SOMMAIREGrille de calcul avec exemple chiffré

SOMMAIRE 003

L'expertise immobilière - conditions d'exercice

Urbanisme

IntroductionLe Règlement National d’UrbanismeLes cartes communalesLe Plan d’Occupation des Sols et le Plan Local d’UrbanismeLes divisions foncieresLes divisions foncieres et lotissement

Cas pratiques de division

Surfaces

Les surfaces hors oeuvreLes surfaces de plancherLes surfaces utiles et GLALes superficie privative dite Loi Carrez et la surface habitableLes surfaces pondérées

Terrain à bâtir

IntroductionTerrain a batir pour maison individuelle

Superficie du terrain > ou = à la superficie de la parcelle de baseSuperficie du terrain < à la superficie de la parcelle de baseTerrain situé en plein centre villeEtude des situations particulières

Terrain à batir pour ensemble collectifTerrain à batir pour lotissement

Maison individuelle

Méthode comparative par sol plus constructionsMéthode comparative bâti terrain intégréMéthode financière par capitalisationMéthode financière par Discounted Cash FlowPondération des méthodes et abattements pour occupationEtude des situations particulières

07

11

12131618283034

39

4142434448

57

5859606264666872

75

768486889495

****

*

*****

Présence d'une piscineEvaluation d'un châteauPatrimoine classé ou inscritEvaluation d'une propriété rurale qui a perdu sa vocation agricoleEvaluation d'un élément fortement valorisant ou dévalorisantValeur vénale et performance énergétique

Appartement

Méthode comparative par régression statistiqueMéthode comparative hédonisteMéthode financière par capitalisationMéthode financière par Discounted Cash Flow (DCF)Pondération des méthodes et abattements pour occupationEvaluation des annexes

Commerce

IntroductionEvaluation d'un commerce libre ou occupé par son propriétaire

Pas de porteMéthode par capitalisationMéthode du Discounted Cash FlowMéthode par comparaisonPondération des méthodes

Evaluation d'un commerce louéEncadrement des loyersDéplafonnementBail tous commercesDroit au bailLes baux dérogatoires et convventions d'occupation précairesBail professionnelEvaluation d'un commerce sans possibilité de déplafonnement du loyerEvaluation d'un commerce avec possibilité de déplafonnement du loyerEvaluation d'un droit au bailEvaluation d'un fonds de commerce

959596979798

101

102106108110116118

121

122123123125128134134135135136136137137138144146148150

004 SOMMAIRE

****

**

****

*

SOMMAIRE 005

155

156157157158

161

163163165168170176177178182184186187190191194

197

197200204

210

210225257263

Immeuble entier

Choix méthodologiqueEvaluation lot par lotEvaluation globale Evaluation globale par la méthode du Discounted

Immeuble d’entreprise

Evaluation d'un immeuble d'entreprise libre ou occupéMéthode comparative bâti terrain intégréMéthode comparative par sol plus constructionsMéthode financière par capitalisationMéthode financière par Discounted Cash Flow (DCF)Répatition comptable de la valeur

Evaluation d'un immeuble d'entreprise loué avec un bail à constructionSignature du bail - valeur du loyer et des constructions en fin de bailEn cours de bail - valeur du terrain grevé du bailEn cours de bail - valeur de cession du droit au bail

Evaluation des locaux monovalentsLa méthode hotelière classiqueLa méthode du RevParValeur vénale - méthodologie d'évaluationFonds de commerce hôtelier

Démembrement et viager

Evaluation des droits démembrésLe marché de la propriété démembréeLe viager

Annexes

Fiches de visiteSource documentaireCalculs financiersAdresses

****

**

*

***

TERRAIN À BÂTIR

057TERRAIN

A. Constituer son dossier

Titre de propriété afin de relever la désignation exacte du terrain et les éventuelles servitudes pouvant le grever;Plan cadastral; Références des terrains vendus dans le secteur ou dans des secteurs comparables.

B. Consulter les règles d’urbanisme

Se reporter au chapitre Urbanisme;Quantifier les droits à bâtir;Analyser les possibilités de division parcellaire.

