LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE À METZ ...Avec un peu plus de 2.410.000 m²...

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE À METZ EN 2016

Architecte : dl-c Architecture

Avec un peu plus de 2.410.000 m² commercialisés, le marché des bureaux en Ile de France a terminé l’année 2016 en hausse de 7% par rapport à

l’année 2015. L’année écoulée a montré un dynamisme de marché retrouvé, puisque celui-ci dépasse assez nettement sa moyenne décennale. Ce

sont principalement les transactions de surfaces supérieures à 5.000m² qui ont tiré le marché vers le haut, en enregistrant une hausse de 23%.

En régions, le marché a également poursuivi une belle dynamique et franchi la barre des 1.500.000 m² (1.543.000 m²). C’est un record historique.

En 10 ans c’est seulement la deuxième fois que le volume des transactions franchit la barre des 1,5 Million de m².

Le classement des villes régionales a évolué cette année : Si Lyon et Lille confirment leurs places de leaders, devant Toulouse, Nantes et Aix-

Marseille, sur les marchés inférieurs à 100.000 m², Strasbourg et Grenoble enregistrent de belles performances, quand au contraire Metz

affiche un retrait de 34%.

En centre-ville l’année 2016 a connu le démarrage des programmes de bureaux du quartier de l’Amphithéâtre. Ils alimenteront le marché

pour les années qui viennent. Il s’agit en particulier des immeubles le Premium (5.200 m²), le Platinium (4.500 m²), l’Arenas (9.500 m²), le Centralia

(9.200 m²).

Edito

Nancy SPANN Directeur Associé +33 3 87 37 20 10 +33 6 03 13 17 38 [email protected]

| Janvier 2017 | Marché de Metz - 2016 2

SOMMAIRE 1. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

2. LE MARCHÉ DES BUREAUX EN REGIONS

3. LE MARCHÉ TERTIAIRE DE METZ

4. LE MARCHE DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DE

LA LOGISTIQUE

5. ANNEXES


LE MARCHÉ DE

L’INVESTISSEMENT

1


Investissement en Immobilier d’entreprise en Europe


South East Europe €1.3 bn

4.2 52.6 52.9

31.0

8.3

10.3

8.3 13.7

0.8

3.4 4.6

10.3 3.4

1.1

0.3 1.8

7.2

2.8 3.2

1.6

2.7

-28 %

-2 %

-7 %

-15 %

+17 % +15 %

+24 %

+2 %

Ireland

Netherlands

Poland Italy

Germany

France € 230 bn

EUROPE – 2016

-10% vs 2015

€15 - 50 bn < €1 bn

€1- 3 bn €6 - 15 bn

€3 - 6 bn > €50 bn

-28 %

-14 % Spain Belgium

United Kingdom

6

Investissement en Immobilier d’entreprise en France

9,0

4,4 5,8 4,4

6,7

9,2 4,2 7,3

8,3

4,7 8,3

8,5

7,0

9,9 13,4 10,8

25,8

30,9

15,2

8,5

13,7

17,9 17,8 18,9

28,1

31,8 31,0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016T1 T2 T3 T4

milliards €

L’investissement maintient un niveau record en 2016 :

• Avec 31 milliards d’euros engagés en France

en 2016, le marché de l’investissement en

immobilier d’entreprise est resté stable (-2%)

comparativement à 2015.

• Le quatrième trimestre a été dynamique avec

11 milliards d’euros et soutenu par les

dernières cessions de sociétés

luxembourgeoises et l’opportunisme des

vendeurs qui ont souhaité concrétiser leurs

plus-values potentielles dans un marché

porteur.

| Janvier 2017 | Marché de Metz - 2016

-2%

7


20,3 22,7

10,3

5,9

10,4 13,3 13,7 13,6

20,1 23,9 23,3

5,5

8,2

4,9

2,7

3,3

4,6 4,2 5,3

8,0

7,9 7,7 25,8

30,9

15,2

8,5

13,7

17,9 17,8 18,9

28,1

31,8 31,0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Île-de-France Régions

milliards €

75%

25% Stabilité des volumes investis en Ile de

France et en Régions 2016 :

• Dans la lignée de 2015, l’Ile de France

regroupe 75% et les régions 25% des

volumes investis en 2016, ce qui représente

pour les régions 7,7 milliards d’euros en

2016.


1 778 1 836

2 878

2 266

1 297

708

187 384

1 727

2 537

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500millions €

Bureaux Commerce Entrepôt Activité Services

-21% 2015 2016

moyenne 5 ans

+105% -45%

+47%

+3%

8

Investissement en immobilier d'entreprise en Régions

Portefeuille Primavera

188 M€

Portefeuille Diane - Logistique

105 M€

Club Med Samoëns Morillon

96 M€

Quai 8.2 - Bordeaux

80 M€

• Par typologie d’actif, les services connaissent une évolution des plus fortes (+47%) et représentent la part

la plus importante en régions avec le tiers des volumes investis.

