 à

300km dans le sud de la Belgique concentre plus de

66 millions d’habitants, représentant un potentiel de

clientèle essentiel pour la Wallonie

Cette population représente un potentiel de clientèle

pouvant voyager en Wallonie et en particulier dans

les provinces de Namur, Luxembourg et Liège

Volume de population , parmi les plus riches en Europe, dans un rayon de 50 à 300km dans le sud de la Belgique autour des provinces de Namur-Luxembourg (en millions d’habitants)

Potentiel client autour du projet

10

Par ailleurs, le PIB par habitant des pays autour de la

Wallonie, sont parmi les plus riches d’Europe à savoir

(chiffres en euros en 2012):

• Luxembourg: 69.170

• Pays-Bas: 33.450

• Belgique: 30.290

• France: 27.550

• Allemagne: 31.320

• Grande-Bretagne: 27.870Site de Spa

Francorchamps

Source: CITW et recherche T&L

Dans le cas particulier de Francorchamps, on estime a 50 millions de consommateurs la zone de chalandise dans un rayon de 250 kilomètres autour de la ville

Répartition de la capacité d’hébergements touristiques reconnue (en lits) en 2008

Offre d’hébergement en Wallonie

Tourisme social;

6.597; 7%Villages

vacances; 17.275;

18%

Hôtels

Tourisme de terroir; 20.572;

21%L’offre d’hébergements touristiques reconnue totalise

97.003 lits en 2008, tous types d’hébergements

confondus; l’offre en camping représente 31% des lits

et l’offre hôtelière 23% des lits

11Sources: Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Walllonne, KPMG, 2007 et CITW

Campings; 30.057;

31%

Hôtels; 22.502;

23%

Namur; 19%

Brabant Wallon; 4%

Hainaut; 9%

Liège; 25%

Luxembourg; 43%

Densité importante d’hébergements touristiques dans le

sud-est de la région: provinces du Luxembourg, de

Namur et du sud de la province de Liège

La province de Liège compte 25% des lits touristiques

reconnus dans la Région wallonne

Capacité d’hébergements en lits (2008) : répartition par province

Attractions en Wallonie

Plus de 8 attractions sur 10 ont enregistré moins de 50.000 visiteurs par an

Il existe un grand nombre d’attractions, plutôt traditionnelles, atomisées,

mais la majorité enregistre une fréquentation faibleMusées; 55%Centres récréatifs

et parcs; 10%

Attractions Nautiques; 9%

Châteaux et citadelles; 8%

Demeures et monuments

historiques; 6%

Les attractions touristiques sont nombreuses en Wallonie, en général de petites tailles et destinées à tous les publics

Attractions classées par catégories

12

Les musées restent le type d’attractions touristiques les plus visités suivi

des attractions nature et des parcs récréatifs

On constate que les attractions liées à la nature représentent 12% des

attractions classées et qu’il existe une opportunité de développement dans

ce domaine

Attractions Nature; 12%

0 à 20.000 visiteurs; 60,4%20.000 à 50.000

visiteurs; 20,8%

50.000 à 75.000 visiteurs; 5,4%

75.000 à 100.000 visiteurs; 4,0%

100.000 à 200.000 visiteurs; 5,0%

200.000 à 500.000; 4,0% Plus de 500.000

visiteurs; 0,5%

Source: CITW

Fréquentation des attractions touristiques

Offre attractions touristiques en Wallonie et aux alentours

Autour du site de Spa-Francorchamps, il existe de nombreuses attractions touristiques sportives, nature, culture,..

• Nature: Centre de Botrange, de Bérinzenne,..• Sport: vélo du Ravel, le rail bike des Hautes Fagnes,RACB Karting

Club…• Culture: Musée de l’Abbaye de Stavelot, …

Attractions touristiques en Wallonie

Il existe de nombreuses destinations urbaines tout autour de la Wallonie: notoriété importante, politique culturelle et/ou évènementielle de qualité, affichées dans les catalogues/ sites internet « city-break» des agences de voyages et des tour opérateurs on-line ou off-line

Les fréquentations des sites majeurs dans les pays limitrophes de la Belgique comptent entre 150.000 visiteurs à l’année et plus de 2,3 millions de visiteurs

Attractions touristiques aux alentours de la Wallonie-Environnement concurrentiel

L’offre d’attractions touristiques dans la province de Liège et, particulièrement à proximité du circuit de Spa- Francorchamps, est

importante

13

Cu tu e usée de bbaye de Sta e ot,En Wallonie, les attractions touristiques sont principalement situées en Wallonie verte, à savoir dans la province de Liège et de NamurL’aspect Nature est important pour les excursionnistes et touristes de la région de Spa-FrancorchampsCependant, l’offre d’attractions touristiques est atomisée, il existe de nombreuses petites structures qui sont des initiatives individuellesL’existence de nombreuses pistes de ski à proximité du site de Spa-Francorchamps permet d’intégrer de nouvelles opportunités de développement d’activités et de produits de loisirs

comptent entre 150.000 visiteurs à l année et plus de 2,3 millions de visiteurs (comme Phatasialand)…

On compte une vingtaine d’attractions récréatives et de loisirs dans les régions limitrophes (sans compter le littoral français et belge). De ce point de vue, l’offre wallonne parait plus dense que dans les régions voisines

Sur le créneau des activités de pleine nature, la principale concurrence est celle de la FranceAux Pays-Bas et en Allemagne, les destinations de ce type existent mais sur des territoires beaucoup plus restreints (Eifel, Heuvelland, …)

Pour les activités liées à l’automobile et aux sports, le circuit de Nürburgringreprésente une concurrence potentielle

Source: Recherche T&L & Plan stratégique de structuration et de valorisation de l’offre touristique de la Région Wallone, KPMG, 2007

Il existe une opportunité de développement de nouvelles attractions touristiques liées à la nature et aux sports tout en intégrant l’offre existante

• La Belgique est située stratégiquement au cœur de l’Europe et bénéficie d’une concentration de populations importantes• Le site de Spa-Francorchamps est facilement accessible par train à grande vitesse en gare de Liège, par avion à l’aéroport de Liège

et par routes et autoroutes• Les principaux marchés émetteurs pour la Wallonie sont la Belgique (60%; marché flamand principalement) et les Pays-Bas (22%)• En dehors des séjours, les excursions d´une journée représentent une pratique majeure tant pour les Wallons que pour les

FlamandsL t i d’ ff i W ll i t ti l t t l é i i t l i t

Principales conclusions de l’étude de marché

Opportunités de développement dans la région Wallonne

14

• Le tourisme d’affaires en Wallonie a un potentiel notamment avec les « séminaires verts » en pleine nature• L´offre d´activités de loisirs quant à elle est variée mais disparate, les sites sont souvent de petites tailles, atomisés sur le territoire

wallon . • Les attractions récréatives, de loisirs et sportives sont fondamentales pour l’économie touristique wallonne, tant pour le tourisme

d’un jour (excursions) dans les zones les plus peuplées que pour répondre aux attentes de la clientèle familiale des zones rurales, plus fortement dépendantes du tourisme

• La remise en forme en Wallonie est en pleine expansion au niveau de l´offre des services hôteliers principalement• L’offre d’hébergement et de loisirs en Wallonie se compose principalement de campings et d’hôtels de petites tailles nécessitant une

remise à niveau générale de l’offre proposée (hors 5 étoiles)

Il existe une opportunité de développer des produits touristiques et de loisirs en pleine nature qui attireraient une clientèle principalement belge mais aussi étrangère, en développant les courts

séjours sur les marchés hollandais, allemands et français (loisirs et team building)

La destination Spa-Francorchamps

La destination Spa-Francorchamps se

divise en deux espaces majeurs:

• Les Hautes Fagnes avec son parc naturel

• L’espace autour du circuit formé par les

villes de Spa, Malmédy et Stavelot avec

Francorchamps au centre

15

La destination de Spa-Francorchamps

Quatre villes forment l’écrin de la destination Spa-Francorchamps: Spa, Stavelot, Francorchamps et Malmédy. Chacune apporte une valeur

ajoutée à cet espace touristique tout en ayant des traits culturels communs.

• La ville de Spa est la ville du thermalisme. Prénommée le café de l’Europe, Spa était reconnue comme un lieu de villégiature grâce à son

casino, un des premiers en Europe, pour ses cures thermales et pour son golf

• Stavelot est une ville historique, patrimoniale et culturelle. Citons notamment la place St Remacle et l’Abbaye , site et monument classé,

qui abrite le musée de Spa-Francorchamps, le musée de l’Abbaye et le musée Apollinaire. La ville s’anime chaque année notamment

grâce à son festival de musique et au Laetare, Carnaval populaire, célèbre pour ses « Blancs Moussis ».

• La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit automobile qui accueille des épreuves

16

La ville de Francorchamps se situe au cœur de la destination et est célèbre pour son circuit automobile qui accueille des épreuves

telles que le Grand Prix de Belgique de F1 ou les 24 Heures Autos. Tout au long de l’année, des activités sont organisées sur le plus beau

circuit du monde, au cœur d’une nature grandiose.

• Malmédy, la porte des Hautes Fagnes, est située dans un cadre exceptionnel à proximité de grandes réserve naturelles. La ville est un

centre commercial et touristique vivant. Son carnaval est célèbre pour ses traditions populaires que l’on peut découvrir tout au long de

l’année dans le « Malmundarium », abrité dans le monastère.

Circuit de Spa-FrancorchampsVille de MalmédyVille de Spa Abbaye de Stavelot

Le circuit de Spa-Francorchamps est un circuit de course automobile aussi connu pour sa

course internationale de formule 1 que pour sa riche histoire.

Il fut développé dans les années 20 sur la commune de Stavelot dans un cadre naturel hors

du commun. Surplombé par une forêt verdoyante, la vue depuis le circuit est

impressionnante tant le site est intégré. Deux sites autour du circuit sont classées zone

protégée Natura 2000.

