SDH Guide administrateur - · PDF fileSociété Dauphinoise pour l’Habitat...

Société Dauphinois

e pour l’Habitat

Guide de l’administrateur

Avril 201

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Société Dauphinoise pour l’Habitat / Avril 2011/ / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / Guide de l’administrateur

1.1 Le mouvement HLM1.1.1 / Les 5 grandes familles d’organismes HLM

1.2 Les politiques du logement1.2.1 / Loi du 6 juillet 19891.2.2 / Loi d’Orientation pour la Ville du 13 juillet 19911.2.3 / Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU)1.2.4 / Loi sur le Droit au Logement Opposable (DALO)1.2.5 / Loi sur la Mobilisation pour le Logement et la Lutte

contre l’Exclusion (loi MOLLE) 1.2.6 / La Convention d’Utilité Sociale (CUS)

1. La SDH, dans le mouvement HLM

2.1 Histoire, statuts et compétences

2.2 Les valeurs de la SDH

2.3 Le projet d’entreprise « Unis’ Vers 2016 »

2.4 La Responsabilité Sociale de L’Entreprise (RSE)

2.5 Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP)

2.6 Activités, Métiers et Organisation 2.6.1 / Les activités2.6.2 / Les métiers2.6.3 / L’organisation

2.7 Participation et Partenaires de la SDH2.7.1 / Les principales participations de la SDH2.7.2 / Les partenaires

2. Vous avez dit SDH ?

3.1 Le Conseil d’Administration (CA)3.1.1 / Son rôle3.1.2 / Sa composition3.1.3 / L’ordre du jour 3.1.4 / Les projets abordés3.1.5 / Le déroulement des séances3.1.6 / Les commissions3.1.7 / Les décisions adoptées3.1.8 / La nomination du Directeur Général

3.2 L’exercice du mandat d’administrateur 3.2.1 / Règles de bases 3.2.2 / Les responsabilités de l’administrateur3.2.3 / Les conventions entre les administrateurs et les ESH

3.3 Le Conseil de Concertation Locative

3. La gouvernance de la SDH

OrganisationLois et RéglementationsConnaissance de l’Habitat socialAutres documents

Annexes


1.1 Le mouvement HLM

La SDH est une Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH) qui exerce son activité dans le cadre d’une mission d’intérêt général. Elle est affiliée au mouvement HLM qui fédère quelque 800 organismes en France. Sociétés anonymes pour les uns, établissements publics ou coopératives pour les autres, ils sont tous à but non lucratif.

L’habitat social est né au milieu du XIXe siècle de la volonté d’hygiénistes, de philanthropes et d’industriels préoccupés par les ravages causés par les épidémies dans les taudis insalubres.

Tout au long du XXe siècle, les organismes ont accompagné les évolutions de la société française, de l’industrialisation et de l’urbanisation des années 1950-1970 à son intégration dans l’Union Européenne, en passant par 20 années de crise éco-nomique. Voué initialement au logement des ouvriers, puis des employés bien insérés dans le monde du travail, l’habitat social répond aujourd’hui aux besoins multiples d’une société éclatée.

Après la construction de masse de l’époque des grands ensembles, ce sont désormais des réponses adaptées que l’habitat social s’emploie à apporter aux ménages salariés, aux personnes âgées plus ou moins dépendantes, aux étudiants et aux jeunes travailleurs comme aux familles en difficulté.

1.1.1 / Les 4 grandes « familles » d’organismes HLM

Les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) sont des sociétés anonymes à but non lucratif, avec un actionnariat privé et public. On compte 281 ESH.

Les Offices Publics de l’Habitat (OPH) communaux, inter-communaux ou départementaux, ont été créés à l’initiative des collectivités territoriales. On compte 279 OPH.

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Les Sociétés Coopératives d’HLM réalisent principalement des opérations d’accession sociale à la propriété. Elles sont aussi spécialisées dans les missions de syndic. On compte 160 Sociétés Coopératives d’HLM.

Les Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété (SACICAP) sont les anciennes Sociétés Anonymes de Crédits Immobiliers. Elles réalisent des opérations d’accession sociale à la propriété, notamment en zone rurale. On compte 56 SACICAP.

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16 % de la population habite un logement social.

60 % des locataires Hlm appartiennent au tiers le plus modeste de la population.

450 000 logements, neufs ou anciens, sont attribués chaque année dans le parc Hlm.

90 000 locataires se voient proposer chaque année une mobilité à l’intérieur du parc Hlm pour occuper un logement mieux adapté à leur situation.

1 logement sur 4 est attribué à un ménage au revenu inférieur à 20 % du plafond de ressources.

Près de 40 % des familles monoparentales occupent un logement social.

En savoir [+] : www.union-habitat.org

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1.2 Les politiques du logement

C’est l’État qui définit la politique du logement en fixant les règles juridiques et financières dans lesquelles s’exerce l’acti-vité des organismes. Leur activité dépend aussi des politiques locales de l’habitat.

Les principales lois et réglementations auxquelles sont soumis les organismes HLM :

1.2.1 / La loi du 6 juillet 1989

Cette loi est codifiée dans le code de la construction et de l’ha-bitation, elle consittue le droit commun de la location. Cette réglementation régie les relations entre bailleur et locataire.

1.2.2 / La loi d’Orientation pour la Ville (loi LOV du 13 juillet 1991)

Cette loi fonde les grands principes de la politique de la ville par l’État. Elle vise à lutter contre la tendance à la concentra-tion de l’habitat social dans certains quartiers ou dans certaines communes. Cette mesure a introduit la notion de « mixité sociale » dans le vocabulaire des politiques du logement en affirmant l’idée de « diversité de l’habitat ».

1.2.3 / La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (loi SRU du 13 décembre 2000)

Cette réglementation fixe l’objectif de 20 % de logements sociaux dans les villes des agglomérations de plus de 50 000 habitants d’ici 2020. Elle réaffirme la compétence des orga-nismes Hlm en matière d’accession à la propriété.

1.2.4 / La loi sur le Droit au Logement Opposable (loi DALO du 5 mars 2007)

Depuis le 1er janvier 2008, le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État à toute personne qui, « résidant sur le territoire français et dans des conditions

de permanence définies par le décret, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir ». Ce droit s’exerce par recours amiable, puis le cas échéant, par un recours contentieux devant le tribunal administratif.

1.2.5 / La loi sur la Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (loi MOLLE du 25 mars 2009).

La loi MOLLE touche tous les secteurs du logement : l’acces-sion sociale à la propriété, l’investissement locatif, les rapports locataires/propriétaires, la copropriété, le logement des per-sonnes défavorisées, le droit au logement opposable et l’habitat indigne, la prévention des expulsions, l’urbanisme et l’offre foncière, les personnes handicapées, les obligations relatives à la qualité de l’habitat. Cette loi vise notamment à améliorer la mobilité dans le parc HLM : le droit au maintien dans les lieux a été ainsi supprimé pour les locataires dépassant de plus de deux fois les plafonds de ressources. Autre mesure, les logements sous-occupés devront être libérés après trois propositions de relogement (excepté pour les plus de 65 ans et les personnes handicapées). Concernant la SDH, cette dis-position ne s’applique que pour la METRO, la Communauté d’Agglomération du Pays Voironnais (CAPV) et la Commu-nauté d’Agglomération Portes de l’Isère (CAPI). Enfin, les plafonds de ressources pour accéder au logement social ont été abaissés de 10 %.

1.2.6 / La Convention d’Utilité Sociale (CUS)

La CUS résulte de la loi MOLLE. Il s’agit d’une conven-tion passée entre l’État et le bailleur social pour une durée de 6 ans à compter du 1er juillet 2011. Elle fixe les engage-ments de l’organisme sur les politiques d’attribution, la qualité de service, la politique de vente, la production, la réhabilitation et la gestion des ressources humaines. Elle com-prend des indicateurs de performance dans le domaine de la politique patrimoniale, sociale et de la qualité de services.


2.1 Histoire, statut et compétences

Au sortir de la seconde guerre mondiale l’agglomération grenobloise entre dans une période de fort développement industriel qui se traduit par un important afflux de population. En 1948, un groupe de chefs d’entreprises locaux réunis au sein de l’Association des Producteurs des Alpes Françaises (le MEDEF Isère de l’époque) décide de créer la Société Départementale d’Habitation à bon marché de l’Isère (SDHBM). Il s’agit alors de construire des logements pour accueillir décemment les ouvriers. Restée fidèle à son histoire, la SDH poursuit son action en construisant et gérant des logements à destination des populations à revenus modestes. Entreprise Sociale pour l’Habitat (ESH), elle veille à concilier sa mission d’intérêt général avec la recherche constante d’une gestion rigoureuse et d’efforts de productivité.Son statut la soumet aux droits et aux devoirs des sociétés commerciales privées mais aussi aux obligations du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH).

2.2 Les valeurs de la SDH

Les valeurs de la SDH ont été définies sur la base des principes historiques qui fondent et motivent son action. Fruit d’un travail collectif, ces valeurs expriment la dimension sociétale de l’entreprise au bénéfice de ses clients, de ses partenaires, de ses fournisseurs et de ses collaborateurs. Largement diffu-sées en interne, elles fixent le cadre des comportements et des relations que chacun des salariés entretient au quotidien avec les parties prenantes de la SDH.

LA SOLIDARITÉOffrir un habitat de qualité et accessible au plus grand nombre en maîtrisant notamment le niveau des loyers et des charges locatives de nos clients.Accompagner les locataires en difficultés et lutter contre l’exclusion. Participer au développement de l’économie locale et à l’emploi. Être acteur dans les projets structurants de l’ensemble des parties prenantes de l’habitat social. Être solidaire au sein de l’entreprise, quels que soient notre métier et notre fonction, en favorisant la transversalité et le travail en équipe.

LE RESPECT Respecter nos clients, nos partenaires, nos fournisseurs et nos collaborateurs. Privilégier le dialogue et l’écoute quels que soient la position sociale, la culture, l’opinion ou les intérêts de chacun. Intégrer le respect de l’environnement dans chacune de nos actions et de nos réalisations pour limiter les effets négatifs de notre activité sur la préservation des ressources naturelles (notamment lutter contre les émis-sions de gaz à effet de serre).Respecter les engagements pris vis-à-vis de nos clients, de nos partenaires, nos fournisseurs et nos collaborateurs.

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LE PROFESSIONNALISME Cultiver notre niveau d’expertise au travers de la politique de formation et de recrutement. Progresser sur l’ensemble de nos métiers et de nos pratiques. Améliorer en continu la qualité de nos produits et de nos services. Développer des partenariats basés sur la confiance et la fiabilité des savoir-faire. Inciter nos fournisseurs à développer l’innovation et la recherche de l’excellence.

L’AMBITION Être reconnu comme le bailleur social de référence sur le département de l’Isère. Développer l’exigence d’exemplarité chez nos collaborateurs, nos clients, nos fournisseurs. Chercher à mettre en cohérence les valeurs individuelles et collectives, les discours et nos propres comportements au quotidien.

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La SDH possède un parc immobilier de plus de 16 000 logements :

15 400 logements familiaux 750 équivalents logements.

88 % du parc est constitué de logements collectifs.12 % de logements individuels.La SDH loge près de 35 000 personnes.Elle est implantée dans 132 communes. Son rythme moyen de production est de 350 logements neufs par an.Son rythme moyen de réhabilitation est de 350 logements par an. 1 700 logements sont attribués en moyenne chaque année.Plus de 50 millions d’euros investis chaque année dans l’économie locale et dans le BTP.Plus de 80 millions d’euros de chiffre d’affaires.Un effectif de 210 professionnels.Un réseau de gestion de proximité constitué d’une agence dans le Nord-Isère et de 34 antennes et permanences sur le département de l’Isère.

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2.3. Le Projet d’Entreprise « Unis’vers 2016 »

En 2011, la SDH s’est dotée du projet d’entreprise : « Unis’Vers 2016 » soumis et approuvé par le Conseil d’Administration du 9 Décembre 2010. « Unis’Vers 2016 » s’inscrit dans la continuité du Plan à Moyen Terme « Notre engagement pour la cohésion sociale » qui couvrait la période 2006-2010.

Ce projet est l’expression d’une vision à long terme qui devrait permettre à la SDH de se distinguer positivement des autres opérateurs.

Une ambition forte : « Être reconnu en Isère comme le bailleur social de référence » Cette ambition traduit la volonté d’exemplarité et d’excellence de l’entreprise, tant dans la définition de ses objectifs straté-giques que dans les processus mis en œuvre et les résultats obtenus. La réalisation de cette ambition vise à affirmer dura-blement l’ancrage territorial de la SDH sur le département. Elle se caractérisera par :

L’atteinte des objectifs du projet d’entreprise sur la période 2011/2016. La reconnaissance de l’exemplarité et de l’excellence de la SDH par les « parties prenantes » de l’habitat. La notion de « parties prenantes » renvoie à la démarche de responsabilité sociale de la SDH. Les parties pre-nantes rassemblent tous les acteurs internes ou exter-nes de l’entreprise concernés par son bon fonctionne-ment : les salariés et leurs représentants, les locataires et leurs représentants, les administrateurs, les collectivités territoriales et les fournisseurs.

Un socle de valeursLa mise en œuvre du projet d’entreprise repose sur un socle de valeurs : Solidarité, Respect, Professionnalisme, Ambition. Ces valeurs donnent du sens à l’action de chacun des collabo-rateurs de l’entreprise et fixent le cadre des relations qu’ils en-tretiennent au quotidien avec les parties prenantes de l’habitat.

Un projet qui engage la responsabilité sociale de l’entrepriseLa démarche Responsabilité Sociale de l’Entreprise (RSE) conditionne largement le projet d’entreprise. La RSE va au-delà des obligations réglementaires. Elle vise à concilier progrès social, efficience économique, respect de l’environne-ment, amélioration de la gouvernance et développement des ressources humaines. La RSE privilégie une approche globale et transversale.

