VUE D’ENSEMBLE · Volumes : stabilisation (le très bas niveau des taux d’intérêt joue aussi,...

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 1

Alain Henriot et Ranto RabeantoandroDirection de la Stratégie et de l’Innovation/Etudes économiques Février 2020

LA BANQUE POSTALE 2Marché du logement et du crédit à l'habitat

Au cours de l’année dernière, le volume des transactions dans l’ancien n’a cessé de croître. L’affaiblissement des taux de crédit à l’habitat

a soutenu la capacité d’acquisition immobilière des ménages. Par ailleurs, les prix dans l’ancien sont restés en hausse et une nette

réduction des disparités géographiques a été observée.

Du côté des logements neufs, la commercialisation a poursuivi son repli au 3ème trimestre mais les promoteurs immobiliers ont aussi

davantage réduit leur offre. Ainsi, l’augmentation des prix de l’immobilier dans le neuf s’est prolongée. En outre, la hausse passée des

coûts de construction soutient toujours les prix.

Au 3ème trimestre 2019, la production de crédits nouveaux à l’habitat a déjà atteint un niveau comparable à celui de la fin d’année 2018.

Cela reflète parfaitement la forte augmentation du volume des transactions dans le logement ancien. Cependant, les banques ont commencé à

resserrer leurs critères d’octroi de prêts immobiliers fin 2019. Cette tendance devrait se renforcer cette année en raison des

recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sur les risques liés à l’immobilier.

A l’horizon 2020, le taux moyen des crédits immobiliers devrait se stabiliser à un bas niveau, sous l’hypothèse d’un rendement très faible

du rendement de l’OAT 10 ans. La hausse des prix des logements anciens pourrait encore être importante.

VUE D’ENSEMBLE

La progression des prix reste soutenue et les disparités géographiques se réduisent

Achevé de rédiger le 04/02/2020


Tendances récentes

Marché du logement :

Marché de l’ancien :

Transactions : augmentation importante du volume des transactions

Prix : prix toujours en hausse dans l’ensemble et réduction des disparités géographiques

Marché du neuf :

Ventes et mises en vente : marché du neuf en repli et écart toujours important entre l’offre et de la demande

Stocks des promoteurs : toujours en baisse

Construction de logements : rebond des permis de construire en fin d’année 2019

Prix : léger ralentissement

Crédits à l’habitat :

Crédits nouveaux : nette progression de la production de crédits

Taux des crédits : stabilisation à un très bas niveau fin 2019-début 2020

Critères d’octroi : resserrement en cours

Demande de crédits perçue par les banques : amélioration continue


Perspectives

Marché du logement en 2020 :

Marché de l’ancien :

Transactions : légère augmentation du volume de transactions, toujours soutenue par le très bas niveau des taux d’intérêt

Prix : hausse encore importante en 2020

Marché du neuf :

Volumes : stabilisation (le très bas niveau des taux d’intérêt joue aussi, les stocks sont revenus à la normale)

Prix : évolution comparable à celle observée dans l’ancien, sauf tension sur le coût de la construction

Crédit à l’habitat :

Taux des crédits : légère baisse possible des taux de crédits immobiliers en début d’année avant une stabilisation

Critères d’octroi : durcissement suite aux recommandations des autorités prudentielles (apport plus important, durée de remboursement

inférieure à 25 ans, taux d’endettement maximum à 33% du revenu)

LA BANQUE POSTALE

4%

8%

-5%

30%

-15%

12%13%

7%

-1%

3%

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-1% -1%

-17%

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2%

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6%

14,1%

0,1%

516

589

828801

720 697

798

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964 965

-20%

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3

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5

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5

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6

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7

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01

8

Nombre de transactions sur le marché de l'ancien(France entière, milliers, cumul sur 12 mois)

Variation annuelle (ech d.)

Nombre annuel de transactions (ech g.)

