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SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS - SPLT

LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE

DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE

DES BERGES DU LAC NORD DE TUNIS

RÉALISATIONS ACTUELLES ET PROJETS FUTURS

NOTE DE PRÉSENTATION

TAREK BOUGUERRA JELLAL ABDELKAFI

SPLT – Directeur de l’urbanisme Architecte-paysagiste DPLG Urbaniste IUP

Tunis, le 14 Octobre 2014

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LE LAC DE TUNIS DANS LE CONTEXTE URBAIN

SOCIETE ANONYME DE DROIT TUNISIEN

ETAT TUNISIEN 50%

CAPITAL 44 MILLIONS DE DINARS

DALLAH EL BARAKA* 50%

REHABILITATION DU PLAN D’EAU ETUDES D’AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT

3 * GROUPE DALLAH EL BARAKA : Partenaire privé Saoudien.

SOCIÉTÉ DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS: SPLT

LE PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ (PPP) D’AMÉNAGEMENT URBAIN ET DE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE LANCÉ EN 1985

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R É C O N C I L I AT I O N D E L A C A P I T A L E AV E C S O N L A C L’assainissement des eaux du lac et le détournement des eaux usées de la ville de Tunis vers les stations

d’épuration étaient les conditions préalables au développement urbain de la capitale qui, depuis un siècle

butait sur cet obstacle environnemental : un marécage nauséabond.

QUELLE STRATÉGIE D’URBANISATION ? QUEL DÉVELOPPEMENT ECONOMIQUE ?

Au début des années 1990, la SPLT avait la maitrise foncière de 1327 ha de terrain à bâtir, une opportunité

unique pour l’investissement, « une page blanche » exceptionnelle pour la création d’un projet urbain au

cœur de l’agglomération.

Quelle stratégie d’urbanisation, quels projets de développement économique la SPLT pouvait –elle

concevoir alors que la capitale était en mutation sociale et économique.

L’évolution démographique éclaire les enjeux : la population a doublé en 20 ans :

1984 : 1.100,000 habitants

2004 : 2.200,000 habitants

OBJECTIFS PRIMORDIAUX : CAPTER L’ÉPARGNE DES MÉNAGES, ATTIRER LES

INVESTISSEURS

Intégrer les berges du lac dans le contexte urbain, créer une image environnementale attractive

Contrôler la qualité architecturale et le bon fonctionnement des services et des équipements scolaires et

universitaires

Développer la promotion immobilière, les activités de service et de commerce, favoriser l’implantation

des sièges d’entreprises, de banques, d’ambassades et les activités industrielles non polluantes ainsi que

les activités de tourisme et de loisirs et les services hospitaliers.

La finalité du développement est la création d’emplois.

FINALITÉS – STRATÉGIE - OBJECTIFS

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LES ACTEURS DU PROJET DE DÉVELOPPEMENT

DIFFÉRENTES ÉTAPES DU DÉVELOPPEMENT DU FONCIER AUQUEL PARTICIPENT LES ACTEURS

SUIVANTS :

LA SPLT :

Programme et engage les différentes études d’aménagement et les soumet pour approbation aux

administrations de l’Etat et aux collectivités publiques locales,

Aménage les terrains (travaux de VRD),

Entreprend la commercialisation des terrains.

LES PROMOTEURS :

Acquièrent les terrains aménagés auprès de la SPLT,

Construisent les programmes immobiliers,

Vendent les surfaces bâties aux acquéreurs finaux.

LES ACQUÉREURS (PARTICULIERS, INVESTISSEURS,…)

Achètent les programmes immobiliers réalisés par les promoteurs.

Ces différents acteurs mobilisent des investissements importants qui contribuent tous à la

vitalité économique de la capitale.

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INSTAURATION DE MESURES D’ACCOMPAGEMENT POUR ÉVITER LA SPÉCULATION

FONCIÈRE SUR LES BERGES DU LAC ET ACCÉLÉRER LE RYTHME DE CONSTRUCTION

L a S P LT m e t à l a d i s p o s i t i o n d e s a c q u é r e u r s d e s t e r r a i n s

c o m p l è t e m e n t v i a b i l i s é s t o u t e n i n s é r a n t u n e c l a u s e

r é s o l u t o i r e d a n s l e c o n t r a t d e v e n t e q u i s t i p u l e q u e l e

c o n t r a t e s t r é v o l u d e p l e i n d r o i t f a u t e p a r l ’ a c q u é r e u r

d ’ a v o i r a c h e v é l e s t r a v a u x d e c o n s t r u c t i o n d a n s u n d é l a i

d e 8 a n s à c o m p t e r d e s a m i s e e n p o s s e s s i o n d u t e r r a i n .