Aujourd’hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre

Formule 1

Le circuit de Spa-Francorchamps

17

Aujourd hui de nombreuses courses sont organisées sur le circuit de Mars à Septembre

comme les 1000km de Spa, les 24h de Spa, le Grand Prix de Belgique de formule 1 et

beaucoup d’autres. Les clubs automobiles peuvent aussi louer le circuit pour organiser des

évènements privés.

Ce circuit de renom international est un atout majeur pour la région, qui devrait être mis en

valeur et développé en créant des activités et attractions aux alentours.

Par ailleurs, ce nouveau projet permettrait de renforcer les activités économiques du circuit

en toutes saisons et de créer des synergies avec les nouvelles activités développées dans la

région.

Circuit de Spa-Francorchamps

P

A

B

C

E

G

H

Le circuit possède aujourd’hui de nombreux bâtiments, qui

sont pour la plupart sous utilisés mais qui pourraient être

intégrés dans le développement du nouveau projet afin

d’optimiser la rentabilité du site existant.

Certains espaces de charme et de caractère pourraient

servir à accueillir des événements exclusifs tel que le Salon

de l’Eau Rouge par exemple. D’autres espaces pourraient

Le circuit automobile, au cœur du projet de revitalisation du site

18

P

E

I

J

D

K

E

A. L’Ancienne DouaneB. Salon de l’Eau RougeC. Paddocks existantsD. Piste de KartingE. UniversitéF. Nouveaux paddocks

être transformés en bâtiments administratifs ou

techniques pour le nouveau projet, les nouveaux paddocks

pourraient également servir à l’organisation de salons,

brocantes, festivals …en dehors de la Formule 1.

Principaux bâtiments sur le circuit

G. Bâtiments existantsH. Bâtiments existantsI. Bâtiments existantsJ. Nouvel hôtel de la SourceP. Parkings

Emplois directs Emplois indirects TOTAL

670 personnes 1.900 personnes 2.570 personnes

Revenus directs Revenus indirects TOTAL

127,5 millions € 63,5 millions € 191 millions €

Le Circuit de Spa Francorchamps se trouve au cœur du Triangle d’Or du tourisme vert de l’est de laBelgique. Aujourd’hui déjà, la destination Hautes Fagnes est une des destinations privilégiée desBelges, des Hollandais et des Allemands pour la randonnée et la découverte nature.

La Ville de Spa est une destination thermale par excellence. Le parc hôtelier se renouvelle rapidement(plus de 4 nouvelles implantations en 2 ans. ). Cette région constitue donc un potentiel majeur pour ledéveloppement du tourisme vert en Wallonie.

Le nouveau projet de la destination de Spa-Francorchamps est un important investissement pour larégion afin de créer une unité touristique et de valoriser la notoriété du circuit automobile deFormule 1

Ce nouveau projet s’intègre parfaitement dans la destination en complétant l’offre existante et sert de levier pour l’ensemble de

la région

Renforcement d’une destination touristique bien établie

19

Valeur environnementale du projetLe projet a été conceptualisé de façon à préserver l’environnement et assurer un développement durable sur le long termePar ailleurs, ce projet vise à changer l’image du circuit de Spa-Francorchamps en un site utilisant les nouvelles technologies vertes comme tremplin entre la nature et le côté moteur-adrénaline

Formule 1.

Ce projet utilise les deux points forts de la destination: la nature et le circuit. Grâce aux différentesexpériences développées, ces deux éléments antinomiques deviennent complémentaires etproposent une offre touristique riche et unique.

Comme le présentent les chiffres ci-contre, la région bénéficie largement de la mise en place du projetaussi bien économiquement qu’en terme de création d’emplois.

20

Concept

La vision du nouveau projet

• les jeunes « feel alive » recherchant des activités sportives et de l’adrénaline

• les familles pour profiter de moment ensemble et se détendre,

Cette nouvelle vision inclut de nouveaux segments clés de clientèleLa vision

La destination de Spa-Francorchamps est située dans le triangleSpa-Malmédy-Stavelot; incluant également la zone verte allantjusqu’au plateau des Hautes Fagnes.Cette nouvelle destination vous transporte vers un territoired’innovation au service des sports et des loisirs, elle vous proposeune expérience authentique et complète pour vous reconnecter enpleine nature tout au long de l’année.Ressourcez-vous, émerveillez vous, découvrez au rythme de lanature en choisissant l’option « DÉTENTE ».

21

• les seniors pour prendre soin d’eux et trouver la tranquillité

• les fans de sports moteurs pour les évènements moteurs importants et lesexpériences de conduite

• les fans de sports cyclistes pour les compétitions, courses et les nombreusesinfrastructures adaptées à leurs besoins

• les couples pour les nouvelles expériences partagées ensemble

• le MICE pour les infrastructures adaptées et l’offre unique de la région et ducircuit

Eprouvez des émotions fortes grâce à des activités récréatives etsportives pour faire le plein d’adrénaline, vivez la nature et lesactivités liées aux nouvelles technologies à fond, en choisissantl’option « MOUVEMENT/ ACTION ».Grâce aux technologies vertes et d’INNOVATION, la découverte, ladétente et l’action se dérouleront dans le respect del’environnement.

Détentell

Mouvement/ Action

►

Activités liées à la nouvelle vision du projet

MOUVEMENT/ ACTION

►

DÉTENTEll

Innovation & TechnologieVi

sion

22

Récréation Sensations

• Montgolfière• Tyrolienne• Chasse au trésor• Jeux de rôle

grandeur nature• Parc aventure

• VTT• Rafting• Vol libre• Canoë

• Piste d’essai• Karting• Circuit

Sport Automobile

Découverte Bien-être

• Balade sensorielle• Randonnées• Sentier pieds nus• Balades équestres• Découverte faune et

flore• Gastronomique

• Spa• Thermalisme• Relaxation

InnovationTechnologies vertes

• Centre ‘Energy-Motion’• Centre de simulation• Découverte de l’application des

nouvelles technologies vertes• Véhicules électriques

Edutainment

Activ

ités

23

Masterplan conceptuel

Les expériences du circuit de Spa-Francorchamps

A Centre d’accueil /Discovery centre

Centre d’accueil principal Evènements

CExpérience ‘Energy-Motion’

BExpérience dans la forêt

Village Suspendu

24

Expérience régionale

• Centre d’accueil principal• Centre d’accueil satellite• Centre d’accueil virtuel• Travel planner• Panneaux de bienvenue

• Evènements• Centre d’innovation ‘Energy-Motion’• Musée de l’histoire de Spa-

Francorchamps

Expérience Cyclisme

Business zone _ Parc technologique

Services

• Village Suspendu• Parc Nature & Aventure• Jeux d’Aventure

Carte conceptuelle des emplacements possibles de ‘Clusters’ aux alentours du circuit et dans la région de Spa-Francorchamps

Aire d’autoroute de Cronchamps

Welcome/ Discovery

centre

Circuit de Spa-Francorchamps

Centre d’innovation

‘Energy-Motion’

Village Suspendu

Musée de Spa-Francorchamps

Mini-Welcome

center

Expérience dans la forêt

AmphithéatreEvènements

Expérience ‘Energy-Motion’

25

Vélo-VTT

Expériencecyclisme

Expériencerégionale

Activitésdans la région

s

Business zone

Parc Nature et Aventure

Suspendu

Jeuxd’Aventure

Chemin-Sentiers-

Pistes

Business zone

Expériences à développer surtoute la destination Spa-Francorchamps

Masterplan conceptuel du projet

1. Mini centre d’accueil

2. Porte entrée de l’expérience dans la forêt

3. Eco-hôtel “Spa-Nature”

4. Autres Hébergements

5. Place centrale de l’Expérience dans la Fôret

6. Restaurant-Bar du Village Suspendu

7. Fôret Enchantée et Village Suspendu

8. Plaine de Jeux d’Aventure

9. Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”

10. Zone administrative et de services

11. Zone du Parc Nature et Aventure

12 Zone de Parking

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Légende du Master-Plan Conceptuel

12

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16

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18

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21

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23

1110

1252

12

24

12

121

Vers Malmedy

Pistes cyclables vers la Ferme Libert

Vers l’A-27

26

I Equipements et Circuit de Francorchamps

II Expérience de la Forêt

III Expérience Energy-Motion

IV Eco-Hôtel « Spa-nature » et autres hébergements

V Espace cyclisme et de randonnées

12. Zone de Parking

13. Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping

14. Piste cyclable du Ravel

15. Nouveaux paddocks & terrasse lounge

16. Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP

17. Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane

18. Village de l’Expérience « Energy-Motion »

19. Amphithéâtre

20. Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »

21. Parking souterrain

22. Shweeb et Karting intérieur

23. Télécabine (lien entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)

24. Ponts

13

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14

14

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4

3

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8

Vers Malmedy

Vers le Mont des Brumes

Vers Stavelot

Chemin de vélo vers Stavelot

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Composantes du projet

Expérience sur le circuitExpérience dans la forêt

Les composantes de la destination Spa-Francorchamps

Parc Nature & Aventure

Jeux d’Aventure

Expérience Cyclisme

Village Suspendu

Centre d’innovation‘Energy-Motion’

Musée de l’histoire de Spa- Francorchamps

Evènements

Centre d’accueilDiscovery centre

Centre d’accueil principalCentre d’accueil satelliteCentre d’accueil virtuelTravel plannerPanneaux de bienvenue

1 2 3 4

28

Business zoneParc technologique

Services

HébergementRestaurationBoutiquesCirculation

Expérience régionale

5 6 7

Les composantes principales du concept sont décrites dans cette section, les activités détaillées par composantes se trouvent dans la section suivante

Segments Caractéristiques Expérience dans la forêt

Expérience ‘Energy-Motion’

Expérience Cyclisme

Expérience Régionale

Jeunes – « Feel Alive » Recherche de sensations et sports

Plaisirs en famille

Partager des moments ensembleDivertissementActivités en pleine nature

Spa-Francorchamps est une destination pour tous, quelque soit les différents ‘clusters’ ou groupements proposés. Les activités développées, ont été conçues pour créer une destination 4 saisons

29

Seniors Prendre le temps de vivre

Fans de sports moteurs Evènements importantsExpérience de conduite

Fans de sports cyclistesCompétitionCoursesSport amateur qui se professionnalise

CouplesNouvelles expériences ensembleActivités nature

MICEExpériences innovatricesRecherche activités et offre originale

Le début de l’expérience: les centres d’accueil

Les centres d’accueil représentent le premier contact du visiteur avec la destination Spa-

Francorchamps ainsi qu’avec le site d’activités du circuit de Spa-Francorchamps. Il est donc

important que chacun soit particulièrement adapté aux besoins de chaque visiteur.