C. Se rendre sur place

Apprécier les caractéristiques du terrain (superficie, configuration, relief, orientation et vue, équipementsexistants, encombrement, nature et pollution du sol);Obtenir les informations socio économiques de la ville ou du quartier;Mesurer l’incidence d’éventuelles nuisances ou d’un environnement protégé.

D. Déterminer la future destination du terrain expertisé

Construction d’une maison individuelle;Réalisation d’une opération de lotissement;Construction d’un ensemble collectif;Construction d’un bâtiment d’activité, tertiaire, industrielle, commerciale … (voir page 163)

•

• •

• • •

•

• •

• • • •

Quatre destinations de terrain à bâtir

058 TERRAIN

Les dispositions d’urbanisme applicables, l’importance et la destination des constructions à édifier, les enjeuxéconomiques de l’opération projetée sont autant de facteurs qui orienteront le choix de la méthodologie à retenir.

Terrain destiné à la construction d’une maison individuelle

Trois principales situations peuvent être rencontrées :Terrain dont la superficie est supérieure ou de taille comparable à la superficie moyenne des parcelles de terrain à bâtir du secteur.Terrain dont la superficie est inférieure à la moyenne des parcelles du secteur.Terrain situé en centre ville, fortement densifié, sans terrain à bâtir disponible.

Terrain destiné à la réalisation d’un lotissement

Il sera évalué en fonction :Du nombre de lot commercialisable.D’une approche dite par compte à rebours, ou du bilan lotisseur, à partir des postes de produits et chargesdu professionnel opérateur.

Terrain destiné à la construction d’un immeuble collectif

Très proche de la méthodologie retenue pour l’évaluation d’un terrain à lotir, le terrain sera évalué en fonction :De ses droits à bâtir et de la surface commercialisable par l’opérateur, surface déterminée après une étudede gabarit. D’une approche également par compte à rebours, ou du bilan promoteur, à partir des postes de produits etcharges de l’opération à réaliser.

Terrain destiné à la construction d’un immeuble d’activité

Traité dans le chapitre Locaux d’entreprise (voir page 68), ces terrains sont évalués par comparaison.

•

••

••

•

•

•

TERRAIN À BÂTIR POUR MAISON INDIVIDUELLE

059TERRAIN

Principe méthodologique

Comme exposé ci-dessus, différentes situations peuvent être rencontrées; Il appartient à l’expert de vérifier les potentialités de division parcellaire (voir pages 28 et suivantes) apprécier les caractéristiques du terrain, dénivellation, orientation et vue, ainsi que la nature du sous-sol qui nécessiterait la réalisation de fondations spéciales.

L’évaluation d’un terrain pour maison individuelle repose sur la notion de «parcelle de base». La parcelle de base(Pb) représente la moyenne en superficie et en prix des terrains vendus dans le secteur du terrain expertisé.

Pour déterminer la parcelle de base

Elle est calculée à partir des références des terrains vendus à situation comparable. Il est pris soin d’éliminer lesventes dont les écarts de prix ou de superficies seraient trop importants ainsi que les ventes dont les dates demutation seraient trop anciennes. Une correction des valeurs relevées pourrait être effectuée afin de tenir compte d’une absence de viabilisation (1).

Pour un terrain insuffisamment viabilisé, le coût des équipements manquants à déduire est de :(Valeurs janv. 2001 à indexer par l’indice du coût de la construction BT01 du mois de janvier).

Pose d’un compteur d’eau (terrain desservi) : 700 à 850 €Pose d’un compteur électrique (terrain desservi) : 900 € + 30 € par m2 supplémentaire au delà du 30ème mètrePose d’un compteur de gaz (terrain desservi) : 850 €Installation d’une fosse toutes eaux : 5000 €Raccordement au tout à l’égout : 750 à 3000 € (variable selon les communes)

ExempleParcelle de base de 600 m2 pour une valeur de 171 400 €.

