Surface approx. (cm²) : 8070 48 RUE NOTRE DAME … · Le guide pour investir Acheter dans le neuf...

48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES75095 PARIS CEDEX 2 - 01 44 88 48 00

SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008

Surface approx. (cm²) : 8070N° de page : 1

Page 2/18

THESAURUS9104529200505/XIQ/OTO/2

Eléments de recherche : CHRISTINE VASSAL-LARGY : directeur général et reponsable pôle immobilier de Thésaurus, toutes citations

Le guide pour investir

Acheter dans le neuf permet de se constituer un patrimoine,de percevoir des revenus sous forme de loyers, tout en allégeantsa note fiscale. Mode d'emploi pour passer de la théorie à la pratique.

Dossierréalisé parMarie Pellefigueet Hervé Tusseau

LAURENT VIMONT,président directeurgénéral de Century 21France

«Ce placementpermet deconserver sonpouvoir d'achatà long terme. »

Mon épouse et moimême disposonsd une épargne de500 € par mois a

investir mais nous hésitons a acqué-rir un bien immobilier locatif, car lesprix sont au plus haut et nous craignons d'acheter a un pic de marche»,confie Denis, un lecteur parisien quadragenaire Ce souci, partageaujourd'hui par nombre d'aspirantsbailleurs peut être relativise Certesen douze ans, les prix de la pierre ontfait plus que doubler en France, et ilsatteignent aujourd'hui des niveaux trèsimportants, surtout dans le neuf ou ilest quasiment impossible de trouverun bien dans une grande aggloméranon a moins de 3 000€ le mètre carreInvestir une partie de son épargnepour du long terme, alors que l'envi-ronnement économique n'est pas aubeau fixe, est un facteur d'angoissePourtant, un placement «pierre» receléde nombreux avantages D abord,

«l'immobilier est un placement sûr etquelle que soit l'orientation du murche, la pierre reste une valeur refugequi, historiquement résiste aux crisesdans le temps» martelé Christine Vassal Largy, directrice du pôle immobiliera Thésaurus Même si le prix de l'immobilier venait a baisser dans lesannées a venir, il est certain qu uninvestissement locatif, acondition d'avoir étébien sélectionne garantira une rentabilité interessante dans le temps«Ce placement permet de conserverson pouvoir d'achat a long terme, acondition d'être envisage sur le longterme », précise Laurent Vimont, PDGde Century 21 FianceDésormais il est risque d espérer detrès fortes plus values en quelquesannées «Les très bonnes affaires sontaujourd hui rares, et il est peu pmbablé que dans les cinq ans a venir l'immobilier connaisse une flambée simi-

Un investissementlocatif génère desrevenus réguliers.

laire a celle du début des années2000», assure Nathalie Naccachedirectrice de Century 21 Fortis Immoa Pans centre Mais l'immobilier locatif dispose d'un atout maître c est leseul placement qui puisse être entierement réalise a crédit «Avec unefaible mise de départ, un particulierpeut se constituer un patrimoine, ce

qui n est pas possibleavec de l'assurance vieou un portefeuille boursier», confie EmmanuelNarrât, associe fondateur

de Haussmann Patrimoine Dernieravantage d'un placement dans la pierred est générateur de revenus réguliers, cequi, en période d'incertitude sur lesniveaux de pensions de retraite, permet de s'assurer un complément derevenus pour ses vieux purs Enfin,censé sur le gâteau a condition d'opter pour un investissement dans le neufen bâtiment basse consommation(BBC), il est possible de se constituer

HP_Administrateur

Rectangle


SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008


Page 3/18



dans l'immobilier neuf

un patrimoine de belle qualité, tout enréalisant des économies d impôtBref, devenir propriétaire bailleur resteaujourd'hui une excellente stratégiepatrimoniale, a condition de bien choi-sir Car un investissement dans lapierre peut se révéler un gouffre financier Certains particuliers ont défraye lachronique en investissant uniquementpour defiscaliser et se retrouventaujourd nui propriétaires de biensinvendables dans des zones ou lademande locative est quasi inexistante

Déterminer son objectifpatrimonialAvant de mener a bien son projet, ilfaut donc prendre ses précautions, caracheter un appartement pour le louerreste une opération a risque Pour leminorer il faut consacrer du temps aétudier le marche et ne pas signer unepromesse d'achat sur un coin de tableMais surtout, il faut au préalable avoirdétermine son objectif Qu'il s'agissede se constituer un patrimoine sûrpour le transmettre a ses enfants oud obtenir le meilleur rendement possi-ble, a chaque stratégie patrimonialecorrespond une solution différenteDans le premier cas il faudra miser

