VANNES 16-17 Décembre 2013 De la planification à la réalisation d’une opération...

VANNES 16-17 Décembre 2013

De la planification à la réalisation d’une opération d’aménagement

Eric RAIMONDEAU Urbaniste Qualifié OPQU Ingénieur Territorial

Administrateur du Conseil Français Des Urbanistes

http://urbanismeamenagementfiscalite.wordpress.com/

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La formationPoints développés

Le chef de projet ou le chargé d’opération :

Études Préliminaires

L’évolution des documents d’urbanisme

La maîtrise foncière

Les outils opérationnels

Le financement de l’aménagement

La démarche projet au travers de la ZAC et du permis de construire groupé : Présentation de cas illustrés Retour d’expérience par Marylène Le Cadre, Urbaniste, Ingénieur Territorial

Lundi 16 décembre et mardi matin 27 décembre

Mardi après-midi 17 décembre

Évaluation

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Objet et principes méthodologiques développés au cours de la formation

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La formation

Objet de la formation

Les agents en charge de l’aménagement urbain dans une collectivité territoriale doivent maîtriser des connaissances pluridisciplinaires dans le domaine de l'urbanisme : réglementaire, opérationnel, prévisionnel, environnementaux et budgétaires

Les cadres territoriaux ont cette même mission mais vis-à-vis des élus en charge des décisions à prendre sur les orientations à mettre en œuvre pour urbaniser le territoire communal ou intercommunal. Ils ont aussi une mission importante de conseils pour que les décisions prises le soit à l'avantage des habitants pour leur bien vivre. C’est aussi une question de gestion budgétaire pour éviter une charge importante sur le budget de la collectivité.

Le but de cette formation : Dans cet esprit il s'agit au travers de cette formation de présenter et d’expliquer l'approche urbanistique lors de la mise en œuvre d'un projet d'aménagement dans toutes ses composantes pluridisciplinaires.

A partir des principes généraux acquis, pouvoir s'engager dans un itinéraire de formation par des modules de spécialisation des principes, des procédures et des outils abordés au cours de cette formation

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Principes méthodologiques développés

au cours de la formation De l’importance d’une démarche projet : Approche globale d’une problématique

A) Anticiper l’évolution du territoire à moyen voir à long terme. Et ce de part la connaissance du terrain que l’on peut avoir comme acteur de proximité dans laCollectivité (commune, EPCI)

Anticiper lors de l’évolution du Plan Local d’Urbanisme, de l’instruction des Autorisations du Droit des Sols (ADS) Impact des nouvelles législations, Envisager lamise en place d’orientations d’aménagement etc. etc.

B) Lancer, le plus en amont possible, les études (préalables, pré opérationnelles et opérationnelles) Recensement des équipements de toutes nature à réaliser et niveau de qualité à envisager, Surface de plancher prévisionnelle des projets à venir, état du foncier, etc., etc.

1. Importance de chiffrer au plus précis avec des prestations en rapport avec le projet.

2. Prendre en compte la difficulté inhérente à cet exercice. 3. Prise en compte de la gestion dans le temps des équipements4. État du foncier. Impact du nombre de propriétaires. Modalités d’acquisition. 5. Impact du projet sur les documents d’urbanisme applicables au projet.

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De l’importance d’une démarche projet :Approche globale d’une problématique

C) Étudier la faisabilité économique du projet au regard du coût des travaux et des recettes

1. Impact du montant global des participations sur la pérennité du projet 2. Information des demandeurs des autorisations

D) Lancer les procédures de modification ou d’évolution des documents d’urbanisme de planification Mesurer l’impact du projet sur les documents d’urbanisme applicable au projet. Faut il les faire évoluer (modification, révision , mise en compatibilité, déclaration de projet…

E) Définir ensuite le ou les outils opérationnels les mieux adaptés aux caractéristiques de l’opération et aux contraintes du terrain.

• La ZAC• Le permis d’aménager, le permis de construire, la déclaration préalable


au cours de la formation

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De l’importance d’une démarche projet :Approche globale d’une problématique

D) Définir ensuite l’outil de financement le mieux adapté aux caractéristiques de l’opération et aux contraintes du terrain.

1) Le PUP 2) Le produit de la taxe d’aménagement entre 5 et 20%

Comparer les recettes espérées par les différents outils à votre disposition pour Définir celui le mieux adapté au projet

E ) Concertation et ou information des riverains ou de la population.Appropriation du projet par les population du site



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De l’importance d’une démarche projet : approche globale d’une problématique

E) Travailler le plus en amont, tout au long du processus, avec les acteurs concernés par le portage du projet. 1) Programmation de réunions avec le porteur du projet et son (ses) maître(s) d’œuvre. Travailler en lien avec les différents concessionnaires 2 ) Intégrer dans la démarche la validation politique et l’acte de décisionnel de la compétence des élus sur la (les) proposition(s) des services.

F) Évaluation : 1) Coût réel des travaux et respect des budgets 2) Respect des échéances 3) Les objectifs assignés aux équipements à réaliser sont ils atteints?



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Les études préalables à une opération d’aménagement

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La notion d’aménagement :

Définition de l’aménagement au sens du L 300-1 du code l’urbanisme :

« Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre : Un projet urbainUne politique locale de l’habitatD’Organiser le maintien l’extension ou l’accueil des activités économiquesDe favoriser le développement des loisirs et du tourismeDe réaliser des équipements collectifsDe lutter contre l’insalubritéDe permettre le renouvellement urbainDe sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels »

La diversité de la nature des opérations possibles oblige à diversifier les procédures opérationnels, les montages financiers : privés ou publics. Certains projets ne peuvent cependant s’envisager qu’avec des financements publics.

L ’aménagement : Principes généraux

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Le chef de projet ou le chargé d’opération :

Le chef de projet ou le chargé d’opération tout au long de l’opération

.

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La notion de projet urbain :Cinq caractéristiques indissociables

1ère caractéristique : Le projet urbain est évolutif et porte sur le long terme

Il est distinct du projet architectural Sa

2ème Caractéristique : Le projet urbain intègre plusieurs échelles

environnementale pour prendre en compte la biodiversité, le terrain, l’orientation etc. etc. Échelle du projet vis-à-vis de la planification stratégique d’un territoire pour que le projet

prime sur le règlement

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3ème caractéristique : Le projet urbain est unique et local dans un monde globalisé

Il porte sur un lieu unique pour être parfaitement identifié par l’habitant

Il se distingue de la ville qui est un produit interchangeable

Il constitue un acte de création unique

Il génère de nouvelles formes de démocratie locale pour associer les habitants

4ème Caractéristique : Le projet urbain absorbe et traduit les aspirations des habitants

Il doit répondre aux aspirations des futurs habitants pour qu’ils s’approprient au plus vite leurs lieux de vie

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5ème Caractéristique :

Le projet urbain est fonctionnel durable et faisable

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Extrait du discours en réponse au ministre le 14 décembre 2010 par L.Théry Grand prix de l’urbanisme

(…..) Il faut aussi, alors, être en mesure d’accepter d’infléchir, de moduler les choix initiaux, de tenir compte du mouvement de la dynamique créée et de faire évoluer le projet urbain tout

en le fabriquant dans le respect de ses objectifs. La Ville aujourd’hui recèle un stock d’opportunités de toutes natures, sociales, environnementales économiques ou culturelles. Alors soyons opportunistes et revendiquons-le. Des projets souples et évolutifs doivent bien sûr être respectueux des règles et procédures en vigueur mais dans une logique où celles-ci servent les conditions d’un projet débattu, validé et non comme un cadre rigide où les procédures tendraient à corseter la matière même du projet.

Il ne s’agit pas d’un plaidoyer contre la règle mais du souhait d’approfondir, de diffuser la culture du projet urbain comme une capacité à concevoir des règles souples et révisables, des normes nécessaires mais appuyées sur des méthodes et des démarches. C’est à mon sens ce qui permettra d’éviter le risque que de l’accumulation réglementaire

Faire la ville inventive par un urbanisme de projet Titre de l’intervention de B. Apparu ministre de l’équipement et du développement durable, lors de la remise du grand prix de l’urbanisme à L Théry en 2010

La notion de projet urbain :

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La gouvernance managériale :

Elle s’organise en interne à la collectivité entre les différents services sous l’autorité soit du DGS, soit du responsable des services techniques, soit du directeur de l’urbanisme, soit de manière collégiale entre différents directeurs des services concernés.

Elle s’organise tout au long de la vie du projet des études préalable à l’achèvement de la phase opérationnelle. Elle passe par des réunions de travail à caractère technique et administratif tout au long du processus.

Elle nécessite

Au début, cela se déroule

La notion de projet urbain :La gouvernance

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La gouvernance politique : Elle s’exprime au travers d’instances pilotées par le Maire ou le Président de

l’exécutif d’une collectivité ou de l’adjoint désigné à cet effet.

La notion de projet urbain :La gouvernance

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Les études préalables à une opération d’aménagement

Le lancement d’une opération d’aménagement, générée par une volonté politique comprend trois grandes étapes avant d’entrer dans sa phase de réalisations.

Il s’agit de trois phases d’études qui sont : A) Les investigations ou études préliminaires : Première approche

B) Les études préalables :

C) Les études opérationnelles :

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Etudes Préliminaires

A) Les études préliminaires :

Souvent menées en interne. Elles permettent de donner des éléments de décisions auxélus avant de s’engager d’un manière définitive dans le processus d’élaboration d’une opération. Elles constituent une première approche qui devra être approfondie de façon plus conséquente lors des études préalables, pré-opérationnelles etopérationnelles.

Les études préliminaires portent principalement sur : 1. Les réflexions sur la faisabilité d’une opération 2. La définition du cadre institutionnel,3. La définition des objectifs poursuivis pour lancer la concertation citoyenne4. L’analyse sur la compatibilité des documents d’urbanisme.

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Études préliminaires

Les investigations préliminaires :

Vérification des compétences juridiques de la maîtrise d’ouvrage :Quelle est la collectivité ou l’intercommunalité compétente :

1) Pour la mise en œuvre des différentes thématiques nécessaires à la mise en œuvre du projet (habitat, voirie, etc. etc.)

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Analyse de la compatibilité du projet avec les documents d’urbanisme PLU et/ou SCOT :

Le projet doit être compatible avec le PLU et le SCOT• Soit il rentre dans le cadre juridique existant • Soit il générera un modification ou révision simplifiée du PLU • Soit il entraînera une mise en compatibilité du PLU (page 17 EFE)

Etudes préliminaires

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Etudes préliminaires

Présentation d’une démarche d’études préliminaires à l’ouverture à l’urbanisation

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Objectifs poursuivis par l’opération - définition du périmètre - modalités de concertation préalable :Objectifs poursuivis :

Le processus de concertation citoyenne :outil de démocratie participative. Informer la population et celle demeurant au plus près de l’opération. Les

habitants associés se sentent reconnus. Ils apportent leur expertise d’usage. Simple

La concertation

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La concertation préalable : Pourquoi faire?