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Les 6 axes stratégiques du projetLe projet d’entreprise de la SDH est structuré autour de 6 axes stratégiques. Ils sont déclinés pour chacune des directions en objectifs de résultats annuels mesurables. Ces objectifs consti-tuent la pierre angulaire du management des équipes, tant au niveau collectif qu’individuel. Les résultats sont appréciés chaque année lors des entretiens individuels au travers d’indi-cateurs prédéfinis. Il est par ailleurs établi un bilan consolidé au terme de chaque exercice.

[1] Développer un service client personnaliséLa SDH entend proposer des services de qualité en adaptant en continu son offre à l’évolution des besoins et des attentes des habitants au niveau collectif et individuel. La qualité de la relation client est basée sur le respect mutuel.

[2] Participer activement à l’équilibre des territoires en favori-sant la mixité sociale et générationnelle Dans le cadre de son Plan stratégique de patrimoine (PSP), la SDH entend favoriser l’accès à son parc aux différentes caté-gories sociales et générationnelles en anticipant les évolutions démographiques et sociologiques dans le respect du droit au logement.

[3] Développer les partenariats et les coproductions avec les parties prenantes de l’habitatLa SDH entend développer des stratégies d’alliance avec les parties prenantes de l’habitat afin de renforcer les synergies et d’accroître l’étendue et la valeur de ses actions.

[4] Développer et dynamiser les ressources humaines en favorisant le bien être et la performance professionnelleLa SDH souhaite accroître et valoriser son capital humain en en-courageant et en valorisant les dynamiques collectives, les coo-pérations transversales ainsi que le « agir ensemble » tout en reconnaissant les contributions individuelles.

[5] Promouvoir la créativité et l’innovation dans l’entrepriseLa SDH entend promouvoir la créativité et l’innovation pour développer sa compétitivité en accroissant sa performance sociale, économique et environnementale. Ces « moteurs du progrès » peuvent être mis en œuvre en interne ou s’inscrire dans le cadre de réseaux, de coopérations ou d’alliances avec des partenaires externes.

[6] Soutenir une croissance équilibrée et pérenneLa SDH entend poursuivre sa croissance tout en confortant son assise financière. Cette croissance doit traduire la capacité de l’entreprise à maintenir son leadership dans un environne-ment en profonde mutation et de plus en plus concurrentiel.


2.4 La Responsabilité Sociale de l’Entreprise (RSE)

En 2005, la Société Dauphinoise pour l’Habitat décidait d’aller plus loin dans sa mission d’intérêt général avec la volonté d’engager la Responsabilité Sociale de l’Entreprise (RSE). La RSE est le processus par lequel une entreprise définit son rôle et sa contribution dans la société au niveau social, écono-mique et environnemental.

Cet engagement volontaire est spécifique au secteur du logement social. La RSE est une première en France, comme en Europe. Elle a permis d’anticiper les conclusions et les recommandations du Grenelle de l’environnement (automne 2007) en matière de gouvernance d’entreprise (extension de l’obligation de reporting - loi NRE) ou s’agissant des règles de construction et d’amélioration (normes HPE/ THPE/BBC/Passif).

Dans le cadre d’un travail collectif réalisé au sein des réseaux professionnels DELPHIS et Eurhonet (dont la SDH est mem-bre), la SDH a participé à l’élaboration du référentiel RSE Eurho-GR® adapté au secteur de l’habitat social.

Le référentiel Eurho-GR® est organisé autour de 5 grands thèmes et comprend 59 indicateurs permettant de mesurer le niveau de performance globale de l’entreprise. Plus des deux tiers de ces indicateurs sont communs à cinq pays impliqués dans la démarche (France, Royaume-Uni, Italie, Allemagne et Suède).

Les 5 thèmes du référentiel RSE Eurho-GR®

[1] Promouvoir l’équilibre social des territoires18 indicateurs permettent de déterminer si la SDH apporte une réponse adaptée à la demande de logement social en fonction des besoins locaux et des spécificités des publics visés. Le référentiel pose la question de l’apport de l’entreprise à l’objectif de mixité sociale. Il permet également de mesurer la qualité et l’équité du service aux locataires.

Exemple : Part de la masse salariale de personnel de proxi-mité œuvrant pour la cohésion sociale.

[2] Préserver l’environnementEn engageant sa responsabilité sociale, la SDH doit pouvoir maîtriser les impacts environnementaux de ses activités, mais également de ses locataires. Les constructions et réha-bilitations qu’elle engage doivent être durables et inciter les habitants à adopter un comportement vertueux. Le référentiel comprend 13 indicateurs de mesure environnementale.

Exemple : Consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre par le parc immobilier, les logements neufs et les sites fonctionnels.

[3] Assumer notre responsabilité économique9 indicateurs permettent d’évaluer l’impact local de la SDH au niveau de l’économie et de l’emploi. La redistribution des revenus générés par l’entreprise aux parties prenantes doit se faire de façon transparente, et les différentes politiques d’achats mises en place doivent privilégier les pratiques responsables.

Exemple : Revenus des opérations redistribués aux parties prenantes.

[4] Animer et améliorer la gouvernance10 indicateurs permettent à la SDH d’asseoir la légitimité de ses activités auprès de ses parties prenantes.

Exemple : Résultat des enquêtes de satisfaction des locataires et mise en œuvre de plans d’actions d’amélioration.

[5] Développer les ressources humaines9 indicateurs permettent d’apprécier la place de la diversité et du dialogue social au sein de l’entreprise.

Exemple : Taux de promotion interne et externe par catégorie de salariés.

Villes d’Europe impliquées dans la démarche RSE Eurho-GR®.


2.5 Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP)

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est un outil de réflexion et de planification stratégique pour les organismes Hlm. Sa nature et son contenu ont fait l’objet d’une définition par circulaire du 3 mai 2002. Par ailleurs, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et Lutte contre l’Exclusion (loi MOLLE) fait du PSP un élément obliga-toire de la Convention d’Utilité Sociale (CUS). (cf. chap. 1.2 « Les politiques du logement »).

Le Plan Stratégique de Patrimoine de la SDH est antérieur aux dispositions réglementaires. Il a été mis en place de façon vo-lontaire à partir de septembre 2001. Il a constitué le principal vecteur de son Plan à moyen terme 2006/2010 : « Notre engagement pour la cohésion sociale ». Cela reste vrai pour le projet d’entreprise « Unis’vers 2016 ».

Le Plan stratégique de patrimoine oriente les choix stratégi-ques que la SDH entend mettre en œuvre sur les différents bassins d’habitat du département de l’Isère. Il est régulière-ment mis à jour. Le PSP répond à la question de l’adaptation du patrimoine afin de préserver ou d’améliorer son adéqua-tion au marché en vue de mieux satisfaire ses clients. Il dé-termine la stratégie de développement de logements neufs, d’amélioration et d’entretien du patrimoine existant pour les 12 prochaines années, soit deux cycles de la convention d’utilité sociale (CUS).

Le PSP permet de réaliser des arbitrages sur les interventions à conduire (projet de gestion de site, sur-entretien, entretien courant, actions de sensibilisation des locataires, vente HLM, actions favorisant la cohésion sociale…). Outil d’aide à la décision, il s’adresse à l’ensemble des services de l’entreprise.Le PSP qualifie le patrimoine selon 4 indicateurs :

le fonctionnement social, l’attractivité, l’état technique, la contribution financière.

La combinaison de ces 4 indicateurs permet de déterminer des « préconisations d’actions » au Comité de Direction pour une mise en application sur le patrimoine.Le PSP a fait l’objet d’une validation par le Conseil d’Adminis-tration de la SDH le 6 octobre 2009.En 2010, la SDH a réalisé son premier PSP « habitat théma-tique » qui porte sur les établissements gérés par des tiers (Ephad, foyers jeunes travailleurs, résidences étudiantes…).

1.2.3.4.

2.6 Activités, métiers et organisation

2.6.1 / Les activitésLa SDH construit et gère des logements sociaux destinés à la location.Elle entretient son parc immobilier et le réhabilite périodi-quement.Elle intervient dans les programmes d’aménagement, d’urbanisme et de renouvellement urbain des quartiers.Elle assure la relation client au quotidien.

2.6.2 / Les métiers La SDH recense une soixantaine de métiers différents : maîtrise d’ouvrage, gestion du patrimoine, proximité, relation client, médiation, comptabilité-finance, informatique, ressources humaines, qualité, communication, administration-secrétariat.

La maîtrise d’ouvrage rassemble les opérations de construc-tion neuve, les programmes de réhabilitation, d’aménage-ment et de renouvellement urbain. Le personnel intervient dans les différentes phases de déroulement des projets : faisabilité, budget et modes de financement, autorisations administratives, respect du cahier des charges, validation des phases d’études, lancement des appels d’offres, passations des marchés, suivi des opérations techniques et des dépenses, réception des ouvrages…

La maintenance du patrimoine veille à maintenir et à renforcer l’attractivité du patrimoine existant. Le personnel programme et réalise les travaux d’entretien et d’amélioration. Il vérifie et contrôle les travaux. Il négocie également les contrats de main-tenance avec les prestataires. Il veille à la sécurité du parc.

La gestion locative planifie et veille à la mise en œuvre de tous les actes de gestion relatifs aux activités locatives : demande de logement, préparation des commissions d’attributions, application et suivi des décisions, gestion des loyers et des charges…

La relation clientèle et la gestion de proximité veillent à offrir des services constants, personnalisés et de qualité aux locataires. Le personnel en contact avec la clientèle intervient sur le terrain, dans les espaces d’accueil, ou à la plateforme téléphonique : gestion de la demande, accompagnement so-cial, médiation, gardiennage, entretien des parties communes, conseil à la clientèle, traitement des demandes et des récla-mations…

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2.6.3 / L’organisation

L’organisation de la SDH est articulée autour de 6 directions. Chaque Directeur est le garant du management de ses col-laborateurs dans un esprit participatif visant à une forte implication de tous dans les activités de l’entreprise et à une nécessaire synergie et transversalité entre les divers services de la société.

Direction générale.Activités : Proposer au Conseil d’Administration et mettre en œuvre la stratégie de l’entreprise. Représenter la SDH auprès des partenaires institutionnels (État, Collectivités Territoriales, Instances Professionnelles, et les acteurs politiques de l’habi-tat). Manager les équipes et les activités de l’entreprise.

Direction du développement. Activités : Production de logements sociaux familiaux et thématiques.

Direction de la gestion locative et des territoires Nord Département et Sud Département. Activités : - Direction Territoriale Département : gestion de la proximité et des activités au niveau des territoires. - Direction de la gestion locative : service facturation, service encaissement recouvrement, gestion des conventions APL, gestion des commerces.

Direction du patrimoine et des territoires Nord Métro et Sud Métro. Activités : - Direction du patrimoine : maintenance et amélio-ration du patrimoine existant, renouvellement urbain, gestion dommage ouvrage et multirisques, gestion du foncier.- Direction Territoriale Métro Nord et Sud : gestion de proxi-mité et des activités au niveau des territoires, médiation tran-quillité et sécurité.

Direction administrative et financière. Activités : service financier et fiscalité, service comptabi-lité, service informatique, contrôle de gestion, service achat, gestion des contrats de fonctionnement du siège (hors contrats techniques).

Direction de la clientèle et de la communication. Activités : service relations clients, qualité, contrôle interne, Plan Stratégique de Patrimoine, Responsabilité Sociale de l’Entreprise, vente Hlm, vente des commerces et des lots, animation du pôle social, communication interne et externe.

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Quelques métiers en contact avec la clientèle :

Les chargés de secteur assurent la gestion et la veille technique ainsi que la sécurité des immeubles. Ils suivent l’entretien courant du patrimoine, gèrent les multirisques, établis-sent les états des lieux… Ils sont rattachés aux territoires.

Les gardiens d’immeubles sont les repré-sentants directs de la SDH auprès des locataires. Ils coordonnent tous les services quotidiens rendus aux locataires en matière d’accueil, d’entretien, de propreté. Ils sont rattachés aux territoires.

Les chargés de clientèle assurent la gestion commerciale et le suivi des attributions. Ils sont rattachés aux territoires.

Les conseillers clientèle assurent et traitent l’accueil et les appels téléphoniques dont une part importante de réclamations techniques. Ils gèrent les demandes et les réclamations. Ils sont rattachés au service relations clients.

Les conseillers en économie sociale et familiale assurent le suivi de ménages confrontés à des difficultés de paiement de loyer. Ils pro-posent des solutions adaptées aux locataires en partenariat avec les autres services de la SDH et les acteurs sociaux (Conseil Général, CCAS, associations…). Ils sont rattachés aux territoires.


2.7 Participations et partenaires de la SDH

2.7.1 / Principales participations

2.7.2 / Partenaires

Les collectivités territoriales et Etablissements Public de coopération intercommunale (EPCI)

Le Conseil Régional Rhône-Alpes Le Conseil Général de l’IsèreLa METRO (Grenoble Alpes Métropole)La Communauté d’Agglomération du Pays VoironnaisLa Ville d’Échirolles et la Ville de Grenoble

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Les associations professionnelles L’Union Sociale pour l’Habitat (USH) regroupe les 5 fédéra-tions du mouvement HLM : Fédération des entreprises so-ciales pour l’habitat, Fédération nationale des offices publics de l’habitat, Fédération nationale des sociétés coopératives des Hlm, Fédération des associations régionales d’organis-mes de logement social, Fédération nationale des associa-tions régionales DELPHIS : Association Développement, Études pour le Loge-ment, la Promotion de l’Habitation, l’Innovation et le SocialARRA : Association Régionale Rhône-Alpes HLM ABSISE : Association des Bailleurs Sociaux de l’IsèrePACT de l’Isère

Les partenaires financiers Les collectivités territorialesAMALLIA : regroupe les 7 Comités Interprofessionnels du 1 % Logement (AIN’CIL – ALLIADE – CILAV – CILSE - CIPL 43 CPLOS – EPERGOS)La Caisse d’Épargne Rhône-AlpesLa Caisse des Dépôts et Consignations

Les autres partenaires Les Caisses d’Allocations Familiales, la DDT (Direction Dépar-tementale des Territoires), la préfecture de l’Isère…

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RÉPARTITION DES SALARIÉS PAR DOMAINE D’ACTIVITÉ (Chiffres 2010)

56 % Relation clientèle

et proximité

18 % Activités fonctionnelles

6 % Maintenance

4 % Maîtrise d’ouvrage

16 % Gestion locative

Structure Forme juridique Participation au capital Activité principale

Société par Actions Simplifiée (SAS) sous forme d’Unité Économique et Sociale (UES)

49,87 % Maîtrise d’ouvrage déléguée, assistance à maîtrise d’ouvrage, conduite d’opérations…

Société coopérative de production de logements en accession sociale.