• Les commerces, même si ils sont en baisse de 21%, arrivent à la deuxième place avec 29% des montants

investis, toujours porté par les ventes de portefeuilles.

• Les bureaux n’arrivent qu’en 3ème position avec 24% des volumes engagés. Lyon reste le premier marché

de régions (35%) mais le plus grande transaction en régions est à Bordeaux.

• Les entrepôts arrivent en 4ème position avec 9% des volumes engagés, grâce notamment à la cession du

portefeuille Diane, devant les locaux d’activité qui ne représentent que 5% des volumes investis, mais un

volume doublé avec 384 millions investis.


2,5

1,8

0,8 0,8

1,9

1,4 1,3

1,7 1,8 1,8

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Évolution des montants investis (en milliards d’euros)

Moyenne 5 ans : 1,6 Md € • L’investissement en bureaux régions

poursuit son développement à 1,8 milliard

d’euros, largement au dessus de la moyenne

à 5 ans.

• La diversification des investissements en

régions s’est engagée dans un univers de taux

bas et un accroissement des VEFA en blanc,

dans nombreuses métropoles régionales, au-

delà de Lyon et Lille.

Investissement Bureaux en Régions


• Le volume global d'investissement en Lorraine en 2016, toutes

classes d’actifs confondues, s’élève à près de 85 millions d’euros,

dont près de 67 millions d’euros pour le secteur Metz et près de 18

millions d’euros pour le secteur de Nancy.

• A Metz, l’immobilier d’entreprise de bureaux s’est porté sur la vente

d’immeubles de seconde main loués, soit en centre ville de Metz ou sur

le site du Technopôle, en attendant les programmes neufs du quartier

de l’Amphithéâtre comme Le Premium en cours de construction au

dessus du centre commercial Muse qui sera livré dès octobre 2017.

• A Nancy, la vente en l’état futur d’un programme de bureaux

d’envergure à proximité du centre ville fait la référence de transaction en

bureaux neufs, la mise sur le marché des immeubles de bureaux de

Nancy Grand Cœur situés au pied de la gare TGV seront livrés à

partir de 2017.

• Ces secteurs « prime » au pied des gare TGV vont permettre d’attirer

à nouveau les investisseurs institutionnels et de confirmer la tendance

baissière des taux de rendement à Metz, comme à Nancy où le taux

prime s’affiche à moins de 6,50%.

L’investissement en immobilier d’entreprise en Lorraine


En lorraine, le volume d’investissement toutes classes d’actifs confondues représente environ 85 M€, dont près de 58 M€ en commerce avec

notamment la cession de l’ensemble immobilier H&M de la rue Serpenoise - rue Puhl Demange , en hyper centre ville de METZ et 16 M€ en

bureaux dont le programme OMEGA en cours de construction à NANCY LAXOU.

NANCY METZ

Andre & Moulet architecte

11


9,0

4,4 5,8 4,4

6,7

9,2 4,2 7,3

8,3

4,7 8,3

8,5

7,0

9,9 13,4 10,8

25,8

30,9

15,2

8,5

13,7

17,9 17,8 18,9

28,1

31,8 31,0 28-30

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

T1 T2 T3 T4

milliards €

Prospective

Vers une consolidation des volumes investis en 2017 : • En conclusion, le marché locatif devrait bien

se comporter et attirer les capitaux et les

investisseurs en quête de revenus sécurisés,

pouvant générer des plus-values en cas de

retour de l’inflation. C’est pourquoi nous tablons

sur une consolidation des volumes investis en

2017 entre 28 et 30 milliards d’euros, et des

taux « prime » en légère baisse.


LE MARCHÉ DES BUREAUX EN

RÉGIONS

2


Seconde main Neuf (transactions sur l'offre du marché) Compte propre / Clé en main locatif

Transactions de bureaux en régions (16 villes)

Moyenne 10 ans : 1 347

Neuf

24 %

57 %

19 % -20%

+19%

+16%

Poids Variation

-2%

874

370

299

1 543

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

milliers m²


Transactions de bureaux en régions (16 villes)