Les fondements : - La concertation demande du temps et une sollicitation de tous les acteurs concernés- Le Projet nécessite le relais des habitants- Requiert des liens étroits entre les différentes instances de concertation y compris les politiques

Les incertitudes et les écueils: - Avoir des ambitions à hauteur des moyens déployés- Apprendre en faisant et accepter de ne pas pouvoir tout contrôler- Solliciter d’autres outils pour promouvoir l’implication des habitants (par exemple l’auto promotion)

La concertation

Source : Auxilia-conseil

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La concertation préalable : Pourquoi faire?

Faciliter l‘acceptation du projet

Enrichir le projet

Construire une démarche citoyenne

Expérimenter une nouvelle gouvernance

La concertation

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Les études préalables

Les études préalables :

1. Elles relèvent de la maîtrise d’ouvrage de la collectivité.

2. Elles ne peuvent pas être mises à la charge de l’aménageur. Elles peuvent être confiées à un mandataire dans le respect des disposition du Code des marchés publics.

3. Elles définissent un programme, un périmètre, et un premier bilan financier.

4. Elles permettent à la collectivité de s’assurer de la faisabilité de l’opération.

5. Elles intègrent : les études d’impact, Loi sur l’eau, loi Grenelle, etc. etc.

6. Elles permettent, dans le cadre d’une procédure ZAC, de lancer une mise en concurrence des aménageurs pour passer ensuite une concession d’aménagement.(L300-4 et R 300-4 et suivants du code de l’Urba)

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Les études préalables peuvent comprendre un certain nombre de démarches et d’études parmi lesquelles ont peut trouver : Le recueil et le recollement de l’ensemble des informations et études antérieures

applicables au secteur,

L’étude d’environnement : topographie paysage biodiversité exposition du site etc. etc.

Les études hydrauliques et hydrogéologiques,

L’Étude des déplacements,

L’étude énergétique,

L’étude du traitement des déchets,

L’étude de bruit,

L’étude foncière détaillée,

L’établissement d’un dossier en vue de la saisine de la DRAC pour le diagnostic archéologique,

L’étude des conditions techniques et économiques de desserte de l’opération en infrastructure et de VRD,

Assistance à l’élaboration et à la mise en forme du dossier de création si l’opération se fait sous forme de ZAC……etc.etc.

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Le diagnostic foncier – l’évaluation des coûts d’acquisition – la stratégie Foncière d’urbanisme.B1) Le diagnostic foncier : Consiste à déterminer la liste des propriétaires fonciers et locataires du foncier

concerné et d’en déterminer la « dureté fonciere » et les difficultés éventuelles Le diagnostic porte sur les terrains, le bâti, les propriétaires, locataires, son

utilisation (agricoles ou non et autres activités) Nécessaire de détecter les servitudes et hypothèques grevant les parcelles Mettre toutes les infos recueillies en lien avec les zonages du PLU

B1-1) Évaluation des coûts d’acquisition :

B1-3) Stratégie foncière d’urbanisme :

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Les études urbaines et la définition d’un projet d’aménagement durableLe projet doit s’inscrire dans les orientations fixées par les documents de planification et de programmation urbaine (SCOT, PLU, PLH, PDU)

Les études permettront :


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Les études urbaines et la définition d’un projet d’aménagement durableSe positionner dans une démarche d’éco environnement nécessite une analyse fine du territoires au travers de onze thèmes essentiels : (document détaillé remis sur table)

Les formes urbaines

Le contexte social et usage. Eudes des conditions techniques et économiques de desserte de l’opération

Biodiversité et paysage

Déplacement et accessibilité

Réduction du bruit et des nuisances

Respect du cycle de l’eau (dossier loi sur l’eau)

Saisine de la DRAC pour le diagnostic archéologie préventive

Prise en compte du climat et de la géographie

Intégration des caractéristiques géologiques


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Les études urbaines et la définition d’un projet d’aménagement durableSe positionner dans une démarche d’éco environnement nécessite une analyse fine du territoires au travers de onze thèmes essentiels : (document détaillé remis sur table)

Maîtrise de la consommation d’énergie (L128-4 Étude de faisabilité sur le potentiel de

développement en énergie renouvelable)

Réduction des déchets et promotion du recyclage

Préservation des ressources naturelles non renouvelable

Assistance à l’élaboration et à la mise en forme du dossier de création de ZAC si l’opération se fait sous forme de ZAC


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L’Approche Environnementale de l’Urbanisme c’est : Contribuer au respect des exigences règlementaires en matière d’environnement Faciliter l’intégration des politiques environnementales dans le projet Concrétiser les principes d’une qualité urbaine plus durable Contribuer concrètement à la qualité environnementale des projets urbains

Les sujets traités dans cette démarche :

Les choix énergétiques

L’environnement climatique

La gestion des déplacements

La gestion de l’eau

La gestion des déchets

L’environnement sonore

Les sites et sols pollués

La diversité biologique


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B3) L’étude d’impact et l’enquête publique environnementale :

L’étude d’impact est la règle et le code l’environnement est la règle. L’article R122-5liste quant à lui les projets qui ne sont pas soumis à étude d’impact.

Cette étude doit être réalisée le plus en amont possible

Objectifs de l’étude d’impact fixés par l’esprit de l’article L 112-3 du CE :• Aider le maître d’ouvrage à concevoir le meilleur projet possible pour

l’environnement avec éventuellement des améliorations voir des propositions alternatives

• Recueillir le éléments pour informer le public lui donner les moyens de prendre les décisions en citoyen averti et responsable

• Éclairer le maître d’ouvrage sur la nature et le contenu des mesures compensatoires à mettre en œuvre (exp zones humides)

Le contenu du dossier d’étude d’impact est fixé par les article R112-4 et R 112-5 du CE (voir document remis sur table)


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B3) L’étude d’impact et l’enquête publique environnementale :

Le déroulement de l’enquête est codifié par les articles L123-1 et suivant et R 123-1etsuivants du code de l’environnement

Points principaux à retenir:• .


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Principaux Éléments législatifs pouvant être visés dans les études d’impact au

titre du code de l’environnement :

• Décret n° 2011-2019 du 29 décembre 2011 portant réforme des études d’impact des projets de travaux, d’ouvrage ou d’aménagement.

• Articles L122-1 et suivants et R122-1 et suivant relatifs aux études d’impact

• Articles L211-1 et suivant relatifs à l’eau et aux milieu aquatiques (loi sur l’eau)• Articles L 220-1 et suivants relatifs à la qualité de l’air et à l’utilisation rationnelle

de l’énergie

• Articles L341-1 et suivants et R341-1 suivants relatifs à la protection des monuments naturels et des sites de caractère artistique,historique, scientifique, légendaire ou pittoresque (sites)

• Articles L571-1 et suivants relatifs à la lutte contre le bruit• Articles R111-48 er 111-49 relatifs aux études de sécurité publique.

Loi n°2009-967 du 3 août 2009 loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement (Grenelle1) et LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement


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Les besoins en équipement publics :

Toute opération d’aménagement quelque soit l’outil opérationnel retenu s’accompagne d’un apport de population sur un territoire donné.

Cet apport de population nouvelle génèrera, très souvent des besoins de services et d’équipements qu’il convient d’anticiper au cours des études préalables pour :


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Les besoins en équipement publics :

Quelque soit l’outil opérationnel retenu, cette volonté de construire des équipements doit s’engager dans le cadre des études préalables.

Cela nécessitera des réflexions approfondies et aboutira à la définition : A) d’une liste d’équipements à construire ou à agrandir

B) d’un échéancier de réalisation

C) du mode financement des ces équipements publics

Cela permet de définir le Programme des Équipements Publics (PEP) qui sera joint au dossier de réalisation de la ZAC ou de la convention de Projet Urbain Partenarial (traité dans le volet financement de l’aménagement)


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Les études opérationnelles

Les études pré opérationnelles permettent d’approfondir et d’anticiper un certain nombre de questions quant à la mise en œuvre de l’opération

Parmi les thématiques à approfondir durant cette phase d’étude on trouvera

C) Les levers de géomètreObjectifs : • Faire un examen technique complet du terrain quant à sa morphologie, sa

topographie, • Déterminer et repérer des éléments et détails physique de toute nature présents

sur le site : les voies existantes, les clôtures, les réseaux de toute nature existants, la Végétation (Haies, arbres remarquables) les zones humides etc. etc.

• Repérer les éléments de superstructure, les constructions existantes• Faire l’inventaire des parcelles et leur contenance exacte• Prendre en compte tous les éléments de complexité de réalisation du projet

C1) Les études de sols :Elles permettent de déterminer la nature et la portance du sol et du sous sol (sablonneux ou rocher) pour déterminer les caractéristiques des structures de voirie àconstruire et des bâtiments futurs.Elles détermineront également la perméabilité, les risques d’effondrement (p47)

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B3) L’archéologie préventive

Définie à l'article L 521-1 et suivants du code de l’urbanisme son objet est défini ainsi: « L'archéologie préventive, qui relève de missions de service public, est partie intégrante de l'archéologie. Elle est régie par les principes applicables à toute recherche scientifique. Elle a pour objet d'assurer, à terre et sous les eaux, dansles délais appropriés, la détection, la conservation ou la sauvegarde par l'étudescientifique des éléments du patrimoine archéologique affectés ou susceptibles d'être affectés par les travaux publics ou privés concourant à l'aménagement. Elle a également pour objet l'interprétation et la diffusion des résultats obtenus. »

De cette définition il en découle trois types d’intervention préalables à la réalisation des travaux :

1. La détection de vestiges qui se traduit par la réalisation de sondages ou de diagnostics prescrits préalablement à la délivrance des autorisations d’urbanisme ou dans le cadre d’une étude d’impact

2. La conservation ou la sauvegarde par l’étude scientifique, ce qui prend soit la forme de fouilles soit lorsque le site doit être conservé, celle de classement de terrain

3. La diffusion des résultats obtenus


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Les études opérationnelles comprennent aussi toutes les démarches et études nécessaires :

1) à la viabilisation de l’opération dans toutes ses composantes :1-1) Dimensionnement des réseaux 1-2) Dimensionnement des structures et des gabarits des chaussées pour permettre le passage sur les voie structurantes des transports collectifs et des services d’urgence et de la répurgation dans l’ensemble des voies de l’opération 1-3) Relation avec les différents concessionnaires comme ERDF 1-4) Le suivi des consultations qui seront chargés de réaliser les travaux de VRD

2) Le choix des opérateurs immobiliers, le suivi des études de faisabilité des projetsimmobiliers (forme urbaine) avant dépôt du permis de construire. Le suivi de la programmation des logements pour atteindre la mixité sociale voulue par les élus (PLH)


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Dans le cas d’une ZAC, donc opération publique,Les études opérationnelles comprennent aussi toutes les démarches et études nécessaires :

3) Le suivi de la commercialisation avec le prix de cession des terrains vendu (souvent en m² de surface de plancher

4) Et enfin le suivi des travaux.