47,29 % Production et vente de logements en accession sociale

Société coopérative de production HLM

6,56 % Production et vente de logements en accession sociale

Groupement d’intérêt économique avec l’OPAC 38 (GIE).

40 % Recherche foncière


3.1 Le Conseil d’Administration

3.1.1 / Son rôle

Le Conseil d’Administration défi nit la politique de l’entreprise et veille à sa mise en œuvre. Il contrôle la gestion de la société. Il délibère dans les domaines imposés par la loi, les règlements ou les pratiques professionnelles. Il doit exercer régulièrement son contrôle sur l’exercice des pouvoirs délégués au président et au Directeur Général.

3.1.2 / Sa composition (Annexe 1 : « Composition du Conseil d’Administration au 9 décembre 2010 »)

L’actionnaire de référence de la SDH est composé d’un groupe d’actionnaires liés entre eux par un pacte : SAFILAF, AMALLIA et Caisse d’Épargne Rhône-Alpes. L’actionnaire de référence s’exprime d’une seule voix dans les assemblées générales et le Conseil d’Administration de la SDH. En application de la loi du 1er août 2003, sont actionnaires et administrateurs de la SDH : le Conseil Général de l’Isère, Grenoble Alpes Métropole et la Communauté d’Agglomé-ration du Pays Voironnais. La ville d’Échirolles est « membre associé », elle participe au Conseil d’Administration, cependant elle n’a pas de droit de vote et n’est pas actionnaire de la société.

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Composition du Conseil d’Administration de la SDH

SAFILAF (7 sièges), AMALLIA (3 sièges) Caisse d’Épargne Rhône-Alpes (2 sièges)

Grenoble Alpes Métropole (1 siège)Conseil Général de l’Isère (1 siège)Communauté d’Agglomération du Pays Voironnais (1 siège)

Représentants des locataires (3 sièges) 2 commissaires aux comptes 2 représentants du Comité d’Entreprise4 membres associés

CAPITAL SOCIAL DE LA SDH

Participation de l’actionnaire de référence au capital social de la SDH (31/12/2010)

SAFILAF50 %

Caisse d’Épargne Rhône-Alpes 20 %

AMALLIA 30 %


3.1.3 / L’ordre du jour

Le Conseil d’Administration se réunit quatre fois par an. Le calendrier des séances est établi en décembre pour l’année suivante. L’ordre du jour des réunions du Conseil d’Adminis-tration est fixé par le président. La convocation doit-être adres-sée par celui-ci au moins dix jours avant la réunion du conseil sauf urgence. L’ordre du jour est indiqué dans la convocation. Chaque point de l’ordre du jour fait l’objet d’un dossier de présentation.

3.1.4 / Les sujets abordés

Informations du Président : en début de séance, le Prési-dent liste les administrateurs absents et les pouvoirs donnés, ainsi que les modifications intervenues dans la représenta-tion des personnes morales le cas échéant. Il informe les membres des actualités marquantes de l’activité HLM de-puis le dernier Conseil d’Administration et des événements propres à la SDH.

La connaissance de l’habitat social : il s’agit de présenter un point stratégique de l’habitat social afin de donner aux administrateurs une base de connaissances solides sur les enjeux actuels et à venir du logement social. L’idée étant de contribuer à leur offrir une vision globale des différents champs couverts par l’entreprise. (voir annexes)

3.1.5 / Le déroulement des séances

À l’ouverture de séances : La secrétaire de séance fait signer le registre par les adminis-trateurs présents et par les personnes ayant reçu pouvoir d’un autre administrateur. Le nombre de pouvoirs est limité à un par administrateur. La conduite des séances est assurée par le Président (ou par le vice-président en son absence) et le Di-recteur Général. La moitié des administrateurs au moins doit être présente pour que le Conseil puisse se tenir (Quorum).

Les votes en séance : Les délibérations sont prises à la majorité des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du Président est prépondérante.

Chaque réunion du Conseil d’Administration fait l’objet d’un procès verbal soumis à l’approbation du prochain Conseil.

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3.1.6 / Les commissions

En dehors du Conseil d’Administration, il existe 4 commis-sions. Ces commissions sont réglementaires pour certaines (la commission d’appels d’offres et la commission d’attribution des logements) ou proviennent de la volonté de l’organisme pour d’autres (la commission du développement Patrimonial et la commission financière).

La commission du développement du patrimoine

Cette commission a pour rôle de suivre et de « pré-valider » les projets de développement, d’acquisition (terrain, Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), patrimoine existant…), de vente de patrimoine (hors vente HLM) et de réhabilitation/amélioration. Elle examine tous les dossiers établis au cours des différentes étapes des opérations de maîtrise d’ouvrage. Le travail en amont de « pré-validation » des projets par la commission permet de faciliter les prises de décision du Conseil d’Administration.

Chaque projet suit une procédure qui se déroule en 3 étapes

[1] Dossier de faisabilité

Ce dossier d’étude est destiné à être présenté et validé par le Comité d’engagement puis par la Commission du déve-loppement du patrimoine sur l’opportunité de poursuivre l’étude du projet. Ce dossier conditionne l’élaboration de la délibération du Conseil d’Administration relative à l’acqui-sition foncière. Pour réaliser ce dossier, on procède à une analyse technique (division foncière, topographie, plans des niveaux, façades, tableaux de surface, démarche HQE…) et à une analyse financière (prix de revient prévisionnel, plan financement prévisionnel… etc.)

[2] Dossier de réalisation

C’est un dossier d’étude correspondant au dossier de finance-ment (prêt aidé, prêt libre ou fond propre), il est destiné à être présenté et validé par le comité d’engagement, la commission développement patrimoniale et le Conseil d’Administration. Il sert de base budgétaire à la réalisation du projet et il autorise le lancement des travaux.

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[3] Dossier de clôture

Établi à la clôture financière de l’opération (l’arrêté des comp-tes est constaté) le dossier de clôture est destiné à être pré-senté et validé au comité d’engagement, à la commission développement du patrimoine et au Conseil d’Administration.

Présentation des projets

Le Comité d’engagement, composé des membres du comi-té de direction, se réunit une douzaine de fois par an pour examiner les dossiers. Ces dossiers sont ensuite présentés à la Commission du Développement et du Patrimoine (4/an). En dernier lieu, les projets font l’objet d’une délibération en Conseil d’Administration.

La commission financière

La commission de novembre

Elle est chargée de présenter le budget de l’année suivante et le Plan à Long Terme qui détermine la stratégie à développer sur les 10 prochaines années. Elle est chargée de porter une appréciation sur l’évolution des résultats, et de la situation financière générale de la SDH.

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La commission financière présente les choix budgétaires pour l’année à venir et analyse les différentes composantes de l’autofinancement :

Étude du niveau des dépenses d’investissements : en construction neuve, en réhabilitation du patrimoine et investissements divers.

Présentation de l’évolution des loyers : l’analyse des loyers intervient avec la présentation du budget puisqu’ils consti-tuent la quasi-totalité des recettes d’exploitation. La revalo-risation annuelle des loyers des locaux d’habitation ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (indice IRL).

Étude du niveau des risques locatifs : les impayés et la vacance.

Étude du niveau des charges : charges financières (rem-boursement de la dette), dotation aux amortissements, charges du personnel, charges d’entretien, impôts et taxes (taxe foncière), ensemble des frais généraux.

Étude du niveau des produits.

Montant des subventions, autres produits.

Analyse de l’autofinancement et du compte de résultat des 5 années précédentes.

La commission d’avril

Elle est chargée de présenter le bilan et le compte de résultat de l’exercice N-1 avec leurs annexes, qui donnent une image de la situation financière de la société au 31 décembre de l’an-née N-1. Elle étudie également les soldes intermédiaires de gestion et l’autofinancement.

L’analyse du bilan Évolution des ressources et emplois à long terme (étude du fonds de roulement).Évolution des dettes et créances à court terme (étude des Besoins en Fond de Roulement, BFR).

L’analyse du compte de résultat Il enregistre tous les flux liés à l’activité de l’ESH sur une période de 12 mois. Étude de l’évolution de l’autofinancement et du résultat net.

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On distingue trois types de logements aidés selon les prêts qui les financent

Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) : il s’agit du financement le plus classique et le plus répandu.

Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) : il s’agit du financement de logements sociaux destinés aux plus modestes.

Le Prêt Locatif Social (PLS) : il s’agit du finan-cement de logements destinés à des ménages dont les revenus peuvent aller jusqu’à 130 % des plafonds PLUS.

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La Commission d’attribution des logements

La procédure d’attribution (Annexe 2 : Art. L441-1 du CCH)

L’attribution des logements sociaux est un dispositif encadré par des règles définies au niveau national et local.

L’attribution des logements se déroule de manière collégiale. Cette commission associe les réservataires de logements qui peuvent proposer des candidats sur leur contingent.

Trois candidats au moins sont proposés pour chaque loge-ment à attribuer, sauf en cas d’insuffisance du nombre de candidats. Les membres doivent se prononcer sur les dossiers et les positionner nominativement dans l’ordre de 1 à 3 selon différents critères (voir encadré). Les partenaires débattent. En cas de désaccord, le président de la commission d’attribution fait procéder procéder au vote. C’est à l’organisme que revient la responsabilité de la gestion et de la relation au locataire. Le maire joue un rôle important tout au long du processus.

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La Commission d’appels d’offres La Commission d’appels d’offres agrée des candidats et sélectionne des offres en vue de la passation des marchés et contrats à conclure, selon des procédures de passation défi-nies par la réglementation applicable aux marchés des ESH.

Les seuils des procédures (selon l’application du décret Marchés des ESH du 30/12/2005, seuils actualisés au 31/12/2009) :

Tous les marchés de travaux supérieurs à 4 845 000 HT, et tous les marchés de fournitures et de services supérieurs à 193 000 HT sont soumis à des procédures formalisées (identiques au code des marchés publics avec publication européenne). En dessous de ces montants, des procédures spécifiques appelées procédures « ouvertes » sont mises en place. Ces procédures ont été validées par le Conseil d’Admi-nistration, la commission est amenée à se réunir pour les mar-chés de travaux jusqu’à 193 000 HT et pour les marchés de fourniture et de prestation de services jusqu’à 90 000 HT.

Les principes à respecter Selon la réglementation applicable à la passation des marchés des ESH (ordonnance n°2005-649 du 6 juin 2005), l’ensemble des procédures d’achat est soumis à 3 grands principes :

La liberté d’accès à la commande (publicité suffisante)La transparence des procédures (mise en place d’une com-mission, informations des candidats)Égalité de traitement des candidats (impartialité, modalités identiques d’information pour les candidats)

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//////////////Le Plan à Long Terme est un outil de réflexion stratégique sur les 10 exercices suivants. Il permet de réfléchir au scénario le plus favorable pour développer le patrimoine tout en conservant les équilibres économiques.

3 indicateurs clés sont examinés pour décider des orientations stratégiques :autofinancement (supérieur ou égal à 6 % des loyers, seuil d’alerte de la fédération des ESH)le taux d’endettement (inférieur ou égal à 50 % des loyers, seuil d’alerte de la fédération des ESH)le fonds de roulement long terme

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Les critères d’attribution

L’attribution du logement tient compte :du niveau de ressources (les ressources ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires)de la composition familialedu taux d’effort, du reste à vivre pour les ménages à très faibles ressources, de l’impact d’une dette locative non soldée sur le reste à vivrede l’ancienneté de la demandedes conditions de logements actuellesde l’éloignement du lieu de travailde la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeursde l’activité professionnelledu handicap (s’il nécessite des aménagements particuliers)

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Commission financière

Objet

Présentation du budget de l’année n+1 et du Plan à Long terme avec différentes simulations. Analyse du bilan et du compte de résultat.

Composition

Président du Conseil d’AdministrationVice-président4 administrateurs2 Commissaires aux comptesDirecteur Général Directeur AdjointDirecteur administratif et financierContrôleur de gestionResponsable du service comptable

Fréquence : 2 fois / an (avril et novembre).

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Commission d’attribution des logements

Objet

Attribution des logements sociaux

Composition

un administrateur (ou son suppléant)le Maire (ou son/ses représentant(s) de la commune concernée, avec voix prépondérante en cas de partage égal des voix)un administrateur représentant les locataires.un Représentant des associations d’insertion agrées nommé par le Préfetle Responsable de territoire de la commune concernéeun Chargé de clientèleune Assistante de commission

Fréquence

2 fois / mois sur Grenoble, 1 fois toutes les 3 semaines sur Échirolles1 fois / mois pour les autres communes lorsqu’un logement se libère.

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Commission d’appels d’offres

Objet

Agrégation des candidats et sélection des offres en vue de la passation des marchés et contrats à conclure par la SDH, selon des procédures de passation définies par la réglementation applicable aux marchés des ESH.

Composition

Membres avec voix délibérativePrésident de la Commission (et son suppléant)Directeur du service concerné par l’appel d’offres

Membres avec voix consultative Membre de la direction concernéeReprésentant de l’équipe ingénierieReprésentant du service achatsadministrateurs locataires pour les marchés concernant les charges récupérablesMembre éventuellement associé et désigné par le Président de la Commission

Le Directeur Général et le Responsable des Achats valident la proposition d’attribution.

Fréquence : environ 50 fois /an.

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Commission du développement du patrimoine

Objet Validation des opérations neuves et de réhabilitation.