Les centres d’accueil physiques ou virtuels ont pour but

d’informer sur la destination, de faciliter la commercialisation de

ses produits et d’améliorer le séjour des visiteurs.Centre d’accueil

principal sur l’aire de Cronchamps

30

La ‘Porte d’entrée’ principale de la destination est l’aire autoroutièrede Cronchamps. C’est le début de l’aventure dans la destinationSpa-Francorchamps pour la majorité des touristes. Ils pourrontdécouvrir toutes les activités touristiques ainsi que les servicesdisponibles dans la région grâce au centre d’information et aucentre d’interprétation. Ils auront aussi la possibilité de laisser leurvéhicule sur le parking de l’aire autoroutière et de visiter la région àpartir de différents modes de transports écologiques disponiblestels que le ‘vélo-wallon’ électrique, les navettes électriques, motosélectriques reliant les attractions du circuit à l’aire autoroutière maispermettant de visiter la région. Par ailleurs, en complément de l’aireautoroutière de Cronchamps, chaque ville à travers son office detourisme offrira aux touristes un service d’informations sur ladestination et la possibilité d’effectuer leurs réservations sur place.

Avant, pendant et après leur voyage, les touristespeuvent aussi utiliser le « Travel Planner » sur leurSmartphone sur le site internet de la destination.

Cette aire d’accueil virtuelle est une plateforme internetqui permet au visiteur de planifier son voyage, deréserver son hébergement, transport et sesactivités, de visualiser en temps réel la météo et lesconditions de circulation ou encore de faire descommentaires sur leur expérience dans la destination.

Centre d’accueil physique

Centre d’accueil virtuel

Expérience de la forêt

Au cœur de la forêt de Francorchamps, les aventures, les promenades et les découvertes ne feront pas défaut aux visiteurs. L’expérience de la forêt est un lieude détente et de loisirs pour toute la famille. Tous les éléments sont réunis pour faire une balade inoubliable de la racine à la cime des arbres.

Les plus courageux pourront s’aventurer sur les différents parcours acrobatiques dans les arbres et se donner des frayeurs grâce aux tyroliennes « deathride » de plus de 500m de long mais aussi sauter du haut de la tour de saut à l’élastique. Le Parc Nature et Aventure est plus qu’un parc acrobatique dans lesarbres! Chaque parcours en plus des ses différentes épreuves physiques proposent aussi des énigmes qui défieront l’esprit des visiteurs.

Pour ceux qui ne sont pas avides de sensations fortes mais qui veulent néanmoins s’amuser, les plaines de jeux d’aventure vont les ravir. Ces plaines de jeuxproposent des activités ludiques et sportives pour les grands et les petits. Des structures géantes en bois permettront aux plus petits de s’amuser en toutesécurité quand les plus grands pourront participer à un concours de tir à l’arc, de lancer de javelot ou participer à la chasse au trésor multi-sensorielle

Un lieu de détente et de loisirs pour toute la famille

31

« Outgame » qui teste les connaissances des participants tel un « Indiana Jones » ou un« Sherlock Holmes » en herbes.

Images des activités mises à titre illustratifs

Expérience de la forêt

Porte entrée de l’expérience dans la forêt

Place centrale de l’Expérience dans la Forêt

Restaurant-Bar du Village Suspendu

Forêt Enchantée et Village Suspendu

Plaine de Jeux d’Aventure

Sentiers thématiques: Sentier de l’Emotion et Sentier “Pieds Nus”

Zone administrative et de services

Zone du Parc Nature et Aventure

Zone de Parking

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Légende du Master-Plan Conceptuel

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Zone de Parking

Chemins de randonnées/ Espace barbecue et pique-nique/ Camping

Télécabine en entre la forêt et le village de l’Expérience « Energy-Motion »)

12

13

23

Le village suspendu est un espace pour vivre l’expérience de la forêt. Cette zone propose deschemins de découverte comme le musée à la loupe ou « musée dans les arbres » mais aussides chemins émerveillant vos sens comme le sentier « land art » de l’émotion et le sentier« pieds nus ». Chaque sentier est accessible à tous (le musée à la loupe est aussi aménagépour les personnes à mobilité réduite) pour que chacun puisse à son rythme découvrir lessecrets de la forêt et la beauté de la nature.

Expérience de la forêt

Exemples architecturals

3333

Ce nouvel espace du circuit de Spa-Francorchamps propose dans des bâtiments emblématiques de nombreuses attractions sous forme d’un « mini village ».Dans le village de l’expérience « Energy-Motion », le musée de Spa-Francorchamps propose aux visiteurs l’histoire du circuit et de la région à travers les objets,des voitures anciennes, des trophées et les photos des champions qui ont été conservés. L’exposition du centre d’innovation explique, quant à elle, lesavancées des technologies vertes en matière de moteur et de véhicules verts à travers un concept d’édutainment pour tous et sous forme de visiteinteractive.

Si ces activités sont trop passives pour certains visiteurs, trois espaces ont été conçus pour eux: l’espace de simulation, le karting électrique et le shweeb.Dans l’espace de simulation, les derniers modèles de simulateur dynamique de conduite de formule 1 et de rallye sont disponibles ainsi que de nombreuxautres simulateurs sportifs (VTT, Ski…). Dans le karting électrique, les visiteurs pourront expérimenter la compétition de conduite sportive écologique. Le

Expérience “Energy-Motion”

L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies

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shweeb, mode de transport novateur et écologique, fera découvrir les environs du village de l’expérience « Energy-Motion » aux visiteurs.La destination Spa-Francorchamps organise aujourd’hui de nombreux évènements nationaux et internationaux. Pour accueillir et améliorer cette offreévènementielle, un amphithéâtre semi-couvert de 5.000 personnes est proposé. Cette structure unique est constituée d’une toile qui protège la scène et 2.000places assises couvertes. Elle laisse passer la lumière du jour et les ombres de la forêt. Ce lieu incroyable exacerbe la beauté des spectacles qui ont lieu sur lascène.

Par ailleurs, les bâtiments du circuit et ses environs pourront abriter régulièrement des évènementiels tels que brocantes, salons de l’automobile, salon dulivre, marathon…

Expérience “Energy-Motion”

13. Mini centre d’accueil

14. Zone de Parking

15. Nouveaux paddocks & terrasse lounge

16. Salon de l’Eau Rouge-Espace évènementiel VIP

17. Restaurant gastronomique de l’Ancienne Douane

18. Village de l’Expérience « Energy-Motion »

19. Amphithéâtre

20. Place centrale de l’Expérience « Energy-Motion »

21. Parking souterrain

22. Shweeb et Karting intérieur

23 Téléphérique (lien entre les deux expériences)

15

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12

1

L’adrénaline des courses automobiles associés aux nouvelles technologies vertes Légende du Master-Plan Conceptuel

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23. Téléphérique (lien entre les deux expériences)

24. Ponts

23

24

Exemples architecturales

Expérience “Energy-Motion”

Quelques unes des expériences inoubliables de l’expérience ‘Energy-Motion’

36

Images des activités proposées à titre illustratif

Restaurants

Dans l’expérience de la forêt, le village suspendu offre un restaurantrapide «La Pause Détente» où les visiteurs pourront déguster des produitsfrais et simples comme des salades et des sandwichs. Au sol, le «SlowFood Restaurant» propose un repas plein de saveur grâce aux produitsissus de l’agriculture biologique. Et pour les petites faims, «Le PetitEncas» fera le bonheur de tous les amateurs de gâteaux faits maisons, degaufres et de crêpes.

Dans le village de l’expérience ‘Energy-motion’, trois restaurants sontà disposition des visiteurs. Le «Fast bio-Fast-bon», un fast food moderne

Boutiques

Une boutique de location de vélo est disponible au niveau de laplace principale de l’expérience de la forêt, pour découvrir la forêtou la région. Une boutique de produits « nature » pour lesbricoleurs de cabanes, les observateurs d’étoiles et lespassionnés d’animaux, est aussi disponible.

L’expérience Energy-Motion possède deux magasins desouvenirs: un spécifique au musée de Spa-Francorchamps etun dédié à l’espace d’innovation. Le magasin du musée de

Services disponibles

Pour faire de la visite du circuit un moment unique, des restaurants et des boutiques sont disponibles dans les deux expériences

offrant des prestations différentes pour tous les visiteurs

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à d spos o des s eu s e ast b o ast bo , u as ood ode edans un décor fun et innovant. La cafétéria de l’innovation propose, quantà elle, des plats simples et rapides dans un cadre «nouvelles technologies».Et «la Brasserie Art déco» offre un menu de plats typiquement belges. Acôté du circuit, dans le bâtiment de l’ancienne douane, un restaurantgastronomique d’une vingtaine de tables, propose des plats de stylenouvelle cuisine belge dans un cadre historique mais moderne, avec uneprojection multimédia du menu dans vos assiettes.

u déd é à espace d o at o e agas du usée deSpa-Francorchamps propose des objets antiques àcollectionner comme des livres ou des cartes postales sur lecircuit et la destination. Le magasin du centre d’innovationpropose des articles de souvenir avec la marque du circuit ainsique de nombreux gadgets technologiques innovants.

