Résidences Services Séniors - DOMITYS · parc de RSS ne sera en mesure d’accueillir qu’entre...

Résidences Services Séniors et opportunités d’investissement

2017C B R E R E S E A R C HF R A N C E

L E S S É N I O R S , L ’ A V E N I R D U C O R E ?CBRE

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Une Résidence Services Séniors*, c’est quoi ?

Un marché étroit, mais en plein développement

Interviews : Steva • Domitys

La qualité de l’exploitation et de l’exploitant,c’est ce qui fait la valeur d’une RSS !

Et si l’exploitant faisait défaut :quelle 2ème vie pour une RSS ?

Un actif hybride...

Interview d’un asset manager : Caryatid AM

* Résidence Services Séniors : RSS

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Un business model à découvrir

RSS, une opportunité pour les investisseurs immobiliers ?

Introduction

Conclusion

Où vivent les séniors, où sont localisées les RSS ?

Remerciements

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P A R T I E

P A R T I E

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Où vivent les séniors, où sont localisées les RSS ?

Introduction

La Résidence Services Séniors (RSS), une nouvelle classe d’actifs prometteuse

Allongement de l’espérance de vie, et surtout de l’espérance de vie en bonne santé, arrivée des classes du « baby boom » à l’âge du « papy boom »… Les prévisions démographiques sont imparables : d’ici 2030, le nombre de séniors autonomes (entre 75 et 84 ans), qui constituent le cœur de cible des Résidences Services Séniors, va croître de 2 millions d’après les prévisions de l’INSEE. Parallèlement, les nouvelles aspirations de ces séniors évoluent : ils souhaitent rester actifs socialement, culturellement, physiquement et n’hésitent plus à recourir aux services à domicile afin de reculer l’âge de la prise en charge extérieure. Des aspirations qui rencontrent la nouvelle stratégie des pouvoirs publics visant à favoriser le libre choix et le maintien à domicile le plus longtemps possible. Fin 2017, en France, le parc de RSS ne sera en mesure d’accueillir qu’entre 1 et 1,6 % des plus de 75 ans non dépendants. Le déficit d’offres de logements adaptés, déjà réel, est donc appelé à se creuser et le potentiel de développement du secteur apparaît prometteur. En face, les investisseurs se trouvent confrontés depuis plusieurs années à un marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé de plus en plus concurrentiel. Le manque d’offres core amplifie la forte compression des rendements prime initiée par un environnement de taux financiers au plus bas. Recherche de nouveaux débouchés mais aussi de davantage de rémunération : la tendance chez les grands institutionnels est incontestablement à la diversification. L’intérêt pour l’immobilier de services se développe donc rapidement. Et, parmi les produits existants, les Résidences Services Séniors apparaissent particulièrement attractives : faible spécificité de l’immobilier, perspectives de développement importantes du secteur, caractère acyclique de l’activité… sans compter la récente loi Macron qui, élargissant le champ d’investissement des OPCI à l’immobilier géré, ne pourra qu’accentuer la tendance.

Nombre de logements en RSS

Nombre de séniors entre 75 et 85 ans en 2015

Revenu moyen des > 75 ans en 2015 (en €)

< à 3 500

< à 250 000

< 21 000

entre 3 500 et 5 000

entre 250 000 et 400 000

entre 21 000 et 25 000

> à 5 000

> à 400 000

> à 25 000

Sources : INSEE et Xerfi.

Le secteur demeure cependant un marché de niche, récent, peu profond et relativement méconnu. L’offre est pour l’instant limitée aux seuls développements neufs, en l’absence de marché secondaire. Le secteur est entre les mains de quelques acteurs historiques mais, en forte croissance, voit l’arrivée de nouveaux venus à l’avenir incertain. Et si la réalité des besoins en logements n’est plus à démontrer, une question reste centrale : comment la problématique du pouvoir d’achat va-t-elle interférer sur la demande future en RSS ? Quel positionnement prix / services / localisation pour quelle clientèle ? En effet, le business model peut sembler complexe à appréhender pour les non-initiés, avec par ailleurs des prix d’achat élevés. Beaucoup d’investisseurs institutionnels, désireux de s’exposer à ce secteur, le découvrent seulement et sont donc en pleine phase d’apprentissage. Il n’est donc pas inutile de leur proposer des clés de lecture, pour les aider à se positionner !

“Chez CBRE, nos équipes de spécialistes enregistrent depuis ces dernières années une très forte croissance des demandes d’accompagnement des investisseurs.”

Sébastien LorrainSenior Director Résidentiel & Actifs AlternatifsCBRE

Nombre de logements en RSS en 2016

Nombre de séniors entre 75 et 85 ans en 2015

Revenu moyen des > 75 ans en 2015

Auvergne-Rhône-Alpes 3 754 484 743 21 861 €

Bourgogne-Franche-Comté 1 389 200 764 20 717 €

Bretagne 3 117 235 505 20 221 €

Centre-Val de Loire 3 210 182 235 21 627 €

Corse 80 24 027 20 797 €

Grand Est 3 964 355 407 21 162 €

Hauts-de-France 1 379 333 543 20 283 €

Île-de-France 5 469 549 548 29 575 €

Normandie 2 094 221 662 20 814 €

Nouvelle-Aquitaine 6 237 441 766 20 896 €

Occitanie 5 685 408 338 20 756 €

Pays de la Loire 4 013 239 792 20 425 €

Provence-Alpes-Côte d’Azur 4 600 353 053 23 284 €

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UN BUSINESS MODEL À DÉCOUVRIR

01P A R T I E

Mal connues et souvent assimilées à des maisons de retraite médicalisées, les Résidences Services Séniors s’adressent pourtant à un public tout à fait différent. Les premières prennent en charge des personnes dépendantes, qui ne sont plus capables de vivre à leur domicile seule. Les secondes se posent comme une alternative au logement traditionnel pour des séniors valides et autonomes mais fragilisés par l’isolement, la perte de dynamisme. Leur cible : le sénior entre 75 ans et 84 ans, plutôt une femme, confrontée à la perte de son conjoint, qui cherche à retrouver de la convivialité, un logement adapté à son âge et à bénéficier de services lui facilitant le maintien à domicile. L’intérêt de la RSS, c’est de répondre à cette demande à un coût moindre que celui des aides à domicile, grâce à la mutualisation des services proposés, tout en favorisant la socialisation et donc le bien-être de la personne.

