VUE D’ENSEMBLE · A Paris, la montée des prix de l’immobilierse porsuit. En juillet 2019, le...

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat 1

Alain Henriot et Ranto RabeantoandroDirection de la Stratégie et de l’Innovation/Etudes économiques Octobre 2019

LA BANQUE POSTALE 2Marché du logement et du crédit à l'habitat

Sur les six premiers mois de cette année, le volume des transactions dans l’ancien a connu une forte augmentation grâce à des prêts

immobiliers de plus en plus accessibles (les taux d’intérêt très attractifs, moindre exigence des banques en termes d’apport personnel). Par

ailleurs, les prix dans l’ancien sont toujours en hausse avec des disparités géographiques importantes.

De leur côté, les ventes de logements neufs ont de nouveau reculé au 2ème trimestre mais le décalage avec l’offre des promoteurs de

logements neufs reste toutefois important. De ce fait, les tensions se poursuivent sur les prix de l’immobilier dans le neuf. En outre, la hausse

des coûts de construction et l’alourdissement des normes énergétiques pèsent toujours sur les prix.

Au 2ème trimestre 2019, la reprise de la production de crédits nouveaux à l’habitat se poursuit, en lien avec l’augmentation du volume des

transactions dans le logement ancien.

A l’horizon 2020, le taux moyen des crédits immobiliers devrait se stabiliser, sous l’hypothèse d’une légère remontée du rendement des

emprunts d’Etat auquel il est très lié. Il est aussi possible qu’un effet de seuil apparaisse. La hausse des prix des logements anciens pourrait

légèrement se modérer.

VUE D’ENSEMBLE

Le dynamisme se poursuit sur le marché de l’ancien

Achevé de rédiger le 18/10/2019


Tendances récentes

Marché du logement :

Marché de l’ancien :

Transactions : forte augmentation du volume des transactions

Prix : prix toujours en hausse dans l’ensemble mais des disparités géographiques toujours présentes

Marché du neuf :

Ventes et mises en vente : écart toujours important entre l’offre et de la demande

Stocks des promoteurs : toujours en baisse

Construction de logements : nouveau recul des permis de construire

Prix : accélération

Crédits à l’habitat :

Crédits nouveaux : poursuite de la reprise de la production de crédits

Taux des crédits : Taux des crédits immobiliers au plus bas

Critères d’octroi : léger assouplissement

Demande de crédits perçue par les banques : nette amélioration


Perspectives

Marché du logement en 2019 - 2020 :

Marché de l’ancien :

Transactions : augmentation du volume de transactions, soutenue par le très bas niveau des taux d’intérêt

Prix : poursuite de la hausse, à un rythme sans doute plus modéré en 2020

Marché du neuf :

Volumes : stabilisation (le très bas niveau des taux d’intérêt joue aussi, les stocks sont revenus à la normale)

Prix : évolution comparable à celle observée dans l’ancien, sauf tension sur le coût de la construction

Crédit à l’habitat :

Taux des crédits : baisse progressive des taux de crédits immobiliers jusqu’au printemps 2020 puis stabilisation

LA BANQUE POSTALE

4%

8%

-5%

30%

-15%

12%13%

7%

-1%

3%

0%1% 1%

-1% -1%

-17%

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30%

3%

-12%

2%

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14,1%

0,1%

516

589

828801

720 697

798

845

964 965

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0

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1 000

1 200

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3

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5

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5

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7

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01

8

Nombre de transactions sur le marché de l'ancien(France entière, milliers, cumul sur 12 mois)

Variation annuelle (ech d.)

Nombre annuel de transactions (ech g.)

Marché du logement et du crédit à l'habitat 5

En 2018, les ventes dans l’ancien n’ont connu qu’une très légère croissance (+ 0,1 % sur an, à fin décembre). Un rebond est intervenu depuis le

début de l’année 2019 avec un volume de transactions, cumulées sur 12 mois, atteignant 1 020 000 ventes au mois de juillet (en hausse de

7 % sur un an).

Le marché de l’immobilier dans l’ancien a été très dynamique depuis le début de l’année, soutenu par des prêts immobiliers de plus en plus

accessibles. En effet, les taux d’intérêt sont très attractifs et les banques sont devenues moins exigeantes s’agissant du taux d’apport personnel. En

outre, la durée moyenne des crédits immobiliers s’allonge de plus en plus.