Composition

Président du Conseil d’Administration2 administrateursDirecteur GénéralDirecteur AdjointDirecteur du DéveloppementDirecteur Administratif et FinancierDirecteur de la Gestion du PatrimoineResponsable du Service Financier et FiscalitéContrôleur de Gestion

Fréquence

4 fois /an (mars / mai / septembre / novembre)

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3.1.7 / Points abordés systématiquement en Conseil d’Administration

En dehors des sujets récurrents, un certain nombre de délibérations et de sujets sont abordés à un rythme régulier.

Avril

Arrêté des comptes et projet de rapport de gestion

Convocation de l’Assemblée Générale

État des conventions

Bilan du Comité de Concertation Locative (CCL) pour l’année écoulée : le CCL est consulté sur les différents aspects de la gestion de l’immeuble ou d’un groupe d’immeubles

Observatoire social et des Incivilités

Bilan de la médiation

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Juin

Rapport annuel de la Commission d’Attribution des Logements (nombre de dossiers examinés, acceptés, refusés, nombre de relogement DALO, nombre de mutations, les différents motifs de refus)

Rapport annuel sur l’exécution des contrats

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Octobre

Augmentation des loyers (en cas de refus du préfet, ce point sera de nouveau inscrit à l’ordre du jour du CA de décembre)*

Application du SLS pour l’année suivante.

Observatoire social et des incivilités de la SDH.

Bilan activité CESF (Conseiller en économie sociale et familiale)

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Décembre

Rapport sur les ventes de logements locatifs de l’année et les objectifs de vente de l’année suivante

Approbation du compte rendu de la Commission financière

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* Le Conseil d’Administration décide chaque année de l’évolution des loyers applicables à l’exercice suivant. On détermine alors les groupes qui vont être revalorisés et pourcentage pour année suivante

3.1.8 / Nomination du Directeur Général

Le Directeur Général détient ses pouvoirs de la Loi relative aux nouvelles régulations économiques (NRE) du 15 mai 2001, dans la limite de l’objet social et des pouvoirs attribués aux Assemblées d’Actionnaires et au Conseil d’Administration.

La direction générale de la société est assumée, sous sa res-ponsabilité, soit par le président du Conseil d’Administration, soit par une autre personne physique nommée par le Conseil d’Administration et portant le titre de Directeur Général.

Aux conditions de quorum et de majorité habituels, le Conseil d’Administration choisit entre les deux modalités d’exercice de la direction générale ci-dessus énoncées. Les actionnaires et les tiers sont informés de ce choix dans des conditions définies par décret en Conseil d’État.

Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l’objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d’ac-tionnaires et au Conseil d’Administration.

Il représente la société dans ses rapports avec les tiers. La so-ciété est engagée même par les actes du Directeur Général qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Les dispositions des statuts ou les décisions du Conseil d’Ad-ministration limitant les pouvoirs du Directeur Général sont inopposables aux tiers.


Le Directeur Général est nommé pour une durée de quatre ans renouvelable, par le Conseil d’Administration. La limite d’âge du Directeur Général est fixée à soixante cinq ans, lorsque la direction générale est distincte de la fonction présidentielle. Lorsque le Président est également Directeur Général, la limite d’âge est fixée à soixante dix ans. Lorsque le Directeur Général atteint cet âge, il est réputé démissionnaire d’office avec effet à l’issue de la première assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes.

3.2 L’exercice du mandat d’administrateur

3.2.1 / Règles de base

Les administrateurs sont désignés par l’Assemblée Géné-rale Ordinaire.

La désignation du président du Conseil d’Administration Le président du Conseil d’Administration est élu par le Conseil d’Administration parmi ses membres.

L’élection des représentants des locataires Les élections se déroulent entre le 15 novembre et le 15 dé-cembre de l’année d’échéance du mandat. Sont éligibles les locataires qui répondent aux critères définis par le Code de la Construction et de l’Habitation. Les représentants des locataires sont affiliés aux confédéra-tions suivantes : Confédération Nationale pour le Logement (CNL) ; Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV) ; et l’association des consommateurs Indecosa CGT. Les repré-sentants des locataires sont également présents au Conseil de Concertation Locatif.

L’administrateur doit détenir au moins une action au capital de la société. Cette obligation résulte des statuts des sociétés.

Si l’administrateur est une personne physique

L’administrateur doit être propriétaire du nombre d’actions requis et s’il ne l’est pas, il doit régulariser dans les trois mois suivant sa nomination.

Si l’administrateur est une personne morale

La personne morale nommée administrateur doit être pro-priétaire du nombre d’actions requis et si elle ne l’est pas,

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elle doit régulariser sa situation dans les trois mois suivant sa nomination. La personne morale nommée administrateur doit nécessairement choisir un représentant permanent. Ce représentant permanent n’est pas tenu d’être propriétaire, à titre personnel, d’actions de la société.

La durée des mandats

Les administrateurs sont nommés par l’Assemblée Générale des actionnaires pour un mandat d’une durée de 4 ans, renouvelable par quart tous les ans. (Annexe 10 : Les statuts de la SDH)

Les 3 administrateurs représentants les locataires sont élus par les locataires pour une durée de 4 ans dans les conditions définies aux articles L 422.21 et R 422 2-1 du CCH (Annexe 3, Code de la Construction et de l’Habitation).

Les Commissaires aux comptes sont nommés par l’Assemblée Générale Ordinaire pour une durée de 6 ans.

Les 2 représentants du Comité d’Entreprise sont désignés par le Comité, sans pouvoir de vote pour une durée de 4 ans.

Les 4 membres associés sont désignés pour 2 ans par l’Assem-blée Générale Ordinaire, sans pouvoir de vote.

Le mandat est gratuit (Annexe 4 « art. R.421-10, alinéas 1 et 8 du Code de la Construction et de l’Habitation ») Le mandat d’un administrateur de la SDH est exercé de fa-çon bénévole et à ce titre aucune rémunération n’est perçue (quelle que soit la fonction au sein du conseil). La fonction ne donne pas droit à des jetons de présence. Néanmoins le Conseil d’Administration peut autoriser l’administrateur à se faire rembourser ses frais de déplacements.

Les fonctions d’un administrateur

Les administrateurs participent : à l’animation des débats du Conseil d’Administration. à l’élaboration de la stratégie de la SDH : développement d’activités nouvelles, développement de nouveaux partenai-res, cession ou changement d’activités…à l’élaboration de l’ordre du jour des assemblées générales.à l’établissement des comptes sociaux et du rapport annuel de gestion.à la gestion rigoureuse et équilibrée de la société.

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à la nomination et la révocation du président, du Directeur Général.

Les droits et devoirs

Les administrateurs doivent recevoir toutes les informations nécessaires à l’exercice de leur mission.

Les administrateurs doivent veiller à ce que leurs diverses fonctions et leur investissement personnel ne les mettent pas en situation de conflits d’intérêts, autrement dit, lorsque l’intérêt financier personnel dans une activité extérieure à la société peut entrer en conflit avec l’intérêt de la société (par exemple, lorsqu’un administrateur détient une participation significative dans une entreprise fournissant la société, intervenant pour elle ou qui en est concurrente). Ils ont l’obligation de déclarer toute activité extérieure qui pourrait provoquer un conflit d’intérêts.

L’administrateur est solidaire des décisions du conseil.

L’administrateur est tenu de respecter le secret des délibé-rations.

L’administrateur s’engage à informer le Conseil d’Administration de toute mise en examen dont il ferait l’objet, et à s’abstenir de participer aux travaux du Conseil d’Administration pen-dant la durée de l’instruction sauf avis contraire du conseil.

L’administrateur a un devoir de vigilance à l’égard de la santé financière de la SDH.

Les règles de bonnes conduites (Ces règles sont disponibles dans la Charte de déontologie des sociétés anonymes et fondations HLM)

Les administrateurs sont amenés à développer des relations avec les fournisseurs et les entreprises du bâtiment. Des re-lations conviviales entre entreprises sont un facteur positif. Toutefois, il convient à chacun d’être vigilant afin d’éviter des conduites préjudiciables à la société.

Voici quelques règles de « bonne conduite » que les adminis-trateurs devraient respecter pour le bon fonctionnement de la société :

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Les invitations à déjeuner : il est préférable que les adminis-trateurs informent le Conseil d’Administration et il est recom-mandé de ne pas les accepter en période de négociation de contrats.

Les cadeaux : l’acceptation de cadeaux, sans grande valeur, à l’occasion de la fin de l’année ne pose pas de problème particulier. Il paraît difficile de fixer une limite chiffrée. Il est préférable de s’en remettre à la conscience de chacun pour apprécier la normalité ou non de l’avantage. Lorsqu’un ca-deau dépasse une valeur acceptable, il doit être refusé et re-tourné à l’expéditeur.

Les manifestations et voyages professionnels : il est recom-mandé de ne pas accepter de telles invitations.

Prestations ou travaux réalisés par des fournisseurs de la so-ciété à titre privé : il est interdit d’obtenir un avantage quel-conque d’un fournisseur.

Vente d’un bien à titre d’investissement : la vente d’un bien à un administrateur n’est recommandée qu’en cas d’utilisation personnelle du bien à titre de résidence principale.

Recrutement des enfants ou des conjoints des administrateurs : si l’interdiction ne peut être érigée en règle, la société peut demander un certain nombre d’exigences pour encadrer ces recrutements : la compétence, la mise en concurrence, l’infor-mation au CA, l’indépendance hiérarchique (il est particulière-ment recommandé d’éviter que le supérieur hiérarchique de la personne recrutée ait un lien de parenté direct avec celle-ci).


3.2.2 / Les responsabilités de l’administrateur

La responsabilité de l’administrateur est individuelle ou solidaire : Les décisions sont prises et s’exercent collégialement. La res-ponsabilité qui en découle est de ce fait collégiale. En cas de contentieux, les juridictions s’attacheront néanmoins à distin-guer ceux qui, au sein du Conseil d’Administration ont, par leur action ou leur inaction, effectivement engagé leur respon-sabilité civile ou pénale.

En cas de faute, un administrateur peut voir sa responsabilité engagée sur plusieurs plans :Responsabilité civile si la faute a causé un préjudice à la so-ciété ou à un tiers. La responsabilité civile de l’administrateur est engagée par l’application de l’article 1382 du Code Civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Responsabilité pénale dans les cas de fraude. Un administra-teur peut engager sa responsabilisé pénale sur :

les incriminations fondées sur les dispositions pénales classiques applicables à l’ensemble des justiciables : faux et usage de faux, recel, abus de confiance, atteintes aux personnes.

les incriminations fondées sur les dispositions pénales propres à la gestion d’une société : abus de biens sociaux, présentation inexacte de bilans, défaut de paiement de cotisations sociales, délit de banqueroute…

Les sanctions encourues : La responsabilité de l’ESH assortie de sanctions administrati-ves et la responsabilité des administrateurs peut être engagée en cas d’irrégularité, de fautes graves de gestion ou de ca-rence du Conseil d’Administration.

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Selon le Code de la Construction et de l’Habitat (CCH), les membres du Conseil d’Administration peuvent encourir des sanctions.

En cas de faute grave d’un membre du Conseil d’Adminis-tration (Annexe 5 : Article L.422-6 du CCH)

Suspension par décision administrative jusqu’à la pro-chaine assemblée générale et au maximum pour un an. Quand l’intéressé a été déféré à un tribunal répressif, la suspension ne prend fin qu’après décision de la juridic-tion compétente.

En cas d’irrégularité grave ou de faute grave de gestion de l’organisme (Annexe 6 : Article L.422-7 du CCH)

Révocation d’un ou de plusieurs membres du Conseil d’Administration.L’organisme peut se voir retirer la possibilité d’exercer une ou plusieurs de ses compétences, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans.Interdiction pour un ou plusieurs membres de participer au Conseil d’Administration.Dissolution du Conseil d’Administration et désignation d’un administrateur provisoire pour 2 ans maximum.

Si un membre du Conseil d’Administration ne s’est pas rendu à 3 convocations successives sans motifs reconnus légitimes :l’administrateur peut être déclaré démissionnaire par le préfet et être immédiatement remplacé. (Annexe 7 : Article. L. 421 – 13 du CCH)Avant que ces sanctions soient prononcées, le président et les membres du Conseil d’Administration sont en mesure de pré-senter leurs observations.

Les sanctions pénales : Selon le Code Pénal, en cas d’infraction reconnue, les peines possibles pour les administrateurs sont : (Article 131 à 137 et 131-49 du Code Pénal)

l’amende,la confiscation liée à l’infraction,l’affichage ou la diffusion de la décision prononcée,l’indemnisation du préjudice des victimes,5 ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amendes en cas de prise illégale d’intérêt (De nombreuses autres peines sont prévues selon les délits avec des risques plus importants).

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3.2.3 / Les conventions entre les administrateurs et l’ESH

Pour éviter que la direction d’une société par actions ne profite de ses fonctions pour conclure à son profit une convention dé-savantageuse pour la société dans laquelle il est en fonction, autrement dit, pour éviter les conflits d’intérêts, le droit des sociétés met en place une gradation des conventions passées entre la société et les dirigeants de manière à s’adapter à la pratique des affaires.

On distingue trois types de conventions : celles qui sont régle-mentées, celles qui sont libres, et celles qui sont dites interdites.

Les conventions réglementées : elles sont soumises à une procédure d’autorisation et de contrôle et ce quel que soit leur objet. Il est toutefois apparu au législateur que les risques de conflits d’intérêts ne se situaient pas seulement au niveau des dirigeants de la société.

Un associé disposant d’une part importante des droits de vote peut en effet également imposer à la société dont il est action-naire une convention préjudiciable. La loi NRE a donc élargi le champ d’application des conventions réglementées requérant une autorisation préalable. Sont visées par l’article L. 225-38 du Code de Commerce, les conventions suivantes : (Annexe 8 : Code du Commerce ar-ticle L. 225-38) « Toute convention intervenant directement ou par personne interposée entre la société et son Directeur Général, l’un de ses directeurs généraux délégués, l’un de ses administrateurs, l’un de ses actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire, la société la contrôlant au sens de l’article L. 233-3, doit être soumise à l’autorisation préalable du Conseil d’Administration ».Il en est de même des conventions auxquelles une des person-nes visées à l’alinéa précédent est indirectement intéressée.