RÉGIONS

1 542 600 m²

-5 à +5% <-5% >+5%

CLASSEMENT

Lille

Rouen

Bordeaux

Toulouse Nice/ Sophia Montpellier

Aix/ Marseille

Grenoble

Lyon

Dijon

Strasbourg

Metz

Nancy

Nantes

Rennes Orléans

292

229

169

114

111

111

95

83

71

65

47

45

40

26

23

22

Lyon

Lille

Toulouse

Nantes

Bordeaux

Aix/Marseille

Rennes

Strasbourg

Grenoble

Montpellier

Nice/Sophia

Rouen

Nancy

Dijon

Orléans

Metz| Janvier 2017 | Marché de Metz - 2016 14

Transactions de bureaux en régions (16 villes) Lyon

Toulouse Aix/Marseille

Lille

Rennes Bordeaux

Montpellier

Nantes

Nice/Sophia Rouen

Strasbourg Grenoble

Nancy Dijon Orléans

Neuf

Seconde main

Moyenne 10 ans

+7%

-29%

+35%

+45%

+7% +45%

+24%

-17%

-29%

-7% -35%

-4

+1%

+3% +2%

+47%

Metz

0

50

100

150

200

250

300

350

1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516 1516

milliers m²


Transactions > 1 000 m² par secteur d’activité (16 villes)

Exemples de transactions en 2016 Orange – Part-Dieu – 26 000 m² Cap Gemini – Euronantes – 7 950 m² IBM Services Center – Lille Centre – 3 700 m² Schneider Electric – Grenoble – 26 750 m² Stelia Aerospace – Toulouse Ouest – 13 300 m² Groupe Danone – Limonest – 11 200 m² IRT – Toulouse Sud-Est – 14 800 m² Rectorat – Euralille – 14 400 m² Mairie – Grenoble – 12 000 m² Crédit Mutuel – Strasbourg Centre – 18 500 m² AXA – Rouen – 8 000 m² BNP Paribas – Euralille – 6 500 m²

Industrie

Banque – Finance - Assurance

TIC

Secteur public - parapublic

2016

Industrie

Secteur public - parapublic

Distribution - Logistique

Communication - Création

Services juridiques - Conseil

Banque – Finance - Assurance

TIC

Autres services

2015

23%

19%

18%

12%

11%

9% 8%

9% 25%

28%

9%

11% 9% 8%

1%


150

195

155

165

Loyers "top" de bureaux neufs – 2016 versus 2015

€ H.T. H.C./m²/an Hors parking Basés sur des références de transactions réalisées

Lille

Nice/Sophia

Aix/Marseille

Lyon

Strasbourg

Grenoble

Dijon Nantes

Rennes

Bordeaux

Montpellier

Toulouse

Metz

Nancy Orléans

Rouen

Annecy

Mulhouse

Tours

265

220

295

180

165

170

225

150

195

210

145

200

185

130 160


LE MARCHÉ TERTIAIRE

DE METZ EN 2016

3


Organisation géographique du marché


Pôle Sud-Est

Quartier de l'amphithéâtre

Grand Projet de Ville

Pôle Santé Innovation de Mercy

Metz Technopôle

Les principales tendances du marché des bureaux


Bureaux 2015 2016 Evolution

Offre à un an 45.504 m² 58.722 m² + 29 %

Transactions 33.597 m² 22.044 m² -34 %

Taux de vacance 3,8 % 5 % + 31 %

Parc 1.180.000 m²

Loyers* 2015 2016 Evolution

Loyer Top 185 180 - 3 %

Centre-ville

Neuf 143 180 + 26 %

2nde main 122 128 + 5 %

Périphérie

Neuf 137 124 - 9 %

2nde main 106 109 + 3 % *Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC/m²/an

21

L’OFFRE DISPONIBLE À 1 AN


Evolution de l’offre


Une offre en hausse: • L’offre à un an s’affiche à 59.000 m², soit une

progression de 29%. Elle est légèrement supérieure à la moyenne sur 5 ans (+7%).

• Cette progression se constate principalement sur les locaux neufs dont le volume a triplé d’une année sur l’autre.

• L’offre de seconde main représente 69% de l’offre globale.

• Le parc tertiaire de Metz est estimé à 1.180.000 m², le taux de vacance à 5%.