Marché de l’ancien - National (transactions)

Forte augmentation du volume des transactions dans l’ancien au premier semestre

Source : Le conseil général de l’Environnement et du Développement durable (CGEDD)

500

550

600

650

700

750

800

850

900

950

1 000

NOMBRE DE TRANSACTIONS DE LOGEMENTS ANCIENS cumulé sur 12 mois, milliers

Source : CGEDD d'après DGFiP (MEDOC) et bases notariales - LBP


Marché du neuf – National (ventes promoteurs)

Ecart toujours important entre l’offre et la demande de logements neufs

Depuis l’automne 2017, la commercialisation des logements neufs a connu un déséquilibre important avec un surcroît continu de la demande

face à une offre qui, au contraire, est tendanciellement à la baisse. Rappelons que ce bouleversement tenait essentiellement aux craintes des

acquéreurs liées aux différentes réformes concernant le prolongement des aides de l’Etat. Par ailleurs, les promoteurs immobiliers avaient

commencé à freiner leurs offres en anticipation d’un éventuel recul de la demande.

Au 2ème trimestre 2019, les ventes ont baissé de 3,3% par rapport à la même période l’année passée. Du côté de l’offre, les mises en

ventes semblent redémarrer (+ 1,4 % au 2ème trimestre 2019 par rapport au trimestre précédent) même si elles affichaient un recul de

15,2 % par rapport au 2ème trimestre 2018.

Fin juin 2019, la part des ventes aux investisseurs s’est légèrement redressée par rapport au premier trimestre mais elle reste encore

inférieure à son niveau moyen observé en 2018.

Source : Ministère du Logement, LBP

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

mises en vente ventes

Ventes et mises en ventes de logements neufs (CVS) - par trimestre

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

PART DES VENTES DE LOGEMENTS NEUFS AUX INVESTISSEURS

Source : FPI (Fédération des promoteurs immobiliers)


Marché du neuf – National (stocks promoteurs)

Des stocks toujours en baisse au 2ème trimestre 2019

Sur l’ensemble de l’année 2018, les stocks de logements neufs ont augmenté tendanciellement pour dépasser les 10 mois de vente. Cette tendance ne

s’est pas poursuivie en 2019. Depuis le début de l’année, on observe un repli des stocks. Au terme du premier semestre 2019, les stocks delogements neufs auprès des promoteurs sont repassés sous les 10 mois de ventes et se rapprochent de leur niveau moyen de long terme (9 mois).


30000

40000

50000

60000

70000

80000

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0

5

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25

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Stock (ech. G)

Stock en mois de ventes (ech. D)

Stock de logements neufs à la vente (CVS) - France métropolitaine

délai moyen de vente 1996-2017 : 9 mois


Marché du neuf - National (construction)

Le marché de la construction confirme son repli

Alors que les permis de construire semblaient redémarrer au début de l’été 2019, ils ont de nouveau reculé récemment (- 3,3 % fin août par rapport

à mai). La tendance au repli de l’activité dans la construction résidentielle, qui s’est amorcé au second semestre 2017, se poursuit.

De leur côté, les mises en chantier suivent l’évolution des permis de construire avec un certain décalage. Elles ont ainsi connu, sur 3 mois

glissants, une croissance de 1,3 % (fin août par rapport à mai).

LA BANQUE POSTALE

Marché du logement et du crédit à l'habitat 9

Marché de l’ancien - National (prix)

Prix toujours en hausse dans l’ensemble mais des disparités géographiques toujours présentes

Au premier semestre 2019, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont continué d’augmenter avec un rythme de croissance encore assez

fort (+ 3,2 % sur un an, fin juin 2019). Comme au 1er trimestre, la hausse est restée un peu plus marquée en Île-de-France (+ 3,9 % sur un an au

2ème trimestre 2019) qu’en province (+ 2,8 % sur un an au 2ème trimestre 2019). Les prix ont été soutenus par la relance des transactions dans

l’ancien, survenue au dernier trimestre 2018 et qui s’est prolongée au cours des premiers mois de cette année.

