Commune de Crésuz Modification du plan d'aménagement local
Définition de zones réservées Rapport explicatif Enquête publique
Source : Archam
10 novembre 2014 13010_Cresuz-rap_zone-reservee
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 2 Définition de zones réservée, rapport explicatif
1 Rappel des faits
Le plan d'aménagement local (PAL) de la commune de Crésuz date du 20 août 2003 (approbation par le Conseil d'Etat).
L'entrée en vigueur de la nouvelle législation cantonale (LATeC/ReLATeC) au 1er janvier 2010 donne un délai de 5 ans aux communes, jusqu'au 31 décembre 2014, pour adapter leur PAL à cette nouvelle législa-tion. Le PAL doit donc impérativement être révisé pour éviter tout blocage du développement futur.
La révision générale du PAL de Crésuz a été lancée en mai 2013. Un rapport préliminaire sur l'état des lieux a été soumis au Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) sous la forme d'un "pro-gramme de révision". Dans ce cadre et selon les critères du plan directeur cantonal, le problème épineux d'un surdimensionnement de la zone à bâtir (destinée à l'habitat) d'environ 55'000 m2, a été constaté. Con-crètement, le calcul se présente comme suit (état octobre 2014):
§ Zone village et résidentielle légalisée libre de constructions: env. 75'000 m2 § Zone libre de construction admise par le PDCant max. 21'500 m2
(surface construite les 15 dernières années fois le facteur 1,2) § Surdimensionnement (surface à déclasser) min. 53'500 m2
Le SeCA, dans son préavis de synthèse sur le programme de révision du 20 mars 2014, confirme la néces-sité de réduire la zone à bâtir afin de la rendre conforme aux dispositions légales actuellement en vigueur. De plus, le SeCA précise:
" Une diminution de la zone à bâtir légalisée doit être entreprise, sur la base de l'analyse de l'aperçu de l'état de l'équipement détaillé des parcelles avec leur degré d'équipement. Concrètement, cela signifie qu'il faudra prioritairement sortir de la zone à bâtir les terrains non encore totalement équipés au sens de l'art. 94 LATeC. "
L'obligation de réviser le plan d'aménagement local et de réduire la zone à bâtir a été confirmée par la Di-rection de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC) dans le cadre d'une séance le 15 septembre 2014.
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 3 Définition de zones réservée, rapport explicatif
2 Stratégie de réduction du surdimensionnement
Au vu des exigences légales susmentionnées, la commune se doit de réagir afin de trouver une solution qui permette de diminuer la zone à bâtir. Pour ce faire, le Conseil communal a mis en place la stratégie de réduction de surdimensionnement suivante qu'il prévoit d'appliquer pour la révision générale du plan d'amé-nagement local:
1. Déclassement en zone non constructible (zone agricole ou zone libre) des terrains libres de construc-tion répondant aux critères d'aménagement du territoire suivants: a. Terrains non encore totalement équipés ou avec un accès insuffisant/limité. b. Terrains éloignés du centre avec une desserte en transport publique limitée voire insuffisante
(max. 1'000 m depuis l'arrêt de bus à travers le réseau viaire). c. Terrains jouxtant la zone à bâtir (hors secteur largement bâti). d. Terrains avec une configuration moins apte à la construction (forte pente, forme, impact sur élé-
ments naturels et paysage, situation par rapport à la forêt). e. Terrains aux abords du village protégé et/ou dans l'environnement des bâtiments protégés.
2. Déclassement des terrains selon la volonté du propriétaire de dézoner sa parcelle en zone non cons-tructible (aucune intention de construire dans les 15 prochaines années). Ces terrains pourront être inscrits au plan directeur communal (utilisation du sol) en vue d'une remise en zone à bâtir ultérieure.
3. Mise en place de conventions de construire pour le solde de terrains non construits, afin de garantir leur disponibilité.