Marché du logement et du crédit à l'habitat 5

Source : Le conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD)

500

550

600

650

700

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800

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900

950

1 000

1 050

1 100

Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales - LBP

Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois, milliers

Marché de l’ancien - National (transactions)

Volume des transactions dans l’ancien continuellement en hausse

L’année 2019 a été marquée par un dynamisme exceptionnel sur le marché de l’ancien. A la fin du mois de novembre 2019, le volume de

transactions a atteint le niveau record de 1 070 000 ventes, en cumul sur 12 mois (en hausse de près de 11 % sur un an).

Le marché de l’ancien a été soutenu par des conditions de prêts immobiliers très favorables (taux d’intérêt à un très bas niveaux,

allongement de la durée moyenne des crédits immobiliers et allègement des exigences des établissements bancaires s’agissant du taux d’apport

personnel).


Marché du neuf – National (ventes promoteurs)

Fort recul de l’offre de logements neufs

Le déséquilibre dans la commercialisation des logements neufs s’est poursuivi au 3ème trimestre 2019. Le surcroît de demande

persiste toujours face à une offre qui, au contraire, est en baisse. Rappelons qu’un retournement de la demande est intervenu fin 2017 suite à

une moindre attractivité des aides de l’Etat pour les investisseurs.

Au 3ème trimestre 2019, les ventes ont très légèrement baissé (- 0,9 %) par rapport à la même période l’année passée. Le repli a été plus

modéré pour les logements collectifs (- 0,8 %) que pour les logements individuels (- 2,6%). De leur côté, les mises en ventes qui

semblaient redémarrer au 2ème trimestre 2019 ont connu un fort recul ( baisse de plus de 20 % par rapport au 3ème trimestre 2018).

Source : Ministère du Logement, LBP

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

mises en vente ventes

Ventes et mises en ventes de logements neufs (CVS) - par trimestre

LA BANQUE POSTALE

Marché du neuf – National (ventes promoteurs)

(suite)


30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

PART DES VENTES DE LOGEMENTS NEUFS AUX INVESTISSEURS

Corrigée des variations saisonnières (CVS) Non CVS

Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers)

-60

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

19

98-T

1

19

98-T

4

19

99-T

3

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00-T

2

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1

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01-T

4

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3

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1

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4

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2

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1

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07-T

4

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1

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10-T

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1

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2

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19-T

1

20

19-T

4

Solde d'opinion des promoteurs sur la tendance de la demande de logements neufs, en %, CVS

Source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'Insee, LBP

Les promoteurs immobiliers avaient commencé à freiner leurs offres en anticipation d’un éventuel recul de la demande mais cela

devrait progressivement se modérer car ils ont une perception de moins en moins négative quant à la demande de logements neufs

(source : enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l’Insee).

Corrigée des variations saisonnières, la part des ventes aux investisseurs (48 % au 3ème trimestre 2019) a prolongé son repli amorcé

au 4ème trimestre 2017.


Marché du neuf – National (stocks promoteurs)

Les stocks continuent à se replier


30000

40000

50000

60000

70000

80000

90000

100000

110000

120000

0

5

10

15

20

25

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Stock (ech. G)

Stock en mois de ventes (ech. D)

Stock de logements neufs à la vente (CVS) - France métropolitaine

délai moyen de vente 1996-2017 : 9 mois

Depuis le début de l’année 2019, un net repli des stocks a été observé. Au 3ème trimestre 2019, le niveau des stocks de logements neufs auprès

des promoteurs s’est encore réduit par rapport au trimestre précédent, se rapprochant davantage de leur niveau moyen de long terme(9 mois). Cela reflète parfaitement l’inadéquation entre l’offre et la demande de logements neufs.


Marché du neuf - National (construction)

Rebond des permis de construire au 4ème trimestre 2019

Au 4ème trimestre 2019, les permis de construire se sont fortement redressés (+ 12,3 % par rapport au trimestre précédent et + 7,4 % par

rapport au 4ème trimestre 2018). L’activité dans la construction résidentielle semble bien redémarrer après un net recul au 3ème trimestre.

De leur côté, les mises en chantier suivent l’évolution des permis de construire avec un certain décalage. Elles sont donc encore dans la phase

de déclin observée sur les permis de construire à l’automne 2019. En décembre dernier, elles ont connu, sur 3 mois glissants, une baisse de

près de 2,5 %.