Le secteur a longtemps pâti de l’image des résidences ancienne génération, qui ont eu mauvaise presse en raison de leur positionnement haut de gamme et de leurs coûts prohibitifs. Or, « nous assistons aujourd’hui à une profonde mutation du secteur avec une professionnalisation importante des métiers de l’exploitation – telle qu’on a pu le voir sur le marché de l’hôtellerie il y a quelques années » explique Sébastien Lorrain, Senior Director Résidentiel & Actifs Alternatifs de CBRE. « Avec des positionnements de marché qui se dessinent pour répondre à l’ensemble des besoins qui vont du logement accessible au plus grand nombre à l’offre haut de gamme, para hôtelière, telle que celle proposée par le groupe Steva ».

“Les nouvelles générations sont moins dans une logique d’épargne, et plus dans une logique de bien-être et de consommation.”

Arnaud FétyDirecteur Grands Comptes et InstitutionnelsDomitys

Une Résidence Services Séniors, c’est quoi ?

Il est essentiel de garder à l’esprit que la grande majorité des séniors cibles est issue de catégories sociales moyennes et perçoit des retraites mensuelles entre 1 500 et 2 000 euros. Les niveaux de loyers proposés doivent en tenir compte : il existe donc plusieurs gammes de Résidences Services Séniors, qui ne se destinent pas à la même clientèle et ne proposent pas le même panel d’équipements et d’offres de services. Parallèlement, les opérateurs développent des stratégies différenciées en matière d’externalisation de la réalisation des services, et donc du personnel associé, et de packaging d’offres :

▶ Proposer un forfait de base incluant un nombre de services non individualisables minimum et recourir à des prestataires extérieurs afin d’offrir un positionnement attractif en termes de prix d’appel.

▶ Proposer un loyer packagé plus étoffé en matière de prestations et les internaliser d’avantage afin d’assurer un meilleur contrôle de leur qualité.

Quoi qu’il en soit, le positionnement retenu par l’exploitant impacte directement la configuration du produit immobilier et influe sur sa localisation. Ainsi, la montée en gamme se traduit inévitablement par un dimensionnement accru des espaces communs, qui peuvent représenter jusqu’à 15 % des surfaces totales. Ce qui, pour amortir les coûts fixes en personnel et équipements, induit une taille critique plus élevée. Les résidences les plus importantes regroupent plus d’une centaine d’appartements, quand les plus petites n’en comptent qu’une dizaine. En matière de localisation, l’hyper centre-ville – privilégié par les résidences les plus haut de gamme – n’est pas une nécessité. Notamment dans les grandes métropoles, où elle est souvent difficilement compatible avec les prix de sortie et la disponibilité du foncier, ce qui oblige à regarder des emplacements alternatifs. Mais il convient d’être très sélectif pour les localisations périphériques, la qualité de l’environnement et du cadre de vie, notamment dans sa dimension sécurité et proximité des commerces, représentant un élément essentiel de la réussite auprès d’une clientèle aussi exigeante en la matière que les personnes âgées.

© Steva

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En cours d’évolution sous le coup de la loi relative à l’Adaptation de la Société au Vieillissement (ASV) de décembre 2015 : distinction obligatoire entre services spécifiques non individualisables, qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants (accueil, piscine… ), et individualisables, désormais sortis du champ de la facturation via les charges et gérés indépendamment du syndic.

Un forfait de services de base variable assorti de services spécifiques individualisables proposés à la carte ou sous forme de packages

Facturation mutualisée dans les charges courantes

Permet à l’occupant de moduler ses coûts selon ses besoins

Faible lisibilité, coût déconnecté de l’usage réel et souvent prohibitif

Une plus grande souplesse (choix d’internaliser ou d’externaliser la réalisation) et une meilleure lisibilité

Conflits d’intérêt, confusion des genres entre les fonctions/rôles de syndic et de prestataires de services

Gestion des services par l’exploitant

Gestion des services et équipements totalement internalisée via le syndic

Ancienne génération | Nouvelle génération : Quelles différences ?

Les différents types d’hébergement pour séniors

Établissement d’Hébergement pour Personnes Dépendantes (EHPAD)Il s’agit d’un établissement médicalisé, qui accueille des séniors dépendants nécessitant des soins. L’hébergement se fait en chambres et non en appartements.

Village SéniorsImporté des États-Unis, le concept se rapproche du village de vacances pour retraités à la recherche d’un environnement sécurisé et verdoyant (site clos et gardienné, espaces verts). Il offre donc quelques équipements de loisirs (piscine, courts de tennis…) dans une localisation ensoleillée, le plus souvent à proximité de la mer. Destiné à de jeunes séniors actifs et totalement autonomes qui cherchent à se regrouper, il ne propose que peu de services communs et les résidents sont majoritairement propriétaires de leur logement, souvent en maison.

Exemples de marques : les Sénioriales et les Villages d’Or

Résidence Services SéniorsIl s’agit généralement d’un immeuble composé d’appartements, allant du T1 au T3 le plus souvent ; plus rarement c’est un ensemble de maisons. Destinée à des personnes autonomes mais qui souhaitent se simplifier le quotidien, elle propose une large gamme de services, d’activités, d’équipements et d’espaces communs autour des thématiques de la sécurité, de la santé, des loisirs et de la convivialité (conciergerie, restauration, bibliothèque, salle de télévision, espace forme, piscine, cours/ateliers…). Les localisations sont urbaines, à proximité immédiate des commerces et services médicaux. Les résidents sont le plus souvent locataires et paient donc un loyer, souvent assorti d’un package de services de base, auquel s’ajoute la facturation des prestations optionnelles consommées.

