tendancéco > Point de vue P. 1
> Évènements et implantations P. 1
> L’offre de bureaux P. 2
> La commercialisation P. 3
> Les prix P. 4
Sommaire
n°32 - 2 n d s e m e s t r e 2 0 0 9
Évènements et implantations
Observatoire de l’Immobilier de Bureaux
Rouen
Dieppe
Le Havre
Rouen
Dieppe
Le Havre
Périmètre d’étude : La CREA
Point de vueDans un contexte économique difficile en 2009, le marché de l’immobilier de bureaux sur l’agglomération rouennaise a constaté une baisse avec 34 700 m2 transactés par rapport aux 38 000 m2 réalisés sur l’année 2008.
Les cessions et les locations actées en 2009 ont davantage été motivées par des stratégies de rationalisation et d’optimisation des entreprises pour mieux faire face à la conjoncture que par de vrais projets de développement.
Par ailleurs, l’offre de bureaux a atteint en 2009 un record historique avec 84 000 m2 disponibles. Cependant, il est impératif de modérer ce chiffre car 44 % des bureaux vacants résultent essentiellement de trois sites : livraison de l’immeuble Vauban (11 000 m2) réalisé par la MATMUT, libération des locaux de cette dernière à Saint-Etienne-du-Rouvray (15 000 m2) et la libération d’un immeuble par FRANCE TELECOM de 11 000 m2 sur Saint-Sever.
Après une attente certaine, une offre réelle de bureaux neufs existe en 2009 avec 18 000 m2 disponibles.
Les valeurs locatives de bureaux en 2009 sont restées relativement stables avec des loyers moyens de 100 € ht/m2/an pour des bureaux de seconde main et de 145€ ht/m2/an pour le neuf. Au cours de l’année 2010, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de s’accentuer et de donner lieu à des négociations sur la valeur faciale des loyers.
Cette situation pourrait profiter au marché en lui donnant une nouvelle orientation et un nouveau dynamisme via des arbitrages. La concurrence devenant plus sévère pour les biens à la location, cela pourrait inciter les propriétaires à vendre et ainsi rééquilibrer une offre de bureaux à l’acquisition toujours très faible sur Rouen, tant pour les investisseurs que pour les utilisateurs.
Lucie ROYAIC - Arthur Loyd
- La direction régionale de la compagnie d’assurance Generali, s’implante sur 321 m2 sur l’immeuble le Vauban, livré ce semestre. Cet immeuble est situé sur la ZAC Luciline Rive de Seine à Rouen.Il s’agit de la première implantation sur cet immeuble.
- Sur la zone d’activités de la Bretèque (Bois Guillaume) les deux derniers immeubles destinés aux entreprises KPMG et FIDAL ont été livrés, pour une surface totale de 2 500 m2.
Chiffres clés 2009 en m2
Comparaison avec l’année
2008
Stock immédiatement disponible de bureaux neufs
17 727 + 9 451
Surfaces en construction commercialisables
29 386 + 656
Stock disponible seconde main
66 735 + 22 341
Commercialisation 34 747 - 9 %
L’offre de bureaux
2 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009
Construction et projets en m2
Offre en m2 immédiatement disponible
L’offre en bureaux de seconde main, bien qu’importante, est en légère diminution par rapport au semestre précédent passant de 71 101 m2 à 66 735 m2. Cette valeur est nettement supérieure à la moyenne du stock de seconde main de ces 10 dernières années, lequel s’est élevé en moyenne à 44 800 m2.Avec une offre supérieure à 2 années de commercialisation, le marché est considéré en situation de suroffre. Elle est néanmoins temporaire car liée à la libération au semestre précédent de deux immeubles (11 500 m2 sur Rouen Gauche et 15 650 m 2 sur le secteur Sud Est).Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont elles aussi en augmentation (+167 %) et sont localisées notamment sur les secteurs de la Rive Sud ainsi que sur la ville centre. Cependant, cette offre se concentre sur peu d’immeubles. On compte notamment une surface de 10 400 m2 disponible sur Rouen Rive Droite, dans l’immeuble neuf « le Vauban ».Les immeubles en construction ou dont le permis a été déposé sont, pour la quasi-totalité, des projets d’immeubles en R+1 ou R+2 situés en zones d’activités tertiaires. On ne compte aucun programme en bureaux de centre-ville à court terme. Cette tendance devrait s’accentuer dans les années à venir avec le développement des zones d’activités tertiaires existantes (Vente Olivier, Technopôle du Madrillet, Plaine de la Ronce…) et l’émergence de nouveaux parcs dédiés (Pôle Santé, Parc de la Villette sur Cléon). Signalons tout de même que ces surfaces en construction ne représentent que 3 000 m2, les prochains programmes n’arriveront sur le marché qu’à partir de 2012, notamment le développement du quartier Luciline (secteur Rouen Rive Droite) qui permettra de réalimenter le marché du neuf en « bureaux centre-ville ».