Toutes ces différentes s’échelonnent tout au long de la période de réalisation d’une opération qui s’étale souvent sur plusieurs années.

Dans la cas d’une opération privée c’est le lotisseur ;

Une présentation plus détaillée à base d’exemples sera effectuée mardi 17 décembre après midi


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L’adaptation des documents d’urbanisme

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Éléments d’analyse :

Soit l’opération doit ou s’inscrit dans les règles fixées par les documents d’urbanisme

Soit les études préalables et pré opérationnelles ont montré, compte tenu des résultats attendus, qu’il y a nécessité de modifier les règles des documents d’urbanisme

Le projet doit faire la règle

Les procédures relatives aux documents d’urbanisme ont été modifiées par le décret

n° 2013-142 du 14 février 2013 pris pour l’application de l’ordonnance n°2012-

11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures

d’élaboration de modification et de révision des documents d’urbanisme.


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Les procédures d’évolution du PLU :

A) La révision

B) La révision allégée

C) La modification

D) La modification simplifiée

E) La mise en compatibilité dans le cadre d’une DUP ou d’une déclaration de projet


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Le rôle du PLU et les pièces qui le constituent :

Le PLU

1. S’affirme comme support d’un projet politique de développement pour le territoire concerné

2. Est un document issu d’une vision et d’une réflexion globale pour plus de cohérence dans l’aménagement du territoire communal

3. Etablit des liens et de la cohérence entre les différentes politiques publiques

4. Remplit trois grandes fonctions : prévisionnelle, (quasi) opérationnelle, règlementaire.


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Le PADD

1. A été placé au cœur de la réforme initiée par la loi SRU

2. Il constitue le projet politique de la collectivité, comme cadre de référence du développement de la commune

3. Le choix de ses orientations doit être expliqué dans le rapport de présentation

4. Il constitue une matrice avec laquelle le règlement (du PLU) « fixe en cohérence avec le PADD les règles générales » applicables dans les zones.

7. Ses orientations font l’objet d’un débat au sein de l’instance délibérante.


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Contenu : les différents pièces du dossier sont les suivantes (R 123-1 et R 123-2-1)

Le Zonage :

4 catégories de zones :

• U : zones urbaines déjà urbanisées (R123-5)

• AU : insuffisamment équipés et destinés à l’urbanisation future (R123-6)

• A : agricoles (R 123-7)

• N : zones naturelles (R 123-8)


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L’enquête publique :

Décret du 29 décembre 2011 entré en vigueur le 1er juin 2012L’enquête publique est codifiée aux articles L 123-10 et R 123-19 du code l’urbanismequi renvoient au code de l’environnement (L123-1 à L 123-19 et R 123-1 à R123-44)

• La durée d’enquête est fixées à 30 jours minimum et peut être prolongée de 30 jours maximum

• Possibilité d’utiliser les nouvelles technologies de communication à prévoir dans l’arrête de mise à enquête

• Il rend son rapport sous 1 mois.


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L’enquête publique :

Le déroulement de l’enquête est codifiée aux articles L123-10 à L123-19 du code de l’urbanisme.

Points principaux à retenir:• L’enquête est organisée par l’autorité compétente pour l’étude d’impact c’est

l’État qui est compétent, • Elle est conduite par un commissaire enquêteur désigné par le tribunal

Administratif,

• Sa durée ne peut pas être inférieure à trente jours Le CE peut la prolonger pour une durée qui n’excèdera pas trente jours,

• Quinze jours avant le début de l’enquête nécessité d’en informer le public par tous moyens appropriés(affichage, annonces légales, journaux, etc. etc.

• Dossier communicable à toute personne sur sa demande et à ses frais avant

l’enquête ou pendant celle-ci,

• Le commissaire enquêteur conduit l’enquête,

• Il rend son rapport et ses conclusions motivées dans un délai de trente jours suivant la clôture de l’enquête. Elles sont rendues public par la suite.


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La révision (L123-13 et L 123-13-1)

Le plan local d'urbanisme fait l'objet d'une révision lorsque l'établissement public decoopération intercommunale ou,(…), la commune envisage :

1° Soit de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de

développement durable;2° Soit de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;3° Soit de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature àinduire de graves risques de nuisance

La révision

Voir synoptique de la procédure remis sur table


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La révision Allégée L123-13-II

« Lorsque la révision a uniquement pour objet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, une protection édictée en raison desrisques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ouest de nature à induire de graves risques de nuisance, sans qu'il soit porté atteinteaux orientations définies par le plan d'aménagement et de développementdurables, le projet de révision arrêté fait l'objet d'un examen conjoint de l'Etat, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, de la commune, et des personnes publiques associées mentionnées au premier alinéa du I et au III de l'article L. 121-4 »

La révision



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La différence entre révision et révision allégée

La procédure est similaire mais elle diffère après l’arrêt du projet de PLU pardélibération par la collectivité compétente.

1° Dans le cas de la révision :

2° Dans le cas de la Révision Allégée : L123-13-II


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La différence entre Révision et Révision allégée

Les procédures sont similaires dans leurs différentes étapes mais elles diffèrent après l’arrêt par délibération par la collectivité compétente du projet de PLU.

Les différences résident donc : 1) .

Ce qui permet de gagner du temps sur le déroulement général d’une procédure


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Modification du PLU (L123-13)• La procédure de modification permet :

La modification du Règlement Le changement dans les orientations d’aménagement le projet de modification a (aussi) pour effet : (L123-13-2)1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction

résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ;

2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;



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Modification simplifiée

L123-13-3 : (…) le projet de modification peut, à l'initiative du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 123-6, du maire, être adopté selon une procédure simplifiée. Il en est de même lorsque le projet de modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur matérielle.

La modification simplifiée est aussi possible « dans les cas de majorationsdes possibilités de construire prévues au sixième alinéa de l’article L123-1-11 » qui permet au PLU de déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines (….)à l'intérieur desquels est autoriséun dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur,à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols résultant de l'un de ces documents estautorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usaged'habitation. Ce dépassement,(….), ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. En l'absence de coefficient d'occupation des sols, l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante.


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La modification est aussi possible pour permettre au règlement de :

2) Délimiter (L127-1) des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux (….) bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des règles relatives au gabarità la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération.

3) En application des articles L 128-1 et L 128-2 d’autoriser dans les zones urbaines ouà urbaniser un dépassement des règles relatives au gabarit dans une limite de 30 %pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d’équipements performants de production d’énergie renouvelable ou de récupération. Ce dépassement ne peut excéder 20% dans les périmètres soumis à des régimes particuliers de protections environnementales.


57

La différence entre la procédure de modification et de modification simplifiée: Elle réside dans le fait que dans la procédure de modification simplifiée, il n’y a pas d’enquête publique puisque celle-ci est remplacée par une mise à disposition au public (L123-13 II du dossier pendant un mois dans des conditions lui permettant de formuler ses observations



58

E) La mise en compatibilité L123-14.

La mise en compatibilité d’un PLU avec un projet présentant un caractère d’utilité publique ou d’intérêt général

La mis en compatibilité peut se faire dans le cadre

Soit d’une déclaration de projet Au titre du L300-6: L'Etat et ses établissements publics, les collectivités territorialesEt leurs groupements peuvent, après enquête publique (…) se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération d'aménagement (…) ou de la réalisation d'un programme de construction.

Au titre du L126-1 du code de l’environnement lorsque l’autorité compétente réaliseUn projet public de travaux d’aménagements ou d’ouvrages qui a fait l’objet d’une enquête publique

Remarque : Si les travaux n'ont pas reçu de commencement d'exécution dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la déclaration de projet, la déclaration devient caduque. Toutefois, en l'absence de changement dans les circonstances de fait ou de droit, le délai peut être prorogé une fois pour la même durée, sans nouvelle enquête, par une déclaration de projet prise dans les mêmes formes que la déclarationinitiale et intervenant avant l'expiration du délai de cinq ans. (L126-1)


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E) La mise en compatibilité L123-14.

La mise en compatibilité peut se faire dans le cadre :

Soit d’une Déclaration d’Utilité Publique L123-14 Lorsque la réalisation d'un projet public ou privé de travaux, de construction ou d'opération d'aménagement, présentant un caractère d'utilité publique ou d'intérêt général, nécessite une mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme, ce projetpeut faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet.

Voir détail de la procédure sur les synoptiques remis sur table

Remarque : depuis l’arrêt du conseil d’état du 11janvier 1994 (dame veuve Barbaro) il est admis que le droit de l’expropriation peut avoir des effets sur les règles d’urbanisme et DUP préalable à une telle expropriation ne peut être prise que si l’opération qu’elle concerne est compatible avec les documents d’urbanisme


60

F) Les outils à disposition dans le PLU pour Anticiper L’élaboration ou la modification ou révision d’un PLU constitue un moment privilégiépour réfléchir et anticiper l’évolution du tissus urbain. Même si à ce stade aucun outil opérationnel est défini il est bon d’envisager de mettreen place un certain nombre d’outils proposés par le code de l’urbanisme dans le cadre d’une telle procédure à savoir :

Périmètre d’étude L111-10Ainsi, il est proposé de mettre en œuvre le dispositif prévu à l’article L.111-10 du Code del’urbanisme et de prendre en considération la mise à l’étude du projet précédemment évoqué, permettant ainsi à la Collectivité, sur une période maximale de 10 ans, d’opposer un sursis

à statuer motivé à toute demande d’autorisation de construire.


61

F) Les outils à disposition dans le PLU pour anticiper

Orientation d’aménagement et de programmation

En application des articles L. 123-1-4, R. 123-3-1 et suivants du code de l’urbanisme, le PLU comporte des « orientations d’aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Ces orientations prévoient, en cohérence avec le PADD, les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, détermine les mesures pour assurer les transports et les déplacements la circulation et le stationnement et en final assurer le développement de la commune ».


Les cartes communales

Articles L 124-1 et suivants R124-1 et suivants

Articles applicables dans les communes qui n’ont pas de PLU et qui souhaitent disposer d’un document de planification simplifié

Comme pour le PLU, respect des principes énoncés aux articles L110, L 111-1, et 121-1

Contenu : (R 124-1)

Un rapport de présentation (R 124-2)

Le ou les documents graphiques (R 124-3)

Pas de règlement. Ce sont les règles du RNU qui s’appliquent (Réponse ministérielle du 25 juillet 2006

En l’absence de PLU ou de carte communale sur le territoire d’une commune, c’est le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique. (R111-1 à R 111-49)


Elaboration :

La révision d’une carte communale se fait dans les mêmes conditions que la procédure d’élaboration (L124-2)

Elle peut faire l’objet d’une modification simplifiée s’il s'agit des rectifier une erreur matérielle



Rappels de quelques notions

Pour mettre en œuvre une politique volontariste d’aménagement sur son territoire, Il est indispensable pour une collectivité de disposer d’une maîtrise foncière sur des secteurs à enjeux.