Exemples de marques : les Jardins d’Arcadie, la Girandière, Domitys, Villa Beausoleil

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É T A P E

G E S T I O N

F A C T U R A T I O N

D É C E M B R E 2 0 1 5

É T A P E

L O I A S V

ANCIENNE GÉNÉRATION NOUVELLE GÉNÉRATION M o d è l e d u l o c a t a i r e / o c c u p a n tM o d è l e d u p r o p r i é t a i r e / o c c u p a n t

© Steva

Enseigne Groupe CA 2015 ou 2016

Métier d'origine du groupe

Nbre de résidences fin 2016

Nbre de logements fin 2016

Nbre de résidences fin 2018

Nbre de logements fin 2018

Tarifs plancher €/mois

1 DomitysDomitys / Aegide

100 M€ 190 M€

(Domitys) (Aegide)

Promotion 58 6 953 89 10 601 886 - 1 452

2 Les HespéridesCompass Group via Sopregi / Sopregim

0,9 M€ 1,4 M€

(Sopregi) (Sopregim)

Services 42 3 416 42 3 416 1 270 - 3 100

3 Les Seniorales Pierre & Vacances 55 M€ (Les Sénoriales) Services 55 3 089 68 3 995 419 - 1 533

4 Les Villages d'Or Les Villages d'Or 100 M€ Groupe familial 37 3 034 41 3 397 357 - 1 199

5 Les Jardins d'ArcadieAcapace / Bouygues Immobilier

49 M€(Les Jardins d’Arcadie)

Promotion 23 2 120 39 3 736 580 - 1 700

6 La Girandière Réside Etudes 342 M€ (Réside Etudes) Promotion 20 1 946 28 2 576 800 - 1 400

7 Villa Beausoleil Steva 99 M€ Services 9 1 243 14 1 839 1 075

8 Espace & Vie G2 L 7,3 M€ (Espace&Vie) Promotion 8 702 14 1 202 939 - 1 912

9 Les Essentielles Les Essentielles 8 M€ Groupe familial 10 650 12 862 900 - 1 300

10 Les Templitudes Domus Vi11 M€

670 M€(Les Templitudes) (Domus Vi)

Services 9 568 9 568 900 - 1 750

11Résidences Cogedim Club

Altarea Cogedim8,7 M€

1 218 M€(Cogedim RS)(Altarea Cogedim)

Promotion 7 559 8 642 996 - 2 250

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Un marché étroit, mais en plein développement

Un secteur assez fermé et concentré

Les chiffres sont clairs : d’après Xerfi, sur les 115 exploitants que compte le marché français, seuls 33 gèrent plus de deux résidences. Le leader du secteur, Domitys, représentait à lui seul fin 2016 près de 16 % du total des logements existants en RSS, les 5 premiers opérateurs se partagent plus de 40 % de l’offre…

Historiquement, le produit a été imaginé par les promoteurs à la recherche de relais de croissance et de leviers de diversification. Mais bien concevoir une Résidence Services Séniors, seul gage de sa commercialisation auprès d’un opérateur et donc de la réussite de l’opération de développement, nécessite une pleine compréhension du métier d’exploitant. C’est particulièrement vrai quand la cible de clientèle est constituée de personnes âgées pour qui la dimension sécurité et qualité des prestations constitue un facteur de sélectivité essentiel. Face à ces enjeux de maîtrise de compétences, avec des métiers très éloignés des strictes problématiques immobilières, les promoteurs ont donc noué des partenariats, réalisé des opérations de croissance externe avec des spécialistes du secteur ou, plus rarement, développé en interne des lignes de métiers spécifiques.

Une offre en bloc aujourd’hui limitée

Longtemps jugées trop risquées par les institutionnels par rapport aux rendements attendus, les Résidences Services Séniors ont d’abord été pensées comme un produit d’inves-tissement à destination des particuliers, et donc commercial-isées à la découpe, soit à des propriétaires occupants, soit à des investisseurs individuels profitant de dispositifs de défis-calisation. Les résidences ancienne génération peuvent mixer les deux formes de détention. Ainsi, le parc de résidences en exploitation est aujourd’hui quasi-exclusivement composé de copropriétés.

Or, les RSS sont devenues, comme l’ensemble des autres catégories d’actifs dits alternatifs, des cibles privilégiées pour les investisseurs dans un contexte de chute des rendements immobiliers. Pour les développeurs, la vente en bloc permet de limiter les frais de commercialisation et de gestion locative, ainsi que de réduire les délais. Elle constitue donc un canal d’écoulement de la production neuve ou d’externalisation du patrimoine existant privilégié. Seulement, en raison de la difficulté de reconstituer des copropriétés, un frein souvent rédhibitoire pour les investisseurs, l’offre en bloc est aujourd’hui limitée aux seuls développements neufs. Certes, les perspectives de croissance du secteur sont importantes et le rythme de production de nouvelles résidences s’accélère. Mais en l’absence de marché secondaire, l’offre d’investissement est quasi-exclusivement constituée de résidences neuves, livrées dans 1 ou 2 ans, ce qui peut présenter des difficultés pour les investisseurs à la recherche de rendement immédiat.

Le promoteur développe la résidence et vend les lots de copropriété, via le plus souvent une filiale de commercialisation, en bloc ou à la découpe

L’exploitant gère la résidence, via le plus souvent un contrat de bail commercial le liant à l’investisseur, ou en pleine propriété ; assure son remplissage, via une agence de location, et peut faire appel à un réseau de prestataires extérieurs pour faire tourner certains équipements et services

L’investisseurachète un lot de copropriétés (vente par lot si c’est un particulier avec un montage défiscalisant) ou la résidence dans sa totalité (vente en bloc si c’est un institutionnel)

De leur côté, certains opérateurs historiques du secteur des services (services à la personne mais aussi tourisme et loisirs) ont choisi de développer leurs propres résidences pour s’assurer de leur qualité, en internalisant la construction ou en la faisant réaliser via des contrats de promotion. Le modèle dominant aujourd’hui, c’est l’entreprise exploitante/gestionnaire spécialisée, portée par un grand groupe de promotion généraliste. Une configuration qui permet de combiner l’intensité capitalistique nécessaire pour assurer le portage des opérations dans les premières années de montée en puissance de l’exploitation et maîtrise des savoir-faire et concepts de services. Malgré les perspectives de développement importantes du secteur et la multiplication des petits acteurs qui s’ensuit, les barrières à l’entrée restent donc réelles et le secteur est aujourd’hui très concentré.