17 21 23

30 28

20 16

11 6

17

35

36 38

40 37

42

42

42

40

41

52

57

61

70

65 62

57 53

46

59

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Neuf Seconde main

Moyenne 5 ans 55.348 m²

milliers m²


23

Offre 2nd main Offre neuve TOTAL

2007 34 795 m² 17 370 m² 52 165 m²

2008 35 855 m² 20 747 m² 56 602 m²

2009 37 834 m² 23 159 m² 60 993 m²

2010 40 388 m² 29 546 m² 69 934 m²

2011 37 163 m² 28 235 m² 65 398 m²

2012 42 364 m² 20 084 m² 62 448 m²

2013 41 939 m² 15 500 m² 57 439 m²

2014 42 003 m² 10 623 m² 52 626 m²

2015 39 923 m² 5 581 m² 45 504 m² 2016 41 364 m² 17 358 m² 58 722 m²

Moyenne sur 5 ans 41 519 m² 13 829 m² 55 348 m²

2016 vs. 2015 + 4 % + 211 % + 29 % 2016 vs. Moyenne / + 26 % + 6 %


Quelques offres significatives


LE DIVO LA TANNERIE LE CUNESIEN

FIRST PLAZA TECHNOPOLE LE GALPA

Neuf Amphithéâtre – rue F. Mitterrand

3.727 m²

Neuf Technopôle de Metz

1.884 m²

Seconde main La Tannerie – St Julien lès Metz

2.613 m²

Neuf Zone d’Innovation de Mercy

1.517 m²

Seconde Main 1 rue Graham Bell

1.164 m²

Seconde main Moulins lès Metz

1.749 m²

LOCATION

LOCATION

LOCATION

VENTE

LOCATION

LOCATION

LOCATION

Architecte : Ligne Bleue

Répartition centre-ville et périphérie


12 12 13 11

26 25 18

13 12

22

40 45

48 59

39 37

40

39 33

37

52

57

61

70

65 62

57

53

46

59

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Centre ville Périphérie

Une hausse de l’offre tant en centre-ville qu’en périphérie : • La progression de l’offre se constate tant sur le

secteur du centre ville (+83%) que celui de la périphérie.

• En centre ville, après la mise entre parenthèses constatée les années précédentes, 2016 a connu le démarrage de programmes dans le quartier de l’Amphithéâtre. Ces programmes vont alimenter l’offre de 2017 et 2018.

• L’offre de seconde main est principalement située en périphérie hors Technopole.

• Dans le secteur de la Tannerie, restent 2 600 m² disponibles.

• Avec 7 000 m² disponibles, le secteur sud de Metz représente 17% de l’offre de seconde main. A titre d’exemple, Le Galpa à Moulins les Metz, soit 1 800 m²

• Enfin, le Technopole ne représente désormais que 13 % de l’offre de seconde main. A noter : ceci représente un retrait de 20% par rapport à 2015.


milliers m²

26

L’OFFRE NEUVE ET FUTURE


Echéancier des livraisons


6 551

10 807

6 414

18 494

968

Immédiat 2017 2018 2019 Projet

Existant (livré) Chantier en cours PC obtenu Projet Total

2017 LE PREMIUM

5.200 m²

2018 LE PLATINIUM

4.500 m²

2019 L’ARENAS 9.500 m²

Architecte : 2/3/4 Architecture Architecte : dl-c Architecture Architecte : dl-c Architecture

2019 LE CENTRALIA

9.200 m² Architecte : ARTECH ARCHITECTES

milliers m²

28

LA DEMANDE EXPRIMÉE AUPRÈS DE BNP PARIBAS REAL ESTATE


Evolution et répartition de la demande


26 20 28 32 37

73 61

74 61 93

2012 2013 2014 2015 2016

Périphérie

Centre ville

Evolution de la demande, en volume

810

11550

10370

2100

2400

3500

4200

< 100100 - 250250 - 500500 - 750750 - 1 0001000 - 15002 000 - 5 000

16

71

31

4 3 3 2

Le nombre de demande en hausse : • Le nombre de demandes exprimées auprès de BNPPRE est en

progression de 40%, pour 130 recherches.

• Le Technopôle représente 38 % des demandes exprimées.

• La demande reste à 84% locative.

• 91% des demandes se sont exprimées pour des surfaces inférieures à 500 m², ce qui fait de Metz un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 270 m².

• 4 % des demandes se sont exprimées pour des surfaces supérieures à 1.000 m², pour 22 % du volume global de la demande.

30

LES TRANSACTIONS


Evolution des transactions


21 16

19

12

29

22

15 17 15

18

8 22

12

12

14

11

13 8

5 4

2

10

9

10

4 11

14

1

30

39

31

35

52

43

33

36 34

22

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Seconde main Neuf Compte propre / Clé en main locatif

Un nombre de transactions en hausse :

• Avec 85 transactions, le marché messin affiche une progression de près de 20 % en nombre. A l’inverse, le volume global placé ( 22.000 m²) affiche un recul de 34%.

• Seules 3 transactions supérieures à 1.000 m² ont été observées : la Cour des Comptes (2.100 m²) - rue de la Citadelle, le groupe Cora (1.400 m²) dans le programme First Plaza sur Metz Technopôle, ou encore la Fédération des Œuvres Laïques (1.500 m²) à la Grange aux Bois.