LA BANQUE POSTALE


Marché de l’ancien - National (prix)

Des prix globalement en hausse et des disparités géographiques réduites

Au 3ème trimestre 2019, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont continué d’augmenter avec un rythme comparable à celui observé au

3ème trimestre (+ 3,2 % sur un an, fin septembre 2019). La hausse est restée un peu plus marquée en Île-de-France (+ 3,6 % sur un an au

3ème trimestre 2019) qu’en province (+ 3,0 % sur un an au 3ème trimestre 2019). Le dynamisme des transactions dans l’ancien a soutenu ce rythme

de progression des prix depuis le début de l’année 2019.

Durant l’été 2019, les disparités géographiques entre les grandes villes françaises ont commencé à se réduire. D’après les bases

immobilières des Notaires de France, l’augmentation des prix au m² en glissement annuel a été quasi généralisée au 3ème trimestre 2019. Seul le

rythme de progression des prix semble différencier les métropoles françaises. Toutefois, quelques villes comme Toulouse, Toulon et Reims

connaissent une légère baisse (moins de 2 %). C’est aussi le cas de Bordeaux où les prix immobiliers avaient très fortement augmenté avec

l’arrivée de la ligne de train à grande vitesse.


Marché de l’ancien - Paris (prix)

Forte progression des prix dans la capitale

Source : Notaires Paris-Ile-de-France

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202588 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)405060708090100110120 -15-10-505101520251998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016VARIATION ANNUELLE DES PRIX DANS L'ANCIEN (% - ech. D)INDICE DES PRIX DANS L'ANCIEN - indice base 100 au T1 2010 (ech. G)

France : prix dans l'ancien

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202590 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

moyenne 1999-2007 2017 2018 2019

Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 3ème trimestre

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)

PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

A Paris, la hausse des prix de l’immobilier se poursuit sur un rythme encore très soutenu : + 6,1 % sur un an au 3ème trimestre 2019. De leur

côté, les transactions immobilières n’ont que légèrement augmenté par rapport à la même période en 2018 (+ 1,0 %).

En novembre 2019, le prix au m² des appartements dans l’ancien a atteint 10 200 €, soit une hausse de 6,9 % sur un an. D’après les avant-contrats

des notaires du Grand Paris, la hausse pourrait s’intensifier. Le prix moyen atteindrait 10 500 € le m² en mars 2019, soit une augmentation sur

un an de 8,5 % (source : Notaires-Insee).

LA BANQUE POSTALE

Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.

Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs

taux négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est

établi sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par

Seloger.com.

Marché du logement et du crédit à l'habitat

Pouvoir d’achat immobilier par grandes villes

12

78 77

73 73

6869

5254

59

25

74 74

7068

6365

5250 49

22

70 69 69

65

62 62

50

45 45

21

7072

64

68

6361

53

43

47

20

Marseille Montpellier Toulouse Lille Strasbourg Nantes Nice Lyon Bordeaux Paris

Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2

déc-16 déc-17 déc-18 déc-19

Source : meilleurtaux.com

Au cours de l’année 2019, les ménages français ont vu leur pouvoir d’achat immobilier se redresser malgré la hausse continue du prix des

logements. Cela faisait suite à l’affaiblissement continu des taux des crédits sur les mois récents. A la fin de l’année, la situation s’est un peu altérée.

En effet, la capacité d’achat des ménages présente un contraste entre les grandes villes, par rapport à la fin d’année 2018.

Dans certaines métropoles, comme Montpellier, Lille, Strasbourg, Nice et Bordeaux, l’amélioration s’est prolongée jusqu’à la fin de l’année. A l’inverse,

les ménages ont perdu en pouvoir d’achat immobilier à Paris, Lyon, Nantes et Toulouse.