C e t t e c l a u s e a e u u n e f f e t p o s i t i f s u r l e r y t h m e d e

c o n s t r u c t i o n e t p a r c o n s é q u e n t s u r l ’ é c o n om i e d e l a r é g i o n

v o i r d u p a y s e t c e , e u é g a r d à l ’ i mp o r t a n c e d u s e c t e u r d u

b â t i m e n t d a n s l e d é v e l o p p e m e n t é c o n o m i q u e e t l a c r é a t i o n

d ’ e mp l o i s .

RÉGULATION DE LA SPÉCULATION FONCIÈRE

Source SDAT: Groupement :urbacosult-URAM- BRAMMAH

Position centrale exceptionnelle Ouverture sur les paysages naturels et culturels

SITUATION DU PROJET D’URBANISATION, ET DE DÉVELOPPEMENT DU LAC NORD DE TUNIS DANS LE CADRE DU SCHÉMA DIRECTEUR D’AMÉNAGEMENT

DE L’AGGLOMÉRATION TUNISOISE

7 * SDA : Schéma Directeur d’Aménagement

A partir d’études de marché définissant la stratégie de développement du projet du lac

de Tunis, le programme de construction a été fixé à environ 11,1 millions de m² de

planchers ( S H O ) . pour les 1327 ha répartis comme suit :

5,5 millions de m² de planchers pour les logements (34 000 logements )

5,5 millions de m² de planchers pour les bureaux , les activités de services, les

activités non polluantes et les équipements publics et sportifs.

La population escomptée est de l’ordre de 136 000 habitants et 140 000

emplois.

Les terrains affectés aux espaces verts aménagés pour l’animation et les parcs (en dehors des jardins

privés représenteront près de 20 % : un ratio de l’ordre de 20 m² d’espace vert par habitant).

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LE PROGRAMME GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT ACTUALISÉ EN 2014 :

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RÉPARTITION DES SHO DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS SURFACES

Lotissements opérationnels développés par la SPLT, 3 430 500 m2

Lotissements à développer par la SPLT 3 800 680 m2

Projet de Tunis Sports City (en instance) 3 633 840 m2

Projet El Khatatif ( privé) 222 210 m2

TOTAL (SHO) POUR L’ENSEMBLE DU PROJET DU LAC 11 087 230 m2

La Société de Promotion du Lac de Tunis (la SPLT) a réalisé des opérations de

lotissements qui ont généré environ 3,43 millions de m2 de surface de planchers-hors-

œuvres ( SHO) et envisage de développer environ 3 ,8 millions de m2 ( SHO) pour les 10

années à venir ( année de démarrage (2017).

Total du programme de la SPLT : environ 7,23 millions de m2 de surfaces de planchers

hors œuvre.

En outre, 3,86 millions de m2 de surfaces de planchers hors œuvre seront

réalisées par des privés.

Soit un total d’environ 11 millions de m2 de surfaces de planchers hors

œuvre pour l’ensemble du projet du lac nord.

RÉCAPITULATIF DES SURFACES DE PLANCHERS-HORS-ŒUVRES (SHO) DANS LE PROJET DU LAC NORD DE TUNIS

LES TRANCHES OPÉRATIONNELLES

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PLAN GÉNÉRAL D’AMÉNAGEMENT

LOTISSEMENT EL KHALIJ 150 HA (1991): URBANISATION 88% (POLYFONCTIONNEL)

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SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS

911 000 15 300 3400 10 000

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PLAN DU LOTISSEMENT NORD-OUEST C 53 HA (1993) : URBANISATION 73%

LOTISSEMENT A VOCATION : ANIMATION

SHO (M2) NOMBRE D'EMPLOIS

39 300 800

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ZONE NORD EST : PLAN D’AMÉNAGEMENT DE DÉTAIL 1998

LOTISSEMENT « LES JARDINS DU LAC » 106 HA (1998) : URBANISATION 84%

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SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS

660 000 8 500 1 900 8 300

LES ACTIVITÉS TERTIAIRES

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LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS » 58HA (2001) : URBANISATION 58%

SHO (M2) POPULATION PROJETÉE NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE D'EMPLOIS

710 200 10 100 2350 7 000

LOTISSEMENT « LA CITÉ DES PINS »

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2004

2014

URBANISATION LOTISSEMENTS LES JARDINS DU LAC ET DE « LA CITÉ DES PINS »

LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES 44HA (1999) : URBANISATION 47%