Vous avez jusqu'au31 décembre 2011pour bénéficierdes taux deréduction dela loi Scellier.

sur un centre ville urbain, ou un secleur très cote et donc accepter depayer son bien locatif plus cher Dansle second on pourra opter pour unquartier en devenir, ou un secteur plusexcentre a forte demande locativeEnfin dernier point, surtout en achetant dan« le neuf, «il faut aussi pensera examiner sa situation finale carsouvent les investisseurs sont obnubiles par la réduction d impôt alors qu ilexiste des moyens plus adaptes pourreduire sa facture fiscale que de reahser une opération en Scellier»,affirme Christine Vassal Largy •

Profitez des derniers feuxdu ScellierJusqu'au 31 décembre 2011, a condition d'acheter un logementneuf BBC et le louer pendant neuf ans sous le régime Scellier,la réduction d'impôt est de 22 % dans la limite de 300 000€Si le logement n'est pas «vert», elle ne se monte qu'a 13 %A partir du 1" janvier prochain, en revanche, ces taux passerontrespectivement a 18 et 9 % Si vous comptez réaliserun investissement immobilier très prochainement, faites vitevotre choix pour signer avant le 31 décembre et optimiser ainsicette carotte fiscale Et si vous signez en 2012 sachez quela réduction de 18 % reste intéressante dans de nombreux cas,a condition de ne pas surpayer votre bien


SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008


Page 4/18



Comment être sûr de fairele bon investissementPour obtenir le meilleur rendement, soyez exigeant sur l'emplacementet la qualité de construction.

A vant d'investir dans de l'immo-bilier neuf, il faut respecterquelques règles pour être cer-tain de faire le bon choix.

D'abord, il faut opter pour le bon empla-cement, c'est-à-dire étudier au préalablele potentiel des différents marchés immo-biliers, sans se fier au taux de rentabilitéélevé de plaquettes commerciales. « Uninvestissement immobilier se fait avecune dose d'affectif, le particulier doit s'yintéresser et ne pas sélectionner son biensur des seuls critères financiers», conseilleOlivier Bokobza, directeurgénéral délégué de BNP Pari-bas Immobilier résidentiel.Pour commencer, il faut choi-sir une métropole dynamiquequi affiche un taux de crois-sance démographique impor-tant et dispose d'un bassin d'emplois, degrandes écoles et d'universités. «Il vauttoujours mieux privilégier un grand cen-tre urbain plutôt qu'une petite villemoyenne, même si elle affiche des prixmoins élevés», affirme Jean-PhilippeBourgade, président de Bouwfonds Mari-gnan Immobilier. Cette stratégie permetde disposer d'un vivier de locatairespotentiels important, de s'écarter des vil-les vieillissantes, et donc assure la renta-bilité à long terme.

Se rendre sur place et voirl'environnementII faut impérativement se déplacer pourexaminer le quartier où investir, maisaussi les environs du programme neuf.« Cela évite de se retrouver propriétaired'un immeuble neuf situé en face d'ungrand axe passant ou juste à côté d'unezone sensible», souligne un ingénieur

II faut viserdes quartiersbien desservispar les transportsen commun.

patrimonial. Une fois l'emplacementdéterminé, reste à soigner sa localisationà l'intérieur de la ville et à acheter le bienen adéquation avec la cible de locataires.Pour cela, quelques coups de téléphone àdes agents immobi l iers locaux, quiconnaissent les biens recherchés dans lequartier visé, suffisent.D'une façon générale, un investissementdestiné à un étudiant, studette ou stu-dio, devra se faire à côté des facultés,ou dans un quartier vivant du centre-ville. A contrario, un deux pièces inté-

ressera davantage un actif etsera situé à proximité deszones d'emploi de la ville.Dans tous les cas, «il fauttoujours viser des quartiersbien desservis par les trans-ports en commun et dotés de

petits commerces de proximité, ils atti-rent davantage les locataires », note Jean-Philippe Bourgade.Enfin, ne chipotez pas sur la qualité deconstruction du bien. «En privilégiantun étage élevé avec un plus grand bal-con, l'investisseur paiera plus cher aumètre carré, mais il pourra prétendre àdavantage de plus-value à la revente, illouera mieux et plus vite», conseille Jean-Sébastien Dumay, responsable de l'offreà Angle neuf. Ce choix n'est pas forcé-ment antiéconomique, car la grille desloyers en Scellier pondère les surfacesannexes (de type parking et terrasse), cequi permet de louer plus cher un loge-ment doté de meilleures prestations.Dernier conseil pour être sûr de ne pasfaire d'erreur: «l'investisseur doit choisirun logement où il s'installerait ou instal-lerait ses propres enfants», conseille Jean-Sébastien Dumay. • M. P.

