Restitution des phases 1 et 2 Étude vacance et habitat dégradé 2 mai 2012.

Restitution des phases 1 et 2

Étude vacance et habitat

dégradé2 mai 2012

2

Etude vacance et habitat dégradé –

Grand Roanne

Objectifs de l’étude : améliorer la connaissance du parc de logements vacants et dégradés dans le Grand Roanne, en vue d’un prochain PIG

Rappel du déroulement de l’étude :Phase 1 : Analyse de la vacance, localisation et

qualification,Phase 2 : Analyse de l’habitat dégradé, localisation et

qualification,Phase 3 : Repérage terrain de l’habitat dégradé et

vacant.

Présentation de ce jour :Phase 1 : Analyse de la vacance, localisation et

qualification,Phase 2 : Analyse de l’habitat dégradé, localisation et

qualification,

Préambule

3

La vacance – Données de cadrage 2007

Phase 1

Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

Fichier des Logements par Communes (FILOCOM) construit par la DGFIP ; Regroupe des fichiers relatifs à la taxe

d’habitation, taxe foncière de la propriété bâtie, au fichier des propriétaires et à l’impôt sur le revenu

4

Nombre de logements

privés vacants en

2007

Part des logements privés vacants dans le total logements privés en 2007

Commelle-Vernay 34 3%

Le Coteau 406 13%

Mably 122 5%

Riorges 344 8%

Roanne 3 086 18%

Villerest 96 6%

CA Grand Roanne 4 088 13%

Syepar 5 968 13%

Loire 37 549 12%

Rhône-Alpes 223 732 8%


13% des logements privés du Grand Roanne sont vacants. La proportion est identique dans le Syepar (13%) et le département de la Loire (12%).

Ces territoires sont plus fortement touchés que la région Rhône-Alpes (8%).

Le Grand Roanne concentre 68% des situations rencontrées dans le Syepar. L’agglomération compte 4 088 logements privés vacants dont 75% dans la ville de Roanne.

Les logements vacants privés : les volumes

Une vacance élevée

Phase 1

5

Les secteurs urbains et ruraux sont fortement touchés par la vacance des logements privés (part supérieure à la moyenne de 13% du Syepar).

Le secteur périurbain est moins touché. La première couronne périurbaine autour de Roanne a une part inférieure au référent Rhône-Alpes (moins de 8%). La deuxième couronne périurbaine, plus éloignée de Roanne, enregistre une part inférieure à celle du Syepar (entre 8 et 13%).


Une vacance élevée

6


Evolution des logements

privés vacants entre 1999 et

2007 (%)

Nombre de logements

privés vacants en 2007

Commelle-Vernay -8% 34

Le Coteau +10% 406

Mably +5% 122

Riorges +28% 344

Roanne +13% 3 086

Villerest +41% 96

CA Grand Roanne +14,3% 4 088

Syepar +9,1% 5 968

Loire +6,2% 37 549

Rhône-Alpes +0,9% 223 732


Le Grand Roanne a connu une forte évolution des logements privés vacants entre 1999 et 2007 (+14,3%), contre seulement +0,9% en Rhône-Alpes et +6,2% dans la Loire.

Le Grand Roanne est ainsi passé de 3 578 à 4 088 logements privés vacants, soit +510 logements vacants en 8 ans.

Une forte hausse de la vacance

Phase 1

7


Dans le Grand Roanne, Commelle-Vernay est la seule commune à enregistrer une dynamique à la baisse (-8% soit -3 logements vacants).

Villerest connaît la plus forte évolution en %, mais cela représente seulement 28 logements privés en plus, sur la période 1999-2007.

En volume, la hausse est significative pour : Le Coteau +38, Riorges +75, Roanne +366.

Une forte hausse de la vacance

8Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat

privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

66

70

66

84

90

34

30

34

16

10

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Rhône-Alpes

Loire

Syepar

CA Grand Roanne

Roanne

Répartition des logements privés vacants selon la catégorie en %, en 2007

% logements vacants collectifs % logements vacants individuels

Les grandes caractéristiques des logements vacants privés

En comparaison aux autres référents, la vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche particulièrement les logements collectifs.84% des logements vacants privés sont collectifs dans le Grand Roanne, contre 66% dans le Syepar et en Rhône-Alpes et 70% dans la Loire.

Cela est lié à la structure du parc : 60% d’appartements pour 40% de maisons, dans le Grand Roanne (Insee RP2008).

A noter que pour Villerest et Mably, les logements privés vacants sont majoritairement des logements individuels.