• La tranche 500 / 1.000 m² a enregistré 8 opérations pour 6.000 m². EX : Dalkia a loué 800 m² dans le programme Village de Mercy sur le Pôle Santé Innovation, Blue Habitat s’est portée acquéreur de 850 m² à Metz Nord, l’acquisition de 800 m² par un expert comptable sur Metz Technopôle ou encore l’acquisition par la société Euro Deal de bureaux avenue Foch (800 m²).

• Avec 87 % des transactions inférieures à 500 m², la transaction moyenne représente 259 m².

• La part du neuf (4.000 m²) représente 20% et celle du centre-ville 35 %.

milliers m²




Compte propre 2nd main Neuf TOTAL

2010 10.477 m² 12.324 m² 11.913 m² 34.714 m²

2011 9.018 m² 29.176 m² 13.642 m² 51.836 m²

2012 9.921 m² 21.851 m² 11.075 m² 42.847 m²

2013 4.183 m² 15.321 m² 13.038 m² 32.542 m²

2014 11.209 m² 17.039 m² 8.116 m² 36.364 m²

2015 14.190 m² 14.566 m² 4.841 m² 33.597 m²

2016 651 m² 17.644 m² 3.749 m² 22.044 m²

Moyenne 8 031 m² 17 284 m² 8 164 m² 33 479 m²

2016 vs. 2015 -95% +21% -23% -34%

2016 vs. Moyenne -92% +2% -54% -34%

Répartition des transactions


Répartition par tranches de surfaces

En v

olum

e En

nom

bre

Répartition géographique, en volume

1.172 m²

2.148 m²

1.516 m² 5.798 m²

4.448 m²

6.962 m²

<100 m² >2000 m² 1000-2000 m²100-250 m² 250-500 m² 500-1000 m²

21

1 1

40

13

9 Metz - Centre

7.652 m² 35 %

Metz - Périphérie 5.437 m²

25 %

Metz - Technopôle 8.955 m²

40 %

Des transactions soutenues principalement sur le Pôle sud-est : • Le Pôle Sud-Est reste le secteur le plus dynamique avec 48 % des

implantations pour 51 % du volume placé. La part du Technopôle y représente 80 % avec 28 implantations pour un volume de 9.000 m².

• Le secteur du Centre-ville, toujours pénalisé par un manque de bureaux neufs, marque un nouveau retrait du volume placé (-7 %).

• Néanmoins, la livraison des immeubles Le Premium et Le Platinium, en 2017, sur la ZAC de l’Amphithéâtre devrait inverser la situation.

Quelques transactions significatives


La Grange aux Bois

FEDERATION DES ŒUVRES LAIQUES Rue de la Passotte

1.516 m²

FIRST PLAZA

CORA Metz Technopôle

1.380 m²

LOCATION

PARC SANTE-INNOVATION MERCY

DALKIA Peltre

800 m²

LOCATION

VENTE

Centre Ville

COUR DES COMPTES Rue de la Citadelle

2.148 m²

LOCATION

Triangle Impérial

EURO DEAL Avenue Foch

824 m²

VENTE

Alors que les fondamentaux du marché

sont réunis : stabilité des valeurs, marge

de progression des loyers avérée,

attente des investisseurs et des

utilisateurs, dynamisme des acteurs, les

projets doivent être relancés à court

terme pour satisfaire l’appétit des

investisseurs et permettre le

développement des utilisateurs.

Le Village de Mercy/Groupe 1000 DEVELOPPEMENT

35

LES LOYERS


Evolution des loyers


Loyers moyens de bureaux à Metz (€ HT.HC/m²/an)

Péri

phér

ie

Cent

re-v

ille

180

128

80

100

120

140

160

180

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

neuf seconde main

124

109

80

100

120

140

160

180

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

• En centre-ville, les valeurs locatives moyennes varient entre

128 € HT HC/m²/an pour les bureaux de seconde main, et de

180 € HT HC/m²/an pour les bureaux neufs, avec une valeur « top »

à 180 € HT HC/m²/an.

• En périphérie, les valeurs locatives moyennes varient entre 109 €

HT HC/m²/an pour les bureaux de seconde main et

124 € HT HC/m²/an pour les bureaux neufs.

• En fonction de la durée des baux, des mesures d’accompagnement

peuvent conduire à un écart significatif entre le loyer facial et le loyer

économique.

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DE LA LOGISTIQUE

4


Organisation géographique du marché


Secteur Moselle Est La reconversion du Bassin Houiller a conduit au développement des grandes zones industrielles qui s’étendent de Creutzwald à Sarreguemines. Ex. Technopôle de Forbach – ZI de Hambach – ZI de Sarreguemines – ZI de Creutzwald.

