No 18 – Novembre 2013

EN MANCHETTECHRONIQUE

La clause d’usage dans un bail commercial et l’obligation des parties de ne pas changer la forme ou la destination du bien loué, par Me Émilie Therrien

L’auteure explique quels sont les principes juridiques relatifs aux clauses d’usage que l’on trouve couramment dans les contrats de baux commerciaux. Elle en dégage les principaux enjeux pour les parties ainsi que les recours disponibles pour un locateur dont le locataire ne respecte pas l’usage du bien loué. p. 2

JURISPRUDENCE

Cabana c. Valiquette, EYB 2013-227420 (C.S., 3 octobre 2013)

Ce jugement illustre l’importance de la clôture en matière de bornage et de prescription acqui-sitive, et l’interrelation étroite qui existe entre ces deux institutions de droit civil. p. 15

Bourque c. Poudrier, EYB 2013-227172 (C.A., 27 septembre 2013)

La Cour infirme le jugement de première instance et condamne le notaire fautif et la venderesse in solidum à verser aux acheteurs victimes d’un vice de titre une indemnité équivalant au prix payé pour l’acquisition d’un immeuble. p. 12

Brousseau c. Hudon, EYB 2013-227624 (C.S., 24 septembre 2013)

Un acheteur prudent et diligent n’est pas tenu de faire précéder l’acquisition d’un immeuble d’une inspection, si aucun indice susceptible de dévoiler l’existence d’un vice ne peut être décelé lors de la visite préachat. p. 19

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Droit immobilierEn bref

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CHRONIQUE

Résumé

L’auteure explique quels sont les principes juridiques relatifs aux clauses d’usage que l’on trouve couramment dans les contrats de baux commerciaux. Elle en dégage les principaux enjeux pour les parties ainsi que les recours disponibles pour un locateur dont le locataire ne respecte pas l’usage du bien loué.

INTRODUCTION

Votre client est propriétaire d’un immeuble et il décide de louer un de ses locaux commerciaux à une entreprise qui y exploitera une brasserie. Or, quelques mois après le début du contrat de bail, votre client réalise que l’entreprise a pro-cédé à de multiples rénovations dans les lieux loués et que la « Brasserie Serge » porte désormais le nom de « Hot Ladies’ Bar » ! Votre client réalise alors que le propriétaire de la Bras-serie Serge lui avait déjà fait savoir que son permis d’alcool prévoyait la possibilité d’avoir des « spectacles de danse », mais il n’avait jamais réalisé que cela pouvait déboucher sur le « Hot Ladies’ Bar »1. Votre client vous consulte, en vous demandant ce qu’il aurait bien pu faire pour éviter de se mettre dans une telle situation...

* Me Émilie Therrien, avocate, exerce dans un groupement nomi-nal. Ses champs de pratique sont le droit des affaires, le droit immobilier, le droit du travail ainsi que le litige.

1. Exemple largement inspiré de la décision 2842-3812 Qué-bec inc. c. Brasserie Vincent de Laval inc., EYB 1996-85322, AZ-96021946 (C.S.).

Dans un contexte de louage commercial, le locateur et le locataire ont tout intérêt à inclure dans leur contrat de bail une clause définissant le type d’usage qui sera fait des lieux par le locataire. Or, quelles sont la philosophie et les règles qui sous-tendent la clause d’usage ? La présente chronique a pour but de vous présenter brièvement cet aspect primor-dial du louage commercial.

I– L’OBLIGATION DE JOUISSANCE PAISIBLE ET L’INTERDICTION DE CHANGER LA FORME OU LA DESTINATION DES LIEUX LOUÉS

En vertu du Code civil du Québec, le locateur est tenu de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, et ce, pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.). Ce principe est généralement reconnu comme étant l’essence même du contrat de location. En effet, quel locataire aurait intérêt à louer un bien dont il n’a même pas la garantie qu’il pourra en jouir pleinement, paisiblement et sans entrave par le locateur ou par un tiers ? Bien que dans le domaine du louage commercial, cette règle n’ait pas été reconnue comme étant d’ordre public, nous ne pouvons que déplo-rer que certains locateurs insèrent une clause écartant son application.

