Viewpoint Vu Acti Idf Aout2011
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Ile-de-France ViewPoint Août 2011 CB RICHARD ELLIS ©2011, CB Richard Ellis, Inc. RÉSUMÉ Marché dont les recherches sont historiquement orientées vers l’acquisition, le marché des locaux d’activités est logiquement lié aux aléas de la planète finance. La crise économique de 2008 et les incertitudes du 1 er semestre 2011 ont donc pesé sur les ventes à utilisateurs. Entre deux, l’année 2010 a enregistré un record, favorisé par différents facteurs positifs et un rebond de l’activité en général. Pourtant, la pénurie d’offres adaptées règne toujours sur ce marché, et encore plus à l’acquisition. La fin de l’année 2011 reste en conséquence encore incertaine. www.cbre.fr/fr_fr/etudes N.B. : le terme « Locaux d’activités » regroupe les locaux d’activités toutes surfaces et les entrepôts < 5 000 m². VENTES À UTILISATEURS LOCAUX D’ACTIVITÉS Erika LEONARD, Chargée d’études Chiffres Chiffres Chiffres Chiffres clés clés clés clés marché marché marché marché des des des des locaux locaux locaux locaux d’activités d’activités d’activités d’activités en en en en Ile Ile Ile Ile-de de de de-France France France France (au 1 er semestre 2011) Demande placée 411 000 m² Offre immédiate 2 438 300 m² Offre « en blanc » 55 900 m² Offre « en gris » 289 100 m² Loyers Activités « classiques »* 60 € / 120 € Prix de vente « prime »** 1 450 € Prix de vente moyen** 700 € * loyers faciaux en € HT HC/m²/an, locaux neufs ou restructurés ** prix de vente faciaux en € HT HD/m² 2010, ANNÉE RECORD… Le marché des locaux d’activités, dont les recherches sont traditionnellement tournées vers l’acquisition, a connu un net ralentissement au début de la crise économique. Les ventes à utilisateurs ont en effet été freinées par le durcissement des conditions de crédit et par les difficultés de financement qu’ont pu connaître les utilisateurs. Les PME / PMI, fragilisées, ont donc préféré s’orienter vers la location, ou ont simplement reporté ou annulé leurs projets d’acquisition. Représentant, en moyenne annuelle, le tiers de la demande placée, la part des acquisitions est passée de 40 % en 2006 à 28 % en 2008. Mais les prix de vente ont rapidement été impactés par la crise, engendrant une reprise des transactions à l’acquisition dès 2009 (36 % des volumes transactés), avant de performer en 2010. Cette année a été marquée par une forte poussée des intentions d’achat des utilisateurs – fin 2010, elles représentaient près de 60 % des demandes – qui s’est concrétisée dans les commercialisations (46 % de la demande placée à l’acquisition, 516 300 m²). Le « repricing » opéré sur les valeurs vénales a permis aux utilisateurs de faire de « bonnes affaires », qui ont par ailleurs été favorisées par la faiblesse des taux d’intérêt, leur permettant de se constituer un patrimoine immobilier. Demande placée des locaux d’activités par type de contrat en Ile-de-France Source : CB Richard Ellis 40 % 40 % 40 % 40 % 33 % 33 % 33 % 33 % 28 % 28 % 28 % 28 % 36 % 36 % 36 % 36 % 46 % 46 % 46 % 46 % 31 % 31 % 31 % 31 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % 2006 2007 2008 2009 2010 1S2011 Vente Location Nord Nord Nord Nord 35 % 35 % 35 % 35 % Est Est Est Est 19 % 19 % 19 % 19 % Sud Sud Sud Sud 38 % 38 % 38 % 38 % Ouest Ouest Ouest Ouest 8 % 8 % 8 % 8 % Répartition géographique des ventes (en volume) des locaux d’activités en Ile-de-France au 1 er semestre 2011 Source : CB Richard Ellis
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Nouvelle publication du Département Etudes sur les ventes à utilisateurs de locaux d’activités en Ile-de-France
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Ile-de-France ViewPoint
Août 2011
CB RICHARD ELLIS
©2011, CB Richard Ellis, Inc.
RÉSUMÉ
Marché dont les recherches sont historiquement orientées vers l’acquisition, le marché des locaux d’activités estlogiquement lié aux aléas de la planète finance. La crise économique de 2008 et les incertitudes du 1er semestre 2011ont donc pesé sur les ventes à utilisateurs. Entre deux, l’année 2010 a enregistré un record, favorisé par différentsfacteurs positifs et un rebond de l’activité en général. Pourtant, la pénurie d’offres adaptées règne toujours sur cemarché, et encore plus à l’acquisition. La fin de l’année 2011 reste en conséquence encore incertaine.
www.cbre.fr/fr_fr/etudes
NNNN....BBBB.... : le terme « Locaux d’activités » regroupe leslocaux d’activités toutes surfaces et les entrepôts< 5 000 m².