Les hébergements

Après toutes les aventures de la journée pourquoi ne pasprolonger son séjour et profiter des hébergements atypiquesde la forêt. Pour ceux qui veulent goûter à la vie dans lesarbres, les nids et les cabanes seront parfaitement adaptés.Et pour ceux qui préfèrent avoir les pieds sur terre, l’Eco-hôtelnature 3* ou les caravanes vintages proposent desalternatives confortables dans la nature.

La destination de Spa-Francorchamps propose une offre d’activités très variées qui permet àtous les publics de trouver une occupation dans le triangle Spa-Stavelot-Malmédy et sur le plateaudes Hautes Fagnes.L’expérience régionale permet de créer une synergie entre le nouveau projet et toutes cesactivités existantes afin de les mettre en valeur en les associant à la promotion de la destinationet au schéma de circulation dans la destination.En plus de la mise en réseau des activités existantes, de nouveaux sites seront implantés telsque le nouveau resort de golf de Hockai ou le site de départ de Montgolfière entre le circuit et la villede Malmédy.Les visiteurs pourront vivre des expériences thématiques comme par exemple un séjour « sportsextrêmes » en participant à une course de BMX sur les pistes de la ferme Libert ou à une sessionde parachute à Spa une course de karting électrique dans l’expérience ‘Energy Motion’ ou une

Les Thermes de Spa Domaine de BérinzennePlopsa Coo

Expérience régionale

Expérience régionale

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de parachute à Spa, une course de karting électrique dans l expérience Energy-Motion ou unedescente en canyoning dans les gorges de Coo. Ou encore un séjour «nature» avec unerandonnée dans le parc des Hautes Fagnes, une journée sur les nouvelles pistes cyclables tellesque celles du Ravel et une nuit dans les «cabanes perchées» de l’expérience de la forêt

Les activités de l’expérience cyclisme sont parfaites pour des vacances sportivesdans la région de Spa-Francorchamps.Sur les pistes de ski du Mont de Brumes et de la ferme Libert, les fans de BMX, deVTT descente, de four cross et de downhill pourront s’exercer avant de participer àdes compétitions internationales.Des pistes de VTT de différents niveaux sont accessibles librement pour desrandonnées VTT sportives ou en famille. Pour les plus compétitifs et en associantles nouvelles technologies, un système de chronométrage est disponible par le biaisde Smartphones pour pouvoir se mesurer à tous les visiteurs de la région.Pour les moins sportifs, mais cependant amateur de vélo, de nouvelles pistes de typeRavel seront mises en place dont une autour du circuit, et un système de location devélos électriques sera mis en place dans toute la région: le « vélo wallon »- conceptsimilaire au ‘Villo’ à Bruxelles.

Pistes de BMX

Pistes de North shore Panneau indicateur des pistes de VTT dans la région

Centres équestres Club de saut en parachute de Spa Balade en Montgolfière

Pistes de VTT

Expérience cyclisme

La destination Spa-Francorchamps bénéficie d’infrastructures de transports relativementbonnes avec un réseau routier, autoroutiers et de chemins cyclables de bonne qualité.De nouvelles routes et pistes cyclables, notamment une extension du Ravel, devront êtrecréées afin de compléter le réseau.Un système de transport écologique pourra alors être développé dans la destination afin depouvoir se déplacer en toute facilité entre les différents sites touristiques; cela permettra depouvoir visiter en utilisant des transports écologiques tels que des navettes sous la forme depetits bus électriques ou avec des voiturettes électriques, vélos électriques, scootersélectriques….Ces différents modes de transports sont un moyen vert de découvrir la destination,combinant véhicule moteur tout en protégeant la nature. Le visiteur pourra ainsi profiter d’unenouvelle expérience au calme et sans pollution (édutainment au transport vert).

Circulation dans la destination

“Un système de transport écologique pour découvrir la destination”

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Dans l’espace du circuit, les visiteurs seront incités à laisser leurs véhicules sur l’aireautoroutière ou sur les parking situés à proximité du circuit afin d’utiliser les transports vertsmis à leur disposition .

Navette électrique Station de vélos électriques

Piste de VTT balisée Chemin de randonnée balisé Piste cyclable Zone de Parkings

Balade en buggy Promenades en calèche

40

Programme de développement

Le projet se développe sur une superficie d’environ 50 hectares dont 50.000m² construits

ComposantesSuperficie construite 

m2

Allocation Terrain en m2

Expérience forêt

F&B et boutiques 640   Welcome center 50   Restaurant “Slow Food” 200   

ComposantesSuperficie construite 

m2

Allocation Terrain en m2

Centre d’accueil/Aire autoroutière

Centre d'interprétation 300

Total du centre d’accueil 300

Composantes Nombre unités

Nombre de 

personne par unité

Nombre de lits

Superficie construite 

m2

Allocation Terrainen m2

Expérience Energy‐Motion

Accueil‐Réception 200   

50.000

Espace interactif – Centre d’innovation 6.000  Espace de simulation 3.000   Musée Spa‐Francorchamps 2.350   Bureaux administration 300   ‘Fast bio fast bon’ 150   ‘Brasserie Art Déco’ 250   ‘Cafétéria de l’innovation’ 300   ‘Restaurant de l’Ancienne Douane’ 200   Boutique du musée 100   

41

Restaurant la “Pause Détente” 80   Le “Petit encas bar” 50   Espace Pique‐nique ‐Espace Barbecue 80   Boutique Nature 100   Magasin de location d’équipement 80

Parc Nature & Aventure 44.000   Parcours aventure 30.000   Tyrolienne‐Death Ride 9.000   Tour de saut à l’élastique 5.000   

Village suspendu 70.000  Sentier pied nus 15.000   Musée “Arbres à la loupe” 30.000   Sentier Emotion‐Land art 25.000   

Jeux aventure 210.000   Plaine de jeux 6.000   Espace javelot/Tir à l’arc/Mur escalade 4.000   Outgame 199.500   Zancos 500   

Total de l’Expérience Forêt 640    324.000

Boutique du centre d’innovation 200   Shweeb ‐ 25.000   Karting couvert 1.500 ‐Amphithéâtre 2.000    20.000   Ravel supplémentaire 10  Km  ‐

Total de l’Expérience Energy‐Motion 17.800    100.000

Hébergements

Cabanes dans les arbres 20   4    80    800    3.000   Eco‐Hôtel “Spa‐Nature” 40   2    80    2.500    15.000   Tente “Glamping” 20   4    80    400    2.000   Caravanes 10   2    20    N/A  1.000   Yourtes 10   4    40    200    800   Nids 10   2    20    200    800   Espaces verts 27.400   

Total des hébergements 110 18    320    4.100    50.000

Parkings Unités M2 par place

Parking extérieur 800 25 20.00 20.000Parking couvert 200 25 5.000 5.000

Total des parkings 1.000 25 25.000 25.000

Télécabine 1.000 10.000Superficie du terrain en M2 Allocation du terrain en M2

Total du projet 49.390    510.020    

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Faisabilité économique et financière

Questions-clés des résultats financiers

1. Quel est l’investissement pour le projet?• Quel est l’investissement global du projet?• Quel est l’investissement détaillé par composantes?

2 Q l t l é lt t fi i d j t?

Les projections financières présentées ici sont des calculs préliminaires sujet à modifications. Le but est de servir de base à la discussion entre l’opérateur, l’investisseur et le vendeur , mais ces résultats ne sont en aucun cas définitifs.

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2. Quels sont les résultats financiers du projet?• Quel est le retour sur investissement?• Quelle est la valeur du projet?• Quel est le temps de récupération de l’investissement?

Phasage de la construction

Année 1 Année 2 Année 3

Phasage de l’aménagement du terrain 50% 50%

Phasage de la construction de l’expérience de la forêt 100%

Phasage de la construction de l’expérience du circuit 50% 50%

Le phasage de l’aménagement et de la construction du site se déroule sur 3 ans

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Phasage de la construction de l expérience du circuit 50% 50%

Phasage de la construction du centre d’accueil 50% 50%

Phasage des hébergements (sauf hôtel ) 100%

Hypothèses de construction (I)

Centre d'accueil Prix Unitaire € Sources

Coût de construction des différentes composantes du centre d’accueil €/m2 1.100 Gerens-Hill

Expérience dans la forêtWelcome center €/m2 1.100 Gerens-HillF&B €/m2 1.100 Gerens-HillEspace Pique-Nique €/m2 500 Structure en boisEspace Barbecue €/m2 500 Structure en boisBoutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill

Parc nature et aventureParcours aventures €/PU 250.000 Expert

Hébergement € € Sources

Eco-hotel « Spa-Nature » *

€/parchambre 82.000

Bureau HVS, 2009-Hotel development

survey

Cabanes €/PU 50.000 Cabanes Perchées

45

Parcours aventures €/PU 250.000 ExpertTyrolienne-deathride €/PU 120.000 ExpertTour de saut à l'élastique €/PU 250.000 Expert

Village suspendu

Sentier Pied Nus €/PU 130.000 ExpertSentier de l'Emotion €/PU 130.000 ExpertMusée "Arbres à la loupe" €/PU 500.000 Expert

Jeux aventure

Plaine de jeux - espace Javelot-tir à l'arc €/PU 300.000 Module.beOutgame €/PU 500.000 ExpertMur escalade €/PU 40.000 CityrocZancos €/PU 250 Stelzen Shop

Vélo électrique et VTTVélo wallon station 10 bicy + placement €/PU 15.275 Entreprise écomobilitéVélo wallon (type Villo à Bruxelles) €/PU 2.100 Entreprise écomobilitéVTT €/PU 300 Décathlon

Tente Glamping €/PU 30.000 www.exclusivetents.fr

Caravanes €/PU 40.000 Vente de caravanes online

Yourtes €/PU 7.000 Yourte.com

Nids €/PU 2.000 Parcabout

Hypothèses de construction (II)