(1) les terrains vendus sont considérés viabilisés, c’est à dire desservis par les réseaux publics(2) mutation trop ancienne (3) Superficie trop importante

• • • • •

Date de mutation

07/12/2011 (2)

14/07/2013

19/10/2012

07/03/2013 (3)

25/12/2012

08/04/2013

Surface moyenne

Date de mutation

07/12/2011 (2)

14/07/2013

19/10/2012

07/03/2013 (3)

25/12/2012

08/04/2013

Surface moyenne

Superficie

800 m2

450 m2

720 m2

1 850 m2

680 m2

540 m2

597 m2

Viabilisation

Oui

Oui

Non

Oui

Oui

Oui

Prix de vente

157 000 €

180 000 €

169 000 €

270 000 €

155 000 €

175 000 €

Viabilisation manquante

-

-

+7 400 €

-

-

-

Prix réajusté

157 000 € €

200 000 € €

176 400 € €

300 000 € €

165 000 € €

178 000 € €

179 850 € € Prix moyen

*

Il convient de pondérer la superficie du terrain expertisé comme indiqué ci-dessous.

Exemple

nota bene : Certains praticiens utilisent une évaluation comparative par zones qui consiste à découper le terraindans le sens de la profondeur à partir de la voie publique. Chacune de ces zones est ensuite pondérée. La profondeur des zones varie de 30 à 50 mètres suivant les régions avec une 2ème zone pondérée aux coefficients 0,5 à 0,6. Cette pratique tend toutefois à négliger la notion d’unité foncière. Les terrains d’importante superficie, non divisible et bénéficiant d’une importante largeur de façade sur rue sont ainsi surévalués.

(1) Si la superficie du terrain est inférieure à 3 Pb, le calcul sera de la forme : 3è zone = Superficie terrain – Pb – 1/3 Pb

Superficie du terrain expertisé supérieure ou égale à la superficie de la parcelle de base

060 TERRAIN

*Parcelle de base de 600 m2 pour un prix de 180 000 €Prix de la terre agricole du secteur de 0,5 €/m2

Terrain à expertiser2 200 m2 non viabilisé et non divisible

1ère zone : Superficie = Parcelle de base Pb

= 600 m2 pour 180 000 € soit 300 €/m2

2ème zone : Superficie = jusqu’à 1/3 Pb

pondéré à 0,4= 200 m2 X 300 €/m2 X 0,4 = 24 000 €

3ème zone(1) : Superficie = jusqu’à 3 Pb pondérée à 0,2

= (1 800 m2 – 600 m2 – 200 m2) X 300 €/m2 X 0,2 = 60 000 €

4ème zone : Superficie = surplus > 3 Pb évaluée 4 X prix/m2 terre agricole= (2 200 m2 – 1 800 m2) X 4 X 0,5€/m2 = 800 €

2 200 m• 600 m• 300 •/m• 180 000 •

600 m•

300 •/m•

180 000 •

24 000 • 200 m•

1 800 m• 600 •/m• 200 •/m• 300 •/m• 60 000 •

400 m• 0,5 •/m• 800 •

264 800 •

0 •

264 800 •

Terrain à expertisersuperficie

Parcelle de basesuperficie Prix au m• Prix

( - - ) x x 0,2 =

x 4 x =

(prix/m• de la terre agricole)

· Pose compteur d'eau, compteur éléctrique, compteur de gaz

· Fosse toutes eaux en zone sans tout à l'égout

LA VALEUR DU TERRAIN EXPERTIS# EST DE

x x 0,4 = +

+

+

=

-

=

T Pb

Pb

Pb

Pb

T

1/3

Pb

Pb

Pb

Pb3

Évaluation d’un terrain dont la superficie est supérieure à la parcelle de base

061TERRAIN

Le terrain expertisé T devient une nouvelle parcelle de base virtuelle.La superficie de la parcelle de base initiale Pb doit donc être pondérée.On en déduit un prix/m2 pondéré de la parcelle de base initiale qui sert à déterminer la valeur du terrain expertisé.

Exemple

(1) Il s’agit le plus souvent de terrains bâtis dont la superficie est inférieure aux nouvelles exigences des PLU.