Les disparités géographiques sont toujours présentes entre les grandes villes françaises. D’après les bases immobilières des Notaires de

France, près de 2/3 des départements ont connu une augmentation des prix au m², en glissement annuel, au 2ème trimestre 2019. La variation des

prix reste cependant volatile d’un trimestre à l’autre : dans certaines villes, comme Le Havre et Clermont-Ferrand, les prix ont connu un recul au

2ème trimestre 2019 après s’être stabilisés au 1er trimestre. Des hausses de plus de 10 % sont répertoriées dans les grandes métropoles comme

Lyon, Rennes ou encore Limoges.


Marché de l’ancien - Paris (prix)

Les prix continuent à augmenter dans la capitale

A Paris, la montée des prix de l’immobilier se porsuit. En juillet 2019, le prix au m² des appartements dans l’ancien est estimé à 9 920 €

(4 fois plus que lors du point bas de début 1998 et près de 12 fois le prix observé au début des années 1980). Il est en hausse de près de 6 % sur

un an. Le rythme de croissance des prix dans la capitale reste don soutenu, même s’il commence à légèrement se modérer (il était de

6,5 % sur un an au 1er trimestre). Le volume de transactions immobilières, à Paris, a augmenté de 3 % au 2ème trimestre par rapport à la mêmepériode l’an dernier.

D’après les avant-contrats des notaires du Grand Paris, le prix moyen a actuellement dépassé 10 000 €/m² et devrait avoisiner les 10 300 € en

novembre 2019 (source : Notaires-Insee).

Source : Notaires Paris-Ile-de-France

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202588 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)405060708090100110120 -15-10-505101520251998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016VARIATION ANNUELLE DES PRIX DANS L'ANCIEN (% - ech. D)INDICE DES PRIX DANS L'ANCIEN - indice base 100 au T1 2010 (ech. G)

France : prix dans l'ancien

2000300040005000600070008000900010000 -15-10-5051015202590 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

0

2000

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12000

moyenne 1999-2007 2017 2018 2019

Nombre de ventes trimestrielles d'appartements anciens à Paris au 2ème trimestre

2000

3000

4000

5000

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7000

8000

9000

10000

-15

-10

-5

0

5

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15

20

25

90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

VARIATION ANNUELLE PRIX ANCIEN PARIS (% - ech.D)

PRIX ANCIEN PARIS (€ - ech.G)

Le prix du m2 en euros dans l'ancien à Paris (appartements)

LA BANQUE POSTALE

Lecture : nombre de m2 qu’un ménage peut acheter dans une ville donnée pour 1 000€ de mensualité sur 20 ans au meilleur taux fixe proposé dans la ville.

Méthodologie : chaque mois, meilleurtaux.com établit le classement des taux les plus compétitifs dans les dix plus grandes villes de France sur la base des meilleurs

taux négociés (sous conditions) entre le 1er et le 10ème jour du mois par les agences MeilleurTaux auprès des partenaires bancaires de leur région. Le classement est

établi sur la base du taux sur 20 ans. Meilleurtaux.com calcule le pouvoir d'achat immobilier pour 1 000 € de mensualité sur 20 ans avec les prix de vente relevés par

Seloger.com.

Marché du logement et du crédit à l'habitat

Au cours des deux dernières années, la hausse du prix des logements a beaucoup pénalisé le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cependant,

ces derniers ont vu leur capacité d’achat se redresser depuis le début de cette année. Cela fait suite à l’affaiblissement continu des taux des crédits

sur les mois récents.

Au 3ème trimestre 2019, la capacité d’achat des ménages, dans la quasi-totalité des grandes villes, s’est nettement améliorée par rapport à la

fin d’année 2018, atteignant même les niveaux observés en 2017. Seule Toulouse ne suit pas cette tendance pour le moment.

Pouvoir d’achat immobilier par grandes villes

11

78 77

73 73

6869

5254

59

25

74 74

7068

6365

5250 49

22

70 69 69

65

62 62

50

45 45

21

76 74

67

71

65 64

54

4648

22

Marseille Montpellier Toulouse Lille Strasbourg Nantes Nice Lyon Bordeaux Paris

Pouvoir d'achat immobilier des ménages dans l'ancien - en m2

déc-16 déc-17 déc-18 sept-19

Source : meilleurtaux.com


Marché du neuf - National (prix des appartements)

Accélération des prix au 2ème trimestre 2019

Le rythme de progression des prix des appartements neufs reste soutenu et s’est même accéléré au 2ème trimestre 2019 (+ 5 % sur un

an, contre + 3 % au 1er trimestre). Cette hausse des prix persiste en raison de l’inadéquation entre l’offre et la demande (voir diapositive 6) et à

la réduction des stocks (voir diapositive 7). En outre, la hausse des coûts de construction et la recherche d’une meilleure performance énergétique

dans l’immobilier résidentiel contribuent au maintien de l’augmentation des prix depuis plusieurs années.