De nombreux outils permettent à une collectivité de s’assurer la maîtrise du foncier

Ces acquisitions peuvent se faire par l’intermédiaire du DPU, le droit de délaissement, la procédure d’expropriation, etc. etc.

D’autres outils, ne permettent pas des acquisitions directes mais ils offrent la possibilité pour la collectivité d’anticiper et de maîtriser le devenir d’un secteur en empêchant le privée d’engager une opération qui rendrait plis difficile la réalisation d’une opération ou l’atteinte d’un objectif. C’est le cas des emplacements réservés, des servitudes de mixité sociale, des orientations d’aménagement.

Mais une des règles dans la maîtrise foncière, c’est de privilégier

la négociation amiable

pour faciliter les acquisitions de parcelles nécessaires à la réalisation d’une opération d’aménagement


Rappels de quelques notions

Le droit de préemption permet à la commune d'acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être vendu

Le droit de délaissement est le droit donné à un propriétaire foncier, dans certains périmètres et sous certaines conditions, de mettre en demeure une collectivité publique d'acquérir ce terrain

Le droit d’expropriation pour cause d’intérêt public est une procédure par laquelle la collectivité peut obliger une personne à lui céder ses « droits immobiliers » sous réserve d’une « juste et préalable indemnité ».

Elle doit être utilisée en vue de la réalisation d’un objet d’intérêt général la procédure n’est lancée que si le propriétaire et la puissance publique ne sont pas parvenus à se mettre d’accord sur une procédure amiable (contrat de droit commun).


Le Droit de préemption Le Droit de préemption

3


Le droit de préemption

Le Droit de préemption urbain : L 211-1 et suivant

Mode privilégié d’acquisition d’un bien à l’occasion d’une mutation.

Application : Zones U et AU des PLU approuvés, secteurs sauvegardés , ZAC, périmètres de risques technologiques (L211-1et R 211-1))

Autorité compétente la commune ou l’EPCI après délibération de l’assemblée délibérante .R221-2. Affichage de la délibération et mention dans deux journaux

Sont soumis au DPU les cessions de tout immeuble et ensemble de droits sociaux donnant propriété ou jouissance d’un immeuble bâti ou lorsqu’il est aliéné à titre onéreux.(L213-1)

Les articles L 211-3 et L 211-4 précisent les cas ou le DPU n’est pas applicable et notamment les « immeubles bâtis pendant une période de dix ans à compter de leur achèvement »

Possibilité de déléguer le DPU (L213-3 et R213-1)(exemple aménageur d’une ZAC)


Le droit de préemption Le droit de préemption dans les ZAD (L211-1 et suivants)

Outil qui permet à une collectivité de constituer des réserves foncières sur le moyen ou long terme

Champ d’application : sur la totalité du territoire d’une collectivité

Création « par décision motivée du représentant de l’ Etat dans le département sur proposition ou après avis (par délibération) de la commune ou de l’EPCI compétent (L 212-1)

La décision de création de la ZAD fait l’objet de mesure De publicité (presse, affiches, ou recueil actes administratifs (R 212-2)

Le DPU peut être exercé pendant une durée de 14 ans (L212-2)

Objectif : lutter contre la spéculation foncière en gelant les valeurs foncières. La date de référence pour l’estimation du bien par les services des domaines (R 213-21) est celle de la date d’opposabilité du PLU en vigueur


Le droit de préemption La procédure de préemption commune au DPU et aux ZAD ( R213-1 et suivants)

c) Soit intention du titulaire du DPU de faire fixer le prix par la juridiction compétente.

Dans les deux mois qui suivent cette notification, s’il y a désaccord sur le prix, saisine par la collectivité de la juridiction compétente. (R 213-11)


Le droit de préemption Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles (ENS)

Cadre législatif et règlementaire : L 142-1 et suivants; R1421-1 et suivants

Droit de préemption au bénéfice du département

« Mettre en œuvre une politique de protection de gestion et d’ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non »(L142-1) pour préserver la qualité des sites, des paysages et des milieux naturels

Création des périmètre ENS par délibération du département

Procédure :

Dépôt au conseil général (R 142-9) Transmission pour avis au Maire de la commune ou à l’EPCI compétente (R 1421-10)

Le CG dispose de deux mois pour notifier sa décision (similitude avec articles R 213-8 et 9)

Si le CG renonce à son droit de préemption la commune peut l’exercer à sa place.

La maîtrise foncièreLes autres modes d’acquisition

Les emplacements réservés dans les PLU (L123-17) (ER)

Les acquisitions amiables

Autre mode de maîtrise du foncier

La servitude de mixité sociale (L 123-2) (SMS et périmètre d’étude)

Lorsque leurs terrains sont grevés d’une SMS ou d’un ER, les propriétaires disposent d’un droit de délaissement (L 230-1 et suivants)


La procédure d’expropriation

Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique de l’opération

Transmission par l’expropriant d’un dossier au préfet (R11-3) : Notice, plans, caractéristiques des ouvrages ou de l’opération. Etude d’impact, etc etc

Le préfet désigne un commissaire enquêteur (R 11-3)

Arrêté de mise à l’enquête Mesures de publicité. (R11-4)

Déroulement de l’enquête : mise à disposition du public d’un dossier avec registre d’enquête. Permanences du CE (R11-8)

Le CE dispose d’un mois pour rédiger son rapport avec ses conclusions motivées après la fin de l’enquête(R11-10)

L’acte déclarant l’utilité publique d’une opération est valable pour une durée de 5 ans maximum (L 11-5)



3-5-2) Enquête et Arrêté de cessibilité

3-5-3 ) Ordonnance d’expropriation :

Le préfet transmet au juge le dossier qui comprend notamment l’arrêté de DUP et l’arrêté de cessibilité et toutes autres pièces utiles ( R12-1)

A réception du dossier complet le juge dispose de quinze jours pour prononcer par ordonnance l’expropriation des biens déclarés cessibles.

L’ordonnance emporte transfert de propriété mais ne vaut pas prise de possession.



3-5-4) Indemnités et prise de possession

Notification des offres d’indemnité suite à préparation d’un dossier par avocat

Rédaction d’un mémoire pour présenter une offre d’indemnité

Ordonnance de transports sur les lieux et audience publique

Après délibéré le juge rend son jugement motivé sur les indemnités (principales et accessoires)

Paiement des indemnités

Prise de possessions

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Objectifs d’une opération d’aménagement : Créer un nouveau morceau de ville qui vient se couturer à un tissu urbain

existant Réaliser un nouveau quartier par une seule et même opération soit sur des

terrains vierges ou sur un secteur en renouvellement urbain pour reconstruire la ville sur elle-même

Créer les équipements publics nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants

La réalisation de l’opération d’aménagement peut : Soit être réalisée par la collectivité elle-même Soit être confiée à un aménageur privé ou public par le biais d’une concession

d’aménagement Soit être réalisée par une propriétaire privé qui désire faire aménager des

terrains dont il est propriétaire

Bien sur cela doit se faire dans le respect des dispositions du PLU applicable

Les outils d’aménagement opérationnels : Le permis de construire (urbanisme de plan de masse) ou d’opportunité Le lotissement La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)


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Comparaison des outils : La Zone d’Aménagement Concerté et le lotissement

Analyse comparative par thématique : (voir document comparatif remis sur table)

La comparaison des avantages et des inconvénients de ces deux outils s’appuiera sur les thématiques suivantes :

1) Objet et finalité d’une ZAC et d’un lotissement2) Qui a l’initiative de mettre en œuvre ces procédures?3) Quel mode de réalisation ? 4) Définition du périmètre 5) Document d’urbanisme local6) Quel type de concertation à mettre en œuvre en préalable des ces opérations7) Les procédures à mettre en œuvre? 8) Les conditions d‘un étude d’impact, du dossier loi sur l’eau et de l’archéologie préventive pour la mise en œuvre des deux procédures10) Comment s’assurer la maîtrise foncières préalable à la réalisation d’une opération et quels outils utiliser?11) Les modalités de vente des terrains à l’intérieur d’une opération 12) Quelle fiscalité de l’aménagement mettre en œuvre pour faire participer les aménageurs au financement des équipements nécessaires?13) Les documents fixant les règles des conditions d’aménagement 14) Les travaux : Quand peuvent ils commencer et dans quels délais doivent-ils, et peuvent-ils, s’achever?


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Comparaison des outils : La Zone d’Aménagement Concerté et le lotissement

SYNTHESE : Objectif commun aux deux outils : Réaliser une OPERATION D’AMENAGEMENT pour créer un nouveau morceau de ville ou requalifier un quartier existant

La ZAC :


Le LOTISSEMENT :

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R431-24. Article R*431-24Modifié par Décret n°2012-274 du 28 février 2012 - art. 4Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, 1) sur une unité foncière 2) ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de3) plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs

unités foncières contiguës, 4) doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant

l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par

5) un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, 6) le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à

laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Cette division ne constitue pas un lotissement (R442-1)

Les outils opérationnels : Le permis de construire valant division

Outil opérationnel appelé aussi permis de construire groupé

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Le permis de construire valant division :Article R*431-24

Outil d’urbanisme particulièrement intéressant lorsqu’il s'agit sur un ensemble de parcelles contiguës de réaliser une opération par une ou plusieurs personnes physiques ou morales. (La réforme de 2007 a supprimé l’obligation d’une seule personne physique ou morale, ancien R421-7-1)

Une opération par ce biais peut donc impliquer plusieurs maîtres d’ouvrage ce qui permet d’imaginer le montage d’opérations complexes.


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Différences entre lotissement et permis de construire valant division ou permis groupé

Réponse à une question écrite assemblée nationale 12/03/2013 JO page 2845

L'article R. 442-1 d) du code de l'urbanisme prévoit : « ne constituent pas des lotissements [...] les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24». Ainsi, les dispositions réglementaires du code de l'urbanisme précisent expressément que 1)le permis de construire valant division prévu à l'article R. 431-24 ne constitue pas une opération de lotissement. 2) En effet, un permis de construire valant division vise à réaliser plusieurs constructions sur un terrain qui fera3) l'objet d'une division AVANT l'achèvement de celles-ci, contrairement à 4) un lotissement qui vise à diviser un terrain en vue de créer des lots à bâtir qui feront ultérieurement l'objet de permis de construire.

Le code de l'urbanisme distingue par conséquent clairement le permis de construire valant division de l'opération de lotissement.