VENTES À UTILISATEURS LOCAUX D’ACTIVITÉSErika LEONARD, Chargée d’études
ChiffresChiffresChiffresChiffres clésclésclésclés marchémarchémarchémarché desdesdesdes locauxlocauxlocauxlocaux d’activitésd’activitésd’activitésd’activitésenenenen IleIleIleIle----dededede----FranceFranceFranceFrance(au 1er semestre 2011)
Demande placée 411 000 m²Offre immédiate 2 438 300 m²Offre « en blanc » 55 900 m²Offre « en gris » 289 100 m²Loyers Activités « classiques »* 60 € / 120 €Prix de vente « prime »** 1 450 €Prix de vente moyen** 700 €
* loyers faciaux en € HT HC/m²/an, locaux neufs ourestructurés** prix de vente faciaux en € HT HD/m²
2010, ANNÉE RECORD…
Le marché des locaux d’activités, dont les recherches sonttraditionnellement tournées vers l’acquisition, a connu unnet ralentissement au début de la crise économique. Lesventes à utilisateurs ont en effet été freinées par ledurcissement des conditions de crédit et par les difficultésde financement qu’ont pu connaître les utilisateurs. LesPME / PMI, fragilisées, ont donc préféré s’orienter vers lalocation, ou ont simplement reporté ou annulé leurs projetsd’acquisition. Représentant, en moyenne annuelle, le tiersde la demande placée, la part des acquisitions est passéede 40 % en 2006 à 28 % en 2008.
Mais les prix de vente ont rapidement été impactés par lacrise, engendrant une reprise des transactions àl’acquisition dès 2009 (36 % des volumes transactés),avant de performer en 2010. Cette année a été marquéepar une forte poussée des intentions d’achat desutilisateurs – fin 2010, elles représentaient près de 60 %des demandes – qui s’est concrétisée dans lescommercialisations (46 % de la demande placée àl’acquisition, 516 300 m²). Le « repricing » opéré sur lesvaleurs vénales a permis aux utilisateurs de faire de« bonnes affaires », qui ont par ailleurs été favorisées parla faiblesse des taux d’intérêt, leur permettant de seconstituer un patrimoine immobilier.
Demande placée des locaux d’activités par type decontrat en Ile-de-France
Source : CB Richard Ellis
40 %40 %40 %40 %33 %33 %33 %33 % 28 %28 %28 %28 %
36 %36 %36 %36 %46 %46 %46 %46 %
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2006 2007 2008 2009 2010 1S2011
Vente Location
NordNordNordNord35 %35 %35 %35 %
EstEstEstEst19 %19 %19 %19 %
SudSudSudSud38 %38 %38 %38 %
OuestOuestOuestOuest8 %8 %8 %8 %
Répartition géographique des ventes (envolume) des locaux d’activités en Ile-de-Franceau 1er semestre 2011
Source : CB Richard Ellis
Août 2011
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Si la tendance à la vente à utilisateurs se poursuit aucours des prochains trimestres et que l’inadéquationentre l’offre et la demande persiste, les volumesplacés globaux pourraient être encore orientés à labaisse d’ici la fin de l’année.
HÉTÉROGÉNÉITÉ DES PRIX DE VENTE
À l’instar des loyers, les prix de vente sont trèsdisparates, selon les secteurs géographiques et laqualité des bâtiments. Par exemple, des lots surmesure, localisés dans des parcs d’activités, peuventêtre présentés à des prix très élevés. Les valeurs« prime » grimpent jusqu’à 1 450 € HT HD/m² en1ère couronne, mais le prix moyen, toutes surfacesconfondues, se situe autour de 700 € HT HD/m².
…MAIS RUPTURE AU 1ER SEMESTRE 2011
Pourtant, depuis début 2011, la part des ventes recule ànouveau. Elle s’élève à 33 % de la demande placée au 1er
trimestre 2011 (82 600 m²), puis à seulement 27 % au 2ème
trimestre (44 000 m²). La reprise amorcée en 2010 s’estestompée en raison du climat économique incertain etanxiogène. Bien que l’intérêt pour l’achat de leurs locauxne se soit pas tari, les acteurs redeviennent attentistes etretardent ou suspendent leurs décisions. En outre, les tauxd’intérêt repartent à la hausse, ne favorisant pas leursdémarches financières. Enfin, peu de produits « repricés »sont encore libres sur le marché qui, par ailleurs, souffretraditionnellement d’un manque d’offres de qualitédisponibles à la vente.
Sur un marché de l’activité traditionnellement porté par lespetites surfaces, il est à noter que les acquisitionsconcernent généralement des locaux plus grands(1 000 - 3 000 m²). Entre 2008 et 2010, ce créneau desurfaces a représenté, en moyenne, 43 % des ventes (face à46 % des locations < 500 m²). Au 1er semestre 2011, cetype de bâtiments voit son poids reculer à 35 %, les offresadaptées faisant défaut, au profit des 500 - 1 000 m² quiaugmentent à 29 %.