Les conventions libres sont les conventions passées entre les dirigeants et la société qui ne sont pas soumises à quelque espèce d’autorisation préalable et qui portent « sur des opé-rations courantes » et « conclues à des conditions normales » (article L. 225-39 du Code de Commerce).

des opérations courantes : il s’agit d’opérations effectuées de manière habituelle avec la société dans le cadre de son activité (c’est par exemple le cas d’une société de déména-gement qui déménage les meubles d’un administrateur).

conclues à des conditions normales : l’opération ne doit pas être réalisée à des conditions préférentielles (dans notre exemple, si l’administrateur est facturé pour le déména-gement au même prix que tout autre client, l’opération est conclue à des conditions normales).

Mais bien que dites libres, ces conventions n’en sont pas moins subordonnées à un minimum de contrôle.

Les conventions interdites sont celles conclues entre la société et ses dirigeants qui présentent un risque majeur pour le patrimoine social. Elles sont énumérées limitativement par l’article L225-43 du Code de commerce (Annexe 9).

3.3 Le Conseil de concertation locative (CCL)

Cette instance est composée de représentants de la SDH et de représentants des locataires (désignés conformément à l’arti-cle 44 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000). Ceux-ci se concertent sur toutes les questions touchant aux conditions d’habitat et au cadre de vie sur l’ensemble des résidences HLM de la société. Cette concertation porte aussi sur les tra-vaux d’améliorations ou de construction-démolition ayant une incidence sur les charges ou les loyers. Autrement dit, les inté-rêts des locataires sont représentés à travers la participation à la gestion et au respect des règles d’attribution des logements. Le CCL de la SDH se réunit 3 à 4 fois par an.

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Société Dauphinoise pour l’Habitat / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / Guide de l’administrateur

Lois et Réglementations

Annexe 2 : Code de la Contruction et de l’habitation, Article L441-1 « condition d’attribution des logements »

Source : www.legifrance.gouv.fr

Code de la construction et de l’habitation• Partie législative

• Livre IV : Habitations à loyer modéré. • Titre IV : Rapports des organismes d’habitations à loyer

modéré et des bénéficiaires. • Chapitre Ier : Conditions d’attribution des logements et

plafonds de ressources - Supplément de loyer de soli-darité. • Section 1 : Conditions d’attribution des logements et

plafonds de ressources.

Article L441-1

Modifié par LOI n°2010-769 du 9 juillet 2010 - art. 22Le décret en Conseil d’État prévu à l’article L. 441-2-6 déter-mine les conditions dans lesquelles les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci sont attribués par ces organismes. Pour l’attribution des logements, ce décret prévoit qu’il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du ni-veau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés. Lorsque le demandeur de logement est l’un des conjoints d’un couple en instance de divorce, cette situation étant attestée par une ordonnance de non-conciliation, ou lorsque ce de-mandeur est dans une situation d’urgence attestée par une décision du juge prise en application de l’article 257 du code civil ou par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du même code, ou lorsque ce demandeur est une personne

»

qui était liée par un pacte civil de solidarité dont elle a déclaré la rupture au greffe du tribunal d’instance, les seules ressour-ces à prendre en compte sont celles du requérant au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du nou-veau contrat. Cette disposition est également applicable aux personnes mariées, liées par un pacte civil de solidarité ou vivant maritalement lorsque l’une d’elles est victime de vio-lences au sein du couple attestées par le récépissé du dépôt d’une plainte par la victime.

Le décret mentionné au premier alinéa fixe des critères géné-raux de priorité pour l’attribution des logements, notamment au profit :

a) De personnes en situation de handicap ou de familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;

b) De personnes mal logées, défavorisées ou rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ;

c) De personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;

d) De personnes mal logées reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;

e) De personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle. Cette situation est attes-tée par une décision du juge prise en application de l’article 257 du code civil ou par une ordonnance de protection déli-vrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du même code.

Ce décret fixe les conditions dans lesquelles le maire de la commune d’implantation des logements est consulté sur les principes régissant ces attributions et sur le résultat de leur application.

Ce décret détermine également les limites et conditions dans lesquelles les organismes d’habitations à loyer modéré peu-vent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un finance


ou d’une garantie financière, contracter des obligations de ré-servation pour les logements mentionnés à l’alinéa précédent, lors d’une mise en location initiale ou ultérieure. Lorsque ces conventions de réservation ne respectent pas les limites pré-vues au présent alinéa, elles sont nulles de plein droit.

Il fixe les conditions dans lesquelles ces conventions de réser-vation sont conclues, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, accordés par une commune ou un établissement public de coopération in-tercommunale. Il prévoit que ces obligations de réservation sont prolongées de cinq ans lorsque l’emprunt contracté par le bailleur et garanti par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale est totalement remboursé. Il détermine également les limites et conditions de réservation des logements par le représentant de l’État dans le départe-ment au profit des personnes prioritaires, notamment mal lo-gées ou défavorisées.

Le représentant de l’État dans le département peut, par convention, déléguer au maire ou, avec l’accord du maire, au président d’un établissement public de coopération inter-communale compétent en matière d’habitat tout ou partie des réservations de logements dont il bénéficie, au titre du précé-dent alinéa, sur le territoire de la commune ou de l’établisse-ment. Il peut également procéder à la même délégation direc-tement au bénéfice du président d’un établissement public de coopération intercommunale ayant conclu un accord collectif intercommunal en application de l’article L. 441-1-1.

Cette convention fixe les engagements du délégataire en vue de la mise en œuvre du droit au logement, les modalités d’évaluation annuelle de la délégation ainsi que les conditions de son retrait en cas de non-respect de ses engagements par le délégataire. Lorsque la délégation est effectuée directement au bénéfice du président d’un établissement public de coo-pération intercommunale, la convention prévoit les modali-tés d’association des communes membres à l’utilisation des droits de réservation sur leur territoire.

S’il constate, au terme de l’année écoulée, que les objectifs fixés par le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ne sont pas respectés, le représentant de l’État peut, après mise en demeure restée sans suite pen-dant trois mois, se substituer au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale pour décider directement de la réservation des logements. Les plafonds de ressources pour l’attribution des logements locatifs sociaux fixés en application du présent article sont révi-sés chaque année en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers mentionné à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans des conditions définies par décret en Conseil d’État.


Annexe 3 : « Code de la Construction et de l’habitation article L 422-2-1 »



• Livre IV : Habitations à loyer modéré. • Titre II : Organismes d’habitations à loyer modéré.

• Chapitre II : Organismes privés d’habitations à loyer modéré. • Section 2 : Sociétés anonymes d’habitations à loyer

modéré.

Article L422-2-1

Modifié par LOI n°2010-1563 du 16 décembre 2010 - art. 17I. - Le capital des sociétés anonymes d’habitations à loyer mo-déré est réparti entre quatre catégories d’actionnaires :

1° Un actionnaire de référence détenant la majorité du capital,

2° Lorsqu’ils n’ont pas la qualité d’actionnaire de référence, les communautés de communes de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habi-tants, les communautés urbaines, les métropoles, les commu-nautés d’agglomération, les syndicats d’agglomération nou-velle, les départements et les régions sur le territoire desquels la société anonyme d’habitations à loyer modéré possède des logements,

3° Les représentants des locataires, élus sur des listes de candidats présentés par des associations oeuvrant dans le domaine du logement, indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale, et ne poursuivant pas des intérêts collectifs contrai-res aux objectifs du logement social fixés par le présent code, notamment par les articles L. 411 et L. 441, et par le droit à la ville défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville,

4° Les personnes morales autres que l’actionnaire de réfé-rence et les personnes physiques.

»

Aux fins d’application des dispositions du présent article, des actions sont cédées à un prix symbolique par l’actionnaire de référence, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, aux établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° et aux locataires élus dans les conditions définies au 3°.Chaque catégorie d’actionnaires est représentée aux assem-blées générales des actionnaires, sans qu’il y ait nécessaire-ment proportionnalité entre la quotité de capital détenu et le nombre de droits de vote, selon les modalités prévues par les statuts, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

II. - L’actionnaire de référence peut être constitué d’un groupe de deux ou trois actionnaires, liés entre eux par un pacte em-portant les effets prévus à l’article 1134 du code civil et s’ex-primant d’une seule voix dans les assemblées générales de la société anonyme d’habitations à loyer modéré. Le pacte d’actionnaires est communiqué dès sa conclusion à chacun des actionnaires de la société anonyme d’habitations à loyer modéré ainsi qu’au préfet de la région dans laquelle celle-ci a son siège. Il prévoit notamment les modalités de règlement des litiges qui pourraient survenir entre les signataires.En cas de rupture du pacte ou en cas de modification de la composition du capital ayant un effet sur l’actionnaire de ré-férence, les instances statutaires de la société anonyme d’ha-bitations à loyer modéré demandent un renouvellement de l’agrément mentionné à l’article L. 422-5.Les associés de l’Union d’économie sociale du logement sont considérés comme un seul actionnaire. Il en va de même des organismes à but non lucratif ayant pour objet l’insertion des personnes en difficulté.

III. - L’actionnaire de référence mentionné au 1° du I détient la majorité des droits de vote aux assemblées générales d’action-naires, sans que la proportion des droits de vote qu’il détient puisse être supérieure à la part de capital dont il dispose.Les établissements publics et collectivités territoriales men-tionnés au 2° du I détiennent au moins 10 % des droits de vote, indépendamment de la quotité de capital détenu. Les droits de vote sont répartis entre les régions, d’une part, les départements et établissements publics, d’autre part, selon des modalités prévues par les statuts, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État. Au sein de chacun de ces deux groupes, les droits de vote sont répartis par les éta-blissements publics et collectivités territoriales concernés, en


tenant compte de l’implantation géographique du patrimoine de la société anonyme d’habitations à loyer modéré. Pour les départements, sont seuls pris en compte les immeubles situés hors du territoire des communes regroupées dans un des éta-blissements publics mentionnés au 2° du I.Les représentants des locataires mentionnés au 3° du I détien-nent au moins 10 % des droits de vote indépendamment de la quotité de capital détenu.Le total des droits de vote des établissements publics et collec-tivités territoriales mentionnés au 2° du I et des représentants des locataires mentionnés au 3° du I est égal au tiers des voix plus une.

Les personnes physiques et les organismes de placement collectif en valeurs mobilières dont la majorité des parts est détenue par des salariés de la société anonyme d’habitations à loyer modéré ne peuvent pas avoir la qualité d’actionnaire de référence. Les personnes physiques ne peuvent détenir au

total plus de 5 % du capital. La répartition des droits de vote résiduels entre les actionnaires mentionnés au 4° du I s’effec-tue en proportion de la quotité de capital qu’ils détiennent.Les statuts prévoient, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les modalités du rachat par l’actionnaire de ré-férence des actions détenues par les actionnaires mentionnés au 4° du I.

IV. - Les membres du Conseil d’Administration ou du conseil de surveillance sont nommés par l’assemblée générale sur proposition de chaque catégorie d’actionnaires. Trois d’entre eux sont nommés sur proposition des établissements publics et collectivités territoriales mentionnés au 2° du I.Les représentants des locataires mentionnés au 3° du I, au nombre de trois, sont membres du Conseil d’Administration.Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’appli-cation du présent article.


Annexe 4 : « Code de la Construction et de l’habitation article R 421-10


Code de la construction et de l’habitation• Partie réglementaire

• Livre IV : Habitations à loyer modéré • Titre II : Organismes d’habitations à loyer modéré.

• Chapitre Ier : Offices publics de l’habitat. • Section 2 : Organisation et fonctionnement du Conseil

d’Administration.

Article R*421-10

Modifié par Décret n°2008-566 du 18 juin 2008 - art. 1Le mandat de tous les administrateurs de l’office public de l’habitat est exercé à titre gratuit.

Toutefois, le Conseil d’Administration alloue aux administra-teurs visés à l’article L. 423-13 une indemnité forfaitaire desti-née, selon le cas, à compenser la diminution de leur rémuné-ration ou de leur revenu ou l’augmentation de leurs charges du fait de leur participation aux séances plénières de cette instance.

Le conseil peut également allouer une indemnité de même nature à l’occasion de la participation des administrateurs aux réunions du bureau, des commissions prévues par la loi ou les règlements en vigueur et des commissions formées au sein du Conseil d’Administration en application de l’article R. 421-14.

»

Le Conseil d’Administration peut également décider le rem-boursement des frais de déplacement des administrateurs.

Un arrêté du ministre chargé du logement et du ministre chargé du budget précise les conditions d’application des rè-gles prévues aux alinéas précédents, en particulier le montant maximum des indemnités pouvant être allouées aux adminis-trateurs.

Les administrateurs fonctionnaires ou agents de l’État bénéfi-cient du régime des autorisations d’absence.

Le Conseil d’Administration peut en outre décider de la prise en charge des coûts de formation des administrateurs, en vue de l’exercice de leur mission, dans la limite de trois jours de formation par an et par administrateur.

Sans préjudice de l’application des alinéas précédents, les membres du Conseil d’Administration ne peuvent, en aucun cas, prêter leur concours à titre onéreux à l’établissement ni recevoir de celui-ci des avantages directs ou indirects, sous quelque forme que ce soit, du fait de leurs fonctions.

NOTA : Décret n° 2008-566 du 18 juin 2008 art£ 5 I : L’entrée en vigueur des dispositions de l’article R. 421-10 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue du présent décret est différée jusqu’à la date d’entrée en vigueur de l’arrêté prévu à cet article.


Annexe 5 : Article L.422-6 du Code de la Construction et de l’Habitation




• Chapitre II : Organismes privés d’habitations à loyer modéré. • Section 5 : Dispositions communes aux sociétés d’ha-

bitations à loyer modéré.