1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

-2

0

2

4

6

8

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12

96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18

Glissement annuel (%, ech. D)

prix en euro/m2 (ech. G)

Prix des appartements neufs (tendance) - France entière

Source : min. de l'Equipement et du logement, prix à la réservation

1600

1620

1640

1660

1680

1700

1720

1740

1760

Indice du coût de la construction (base 100 au 4ème trimestre 1953)

Source : Insee, LBP


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Crédits nouveaux

La reprise de la production de crédits immobiliers se poursuit au 2ème trimestre

Après un sévère recul en 2018 (- 17 %), la production de crédits immobiliers s’est reprise depuis début 2019. Fin juin 2019, en cumul sur 12 mois,

un net rebond de la production de crédits nouveaux a été observé (+ 4,5 %, sur un an). Pour le seul premier semestre de cette année, on

note une hausse de 10 % par rapport à la même période de l’année dernière, même si le volume des rachats a légèrement baissé en

moyenne. Cela reflète bien la forte augmentation des transactions dans l’ancien et l’accroissement continu des prix.

9,1%

3,2%

18,8%

14,4%

34,9%

22,2%

22,8%

9,5%8,7%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 juin-19

Part des rachats externes dans la production de nouveaux crédits immobiliers

NB : la part des rachats est calculée sur les 12 derniers mois

Source : Banque de France, ACPR, calculs et estimations Etudes Economiques LBP

124

109

141

122

193 180

221

183 192

112 106

114 104

125

140

170 166 175

-

50

100

150

200

250

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 juin-19

Production de crédits habitat aux ménages, tous établissements

(hors renégociations internes, en milliards d'euros cumulés sur 12 mois)

Production y compris rachats externes Production hors rachats externes

Source : ACPR, calculs Etudes Economiques LBP

LA BANQUE POSTALE Marché du logement et du crédit à l'habitat

En 2018, les rachats de crédit ont eu une part globalement stable dans la production de crédits nouveaux à l’habitat des ménages (9,5 %

en moyenne). Au premier semestre 2019, cette part des rachats externes dans la production de crédits immobiliers a connu une

baisse : elle a été en moyenne de 9,1 % (contre 10,6 % sur la même période en 2018).

Toutefois, la poursuite de l’affaiblissement des taux des crédits immobiliers susciterait une relance des rachats des créances à l’horizon de la fin

d’année.

Crédits à l’habitat – Rachats

Part des rachats dans la production de crédits à l’habitat en recul au premier semestre

14

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

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45%

50%

0

1

2

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4

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6

7

8

9

10

dé

c.-

10

mar

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1

juin

-11

sep

t.-1

1

dé

c.-

11

mar

s-1

2

juin

-12

sep

t.-1

2

dé

c.-

12

mar

s-1

3

juin

-13

sep

t.-1

3

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c.-

13

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s-1

4

juin

-14

sep

t.-1

4

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c.-

14

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s-1

5

juin

-15

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t.-1

5

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c.-

15

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s-1

6

juin

-16

sep

t.-1

6

dé

c.-

16

mar

s-1

7

juin

-17

sep

t.-1

7

dé

c.-

17

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8

juin

-18

sep

t.-1

8

dé

c.-

18

mar

s-1

9

juin

-19

Montants des rachats externes du marché, Md€ Part des rachats externes du marché

Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat

Rachats de crédits externes - en milliards d'euros et en % de la production de crédits à l'habitatDonnées mensuelles

Source : Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, statistiques sur la production mensuelle de crédit à l'habitat


Crédits à l’habitat (ensemble du marché) – Taux des crédits

Taux des crédits immobiliers au plus bas

D’après les données de l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers a été de 1,18 % fin septembre 2019

(hors frais de gestion et assurance), après 1,17 % en août. Ce léger redressement à la fin du 3ème trimestre ne se serait cependant pas

poursuivi : le taux moyen des prêts à l’habitat serait déjà repassé à 1,13 % mi-octobre 2019.