4. Aucune nouvelle mise en zone à bâtir (à l'exception des ajustements mineurs ou d'un intérêt communal majeur).
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 4 Définition de zones réservée, rapport explicatif
3 Définition de zones réservées
Base légale Afin de gérer la problématique du surdimensionnement pendant la procédure de la révision générale du plan d'aménagement local, le Conseil communal entend saisir la possibilité de définir des zones réservées au sens de l'art. 27 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT) et de l'article 90 de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire (LATeC).
L'article 27 LAT dit ceci:
"1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
2 Une zone réservée ne peut être prévue que pour 5 ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai."
L'article 90 LATeC reprend cette notion des zones réservées tout en donnant, pour de justes motifs, une possibilité de prolongation maximum de 3 ans aux conditions fixées par l'art. 90 al. 3 LATeC.
Objectif et effet L'objectif des zones réservées est de suspendre provisoirement le droit existant jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau droit (enquête publique de la révision générale du PAL), notamment en évitant que des permis de construire soient octroyés dans les zones réservées.
La zone réservée inclut tous les terrains susceptibles d'être déclassés en zone inconstructible (selon les points 1 et 2 de la stratégie de réduction du surdimensionnement) lors de la révision générale du plan d'aménagement local (PAL) en cours. Une liste, avec chaque terrain et les critères retenus pour le classe-ment en zone réservée, se trouve en annexe 1.
Ne sont pas mis en zone réservée les terrains qui répondent en principe aux conditions de déclassement selon le point 1 du chapitre 2, mais
§ pour lesquels un permis de construire a été délivré et est encore valable au moment du début de l'en-quête publique de la présente modification1, ou
§ qui ont été vendus récemment, à savoir au cours de l'année précédente le début de l'enquête publique2. Le solde des terrains qui sont comptés comme libres de construction n'est pas mis en zone réservée (voir annexe 2).
1 Sont concernés les art. 706, 707 et 952 RF. 2 Sont concernés les art. 1070 et 1071 RF.
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 5 Définition de zones réservée, rapport explicatif
Justification La décision du Conseil communal de définir des zones réservées est adaptée à la situation puisque l'adap-tation du plan d'affectation s'impose et que le surdimensionnement entrave son établissement.
Au vu du fait que les zones à bâtir légalisées ne sont probablement pas nécessaires à la construction dans les 15 ans à venir au sens de l'art. 15 let. b LAT, les mesures servant à les réduire répondent à un intérêt public important. En effet, il est indispensable pour la révision générale du PAL qu'aucun permis de cons-truire ne soit octroyé pour ces terrains en zone réservée, sans quoi, un dimensionnement correct de la zone à bâtir serait difficile voire impossible à atteindre.
Les zones réservées, d'une surface d'env. 55'200 m2 de type village et résidentiel, devront compenser le surdimensionnement de la zone à bâtir afin de résoudre ce problème. La somme des surfaces en zone réservée dépasse légèrement le minimum à déclasser selon le calcul en chapitre 1. Cette réserve d'env. 1'700 m2 par rapport au maximum théorique autorisé par le plan directeur cantonal se justifie par les raisons suivantes:
§ Le plan directeur cantonal fixe un plafond qui ne doit pas être dépassé, mais laisse à la commune le soin de déterminer la grandeur concrète de la zone à bâtir en fonction des autres intérêts en jeu.
§ La réserve est le résultat d'une application des règles retenues par la commune pour réduire le surdi-mensionnement aussi objective que possible, en laissant une petite marge.
§ Une certaine marge est nécessaire, car le calcul du dimensionnement est évolutif (sur la base des cons-tructions des 15 dernières années) et l'activité de construction est actuellement très faible à Crésuz. De plus, l'un ou l'autre propriétaire qui a donné son accord pour déclasser son terrain à titre volontaire pourrait encore changer son avis jusqu'à l'entrée en vigueur du PAL révisé.