Expérience Energy-Motion Prix unitaire €/m2 Sources

Accueil- reception €/m2 1.100 Gerens-HillEspace interactif €/m2 1.100 ConstructionScénographie de l’espace interactif €/m2 3.000 CITW- T&LMusée Spa -Francorchamps €/m2 1.100 ConstructionScénographie du musée €/m2 900 CITW- T&L

Coût de construction

Parking

Parking extérieur €/m2 90 Recherches T&L

Parking couvert €/m2 680

Gerens-Hill -Project Management company

46

Espace de simulation €/m2 2.500 IWAY-World Lyon

Bureaux administration €/m2 1.100 Gerens-Hill

Télécabine €/PU 7.000.000 MDP Consulting

Shweeb €/PU 1.000.000 www.shweeb.com

Amphithéâtre €/m2 1.100 Gerens-HillF&B €/m2 1.100 Gerens-HillBoutiques €/m2 1.100 Gerens-Hill

Karting couvert électrique €/PU 1.100.000 Recherches T&L

Routes et cheminsRavel supplémentaire €/km 40.000 Expert

Route de liaison Cronchamps- SF €/km 450.000

(4,5km) Gerens Hill/ JNC Belgique

46

Aménagement du terrain € SourcesCoût d'aménagement des sentiers €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement de Expérience Forêt €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement de Expérience Circuit - Energy-Motion €/m2 80 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement de l’amphithéâtre €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement du Centre d'accueil €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement des hébergements €/m2 40 Gerens Hill Project Management company

Hypothèses de coût d’aménagement du terrain

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Coût d aménagement des hébergements €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement télécabine/ de la passerelle €/m2 40 Gerens-Hill - Project Management company

Coût d'aménagement des parkings €/m2 20 Gerens-Hill - Project Management company

Le prix inclut tous les coûts d’urbanisation (Voirie, Réseau, Divers)

Hypothèses de fréquentation

Nous prendrons pour hypothèse pour le projet avec une fréquentation potentielle de 600.000 visiteurs en année croisière au total avec 430.000 payants et 170.000 non payants

Détails du décompte des 600.000 visiteurs:

48

p

Expérience Forêt: 150.000 visiteursExpérience Energy-Motion: 180.000 visiteursEvènements: 100.000 visiteursVisiteurs non payants: 170.000 visiteurs (40% environ du total des visiteurs payants)

• Les prix d’entrée des différentes activités du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction de benchmarks en Belgique et en France

• Une réduction de 50% sur le tarif sera appliquée pour les entrées enfant 3-12 ans

Projet de Spa-Francorchamps

Produits €/ AdulteHypothèse de prix pour le projet

PrixBenchmarks € Sources

Parc acrobatique 20 15-25 Adventure Parc Wavre, GrimpobrancheTyrolienne Death ride 11 11 Lacs de l’Eau d'heureTour de saut à l’élastique 15 29 Adventure Parc Wavre

M é L b à l l

Hypothèses de tarification (I)

49

Activités

Expérience de la forêt

Musée « Les arbres à la loupe »-Sentier Pieds Nus-Sentier de l’Emotion- Land Art

15 13-16 Odyssée verte- Vallon de Villaret- Sentier des pieds nus du lac blanc

Plaine de jeux- Mur d’escalade- Tir à l’arc 10 4,5-6 Kid Factory

Outgame 15 -Autres activités et ateliers 10 -

Expérience du circuit

Centre d’innovation 15 15 AutostadtSimulateurs dynamiques 40 75-90 IWAY world LyonKarting 15 13-28 Euperner Karting, Kart indoor chronoShweeb 15 - www.agrodome.nzAutres activités et ateliers 10 -Evènements 15 5-30Musée de Spa-Francorchamps 7 7 Abbaye de Stavelot

• Les prix des nuitées des hébergements du site de Spa-Francorchamps ont été déterminés en fonction des benchmarks de produits similaires en Europe principalement

Projet de Spa-Francorchamps

Produits €/ Adulte PrixBenchmarks € Sources

Cabanes 100 100-200 Cabane du perché Cabane du bois Breant Ecurie du Kerbalan

Hypothèses de tarification (II)

50

Hébergements

Cabanes 100 100 200 Cabane du perché, Cabane du bois Breant, Ecurie du Kerbalan

Yourtes 70 60-87 Pencuke farm, Inside out camping

Hotel Nature 120 130 Hôtel la Grée des Landes

Nids 70 69 Parcabout

Glamping 100 100-132 Villatent, les Neufs Cerisiers, Domaine Douce France

Vintage Caravanes 100 163 Grand Daddy Hotel

L’investissement total du projet sur le circuit est d’environ 61 millions d’euros avec 36 millions pour les composantes et 25 millions pour les infrastructures

Détail de l’investissement par composante

25.100.802 70%

Total: 36.029.432 €58% de l’investissement total

Détail de l’investissement des infrastructures

Total: 25.687.501 €42% de l’investissement total

51

4.431.297 6.497.333

AExpérience Forêt

BExpérience

'Energy-Motion'

CHébergements

12%18%

6.313.562 8.499.026

10.477.819

397.095

Parking Télécabine/Passerelle VRD* Centre d'accueil Cronchamps

25%33%

1%

41%

* Ravel et routes supplémentaires y compris jonction Cronchamps-Circuit; aménagement VDR du site

Le détail des composantes est présenté dans les pages suivantes, notamment l’Expérience Energy-Motion, qui représente l’investissement le plus élevé du fait de son concept innovant et attractif pour un large public (70%)

Répartition des investissements par composants pour le secteur public et privé

INVESTISSEMENT TOTAL 61.716.933 €(Attractions et hébergements)

A. Expérience dans la forêt

B. Expérience Energie-Motion

C. Hébergements

Investissement par composant Infrastructures

C. Infrastructures

52

4.431.297 € 25.100.802 € 6.497.333 € 25.687.501 €

100% Investissements

privés

100% Investissements

privés

100% Investissements

privés

100% Investissements

publics

L’investissement du secteur privé pour le projet est de 36 millions €

Exp. Forêt12%

Energie-Motion70%

Hébergements18%

L’expérience de la Forêt représente un investissement de 4,4 millions d’euros intégré dans l’environnement et proposant des attractions innovantes de dernière génération

Détail de l’investissement de l’Expérience de la Forêt

746.056

919.936 1.022.218

953.712

789.376

21%18%

23%22%

Total: 4.431.297 € *

17%

53

Parc Nature Aventure Village Suspendu Jeux d'aventure Vélos électriques et VTTAccueil - F&B- Boutiques

*incluant les frais professionnels et une marge de réserve

L’investissement le plus important est celui des Jeux d’aventure (23% de l’investissement) comprenant une plaine de jeux et l’investissement dans les vélos électriques et les VTT (22%)

L’expérience ‘Energy-Motion’ représente un investissement important de 25 millions d’euros dû notamment à son espace interactif vitrine de l’utilisation des nouvelles technologies (recherche et développement) de l’automobile et autres types de moteurs

Détail de l’investissement Expérience ‘Energy-Motion’

9.470.343

4.553.050 3.609.950

38%

18%14%

11%9%

Total: 25.100.802€ *Exp. Forêt12%

Energie-Motion70%

Hébergements18%

38%

54

1.214.147

2.647.297 1.335.561

2.270.454 5% 5%9%

• L’investissement le plus important est celui de l’espace interactif (9,4 millions €, 38%) qui a un concept proche de la Cité des Sciences et de l’Industrie à Paris, du Futuroscope à Poitiers ou de I-Way à Lyon utilisant les dernières technologies en matière de scénographie et d’interaction

• L’espace simulation (4,5 millions €) et aussi important du fait de son potentiel attractif lié aux véhicules moteurs et autres, et à ses équipements de dernière génération

• Le musée Spa-Francorchamps et l’amphithéâtre pourront être construit par les pouvoirs publics

*incluant les frais professionnels et une marge de réserve

Les hébergements originaux et respectueux de l’environnement sont proposés sur le site du projet et représente un investissement total de 6,5 millions d’euros

Détail de l’investissement de l’Hébergement

3.982.401 61,3% Total: 6.497.333 € * 38%

Exp. Forêt12%

Energie-Motion70%

Hébergements18%

61,3%

55

1.203.317

721.990 481.327

84.232 24.066

Eco-hotel "Spa-Nature"

Cabanes dans les arbres

Tentes-Glamping Caravanes Vintage Yourtes Nids dans les arbres

18,5%

11,1% 7,4%1,3% 0,4%

*incluant les frais professionnels et une marge de réserve

L’Eco-hotel est celui qui représente l’investissement le plus important avec 3,4 millions € (61,3%) avec 40 chambres, suivi des Cabanes dans les arbres (18,6%)

Les résultats du projet sont positifs avec une valeur actuelle du projet de 3.5 millions € et une rentabilité de 9.1% en excluant les infrastructures

Résultats du projet incluant les infrastructures

Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN) -18.481.107€

Investissement total avec les infrastructures 61.716.933€

Les résultats du projet hors infrastructures sont positifs en prenant l’hypothèse que le site accueille 600.000 visiteurs àl’année après 6 ans d’opération

Résultats avec les composantes du projet seules

Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN) + 3.593.443€

Investissement composantes seules 36.029.432€

Dans cette hypothèse l’investisseur ne supporte pas les coûts desinvestissements d’infrastructures du site mais le coût de construction descomposantes du projet

Dans cette hypothèse l’investisseur supporte les coûts de la construction descomposantes et de l’aménagement du site tels que les VDR, les parkings,…

56

Résultats de rentabilitéTaux de Rendement Interne (TRI) 1,7%

Flux de trésorerie positifs

22 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)