Marché du neuf - National (prix des appartements)

Légère modération de la hausse des prix au 3ème trimestre 2019


1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

-2

0

2

4

6

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12

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Glissement annuel (%, ech. D)

prix en euro/m2 (ech. G)

Prix des appartements neufs (tendance) - France entière

Source : min. de l'Equipement et du logement, prix à la réservation

1600

1620

1640

1660

1680

1700

1720

1740

1760

Indice du coût de la construction (base 100 au 4ème trimestre 1953)

Source : Insee, LBP

Les prix des appartements neufs progressent toujours à un rythme important mais un léger ralentissement a été observé au

3ème trimestre 2019 (+ 4,6 % sur un an, contre + 5,0 % au 2ème trimestre). Rappelons que la hausse des prix persiste en raison de l’inadéquation

entre l’offre et la demande surtout dans le neuf (voir diapositive 6) et de la réduction des stocks (voir diapositive 7). En outre, la hausse passée des

coûts de construction pèse toujours sur les prix mais ils semblent s’être stabilisés au cours du 3ème trimestre 2019.


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux

Production de crédits immobiliers en nette progression au 3ème trimestre 2019

9,1%

3,2%

18,8%

14,4%

34,9%

22,2%

22,8%

9,5%

8,9%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 sept.-19

Part des rachats externes dans la production de nouveaux crédits immobiliers

NB : la part des rachats est calculée sur les 12 derniers mois

Source : Banque de France, ACPR, calculs et estimations Etudes Economiques LBP

124

109

141

122

193 180

221

183

200

112 106

114 104

125

140

170 166

182

-

50

100

150

200

250

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 sept.-19

Production de crédits habitat aux ménages, tous établissements

(hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés sur 12 mois)

Production y compris rachats externes Production hors rachats externes

Source : ACPR, calculs Etudes Economiques LBP

Depuis début 2019, la production de crédits nouveaux destinés à l’acquisition immobilière a bien progressé après un net tassement en

2018. Fin septembre 2019, en cumul sur 12 mois, la production de crédits nouveaux a progressé de 10,0 %, sur un an. Sur les 3 premiers

trimestres de 2019, une hausse de 12,4 % a été enregistrée par rapport à la même période de l’année précédente, même si le volume des

rachats a légèrement baissé en moyenne. Cela reflète davantage la forte augmentation des transactions dans l’ancien et l’accroissement continu

des prix.

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat

Crédits à l’habitat – Rachats

La part des rachats dans la production de crédits à l’habitat recule légèrement

15

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

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45%

50%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

dé

c.-

10

mar

s-1

1

juin

-11

sep

t.-1

1

dé

c.-

11

mar

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2

juin

-12

sep

t.-1

2

dé

c.-

12

mar

s-1

3

juin

-13

sep

t.-1

3

dé

c.-

13

mar

s-1

4

juin

-14

sep

t.-1

4

dé

c.-

14

mar

s-1

5

juin

-15

sep

t.-1

5

dé

c.-

15

mar

s-1

6

juin

-16

sep

t.-1

6

dé

c.-

16

mar

s-1

7

juin

-17

sep

t.-1

7

dé

c.-

17

mar

s-1

8

juin

-18

sep

t.-1

8

dé

c.-

18

mar

s-1

9

juin

-19

sep

t.-1

9

Montants des rachats externes du marché, Md€ Part des rachats externes du marché

Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat

Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production de crédits à l'habitatDonnées mensuelles

Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat

Au terme du 3ème trimestre 2019, la part des rachats externes dans la production de crédits immobiliers a connu une légère baisse :

elle a été en moyenne de 9,0 % (contre 9,7 % sur la même période en 2018).

Toutefois, la poursuite de l’affaiblissement des taux des crédits immobiliers, courant 2019, même si elle a été atténuée par rapport aux années

antérieures a pu susciter une relance des rachats des créances en fin d’année.


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits

Taux des crédits immobiliers : stabilisation à un bas très niveau?

D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,13 % fin janvier 2020

(hors frais de gestion et assurance). Ce taux correspond aussi à la moyenne observée sur le dernier trimestre 2019, reflétant une probable

stabilisation des taux des prêts immobilier à un très bas niveau.