Superficie du terrain expertisé inférieure à la superficie de la parcelle de base

062 TERRAIN

*

1ère zoneLe terrain devient une nouvelle parcelle de base virtuelle

2ème zonejusqu'à 1/3 pondération 0,4

3ème zone initiale - - 1/3

T

T

Pb T T

Parcelle de base de 600 m2 pour un prix de 180 000 €

Terrain à expertiser390 m2

1ère zone : Le terrain T est devenu nouvelle parcelle de base= 390 m2

2ème zone : Superficie = jusqu’à 1/3 Tpondéré à 0,4= 130 m2 X 0,4= 52 m2

3ème zone : Superficie = surplus pondéré à 0,2= (600 m2 – 390 m2 – 130 m2) X 0,2= 16 m2

Évaluation d’un terrain dont la superficie est inferieure à la parcelle de base

063TERRAIN

Il s’agit le plus souvent d’évaluer un terrain, assiette foncière d’une construction existante. En raison d’une trèsforte demande foncière en centre ville, les seuls repères à la disposition de l’expert sont ceux de l’immobilier collectif. Pour évaluer un tel terrain, la méthode retenue est dite par compte rebours, utilisée par les opérateursimmobiliers (voir chapitre terrain à bâtir pour ensemble collectif pages ….. et suivantes)

A situation équivalente, un terrain sur lequel est édifiée une maison individuelle est généralement deux fois moinsbâti qu’un terrain sur lequel serait édifié un immeuble collectif. En d’autres termes, la charge foncière d’une maison individuelle est de deux fois supérieure à celle d’un immeuble collectif. Les maisons «paient» ainsi le privilège de l’espace urbain.

Exemple

Terrain situé en centre ville sans référence de terrains vendus

064 TERRAIN

*Superficie moyenne des terrains bâtis du quartier de 340 m2

(obtenue sur le plan cadastral du quartier immédiat)Le prix des appartements vendus neufs dans le quartier est de 2 600 €/m2

Terrain à expertiser550 m2 en centre ville de Poitiers

Évaluation d’un terrain en plein centre ville sans référence de terrains vendus

065TERRAIN

Terrain nu inconstructible en zone urbanisée du PLU

En raison de sa configuration, pour une largeur de façade sur rue insuffisante ou une superficie parcellaire inférieure aux minima exigés …, un terrain peut être inconstructible en zone constructible.L’évaluation d’un tel terrain est le plus souvent retenue sur la base de 20% de sa valeur constructible.Dans l’hypothèse où les droits à bâtir pourraient être transférés sur une parcelle voisine, la valeur du terrain secalcule sur une base transactionnelle :

Valeur du terrain considéré inconstructible soit sur une base de 20% de sa valeur constructible ex : terrain constructible 200 000 € => terrain inconstructible 40 000 €.Différence entre la valeur constructible et la valeur inconstructible. Dans notre exemple 160 000 € divisés par2 pour que l’opération soit équilibrée entre vendeur et acquéreur.La base transactionnelle est ainsi de 40 000 € + 80 000 € = 120 000 €

Si l’acquéreur réalisait une opération de construction collective, il pourrait être évalué le simple transfert des droits à bâtir. La valeur de ces droits est retenue sur la base de 80% de la valeur de la charge foncière déterminée par compte à rebours (voir mode de calcul page 69)

Terrain situé en zone naturelle ou agricole supportant une constructionou terrain d’une superficie insuffisante pour pouvoir rebâtir en cas de sinistre

L’objet d’un terrain à bâtir est de recevoir une construction. Le terrain déjà bâti a rempli son objet et ses droitslui sont désormais acquis. Il sera donc évalué comme un terrain à bâtir.La probabilité d’une impossible reconstruction causée par exemple par un incendie pourrait s’apprécier en appliquant un abattement, de l’ordre de 5 à 10% sans réelle comparaison possible. Certains experts estimentque cet abattement en zone naturelle ou agricole n’a pas lieu d’être, considérant que l’acquéreur bénéficiera d’unagrément de non voisinage.

Terrain situé en zone à urbaniser des PLU

Il s’agit de zones où sont admises principalement des opérations d’aménagement d’ensembleDans les zones 1 AU, à urbaniser, constructibles sous conditions, le terrain sera évalué par comparaison entenant compte de la destination du projet d’aménagement de la zone.