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Depuis l’ordonnance N°2011-1916 le lotissement est défini par l’article L442-1 de la manière suivante :

« Constitue un lotissement, la division en propriété ou en jouissance d’un unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis »

Au titre du L 442-1-2, Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que , s’ils sont prévus, les voies de desserte , les équipements et les espaces communs à ces lots.

Pour la gestion de la surface de plancher cet article offre la possibilité au lotisseur de « choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées

Important :

La définition du lotissement n’est plus fondée sur le nombre de lots issus de la division.

Plus de distinction vis-à-vis des partages successoraux.

Ne sont pas pris en compte les terrains bâtis dont les bâtiments ne seront pas démolis (R442-2)

Dès la première division, l’opération rentre dans le champ d’application du lotissement.

Opérations exclues du champ d’application du lotissement (R442-1) : ZAC, remembrement, PC groupé.

Les outils opérationnels : Le Lotissement

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Constitution du dossier :

R441-10 pour la déclaration préalable

Plan de situation, Plan sommaire des lieux, « Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions (… ) faisant apparaitre , s’il y a lieu la ou les divisions projetées »

R 441-2 et R 442-4 et suivants du C Urb. Pour le permis d’aménager

Pièces à fournir plus nombreuses : une notice descriptive (Coupes, photos, programme des travaux, règlement « s’il y a lieu » (R442-6) la garantie bancaire de bon achèvement des travaux (R 442-14) convention avec la ville de transfert éventuel des voies (R 442-8) constitution Association syndicale.

Commercialisation :

Délivrance de permis : Soit à l’achèvement des travaux, soit après l’arrêté autorisant la vente des lots (R442-

18)


Les règles d’urbanisme contenu dans le règlement sont caduques au bout de 10 ans sauf si une décision favorable expresse est prise suite à une demande de maintien de celles-ci par une majorité de co-lotis (L 442-9)

Dans les cinq ans qui suivent l’autorisation : cristallisation des règles (L 442-14)

Modification des règles possible suivant la règles des2/3 des propriétaires détenant les 3/4 de la superficie de l’opération (L442-10)

Création d’une association syndicale des copropriétaires (R442-7)

Des garanties bancaires sont demandées pour s’assurer que les travaux, à charge du lotisseur, seront achevés en cas de défaillance de sa part (R442-12 à R442-18)


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33° Zones d'aménagement concerté, permis d'aménager et lotissements situés sur le territoire d'une commune dotée, à la date du dépôt de la demande, d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale n'ayant pas fait l'objet d'une évaluation environnementale permettant l'opération.

Travaux, constructions et aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération crée une SHON supérieure ou égale à 40 000 mètres carrés ou dont le terrain d'assiette couvre une superficie supérieure à 10 hectares.

Travaux, constructions ou aménagements réalisés en une ou plusieurs phases, lorsque l'opération : soit crée une SHON supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés et inférieure à 40 000 mètres carrés et dont le terrain d'assiette ne couvre pas une superficie supérieure ou égale à 10 hectares, soit couvre un terrain d'assiette d'une superficie supérieure ou égale à 5 hectares et inférieure à 10 hectares et dont la SHON créée est inférieure à 40 000 mètres carrés.

Les lotissements peuvent être soumis à une étude d’impact suivant la nomenclature jointe aux prescriptions définies par l’article R 122-2 du code de l’environnement

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Objectifs:

La ZAC est toujours au service d’un projet urbain porté par une volonté politique forte:

1

Les outils opérationnels : La ZAC

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Objectifs :

La ZAC est toujours au service d’un projet urbain porté par une volontépolitique forte:

.

9) La maîtrise foncière n’est pas un préalable (contrairement au lotissement) et une procédures de Déclaration d’Utilité Publique peut se superposer au périmètre pour procéder à des expropriations si les négociations amiables n’aboutissent pas.


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La définition d’une ZAC est donnée par le L 311-1 : « Les ZAC sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un EPCI décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains notamment ceux que cette collectivité (….) a acquis ou acquerra en vue de les céder ou les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés »

Procédure

A) La concertation L 300-2 b : « Objectifs poursuivis et modalités d’une concertation (….) pendant toute la durée de l’élaboration du projet » Il faut y associer les habitants, les associations locales etc. etc.

B) La création : « A l’issue de cette concertation, le Maire en présente le bilan devant le conseil municipal » qui « arrête le projet définitif »

Le dossier de création est approuvé par l’assemblée délibérante et comprend (R311-2)

•Un rapport de présentation

•Un plan de situation

•Un plan de délimitation

•Etude d’impact

•Le régime face à la Taxe d’Aménagement. (Respect pour les participations à mettre en place du principe de proportionnalité) (L311-4)


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C) La réalisation :

Elle se fait soit en régie, soit par un concessionnaire (R311-6) par l’intermédiaire d’une concession (L 300-4)

Le dossier de réalisation comprend :

1. Le projet de programme des équipements publics qu’il convient de créer ou de renforcer

2. Le programme global de constructions à réaliser

3. Les modalités prévisionnelles de financement échelonnées dans le temps L’étude d’impact éventuellement complétée.

D) La mise en œuvre


89

Délibération N°1

Délibération N°2

Délibération N°3

Délibération N°4


90


91


92

La concession d’aménagement : Une concession d’aménagement est un contrat administratif par lequel une personne publique, appelée concédant, confie à un opérateur public ou privé appelé le concessionnaire la réalisation d’une opération d’aménagement (L300-4 du C Urba)La concession d’aménagement s’accompagne du transfert de la maîtrise d’ouvrage del’opération du concédant au concessionnaire

Les opérations d’aménagement peuvent être concédées à toute personne y ayant Vocation. L’attribution des concession est soumises à ure de publicité pour permettrela présentation d’offres concurrentes.

Lorsque l’opération d’aménagement est réalisée sous forme de ZAC et qu’elle doit êtreconcédée, la concertation doit être menée et le bilan tiré avant de lancer la procédurede désignation du concessionnaire


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Article L300-4Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 7 JORF 16 juillet 2006

L'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la realisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.

L'attribution des concessions d'aménagement est soumise par le concédant à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

Le concessionnaire assure la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements concourant à l'opération prévus dans la concession, ainsi que la réalisation des études et de toutes missions nécessaires à leur exécution. Il peut être chargé par le concédant d'acquérir des biens nécessaires à la réalisation de l'opération, y compris, le cas échéant, par la voie d'expropriation ou de préemption. Il procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre de la concession.

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Le traité de concession d'aménagement précise les obligations de chacune des parties, notamment:

1° L'objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles il peut éventuellement être prorogé, ou modifié ;

2° Les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par le concédant, ainsi que, éventuellement, les conditions et les modalités d'indemnisation du concessionnaire, de subventions versées par l'Etat, des collectivités territoriales et leurs groupements ou des établissements publics. Dans ce cas, le traité de concession est soumis aux dispositions du II, même si le concédant ne participe pas au financement de l'opération. Le concessionnaire doit également rendre compte de l'utilisation des subventions reçues aux personnes publiques qui les ont allouées.

L300-5 nature du traité de concession

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Les outils opérationnels : La ZACL300-5: Le traité de concession d'aménagement précise les obligations de chacune des parties, notamment : . II. - Lorsque le concédant décide de participer au coût de l'opération, sous forme d'apport financier ou d'apport en terrains, le traité de concession précise en outre, à peine de nullité : 1° Les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme d'apports en nature ; 2° Le montant total de cette participation et, s'il y a lieu, sa répartition en tranches annuelles ; 3° Les modalités du contrôle technique, financier et comptable exercé par le concédant ; à cet effet, le concessionnaire doit fournir chaque année un compte rendu financier comportant notamment en annexe : a) Le bilan prévisionnel actualisé des activités, objet de la concession, faisant apparaître, d'une part, l'état des réalisations en recettes et en dépenses et, d'autre part, l'estimation des recettes et dépenses restant à réaliser ; b) Le plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l'échéancier des recettes et des dépenses de l'opération ; c) Un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l'exercice. L'ensemble de ces documents est soumis à l'examen de l'organe délibérant du concédant ou à l'autorité administrative lorsque le concédant est l'Etat. Le concédant a le droit de contrôler les renseignements fournis, ses agents accrédités pouvant se faire présenter toutes pièces de comptabilité nécessaires à leur vérification. Si le concédant est une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales, dès la communication de ces documents et, le cas échéant, après les résultats du contrôle diligenté par le concédant, ces documents sont soumis, dans un délai de trois mois, à l'examen de l'organe délibérant, qui se prononce par un vote. L'apport financier mentionné aux trois premiers alinéas du II du présent article est approuvé par l'organe délibérant du concédant ou par l'autorité administrative lorsque celui-ci est l'Etat. Toute révision de cet apport doit faire l'objet d'un avenant au traité de concession, approuvé par l'organe délibérant du concédant ou par l'autorité administrative lorsque celui-ci est l'Etat.

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L300-5 : Le traité de concession d'aménagement précise les obligations de chacune des parties, notamment :

1III. - L'opération d'aménagement peut bénéficier, avec l'accord préalable du concédant, de subventions versées par l'Etat, des collectivités territoriales et leurs groupements ou des établissements publics. Dans ce cas, le traité de concession est soumis aux dispositions du II, même si le concédant ne participe pas au financement de l'opération. Le concessionnaire doit également rendre compte de l'utilisation des subventions reçues aux personnes publiques qui les ont allouées.

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Article L300-5-2Créé par Loi n°2005-809 du 20 juillet 2005 - art. 3 JORF 21 juillet 2005 Les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 300-4 ne sont pas applicables aux concessions d'aménagement conclues entre le concédant et un aménageur sur lequel il exerce un contrôle analogue à celui qu'il exerce sur ses propres services et qui réalise l'essentiel de ses activités avec lui ou, le cas échéant, les autres personnes publiques qui le contrôlent.

Contrat « In House Il ya ainsi une dispense de publicité pour les conventions passées avec un organisme sur lequel le concédant exerce un véritable pouvoir de contrôle (SPLA)

Un contrat in House est un contrat qui unit une autorité avec un opérateur économique sur lequel elle exerce un contrôle équivalent à celui qu’elle exerce sur ses propres services internes et qui réalise avec elle l’essentiel de ses activités. La passation de ce contrat n’est pas soumis au droit des marchés publics.