Le taux nominal faible et le léger regain de l’inflation depuis la fin d’année 2019 ont conduit à un taux réel (c’est-à-dire net de l’inflation) négatif.

source : Crédit Logement\CSA, taux moyen des nouveaux crédits hors assurances et garanties, LBP

123

456

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés

2.01

5.15 3.25 3.95 2.22 1.311.56

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.311.58

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.31 1.55

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)

ensemble des marchés

2.01

5.15

3.25

3.95

2.22

1.33

jan-20 : 1.13-1

0

1

2

3

4

5

6

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

taux des crédits immobiliers (%)

taux des crédits immobiliers net de l'inflation (%)

-1

0

1

2

3

4

5

6

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

taux des crédits immobiliers (%)

taux des crédits immobiliers net de l'inflation (%)


Crédits à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques

Demande de crédits toujours en hausseVers un resserrement des conditions d’octroi de crédits

Tout au long de l’année 2019, les banques ont perçu une nette

hausse de la demande de crédits à l’habitat émanant des

ménages.

Les banques ont eu tendance à moins restreindre l’octroi de crédit à l’habitat

depuis quasiment le début de l’année 2018. Vers la fin de l’année 2019,

elles ont commencé à très légèrement resserrer leurs critères.

Dans une recommandation de décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité

Financière préconise un taux d’endettement des ménages français

n’excédant pas 33 % et une durée de remboursement des crédits ne

dépassant pas les 25 ans. Par ailleurs, les banques ont aussi commencé à

exiger plus d’apport personnel de la part des emprunteurs.

LA BANQUE POSTALE 18Marché du logement et du crédit à l'habitat

Source : Crédit Logement, Banque de France, prévisions LBP (9 janvier 2020)

Crédits à l’habitat – Taux de crédits

Perspectives : baisse progressive des taux de crédits immobiliers jusqu’au printemps 2020 stabilisation ensuite

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

Tx Crédit observé

Tx Crédit Estimé projeté

OAT 10 ans

OAT 10 ans projeté

Projection du taux des crédits immobiliers (définition Crédit Logement/CSA)

A partir de l’été 2019, les banques n’ont pas répercuté intégralement la forte baisse du taux de l’OAT 10 ans qui était passé en territoire négatif

début juillet. Même si le lent redressement du rendement de l’OAT 10 ans, observé fin 2019, se prolongeait cette année, son niveau resterait très

faible (prévision LBP arrêtée le 9 janvier 2020). Sous ces hypothèses, le taux des crédits immobiliers baisserait encore légèrement jusqu’au

printemps 2020 avant de se stabiliser ensuite. A noter toutefois que suite à la montée de l’aversion pour le risque des investisseurs à cause de

l’extension de l’épidémie de coronavirus, le taux de l’OAT 10 ans est redevenu négatif fin janvier.


Perspectives des prix des logements anciens

Des prix encore très soutenus en 2020

11,0

5,65,1

3,93,3

4,6

7,1

10,8

12,1

8,8

5,2

-2,4-1,4

-0,2-0,9

0,9

-0,4

2,0

6,9

8,77,9

8,6

11,9

15,0 15,5

12,0

6,5

0,9

-7,1

5,15,9

-0,5

-2,1 -1,8 -1,9

0,9

3,0 3,13,6 3,5

-10

-5

0

5

10

15

20

Variation des prix des logements observée puis projetée (%)

Source : notaires INSEE, prévisions LBP

La baisse des taux des crédits immobiliers aurait soutenu la hausse des prix de logements anciens en 2019. En 2020, les prix

augmenteraient à un rythme comparable à celui de 2019 sous l’hypothèse d’une stabilisation progressive, à un très faible niveau, des taux

des crédits immobiliers. La progression du revenu des ménages, corrigée de l’inflation, serait un peu plus faible en 2020 qu’en 2019, ce qui

tempérerait la hausse des prix de l’immobilier.

LA BANQUE POSTALE 20

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Ranto Rabeantoandro, Chargé d’études statistiques sur les marchés de l’épargne, du crédit et de l’immobilier

Les analyses et prévisions qui figurent dans ce document sont celles du service des Etudes Economiques de La Banque Postale. Bien que ces informations soient établies à partir de sources

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VUE D’ENSEMBLE · Volumes : stabilisation (le très bas niveau des taux d’intérêt joue aussi,...

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