LES ACTEURS D’UNE OPÉRATION DE RÉSIDENCE GÉRÉE

LES PRINCIPAUX OPÉRATEURS DE RSS

130 C’est le nombre d’opérations en RSS livrées entre fin 2016 et fin 2018 Source : Xerfi

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Xerfi

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Arnaud FétyJe rebondis sur les propos de Laurent. La clé de la réussite d’une Résidence Services Séniors, c’est vraiment le calibrage et la qualité de l’exploitation. Chez Domitys, nous sommes avant tout des exploitants. Et notre stratégie, c’est de développer une offre de services importante, car ce sont ces services que viennent chercher nos clients en venant vivre dans nos résidences ; les loyers quant à eux sont voisins de ceux pratiqués dans le résidentiel classique. Nous réalisons donc des résidences disposant d’espaces de services ou de convivialité (restaurant, piscine, espace beauté…) largement dimensionnés, ce qui implique une taille critique importante pour mutualiser les charges et rentabiliser les équipements. En moyenne, nos résidences développent donc entre 5 500 et 7 000 m² de surfaces de logements, plus environ 1 000 m² d’espaces dédiés aux équipements et aux services. Il s’agit par ailleurs pour nous de suivre les effets générationnels et de prendre acte du changement des mentalités qui s’opère chez notre clientèle. Nous assistons en effet à un léger rajeunissement de la tranche d’âge cible, mais aussi à la modification de leur comportement d’achat. En effet, historiquement, nos résidents étaient plutôt des femmes, anciennement au foyer, qui s’installaient suite à un veuvage. Maintenant, avec l’arrivée des « baby-boomers », notre clientèle se compose de plus en plus de femmes ayant eu une activité professionnelle, mais aussi d’hommes. Globalement, les nouvelles générations sont moins dans une logique d’épargne, et plus dans une logique de bien-être et de consommation, ce qui nous amène à faire évoluer notre offre et nos services ainsi qu’à repenser nos résidences. Les résidents de demain devraient donc consommer plus de services.

Laurent BoughabaNous constatons une évolution similaire. Et chez Steva, qui vient historiquement du secteur de la résidence médicalisée et donc du service, nous nous positionnons sur le segment haut de gamme, avec des localisations très urbaines et un niveau de prestation, qui se rapproche de l’hôtellerie. Dans cette optique, nous n’exploitons aucune résidence que nous n’avons pas développé nous-même, afin d’avoir la pleine maîtrise des caractéristiques du produit immobilier que nous allons devoir gérer. Et si, en tant que groupe familial, nous conservons pour des raisons patrimoniales la propriété d’environ 20 % de nos résidences, nous externalisons le reste. Jusqu’à récemment, la vente à la découpe auprès de particuliers dans le cadre de dispositifs de défiscalisation constituait le seul canal d’écoulement. Mais la forte compression des taux sur l’immobilier « traditionnel » a conduit les investisseurs institutionnels à s’intéresser à l’actif Résidence Services Séniors dans une optique de diversification. Nous avons donc conclu récemment nos deux premières opérations d’externalisation en bloc, avec MACSF, dans une logique de partenariat à long terme. Deux autres opérations sont actuellement en cours de réalisation, par l’intermédiaire des équipes de CBRE.

Arnaud FétyEffectivement, la demande des institutionnels pour les Résidences Services Séniors est actuellement très forte, à tel point que le marché actuel (qui se limite à la VEFA) apparaît insuffisant pour y répondre. Nous anticipons donc le développement prochain d’un marché secondaire de revente de résidences déjà en exploitation. De plus en plus d’investisseurs, parce qu’ils ne souhaitent notamment pas attendre pour percevoir un cash-flow, vont se montrer intéressés par les cessions de portefeuilles d’actifs existants. Par ailleurs, acquérir une résidence disposant déjà d’un historique d’exploitation constitue un facteur sécurisant pour un investisseur. Surtout que le secteur est par nature totalement acyclique, contrairement par exemple à l’hôtellerie, le niveau de revenus de nos résidents ne dépendant pas de la bonne santé économique du pays. Donc une fois passée la phase initiale sensible de remplissage de la résidence, qui permet de valider son bon positionnement prix/services/localisation, le risque d’une défaillance apparaît faible, dans la mesure où la société exploitante a les reins solides. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle je considère qu’on accorde une importance excessive à la problématique de reconversion des Résidences Services Séniors. Si l’exploitation a tenu la route les 2, 3 premières années, le temps de la montée en puissance du taux d’occupation, il n’y a généralement pas de problème lors du renouvellement du bail. Il faut donc à mon sens ne pas trop demander aux Résidences Services Séniors de ressembler à du résidentiel, en cherchant notamment à réduire la taille des espaces communs pour faciliter une éventuelle reconversion. En effet, cela se ferait inévitablement au détriment de la qualité des services proposés, et donc de la bonne santé et de la pérennité de l’exploitation.“

Pouvez-vous rapidement nous retracer l’historique du secteur ?

“Les business models, qui reposaient sur la vente aux particuliers et une logique court terme, s’orientent aujourd’hui vers une exploitation plus pérenne.”

Sébastien LorrainSenior Director Résidentiel & Actifs Alternatifs

CBRE

Interviews : Steva · Domitys

Rencontre avec deux exploitants, Laurent Boughaba, Président de Steva, et Arnaud Féty, Directeur Grands Comptes et Institutionnels chez Domitys.

Laurent Boughaba“Les premières Résidences Services Séniors sont apparues en France dans les années 1980 sous la marque Hespérides, pionnière du secteur. La demande pour ce type d’immobilier existait déjà, le succès commercial a donc été au rendez-vous. Mais le modèle développé alors différait sensiblement de ce qui se pratique aujourd’hui, puisque les résidences étaient réalisées en vue d’une revente à des propriétaires occupants. Or, les limites du modèle sont rapidement apparues : la répartition des charges se réalisant aux tantièmes des parts de copropriété, les frais se sont révélés très lourds et difficiles à supporter, et surtout sans rapport avec l’utilisation réelle des services et équipements proposés. Ce mode de fonctionnement n’est d’ailleurs plus possible aujourd’hui, depuis la promulgation de la loi Hamon sur l’adaptation de la société au vieillissement, qui stipule que l’exploitant ne peut facturer à l’occupant que ce qu’il consomme réellement, en opérant une distinction très claire entre les services spécifiques individualisables et non individualisables. Par ailleurs, en raison de ces charges très élevées, les appartements apparaissaient peu fongibles à la revente, ce qui a entraîné des problèmes au moment des successions. Enfin, les premières résidences développées l’ont été dans une optique promoteur, sans réelle connaissance du métier de l’exploitation, et avec les difficultés inhérentes à la gestion d’une copropriété via un syndic. Les promoteurs, qui ont été historiquement les premiers acteurs du secteur, ont donc décidé de faire évoluer le modèle et d’investir le domaine des services à la personne. Ils sont progressivement devenus de véritables exploitants et le modèle intégré du promoteur/exploitant apparaît désormais très largement majoritaire, car il constitue le garant à la fois de la maîtrise du produit développé mais aussi de la chaîne globale de création de valeur.