Année 4

• Les résultats pour les composantes seules sont les suivantes:La valeur du projet est positive de 3.593.443 € avec une rentabilité de 9,1% et un temps de récupération de 14 ans de l’investissement initial

• Les résultats en incluant les investissement en infrastructures d’environ 25,6 millions d’euros, nous donne des résultats négatifs avec une rentabilité de 1,7% (bien inférieure au coût du capital de 7,5%)Ces investissements devront être fait par les pouvoirs publics afin de générer une nouvelle source d’activités et de revenus dans la région

• Par ailleurs, nous prendrons en compte dans les résultats des pages suivantes, que les pouvoirs publics devraient également investir dans les infrastructures du Musée et de l’amphithéâtre

Résultats de rentabilitéTaux de Rendement Interne (TRI)

Flux de trésorerie positifs

9,1%

15 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)

Année 4

Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%

Résumé des flux de trésorerie du projet (investissement et exploitation) ne comprenant que les composantes principales sans les infrastructures, ni la construction du musée, ni de l’amphithéâtre qui seront supportés par les pouvoirs publics

2,05 2,15 2,25 2,4 2,61 2,79 2,93 3,07 3,23 3,39 3,56 3,74 3,93

50,04

Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année6

Année7

Année8

Année9

Année10

Année 11

Année 12

Année13

Année14

Année15

Année16

Année17Millions €

57

Flux de trésorerie consolidé

(MM Euros)

Année1

Année2

Année3

Année4

Année5

Année6

Année7

Année8

Année9

Année10

Année11

Année12

Année13

Année14

Année15

Année16

Année17

Flux de trésorerie ‐ ‐

17,18   ‐

10,78    2,05    2,15    2,25    2,40    2,61    2,79    2,93    3,07    3,23    3,39    3,56    3,74    3,93    50,04   

Flux de trésorerie cumulés

‐ ‐9,25   

‐14,71   

‐14,69   

‐14,54   

‐14,25   

‐13,77   

‐13,03   

‐12,07   

‐10,91   

‐9,55   

‐7,98   

‐6,18   

‐4,14   

‐1,85    2,08    52,12   

-17,18-10,78

La dernière année intègre la valeur résiduelle du projet

Les flux de trésorerie seront positifs en Année 4Le retour sur investissement se fera après 14 ans d’opération

Résultats du projet par composantes

A- Résultats Expérience Forêt B- Résultats Expérience ‘Energy-Motion’

Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)

Taux de Rendement Interne projet (TRI projet)

Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)

Taux de Rendement Interne (TRI projet)

Investissement total Investissement total

C-Résultats Hébergements

Valeur du projet aujourd’huiValeur Actuelle Nette (VAN)

Taux de Rendement Interne (TRI projet)

+ 356.207

8,1%

Investissement total 6.497.333 €

+ 3.831.153

15,9%

4.431.297 €

+ 5.035.365

10,6%

18.843.555 €

Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP)

Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP)

Taux de Rendement Interne Fonds Propres (TRI FP) 8,3% 18,9% 11,6%

58Note: Les hypothèses utilisées figurent en annexes

Flux de trésorerie positifs

Temps de récupération de l’investissement (Pay back)

Flux de trésorerie positifs

Temps de récupération de l’investissement (Pay back)

Ces résultats sont obtenus en prenant un nombre de visiteurs sur le projet de 430.000 payants, de 130.000 dans l’expérience Forêt et de 300.000 dans l’expérience ‘Energy-Motion’

On suppose ici que le musée et l’amphithéâtre sont financés par le secteur public et opéré par le secteur privé

Ces résultats sont obtenus en prenant un coût de capital de 7,5% et un ratio dette-capital de 50%-50%

Flux de trésorerie positifs

5 ansTemps de récupération de l’investissement (Pay back)

Année 4

La valeur pour les hébergements est positive avec une rentabilité de 8,1% et un temps de récupération de 5

ans de l’investissement initial

10 ans

Année 4

13 ans

Année 4

La valeur des résultats de l’Expérience Forêt est positive avec une rentabilité de 15,9% et un temps de

récupération de 10 ans de l’investissement initial

La valeur des résultats de l’expérience ‘Energy-motion’ est négative avec une rentabilité de 10,6% et

un temps de récupération de 13 ans de l’investissement initial

Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarifs d’entrées

Sensibilité du modèle au nombre de visiteurs et tarif d’entrée

VAN Nombre de visiteurs

344.000 365.500 387.000 408.500 430.000 451.500 473.000 494.500

9.222.725 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%

15% 80 469 1 123 230 2 326 928 3 530 627 4 734 325 5 938 024 7 141 722 8 345 421

59

Le modèle supporte une diminution de 15% du nombre de visiteurs et de 10% du tarif d’entrée

-15% -80.469 1.123.230 2.326.928 3.530.627 4.734.325 5.938.024 7.141.722 8.345.421

-10% 1.175.182 2.439.001 3.702.820 4.966.639 6.230.459 7.494.278 8.758.097 10.021.916

-5% 2.430.833 3.754.773 5.078.712 6.402.652 7.726.592 9.050.532 10.374.471 11.698.411

Tarif entrée 0% 3.686.484 5.070.544 6.454.604 7.838.665 9.222.725 10.606.786 11.990.846 13.374.906

5% 4.942.134 6.386.316 7.830.497 9.274.678 10.718.859 12.163.040 13.607.221 15.051.402

10% 6.197.785 7.702.087 9.206.389 10.710.690 12.214.992 13.719.294 15.223.595 16.727.897

15% 7.453.436 9.017.858 10.582.281 12.146.703 13.711.125 15.275.547 16.839.970 18.404.392

Sensibilité du modèle aux coûts de construction et au coût du capital

Sensibilité du modèle au coût de construction et au coût du capital (CMPC)

VAN WACC /CMPC

9.222.725 6% 6,5% 7% 7,5% 8% 8,5% 9%

-15% 18.948.497 16.795.619 14.808.186 12.972.973 11.277.877 9.711.823 8.264.664

Coûts -10% 17.655.399 15.517.096 13.544.000 11.722.890 10.041.671 8.489.269 7.055.543

60

• Le modèle reste positif même si les coûts de construction augmentent de 15%• Par ailleurs, le modèle peut offrir une rentabilité supérieure à l’investisseur allant jusqu’à un taux de rentabilité de 9% et plus pour

des coûts de construction similaires• La construction du musée et de l’amphithéâtre est supporté par le secteur public, le reste des composante par le secteur privé

Coûts 10% 17.655.399 15.517.096 13.544.000 11.722.890 10.041.671 8.489.269 7.055.543

de -5% 16.362.301 14.238.573 12.279.814 10.472.808 8.805.464 7.266.714 5.846.422

Construction 0% 15.069.203 12.960.049 11.015.627 9.222.725 7.569.257 6.044.160 4.637.302

5% 13.776.104 11.681.526 9.751.441 7.972.643 6.333.050 4.821.605 3.428.181

10% 12.483.006 10.403.003 8.487.255 6.722.560 5.096.844 3.599.051 2.219.060

15% 11.189.908 9.124.480 7.223.068 5.472.478 3.860.637 2.376.497 1.009.939

Modèle opérationnel des composants sans les hébergementsLe modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 3 ans et sur un modèle opérationnel de 15 ans

Sources Année1

Année2

Année3

Année4

Année5

Année6

Année7

Année8

Année9

Année10

Année11

Année12

Année13

Année14

Année15

Année16

Année17

Inflation BFPB 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%Jours d’ouverture de l’expérience de la forêt T&L 0 0 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210

Jours d’ouverture de l’expérience du circuit T&L 0 0 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300

Jours d’ouverture du centre d’accueil T&L 0 0 250 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

Site

61

CMPC (WACC) – Coût du Capital 7,5%

Début des Opérations Année 3

Financement ratio dette/ capital 50%-50%

Phasage Début Fin

Aménagement/ Investissement Année 1 Année 3

Projections des opérations Année 3 Année 17

Modèle opérationnel des hébergementsLe modèle financier est basé sur un développement et une construction sur 2 ans et sur un modèle opérationnel de 15 ans

Sources Année1

Année2

Année3

Année4

Année5

Année6

Année7

Année8

Année9

Année10

Année11

Année12

Année13

Année14

Année15

Année16

Année17

Inflation BFPB 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8%Jours d’ouverture des hébergements T&L 0 0 180 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210

Nombre d’unités (chambres) T&L 0 0 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110

Nombre de chambres disponibles T&L 0 0 19.800 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100 23.100

Site

62

CMPC (WACC) – Coût du Capital 7,5%

Début des Opérations Année 3

Financement ratio dette/ capital 50%-50%

Phasage Début Fin

Aménagement/ Investissement Année 2 Année 3

Projections des opérations Année 3 Année 17

Résultats opérationnels: Projections de compte de résultatsExpérience nature

Cash Flow Expérience Forêt Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17

Compte de résultats

RevenusRevenus Entrées - - 1.625.592 1.672.892 1.738.614 1.806.918 1.896.316 1.990.137 2.108.878 2.234.704 2.368.038 2.509.327 2.659.046 2.817.698 2.985.817 3.163.967 3.352.746 Revenus F&B - Location - - 32.314 32.896 33.488 34.091 34.704 35.329 35.965 36.612 37.271 37.942 38.625 39.320 40.028 40.749 41.482 Revenus Boutiques-Location - - 22.810 23.220 23.638 24.064 24.497 24.938 25.387 25.844 26.309 26.783 27.265 27.755 28.255 28.764 29.281 Revenus téléphérique visiteurs non payan - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total revenus - - 1.680.716 1.729.009 1.795.740 1.865.072 1.955.517 2.050.404 2.170.230 2.297.160 2.431.618 2.574.052 2.724.936 2.884.774 3.054.100 3.233.479 3.423.510 100%