Une belle vue, une terrasse, autant d'atoutspour trouver un locataire.

Laisserun professionnelchoisir via les SCPIPas le temps ou d'envie de trouver un appar-tement neuf et de bénéficier d'une réductiond'impôt? La solution consiste à acheter desparts de sociétés civiles de placement dansl'immobilier (SCPI). Ces structures récoltentl'épargne auprès de particuliers, puis achètentet gèrent des biens immobiliers pour leurcompte. Celles qui investissent dans l'immo-bilier de logements, comme Ciloger Habitat(Ciloger) ou Multihabitation 6 (UFG Reim), fontbénéficier, à l'entrée, leurs porteurs de partsde la réduction d'impôt Scellier. Attention,leur rendement annuel tourne autour de 3%.


SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008


Page 5/18



Nos conseils pour bien emprunterLe financement d'une opération immobilière joue pour beaucoup danssa réussite. Il existe des formules de crédit adaptées pour investir dans le neuf.

Même si les taux d'intérêtont remonte depuis leurplus bas niveau histori-que, atteint en octobre

2010, ils restent a des niveaux trèsintéressants « Un investisseur avec undossier correct peut aujourd'hui obte-nir un crédit a 4,15 % sur quinze anset a 4,40 % sur vingt ans», préciseMael Bernier, directrice de la commu-nication d'Emprunns comContrairement a un achat de résidenceprincipale, pour lequel un apportimportant permet de reduire le coûtdu prêt, le financement d'un bien loca-tif a tout intérêt a se faire avec le maxi-mum de crédit, car toute ou partie dela mensualité sera payée par le locataire «Aujourd'hui, il n'est pas cho-quant de financer un achat locatif enempruntant 100%, voire 110 % enincluant les frais lies a l'achat»,conseille Christophe Chaillet, direc-teur de l'ingénierie patrimoniale aHSBC France

Quelle durée pour l'emprunt ?Pour optimiser l'opération, il ne fautpas non plus hésiter a emprunter surune longue durée « Cela permet al'opération d'être la plus neutre possi-ble pour le budget du ménage» préciseChristine Vassal-Largy, directrice dupôle immobilier a Thésaurus «Avecun prêt sur quinze ou vingt ans, lamensualité sera plus faible qu avecun crédit sur neuf ou dix ans», ajouteChristophe Chaillet Avec un investissèment locatif, il faut tenir compte dufait que les intérêts d'emprunt sontdéductibles des revenus fonciers, unemprunt sur une longue périodegénère davantage d'intérêts, ce quipermet de minorer son impôt foncierSi l'achat a crédit est une solution à

privilégier, reste a opter pour un créditclassique ou m fine « Ce dernier estintéressant si l'emprunteur disposed'un apport, il a intérêt a emprunter a100 % en investissant cette sommedans une assurance-vie qui lui rappor-tera Au terme du crédit, elle lui ser-vira a rembourser le capital», conseillePhilippe Taboret, directeur général deCafpi Avec un crédit m fine, dont letaux est supérieur a celui d'un créditclassique, les intérêts seront plus importants et l'optimisation fiscale supé-rieure Attention cependant, ce mon-tage s'adresse aux plus cales en finance

Taux fixe ou variable ?Dernier choix a réaliser sélectionnerun crédit a taux fixe ou a taux révisable

«En choisissant un crédit révisable pla-fonne a un point, le risque est relative-ment faible», note Mael Bernier La for-mule présente cette fois des avantagespour les investisseurs dont le plan definancement est serre Les prêts a tauxvariable Cape I coûtent aujourd'hui0,8 point de moins en moyenne queceux a taux fixes « Un crédit a tauxvanable permet donc d'obtenir un bud-get d'investissement plus important audépart», souligne Mael BernierEnfin, dernier conseil, pour dimi-nuer le coût global du crédit, il estpossible de demander une délégationd'assurance «Les acheteurs de rési-dences principales ne sont pas lesseuls a y avoir droit», assure PhilippeTaboret • M. P.

CHRISTOPHECHAILLET, directeurde I ingénieriepatrimoniale a HSBCFrance

«H n'est paschoquantde financerun achat enempruntant100%.»