La vacance dans les logements collectifs

Phase 1

83% (336)

46% (56)

63% (215)

90% (2 788)

34% (33)

84% (3 434)

17% (70)

54 % (66)

38% (189)

10% (298)

66% (63)

16% (654)

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Commelle-Vernay

Le Coteau

Mably

Riorges

Roanne

Villerest

Grand Roanne

Répartition des logements privés vacants selon la catégorie en % dans le Grand Roanne, en 2007

% logements vacants collectifs % logements vacants individuels

Secret statistique

N.B. : (XX) = nombre de logements



- de 35 m²

35-54 m² 55-74 m²75 m² et +

Nombre 982 1 311 927 868

Part 24% 32% 23% 21%

Répartition des logements privés vacants selon la surface habitable dans le Grand Roanne en 2007


En comparaison aux autres référents, la vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche davantage les logements de taille moyenne de 35 à 54m² : 32% dans le Grand Roanne, contre 29% dans le Syepar et la Loire et 26% en Rhône-Alpes.

Les logements de petite taille sont également plus représentés dans le Grand Roanne (24%).

Ces constats valent aussi pour la ville de Roanne. En effet, les ménages jeunes et de petite taille sont bien présents dans les centres urbains et sont le plus susceptibles de changer de logement.

A noter pour Mably une répartition des logements vacants par surface habitable plutôt atypique.

La vacance dans les logements de taille moyenne

Phase 1

23% (95)

10% (12)

14% (49)

26% (813)

24% (982)

20%

20%

20%

34% (148)

19% (23)

31% (107)

33% (1 011)

32% (1 311)

29%

29%

26%

19% (79)

30% (36)

25% (86)

23% (700)

23% (927)

23%

23%

23%

23% (92)

42% (51)

30% (102)

18% (562)

21% (868)

29%

28%

32%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Commelle-Vernay

Le Coteau

Mably

Riorges

Roanne

Villerest

Grand Roanne

Syepar

Loire

Rhône-Alpes

Répartition des logements privés vacants selon la surface habitable en %, dans le Grand Roanne, en 2007

% des moins de 35m² % des 35 à 54 m² % des 55 à 74 m² % des 75 m² et +

Secret statistique


10

N.B. : Tous les logements privés vacants ne sont pas renseignés sur la date de construction, c’est la raison pour laquelle le volume présenté dans ce tableau n’est pas

égal au volume total de 4 088 logements privés vacants dans le Grand Roanne.

< 1915

1915-1947

1948-1974

1975-1993

1994 et +

Nombre 2 292 501 785 339 101

Part 57% 12% 20% 8% 3%

Répartition des logements privés vacants selon la date de construction, dans le Grand Roanne, en 2007



La vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche davantage les logements anciens, construits avant 1915. Ils représentent 57% des logements privés vacants, soit 2 292 logements.

L’ancienneté de ce parc de logements vacants laisse supposer une dégradation avancée de ces logements.

A noter que le Grand Roanne, et plus encore la ville de Roanne, se démarquent des autres référents : 12,6% des logements privés dans Roanne sont des logements privés vacants datant d’avant 1947 (contre 8,8% dans la Loire et 4,8% en Rhône-Alpes).

La vacance dans les logements anciens

Phase 1

8,7%(272)

2,6%(66)

3,8%(171)

12,6%(2 002) 9,2%

(2 793) 8,8%

4,8%

0

2

4

6

8

10

12

14

Part des logements privés vacants construits avant 1947 dans le total des logements privés (en %) , en 2007




Nombre de logements privés

vacants de classement

cadastral 7 et 8*

Part des logements

privés vacants de classement

cadastral 7 et 8 dans le total

des logements privés

Roanne 566 3,2%

CA Grand Roanne 807 2,7%

Syepar (hors St-Alban) 1 399 3%

Loire 9 655 3,1%

Rhône-Alpes 41 843 1,5%


Les logements privés vacants de classement cadastral 7 et 8 sont des logements vacants déjà dégradés, voire très dégradés (qualité médiocre, voire absence des caractères élémentaires d’habitabilité).

Ces logements sont fortement représentés dans le parc privé du Grand Roanne : 2,7% des logements privés sont des logements vacants de classement cadastral 7 et 8, contre seulement 1,5% en Rhône-Alpes.

Particulièrement dans les communes de Le Coteau et de Roanne, vacance et vétusté sont liées.*En 1970, la DGI a classé l’ensemble des logements en 8

catégories cadastrales du grand luxe à la plus grande vétusté pour établir les valeurs locatives des logements (base de calcul des impôts locaux). Les catégories 6, 7 et 8 sont les logements les plus médiocres.

La vacance dans les logements dégradés

Phase 1

1,1%(12)

3,4%(107)

1,1%(28)

1,6%(71)

3,2%(566)

1,3%(23)

2,7%(807)

3,0 3,1

1,5

0,00,51,01,52,02,53,03,54,0

Part des logements privés vacants de classement cadastral 7 et 8, dans le total des logements privés, en %, en 2007


12

vacance


Nombre de logements

privés vacants de - 1 an

Part des logements privés vacants de -1

an dans le total logements privés

Commelle-Vernay Secret stat. Secret stat.