Laurent BoughabaSteva

Arnaud FétyDomitys

© Steva

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RSS, UNE OPPORTUNITÉ POUR LES INVESTISSEURS IMMOBILIERS ?

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Comme dans toutes les autres classes d’actifs dits alternatifs, c’est la capacité de l’exploitant à assurer la pérennité de son activité et à dégager des marges suffisantes pour payer son loyer à l’investisseur qui fait la valeur réelle d’une RSS. La notion de taux d’effort est donc essentielle : que représente le loyer versé par l’exploitant comparativement à son chiffre d’affaires ou à son EBITDAR ? Par ailleurs, comme le rappelle Abdallah Ould Brahim, Directeur du Pôle Conseil, CBRE Valuation&Advisory : « il est essentiel de regarder de près comment se décompose le chiffre d’affaires de l’exploitant, dont le métier est lui aussi d’héberger et de percevoir des loyers, mais aussi d’assurer des services et de les facturer. Quelle est la répartition du CA généré entre la partie loyers et la partie services ? Le niveau du loyer versé par l’exploitant à l’investisseur est-il en phase avec celui des loyers perçus des résidents ? Chez CBRE, nous disposons désormais d’une véritable expertise qui nous permet d’apprécier si ces différents ratios reflètent une exploitation saine et tenable, seule garante d’une valorisation dans le temps d’une RSS ».

Le calcul de ces ratios permet donc de mesurer la solidité de l’exploitation d’un actif en fonctionnement, dans le cadre de la réalisation d’une expertise notamment. Il permet également, pour un investisseur qui souhaite s’exposer sur le créneau de la RSS, de déterminer si les hypothèses qui sous-tendent le business plan d’une résidence en développement est crédible. Car, rappelons-le, le marché de l’investissement en bloc se limite actuellement aux VEFA. Dans cette optique, il est également essentiel pour un investisseur de s’interroger sur la solidité financière du gestionnaire/locataire. En effet, la montée en puissance de l’exploitation et la durée de remplissage d’une résidence tourne habituellement autour de 2-3 ans. Durant cette période, le gestionnaire doit pouvoir assurer le paiement de son loyer à l’investisseur sans pour autant percevoir l’intégralité de ses revenus attendus (loyers et facturation des services consommés par les résidents). Généralement, ce sont les résidences en fonctionnement qui fournissent les besoins en fonds de roulement des résidences en remplissage. Par ailleurs, la qualité de la signature de la caution du bail, généralement la maison mère de l’exploitant, constitue un gage de sécurité indéniable. Enfin, dans une logique de développement d’un partenariat long terme, contracter avec un exploitant disposant d’un pipeline de développements significatif constitue un atout non négligeable, sur un marché où l’offre est aujourd’hui limitée. Autant de raisons qui expliquent que les investisseurs institutionnels se tournent de façon privilégiée vers les acteurs intégrés et les gestionnaires les plus solides financièrement.

Une particularité de l’investissement en résidence gérée : le bail tripartiteLe marché de l’investissement en bloc en RSS étant pour l’instant exclusivement un marché de VEFA, les baux commerciaux prennent la forme de contrats tripartites. Pour espérer pouvoir céder l’actif qu’il développe à un investisseur, le promoteur doit en effet avoir sécurisé préalablement un bail avec un exploitant. La conclusion d’un bail en état futur d’achèvement (BEFA) valide en effet que le cahier des charges du produit développé répond bien aux besoins d’exploitation d’un opérateur, ce qui constitue un élément indispensable de sécurisation du cash-flow pour un investisseur. C’est l’une des raisons pour laquelle le modèle intégré du promoteur/exploitant fait particulièrement sens dans le secteur des résidences gérées. Ce n’est qu’à la livraison de l’immeuble, lorsque le locataire/exploitant prend réellement possession de la résidence, que l’investisseur final entre en jeu.

Les risques de la surévaluation des loyers commerciaux…L’exemple de la faillite de Southern CrossEn 2011, Southern Cross Healthcare, alors premier opérateur privé de maisons de retraites en Grande-Bretagne, faisait faillite. Comment l’exploitant qui prenait en charge plus de 30 000 personnes en est-il arrivé à pareille situation, dans un secteur où le soin aux personnes âgées est réputé particulièrement stable et sûr ? En menant une politique d’externalisation systématique de ses murs pour financer son développement accéléré. Et, pour rendre ses opérations plus attractives, en accompagnant ses baux long terme de généreuses clauses d’indexation, afin de maximiser les valeurs de cession. Or, ces clauses ont conduit, avec le temps, les loyers payés à des niveaux difficilement supportables, bien supérieurs aux valeurs de marché. Confrontée à une baisse de son taux d’occupation, Southern Cross s’est trouvée acculée à ne plus pouvoir payer ses loyers, entraînant une rapide dégradation de sa santé financière. La recherche d’une maximisation excessive du rendement immobilier à court terme a donc fini par conduire à la destruction pure et simple de ce rendement et donc de la valeur immobilière initialement surpayée. Une histoire à méditer…

Les risques de la surévaluation des loyers commerciaux…La pratique des fonds de concoursPour un promoteur, nulle possibilité de céder sa résidence en développement tant qu’un bail commercial avec un exploitant n’est pas sécurisé. Pour faciliter la conclusion d’un tel bail, il est d’usage que le promoteur « participe » au risque commercial de l’exploitant en lui versant un fonds de concours, représentant généralement un an de loyer. Mais il convient de rester vigilant à ce que l’exploitant, notamment dans un modèle intégré de promoteur-exploitant, ne propose pas un niveau locatif trop élevé afin de valoriser au mieux l’immobilier en affichant un rendement trompeusement attractif. Car le risque, c’est de voir l’exploitant incapable, après la livraison, de payer ses loyers…

Marie Wiedmer-BrouderPrésidenteCaryatid Asset Management

La qualité de l’exploitation et de l’exploitant, c’est ce qui fait la valeur d’une RSS !