18 SHO (M2) NOMBRE D'EMPLOIS

332 000 9 000

LA ZONE D’ACTIVITÉS NON POLLUANTES

20

2004

2013

URBANISATION LOTISSEMENTS « LES JARDINS DU LAC » ET DE « LA CITÉ DES PINS »

n° lotissements dates surfaces des

lotissements (m2)

surfaces des lots constructibles

(m2)

SHO des lots constructibles

(m2)

1 lotissement Nord "El Khalij" 1991 1 500 000 1 044 060 911 000

2 lotissement Nord ouest "C" 1993 533 598 347 992 39 300

3 lotissement "Les Jardins du Lac" 1998 1 064 768 650 251 660 000

4 lotissement "Z.I Kheireddine" 1999 437 217 282 933 332 000

5 lotissement " des Pins" 2001 578 724 243 297 710 200

6 lotissement "Les résidences du

Parc" 2004 503 994 231 635 661 000

7 lotissement "L'espace des Affaires" 2009 83 480 37 496 117 000

Total 4 701 781 2 837 664 3 430 500

TRANCHES OPÉRATIONNELLES: DONNÉES GÉNÉRALES

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Désignations Lotissements

opérationnels Surfaces consommées Pourcentages

Surface totale des lots

constructibles 2 837 664 m2 2 008 779 m2 71 %

SHO totale des lots

constructibles 3 430 500 m2 2 252 428 m2 66 %

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Lotissements à développer Situation Surfaces des

lotissements (m2)

Surfaces

constructibles (m2) SHO (m2)

Démarrage des

travaux

LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER À

PARTIR DE 2017

Lotissement Le Quartier du Vieux port zone Nord Est 522 000 235 670 845 750 A partir de 2017

Lotissement La Zone d'activités de La

Goulette II zone Nord Est 138 180 53 750 90 780

A partir de 2017

Lotissement La cité diplomatique zone Nord Est 200 000 105 860 8 000 A partir de 2017

Le Parc d’animation zone Nord Est 1 060 000 528 920 102 340 A partir de 2017

Lotissement "D" zone Nord-Ouest et

Sud-Ouest 655 000 253 000 510 070

A partir de 2017

TOTAL : LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER À

PARTIR DE 2017 2 575 180 1 177 200 1 556 940

LOTISSEMENTS À DÉVELOPPER

APRÈS 2020: Lotissement s A, B et C

zone Nord-Ouest et

Sud-Ouest

1 609 220 815 370 2 243 740 Après 2020

TOTAL GÉNÉRAL 4 184 400 1 992 570 3 800 680

DONNÉES GÉNÉRALES

LOTISSEMENTS DE LA « ZONE INDUSTRIELLE GOULETTE 2 » DE LA ZONE NORD-EST :

VUE PERSPECTIVE

BUREAUX D’ÉTUDES ET HOMMES DE L’ART AYANT PARTICIPÉ À L’ÉLABORATION

DES ÉTUDES URBANISTIQUES

BUREAUX D’ÉTUDES ET HOMMES DE L’ART

ETUDES Superficie

(Ha) Date

Hans Barreth (Architecte) Plan général 1 300 1986

Jalel Abdelkafi Architecte-Paysagiste

DPLG Urbaniste IUP

Développement du lotissement El Khalij 150 1991

Elaboration du plan d’aménagement de détail de la zone Nord-

Est 804 1998

Elaboration du lotissement Les Jardins du lac 106 1998

Elaboration du lotissement La Cité des Pins 58 2001

Elaboration du lotissement La Zone Industrielle Kheireddine 44 1999

Direction de l’urbanisme

de la SPLT

Remaniement du lotissement El Khalij 150 1992

Elaboration du lotissement Nord-Ouest « C » 53 1993

Elaboration du lotissement Les Résidences du Parc 50 2004

Elaboration du lotissement L'Espace des Affaires 8 2008

Révision du plan d’aménagement de détail de la zone

Nord-Est 804 2014

Direction de l’urbanisme

de la SPLT

Elaboration du PAD les 7 iles de la zone Nord-Ouest et Sud-

Ouest( ayant servi pour le Master plan)

Ateliers Lion Paris Elaboration du Master plan de la zone Nord-Ouest et Sud-Ouest 273 2013

SCET-Tunisie Elaboration du plan d’aménagement de détail de la zone Nord-

Ouest et Sud-Ouest et du lotissement « D » 273 2014

SCET-Tunisie

Elaboration des lotissements de la zone Nord-Est:

- Lotissement Le Quartier du vieux port

- LA Zone Industrielle Goulette II

- La Cité Diplomatique

- Le Parc d’animation

62

20

20

106

2013

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MERCI DE VOTRE ATTENTION

FORT DE CHEKLY SITUÉ AU MILIEU LAC