Notre sélection d'offres de 7 banquesCes simulations ont été faites pour un investissement réalise par un emprunteur avec un dossier dans lamoyenne Dans le premier cas, il finance l'achat d'un appartement de 100 000€ sur quinze ans Dans le secondcas, il optimise la réduction Scellier avec un logement coûtant 300 C00€, finance avec un emprunt sur vingt ans

Q

100.000 €sur 15 ans Q

Taux*4%

BNP PARI BAS 4,05 %

BRED

O

4,1%

4,1%

4,75%

4,25%

4,3%

O

300.000 €sur 20 ans Q

CAISSE D EPARGNE

f*BNP PARI BAS

Taux*

4,15%

4,2%

BRED^ 4,2%

CréditAMutuel 4,25%g l h » iuf i j » à oui pmrT»t

<& 4,3%

4,5%

4,55%

O O

* Taux hors assurance

HP_Administrateur

Rectangle


SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008


Page 6/18



Les sept règles d'orpour une opération réussieVous avez sélectionné la ville idéale et bouclé votre plan de financement...le travail n'est pas terminé. Pour acheter dans les meilleures conditions,suivez notre itinéraire en sept étapes.

Sélectionner son programme neuf

Si les programmes foisonnent, ils ne sontpas tous d'égal intérêt pour les investisseurs.Premier point à surveiller, «il faut éviter unprogramme s'il est dédié à 1 00% à l'inves-tissement locatif», affirme Olivier Bokobza,directeur général délégué de BNP ParibasImmobilier résidentiel. Une résidence quin'a pas de bureau de vente sur place a tou-tes les chances d'être commercialisée pardes réseaux de défiscalisation. Mieux vautopter pour une copropriété qui mélange pro-priétaires occupants et locataires, car ellesera mieux entretenue sur le long terme, etl'investissement conservera davantage devaleur. En outre, au bout de la période dedéfiscalisation de neuf ans, en cas de reventedu bien, cela évitera de se retrouver face àd'autres bailleurs qui cèdent leur patrimoineau même moment.

Faire attention au prix d'achat

S'il est possible d'acheter sa résidenceprincipale en « surpayant » un peu, pours'offrir davantage de confort de vie, cettestratégie se révèle maladroite pour uninvestissement locatif. « II faut toujourscomparer le prix au mètre carré des pro-grammes neufs situés à proximité, maisaussi se renseigner sur celui de l'anciendans le même secteur. Si l'écart est déme-suré, investir en Scellier n'est peut-êtrepas la solution idéale», explique Jean-Sébastien Dumay, responsable de l'offrechez Angle neuf. Une différence de prixentre deux programmes neufs aux pres-tations comparables supérieure à 5 % n'estpas bon signe pour le programme le plus

cher. Dans la même veine, l'écart de prixau mètre carré du neuf et de l'ancien nedoit pas dépasser les 20 à 25 % dans unquartier proche. «Sauf s'il s'agit d'anciende très mauvaise qualité, construit après

Acheter en Vefaou prêt à livrer ?Si vous avez décidé d'investir dans le neufsous le régime Scellier, vous avez deux pos-sibilités : soit acheter un bien déjà sorti deterre qui n'a jamais été occupé, soit achetersur plan en vente en état futur d'achèvement(Vefa). Avantage du premier: vous disposezquasi immédiatement du bien et pouvez lelouer sans délai. En revanche, il est fort pro-bable que les meilleurs lots soient déjà ven-dus et que vous deviez vous contenter dessurfaces avec la moins bonne exposition oules terrasses les plus petites. Atout dusecond: vous choisissez précisément le bienqui correspond à vos desiderata et pouveznégocier des finitions plus soignées. Inconvé-nient: il faut en général attendre 18 moisentre le lancement d'un programme et salivraison, autant de temps pendant lequel ilfaudra financer les appels de fonds sansencaisser le moindre loyer.

L'écart de prix aumètre carré duneuf et de l'ancienne doit pasdépasser les 20à 25% dans unquartier proche.

Les frais annuelsde gestionlocative vontde 11% à 14%.

la guerre par exemple, dans ce cas il peutêtre plus important», confie BenjaminNicaise, président de Cerenicimo.

Examiner le package global

Les investissements en Scellier se font sou-vent «clés en main», avec un package quiinclut à la fois la gestion locative et l'assu-rance dégradation et loyers impayés. Les fraisannuels de ces prestations tournent autour de1 1 à 14 % des revenus locatifs - un peu cher,mais gage de simplicité. Avant de souscrire,il faut examiner toutes les conditions et clau-ses d'exclusion des assurances, car certainessont très restrictives. Et se renseigner sur laqualité et l'expérience du gestionnaire.