Mais les contrats d’étude, de maîtrise d’œuvre et de travaux conclus par lui pour l’exécution de la concession sont soumis à publicité et mise en concurrence (L 30-5-2)

Régie Concession

Le financement de l’opération

Collectivité

Risque financier pour la collectivité

Financement par l’aménageur – risque selon la concession

Participation du concédant possible quelque soit l’aménageur (L.300-5 CU)

Avances possibles quand l’aménageur est une SEML (L.1523-2 CGCT)

Le budget de la collectivité concédante

Inscription de la totalité des dépenses dans le budget de la collectivité (équilibre en dépenses et en recettes des budgets annexes)

Mobilisation du financement de l’opération

Impossibilité d’inscrire des dépenses qui ne seraient ni sûres, ni certaines

Inscription dans le budget du concédant de la participation

Avances : délibérations et avenant (montant, durée, échéancier de leur remboursement ainsi que leur rémunération éventuelle)

La fiscalité TVA de droit commun

FCTVA pour la collectivité uniquement sur les équipements publics

TVA dépenses/recettes récupérées par l’aménageur

TVA sur participation sur déficit non récupérable directement mais par la FCTVA lors de la remise des équipements publics


99


Régie Concession

Les modes de passation des marchés

Respect du code des marchés publics (CAO, délibération, délais…)

SEML : ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005

L’aménageur n’est pas une SEML : contrats d’études, de maîtrise d’œuvre et de travaux sont soumis à une procédure de publicité et de mise en concurrence définie par décret en Conseil d’Etat (L.300-5-1 CU)

Contrôle de la collectivité

Contrôle direct par la collectivité

(si mandataire, il doit rendre des comptes pour chaque dépense)

Compte-rendu financier et ses annexes (bilan prévisionnel actualisé, plan de trésorerie actualisé, tableau des acquisitions et des cessions) : porte sur les aspects techniques, financiers et comptables de l’opération.

Examen par l’organe délibérant et soumis à un vote

SPL : contrôle analogue

100

Toute opération d’aménagement, en raison de la nouvelle population qu’elle va accueillir nécessite de réaliser de nouveaux équipements que soit des équipements d’infrastructures (voirie ou réseaux) ou des équipements de superstructures (écoles gymnase etc. etc.

Différents outils sont à la disposition des collectivités pour faire financer tout ou partiedes équipements par les aménageurs et les constructeurs.Des taxes et participations financières prévues par le codes de l’urbanisme.

Au cours de cette formation nous examinerons les principaux dispositifs suivants :

• Le régime des équipements propres

• La Taxe d’Aménagement,

• La Taxe d’Aménagement sectorisée

• Le Projet Urbain Partenarial

• La Participation pour le Financement de l’Assainissement collectif

• La convention de participation financière en ZAC


101

Textes applicables :

Ils sont codifiés aux articles L332-6, L 332-15 et 332-8

La distinction entre équipements publics et équipements propres a été introduite par les lois aménagements de juillet 1985.

Deux critères importants définissent un équipement propre :

Sa nature : équipement interne à l’opération qui lui confère à priori un caractère privatif.

Sa destination : il est réalisé dans l’intérêt exclusif des constructeurs de l’opération d’aménagement.

Champ d’application :

A l’intérieur d’une opération, tous les aménagements à réaliser (détaillés par l’article L 332-15) pour l’aménager et la viabiliser peuvent être considérés comme des équipements propres.


Le régime des équipements propres :

102

Aménagement de voirie :

Assainissement :


103

Rappel « En cas de classement ultérieur dans la voirie et les réseaux publics, les travaux exigés au titre des équipements propres n’ouvrent pas droit à l’action en répétition prévue à l’article L 332-30 »

A noter que les équipements propres peuvent à terme être classés après négociation soit par la volonté de la collectivité, soit par le souhait des aménageurs ou des colotis eux-mêmes. Il peuvent aussi être classés d’office comme le permet l’article L 318-.3

« La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique peut , après enquête publique, être transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune (….) »

« La décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés »

Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l'Etat dans le département, à la demande de la commune.

La réalisation d’équipements propres dans une opération peut donc constituer un mode de réalisation d’équipements publics.

Ces équipements propres deviennent donc par la suite des équipements publics. Dans ce cas, les travaux liés à des équipements propres n’ouvrent pas droit à répétition prévu à l’article L 332-30. (L 332-15)


104

Rappels sur le contexte de la réforme de 2012, ses objectifs et ses enjeux (Loi n° 2010- 1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative 2010 (Article 28) parue au journal officiel du 30 décembre 2010)

Simplifier et rationaliser la mise en œuvre du financement de l’urbanisme et….

• Améliorer sa compréhension

• Laisser une marge de manœuvre Faciliter la mise en œuvre des politiques locales d’aménagement la cohérence et l’accompagnement de la politique environnementale instituée par les lois Grenelle pour faciliter la lutte contre l’étalement urbain et encourager l’accroissement des déplacements urbains,


La Taxe d’Aménagement

105

• Regrouper la fiscalité de l’urbanisme dans un seul chapitre du code de l’urbanisme,

• Améliorer la sécurité juridique des outils du financement de l’aménagement urbain.

Cette réforme nécessite donc de la part des collectivités une réflexion approfondie pour établir sur leur territoire une cartographie de la fiscalité de l’urbanisme en adéquation avec les zonages et les règlements du PLU.



106

En définitive au 1er janvier 2015, 8 éléments composeront la fiscalité de l’urbanisme

1) La taxe d’aménagement (TA) 2) Le Projet Urbain Partenarial (PUP) 3) Le financement en zone d’aménagement concerté 4) La participation pour réalisation d’équipements publics exceptionnels5) Le versement pour sous densité (VSD) 6) La redevance pour création de locaux de bureau en ile de France 7) La Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)8) La Participation pour le Financement de l’Assainissement collectif (PFAC)

Depuis le 1er janvier 2012, la TA s’est substituée :

a) à la TLE,

b) à la TDCAUE, (au profit du département)

c) à la TDENS, (au profit du département)

d) à la Taxe spéciale d’équipement de la Savoie,

e) à la taxe de 1% complémentaire à la TLE versée à la région d’ile de France ,

f) au Versement pour dépassement du PLD,(si institution du VSD)

g) au Programme d’Aménagement d’Ensemble

ET à la participation pour non réalisation d’aires de stationnement, à la PVR et à la participation riverains en Alsace Moselle si la collectivité définit des secteurs pour moduler son taux de TA de 5 à 20%


107

•Objet de la TA :

Conformément aux objectifs définis par l’article L121-1du code de l’urbanisme, la taxe d’aménagement permet de financer les actions et opérations permettant : (L331-1)



108

La répartition des recettes entre les différentes collectivités :

•Une part communale ou intercommunale : en substitution de la TLE

•Puis, mais ne sont pas évoquées dans cette formation :

•Une part départementale : en substitution de la TDENS et de la TDCAUE

•Une part pour la région Ile de France : en substitution à la taxe de 1% complémentaire de la TLE



109

La part communale ou intercommunale : (L331-2)

Elle est instituée sur le territoire communal ou intercommunal :

• De plein droit dans les collectivités dotées d’un PLU et les communautés urbaines compétentes en matière de PLU sauf renonciation expresse par délibération,

• Par délibération dans les autres communes et les autres EPCI compétents en matière de PLU après accord des 2/3 des communes représentant plus de la moitié de la population totale de celle-ci ou au moins les 2/3 des conseils municipaux représentant la moitié de la population. (Art L5211-5 du CGCT)

• Pour les communautés urbaines ou d’un EPCI agissant en lieu et place des communes membres, la délibération prévoit les conditions de reversement de tout ou partie de la taxe perçue par la communauté urbaine ou l’EPCI aux communes membres en fonction de la charge des équipements publics relevant de leurs compétences (L331-2 -4°)

• Produit de la taxe en section investissement du budget.

Le financement de l’aménagement La Taxe d’Aménagement

110

La délibération :

La délibération, (institution quand elle n’est pas obligatoire, sectorisation et modulation des taux le cas échéant) doit être prise avant le 30 novembre de chaque année pour une entrée en vigueur au 1er janvier de l’année suivante.

Dans les collectivités ou elle est instituée de plein droit, et en l’absence de délibération le taux de la TA est de 1%. Nécessité d’une délibération pour le porter à un taux supérieur.

La délibération est transmise au service chargé de l’urbanisme dans le département au plus tard le premier jour du 2ème mois après son adoption soit le 1er janvier de l’année N+1 (L331-5)

Elle est ensuite reconduite tacitement chaque année.

Remarques :

La durée de validité de la délibération qui institue la TA est de trois ans. (L331-2-4°)

La durée de validité qui fixe le taux de la TA, (ou le modifiera) est de un an (L331-14)

Tout changement éventuel de taux devra être approuvé avant le 30 novembre de chaque année pour une prise d’effet le 1er mars de l’année suivant



111

Champ d’application : (L332-6 et R 331-3)

• Les opérations d’aménagement et de construction, (Hors ZAC et PUP)

• Les reconstructions,

• Les extensions,

• Les agrandissements,

• Les installations ou aménagements de toutes natures soumises à un régime d’autorisation.



112

Les exonérations de droit : (L331-7)

1. Les constructions qui sont destinées à être affectées à un service public,(R331-4)

2. Les locaux d’habitation et d’hébergement dès lors qu’ils sont financés par des prêts locatifs aidés d’intégration, (PLAI)

3. Les surfaces des locaux des exploitations et coopératives agricoles,

4. Les constructions et aménagements réalisés dans les périmètres des opérations d’intérêt national,(R331-5)

5. Les constructions et aménagements réalisés dans les ZAC, (R331-6)

6. Les constructions délimitées par un périmètre PUP,

7. Les aménagements prescrits par un PPRNP, PPRT, PPRM,

8. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans,

9. Les constructions dont la surface est inférieure à 5m².

Les constructions ou aménagements visées au 1,2,3,7,8,9 sont exclues de la part départementale et régionale (pour l’Ile de France)


113

Les organes délibérants peuvent aussi exonérer (L331-9) en totalité ou pour partie de leur surface :

1. Les habitations et les hébergements bénéficiant d’un taux réduit de TVA par un prêt aidé de l’Etat, (hors champ d’application du PLAI)

2. Dans la limite de 50% de leur surface excédant les 100 premiers m², les habitations principales financées à l’aide du PTZ renforcé,

3. Les locaux à usage industriel, artisanal et leurs annexes et les parcs de stationnements couverts faisant l’objet d’une exploitation commerciale,

4. Les commerces de détail d’une surface de vente inférieure à 400m²,

5. Les immeubles classés parmi les monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des MH.



114

Mode de calcul :

Suivant la formule suivante :

TA = ASSIETTE X VALEUR forfaitaire X TAUX

Assiette : surface de plancher de la construction ou des aménagements en m² ou en unité(s)

Valeur : en montant par m² en euros

Taux : pourcentage déterminé par la collectivité (communal, intercommunal, départemental et régional pou l’IDF)

Si des travaux de construction ou d’aménagement sont réalisés dans des secteurs comportant des taux différents c’est le taux le moins élevé qui est appliqué (R331-8)



115

Assiette X valeur forfaitaire X taux

Mode de calcul : Détermination de l’assiette :

L’assiette de la taxe : (L331-10)1) Surface de la construction en m² 2) Les aménagements et installations diverses : camping, éoliennes etc. etc.