Certaines dispositions du Code civil du Québec sont sous-jacentes à la règle générale de jouissance paisible des lieux loués décrite précédemment. C’est notamment le cas de l’ar ticle 1856, qui édicte que ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la desti-nation du bien loué.

En ce qui concerne la forme, les exemples ne posent généra-lement pas de difficultés : un locateur ne pourrait reprendre unilatéralement possession d’une partie des lieux loués2, un locataire ne peut faire des rénovations telles qu’elles déna-turent complètement la forme du local occupé, etc.

Il est cependant plus difficile d’évaluer en vertu de cet ar ticle ce qui constitue un changement de destination. En effet, le Code civil du Québec ne fournit aucun critère ou directive permettant de déterminer avec certitude ce qui constitue un tel changement. Il faudra donc se référer à la doctrine et aux décisions des tribunaux afin de pouvoir dégager cer-tains principes3. En général, les parties doivent tenir compte

2. Massé c. 3311066 Canada inc., EYB 2004-54820, 2004 Can-LII 20641 (C.S.).

3. 9023-0491 Québec inc. c. Brasserie Rustic inc., EYB 2005-89473, 2005 CanLII 8522 (C.S.).

La clause d’usage dans un bail commercial et l’obligation des parties de ne pas changer la forme ou la destination du bien loué

Me ÉMILIE THERRIEN*Avocate

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de la nature du bien, sa situation et son usage antérieur4. Elles doivent également respecter la clause d’usage inscrite au bail, le cas échéant.

Pour un locateur, l’ar ticle 1856 du Code civil du Québec l’empêchera de procéder à un changement de vocation de son immeuble si cela compromet substantiellement la jouissance paisible du locataire actuel. Ainsi, un proprié-taire qui procède à l’ajout d’un étage à un immeuble et qui loue ce nouveau local à un locataire dont la nature des opérations entraîne une augmentation de la prime d’assurance des autres locatai-res sera tenu d’indemniser ceux-ci pour cette augmentation5. De même, un locateur qui n’agit pas contre un locataire qui a cessé l’ex-ploitation d’un supermarché aura changé la destination des locaux des autres locataires6. En effet, ceux-ci avaient intérêt, au début de leur bail, à se joindre à un tel groupement afin de bénéficier de l’achalandage d’un gros locataire comme un supermarché.

De l’autre côté, le locataire ne pourra changer ses opéra-tions commerciales si elles ont pour effet de dénaturer le contrat de bail initial ou de faire augmenter les obligations du locateur, que ce soit notamment au niveau des taxes ou des primes d’assurance payées par le locateur7. Il est toute-fois plus fréquent que les obligations d’un locataire à cet égard soient déterminées dans un contrat de bail commer-cial par l’entremise d’une clause d’usage.

II– LA CLAUSE D’USAGE

Si nous reprenons l’exemple mentionné au début de ce texte, en quoi une clause d’usage aurait-elle permis au loca-teur d’empêcher que Brasserie Serge transforme son local commercial en bar de danseuses nues ? Quel est l’intérêt, pour les parties, de convenir d’une telle clause et de quelle manière s’assurer qu’elle soit respectée ?

Une clause d’usage a pour but de déterminer, dans un bail commercial, l’utilisation des lieux loués par le locataire. Plusieurs enjeux peuvent mener la négociation d’une telle clause d’usage entre les parties.

4. Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, Mont réal, Wilson & Lafleur, 2013, p. 437.

5. Durolam Ltd. c. Rousseau, [1969] C.S. 313.

6. 126232 Canada inc. c. 2957-8705 Québec inc., REJB 2002-31692, AZ-50118112 (C.S.) ; appel accueilli pour d’autres motifs, REJB 2004-54002, AZ-50220453 (C.A.).

7. Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, p. 247, EYB1996LOU11.

Pour le locateur, une telle clause lui permettra de contrô-ler le type d’activités qui a lieu dans son immeuble, que ce soit pour des raisons morales, économiques ou autres. Par exemple, dans un centre commercial, un locateur désirera avoir une certaine variété de commerces et ne voudra pas que des boutiques de chaussures. De même, un locateur ne voudra pas que le restaurant exploité par son locataire se transforme en bar de danseuses nues.

De son côté, le locataire veut s’assurer que la clause est assez souple pour lui permettre de faire évoluer ses opérations

en fonction des changements dans les habitudes de ses clients ou de ses propres ambitions. Les auteu-res Catherine Guertin et Line Abe-cassis soulignent avec raison : « On peut par exemple acheter du pain, du lait, des œufs et du jus d’orange

à la pharmacie et se procurer des médicaments sous ordon-nances au supermarché. »8 Il peut également s’assurer, par l’utilisation d’une clause d’usage, qu’il sera le seul locataire à exercer ce type d’activités, à condition que le bail com-mercial contienne aussi une clause d’exclusivité. Cela empê-chera le locateur de louer d’autres espaces commerciaux à des entreprises opérant les mêmes activités que celles de son locataire.

La négociation d’une clause d’usage se fera donc en fonc-tion de la vision de chacune des parties sur la conduite de leurs affaires respectives, mais aussi du rapport de force qui existe entre elles. Si Apple décide d’implanter une de ses boutiques dans un immeuble en particulier, gageons que le propriétaire de l’immeuble n’adoptera pas une position intransigeante par rapport à son futur locataire ! Les par-ties doivent toutefois garder en tête les conséquences de l’ar ticle 1856 du Code civil du Québec et travailler ensem-ble pour éviter les changements de destination de part et d’autre.

D’une manière pratique, quels types de clauses d’usage retrouve-t-on dans les baux commerciaux ? Une clause d’usage stricte peut stipuler que le locataire pourra utiliser les lieux loués pour un usage précis. Les parties devront alors s’assurer que les termes utilisés sont explicites, les plus exacts possible et reflètent leur intention. Une telle clause suggère peu de flexibilité et pourrait s’avérer risquée9, notamment

8. Catherine GUERTIN et Line ABECASSIS, « La clause d’usage et la clause d’exclusivité en matière de louage commercial », dans Le bail commercial, La Collection Blais, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2011, p. 91, EYB2011CBL32.

9. La décision 299 Sir Wilfrid Laurier Investments Ltd. / Investisse-ments 299 Sir Wilfrid Laurier ltée c. Trust général du Canada, EYB 2006-100563, 2006 QCCA 97 (C.A.), illustre bien l’impor-

Pour un locateur, l’ar ticle 1856 du Code civil du Québec l’empêchera de procéder à un changement de vocation de son immeuble si cela compromet substantiellement la jouissance paisible du locataire actuel.

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si les activités du locataire se révèlent non rentables. Elle sera moins problématique dans le cadre d’un bail pour un bureau, une usine ou pour un petit détaillant très spécia-lisé10. Il faut toutefois que le locateur ne soit pas trop exi-geant et inflexible : cela peut amener de gros détaillants à acquérir leur propre immeuble afin d’éviter de se plier à de telles restrictions.

Une clause d’usage flexible permettrait à un locataire d’uti-liser les lieux loués pour plusieurs types d’opérations. Cela se retrouve notamment dans les baux relatifs à des maga-sins à grande surface, lesquels proposent plusieurs types de produits et sont associés à un concept de vente plus géné-raliste, par exemple Wal-Mart, Target, etc.

Une fois le contrat de bail signé et en vigueur, comment le locateur peut-il s’assurer que la Brasserie Serge ne devienne pas le « Hot Ladies’ Bar » ?