Par ailleurs, la quasi-totalité des biens acquis sont, demanière générale, en état d’usage (en moyenne plus de80 %, part plus importante que pour les locaux loués, quitournent plutôt autour de 72 %). Le 1er semestre 2011marque une nouvelle fois une rupture dans ces constats, laproportion des bâtiments vendus en état d’usagedescendant à 63 %. Les bâtiments neufs effectuent unepoussée remarquable, représentant près du tiers des ventes.
Enfin, le Sud de l’Ile-de-France recense la majeure partiedes surfaces vendues (soit 38 % au 1er semestre 2011), suividu Nord et de l’Est.
Prix de vente faciaux des locaux d’activités en Ile-de-France au 1er juillet 2011
Source : CB Richard Ellis
Répartition des ventes (en volume) des locauxd’activités par tranche de surfaces enIle-de-France au 1er semestre 2011
Source : CB Richard Ellis
< 500 m²< 500 m²< 500 m²< 500 m²20 %20 %20 %20 %
500 500 500 500 ----1 1 1 1 000 m²000 m²000 m²000 m²
29 %29 %29 %29 %
1 000 1 000 1 000 1 000 ----3 3 3 3 000 m²000 m²000 m²000 m²
35 %35 %35 %35 %
3 000 3 000 3 000 3 000 ----5 5 5 5 000 m²000 m²000 m²000 m²
6 %6 %6 %6 %
5 000 5 000 5 000 5 000 ----10 10 10 10 000 m²000 m²000 m²000 m²
9 %9 %9 %9 %
> 10 000 > 10 000 > 10 000 > 10 000 m²m²m²m²1 %1 %1 %1 %
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CB Richard Ellis Ressources - Groupement d’Intérêt EconomiqueSiège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris
DateDateDateDate AdresseAdresseAdresseAdresse VilleVilleVilleVilleSecteur Secteur Secteur Secteur
géographiquegéographiquegéographiquegéographiquePreneurPreneurPreneurPreneur
SurfaceSurfaceSurfaceSurface(en m²)(en m²)(en m²)(en m²)
État des État des État des État des locauxlocauxlocauxlocaux
Valeur (en Valeur (en Valeur (en Valeur (en €€€€HT HD/m²)HT HD/m²)HT HD/m²)HT HD/m²)
1T11Rue du Gros Caillou - ZI des
DamesLes Clayes-sous-
Bois (78)Sud Bureau Vallée 5 200 État d'usage 662 €
1T11 Rue D'Estienne D'Orves Clichy (92) Nord Privé 2 200 État d'usage 1 376 €
1T11 Avenue Graham BellBussy-Saint-Georges (77)
EstSCI Mathilde
Revelli2 100 Neuf 1 374 €
1T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud SFCP-Aubade 2 000 Neuf 948 €
1T11 Rue Blaise Pascal Chilly-Mazarin (91) Sud Alv Concept 1 200 État d'usage 525 €
1T11 Avenue du Parc Argenteuil (95) Ouest
Services techniques de la
Mairie d'Argenteuil
1 000 État d'usage 732 €
1T11 Avenue Jean Mermoz La Courneuve (93) NordSCI Jasmine
Mermoz700 État d'usage 671 €
1T11Rue Gutenberg - ZI de la
MarinièreBondoufle (91) Sud
Service Action Santé
700 Rénové 643 €
1T11 Rue Emile Sehet Taverny (95) OuestSOS Boîtes Moteurs
700 État d'usage 918 €
1T11 Rue du Bas Perreux Sarcelles (95) NordSummer
Aluminium300 État d'usage 629 €
2T11 RN 20 - ZA des Marsandes Avrainville (91) Sud Giga Concept 1 300 Neuf 960 €
2T11 Rue Gustave Eiffel Clichy (92) Ouest Top Chrono 1 200 État d'usage 1 060 €
Exemples de références de ventes à utilisateurs réalisées en Ile-de-France au 1er semestre 2011
ZA : Zone d’activités ZI : Zone indutrielle
Source : CB Richard Ellis
Pierre-Louis DUMONTDirecteurActivités et Logistique Ile-de-France Nordet OuestTél. : 33 (0) 1 53 64 33 27Fax : 33 (0) 1 53 64 33 [email protected]
CONTACTS
Aurélie LEMOINEDirectriceÉtudes et RechercheTél. : 33 (0) 1 53 64 36 35Fax : 33 (0) 1 53 64 40 [email protected]
Didier MALHERBEDirecteur général adjointGlobal Logistic ServicesTél. : 33 (0) 1 53 64 37 10Fax : 33 (0) 1 53 64 30 [email protected]
Erika LEONARDChargée d’étudesÉtudes et RechercheTél. : 33 (0) 1 53 64 34 84Fax : 33 (0) 1 53 64 40 [email protected]
Amaury GARIELDirecteurActivités et Logistique Ile-de-France SudTél. : 33 (0) 1 53 64 33 09Fax : 33 (0) 1 53 64 36 [email protected]
Jean-Marie JACQUETDirecteurActivités et Logistique Ile-de-France EstTél. : 33 (0) 1 53 64 34 37Fax : 33 (0) 1 53 64 30 [email protected]
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