Secteur Vallée de la Moselle Il s’agit de zones industrielles situées principalement entre Metz et Thionville et sur l’ancien bassin sidérurgique (Mondelange, Richemont, Uckange, Fameck,…) Il s’agit également d’une zone de logistique située à Ennery et d’une zone d’activité plus récente : Euromoselle.

Secteur Agglomération Messine Zone d’activité de l’agglomération messine accueillant principalement des entreprises industrielles et de services. Ex. Actipôle Borny – Metz Deux Fontaines – Zone Belle Fontaine et Zone des Garennes à Marly – La Maxe – Woippy.

Les principales tendances du marché de la Moselle


Activité / Entrepôts 2015 2016 Evolution

Offre à un an 325.704 m² 268.700 m² - 18%

Demande 107.000 m² 123.000 m² + 15%

Transactions 85.422 m² 120.355 m² + 41%

Loyers* 2015 2016 Evolution

Locaux d’activité

Neuf 61 60 - 2%

2nde main 49 51 + 4%

Entrepôts « classe A »

Neuf 44 44

2nde main 38 30 - 21%

*Valeurs moyennes de transactions en € HT.HC/m²/an

40

L’OFFRE DISPONIBLE À 1 AN


175 218 235

200 217

169

26

21 28

19 13

8

93

73

78

73 94

91

294 312

341

292 324

269

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Locaux d'activité neufs Entrepôts > 5000 m² seconde main

Entrepôts > 5000 m² neufs Moyenne 5 ans



Moyenne 5 ans 307.365 m² Forte diminution de l’offre :

• L’offre disponible à un an en Moselle est de

269.000 m², en retrait de 17 % par rapport à fin 2015.

• Cette diminution globale de l’offre s’explique essentiellement par la forte baisse des locaux d’activité de seconde main (-22 %). Ce fort retrait est le résultat d’une commercialisation dynamique au cours de l’année écoulée.

• La part de l’offre de locaux disponibles de plus de 5.000 m² évolue peu et reste proche de 100.000 m² dont 1 programme de 50.000 m².

• Enfin, l’absence de lancement de programmes neufs de locaux d’activité fait tomber sa part dans l’offre globale à moins de 3 %, c’est le niveau le plus faible jamais atteint.

milliers m²

Quelques offres significatives en Moselle


Seconde main 1.742 m²

LOCATION

VENTE

AUGNY

Seconde main 850 m²

VENTE

JURY

Neuf 413 m²

VENTE

ACTIPOLE, METZ

Seconde main 764 m²

VENTE

ZI DES 2 FONTAINES - METZ


LOCATION

FORBACH


LOCATION

BOULAY

43

LA DEMANDE EXPRIMÉE AUPRÈS DE BNP PARIBAS REAL ESTATE


Caractéristiques de la demande


Evolution de la demande

137 136 149 134 97 123

150

112 113 109 107 105

2011 2012 2013 2014 2 015 2016demandes en milliers de m² nb de demandes

8.730 m² 7%

60.125 m² 49%

48.200 m² 39% 6.000 m²

5%

0-499 500-1999 2000-4999 5000-9999

Le retour des demandes de taille moyenne : • La demande enregistrée auprès de BNP PRE en

2016 représente 123.000 m². Elle est en augmentation de près de 27 %.

• Le nombre de demandes reste sensiblement le même qu’en 2014 et 2015.

• Les demandes comprises entre 500 et 5.000 m² représentent 70 % des demandes exprimées. Historiquement, ce pourcentage correspondait à la tranche 0-2.000 m². C’est un signe très encourageant, puisque la majorité de ces recherches correspondent à un besoin de surface complémentaire ou à une création.

• Enfin, dans un contexte économique toujours tendu, les entreprises de services ont recherché des locaux de qualité, parfois neufs ou récemment réhabilités. Les industriels quant à eux, ont préféré reporter leurs décisions afin de conserver une capacité d’investissement pour leur activité.

45

LES TRANSACTIONS


10,44 5

22

28

13

21

74

56

42

15 70 55

36

64

43

66 82 81

110

142

85

120

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Locaux d'activité seconde main Locaux d'activité neufsEntrepôts > 5000 m² seconde main Entrepôts > 5000 m² neufsMoyenne 5 ans



Forte augmentation des transactions :

• Le volume des transactions progresse de 41 %.

• Les transactions dans le neuf correspondent essentiellement à des livraisons d’opérations en compte propre.

• Seules 2 opérations ont été réalisées en logistique : SOSTMEIER qui a réalisé un compte propre de 10.500 m² à HAMBACH et KVERNELAND qui a pris à bail 28.000 m² dans le Parc Logistique Distripôle sur la zone Portes de France à THIONVILLE.