Dépenses opération

Cout de personnel - - 588.251 605.153 628.509 652.775 684.431 717.642 759.581 804.006 851.066 900.918 953.728 1.009.671 1.068.935 1.131.718 1.198.228Maintenance - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175Administration - - 117.650 121.031 125.702 130.555 136.886 143.528 151.916 160.801 170.213 180.184 190.746 201.934 213.787 226.344 239.646Frais d'électricité, eau, … - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175

63

Marketing - - 84.036 86.450 89.787 93.254 97.776 102.520 108.512 114.858 121.581 128.703 136.247 144.239 152.705 161.674 171.175

Total dépenses par département - - 958.008 985.535 1.023.572 1.063.091 1.114.645 1.168.730 1.237.031 1.309.381 1.386.022 1.467.209 1.553.213 1.644.321 1.740.837 1.843.083 1.951.401 57%

Bénéfices bruts exploitation ‐               ‐                           722.708             743.474            772.168           801.981           840.872           881.674            933.199           987.779           1.045.596            1.106.842           1.171.722          1.240.453            1.313.263           1.390.396            1.472.109             43%

Dépenses fixesCouts fixes - - 151.264 155.611 161.617 167.857 175.997 184.536 195.321 206.744 218.846 231.665 245.244 259.630 274.869 291.013 308.116

Total dépenses fixes - - 151.264 155.611 161.617 167.857 175.997 184.536 195.321 206.744 218.846 231.665 245.244 259.630 274.869 291.013 308.116

EBITDA ‐               ‐                           571.444 587.863 610.552 634.125 664.876 697.137 737.878 781.035 826.750 875.178 926.478 980.823 1.038.394 1.099.383 1.163.993 34%

Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 1,4 millions , représentant une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17

Flux de tresorerie Expérience Nature

Cash Flow Expérience Forêt Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17TOTAL

EBITDA ‐               ‐                           571.444 587.863 610.552 634.125 664.876 697.137 737.878 781.035 826.750 875.178 926.478 980.823 1.038.394 1.099.383 1.163.993 12.195.909

Investissement ‐              3.337.700            1.093.598       ‐                   ‐                   ‐                   ‐                   ‐                    ‐                   ‐                   ‐                       ‐                      ‐                     ‐                       ‐                      ‐                       ‐                         4.431.297Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐               ‐                           117.650             121.031            125.702           130.555           136.886           143.528            151.916           160.801           170.213               180.184               190.746              201.934               213.787               226.344               239.646                 2.510.922Valeur terminale 10.270.530           10.270.530

Flux de trésorerie avant dette ‐               (3.337.700)             (639.804)           466.832            484.850           503.570           527.990           553.609            585.962           620.233           656.537               694.994               735.733              778.889               824.607               873.039               11.194.877           15.524.219            Cash flow accumulés ‐               (3.337.700)             (3.977.504)        (3.510.672)      (3.025.822)      (2.522.252)      (1.994.263)      (1.440.653)       (854.691)          (234.458)          422.079               1.117.073           1.852.806          2.631.695            3.456.302           4.329.341            15.524.219          

DetteFinancement de la dette 1.668.850            546.799           ‐                   ‐                   ‐                   ‐                   ‐                    ‐                   ‐                   ‐                       ‐                      ‐                     ‐                       ‐                      ‐                       ‐                         2.215.649Paiementde la dette

Capital ‐                          ‐                     169.896         172.444         175.031         177.656         180.321          183.026         185.772         188.558             191.387            194.257           197.171             200.129            ‐                       ‐                        Interet 100.131                132.939           132.939         125.059         116.706         107.851         98.466            88.517           77.972           66.794               54.945               42.385              29.071               14.959               ‐                       ‐                         1.188.733

Total Capital+Interet 100 131 132 939 302 835 297 503 291 737 285 508 278 787 271 544 263 743 255 352 246 331 236 642 226 242 215 088 3 404 382

64

Total Capital+Interet 100.131               132.939           302.835        297.503       291.737       285.508       278.787        271.544       263.743         255.352           246.331          236.642         226.242           215.088          ‐                     ‐                         3.404.382Frais d'ouverture de la dette 25.033                  8.202               ‐                   ‐                   ‐                   ‐                   ‐                    ‐                   ‐                   ‐                       ‐                      ‐                     ‐                       ‐                      ‐                       ‐                         33.235

Flux de trésorerie après dette ‐               (1.794.014)             (234.146)           163.997            187.347           211.833           242.482           274.822            314.419           356.490           401.185               448.663               499.091              552.647               609.519               873.039               11.194.877           14.302.251Flux de trésorerie cumulés ‐               (1.794.014)             (2.028.160)        (1.864.162)      (1.676.816)      (1.464.983)      (1.222.501)      (947.679)          (633.261)          (276.771)          124.415               573.077               1.072.168          1.624.815            2.234.334           3.107.373            14.302.251          

CMPC 7,5%VAN 3.831.153TRI projet 15,9%TRI FP 18,9%

• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 15,5 millions d’euros avant dette

• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 3,8 millions d’euros et son taux de rendement interne projet est de 15,9%

Résultats opérationnels: Projections de compte de résultatsExpérience circuit ‘Energy-motion’

Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion' Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17

Résultats d'exploitationFlux de trésorerie Exp. Circuit

RevenusRevenus Entrées - - 4.483.928 4.610.285 4.787.135 4.970.770 5.212.051 5.465.044 5.785.951 6.125.702 6.485.403 6.866.226 7.269.411 7.696.271 8.148.196 8.626.658 9.133.215Revenus location F&B - - 107.713 109.652 111.626 113.635 115.681 117.763 119.883 122.041 124.237 126.474 128.750 131.068 133.427 135.829 138.273 Revenus Location Boutiques - - 38.017 38.701 39.397 40.107 40.828 41.563 42.312 43.073 43.848 44.638 45.441 46.259 47.092 47.939 48.802 Revenus téléphérique visiteurs non payan - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total revenus - - 4.629.658 4.758.638 4.938.159 5.124.512 5.368.560 5.624.370 5.948.145 6.290.816 6.653.489 7.037.338 7.443.602 7.873.598 8.328.715 8.810.426 9.320.291 100%

Dépenses opération

65

Dépenses opérationCout de personnel - - 1.620.380 1.665.523 1.728.356 1.793.579 1.878.996 1.968.530 2.081.851 2.201.786 2.328.721 2.463.068 2.605.261 2.755.759 2.915.050 3.083.649 3.262.102 Maintenance - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015 Administration  - - 324.076 333.105 345.671 358.716 375.799 393.706 416.370 440.357 465.744 492.614 521.052 551.152 583.010 616.730 652.420 Frais d'électricité, eau, … - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015 Marketing - - 231.483 237.932 246.908 256.226 268.428 281.219 297.407 314.541 332.674 351.867 372.180 393.680 416.436 440.521 466.015

Total dépenses par département - - 2.638.905 2.712.424 2.814.750 2.920.972 3.060.079 3.205.891 3.390.443 3.585.765 3.792.489 4.011.282 4.242.853 4.487.951 4.747.367 5.021.943 5.312.566 57%

Bénéfices bruts exploitation ‐          ‐                    1.990.753        2.046.214        2.123.408        2.203.540        2.308.481      2.418.479      2.557.703      2.705.051      2.861.000      3.026.055      3.200.749      3.385.647    3.581.347    3.788.483    4.007.725      43%

Dépenses fixesCouts fixes - - 416.669 428.277 444.434 461.206 483.170 506.193 535.333 566.173 598.814 633.360 669.924 708.624 749.584 792.938 838.826

Total dépenses fixes - - 416.669 428.277 444.434 461.206 483.170 506.193 535.333 566.173 598.814 633.360 669.924 708.624 749.584 792.938 838.826 9%

EBITDA ‐          ‐                    1.574.084 1.617.937 1.678.974 1.742.334 1.825.310 1.912.286 2.022.369 2.138.877 2.262.186 2.392.695 2.530.825 2.677.023 2.831.763 2.995.545 3.168.899 34%

Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 4 millions , représentant une marge de 43% du total des recettes et un EBITDA de 34% du revenu total en année 17

Flux de trésorerieExpérience circuit ‘Energy-motion’

Résultats opérationnels avec un investissement supporté par le secteur privé et public, avec une participation du secteur privé de 18 millions pour la composante Energy-motion

Cash Flow Expérience Circuit 'Energy‐Motion' Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17 TOTAL

EBITDA ‐          ‐                    1.574.084 1.617.937 1.678.974 1.742.334 1.825.310 1.912.286 2.022.369 2.138.877 2.262.186 2.392.695 2.530.825 2.677.023 2.831.763 2.995.545 3.168.899 33.371.107

Investissement ‐         9.337.738     9.505.817      ‐                   ‐                   ‐                   ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 ‐               ‐               ‐               ‐                  18.843.555Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐          ‐                    324.076            333.105            345.671            358.716            375.799         393.706         416.370         440.357         465.744         492.614         521.052         551.152        583.010        616.730        652.420          6.870.522Valeur terminale 27.960.874    27.960.874

Flux de trésorerie avant dette ‐          (9.337.738)      (8.255.809)      1.284.832        1.333.303        1.383.618        1.449.511      1.518.580      1.605.999      1.698.520      1.796.442      1.900.081      2.009.773      2.125.871    2.248.753    2.378.815    30.477.352    35.617.904Cash Flow cumulés ‐          (9.337.738)      (17.593.547)    (16.308.715)    (14.975.412)    (13.591.794)    (12.142.283)  (10.623.703)  (9.017.704)    (7.319.183)    (5.522.741)    (3.622.660)    (1.612.887)    512.984        2.761.737    5.140.552    35.617.904   

Dette

66

Financement de la dette ‐        4.668.869        4.752.909        ‐                   ‐                   ‐                   ‐                ‐                ‐                  ‐                ‐                ‐                ‐                ‐               ‐               ‐                ‐                   9.421.777Paiementde la dette