La superficie est constituée par : (R331-7) •la somme des surfaces de plancher, (et non plus SHOB ou SHON)•closes et couvertes, •sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80ml, •calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment déduction faite des vides et des trémies. (L331-1)



116

La réforme a créé deux surfaces de plancher ayant chacune leur domaine d’application.

1) Une surface FISCALE de plancher au titre de la fiscalité de l’aménagement :

2) Une surface de plancher URBANISME au titre du Code de l’urbanismeC’est cette dernière surface qui est désormais prise en compte pour définir la notion de densité au travers des droits à construire inscrits dans les Plan Locaux d’Urbanisme ou des ZAC,


117

Surface de plancher fiscale (Déductions de 1-2-3 ci-dessous) et surface de plancher Urbanisme (Déduction de 1 à 9 ci-dessous) : explications sur les déductions possibles :

Article R*112-2Modifié par décret 2011-2054 du 29 décembre 2011

La surface de plancher d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction.

1. des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

2. des vides et des trémies afférents aux escaliers et ascendeurs

3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

4. Des surfaces de plancher aménagées en vu du stationnement des véhicules motorisées ou non y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre

5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l‘habitation ou pour des activités à caractère professionnel artisanal industriel ou commercial

6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle(…) y compris les locaux de stockage des déchets

7. Des surfaces de plancher des caves ou de celliers annexes à des logements dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune

8. D’une surface égale à 10% des surfaces de planchers affectés à l’habitation telles qu’elles résultent de l’application des alinéas précédents dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Les déductions 1-2-3 sont communes aux deux types de surface de plancher

Le financement de l’aménagement La Taxe d’Aménagement

118

La Taxe d’Aménagement : Exemple de tableau de calculLe financement de l’aménagement

119

Abattement de 50% sur les valeurs ci-dessus (L331-13)

• Sur les 100 premiers m² des locaux d’habitation à usage principale,

• Sur les locaux à usage industriel et artisanal les entrepôts et hangars non ouverts au public à usage commercial,

• Les parcs de stationnement couverts sous exploitation commerciale.

Assiette X valeur forfaitaire X taux

Mode de calcul : Valeur forfaitaire :



120

D’autres bases d’impositions sont fixées suivant la nature des aménagements (L331-13)

Assiette X valeur forfaitaire X Taux

Mode de calcul : valeur forfaitaire :

La base d’imposition est donc élargie car sous le régime antérieur de la TLE des aménagements autrefois exonérés car non créateur de SHON seront désormais imposables.



121


Mode calcul : Détermination des taux :

A) La part communale ou intercommunale :

Taux de base : « dans une fourchette comprise entre 1% et 5% selon les aménagements à réaliser par secteur de leur territoire définis par un document graphique » joint en annexe au PLU.(L331-14)


122


Mode de calcul : Détermination des taux : (L331-14)


Lors de la suppression d’une ZAC, la TA est rétablie de plein droit. L’autorité délibérante fixe le taux de la TA (L331-16) qui ne pourra être supérieur à 5% en application du L 331-14.

Remarque : Les articles relatifs au PAE ont été abrogés par le loi du 29 décembre 2010. Ce dispositif n’a donc plus d’existence légale. Ceux qui existent demeurent applicables jusqu’à leur clôture (L331-34 b2)



123


Mode de calcul : Détermination des taux

La part communale ou intercommunale (suite )

Remarque :

La mise en place des taux différenciés générera la réalisation d’un document graphique, sorte de « carte fiscale » qui devra être jointe en annexe au PLU (L331-14)

Compte tenu du travail de réflexion à engager, les communes ou EPCI disposeront d’une période transitoire pour mettre en place les nouveaux outils à leur disposition. Entre le 1er mars 2012 et le 1er janvier 2015, les collectivités auront le choix :

1) soit entre le régime actuel des participations,

2) soit l’application du taux majoré de la TA dès le 1er mars 2012.



124

Le redevable : (L331-6)

La TA est due

1) Soit par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager, (L331-6)

2) Soit par la personne responsable de la construction en cas d’infraction.


Liquidation de la taxe :


125

Recouvrement de la taxe :

1. Le recouvrement s’effectue à la date anniversaire de l’autorisation à douze et vingt quatre mois, (L331-24)

2. Un seul versement pour une TA inférieur de 1500€,

3. Si, une taxe versée fait l’objet d’un titre d’annulation, le versement indu fait l’objet d’un remboursement comptable,

4. L’action en recouvrement se prescrit par cinq ans à compter de l’émission du titre de perception.

Sont solidaires du paiement : (L331-25)

•Les établissements garants de l’achèvement de la construction,

•Les époux et partenaires liés par un PACS.



126


Mode calcul : Détermination des taux :

Par délibération motivée la TA peut être augmentée jusqu’à 20% dans certains secteurs « si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. » (L331-15)


La Taxe d’Aménagement sectorisée

127


Mode de calcul : Détermination des taux : (L331-14)


L’augmentation du taux « jusqu’à 20% » ne permet plus de recevoir les participations prévues au

L 332-6-1 (b du 1°, a, b, et d du 2° au 3°) c’est-à-dire :

Le versement pour dépassement du plafond légal de densité

La participation pour raccordement à l’égout

La Participation pour non réalisation d’aires de stationnement

La participation pour voirie et réseaux

La Participation des riverains prévue dans les départements du Haut Rhin et du Bas Rhin et en Moselle.

Les secteurs sont reportés sur un document graphique

Ils sont joints dans les annexes du PLU à titre d’information

En absence d’un PLU affichage de la délibération avec le(s) Plan(s) des secteurs



128

La sectorisation fiscale d’un territoire : anticipation et modalités de mise en œuvre

Objectif : Aboutir à l’élaboration d’une cartographie de la fiscalité de l’urbanisme en adéquation avec les zonages et le règlement du PLU.

•Travail de prospective pour imaginer l’évolution sectorielle d’un territoire parfois sur du long terme,

•Identifier la commande politique,

•Travail avec les acteurs concernés,

•La délimitation des périmètres,

•L’état du foncier du secteur,

•La nature et l’ampleur des équipements à prévoir et à chiffrer,

•Le mode opérationnel : ZAC, Permis d’aménager, permis de construire, permis de construire groupé, déclaration préalable,

•La détermination du mode de financement :

•La Taxe d’Aménagement et à quel taux,

•Le PUP,



129

Textes de référence :

Loi n° 2009- 323du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (article 43) Loi MOLLE

Décret n°2010-304 DU 22 mars 2010 pris pour l’application des dispositions de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Circulaire du 28 mai 2009 relative à la loi N° 2009 323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion Urbanisme et planification

Articles L 332-11-3 et L 332-11-4; R332-25-1 et suivants et R 332-29 du code de l’urbanisme.

Bibliographie :

Le projet urbain partenarial pour un aménagement main dans la main Technicité n° 183 du 8 février 2010

Le projet Urbain Partenarial Le Moniteur du 2 mai 209 page 58 et 59

Le Projet Urbain Partenarial La Gazette des Communes du 5 juillet 2010 page 51

Un pas vers la contractualisation La Gazette des communes du 22 septembre 2008

Le financement de l’aménagement Le Projet Urbain Partenarial (PUP)

130

Le PUP c’est quoi :

C’est un nouveau mode de financement qui permet à la commune de préfinancer et de mettre à la charge de personnes privées (propriétaires des terrains, aménageurs, constructeurs) et par simple convention le coût des équipements publics.

Participation en ZAC , PUP : des dispositifs différents pour faire participer les aménageurs aux financements des équipements.

La participation n’est pas une taxe d’urbanisme. C’est une participation contractuelle librement négociée qui peut permettre de financer des équipements publics rendus nécessaires par des opérations ponctuelles.

« Permettre le développement de l’urbanisme opérationnel d’initiative privée » (Exposé des motifs du projet de loi MOLLE) « pour favoriser l’émergence de ZAC privées » (dossier de présentation de la loi du ministère du logement et de la ville)

A noter que le PUP figure parmi les mécanismes de financement pouvant abonder le budget communal lorsqu’il s’agit de financer le seul réseau électrique (JOAN 29 septembre 2009 question écrite n°47371 page 9244)


131

Article L332-11-3Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 43

Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu, lorsqu'une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L. 332-15, le ou les propriétaires des terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'Etat, dans le cadre des opérations d'intérêt national mentionnées à l'article L. 121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements.

Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci.

La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis.


132

•Les secteurs couverts par la convention :

Le document d’urbanisme applicable sur la territoire communal :

Le Plan Local d’Urbanisme ou un document en tenant lieu : POS, PSMV,

La carte communale, qui n'est pas un document d’urbanisme tenant lieu de PLU ( JOAN du 31 janvier 2006 QE n°73561 page 1094) est donc exclue du champ d’application du PUP.

•Qui peut être à l’initiative de la convention :

Le Projet Urbain Partenarial (PUP)

133

L’intérêt de la convention PUP :


134

• La négociation doit :

1) Être engagée dès que possible,

2) Se faire dans le respect des principes de lien direct et de proportionnalité,

3) S’opérer indépendamment du programme et des types de constructions à venir et sans tenir compte de la SHON à venir,

La commune doit avoir en tête :

a) Qu’elle assurera la maîtrise d’ouvrage des équipements à réaliser,

b) Qu’elle devra prendre en charge financièrement, parfois, une partie du coût des travaux soit en raison du principe de proportionnalité, soit en raison d’une erreur de chiffrage,

c) Que le PUP est un outil de financement et non pas une procédure d’aménagement.


135

●Contenu de la convention :

Malgré la liberté contractuelle, la convention précisera obligatoirement :


136

• Contenu de la convention (suite)

a) Le périmètre délimité :

il est limité aux zones U et AU. Un document graphique représentant ce périmètre est joint à la convention


137

b) Les équipements pris en charge, leur cout prévisionnel, le montant total prévisionnel et les délais de réalisation :


138

• Contenu de la convention

c) Le montant de la participation :


139

• Contenu de la convention

Le cout de l’équipement peut être fractionné entre plusieurs opérations en respectant le principe de proportionnalité

Extrait de l’article L 311-4 « Lorsqu'un équipement doit être réalisé pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans plusieurs opérations successives devant faire l'objet de zones d'aménagement concerté , de conventions de projet urbain partenarial ou de programmes d'aménagement d'ensemble, la répartition du coût de cet équipement entre différentes opérations peut être prévue dès la première, à l'initiative de l'autorité publique qui approuve l'opération ».

De même, il ne peut pas être demandé une participation (coût proportionnel) pour un équipement déjà réalisé dans le cadre d’une autre opération.

Le montant, contrairement à d’autres formes de participation, ne repose pas sur de la SHON, de la superficie de terrain ou sur un programme de construction(s). Elle n’est pas générée par le permis de construire.