Activité 62 transactions

Neuf 12 transactions

Seconde main 50 transactions

Entrepôt > 5.000 m² 2 transactions

Neuf 1 transaction

Seconde main 1 transaction

Moyenne sur 5 ans 107.781 m²

milliers m²

Les transactions représentatives


ZI DES 2 FONTAINES - METZ ZAC DES GRAVIERES - AUGNY

ZI DES 2 FONTAINES - METZ

BDJM Locaux d’activité

2.077 m²

ENNERY

JET ROLLER Locaux d’activité

1.150 m²

YESON Locaux d’activité

4.100 m²

CHAMBRE REGIONALE DES COMPTES Locaux d’activité

1.213 m²

LOCATION

LOCATION

VENTE

VENTE

48

LES LOYERS


Les loyers en Moselle


60

51

20

40

60

80

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Neuf Seconde main

44

30

20

40

60

80

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Loyers moyens en Moselle (€ HT.HC/m²/an)

Les locaux d’activité :

• Les loyers des locaux d’activité neufs sont en retrait et passent de 65 € HT/m²/an à 60 € HT/m²/an soit une baisse de -8%.

• Pour le seconde main, la valeur moyenne est de 50 € HT/m². Mais la fourchette varie très largement en fonction de la situation, de la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux.

Les entrepôts : • Compte tenu de la faible demande logistique, la transaction

enregistrée tombe à 30€/m²/an HT HC.

50

FOCUS LOGISTIQUE


Offres logistiques représentatives en Moselle


WOIPPY

56.994 m², divisibles à partir de 5.000 m²

ENNERY

18.195 m², non divisibles

LOCATION

VENTE

LOCATION

Focus Logistique


ANNEXES 5


Clé-en-main locatif Construction d'un immeuble pour un utilisateur qui en sera locataire. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine. Compte propre Opération de construction commandée par un utilisateur qui en sera propriétaire. Demande Recherche de locaux exprimée auprès de BNP Paribas Real Estate. L'analyse porte sur le seul flux de demandes nouvelles exprimées. "En blanc" Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur. "En gris" Construction qui ne sera lancé qu'après location ou vente préalable de tout ou partie à un utilisateur. Neuf Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Offre à un an Ensemble des locaux et immeubles disponibles à moins d'un an, incluant l'offre immédiatement disponible, l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés notamment). Offre immédiate Ensemble des locaux et immeubles vacants, immédiatement disponibles pour la commercialisation et l'occupation. Offre neuve future Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état d'avancement des projets*. Chantiers en cours immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu Autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé Autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Pré-commercialisation Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).

Définitions


*Sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur.

Rénové Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire. Restructuré Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente. Transaction Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci. Valeur locative Loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges. Ne comporte pas les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant inter-entreprises (RIE), etc… La valeur retenue est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire. En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail. Valeur locative moyenne Moyenne pondérée par la surface prise à la location. BNP Paribas Real Estate distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main. Entrepôts Bâtiments destinés aux activités de stockage, de distribution ou de reconditionnement. Dans le cadre des travaux de l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE), une classification a été établie. Elle distingue

Entrepôts de classe A : Entrepôts de haute fonctionnalité. Ils répondent aux critères suivants : hauteur supérieure à 9,3 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 35 mètres, existence d’un quai pour 1 500 m², résistance au sol minimum de 5 tonnes/m², chauffage, système d’extinction. Entrepôts de classe B : Entrepôts aux standards modernes. Ils répondent aux critères suivants : hauteur supérieure à 7,5 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 32 mètres, existence d’un quai pour 1 500 m², résistance au sol minimum de 3 tonnes/m², chauffage, système d’extinction. Messagerie : Locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes, avec des potes à quai en vis-à-vis sur toute la longueur du bâtiment. Entrepôts frigorifiques : Entrepôts comprenant une isolation thermique et une source de froid qui leur permettent d’obtenir et de conserver une faible température (froid positif supérieur à 0°C ou froid négatif inférieur à 0°C)/ Entrepôts de classe C : Cette catégorie inclut tous les entrepôts ne relevant pas des autres catégories.