Si le taux nominal est très attractif, le taux réel (c’est-à-dire net de l’inflation) s’est toutefois un peu redressé sous l’effet du recul de l’inflation

depuis l’été 2018.

source : Crédit Logement\CSA, taux moyen des nouveaux crédits hors assurances et garanties, LBP

123

456

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés

2.01

5.15 3.25 3.95 2.22 1.311.56

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.311.58

1.21.62.02.42.83.23.64.04.44.85.2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)ensemble des marchés 2.015.15 3.25 3.95 2.22 1.31 1.55

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

5.5

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Taux des nouveaux crédits immobiliers aux particuliers (%)

ensemble des marchés

2.01

5.15

3.25

3.95

2.22

1.33 sept-19 : 1.18

-1012345

6

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

taux des crédits immobiliers (%) taux des crédits immobiliers net de l'inflation (%)

-1

0

1

2

3

4

5

6

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

taux des crédits immobiliers (%)

taux des crédits immobiliers net de l'inflation (%)


Les banques ont eu tendance à moins restreindre l’octroi de crédit à

l’habitat depuis quasiment le début de l’année 2018.

Cet assouplissement s’est prolongé au premier semestre 2019.

Crédits à l’habitat – Enquête de la Banque de France auprès des banques

En 2018, les banques ont, dans l’ensemble, eu une perception

moins négative de la demande de crédits à l’habitat des

ménages, après une mauvaise année 2017. En 2019, elles

signalent une nette amélioration de cette demande.

Demande de crédits en hausse depuis

le 4ème trimestre 2018Léger assouplissement des critères d’octroi de crédits

en 2018 et au premier semestre 2019

LA BANQUE POSTALE 17Marché du logement et du crédit à l'habitat

Source : Crédit Logement, Banque de France, prévisions LBP

Même si le rendement de l’OAT 10 ans pourrait, selon nos projections, très légèrement se redresser fin 2019 (correction de la forte baisse de cet

été), son niveau resterait très faible, voire pourrait être encore négatif, jusqu’à la fin de l’année 2020 (prévision LBP arrêtée le 8 octobre 2019). Sous

ces hypothèses, le taux des crédits immobiliers baisserait encore jusqu’au printemps 2020 avant de se stabiliser.

Cette projection fait l’hypothèse que les banques répercuteront quasi intégralement l’affaiblissement passé du rendement de l’OAT. L’érosion

continue de la marge nette d’intérêt des banques pourrait toutefois conduire à des effets de seuil qui limiterait la baisse du taux des crédits

immobiliers.

Crédits à l’habitat – Taux de crédits

Perspectives : baisse progressive des taux de crédits immobiliers jusqu’au printemps 2020 stabilisation ensuite

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

Tx Crédit observé

Tx Crédit Estimé projeté

OAT 10 ans

OAT 10 ans projeté

Projection du taux des crédits immobiliers (définition Crédit Logement/CSA)


Perspectives des prix des logements anciens

Poursuite de la hausse en 2019 avant une modération en 2020

Les prix de logements anciens devraient encore connaître un important rythme de croissance en 2019, grâce notamment à la baisse des

taux des crédits immobiliers. La hausse pourrait légèrement se modérer en 2020 à cause d’une moindre progression du revenu disponible

des ménages et sous l’hypothèse d’une stabilisation progressive des taux des crédits immobiliers.

11,0

5,65,1

3,93,3

4,6

7,1

10,8

12,1

8,8

5,2

-2,4-1,4

-0,2-0,9

0,9

-0,4

2,0

6,9

8,77,9

8,6

11,9

15,015,5

12,0

6,5

0,9

-7,1

5,15,9

-0,5

-2,1 -1,8 -1,9

0,9

3,0 3,1 3,0 2,8

-10

-5

0

5

10

15

20

Variation des prix des logements observée puis projetée (%)

Source : notaires INSEE, prévisions LBP

LA BANQUE POSTALE

Nos Publications

Direction de la Stratégie et de l’Innovation – Etudes économiques :

Alain Henriot, Responsable des Etudes économiques

Romain Sarron, Adjoint au responsable des Etudes économiques

Flore Deschard, Economiste

Ranto Rabeantoandro, Chargé d’études statistiques sur les marchés de l’épargne, du crédit et de l’immobilier

Les analyses et prévisions qui figurent dans ce document sont celles du service des Etudes Economiques de La Banque Postale. Bien que ces informations soient établies à partir de sources considérées

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