§ Une marge est d'autant plus nécessaire si la commune, par hypothèse, devait faire usage de l'art. 47 LATeC pour révoquer des déclassements suite à des décisions judiciaires l'obligeant à verser des in-demnités pour expropriation matérielle.
Il est donc recommandé, voire indispensable, que la commune envisage de déclasser un peu plus que ce qui est nécessaire pour revenir à une situation conforme au droit fédéral. De ce fait, une marge de zone réservée se justifie.
Dans son avis de principe du 10 novembre 2014, le SeCA a émis un préavis favorable à la délimitation de la zone réservée.
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local 6 Définition de zones réservée, rapport explicatif
4 Conclusion et procédure
Les périmètres des zones réservées sont définis sur le document "plan d'affectation des zones - définition des zones réservées". A l'intérieur de ces zones, l'art. 15bis RCU est applicable (voir document "règlement communal d'urbanisme - définition des zones réservées").
Jusqu'à l'échéance de la validité des zones réservées (mise à l'enquête publique de la révision générale du PAL, mais au maximum 5 ans plus une éventuelle prolongation de 3 ans), toute nouvelle construction (bâ-timent, équipement) est interdite à l'intérieur des zones réservées.
Cette mesure permettra à la commune de réviser son plan d'affectation des zones, avec pour objectif le respect d'un dimensionnement de la zone à bâtir conforme à l'art. 15 LAT, en évitant que des permis de construire soient octroyés dans les zones réservées.
Les propriétaires touchés par les périmètres des zones réservées et l'article 15bis RCU nouveau peuvent faire opposition au sens des articles 83ss LATeC.
Commune de Crésuz, modification du plan d’aménagement local Annexe 1 Définition de zones réservée, rapport explicatif
Annexe 1
Liste des terrains classés en zone réservée
N° sur plan
Art. RF Surface m2
Critère décisif *
Argument complémentaire *
1 758 814 d
2 801, 802, 803, 809, 810 5'693 b + d a, c
3 762, 763, 765 2'574 f
4 736, 737 2'405 f
5 1037 1'460 e c
6 984 1'343 e
7 1024 851 c + e
8 782, 783 1'564 d
9 957 743 d
10 850 1'103 b
11 862, 863 2'533 b
12 865, 933 1'407 b a, c, d
13 867 1'412 b
14 878 1'303 b + c a, d
15 848 673 b
16 792, 793 1'875 b
17 884, 887 2'007 b + c a
18 888, 889, 891, 892, 919, 921, 922
20'353 a + b + c
19 901, 912, 913, 914 5'128 b a
Total 55'241
* Critères :
§ Liste a. Terrains non encore totalement équipés ou avec un accès insuffisant/limité. b. Terrains éloignés du centre avec une desserte en transport publique limitée voire insuffisante
(max. 1'000 m depuis l'arrêt de bus à travers le réseau viaire). c. Terrains jouxtant la zone à bâtir (hors secteur largement bâti). d. Terrains avec une configuration moins apte à la construction (forte pente, forme, impact sur éléments
naturels et paysage, situation par rapport à la forêt). e. Terrains aux abords du village protégé et/ou dans l'environnement des bâtiments protégés. f. Volonté du propriétaire de dézoner son terrain.
§ Pondération des critères Aucune pondération n'est effectuée. L'attribution d'un seul critère décisif à un terrain libre de construction suffit à l'affecter en zone réservée.
§ Critère décisif / Argument complémentaire Le critère décisif fait foi dans la décision du déclassement. Les arguments complémentaires, qui peuvent n'être que partiellement remplis, renforcent le choix final.
! !!
!