Article L422-6

Modifié par Ordonnance n°2006-1048 du 25 août 2006 - art. 7 (VD) JORF 26 août 2006 en vigueur le 1er janvier 2008

En cas de faute grave de membres du Conseil d’Administra-tion, du directoire ou du conseil de surveillance d’une société d’habitations à loyer modéré ces derniers peuvent être sus-pendus par décision administrative jusqu’à la prochaine as-semblée générale et au maximum pour un an. Toutefois, dans le cas où l’intéressé a été déféré à un tribunal répressif, la suspension ne prend fin qu’après décision définitive de la ju-ridiction compétente.

»


Annexe 6 : Article L.422-7 du Code de la Construction et de l’Habitation




• Chapitre II : Organismes privés d’habitations à loyer modéré. • Section 5 : Dispositions communes aux sociétés d’ha-

bitations à loyer modéré.

Article L422-7

Modifié par Ordonnance n°2006-1048 du 25 août 2006 - art. 7 (VD) JORF 26 août 2006 en vigueur le 1er janvier 2008

En cas d’irrégularités graves ou de faute grave de gestion com-mises par une société d’habitations à loyer modéré ou en cas de carence de son Conseil d’Administration, de son directoire ou de son conseil de surveillance, l’autorité administrative peut décider de :

1° Retirer à l’organisme, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans, la possibilité d’exercer une ou plusieurs des compé-tences prévues au présent titre ; 2° Révoquer un ou plusieurs membres du Conseil d’Adminis-tration, du conseil de surveillance ou du directoire ;

3° Interdire à un ou plusieurs membres ou anciens membres du Conseil d’Administration, du conseil de surveillance ou du directoire de participer au Conseil d’Administration, au conseil de surveillance ou au directoire d’un organisme d’habitations à loyer modéré pendant une durée qui ne peut excéder dix ans ;

4° Dissoudre l’organisme et nommer un liquidateur. Préalablement au prononcé de ces mesures, l’organisme et, dans les cas mentionnés aux 2° et 3°, les personnes suscepti-bles d’être personnellement concernées, sont mis en mesure de présenter leurs observations dans le délai d’un mois. Les décisions prises sont communiquées au Conseil d’Administra-tion ou au conseil de surveillance et au directoire de l’orga-nisme, dès sa plus proche réunion.

»


Annexe 7 : Article R.421-13 du Code de la Construction et de l’Habitation




• Chapitre Ier : Offices publics de l’habitat. • Section 2 : Organisation et fonctionnement du Conseil

d’Administration.

Article R*421-13

Le Conseil d’Administration se réunit au moins trois fois par an, sur convocation de son président. La convocation du Conseil d’Administration est de droit lors-qu’elle est demandée par le tiers au moins de ses membres. L’ordre du jour des délibérations doit être porté à la connais-sance des membres du conseil au moins dix jours à l’avance, sauf urgence dûment motivée. Les décisions sont prises à la majorité des membres du conseil ayant voix délibérative, présents ou représentés, à l’exception des décisions relatives à la nomination du Directeur Général et à la cessation de ses fonctions qui sont prises à la majorité des deux tiers des membres ayant voix délibérative, présents ou représentés. En cas de partage égal des voix, celle du pré-sident est prépondérante.

Le conseil ne peut valablement délibérer que si les deux tiers des membres ayant voix délibérative au moins participent à la séance ou sont représentés. Lorsque le quorum n’est pas atteint, les décisions sur les questions portées à l’ordre du jour de la séance peuvent être prises, après convocation régulière, à la séance suivante à la majorité des membres ayant voix délibérative, présents ou représentés. Un administrateur ne peut se faire représenter que par un autre administrateur. Chaque administrateur ne peut recevoir qu’un seul mandat

»


Annexe 8 : Article L 225-38 du Code du Commerce


Code du commerce• Partie législative

• Livre II : Des sociétés commerciales et des groupements d’intérêt économique

• Titre II : Organismes d’habitations à loyer modéré. • Chapitre V : Dispositions particulières aux diverses

sociétés commerciales. • Section 2 : De la direction et de l’administration des

sociétés anonymes.• Sous-section 1 : Du Conseil d’Administration de la

direction générale.

Article L225-38

Modifié par Loi n°2003-706 du 1 août 2003 - art. 123 JORF 2 août 2003

Toute convention intervenant directement ou par personne in-terposée entre la société et son Directeur Général, l’un de ses directeurs généraux délégués, l’un de ses administrateurs, l’un de ses actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire, la société la contrôlant au sens de l’article L. 233-3, doit être sou-mise à l’autorisation préalable du Conseil d’Administration.

Il en est de même des conventions auxquelles une des person-nes visées à l’alinéa précédent est indirectement intéressée. Sont également soumises à autorisation préalable les conven-tions intervenant entre la société et une entreprise, si le Di-recteur Général, l’un des directeurs généraux délégués ou l’un des administrateurs de la société est propriétaire, associé indéfiniment responsable, gérant, administrateur, membre du conseil de surveillance ou, de façon générale, dirigeant de cette entreprise.

»


Annexe 9 : Article L.225-43 du Code du Commerce


Code du commerce• Partie législative

• Livre II : Des sociétés commerciales et des groupements d’intérêt économique

• Titre II : Organismes d’habitations à loyer modéré. • Chapitre V : Dispositions particulières aux diverses

sociétés commerciales. • Section 2 : De la direction et de l’administration des

sociétés anonymes.• Sous-section 1 : Du Conseil d’Administration de la

direction générale.

Article L225-43

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 8 (V)

À peine de nullité du contrat, il est interdit aux administrateurs autres que les personnes morales de contracter, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès de la société, de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de faire cautionner ou avaliser par elle leurs engagements envers les tiers.

Toutefois, si la société exploite un établissement bancaire ou financier, cette interdiction ne s’applique pas aux opérations courantes de ce commerce conclues à des conditions normales.

La même interdiction s’applique au Directeur Général, aux di-recteurs généraux délégués et aux représentants permanents des personnes morales administrateurs. Elle s’applique égale-ment aux conjoints, ascendants et descendants des personnes visées au présent article ainsi qu’à toute personne interposée.

»


Annexe 10 : Article 10 des Statuts de la société, Conseil d’Administration : représentation des locataires, des éta-blissements publics et des collectivités territorriales

a) Dispositions générales

La société est administrée par un Conseil d’Administration, dans les conditions prévues à la sous-section 1 de la section 2 du chapitre V du titre II du livre II du code du commerce. Le Conseil d’Administration comprend trois administrateurs nommés sur proposition des établissements publics et collec-tivités territoriales mentionnées au 2° du I de l’article l 422-2-1 du code de la construction et de l’habitation. Les trois action-naires représentant les locataires et élus par ces derniers dans les conditions fixées au 3° du I du même article sont adminis-trateurs.

b) Nombre d’administrateurs

Le Conseil d’Administration est composé de 15 à 18 adminis-trateurs dont le nombre d’administrateurs représentant les locataires indiqué à l’article 10 a et le nombre d’administra-teurs nommés sur proposition des établissements publics et collectivités territoriales indiqués au même article.Des membres associés dont le nombre est de quatre maxi-mum peuvent être désignés par l’assemblée générale ordinai-re sur proposition du Conseil d’Administration. Les membres prennent part aux débats dudit conseil sans toutefois avoir voix délibérative. Les membres associés ont un mandat de 2 ans, renouvelable.

c) Dispositions concernant les administrateurs –Actionnaires autres que les administrateurs représentant les locataires.

Les administrateurs Actionnaires sont au nombre de 12 au moins et 15 au plus nommés et révocables par l’assemblée générale.

Les administrateurs sont nommés pour quatre ans. Leur man-dat est renouvelé tous les ans par quart. Pour les quatre pre-mières années, ce renouvellement a lieu par tirage au sort. Il a lieu ensuite par ancienneté.

Les membres sortants sont toujours rééligibles.

Une personne morale peut être nommée administrateur. Lors de sa nomination, elle est tenue de désigner un représentant permanent. Lorsqu’elle le révoque, elle est tenue de pourvoir sans délai à son remplacement.

En cas de vacance au sein du Conseil d’Administration par décès ou démission, les membres restants peuvent pourvoir au remplacement provisoire par des nominations valables jus-qu’à ratification par la prochaine Assemblée Générale.

A défaut de ratification par l’Assemblée Générale des désigna-tions à titre provisoire faites par le Conseil, les délibérations prises et les actes accomplis entre temps par le Conseil n’en demeurent pas moins valables.

Les fonctions du nouveau membre cessent à l’époque où auraient cessé celles du membre qu’il remplace.

d) Dispositions concernant les administrateurs locataires

La représentation des locataires aux Assemblées Générales et au Conseil d’Administration de la Société est assurée dans les conditions définies aux articles L 422.2.1, R 422-1-1 et R 422-2-1 du Code de la Construction et de l’Habitation


Comment sont financés les logements sociaux ?

Rappel Le logement social s’adresse à des personnes dont les revenus ne permettent pas d’ « accéder à un logement décent et indé-pendant ». L’article 140 de la loi SRU précise ainsi que « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières » a droit à ce type de logement « en raison notamment de l’ina-daptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence ». Les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont fixés chaque année par décret et diffèrent selon la localisation, le type de conventionnement et la composition des ménages.

Construire pour gérerLe secteur immobilier locatif social s’inscrit dans une logique de gestion à long terme (construire pour gérer) qui le dis-tingue de la promotion privée caractérisée généralement par une logique de vente à court terme.De ce point de vue, le secteur immobilier locatif social pré-sente des caractéristiques spécifiques :

Montage des opérations conditionné par des loyers d’équi-libre imposés par l’État,Cycle de retour d’investissement très long (25 ans en moyenne),Coût du financement déterminant,Mais aussi : valeur de revente du bien non négligeable.

Évolution des coûts de production du logement socialL’investissement dans le logement social a longtemps béné-ficié de conditions permettant l’équilibre sans engagements de fonds propres. Jusqu’à une période récente, les opérations étaient couvertes à 100 % par du financement externe (sub-ventions et emprunts), et la question de la reconstitution du capital engagé ne se posait pas : il n’y en avait pas.

Mais ces dernières années ont été marquées par une forte évolution des coûts, qui a conduit les organismes Hlm à engager des fonds propres :

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Les coûts de production des opérations ont en effet très forte-ment progressé, suite à :

La montée des coûts du bâtiment (matières premières, mains d’œuvre),L’exigence de nouvelles normes techniques, et en particu-liers celles liées au Grenelle de l’environnement,La raréfaction du foncier.

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Structure Zone 2 Zone 3

PLUS (euros/m2 SU/mois) 5,24 euros 4,86 euros

PLAI (euros/m2 SU/mois) 4,65 euros. 4,32 euros

PLS (euros/m2 SU/mois) 7,86 euros 7,31 euros

Les loyers moyens par type de financement (valeur juillet 2009)

Le loyer : un facteur déterminant dans l’équilibre des opérations

Les loyers des logements conventionnés produits par la SDH sont plafonnés par décret (révision annuelle). Cette contrainte réglementaire, justifiée par les niveaux de ressources des ménages pouvant accéder au logement social, limite mécaniquement le niveau des recettes. Cette obligation permet par ailleurs de bénéficier de taux préférentiels auprès de la Caisse des dépôts (entre 2 et 2,5 points par rapport au marché financier).

présenté au Conseil d’Administration du 17/12/2009


Montage financier d’une opération neuve : emprunts, subventions, fonds propres

Le Prix de revient moyen (collectif) : 133 000 euros par logement (valeur 2009)Emprunt 69 %Subvention 19 %Fonds propres 12 %

Que couvre le prix de revient ? (zone 2) : Charge foncière (terrain et viabilisation + taxes) 20%Coût travaux 65%Honoraires techniques 10%Frais de structure (gestion et assurances) 5%

Dans les zones de forte tension sur le foncier, sa proportion peut être nettement plus importante. Les frais d’aménagement d’un terrain sont souvent très supérieurs à la valeur de celui-ci (démolition, VRD, fondations spéciales, contraintes diverses : PPR et PMR, pipe-line, pollution…).Pour information, un surcoût de 10 euros au m2 habitable génère (toutes choses égales par ailleurs) un besoin de fonds propres complémentaires de 1 000 euros par loge-ment !En zone 3, ces contraintes s’amplifient. Fréquemment la res-tructuration d’un centre bourg, souvent nécessaire, est de ce fait impossible.

Les emprunts : l’endettement maximal par emprunt peut déséquilibrer l’opé-ration car les loyers attendus ne permettent pas de rembour-ser les emprunts mobilisés. Les loyers doivent permettre de couvrir les charges suivantes :- Les annuités d’emprunt- Les provisions pour travaux- Les frais de gestion- La reconstitution des fonds propres- La TFPB (au bout de 25 ou 30 ans)

Les aides de l’État : L’État intervient à deux niveaux essentiels:- TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %- TFPB exonérée pendant 25 ou 30 ans (en fonction de la per-formance énergétique).S’agissant des subventions, elles ne sont significatives que sur le PLA I (logement très social). Pour le PLUS (logement social classique), elles sont souvent devenues symboliques,

sauf dans les zones ANRU dans le cadre des programmes de démolition-reconstruction (PLUS-CD). Il faut aussi rappeler qu’au-delà des aides à la pierre, l’État participe à la solvabilisation des ménages grâce aux aides à la personne, notamment au travers de l’APL.

Les subventions des collectivités dépendent des contextes lo-caux et notamment du degré d’engagement des EPCI : La Métro a ainsi mis en place un guichet unique qui regroupe les demandes de subventions accordées par les différentes parties prenantes (environ 15 % du coût de l’opération). Concernant le Conseil général de l’Isère :- Jusqu’à présent, il apportait 5 % de subvention (aide directe aux bailleurs + aides aux communes). - Pour l’avenir, le Conseil général a annoncé son intention de se désengager du logement social. Cette décision aura une implication directe sur le montage d’opération, en particulier dans les zones 3.

