Vivre en copropriete

VIVREEN

COPROPRIETE

COPROPRIETE

COLLECTION“CE QUE TOUT PROPRIÉTAIRE OU

COPROPRIÉTAIRE DOIT CONNAÎTRE”

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Cher copropriétaire,

VVous êtes ou vous allez, avec d’autres,devenir copropriétaire de l’immeubledans lequel est situé l’appartement ou le

local que vous avez acheté ou venez d’acheter.Cette copropriété est en fait une “indivision organi-sée” appelée “syndicat” dont les règles sont détermi-nées par une loi, un décret et un règlement, ce der-nier particulier à votre immeuble.

Votre petite “République” aura son Parlement, sacommission consultative et son agent d’exécution.

Vous n’apparaîtrez plus à titre individuel dansles actes de la vie de votre syndicat, doté d’une per-sonnalité juridique, mais vos droits seront protégéspar la loi.

Cette entité aura ses problèmes et son aspectparticulier. Vous allez devoir vous intégrer et partici-per à sa vie. De ce fait, il vous faudra parfois faireabstraction de votre intérêt particulier pour vousplier à la règle commune, même si celle-ci ne vousparaît pas toujours équitable, rien n’étant parfait ence monde ! La vie en copropriété implique volontéde participation, de coopération et d’amélioration.

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La connaissance de vos droits et de vos devoirsdevant faciliter le bon fonctionnement du système,nous vous proposons de les examiner ensembledans les pages suivantes.

Nous sommes conduits, en conséquence, ànous pencher sur les points essentiels des textesexistants (loi, décret et règlement), à nous entretenirdu rôle du syndic, du conseil syndical et à vousfaire quelques recommandations sur la vie encopropriété.

Les notions simples qui vont suivre seront,nous l’espérons, utiles à votre information.


Cette législation précise vosdroits sur la fraction de

l’immeuble que vous possédezen propre (parties privatives) etsur les parties communes decelui-ci. Elle énonce la réparti-tion des charges qu’affectentles parties communes. Elledétermine l’organisation de lapropriété indivise, fixée par lerèglement de copropriété.

“La copropriété” est régiepar la loi du 10 juillet 1965

et le décret du 17 mars 1967portant règlement d’administra-tion publique pour l’applicationde cette loi.

Ces textes ont été aména-gés régulièrement et princi-

palement par les lois des 31décembre 1985, 21 juillet 1994,13 décembre 2000, 13 juillet2006 et par les décrets des 9juin 1986, 15 février 1995, 27mai 2004, 1er mars 2007.4

LES TEXTES LES TEXTES EN VIGUEUREN VIGUEUR


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Cette jouissance subitcependant une restriction :

aucun copropriétaire ne peuts’opposer, même à l’intérieur deses parties privatives, à l’exécu-tion des travaux régulièrement etexpressément décidés parl’assemblée générale et rendusobligatoires en vertu de disposi-tions législatives ou réglemen-taires, portant sur certains travauxd’amélioration, d’adjonction ou desuppression d’éléments d’équipe-ments communs ou sur la miseen place d’un dispositif de ferme-ture organisant l ’accès àl’immeuble.

“Sont privatives les partiesdes bâtiments et des terrains

réservées à l’usage exclusif d’uncopropriétaire déterminé”.

“Les parties privatives sont lapropriété exclusive de

chaque copropriétaire”.

Sous la condition impérativede ne porter atteinte ni aux

droits des autres copropriétairesni à la destination de l’immeuble,chaque copropriétaire use etjouit librement de ses partiesprivatives. Il peut également dis-poser librement de son lot.

LA NOTION DE LA NOTION DE PARTIES PRIVATIVESPARTIES PRIVATIVES


“Sont communes les partiesdes bâtiments et des terrains

affectées à l’usage ou à l’utilitéde tous les copropriétaires oude plusieurs d’entre eux”.

Le règlement de copropriétéconstitue la charte du grou-

pe des propriétaires de votreimmeuble. Il doit contenir desdétails suffisamment précispour éviter l’interprétation desprincipes à la convenance dechacun.

Le règlement de copropriéténe peut imposer aucune res-

triction aux droits des coproprié-taires en dehors de celles quiseraient justifiées par la destina-tion de l’immeuble, telle qu’elleest définie aux actes, par sescaractères ou sa situation.

Le règlement de copropriétédoit aussi définir les diffé-

rentes catégories de charges etpréciser la quote-part incombantà chacun des copropriétaires :

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LA NOTION DE LA NOTION DE PARTIES COMMUNESPARTIES COMMUNES


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En cas d’aliénation séparéed’une ou plusieurs fractions

d’un lot, la répartition des chargesentre ces fractions est, lorsqu’ellen’est pas fixée par le règlementde copropriété, soumise àl’approbation de l’assembléegénérale statuant à la majoritédes voix exprimées des copro-priétaires présents ou représen-tés à la réunion.