"a
"a
"a
Pissot
La Fin
Saudy
Tremblé
Le Javro
Gros Pra
Fontanetta
Pra Derrey
Sous la Fin
Les Roches
Petits Monts
Les Planches
La Savignière
Mont du Milieu
Creux de la Savignière
TrembléLac de Montsalvens
Lac de Montsalvens
Route des Petits Monts
Longchamp
Route de la Jogne
Chemin du Perrey
Route
des R
oche
s
Route de l'Esserté
Route du Pra Derrey
Route du Fossard
Route de la Savignière
Place
Impasse du Villard
Chem
in de
la Bo
veras
se
Route des Planches
Chemin de la Cure
Chemin du Pissot
Route de la Maladère
Chemin de la Pereyre
Route de Cerniat
Impasse du Bugnonet
Chemin L
ouis-R
uffieux
Route d
e l'Esse
rté
Route de la Jogne
Route d
es Pe
tits Mont
s
Route de la Jogne
Route des Planches
Route des Planches
Ruisseau de la Maladère
1083
1084
931
929
1054
1047
928
1049
930
1053
1062
1063
875
1044
759
1056
1037
922
10611059
1045
726
991
921
926
1060
10301055
924
888
705
808
950
1042
954
772
1046
821
724
714718
863
806
1041
894
858
760
915
854
727
776
847
876
778
893
896
892
703
878
742
973
725
7371025
889891
927
955
1057
841
743
779
866
715
995
846
881
801
874
823
1029
951
913
802
885
1078
867
879
719
862
1039
884
763
912
984
914
839
890
994
791
805
861
897
961
812
804800
993
864
873
853
825826
920
976
751
937
851
798
842
977
895
852
925
1075
1079
910
7321028
860
735
872
940
964
850
797
770
855
938
958
963
945
811
1076
774
942
827
975
880
723
796
828
713
999
979
906
944
983
803
794
815
998
831
980978
981
902
871
836
996764
790
903
830829
799
908
793
857
946
744
949
947
952
941
909
905
901
917
845
997
816
870
972
750
923
748 747749
865
974
959824728
916
777
720
832
1008
792
817
948
904
840
734
1032
965
953
982
782
771
844843
992
809
939
1071
911907
795
835
1073
706
877
758
887
738
967
810
819
943
820
883
767
717
971
859
769
822
733
956
1000
722
1058
1007
1074
962
757
1033
716
1082
1011
756
957
721
818
1006768
1009837
838
752
761
1070
1080
783
754
985
1031
1072 766
1014753
1023
1086
755
10131012
969
848
1069
701
773 1003
1005
775
1004
765
970
1068
1010
704
10241020
1081
1036
1002
736
898
1022
1077
707
869
968
762
1017
739
886
1019711
834
813
709708
1021
710
740
702
1035
746
741
1048
729
1085
849
781
986
960
9998
1001
1052
1038
1087
784
899
900
966
1040
1027
1088
1065
789
918
1043
745
1026
788
933
1034
856
987
814
780
787
731
833
989
1018
807
988
919
786
9901016
868
785
730 1015
882
934
932
1050
936
du Crêt
935
Commune de Crésuz
10 novembre 2014
Révision générale du plan d'aménagement local (PAL)Stratégie de réduction du surdimen-sionnement de la zone à bâtirEchelle 1:5'000
Mandat: 13010/stDocument: 3_Crésuz_Strategie.mxdFormat: A3
LégendeAffectation en vigueur
Zone vil. - Espace bâti à conserverZone vil. - Espace constructibleZone vil. - Espace libreZone résidentielle faible densité (R1)Zone d'intérêt général (IG)AGR - Prescr. part. (inconstructible)
Divers et contraintesSurface libre de construction(sel. calcul de dimension.)Bâtiment protégé
"a Arrêt de busDesserte TP 1'000 m (niv. E)
StratégieZone réservée
$Source des données cadastralesINFOGEO SA, Ingénieurs-Géomètres,1630 Bulle, aut. n°007/14.01.01/000
* Surdimensionnement de la zone = 75'000 m2 (libre) - [ 1,2 (facteur) x 17'900 (constr_15) ] = 53'500 m2
Surface libre : Total :A exclure* :A maintenir, max. :
75'000 m253'500 m221'500 m2
Top Related