“La solidité et l’expérience de l’exploitant constituent le véritable gage de sécurité de l’investissement.”

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Et si l’exploitant faisait défaut : quelle 2ème vie pour une RSS ?

La valeur d’une Résidence Services Séniors étant étroitement liée à la bonne santé de son exploitation, il apparaît essentiel pour un investisseur d’anticiper ses possibilités de reconversion, dans le cas où le succès commercial ne serait pas au rendez-vous, ou si le gestionnaire venait à faire faillite. Or, l’une des forces de la RSS, comparativement à d’autres actifs d’exploitation, c’est son caractère relativement hybride. Comme le souligne Abdallah Ould Brahim : « la Résidence Services Séniors est-elle un actif monovalent ? C’est là une ambiguïté réelle, et c’est d’ailleurs un facteur de complexité pour l’estimation et la valorisation de ce type de produits ». En effet, contrairement à des produits immobiliers réellement spécifiques de type EHPAD ou cliniques, qui ne peuvent changer d’usage sans nécessiter de lourds et coûteux travaux de transformation, les possibilités de reconversion d’une RSS apparaissent relativement aisées.

La destination naturelle d’une RSS en fin de vie ou en reconversion, c’est le résidentiel, puisque les fondamentaux immobiliers de ces deux produits sont très proches. Toutefois, la possibilité de transformation d’une RSS en logements dépend tout d’abord de la règlementation urbanistique qui s’applique à l’assiette foncière de la résidence. Dans la plupart des cas, la destination prévue au plan local d’urbanisme (PLU) est bien le logement. Mais dans le cas contraire, toute reconversion nécessiterait préalablement un changement de zone du PLU, avec à la clé une très forte incertitude quant à la faisabilité du projet et à son timing de réalisation.

Cette problématique réglementaire évacuée, deux facteurs déterminent les possibilités de recyclage d’une RSS : tout d’abord, les caractéristiques physiques et techniques du bâti. Si certaines découlent directement de la vocation d’hébergement des personnes âgées (largeur des couloirs, équipement des sanitaires et salle de bains…), elles apparaissent relativement limitées et ne se révèlent généralement pas problématiques. La vraie question réside donc dans le dimensionnement des espaces communs, le plus souvent localisés en rez-de-chaussée, et la facilité à les transformer soit en logements, soit en commerces. On retrouve là le questionnement essentiel qui sous-tend, beaucoup plus que les particularités immobilières, les possibilités de recyclage d’une RSS : la qualité de la localisation.

L’existence d’une demande résidentielle avérée constitue en effet le critère fondamental qui détermine réellement le devenir possible d’une RSS. C’est le véritable point de vigilance pour un investisseur. Or, les localisations sont le plus souvent urbaines et dans un environnement de qualité, vu le ciblage des personnes âgées. C’est d’ailleurs là un des points forts de la RSS, comparativement à d’autres actifs d’exploitation. En revanche, il convient d’être particulièrement attentif sur le niveau des prix métriques d’acquisition qui doivent rester en ligne avec celles du marché résidentiel traditionnel. Avec, rappelons-le, un biais important à prendre en compte : l’acquisition d’une RSS se fait hors droit. En revanche, lors de la revente, il y a reversement de cette TVA au prorata temporis sur 20 ans. La décote inhérente à l’acquisition en bloc d’une résidence par un investisseur permet cependant d’atténuer ce biais, dans la mesure où la revente après reconversion se ferait quant à elle à la découpe, donc à des niveaux de valorisation métriques un peu plus élevés.

“Pour bien valoriser une RSS, il faut un bon business plan et anticiper la faisabilité d’une transformation suivant le PLU, la configuration du bâti et le marché ”

Abdallah Ould BrahimDirecteur du Pôle Conseil CBRE Valuation & AdvisoryCBRE

800 résidences à l’horizon 2020

source : Xerfi-Precepta

94,5 % des résidents se sentent chez eux

Source : Xerfi

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Un actif hybride...

Résilience et liquidité du résidentiel

Après des décennies de désaffection, les institutionnels semblent dernièrement retrouver un regain d’intérêt pour le résidentiel, en raison principalement de la sécurité offerte par la forte résilience de ses valeurs. Cette tendance rencontre par ailleurs la volonté du pouvoir politique de redévelopper l’offre de logements intermédiaires, dans un contexte de sous offre structurelle persistante dans les grandes métropoles. Toutefois, pour les institutionnels, les freins à un réinvestissement massif dans le résidentiel restent connus : faiblesse des rendements, complexité et instabilité de la législation relative aux bailleurs, accompagnées d’un niveau élevé de protection du locataire, lourdeur et coût de la gestion…

Dans ce contexte, l’investissement en RSS prend tout son sens car le produit immobilier présente des caractéristiques très proches. En premier lieu, d’un point de vue juridique, une RSS relève le plus souvent de la destination « habitation ». Par ailleurs, la configuration du bâti apparaît relativement similaire, avec des logements parfaitement autonomes et équipés (cuisine, salle de bains, espaces de vie et de sommeil) en immeubles, ou plus rarement en maison, la seule différence de taille résidant dans le dimensionnement des espaces communs. Enfin, les localisations sont le plus souvent qualitatives, puisque ciblées pour satisfaire une clientèle âgée particulièrement exigeante quant aux problématiques d’aménités et de commodités urbaines. La possibilité de reconversion en résidentiel de la RSS au terme de son exploitation, dans une optique de vente en bloc ou à la découpe, offre donc une alternative à la revente en l’état et compense l’étroitesse du marché secondaire de la RSS en service, actuellement exclusivement à la découpe. Le produit offre donc une liquidité que ne proposent pas d’autres actifs alternatifs, tels que les EHPAD par exemple.

Rendement, lisibilité et facilité de gestion de l’immobilier d’exploitation

Par ailleurs, en RSS les contraintes de gestion sont majoritaire-ment reportées à l’exploitant, avec lequel l’investisseur signe un bail commercial. Ce bail propose toutes les caractéris-tiques habituellement offertes en immobilier d’exploitation et qui en font tout l’attrait : très longues durées d’engagement, bail investisseur triple net du point de vue des charges, facil-ité de gestion liée au mono-locataire, absence de vacance… L’acquisition d’une RSS combine donc les caractéristiques des deux univers : immobilier résidentiel et immobilier spécifique. En plus, une RSS propose des rendements intermédiaires, le prime se positionnant désormais autour de 4 %.