Capital ‐          ‐                    ‐                     722.462            733.299            744.298            755.463         766.795         778.297         789.971         801.821         813.848         826.056         838.446        851.023        ‐                 ‐                   9.421.777Interet ‐          280.132           565.307            565.307            531.797            496.277            458.625         418.715         376.409         331.566         284.032         233.645         180.236         123.622        63.611          ‐                 ‐                   4.909.281

Total Capital+Interet ‐          280.132           565.307            1.287.768        1.265.096        1.240.575        1.214.088      1.185.509      1.154.706      1.121.537      1.085.852      1.047.493      1.006.292      962.069        914.635        ‐                 ‐                   14.331.058Frais d'ouverture de la dette ‐          70.033              71.294              ‐                     ‐                     ‐                     ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                 ‐                 ‐                 ‐                   141.327

Flux de trésorerie après dette ‐          (5.019.034)      (4.139.501)      (2.936)               68.207              143.043            235.423         333.071         451.293         576.983         710.590         852.588         1.003.481      1.163.803    1.334.118    2.378.815    30.477.352    30.567.297Flux de trésorerie cumulés ‐          (5.019.034)      (9.158.535)      (9.161.472)      (9.093.264)      (8.950.221)      (8.714.798)    (8.381.727)    (7.930.434)    (7.353.450)    (6.642.861)    (5.790.273)    (4.786.792)    (3.622.989)  (2.288.871)  89.944          30.567.297   

CMPC 7,5%VAN 5.035.365TRI projet 10,6%TRI FP 11,6%

• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 35 millions d’euros avant dette

• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 5 millions d’euros et son taux de rendement interne projet est de 10,6%

Compte de résultats hébergements

HEBERGEMENTS Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17

Flux de trésorerie hébergement Spa-FrancorchampsRevenus

Revenus chambres 0 0 397.273 707.741 792.528 855.690 995.535 1.266.818 1.418.583 1.444.117 1.470.111 1.496.573 1.523.512 1.550.935 1.578.852 1.607.271 1.636.202Revenus restauration 0 0 59.591 106.161 118.879 128.354 149.330 190.023 212.787 216.618 220.517 224.486 228.527 232.640 236.828 241.091 245.430Boutiques 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Spa 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Autres revenus 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362

Total revenus 468.782 835.134 935.183 1.009.715 1.174.731 1.494.845 1.673.928 1.704.058 1.734.731 1.765.957 1.797.744 1.830.103 1.863.045 1.896.580 1.930.718 100%Dépenses par département

Chambres 0 0 119.182 212.322 237.759 256.707 298.660 380.045 425.575 433.235 441.033 448.972 457.054 465.280 473.656 482.181 490.861Restauration 0 0 29.795 53.081 59.440 64.177 74.665 95.011 106.394 108.309 110.258 112.243 114.263 116.320 118.414 120.545 122.715Boutiques 0 0 119 212 238 257 299 380 426 433 441 449 457 465 474 482 491Spa 0 0 2.185 3.893 4.359 4.706 5.475 6.967 7.802 7.943 8.086 8.231 8.379 8.530 8.684 8.840 8.999Autres revenus 0 0 1.390 2.477 2.774 2.995 3.484 4.434 4.965 5.054 5.145 5.238 5.332 5.428 5.526 5.625 5.727

67

Total dépenses par département 152.672 271.985 304.569 328.842 382.584 486.838 545.161 554.974 564.964 575.133 585.486 596.024 606.753 617.674 628.792 33%Dépenses non distribuées

Frais de gestion 0 0 15.891 28.310 31.701 34.228 39.821 50.673 56.743 57.765 58.804 59.863 60.940 62.037 63.154 64.291 65.448Général et administration 0 0 27.809 49.542 55.477 59.898 69.687 88.677 99.301 101.088 102.908 104.760 106.646 108.565 110.520 112.509 114.534Dépenses marketing 0 0 23.836 42.464 47.552 51.341 59.732 76.009 85.115 86.647 88.207 89.794 91.411 93.056 94.731 96.436 98.172Réparation & maintenance 0 0 23.836 42.464 47.552 51.341 59.732 76.009 85.115 86.647 88.207 89.794 91.411 93.056 94.731 96.436 98.172

Total dépenses non distribuées 91.373 162.780 182.282 196.809 228.973 291.368 326.274 332.147 338.126 344.212 350.408 356.715 363.136 369.672 376.326 19%

Bénéfices bruts exploitation ‐          ‐                  224.737         400.369         448.333         484.064         563.174         716.639         802.492         816.937         831.642         846.612         861.851         877.364        893.156        909.233        925.599        48%

Dépenses fixesTaxes/ Taxe foncière 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Assurance 0 0 3.973 7.077 7.925 8.557 9.955 12.668 14.186 14.441 14.701 14.966 15.235 15.509 15.789 16.073 16.362Frais incentives 0 0 20.226 36.033 40.350 43.566 50.686 64.498 72.224 73.524 74.848 76.195 77.567 78.963 80.384 81.831 83.304

Total dépenses fixes 0 0 24.199 43.111 48.275 52.123 60.641 77.166 86.410 87.966 89.549 91.161 92.802 94.472 96.173 97.904 99.666

EBITDA 0 0 200.538 357.258 400.058 431.941 502.533 639.473 716.082 728.972 742.093 755.451 769.049 782.892 796.984 811.330 825.933 43%

Les projections d’exploitation amènent à un Revenu Brut d’Exploitation (RBE) de 925.000 euros , représentant une marge de 48% du total des recettes et un EBITDA de 43% du revenu total en année 17

Flux de trésorerie hébergement

HEBERGEMENTS Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10 Année 11 Année 12 Année 13 Année 14 Année 15 Année 16 Année 17 TOTAL

EBITDA 0 0 200.538 357.258 400.058 431.941 502.533 639.473 716.082 728.972 742.093 755.451 769.049 782.892 796.984 811.330 825.933 9.460.587

Pré-ouverture 19.800            19.800Fonds de roulement - ‐                  40.674            ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 40.674Investissement ‐         4.488.371      2.008.961      ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 6.497.333Réinvestissement (réserve mob. & équip ‐          ‐                  32.815            58.459            65.463            70.680            82.231            104.639         117.175         119.284         121.431         123.617         125.842         128.107        130.413        132.761        135.150        1.280.157Valeur terminale 7.675.369    7.675.369

Flux de trésorerie avant dette ‐          (4.508.171)    (1.881.912)    298.799         334.595         361.261         420.302         534.834         598.907         609.688         620.662         631.834         643.207         654.785        666.571        678.569        8.366.152    9.030.082(4.508.171)    (1.881.912)    (4.209.372)    (1.547.317)    660.060         754.897         896.095         1.019.209      1.144.522      1.219.569      1.241.521      1.263.869      1.286.618    1.309.778    1.333.354    9.032.723   

Dette

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Financement de la dette ‐        2.244.186     1.004.481      ‐                ‐                ‐                ‐                ‐                ‐                 ‐                 ‐                ‐                ‐                ‐               ‐               ‐                ‐                 3.248.666Paiementde la dette

Capital ‐          ‐                  ‐                  249.108         252.844         256.637         260.487         264.394         268.360         272.385         276.471         280.618         284.827         289.100        293.436        ‐                 ‐                 3.248.666Interet ‐          134.651         194.920         194.920         183.366         171.118         158.136         144.374         129.787         114.325         97.935            80.562            62.146            42.625          21.933          ‐                 ‐                 1.730.800

Total Capital+Interet ‐          134.651         194.920         444.028         436.210         427.755         418.622         408.768         398.147         386.710         374.406         361.180         346.973         331.725        315.370        ‐                 ‐                 4.979.466Frais d'ouverture de la dette ‐          33.663            15.067            ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                  ‐                 ‐                 ‐                 ‐                 48.730

Flux de trésorerie après dette ‐          (2.432.300)    (1.087.419)    (145.229)        (101.615)        (66.494)          1.680              126.066         200.760         222.977         246.256         270.654         296.233         323.059        351.201        678.569        8.366.152    7.250.552Flux de trésorerie cumulés ‐          (2.432.300)    (3.519.718)    (3.664.947)    (3.766.562)    (3.833.056)    (3.831.376)    (3.705.310)    (3.504.550)    (3.281.573)    (3.035.317)    (2.764.663)    (2.468.430)    (2.145.370)  (1.794.169)  (1.115.600)  7.250.552   

CMPC 7,5%VAN 356.207TRI projet 8,1%TRI FP 8,3%

• Les flux de trésorerie consolidés pour l’exploitation de l’hébergement représentent après 15 ans d’opération 9 millions d’euros avant dette

• Avec un taux de capitalisation de 7,5%, la valeur actuelle nette (VAN) est de 356.000 euros et son taux de rendement interne projet est de 8,1%

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Annexes

Plan cadastral du circuit de Francorchamps

Plan Cadastral du CircuitEchelle 1/2.500Légende des propiétaires

Domaine de l’Assotiation Intercommunale pour l’exploitation du Circuit de Spa-Francorchamps

Domaine de la Ville de Stavelot

Domaine de la Ville de Malmedy

Domaine de la Province de Liege

Propiétaires Prives

70

Propiétaires Prives

Domaine de la SPI+

Domaine de la Region Wallonie/ Biens Geres par l’ISF

Association/ Royal Automobile Club de Belgique

Association/ Royal Automobile Club de Spa

ISF + Domaine de la Province de Liege

BAIL EMPHYTEOTIQUE

Votre interlocuteur pour la Société de Valorisation du circuit de Spa-Francorchamps (SVF) :

Centre d’Ingénierie Touristique de Wallonie (CITW)Fabienne VanthuyneJosé Clossen

Avenue Sergent Vrithoff 25000 NamurBelgiquee g que

Tel: +(32) 81 435404Fax: +(32) 81 434784Email: citw@citw.be

www.spi.be/fr/destination-francorchamps

Projet financé par l’Union Européenne et par la Wallonie le Fonds Européen de Développement Régional et la Wallonieinvestissent dans votre avenir