Le 1 % logement pour sa part, peut apporter de 15 000 euros/logement (hors Métro) à 20 000 euros (Métro). Les réserva-tions ne dépassent pas 20 % du nombre de logements par opération.

Les fonds propres de la SDH proviennent de l’excédent d’auto-financement dégagé par le compte de résultat et des cessions de patrimoine (vente hlm). Ces fonds, non rémunérés, sont reconstitués sur la durée d’amortissement de l’opération (60 ans). Selon le niveau de subventions accessibles, et le prix de revient des opérations, la SDH doit mobiliser une part plus ou moins grande de fonds propres.

Les nouvelles sources de financement sont axées sur le Déve-loppement durable et notamment sur les économies d’énergie. Il s’agit de financement européen au travers du FEDER (Fonds européen de développement régional), éventuellement de la vente de certificats d’économie d’énergie (CEE) voire d’élec-tricité à travers les installations photovoltaïques (loi en discus-sion) et également de financements complémentaires mis en place par des banques européennes.



Vente de logements sociaux locatifs : quels enjeux ?

Une incitation à vendre de plus en plus forte des pouvoirs publics

La vente HLM s’inscrit dans le cadre de l’accord État /USH du 18 décembre 2007. Cet accord prévoit la mise en vente de 40 000 logements sociaux par an. Un objectif ambitieux si l’on considère que seulement 3 600 logements ont été vendus en 2009 sur l’ensemble du territoire.

Si la vente participe au parcours résidentiel des habitants, les incitations de plus en plus pressantes des pouvoirs publics à l’adresse des organismes d’Hlm répondent clairement à une logique économique. Il s’agit d’amener les bailleurs sociaux à dégager les fonds propres nécessaires à leur propre dévelop-pement (construction et rénovation du parc existant). Dans une récente interview, le délégué général de l’USH, Pierre Quercy, faisait remarquer que « Ces trois dernières années, le désengagement de l’État a été compensé par les collectivités locales et par les fonds propres des organismes HLM ». Ce repli des aides à la pierre commence à gagner certaines col-lectivités locales (Cf. Conseil général de l’Isère). Du fait même de la diminution des aides et de l’augmentation du coût des réalisations (consécutive notamment aux nouvel-les réglementations techniques du Grenelle de l’Environne-ment), il y a fort à craindre que les bailleurs sociaux soient contraints à recourir à un niveau de fonds propres de plus en plus élevé pour poursuivre leur activité.

La politique de vente de la SDH

La SDH est engagée de longue date et de façon mesurée dans la vente de logements sociaux. Entre 1995 et 2009, elle a réa-lisé 496 ventes, soit en moyenne 33 logements/an. Ces ventes, qui ont majoritairement bénéficié aux locataires occupants, ont permis de dégager une plus value brute de près de 25 millions d’euros. Cette plus value a permis dans un premier temps de réduire le fort endettement de la SDH et par la suite d’apporter les fonds propres nécessaires à son activité de maî-trise d’ouvrage.

L’accord passé entre l’État et l’USH le 18 décembre 2007 a conduit la SDH à définir une véritable politique de vente. Elé-ment de la stratégie patrimoniale de la société, cette politique de vente poursuit trois objectifs majeurs :

Pour les locataires : offrir de nouvelles perspectives dans leurs parcours résidentiel, répondre à l’aspiration forte des ménages de se constituer un patrimoine qui sécurise l’ave-nir et prépare leur retraite.Pour les collectivités locales : stabiliser les occupants tout en satisfaisant leurs demandes et améliorer la mixité sociale par la diversification des statuts d’habitat. Développer l’offre locative sociale sur leur territoire.Pour la SDH : dégager les ressources financières nécessaires à la production neuve, mais aussi à l’amélioration du parc existant, notamment dans le cadre du Grenelle de l’Environ-nement.

Accompagnement social et mécanismes de sécurisation

La SDH a pris l’initiative de mettre en place un dispositif de sécurisation en raison des difficultés économiques croissantes des ménages et des difficultés d’accès au crédit.Elle a ainsi conçu une « Charte d’Engagement et de sécurisa-tion financière des accédants ». par laquelle elle s’engage à proposer, en cas de difficultés personnelles ou professionnel-les de l’acquéreur (conditions précisées contractuellement), une « garantie de rachat » à un prix convenu d’avance et une « assurance revente » (dont le coût est totalement pris en charge par la SDH) ainsi qu’une proposition de relogement.

L’enjeu économique pour la SDH

S’il paraît important de garantir le parcours résidentiel et l’ac-compagnement des accédants, la dimension économique de la vente HLM revêt, on l’a vu, un caractère particulièrement stratégique pour le développement de la SDH. Le Plan Stra-tégique Patrimoniale de l’entreprise prévoit un rythme de production moyen de 350 logements locatifs par an jusqu’en 2015. La production d’un logement locatif social nécessite, en moyenne 17 000 de fonds propres.A titre d’exemple, pour l’exercice 2009, avec 28 ventes réali-sées représentant une plus value brute de 2.018 K , la vente du patrimoine locatif a donc participé directement au finance-ment de la production de 119 nouveaux logements locatifs.Pour tenir compte du volume de production de l’offre nou-velle (350 logements/an), le besoin en fonds propres s’élève à 5 950 K /an. Pour 2010, les objectifs de plus value sont fixés à 3 500 k . S’ils sont réalisés, le produit de la vente participera directement au financement de 206 logements.Le rythme de production de la SDH va conduire la société à augmenter de façon significative le nombre de logements

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proposés à la vente. Il conviendra toutefois de trouver le bon point d’équilibre entre le besoin en fonds propres de la SDH et les capacités financières des locataires. Il conviendra égale-ment d’intégrer les écueils à la vente développés ci-dessous.

Les principaux écueils à la vente HLM

Les réticences politiques : certaines collectivités sont opposées au principe même de la vente. Même si les Préfets ont indi-qués qu’ils pouvaient passer outre l’autorisation des maires, les bailleurs sociaux (dont la SDH) ont décidés de se confor-mer à la position des élus.

Les contraintes réglementaires et internes : une part très im-portante du parc de la SDH est exclue de vente. C’est le cas des programmes qui ont moins de 10 ans, des logements financés en PLAI et PLATS, des logements situés dans des communes où un constat de carence a été pris par le Préfet (application de l’article 55 de la loi SRU), des logements « réservés » (État, 1 % logement, entreprises…).

De la même manière, sont écartés de la vente, les ensembles immobiliers dont l’occupation sociale présente un niveau in-suffisant de solvabilité et ceux dont la valeur nette comptable ne permet pas de dégager une plus value significative.

S’agissant des ensembles immobiliers se trouvant sur des terrains avec des baux à construction ou emphytéotiques, les projets de mise en vente sont conditionnés à l’accord des pro-priétaires des terrains (communes, CHU,…).

Dans les années à venir à plusieurs difficultés se présenteront à la SDH : les ensembles immobiliers mis en vente les an-nées antérieures dataient d’avant 1960, avec une Valeur Nette Comptable (VNC) faible, ce qui permettait de vendre moins de logements tout en dégageant une plus value importante. Les ensembles immobiliers mis en vente aujourd’hui et dans les années à venir sont et seront plus récents, avec une VNC plus élevée. Il faudra donc vendre plus de logements pour le même résultat.

Processus de mise en commercialisation

Sélection des ensembles immobiliers à proposer à la vente en application des textes réglementaires (+ discussion infor-melle avec les Services de l’État,) et de la politique de vente de la société. Présentation au Comité de direction, puis au Conseil d’Ad-ministration, Concertation approfondie avec les collectivités locales concernées (généralement le maire), dans l’objectif d’obte-nir un accord de principe sur les mises en vente.Constitution des dossiers administratifs : demande de mise en vente auprès des Services de l’État, demande d’avis de valeur auprès de France Domaines et entretien sur site.Étude foncière et juridique pour chaque ensemble immobi-lier destinée à la vente.Élaboration de la grille de prix de vente sur la base de l’avis de valeur de France Domaines. Présentation au Comité de direction (la loi ENL prévoit la possibilité d’appliquer des prix compris entre -35% et + 35% de l’avis France Domaines).Constitution du dossier de commercialisation, faire procé-der aux différents diagnostics et métrés, transmettre toutes les pièces réglementaires.Contact clients.Reporting.

L’organisation de l’activité vente

Cette activité est mise en œuvre et managée par le Directeur Clientèle (depuis 2007). Elle est assurée par : Une Coordina-trice des Ventes (depuis 1996), qui assure par ailleurs la com-mercialisation des commerces neufs et anciens // Un Agent Commercial (depuis 1995), qui assure par ailleurs la commer-cialisation des lots à bâtir et d’une partie des logements en accession sociale (Isère Habitat).

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Mission sociale : bilan 2009

Au moment où les pouvoirs publics posent la question de l’uti-lité sociale des organismes Hlm, la SDH a décidé de produire un rapport pour rendre compte, sans prétendre à l’exhausti-vité, des actions et bonnes pratiques en matière de cohésion sociale et urbaine. Les quelques faits et chiffres contenus dans ce document sont structurés autour des grands axes de la politique sociale de l’entreprise. Ils s’inscrivent généralement dans un cadre parte-narial qui mobilise de nombreux acteurs de la ville ; et témoi-gnent de l’engagement de l’ensemble du personnel de la SDH au service de l’intérêt général.

Une ingénierie socialeLa précarisation du travail, les évolutions sociétales et démo-graphiques (monoparentalité, vieillissement…), la massifica-tion de l’accueil des publics vulnérables, les risques croissants d’exclusion… sont autant de phénomènes qui conduisent la SDH à développer son ingénierie sociale. Il s’agit notamment de tout mettre en œuvre pour éviter l’expulsion liée aux diffi-cultés financières.

Bonnes PratiquesLe pôle socialGestion sociale des créancesUn partenariat exemplaire avec “Relais Ozanam”

Chiffres clés 200953 FSL Maintien mobilisés pour un peu plus de 65 000 et 65 FSL Accès pour près de 35 000 .1 119 Plans d’apurement de dettes amiables acceptés, dont 504 respectés.43 protocoles de cohésion sociale signés sur 68 proposés.160 dossiers de surendettement déposés par les locataires : 107 plans conventionnels proposés par la Banque de France et 59 acceptés sans condition par la SDH.48 renouvellements de contrats suite à résiliation judiciaire du bail.20 expulsions locatives (23 en 2008) après épuisement des tentatives de conciliations et d’accompagnement social.

Plan d’actions 2010Le dispositif de saisine du pôle social sera ouvert aux asso-ciations de locataires siégeant au Conseil de Concertation Locative.

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Une politique tarifaire adaptée Le budget logement est de plus en plus lourd, particulièrement pour les plus modestes. Au coût du loyer, viennent s’ajouter d’autres dépenses en constante augmentation : eau, gaz, élec-tricité, assurance habitation, téléphone, accès internet, … Ces dépenses « contraintes » auraient doublé en trente ans. Pour les ménages les plus pauvres, elles représentent jusqu’à 48 % de leur budget.

Bonnes Pratiques20 % de PLAI pour maintenir la population à l’Erinée à Vinay.Lutter contre la précarité énergétique.

Chiffres clés 200953 % des logements de la SDH ont des loyers inférieurs à ceux des PLAI : 3,73 /m2/an.64 % des locataires ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds légaux.34 % des locataires entrants sont allocataires des minima sociaux. (RSA)40 % des ménages n’ont pas d’emplois stables ou d’em-plois.48,6 % des locataires bénéficient de l’APL.

Plans d’actions 201040 % des ménages n’ont pas d’emplois stables ou d’emplois.Maintenir à 25 % le rapport entre les charges récupérables et les loyers.40 % des ménages n’ont pas d’emplois stables ou d’emplois.Le taux d’effort des ménages entrants ne doit pas excéder 35 % des revenus.

Assurer des actions de prévention et de médiationDans un entretien au journal Le Monde (21/02/10), le média-teur de la République s’alarmait : « Je perçois une société qui se fragmente, où le chacun pour soi remplace l’envie de vivre ensemble, où l’on devient de plus en plus consommateur de république plutôt que citoyen ». Le vivre ensemble est deve-nu un enjeu sociétal majeur. La SDH participe aux côtés des autres acteurs de la ville au lien social et à la tranquillité des habitants.

Bonnes PratiquesDispositif tranquillité/sécuritéCharte Santé mentale et logement en Isère

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Chiffres clés 200954 actions collectives de cohésion sociale (soutien initiatives locales, immeubles en fête…)73 % des locataires se déclarent satisfaits en matière de tranquillité dans leur quartier.

Plan d’actions 2010Projet d’auto-rénovation (quartier St-Hubert à l’Isle d’Abeau (Nord-Isère).

Une offre adaptée favorisant la mixité socialeContribuer à la mixité sociale des villes et des quartiers est une mission qui vise tout à la fois à éviter le rejet du voisinage des populations modestes et à résister aux replis communau-taires. La SDH participe à cette ambition en proposant une offre diversifiée et en s’attachant à fluidifier les parcours rési-dentiels (mobilité à l’intérieur ou à l’extérieur du parc social, vente…).

Bonnes PratiquesPôle habitat thématiqueMaison-relais “Issue de secours”Logements pour personnes défavoriséesVente Hlm et sécurisation financière des accédants

Chiffres clés 2009Profil des locataires SDH :

- 20 % de familles monoparentales- 31 % des personnes seules- 1 locataire sur 3 a plus de 65 ans

365 logements livrés :- 324 logements familiaux (10 % de PLAI et 17 % de PLUS CD)- 41 logements thématiques

Plans d’actions 2010Accroître le patrimoine locatif de plus de 2 % par an.Construire chaque année au minimum 20 % de logements très sociaux (PLAI).Adapter 30 % du patrimoine pour les personnes âgées ou handicapées.

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Transparence des attributionsDans un marché immobilier très tendu, la SDH est engagée dans une politique d’attribution transparente. Elle s’emploie aussi à améliorer l’accueil des demandeurs de logements dans un souci d’écoute et d’accompagnement.