Les taux de rendement prime offerts en Résidences Services Séniors

Résidence neuve, moyenne gamme, bail long avec un exploitant de qualité

Métropoles régionales 1ère couronne parisienne

010203

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FocusLes règles de destination qui s’appliquent aux Résidences Services Séniors, par Vincent Guinot, avocat associé, Lacourte, Raquin, Tatar.

La réalisation d’une Résidence Services Séniors (RSS) est bien évidemment soumise à l’obtention préalable d’un permis de construire, voire à l’obtention d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable dans l’hypothèse où la RSS est aménagée dans un immeuble existant.

Le montage de l’opération suppose de s’interroger sur la destination de la RSS au sens du PLU de la commune concernée, cette qualification pouvant avoir un impact sur la faisabilité de l’opération ou plus simplement sur les règles applicables (en particulier sur le nombre de places de stationnement).

Schématiquement :

▶ Soit la commune concernée est couverte par un PLU “à jour” de la loi ALUR du 24 mars 2014 et l’hésitation peut porter entre les sous-destinations suivantes : hébergement , hébergement hôtelier

et touristique 1, ou établissements… de santé et d’action sociale.

▶ Soit la commune concernée n’est pas couverte par un PLU “à jour” de la loi ALUR du 24 mars 2014 et l’hésitation peut porter entre les destinations suivantes : l’habitation , l’hôtellerie , ou constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif , étant précisé qu’un PLU ne peut pas, selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, fixer des règles différentes au sein d’une même destination.

Pour caractériser l’hébergement hôtelier par opposition à l’habitation, la jurisprudence tient compte de deux critères cumulatifs : le caractère temporaire de l’hébergement et l’existence de services qui caractérisent l’activité d’un service hôtelier (fourniture du linge, du petit-déjeuner, nettoyage quotidien…), l’idée sous-jacente étant que ces services doivent être gérés par du personnel propre à l’établissement, et non pas être simplement laissés à la libre disposition des résidents.

Le plus souvent la condition du caractère réduit du séjour en RSS fait obstacle à la reconnaissance d’une destination hôtellerie 2.

Si la jurisprudence admet par ailleurs que des maisons de retraite, même gérées par une personne privée, puissent être assimilées à des équipements collectifs (comme c’est le cas des EHPAD), les RSS classiques, non-médicalisées et constituées d’appartements occupés de manière permanente par des personnes autonomes, sont traditionnellement assimilées à de l’habitation 3.

Mais des résidences pour personnes âgées, que l’on peut situer entre l’EHPAD et la RSS, ont déjà été qualifiées d’équipements collectifs, bien que non médicalisées (en particulier lorsqu’elles sont soumises au régime des institutions sociales et médico-sociales de l’article L.313-1 du code de l’action sociale et des familles)4.

Une analyse au cas par cas est toujours indispensable, la détermination de la destination de la RSS devant se faire au sens du PLU de la commune concernée.

Il est donc nécessaire de faire le point sur le mode de fonctionnement, les conditions d’exploitation et les services qui seront proposés dans la RSS. À défaut de toute spécificité pouvant faire basculer la RSS dans la destination hôtellerie ou équipement collectif, elle relèvera par principe de la destination habitation.

1 À savoir les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.

2 Par exemple, la destination d’« hébergement hôtelier » a été refusée à une résidence pour personnes âgées présentée « comme une “résidence hôtelière” comportant quarante-quatre chambres et un restaurant », au motif qu’elle était destinée à l’hébergement de personnes âgées au moyen de baux d’habitation classiques (CAA Lyon, 31 juillet 2012, n°11LY01302).

3 CAA Versailles, 5 novembre 2010, n°09VE03155.

4 CE 13 février 2013, n°346554.

4,80 %~4,20 %~

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Interview d’un asset manager : Caryatid AM

Le point de vue de Marie Wiedmer-Brouder, Présidente,et Guillaume Chevallier, Directeur des Relations Investisseurs et du Sourcing, Caryatid Asset Management.

Pourquoi investir dans les Résidences Services Séniors ?

L’intérêt premier de cette classe d’actif, c’est la pérennité et la lisibilité du cash-flow. L’investisseur bénéficie de la sécurité et de la simplicité de gestion d’un bail commercial associé à un mono-locataire exploitant : le versement du loyer, triple net, est assuré indépendamment de l’évolution du taux d’occupation de la résidence et ce pour une très longue période, puisque les conventions d’exploitation sont généralement signées sur des durées fermes de douze ans. Par ailleurs, la RSS bénéficie de fondamentaux immobiliers très proches de ceux du résidentiel, ce qui lui offre une réelle réversibilité. Le rendement locatif est plus élevé que celui du résidentiel et les frais de gestion sont plus faibles. Il est finalement comparable aux rendements hôteliers, sans la complexité des montages dissociant propriété des murs et propriété du fonds. C’est donc en quelque sorte le mouton à cinq pattes !

Méthodes par le revenu▶ Capitalisation du loyer : le loyer peut être effectif, potentiel

ou théorique. Il est analysé en % du CA (taux d’effort) et de l’EBITDAR (taux de couverture) afin d’apprécier sa « supportabilité » par l’exploitant. Méthode appropriée lorsque la durée (résiduelle) des baux est suffisamment longue avec une bonne visibilité sur la pérennité de l’exploitation. Dans le cas contraire, la méthode des Discounted Cash Flows est plus adaptée.

▶ Discounted Cash Flows : vision plus dynamique qui intègre l’évolution de l’exploitation (Business Plan) et du loyer avec des projections, généralement sur 10 ans, des loyers nets et d’une valeur terminale. La période de projection peut être plus courte, notamment en cas de scénarios de reconversion/transformation à terme.

Méthode par comparaison ▶ Méthode utilisée à titre de recoupement avec les méthodes

par le revenu qui se base sur des transactions portant sur des établissements comparables (localisation, standing/prestations, rentabilité…).