Un stock équivalent à plus de 2 ans de commercialisation
Stock disponible total en m2
Espace d’observation*
Evolution du stock disponible en m2
SecteurNord Ouest
SecteurCaux
Plateaux Nord
Plateaux Est
SecteurSud Est
SecteurElbeuf
SecteurSud Ouest
Rouen Droite
RouenGauche
Grand-Couronne
Petit-Couronne
Canteleu
Maromme
N.D. deBondeville
Le Houlme
Oissel
Bonsecours
Darnétal
Bihorel
Bois-Guillaume
Mont-St-Aignan
Isneauville
St-Etiennedu-Rouvray
Franqueville-St-Pierre
Le Mesnil-EsnardSotteville-
lès-Rouen
Le Petit-Quevilly
Déville-lès-
Rouen
Le Grand-Quevilly
Malaunay
Houppeville
St-Martin-du-Vivier
Fontaine-sous-Préaux
Roncherolles-sur-le-Vivier
St-Jacques-sur-Darnétal
St-Léger-du-Bourg-Denis
St-Aubin-Epinay
Amfreville-la-mi-voie
Belbeuf
Boos
La Neuville-Chant-d’Oisel
Montmain
St-Aubin-Celloville
Gouy
Ymare
Quevreville-la-Poterie
Les Authieux-sur-le-Port-St-Ouen
Val-de-la-Haye
Sahurs
La Londe
Orival
Cléon
Freneuse
Tourville-la-Rivière
Sotteville-sous-le-Val
Elbeuf Caudebec-lesElbeuf
Saint Aubin-lesElbeuf
Saint-Pierre-lesElbeuf
Hautot-sur-Seine
St-Pierre-de-Manneville
Le Trait
Yainville
Jumieges
Le Mesnil-sous-Jumièges
Yville-sur-Seine
Anneville-Ambourville
Bardouville
Henouville
Saint-Martinde Bocherville
Quevillon
Ste-Marguerite-sur-Dulair
Dulair
Berville-sur-Seine
Epinay-sur-Dulair
Saint-Paer
Saint-Pierre deVarengeville
Moulineaux
La Bouille
En construction Permis déposé En projet
0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000
Secteur Elbeuf
Secteur Nord Ouest
Secteur Sud Ouest
Secteur Sud Est
Rouen Rive Gauche
Rouen Rive Droite
Plateau Nord
Plateau Est
0
20000
40000
60000
80000
100000
2009200820072006S1 S2 S1 S2 S1 S2 S2S1
Seconde main Neuf
Stock disponible neuf 17 727
Stock disponible seconde main * 66 735
Stock disponible total 84 462
*recensement non exhaustif
*L’espace d’observation couvrele périmètre de la CREA
La commercialisation
OIB n°32 - 2nd semestre 2009 | 3
Offre en m2 immédiatement disponible Commercialisation totale en m2
Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre
Durant ce semestre, 18 841 m2 ont été commercialisés, portant le total de l’année 2009 à 34 747 m2. Ce niveau reste faible au regard des surfaces écoulées ces dernières années. Il faut remonter à 2003 pour retrouver ce niveau.
Ce semestre, les secteurs les plus dynamiques sont ceux de la ville centre et des Plateaux Nord. Sur le Parc de la Bretèque, deux immeubles clefs en main ont été livrés pour un total de 3 500 m2. Hormis ces deux commercialisations, seuls 501 m2 ont été transactés sur des immeubles neufs, signe d’attentisme et de recherche d’économies de la part des utilisateurs.
Le nombre de transactions de ce semestre est de 67, soit 120 transactions sur l’année.
Il en résulte une médiane faible et en diminution à 140 m2. Les petites et moyennes surfaces (moins de 500 m2) constituent, plus que jamais, le cœur du marché de l’immobilier rouennais avec 74 % en nombre des surfaces totales commercialisées.
Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation
Une tendance à l’économie et à la rationalisation
Evolution de la commercialisation en m2
0
5000
10000
15000
20000
25000
2009200820072006S1 S2 S1 S2 S1 S2 S2S1
Seconde main Neuf
20000
40000
60000
80000
100000
200920082007200620052004200320022001
CommercialisationOffre
40 %
9 %
20 %
11 %5
10
24
26
En nombre de transactions En % de m2 transactés
100 et moins
101 - 250
251 - 500
501 - 1000
Plus de 10002
20 %
Neuf Seconde main Total Tendance*
Plateaux Est 0 68 68
Plateaux Nord 3 500 3 387 6 887
Rouen Rive Droite 501 5 301 5 802
Rouen Rive Gauche 0 2 434 2 434
Secteur Sud Est 0 606 606
Secteur Sud Ouest 0 2 368 2 368
Secteur Nord Ouest 0 220 220
Secteur Elbeuf 0 456 456 -
Secteur Caux 0 0 0 -
Total 4 001 14 840 18 841
*sur l’année écoulée
Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1Directeur de publication : Alain BOISSIÈRERédacteur en chef : François NAITALIRédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRESMise en page et cartographie : Emmanuel ROBERTSecrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDOCréation graphique et maquette : Mad’line communicationRéalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : avril 2010
4 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009
Les prix
Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres,
c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs
potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se
forment au cours de la négociation entre les parties au contrat.
Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la
location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur
les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 31 décembre
2009.
Prix moyen à la location en €
0
30
60
90
120
150
0
30
60
90
120
150
Valeur Top Centre ville Périphérie
BOUYGUES IMMOBILIERFrançois BOURDET / Damien RENARD
119, rue Jean MermozBP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX
Tel : 02 32 76 80 [email protected]
ICADEBruno FUSCO
Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne76042 ROUEN Cedex 1
Tel : 02 32 81 43 [email protected]
CAP HORN PROMOTIONChristophe DEMOUILLIEZ
14 rue Pierre Gilles de Gennes76130 MONT SAINT AIGNAN
Tel : 02 76 51 05 [email protected]
A.I.C. - Arthur LoydLucie ROY - Nadia THOREL
1, rue Grand Pont76000 ROUEN
Tel : 02 32 08 16 [email protected]
ALLAN BEKERThierry DEMEILLIERS
10, rue de Crosne76000 ROUEN
Tel : 02 35 88 01 [email protected]
CEDRESylvie FLEURY36, rue Henry
76500 ELBEUF SUR SEINETel : 02 35 87 59 50
BNP PARIBAS REAL ESTATEStéphanie RENET
57, avenue de Bretagne76108 ROUEN CEDEX
Tel : 02 35 72 15 [email protected]
LEM CB Richard Ellis Brigitte AUVRÉ
57, Boulevard des Belges76006 ROUEN CEDEX
Tel : 02 35 70 73 [email protected]
LUDOVIC HAUGUEL24, rue Jeanne d’Arc
76000 ROUENTel : 02 35 15 16 17
Comité de rédaction
Prix de vente de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an hors parking
Prix de location de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an hors parking
Moyennepondérée Fourchette
Neuf Seconde main Neuf Seconde
main
Plateaux Est - 72 - 58-90
Plateaux Nord - 107 - 95-125
Rouen Rive Droite 150* 113 150* 82-135
Rouen Rive Gauche 138 101 135-145 95-125
Secteur Sud Est - 93 - 80-120
Secteur Sud Ouest 130 93 120-135 75-115
Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-100
Secteur Elbeuf - 93 - 69-109
Secteur Caux - - - -
Moyennepondérée Fourchette
Neuf Seconde main Neuf Seconde
main
Plateaux Est - 589* - 589*
Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1327
Rouen Rive Droite - 1423 - 1 066-1 785
Rouen Rive Gauche - 1155 - 1 024-1 658
Secteur Sud Est - 916* - 916*
Secteur Sud Ouest 1 850* 834* 1 850* 834*
Secteur Nord Ouest - 798 - 777-820
Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*
Secteur Caux - - - -
*Ne renvoie qu’à un seul programme
Pour contribuer à éclairer vos réfl exions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic :
Baseco : une base de données sur les entreprises, les parcs d’activités et les territoires Profi leco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des territoires Retrouvez toutes ces informations sur
Le portail des entreprises et des territoires
Top Related