Bonnes PratiquesDroit au logement opposable (DALO)Commission des mutations prioritaireswww.bourselogementgr.fr

Chiffres clés 20094 793 demandes de logements examinées, dont 4 195 re-tenues.1 766 baux signés, dont 22 % mutations.24 relogements DALO.Moins de 8 % de taux de rotation.

Plans d’actions 2010La charte d’attribution (une coproduction ABSISE)

Le personnel au cœur de la mission socialeLa mission sociale de la SDH repose sur des valeurs qu’elle considère comme fondamentales. Ces valeurs donnent du sens à l’action des collaborateurs de l’entreprise et fixent le cadre des relations qu’ils entretiennent au quotidien avec les locataires et les parties prenantes de l’habitat.

• Solidarité• Respect• Professionnalisme•Ambition

Chiffres clés 2009203 salariés, dont :

-108 sur les territoires en proximité et au service relations clients.

33 antennes et permanences de proximité et 1 agence dans le Nord-Isère.

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La Réhabilitation du patrimoine

La réhabilitation du patrimoine est un enjeu très fort pour les organismes de logement sociaux. C’est un des résultats ma-jeurs du Plan Stratégique du Patrimoine (PSP). La véritable valeur d’un organisme se mesure à la qualité de son patrimoine. C’est aussi un investissement financier important.

Les enjeux de la réhabilitation

La réhabilitation a pour objectif de maintenir ou de redon-ner de l’attractivité au parc ancien, ce qui passe nécessaire-ment par des travaux de rénovation et de renouvellement des équipements des parties communes et des logements. Il faut absolument veiller à ce que l’écart entre le parc ancien et un parc récent de plus en plus performant ne se creuse pas trop.Cette démarche est définie dans la politique patrimoniale de la SDH qui fixe les axes d’intervention sur le patrimoine qui permettent de donner satisfaction à ses clients locataires et prescripteurs : - Assurer la sécurité des biens et des personnes (mise aux nor-mes des ascenseurs).- Optimiser les performances énergétiques pour une meilleu-re maîtrise des charges (obtenir des gains énergétiques de 60% sur le patrimoine le plus énergivore, le ramener à 150 KWH/m2/an, et réaliser des opérations BBC (80 KWH/m2/an, Echirolles Village 2). Ceci est obtenu par des travaux sur les façades, le mode de chauffage et les menuiseries extérieures.- Renouveler les équipements à l’intérieur des logements (mise aux normes électriques, remplacement des sanitaires).- Rénover et embellir les parties communes et notamment les halls d’entrées (Echirolles Village 2, Domène les Martinets, Isle d’Abeau le Triforium.)

Le processus de mise en œuvre des opérations de réhabilitations

Les opérations de réhabilitations font l’objet d’un Plan Plurian-nuel d’Entretien issu du PSP sur la base de 4 critères :- le fonctionnement social,- l’attractivité,- l’état technique (notamment les performances énergétiques),- la contribution financière.Elles interviennent en moyenne tous les 20 à 25 ans. Leur pro-grammation dans le temps et leur contenu sont aussi influencés par des demandes « externes » :

- des locataires pour des travaux d’amélioration, - des politiques qui souvent relaient celles des habitants.Le contenu du programme doit être établi en tenant compte des ces demandes, mais aussi des capacités financières qu’il est possible de mobiliser.Ces opérations sont des projets qui nécessitent un travail transversal entre les services de la SDH (technique, financier, proximité) et une concertation avec les locataires et les par-tenaires concernés (Associations de locataires, communes et financeurs potentiels).

Les aspects économiques de la réhabilitation

La réhabilitation du patrimoine, ce sont en moyenne 11 000 000 pour 450 logements réhabilités par an avec un abondement de 2 300 000 de fonds propres. Les difficul-tés que la SDH rencontre actuellement pour monter ces opé-rations de réhabilitation sont liées à la fin des financements PALULOS(1) par l’État, en dehors des opérations de Renouvelle-ment Urbain (ANRU, Village 2 par exemple) ainsi que ceux du Conseil Général de l’Isère et de la Région Rhône Alpes. Seules subsistent quelques aides, uniquement sur le volet énergéti-que, dont la pérennité n’est pas assurée (FEDER, exonération de TFPB, éco prêt), sauf celles de la METRO sur la durée du PLH 2010 / 2015.

En fait le montage financier des opérations de réhabilitation réalisées dans les années 1980 / 1990 se présentait ainsi :

Investissement logement moyen 13 000 Emprunt financé par la hausse Des loyers (70 %) 9 100 Subvention état (20 %) 2 600 Fonds propres SDH (10 %) 1 300

Le coût à charge de la SDH était donc de 1 300 / logement environ. L’essentiel des travaux étant des travaux d’améliora-tion de la thermique (isolation par l’extérieur et mise en place de menuiseries double vitrage) et travaux d’amélioration dans les parties communes, notamment de la pose de carrelage dans les halls et dans certaines montées d’escaliers. Ces tra-vaux étaient financés soit par de la subvention, soit par un emprunt dont le remboursement était assuré par l’augmen-tation des loyers.

(1) PALULOS : Prime à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et d’Occu-pation Sociale.


Dans les années 2000 le montage financier est en moyenne celui-ci :

Investissement moyen logement 25 000 (amélioration performance énergétique, objectifs du Grenelle)Emprunt financé par la SDH (70 %) 17 500 Subventions (10 %) 2 500Fonds propres SDH (20 %) 5 000

Le coût à charge de la SDH est de 22 500 . Il est constitué par les fonds propres et le remboursement des emprunts contrac-tés qui se fait uniquement sur les résultats de l’exploitation sans augmentations de loyers liées aux opérations. Alors que la provision constituée sur les loyers pour réaliser les travaux d’entretien du patrimoine se situe entre 12 000 et 13 000 / logement après 20 à 25 ans d’exploitation.

L’écart est du :À une augmentation conséquente du coût d’investissement liée aux travaux d’amélioration thermique des bâtiments (Grenelle), et aux normes toujours plus contraignantes liées à la sécurité (ascenseurs, amiante ect.).

À la baisse des aides, comme vu ci-dessus, mais aussi à la difficulté de financer par l’augmentation des loyers les tra-vaux d’amélioration, compte tenu des faibles revenus des locataires et de la paupérisation accrue des nouveaux ar-rivants sur le parc social ainsi que le rappellent les chiffres suivants :

40 % des ménages n’ont pas d’emplois stables ou d’em-plois.Une forte majorité des autres ménages ont des revenus nettement inférieurs aux plafonds de ressources.Le taux d’effort des ménages entrants ne doit et ne peut pas excéder 35 % des revenus.

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Les axes d’ interventions de la SDH

Les marges de manœuvre étant restreintes dans ce contexte difficile, il est nécessaire de cibler les bonnes interventions à effectuer, optimiser les coûts en utilisant au mieux les produits de l’exploitation à investir sur le parc.

Au-delà de la recherche de financements encore disponibles, subventions ou prêts bonifiés, des techniques innovantes sont à trouver et à mettre en œuvre.

Sur certaine opérations particulièrement performantes sur le plan énergétique, il est aussi possible d’étudier les possibilités de majorations de loyer liées aux opérations, en lien avec les partenaires et en faisant en sorte que le coût global de factu-ration loyer plus charges reste maîtrisé.

Il est impératif de tout mettre en œuvre pour se donner les moyens d’assurer un niveau de maintenance élevé du parc de la SDH, c’est ce qui conditionne une bonne commercia-lisation et permet de remplir au mieux sa mission d’intérêt général.



Le Parcours Résidentiel

Le parcours résidentiel est une formule, une terminologie sou-vent évoquée par les professionnels du logement et en parti-culier dans le logement social. Elle est le plus souvent considé-rée comme ascendante, du logement locatif vers l’accession à la propriété.

Le parcours résidentiel est considéré dans le logement social comme la satisfaction des besoins et attentes du locataire en place, par l’adaptation continue du logement qui lui est pro-posé.

Les enjeux dans le parc social

La réponse aux attentes des demandeurs de logement en ter-mes de parcours résidentiel nécessite la fluidité du parc social.La fluidité dans le parc social exige un taux de rotation d’au moins 10 %.Il y a 30 ans, l’idée était que le parc social soit un sas vers le logement autonome, privé, en locatif ou en accession à la propriété, le tout constituant le parcours résidentiel. Le cout des loyers privés, de l’accession, une relative paupérisation des ménages ont quelque peu spécialisé le parc social qui doit maintenant organiser en son sein le parcours résidentiel au travers des mutations, de l’accession sociale.Plus le taux de rotation est bas et plus les mutations et l’acces-sion sociale doivent créer de l’appel d’air, du mouvement afin de satisfaire un plus grand nombre de demandeurs.Satisfaire plus de demandes c’est aussi faire passer le mes-sage aux demandeurs qu’ils ne sont pas assignés à résidence pendant 20 ans en acceptant un logement social. C’est donc éviter des refus sur des propositions d’attribution, parce que ce n’est pas le logement de leur rêve qui est proposé.La vente aux locataires en place favorise aussi, mais indirec-tement la fluidité du parc social. Vendre un logement à un locataire qui n’envisage pas de le quitter, c’est se donner les moyens de construire d’autres logements sociaux et donc de satisfaire d’autres demandeurs de logement.

L’accession facteur de parcours résidentiel

La vente « HLM » décrite ci-dessus fait partie de l’accession à la propriété. Son fonctionnement et la politique SDH ont été présentés lors du CA du 15 avril 2010. L’accession sociale (neuf) est d’une manière générale faite par les bailleurs sociaux, voire certains promoteurs mais surtout par des coopératives telles que ISÈRE-HABITAT filiale de la SDH.

Le parcours résidentiel organisé. Le règlement d’attribution de la SDH en son article 4 précise : « Les demandes de mutation internes au parc SDH revêtent un caractère prioritaire par rapport aux demandes extérieures. Cette priorité est destinée à favoriser la mobilité et le parcours résidentiel des locataires, en particulier ceux en situation de sous-location ou occupant un logement devenu inadapté à leur situation… »L’article 61 de la loi MOLLE du 25 mars 2009 organise la mobi-lité dans le parc social en cas de sous-occupation (différence de 2 unités entre le nombre d’occupants et de pièces dans le logement), en cas de dépassement du plafond de ressources. Des propositions de logement plus adapté doivent etre faites par le bailleur.

Exemple de parcours résidentiel

Un jeune adulte quitte ses parents pour travailler ou suivre des études ; il a besoin d’un logement de jeune travailleur ou d’un logement étudiant s’il doit quitter la Ville de résidence du foyer familial. Vivant en couple et travaillant, il lui faut un logement social de Type 2. Devenu père de famille le besoin s’oriente vers un logement social de type 3.La situation professionnelle se stabilisant, le ménage tente d’accéder à la propriété dans un type 5. À la suite d’une sépa-ration, le logement est vendu et il faut un logement social de type 4 pour la mère et les 2 enfants et un type 3 pour le père.Les enfants grandissant l’un cherche un logement étudiant, l’autre un logement foyer de jeune travailleur. La mère de-mande un logement social de type 3, le type 4 étant devenu trop grand et trop cher. Quelques années après le père invali-de sollicite un logement dans un EPHAD. La mère rentre dans un foyer logement. Ainsi sur un parcours résidentiel banal le ménage aura « consommé » 11 logements.Bien des parcours sont plus chaotiques et nécessitent plus de logements comme les sorties de Centre d’Hébergement et Réinsertion Sociale. Nous sommes loin du corps de ferme d’avant guerre qui abritait 3 générations en un même lieu.

papa

Les actions de la SDH en terme de parcours résidentiel.En 2009 389 locataires de la SDH soit 22% des mouvements, ont bénéficié d’une mutation.En 2009 17 locataires de la SDH ont bénéficié d’une accession sociale par ISERE-HABITAT.En 2009 24 locataires de la SDH ont accédé à la propriété de leur logement et 4 logements ont été vendus à des accédants extérieurs.

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Lexique

ANRU : Agence Nationale pour la rénovation urbaineBBC : Bâtiment Basse ConsommationCUS : Convention d’Utilité SocialeCCH : Code de la Construction et de l’HabitatDALO : Droit au Logement OpposableESH : Entreprise Sociale pour l’HabitatHLM : Habitation à Loyer ModéréHPE : Haute Performance ÉnergétiqueHQE : Haute Qualité EnvironnementaleIRL : Indice de Révision des LoyersMOLLE : Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusionNRE : Nouvelles Régulations ÉconomiquesOPH : Office Public de l’HabitatPLU : Plan Local d’UrbanismePLUS : Prêt Locatif à Usage SocialPLAI : Prêt Locatif Aidé d’IntégrationPLS : Prêt Locatif SocialPSP : Plan Stratégique de PatrimoineSLS : Supplément de Loyer de SolidaritéSRU : Solidarité et Renouvellement UrbainTHPE : Très Haute Performance ÉnergétiqueVEFA : Vente en l’État Futur d’AchèvementZUS : Zone Urbaine Sensible. Quartier d’habitat dégradé bénéficiant d’aides de l’État.

Quelques sites Internet pour en savoir plus

Société Dauphinoise pour l’Habitat : www.sdh.fr

Union sociale pour l’habitat : www.union-habitat.org

Association Delphis : www.delphis-asso.org

Fédération nationale des Offices de l’habitat :www.office-hlm.org

Fédération des Entreprises sociales de l’habitat :www.esh-fr.org

Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM :www.hlm.coop

Le Service Public de l’accès au droit (publication des textes légaux français) : www.legifrance.gouv.fr

Fédération nationale des associations régionales d’organismes HLM : www.fnar-habitat.org

Fédération des EPL : www.lesepl.fr

Ministère du logement et de la ville : www.logement.gouv.fr

ANIL (Association Nationale pour l’Information sur le Logement)www.anil.org

ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) :www.anru.fr

Réseau des acteurs de l’habitat : www.acteursdelhabitat.com

Isère Habitat : www.isere-habitat.fr

Savoisienne Habitat : www.savoisienne.com

SAFILAF : www.safilaf.com

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