Quelques points d’attention…▶ Bien distinguer la valeur de l’actif supposé achevé

(approches d’évaluation ci-dessus) de sa valeur en l’état (approche bilan promoteur)

▶ Analyse du Business Plan : taux d’occupation et son évolution, répartition du CA entre le loyer des résidents et les prestations de services, benchmark du loyer des résidents avec le loyer du logement libre, cohérence du loyer facturé par l’investisseur avec le loyer facturé aux résidents, ratios de rentabilité (marge EBITDAR sur CA, taux d’effort et de couverture)…

▶ Recoupement de la valeur vénale au m² et avec les prix du logement dans la zone

▶ Valeur terminale : en poursuite d’usage et/ou avec un scénario alternatif de reconversion

Des points de vigilance, tout de même ?

En effet, la qualité de l’exploitant constitue la pierre angulaire du modèle puisqu’il s’agit d’un véritable partenariat sur le long terme. Le business model de la résidence gérée n’est viable que si l’exploitation permet de dégager des marges suffisantes pour verser un loyer à l’investisseur avec un taux d’effort acceptable : c’est le garant de sa pérennité. Pour assurer le remplissage de la résidence, l’exploitant doit trouver le juste équilibre entre la qualité des services proposés et le montant du loyer chargé facturé aux résidents, qui doit être comparé au niveau des prix résidentiels classiques sur le secteur. Enfin, le projet est à examiner au regard de la capacité financière des séniors dans la zone de chalandise.

Qu’est-ce que cela implique ?

La solidité et l’expérience de l’exploitant constituent le véritable gage de sécurité de l’investissement. Or, le secteur est actuellement en plein boom, avec de nouveaux acteurs qui apparaissent tous les jours. Il s’agit donc pour l’investisseur de se montrer prudent et sélectif. Chez Caryatid AM, nous considérons par exemple que contracter avec un exploitant qui vient de l’univers de l’EHPAD ou de la résidence gérée peut être un élément rassurant. Cela signifie le plus souvent que l’entreprise possède une véritable expérience du métier des services. Le secteur se professionnalise rapidement, sous l’impulsion notamment de la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement adoptée fin 2015. Cette dernière définit en effet un cadre juridique clair pour les établissements et services accueillant des personnes âgées. Elle instaure des exigences croissantes et des mécanismes permettant une garantie effective des droits du public accueilli en résidence gérée. L’élaboration d’une nouvelle norme AFNOR, en liaison avec le Synerpa*, va également dans ce sens. Bref, tous les voyants sont au vert pour le développement de l’investissement dans cette classe d’actif prometteuse, qui requiert la création de partenariats avec des enseignes à forte notoriété, porteuses de concepts pertinents et bien définis.

* Syndicat National des Établissements et Résidences Privés pour Personnes Âgées

“Il faut dépasser des taux d’occupation de l’ordre de 80 % pour que l’exploitation d’une RSS devienne rentable. ” Guillaume ChevallierDirecteur des Relations Investisseurs et du SourcingCaryatid Asset Management

Guillaume ChevallierCaryatid AM

Marie Wiedmer-BrouderCaryatid AM

78 000 logements à l’horizon 2020

source : Xerfi-Precepta

Les 2 méthodes généralement appliquées pour l’évaluation des murs de RSS

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RemerciementsConclusion

Merci aux interlocuteurs ayant apporté leurs éclairages :Les Résidences Services Séniors bénéficient à plein de l’engouement actuel des investisseurs pour l’immobilier de diversification. En France, le secteur demeure un marché de niche, à la différence des États-Unis ou du Royaume-Uni où il est beaucoup plus mature. Un simple chiffre permet de mesurer le retard pris : en Europe, l’immobilier d’exploitation, tous produits confondus, allié au résidentiel, pèse près de 18 % des volumes investis depuis 2014, un niveau sans commune mesure avec la situation hexagonale. Le mouvement de rattrapage sur le marché français apparaît donc inévitable.

Or, de tous les produits de diversification, la RSS apparaît comme étant l’un de ceux combinant le plus grand nombre d’atouts. Parmi les actifs d’exploitation au sous-jacent démographique (crèches, résidences étudiantes… ), c’est sur la RSS que les perspectives de croissance de la population apparaissent les plus clairement porteuses, et donc les business models des exploitants les plus solides. Par ailleurs, comparativement aux actifs de santé, les RSS bénéficient d’une plus faible spécificité, grâce à des fondamentaux immobiliers très proches du résidentiel, et donc d’une meilleure liquidité sur le marché de l’investissement.

Attention toutefois à ne pas occulter certains risques ou interrogations réels. Le secteur, actuellement en plein développement, pourrait se trouver confronté prochainement à une crise de croissance. De nouveaux opérateurs apparaissent, sans forcément disposer de l’envergure nécessaire ni de la maitrise des concepts et produits. La récente loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement tombe donc à point nommé pour accélérer la professionnalisation du secteur.

Surtout, en l’absence de régime d’autorisation administrative d’exploitation et donc de contingentement public des capacités d’accueil, le risque d’une sur-offre passagère n’est pas à exclure. En effet, en l’absence de possibilité d’une structuration rapide d’un marché secondaire de l’investissement en bloc, la pression des investisseurs, toujours plus en demande de nouveaux développements, restera forte sur les promoteurs/exploitants dans les années à venir. Rappelons en effet que les premières opérations d’externalisation réalisées ces 2-3 dernières années en VEFA n’ont été mises en exploitation que récemment et, au vu du rythme de rotation naturel des patrimoines, ne reviendront pas sur le marché avant au minimum 5-6 ans.

Enfin, si la dynamique démographique positive des séniors ne fait aucun doute, l’incertitude pèse sur l’avenir des différents régimes de retraite français et donc sur le niveau des pensions versées aux futurs retraités. Il faut donc plus que jamais rester vigilant quant à l’impact sur le pouvoir d’achat des futurs séniors des réformes à venir.

Laurent BoughabaPrésidentSteva

Guillaume ChevallierDirecteur des Relations Investisseurs et du SourcingCaryatid Asset Management

Arnaud FétyDirecteur Grands Comptes et InstitutionnelsDomitys

Marie Wiedmer-BrouderPrésidenteCaryatid Asset Management

Vincent GuinotAvocat associéLacourte, Raquin, Tatar

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À propos de CBRE

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Parution : juillet 2017. Conception / réalisation : Box Conseil. www.boxconseil.frCrédits photos : p.1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22 © Istock 2017 p. 7, 8, 12, 13 ©Steva

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