Dans les zones 2 AU à urbaniser à long terme, inconstructibles, l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée àune modification ou une révision du Plan Local d’Urbanisme. Les voies publiques et les réseaux d’eau,

Études des situations particulières

066 TERRAIN

•

•

•

067TERRAIN

d’électricité et le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les terrains de ces zones, véritables réserves foncières,sont évalués sur la base du prix/m2 des terrains inconstructibles ou à défaut des terrains agricoles de la zone.

L’incertitude de leur urbanisation ne peut laisser prendre le risque d’une évaluation sur une base constructible, y compris si la situation du terrain est «séduisante». Il est tout indiqué de laisser ces terrains enindivision dans l’hypothèse d’un partage familial.

Servitudes de droit public

Deux situations peuvent être rencontrées :

Le terrain ou partie du terrain est rendu inconstructible ou inutilisable : tout comme dans l’hypothèse d’un emplacement réservé avec contrainte «non aedificandi», ce terrain devient invendable; les propriétaires peuvent exiger de la collectivité l’achat du terrain (droit de délaissement) dans un délai maximal d’un an.

Le terrain n’est affecté d’aucune perte de constructibilité : sa dépréciation sera négligeable; elle peut générer certaines contraintes architecturales dont le surcoût devra être apprécié.

•

•

Principe méthodologique

Le plus souvent en milieu urbain, ces terrains à bâtir sont généralement destinés à des opérateurs ou aménageurs.La méthode développée dite de récupération foncière, du compte à rebours opérateur voire même du bilan promoteur peut s’appliquer pour l’évaluation d’un immeuble bâti qui ferait l’objet d’une opération de réhabilitation ou restructuration importante.L’évaluation se réalise en deux temps, le premier déterminé par une étude de gabarit la surface de plancher constructible pour en déduire la surface commercialisable; le second reconstitue les différents postes de produitset de charges de l’opération afin d’en déduire la valeur du terrain expertisé.

Première étape : Evaluation de la surface de plancher constructible

La consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) permet d’apprécier les règles d’implantation de la future construction. C’est à partir de l’ensemble de ces règles qu’est calculée la surface de plancher dont est déduitela surface commercialisable.

Les principaux articles réglementaires sont :

Art 6 Implantation des constructions par rapport aux voiesL’implantation peut être exigée à l’alignement de la voie, en recul par rapport à la voie ou encore être libre.

Art 7 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives La bande de constructibilité délimite le recul maximal des constructions. Au delà de cette bande les constructions sont le plus souvent interdites ou de gabarit réduit avec des destinations «secondaires».Les règles de prospects visent à respecter les vues et luminosité des immeubles voisins. Elles fixent desdistances par rapport aux limites séparatives, voies publiques et constructions voisines.Elles sont souvent exprimées de la forme H=L, H=L+3m ou encore H/2=L; où L représente la largeur de la rue et H la hauteur de la façade sur rue.

Art 8 Règles d’implantation de plusieurs constructions sur une même propriétéArt 9 Coefficient d’Emprise au Sol (CES)Art 10 Hauteur maximale des constructionsArt 12 Règles pour les stationnements à créer

TERRAIN À BÂTIR POUR ENSEMBLE COLLECTIF

068 TERRAIN

069TERRAIN

Art 14 Coefficient d’Occupation des Sols (COS) Il n’est, quand il est fixé, que la résultante des articles précédents.

Les ccaractéristiques ssynoptiques ddes cconstructions ddans lle ssecteur dde ll’habitat

(1) valeurs exprimées en janvier 2001 à indexer par l’indice du coût de la construction BT01 du mois de janvier

Deuxième étape : Evaluation du terrain par la méthode du bilan promoteur

La surface obtenue après l’étude de gabarit permet d’apprécier la surface hors oeuvre de la construction à édifier, surface intégrant les murs de pourtour.La surface commercialisable par l’opérateur est environ 90% de cette surface hors oeuvre.