A défaut de décision del’assemblée générale modi-

fiant les bases de répartition descharges dans les cas ci-dessusprévus, tout copropriétaire pourrasaisir le tribunal de grande ins-tance de la situation de l’immeubleà l’effet de faire procéder à lanouvelle répartition.

a) les charges spéciales.Elles concernent les servicesd’équipement collectif tels quel’ascenseur, le chauffage central,etc.

b) les charges générales.Elles comprennent toutes lescharges autres que celles d’équi-pement. Elles font l’objet d’unerépartition unique d’après les tan-tièmes de droit de propriété sil’immeuble ne comporte que deslots de même nature, ou sil ’ immeuble contient des lotsd’affectation différente, la réparti-tion se fait d’après un tableaufixant la quote-part de chaque lot.

Sous réserve de certainesdispositions prévues par la

loi, la répartition des charges nepeut être modifiée qu’à l’unanimi-té des copropriétaires. Toutefois,lorsque des travaux ou des actesd’acquisition ou de dispositionsont décidés par l’assembléegénérale statuant à la majoritéexigée par la loi, la modificationde la répartition des charges ainsirendue nécessaire, peut êtredécidée par l’assemblée généra-le, statuant à la même majorité.


Il pourvoit à la conservation,à la garde et à l’entretien de

l’immeuble. En cas de destruc-tion, il statue sur sa reconstruc-tion éventuelle. Il fait assurerl’immeuble.

Il peut donner à certainscopropriétaires l’autorisation

d’effectuer, à leurs frais, des tra-vaux affectant les parties com-munes ou l’aspect extérieur del’immeuble et conformes à la des-tination de celui-ci.

Les copropriétaires se trou-vent obligatoirement grou-

pés en une “collectivité” consti-tuée par un “syndicat” qui a lapersonnalité civile, c’est-à-dire ledroit de faire tous les actes d’unindividu.

Le “syndicat” a pour objet laconservation de l’immeuble

et l’administration des partiescommunes. Il nomme et révoquele syndic et les membres duconseil syndical.

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LE SYNDICAT ET LE SYNDICAT ET L’ASSEMBLEE GENERALEL’ASSEMBLEE GENERALE


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Nous vous conseillons vive-ment d’assister à toutes les

réunions, mais dans le casd’impossibilité vous pourrez vousfaire représenter par un manda-taire.

Sauf exception, chaque copro-priétaire dispose d’un nombre

de voix proportionnel à ses tan-tièmes de parties communes.

Suivant la nature des déci-sions à prendre l’assemblée

générale statue aux majorités ci-dessous énumérées :

- majorité des voix expriméesdes copropriétaires présents oureprésentés (administration cou-rante),

- majorité de tous les coproprié-taires même absents (décisionsqui excèdent la simple adminis-tration),

- double majorité : majorité ennombre des membres du syndi-cat plus majorité des deux tiersdes voix (décisions importantes).

L’assemblée générale peut àcette double majorité décider

toute amélioration d’un ou plu-sieurs éléments existants, l’adjonc-tion d’éléments nouveaux jugésindispensables (ascenseur parexemple).

Il établit, s’il y a lieu, le règle-ment de copropriété et peut

le modifier au sujet des ques-tions concernant la jouissance,l’usage et l’administration des par-ties communes.

Il a qualité pour agir en justice.

Il peut, sous certaines condi-tions de majorité, acheter ou

vendre des parties communes,acquérir et vendre des parties pri-vatives.

Les décisions du syndicatsont prises par l’assemblée

générale.

L’assemblée générale àlaquelle vous serez invité,

ainsi que tous les autres copro-priétaires, est convoquée, enprincipe, par le syndic.

Sauf urgence, vous recevrezvotre convocation au moins

vingt et un jours avant la date dela réunion.

Peut-être aurez-vous desquestions personnelles à ins-

crire à l’ordre du jour ? Vous pour-rez parfaitement le faire en lesnotifiant au syndic pour qu’il lesporte à l’ordre du jour de la pro-chaine assemblée générale oude la suivante si les demandessont parvenues trop tard par rap-port à l’envoi de la convocation.


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Aucun des copropriétairesne peut faire obstacle à l’exé-

cution des travaux décidés, ni sesoustraire à l’ acquittement de saparticipation aux charges com-munes.

Enfin, c’est seulement à l’una-nimité de tous les coproprié-

taires que peuvent être prises lesdécisions graves concernant enparticulier l’aliénation des partiescommunes dont la conservationest nécessaire au respect de ladestination de l’immeuble.

De chaque assemblée géné-rale, un procès-verbal est

dressé. Il consigne les décisionsprises.

Le syndic doit notifier dansles deux mois suivant l’assem-

blée par lettre recommandéeavec avis de réception, les déci-sions de l’assemblée à chacundes copropriétaires opposants oudéfaillants (absents). Ceux-ci dis-posent de deux mois à compterde la date de notification pourcontester lesdites décisions enintroduisant, par voie judiciaire,une action en nullité.


- de tenir la comptabilité du syn-dicat ;

- de convoquer les coproprié-taires en assemblée générale ;

- de faire assurer l’immeuble et deveiller à sa garde ; d’engager etcongédier le personnel employépar le syndicat.