Définitions


BNP Paribas Real Estate à l’international


Alliance avec TransWestern

(USA)

Hong-Kong

Singapour

3 PLATEFORMES

Abou Dhabi Dubaï

pour les transactions en immobilier d’entreprise et les services de conseil

1 N° en Europe Continentale

en Allemagne 1 N°

Pays (dont 21 alliances)

38

bureaux à travers le monde

180

Au UK TOP 10


Responsabilité sociale et environnementale

Une équipe à votre service à METZ

58

TRANSACTION Nancy SPANN Bureaux / Nancy SPANN / Claudia LEFEVRE Locaux d’Activité, Logistique / Guillaume FOECHTERLE / Claudia LEFEVRE Investissement / Pascale VINCENT-GAUTIER

Tél : 03 87 37 20 10

PROPERTY MANAGEMENT Marianne HANTZ-WIEDEMANN Tél : 03 88 23 79 96

EXPERTISE Séverine REGNAULD Alexis KERMARREC Tél : 03 20 31 99 22

2 rue Augustin Fresnel 57070 METZ

[email protected]


Jean-Laurent DE LA PRADE Directeur du Pôle Régions Et de la région PACA

Yves NOBLET Directeur Nord et Directeur Est Directeur de Lille et Strasbourg

Christine SERRA Directeur Centre-Ouest Directeur de Nantes

Marc DELPOUX Directeur Sud-Ouest Directeur de Toulouse

Benoît de FOUGEROUX Directeur Rhône-Alpes / Bourgogne Directeur de Lyon

Centre-Ouest Rhône-Alpes

PACA Sud-Ouest

Est

Nord

Île-de-France

LILLE

STRASBOURG

TOULOUSE

MARSEILLE

LYON

NANTES

Metz

Nancy

Eragny

Issy

Rouen

Rennes

Bordeaux

Montpellier

Aix en Provence

Nice – Sophia Antipolis

Grenoble

Annecy

Dijon

Mulhouse Orléans

implantations 20

directions régionales

6 collaborateurs 145 Près de

Bagnolet

Hors IDF :

BNPPRE en régions

59

Tours


Nos équipes dans la région Est

Yves NOBLET - MRICS Directeur Régional Associé

+ 33 3 88 22 19 44 + 33 6 13 60 25 51

[email protected]

Isabelle MULLER Assistante CP

et Investissement Région Est

+ 33 3 88 23 79 90 [email protected]

Pascale VINCENT-GAUTIER Consultant Associé + 33 3 88 23 79 94 + 33 6 16 01 86 41

[email protected]

Investissement

Mulhouse

Florent MIRBEY Consultant Bureaux / Activité Logistique

Haut-Rhin et Territoire de Belfort + 33 3 88 23 79

+ 33 7 84 05 46 27 [email protected]

Odile RICHARD Marketing Manager

Région Est + 33 3 88 23 86 85

[email protected]

Metz Nancy

Claudia LEFEVRE Consultant Bureaux / Activité Logistique

Moselle / Meurthe et Moselle Nord + 33 3 87 37 20 10 + 33 7 84 44 03 01

[email protected]

Dorine GODMEL Assistante Centre de Profit

+33 3 87 37 20 10 [email protected]

Florine DEVEAUX Consultante Bureaux Meurthe et Moselle + 33 3 83 95 88 88 + 33 6 32 66 38 38

[email protected]

Guillaume FOECHTERLE Consultant Activité Logistique

Moselle / Meurthe et Moselle Nord + 33 3 87 37 20 10 + 33 6 25 74 43 63

[email protected]

Julie GANNE Consultante Bureaux / Activité Logistique

Meurthe et Moselle / Vosges + 33 3 83 95 88 88 + 33 7 86 82 53 16

[email protected]

Strasbourg

Florian MUNCH Consultant Bureaux

Eurométropole + 33 3 88 23 86 83 + 33 6 21 72 01 95

[email protected]

Hélène HERRBACH Assistante Bas-Rhin Activité / Logistique

et Mulhouse + 33 3 88 22 19 44

[email protected]

Fanny STRAUSS Assistante Bureaux + 33 3 88 23 86 82

[email protected]

Pierre-Antoine CHAPLIN Consultant Bureaux 0- 1000 m²

Eurométropole + 33 3 88 23 79 97 + 33 6 72 94 60 06

[email protected]

Cédric BRIGMANN Consultant Activité Logistique

Bas-Rhin + 33 3 88 23 79 95 + 33 6 22 36 47 83

[email protected]

Nathalie MENGES Consultant Activité Logistique

Bas-Rhin + 33 3 88 23 79 92 + 33 6 31 72 21 07

[email protected]

Nancy SPANN Directeur Associé Lorraine

+33 3 87 37 20 10 + 33 6 03 13 17 38

[email protected]

Christelle ANCLIN Assistante Centre de Profit

+33 3 83 95 88 88 [email protected]

60

La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s’avéraient erronées ou non exhaustives.

Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.Ces données peuvent être reproduites avec la mention "source BNP Paribas Real Estate".


NOTES


LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE À METZ ...Avec un peu plus de 2.410.000 m²...

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