En fonction de la nature de l’opération, la commune peut être amenée à prendre en charge le manque à gagner.


140

d) La forme de la participation :

• Sous forme de contributions financières,

• Sous forme de terrains non bâtis ou bâtis mais le bâtiment doit exister avant la convention,


141

e) Les délais de paiement :

Ils sont laissés à la libre appréciation des parties durant la négociation,

Possible donc pour la collectivité d’obtenir un préfinancement des travaux,

Le montant peut aussi être échelonné dans le temps durant la réalisation des travaux.


142

f) La durée d’exonération de la TLE

Article L332-11-4Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 43

Dans les communes où la taxe locale d'équipement (TA) a été instituée, les constructions édifiées dans le périmètre délimité par une convention prévue à l'article L. 332-11-3 sont exclues du champ d'application de cette taxe pendant un délai fixé par la convention, qui ne peut excéder dix ans.

La règle de non cumul s’applique

Extrait du L 332-11-1 consacrée à la PVR : « La participation n'est pas due pour les voies et réseaux compris dans le programme d'équipements publics d'une zone d'aménagement concerté créée en application de l'article L. 311-1, d'une convention de projet urbain partenarial conclue en application de l'article L. 332-11-3 ou d'un programme d'aménagement d'ensemble créé en application de l'article L. 332-9.


143

h) Affichage et publicité :

Affichage en Mairie ou au siège de l’EPCI de la mention de sa signature ce qui rend exécutoire la convention

La convention accompagnée du document graphique est tenue à la disposition du public

Mention de la signature de la convention, ainsi que du lieu où le document peut être consulté, est affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l'établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. (R332-25-2)

g) La signature de la convention :

Le maire ou le Président de l’EPCI est habilité par décision de portée générale de l’organe délibérant (R332-25-1) à signer les conventions PUP.

Le préfet dans les opérations d’intérêt national


144

Affichage et Publicité (suite)

Au recueil des actes administratifs lorsqu'il s'agit d'une délibération du conseil municipal d'une commune de 3 500 habitants et plus ;

Au recueil des actes administratifs lorsqu'il s'agit d'une délibération de l'organe délibérant d'un établissement public de coopération intercommunale comportant au moins une commune de 3 500 habitants et plus ;

Le montant de la convention PUP doit être inscrit au registre des participations. La forme des registres est indiquée par les articles R332-41 et R331-42. Il doit être paraphé par le Maire Cette inscription fait courir l’action en répétition qui se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement des prestations indument exigées


145

Exemples de cas concrets : retour d’expériencePrésentation d’un modèle de convention

Mise en place d’un PUP à l’occasion de deux opération immobilière

Cas de Lyon avec la mise en place d’un PUP dans une ZAC


146

Textes applicables :

Loi n° 2012-354 du 14 mars 2012 de finances rectificative pour 2012, article 30 de la

loi modifiant l’article L1331-7 du code de la santé publique

Loi n°2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration du droit (Article

31 PFAC Assimilés domestiques)

Codification : L1331-2 et 1331-7 du code de la santé publiqueObjet :

Répondre aux critiques des collectivités sur les pertes de recettes des services publics de collecte des eaux usées dans le cadre de la réforme relative à la taxe d’Aménagement.

S’inscrire dans la volonté de clarification et de simplification voulue par la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Quelques nouveautés apparaissent donc.

1) La PAC est désormais codifiée dans le seul code de la santé publique. Elle n’apparait pas dans le L332-6-1 (a du 2°) du code de l’urbanisme comme c’était le cas pour la PRE.

2) Le fait générateur n’est plus l’arrêté de permis de construire. Elle est due désormais par le propriétaire de l’immeuble raccordé.

3) Le fait générateur est la date de raccordement au réseau collectif.

Le financement de l’aménagement La participation pour le financement de l’assainissement collectif

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Echéance :

Elle est applicable depuis le 1er juillet 2012 et la PFAC se substitue à la Participation pour Raccordement à l’Egout (PRE)


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Les eaux usées issues des entreprises

Les rejets d'eaux usées des entreprises sont scindés en deux catégories :

1. Les eaux usées assimilables à un usage domestique


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Branchements et contributions au frais : (L1331-1 et L1331-2)


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Ainsi en application de l’ article 317 quater du CGI, les terrains ayant vocation à être « aménagés et équipés », les constructions sont exclues de la Taxe d’aménagement lorsque le financement des équipements est assuré par l’aménageur tel que prescrit par l’article 1585C du CGI:

Sont exclues du champ d’application de la Taxe d’Aménagement :

2° Les constructions édifiées dans les ZAC (…) lorsque le cout des équipements (…) a été mis à la charge des constructeurs.

Mais la part départementale de la Taxe d’aménagement reste exigible.

De même La Participation pour le financement de l’assainissement collectif ne peut pas être exigée si l’aménageur réalise le réseau d’assainissement.

Le financement de l’aménagement Le cas des ZAC

La ZAC est le seul outil opérationnel qui permet d’instituer une régime alternatif à la Taxe d’aménagement

Cela dépend des équipements mis à la charge des aménageurs.

De ce fait l’aménageur pré finance les équipements publics . Puis il récupère les sommes engagées pour financer les équipements publics en vendant des droits à construire dans lesquels sont inclus une quote part du coût des équipements qu’il a réalisés

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Pour être exonéré de la Taxe d’aménagement, doivent « au moins » être pris en charge le coût des équipements fixés par l’article 317 quater de l’annexe II du CGI à savoir :

1. « les voies intérieures à la zone qui n’assurent pas la circulation de secteur à secteur ainsi que les réseaux non concédés qui leur sont rattachés,

2. Les espaces verts, aires de jeux et promenades correspondant aux seuls besoins des habitants ou usagers de chaque secteur

3. Les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants ou des usagers de chaque secteur »

A la lecture de cet article, on sous entend la notion d’équipement propres : Espaces verts et promenades correspondants aux seuls besoins des habitants dans le respect du lien direct et de proportionnalité.

Les équipements à réaliser pour accompagner l’opération (infrastructures et superstructures) sont inclus dans le Programme des équipements publics qui est une des pièces du dossier de réalisation prévu par l’article R 311-7. Ce programme défini la nature et la participation de l’aménageur aux équipements qu’il prend en charge en totalité ou partiellement.


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Un acte de création de ZAC mentionnant l’exigibilité de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement alors que l’aménageur financera les équipements publics visés à l’article L. 331-7 5°, est susceptible d’un recours contentieux et ne doit pas être appliqué (CE Section, 14 novembre 1958, req. n° 35 399, « Sieur Ponard »).

L'exonération en ZAC vaut jusqu’à ce que la ZAC soit supprimée. Après cette suppression, la commune ou l’EPCI compétent en matière de TA doit obligatoirement délibérer sur l’ancien périmètre de la ZAC pour fixer un taux de TA qui ne peut être supérieur à 5% (article L. 331-16).

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Principe du financement des équipements publics en ZAC :

Les équipements situés à l’extérieur de la zone doivent être utilisés de manière prépondérante par les nouveaux habitants.

Idem pour un équipement utilisé par plusieurs opérations : affirmation du principe de proportionnalité par l’article L 331-4 tiré de la loi sapin n° 93-122 du 23 janvier 1993.

« Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur que le coût des équipements à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers de la zone. Lorsque la capacité des équipements excède les besoins de l’opération seule la fraction proportionnelle à ces besoins peut être mis à la charge de l’aménageur.

Lorsqu’un équipement est nécessaire dans plusieurs opérations, le coût peut être réparti entre les différents opérateurs.


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Cas des terrains bâtis ou non, non acquis par l’aménageur

Il est fait application du L331-4 du code de l’urbanisme :

« Il ne peut être mis à la charge de l’aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usager des constructions à édifier dans la zone

(…)

« Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain n’ayant pas fait l’objet d’un cession , location, ou concession d’usage consentie par l’aménageur de la zone, une convention conclue entre la commune ou l’EPCI et le constructeur précise les conditions dans lesquelles celui-ci participe au coût d’équipement de la zone. La convention constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou de lotir. une pièce »


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Cas des terrains bâtis ou non, non acquis par l’aménageur

Impact sur l’instruction des permis de construire :

Article R 431-23 Relatif à l’instruction des permis de construire situés en ZAC:

La convention de participation constitue une pièce obligatoire du dossier et en son absence les délais d’instruction du permis de construire ne pourront donc pas être ouverts.


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Présentation d’un cas concret


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Présentation d’indicateurs dévaluation

Évaluation

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Annexes : La législation relative réforme de la fiscalité de l’aménagement

Contexte législatif :

Loi n° 2010- 1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative 2010 (Article 28) parue au journal officiel du 30 décembre 2010.

Loi n°2012-354 du 14 mars 2012 de finances rectificatives pour 2012 qui crée la Participation pour le financement de l’assainissement collectif (PAC)

Les ordonnances :

Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prise en compte dans le droit de l’urbanisme,

Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme.

Rapport au Président de la République relatif à l’Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme

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Les décrets d’application :

Décret N°2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de planchers pris en compte dans le droit de l’urbanisme,

Décret n°2012-88 du 25 janvier 2012 pris pour la mise en œuvre de la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Ce décret :

• Précise les conditions de l’institution de la TA dans les communes disposant d’un POS au 30 novembre et qui approuverons un PLU à compter de cette date (R331-1)

• Précise la définition des travaux de construction ainsi que la mode de calcul de la surface taxable

• Détermine les modalités de calcul

• Précise les modalités de reversement aux collectivités territoriales

• Enumère les informations que l’Etat fournit chaque année aux collectivités territoriales et aux EPCI pour l’établissement de leur budget (R331-15 et R331-16)

• Définit les modalités de calcul du versement pour sous densité (R331-19 et R331-20), du contrôle de la valeur vénale du terrain(R331-21) et les modalités de mise en

œuvre de la procédure de rescrit (R331-23)


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Les décrets d’application :

Décret n° 2012-87 du 25 janvier 2012 relatif aux exonérations de la taxe d’aménagement prévues par application des 1°, 4° et 5° de l’article L331-7 du code de l’urbanisme,

Décret n°2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme

Décret 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à l’architecte

Arrêté(s) :

Arrêté du 22 décembre 2011 (Article 4) relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la redevance pour la création de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en région d'Ile-de-France (articles L520-1 et L 520-3 du code de l'urbanisme) et pour le mètre carré de taxe d'aménagement (article L311-11 du même code) NOR: DEVL1133593A

Arrêté du 10 février 2012 relatif aux formulaires de demandes d’autorisation d’urbanisme

Articles L 331-1 à L 331-34 du code de l’urbanisme pour la taxe d’aménagement.

Articles L 331-35 à L331-46 du code de l’urbanisme pour le versement pour sous-densité.


VANNES 16-17 Décembre 2013 De la planification à la réalisation d’une opération...

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