Le syndic crée le climat devie de la copropriété.

Il en est le guide compétent.C’est à lui qu’incombe l’exécu-

tion des décisions prises parl’assemblée générale.

Le syndic est élu pour troisans maximum avec possibi-

lité de nouvelle désignation.

Le syndic est le mandatairedu syndicat et l’agent d’exé-

cution des décisions prises parl’assemblée générale.

Le syndic représente le syndicat.

Il lui appartient :

- de faire respecter les clauses durèglement de copropriété ;

- de faire exécuter les travauxdécidés par l’assemblée géné-rale. En cas d’urgence, il fait pro-céder de sa propre initiative àl’exécution de tous travauxnécessaires à la sauvegarde del’immeuble ;

- d’administrer l’immeuble et depourvoir à sa conservation ;

LE SYNDIC LE SYNDIC SYNDIC

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ASSURANCES S.A. et sont cou-verts par une assurance res-ponsabilité civile professionnelle. Spécialistes de tous lesproblèmes immobil iers, lescopropriétaires peuvent, à titrepersonnel, faire égalementappel à leurs services pourtoutes les questions concernantl’achat, la gérance, la vente etl’expertise de leurs biens.

Des garanties sont donnéespar les professionnels du

Conseil supérieur de l’adminis -tration de biens (CSAB), 137,boulevard Haussmann , à Paris8e. Tél. : 01.45.62.89.00.

Les syndics aff i l iés auC.S.A.B. ont été choisis

pour leurs connaissances, leursqualités professionnelles et leurprobité. Ils sont le plus souventgarantis par S.O.C.A.M.A.B.

CHOIXCHOIXD’UN SYNDICD’UN SYNDIC

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Syndic


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LE CONSEILLE CONSEILSYNDICALSYNDICAL

Dans tout syndicat de copro-priétaires, un conseil syndical

assiste le syndic et contrôle sagestion.

Le règlement de copropriétéou l’assemblée générale fixe

les règles relatives à l’organisa-tion et au fonctionnement duconseil syndical.

Les membres du conseil sontchoisis parmi les coproprié-

taires. Chacun d’eux ne peut êtreélu pour plus de trois ans, maisses fonctions sont renouvelables.

Le conseil donne son avis ausyndic ou à l’assemblée sur

les questions intéressantl’immeuble et rend compte àl’assemblée chaque année del’exécution de sa mission. Ilcontrôle la gestion du syndic etpeut également être chargé parl’assemblée générale d’autresmissions ou délégations.Il peut prendre conseil auprès detoute personne de son choix etdemander un avis technique àtout professionnel.


JOUEZ LOYALEMENT AVEC LE SYN-DIC LA CARTE DE LA PARTICIPATION,SACHANT QU’UN SYNDICAT EXIGEDE LUI UN TRAVAIL IMPORTANT DESECRÉTARIAT ET DE COMPTABILITÉ.

Ne chicanez pas lorsquevous relevez dans les

comptes une dépense dont vousne tirez pas profit personnelle-ment. Soyez solidaire de tous lesautres copropriétaires pour lebon fonctionnement du systèmeet la conservation de l’immeuble.

N’OUBLIEZ PAS QUE L’INTÉRÊTGÉNÉRAL EST AUSSI VOTRE INTÉRÊTPARTICULIER POUR LA CONSERVA-TION ET LA SAUVEGARDE DE VOTREPATRIMOINE FONCIER.

La vie dans la communautéimmobilière impose le res-

pect mutuel et la solidarité entretous les copropriétaires du syn-dicat.

Le syndic vous guidera dansl’application du règlement de

copropriété, de la loi et du décretrégissant la copropriété.

- Manifestez l’intérêt que vousportez à sa gestion en partici-pant activement aux délibéra-tions de l’assemblée générale.(Si vous ne pouvez assister àune réunion, faites-vous repré-senter par un mandataire por-teur d’un mandat écrit).

- Vérifiez la marche comptable dusyndicat et acquittez ponctuelle-ment votre quote-part desdépenses de charges et de tra-vaux de l’immeuble.

- Discutez les projets desgrandes dépenses.

- Surveillez l’administration cou-rante et étudiez toutes les ques-tions sans esprit de critique sys-tématique.

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RECOMMANDATIONS SURRECOMMANDATIONS SURLALA VIE EN COPROPRIETEVIE EN COPROPRIETE


Document réalisé par

le Conseil supérieur de l’administration de biens (CSAB)

DEJA PARUS DANS LA MEME COLLECTION•

ÊTRE COPROPRIÉTAIRE :DROITS, OBLIGATIONS, RAPPORTS AVEC LE SYNDIC

•PARTIES PRIVATIVES, PARTIES COMMUNES, ÉLÉMENTS D’ÉQUIPEMENT

•LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

•QUE FAIRE APRÈS UN DÉGAT DES EAUX

•CE QU’IL FAUT SAVOIR EN MATIÈRE D’ASSURANCE HABITATION

•LE CONSEIL SYNDICAL

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