Méthode du bilan promoteur ou du compte à rebours

A partir de la surface commercialisable est calculé le chiffre d’affaires potentiel de l’opération de promotion. La valeur du terrain est déduite après déduction de la marge et des differents postes de charge de l’opérateur. On détermine dans un premier temps la différence entre le prix de vente TTC/m2 du programme commercialiséet le coût deconstruction HT/m2 des surfaces créées.

Type d’habitat

Immeuble HLM

Immeuble standard

Immeuble de standing

Type d’habitat

Immeuble HLM

Immeuble standard

Immeuble de standing

Coût de construction HT/m2 (1)

700 à 800 €

800 à 1200 €

1200 à 1700 €

Coût de construction HT/m2 (1)

700 à 800 €

800 à 1200 €

1200 à 1700 €

Profondeur du bâtiment

8 à 10 mètres

10 à 12 mètres

14 à 16 mètres

Profondeur du bâtiment

8 à 10 mètres

10 à 12 mètres

14 à 16 mètres

Surface de plancher environ 90% X surface hors oeuvreSurface commercialisable environ 80% X surface hors oeuvre

Le COS n’est pas un dû mais un plafond de densité. Son application sans étude de gabarit conduit le plussouvent à des estimations fantaisistes.

Cette différence se répartit en trois postes :

20 à 30% pour la marge de l’opérateur.45 à 50% Les charges diverses de l’opération. Elles intègrent les frais financiers, les honoraires d’architecte et de bureau d’études, les assurances, les frais d’enregistrement, les honoraires du notaire et dugéomètre, les frais de publicité et de commercialisation, les taxes (aménagement et TVA sur marge), les imprévus.20 à 30% pour la valeur du terrain dite charge foncière.

Exemple

070 TERRAIN

*Terrain d’une superficie de 375 m2. Façade surrue de 15 m et profondeur de 25 m.

Le prix des appartements vendus neufs

dans le quartier est de 4 500 €/m2.

La surface hors œuvre (SHO) est de 660 m2

=> La surface commercialisable serait de 660 m2 X 80% = 528 m2

Les coûts de démolition d’un bâtiment existant oscillent entre 15 et 30€/HT/m3 vide compris, (valeur janv2001 à indexer par l’indice BT01)Ces coûts sont de 3 à 5€/m3 pour des bâtiments agricoles ou industriels en bardage.

••

•

Évaluation d’un terrain à bâtir pour ensemble collectifméthode du bilan promoteur

071TERRAIN

Principe méthodologique

Il est généralement destiné à des lotisseurs ou aménageurs.La méthode d’évaluation retenue est identique à celle exposée pour les terrains à bâtir pour ensemble collectif, méthode dite de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur.Une première étape consistera à définir, à partir des dispositions d’urbanisme applicables à la zone, le nombrede parcelle commercialisable. La deuxième étape déterminera, à partir du prix de vente prévisionnel des parcelles et des charges de l’opération envisagée, la valeur du terrain expertisé.

Première étape : Détermination du nombre de lots commercialisable

C’est en fonction de la surface minimale exigée des parcelles constructibles, art 5 du PLU, des usages locaux,de l’importance des voies de circulation à créer et du relief du terrain, qu’il peut être dressé un croquis simplifiéafin de représenter et de dénombrer le nombre de parcelles créées sur le parcellaire expertisé.Les voiries et réseaux divers (VRD) représentent 20 à 30% de la surface totale du terrain à lotir.

Deuxième étape : Evaluation du terrain par la méthode du bilan lotisseur

A partir du chiffre d’affaires réalisable par le lotisseur, on détermine la valeur du terrain après déduction : du coût de viabilisation, coûts de démolition et nettoyage du terrain;des charges diverses de l’opération dont les principales sont les charges d’emprunt, les honoraires du géomètre, les frais de publicité et de commercialisation …;de la marge du lotisseur.

Exemple :

TERRAIN À BÂTIR POUR LOTISSEMENT

072 TERRAIN

*La surface minimale d’une parcelle constructible (art 5 du PLU) est de 800 m2

Le prix de vente HT/lot est de 100 000 €Terrain à expertiser d’une superficie de 2 hectares.

·•

•

Évaluation d’un terrain à lotir méthode du bilan lotisseur

073TERRAIN

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