III– LES RECOURS POUR LE NON-RESPECT D’UNE CLAUSE D’USAGE

Certains recours s’offrent au loca-teur afin que Brasserie Serge res-pecte ses obligations. Une clause d’usage étant une obli-gation de faire ou de ne pas faire, l’injonction sera alors un recours approprié pour forcer le locataire à reprendre les activités auxquelles il devait se livrer lors de la signature du bail11. Notons que ce recours est aussi possible en l’ab-sence de clause d’usage. La jurisprudence n’est toutefois pas constante quant à l’intensité du changement requise pour qu’il y ait un véritable changement de destination. La modification du bien doit être substantielle, c’est-à-dire qu’elle doit être sérieuse et être d’une certaine per-manence12. Il s’agira donc essentiellement d’une question de faits, les tribunaux préférant analyser au cas par cas. Le propriétaire peut également demander la résiliation du bail (art. 1604 C.c.Q.), une contravention substantielle à une clause d’usage étant généralement considérée comme une violation par le locataire de ses obligations.

tance que les parties doivent accorder à la rédaction d’une clause d’usage.

10. Voir note 8, p. 93.

11. Voir 2842-3812 Québec inc. c. Brasserie Vincent de Laval inc., EYB 1996-85322, AZ-96021946 (C.S.) ou Carrefour Lan-gelier s.e.n.c. c. 9154-1623 Québec inc., EYB 2008-145300, AZ-50507743 (C.S.).

12. Pierre-Gabriel JOBIN, Le louage, 2e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, p. 248, EYB1996LOU11.

IV– CONSIDÉRATIONS ACCESSOIRES CONCERNANT LES CLAUSES D’USAGE

Enfin, nous ne pourrions traiter des clauses d’usage sans tenir compte de certaines considérations secondaires, mais essentielles, du bail commercial. Ainsi, tel que nous l’avons mentionné précédemment, une clause d’usage côtoie fré-quemment une clause d’exclusivité. Dans ce cas, il est impor-tant que la clause d’usage soit bien définie afin que la clause d’exclusivité prenne tout son sens et soit exécutable contre le locateur. Les tribunaux interpréteront ces clauses conjoin-tement et cela aura un impact direct sur la détermination des obligations respectives des parties.

Par ailleurs, un locateur pourrait exiger que la clause d’usage stipule l’obligation pour le locataire d’occuper les lieux loués et d’exploiter son entreprise d’une manière

continue. Cela peut s’avérer essen-tiel dans le cas d’un immeuble com pre nant plusieurs locaux com-merciaux. Un local vide, mais dont le loyer est toujours acquitté, est peut-être une consolation pour le locateur, mais il sera inévitable-

ment un boulet pour les locataires voisins, donnant plutôt une impression que tous les commerces du centre commer-cial ne vont pas très bien financièrement. Dans certains cas, un local inoccupé pourrait également constituer un chan-gement de destination pour les locataires voisins, ceux-ci comptant générer des revenus de la présence des clients du locataire principal.

CONCLUSION

Une clause d’usage constitue un bon moyen pour les parties de déterminer quelle est la destination du bien loué. Dans la plupart des cas, une telle clause apporte de la certitude dont le locateur et le locataire ont besoin pour faire leurs affaires respectives. Pour le locataire, elle donnera une bonne indi-cation quant aux activités auxquelles il peut se livrer dans le présent, mais aussi dans le futur. Le locateur pourra, de son côté, utiliser la clause d’usage afin de mieux planifier l’occupation des locaux de son immeuble à long terme. Il est préférable, voire essentiel, pour les parties d’inclure une clause d’usage dans leur bail commercial, ne serait-ce que pour éviter de mauvaises surprises de part et d’autre. Per-sonne n’a envie de se retrouver dans la même situation que notre locateur face à son locataire Brasserie Serge !

Une clause d’usage étant une obligation de faire ou de ne pas faire, l’injonction sera alors un recours approprié pour forcer le locataire à reprendre les activités auxquelles il devait se livrer lors de la signature du bail.