SEPT 11Bimestriel

OJD : 59008


Page 7/18



o Vérifier que le Scellierprésente un intérêt

II peut arriver que la réduction d'impôt duScellier ne soit pas assez importante pourjustifier l'achat. «H faut toujours comparerle gain lié à la réduction fiscale, avec la pertefinancière qui en découle. Parfois, les loyersplafonnés sont très en dessous de ceux pra-tiqués sur le marché libre. Si l'économie fis-cale ne couvre pas ce différentiel sur les neufans de location, mieux vaut opter pour uninvestissement libre, même en achetant duneuf», soutient Christophe Chaillet, directeurde l'ingénierie patrimoniale à HSBC France.De la même façon, il faut toujours vérifierle niveau des loyers de marché, car danscertaines villes, ils sont en dessous desplafonds Scellier.

S'interroger sur le Scellier social

Peu connu des particuliers bailleurs, leScellier social ou Scellier Carrez permet debénéficier d'une réduction d'impôt de 32 %du prix d'achat (plafonnée à 300.000 €)

Resterdans l'enveloppedu plafonnementdes niches fiscalesChaque dispositif fiscal qui fait bénéficierd'une réduction, déduction ou d'un créditd'impôt est plafonné. Mais il existe égale-ment un plafond global qui empêche lescontribuables de dépasser un certain montantd'avantages fiscaux. En 2011, ce plafonne-ment global se monte à 18.000 € + 6% durevenu imposable. Un couple qui déclare100.000 € ne pourra donc pas bénéficier deplus de 24.000 € de réduction d'impôt pourcette année. Dans ces réductions entrent l'en-semble des dispositifs immobilier (Robien,Borloo, Scellier, Malraux...), l'investissementau capital des PME, dans des Fip ou desSofica, mais aussi celles liées à l'emploi d'unsalarié à domicile ou à la garde des enfants.

en 2011, à condition d'acheter un logementBBC. Seule contrainte : il faut accepter delouer le bien pendant quinze ans, au lieude neuf, à des plafonds de loyers plus faiblesque ceux du Scellier classique et unique-ment à des locataires qui répondent à desconditions de ressources. «Les plafonds derevenus mis en place concernent 80% desménages, ce dispositif n 'est donc pas res-trictif, et il permet de fidéliser ses locatairesqui bénéficient d'un loyer plus faible quecelui du marché», précise Olivier Bokobza.Avantage supplémentaire pour les bailleurs

°-—^,' 0«^ C<***0n a,t

^Sf^fc-

Les avantages fiscaux sont conditionnelsà l'engagement de louer.

Les revenus fonciers s'ajoutent au revenuimposable.

imposés au régime réel sur leurs revenusfonciers : une ristourne supplémentaire de30% est accordée sur les loyers, en plusde la déductibilité des charges. «Cetteexcroissance du Scellier classique offre debelles opportunités dans certains secteurs»,précise Jean-Sébastien Dumay, responsablede l'offre chez Angle neuf.

Bien calculer son niveaud'imposition

Un achat en Scellier fait bénéficier d'uneréduction d'impôt, mais il génère égalementdes revenus fonciers. Les premières années,la déductibilité des intérêts d'emprunt per-met de minorer ces revenus, et donc l'impo-sition. Mais à moyen terme, «il ne faut pasperdre de vue qu'il est plus difficile de géné-rer des déficits fonciers dans le neuf, carcontrairement à l'ancien, il y a peu de tra-vaux défiscalisables. Au bout de quatre oucinq ans, des impôts fonciers seront à payeret il faut les intégrer au calcul financier avantd'investir», souligne Christophe Chaillet.

Prévoir la transmissidu patrimoine

Si le but de l'investissement Scellier peutêtre de se constituer un patrimoine familialà transmettre à ses enfants, il ne faut pasperdre de vue que ce type d'achat doit êtrefait en pleine propriété. «Il faut attendre la finde la période de défiscalisation pour démem-brer son bien et en transmettre la nue-pro-priété à ses enfants », affirme ChristopheChaillet. En revanche, l'immobilier locatifde défiscalisation peut être réalisé en directou via une société civile immobilière (SCI).«A condition que la SCI ne soit pas soumiseà l'impôt sur les sociétés, le régime fiscal estle même que pour un achat en direct», confieStéphane Jacquin, directeur de l'ingénieriepatrimoniale à Lazard Frères Gestion. Si laSCI est créée en famille en associant lesenfants au capital, dans ce cas, «la réductiond'impôt du Scellier sera partagée entre lesassociés en proportion de leur apport au capi-tal», précise Stéphane Jacquin. • M. P.

Surface approx. (cm²) : 8070 48 RUE NOTRE DAME … · Le guide pour investir Acheter dans le neuf...

Documents

Transcript of Surface approx. (cm²) : 8070 48 RUE NOTRE DAME … · Le guide pour investir Acheter dans le neuf...