Le Coteau 146 4,7%

Mably 52 2,1%

Riorges 160 3,5%

Roanne 1 131 6,5%

Villerest 41 2,4%

CA Grand Roanne 1 538 5,1%

Syepar 2 027 4,3%

Loire 12 711 4,1%


La durée de la vacance

La vacance de moins de 1 an permet une fluidité sur le marché du logement. Il s’agit souvent d’une vacance dite conjoncturelle qui correspond à la rotation des locataires.

13

vacance


Nombre de logements

privés vacants de 3 ans et +

Part des logements privés vacants de 3

ans et + dans le total logements

privés

Commelle-Vernay 18 1,7%

Le Coteau 158 5,1%

Mably 42 1,7%

Riorges 86 1,9%

Roanne 1 172 6,7%

Villerest 33 1,9%

CA Grand Roanne 1 509 5%

Syepar 2 459 5,2%

Loire 15 725 5,1%


La durée de la vacance

La vacance de 3 ans et plus est dite structurelle. Elle correspond à des biens inadaptés à la demande (inconfortables ou dévalorisés), ou à des biens retirés du marché et en situation d’attente (indivision, succession, rétention spéculative, etc.). Ces logements sont plus difficiles à remettre sur le marché.

14

La vacance à la section cadastrale -

2012

Phase 1

Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012– traitement Epures.

Fichier renseigné par l’administration fiscale lors de l’établissement de la taxe d’habitation pour l’année en cours

Intérêt : envoi d’un questionnaire aux propriétaires pour lutter contre la vacance des logements (loi 2005 de programmation

pour la cohésion sociale)

15

Nombre de logements

privés vacants en 2012

Commelle-Vernay 75

Le Coteau 531

Mably 207

Riorges 523

Roanne 4 388

Villerest 129

CA Grand Roanne 5 853

Les logements vacants selon DGI 2012

Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012.

16

Nombre de logements

privés vacants de 1 à 2 ans en

2012

Commelle-Vernay 28

Le Coteau 258

Mably 117

Riorges 277

Roanne 2 060

Villerest 70




17

Nombre de logements

privés vacants de plus de 3 ans

en 2012

Commelle-Vernay 29

Le Coteau 237

Mably 67

Riorges 187

Roanne 2 152

Villerest 47




18


3 secteurs fortement touchés sur Roanne : 1 531 logements vacants (en rouge foncé)

5 secteurs touchés dont :• 4 sur Roanne : 1 080 logements

vacants• 1 sur Le Coteau : 198

logements


19

Conclusion : la vacance dans le Grand Roanne

• Une vacance élevée et en forte augmentation• Une vacance qui touche particulièrement les

logements collectifs, anciens et de taille moyenne

• Une corrélation avérée entre logement vacant et dégradé

• Une vacance à la fois de courte et de longue durée

• Une vacance 2012 concentrée dans 7 secteurs de Roanne (dont l’hypercentre de Roanne) et 1 secteur sur la commune de Le Coteau

Phase 1

20

L’habitat indigne (PPPI) – Données de cadrage

2007

Phase 2

Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) Anah » –

traitement Epures.

Fichier construit selon une approche statistique et non un recensement exhaustifA partir du classement par la DGI de l’ensemble des logements en 8 catégories

cadastrales du grand luxe à la plus grande vétusté pour établir les valeurs locatives des logements (base de

calcul des impôts locaux). Les catégories 6, 7 et 8 sont les logements les plus médiocres. + le seuil de pauvreté Filocom

21

L’agglomération roannaise concentre à elle seule 59% du PPPI du SYEPAR (1323 logements).

Roanne et le Coteau concentrent à elles seules 84% du PPPI de l’agglomération (1111 logements) ; les communes limitrophes, quant à elles (Mably, Riorges, Villerest, Commelle-Vernay), comptent un PPPI plus diffus (212 logements).

Géographie du PPPI : volumesNombre de

PPPI en 2007Part du PPPI (en

%) sur RPP

Commelle-Vernay

29 3%

Mably 48 2%

Riorges 106 3%

Le Coteau 200 7%

Villerest 29 2%

Roanne 911 6%

Grand Roanne Agglomération

1323 5%

SYEPAR 2240 5%

Loire 12753 5%

Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures.

22

Sur la période 2003-2007, 18% du PPPI de Grand Roanne Agglomération a disparu. Les communes de Roanne et Villerest enregistrent les baisses les plus importantes de l’agglomération.

Malgré ces tendances à la baisse, le PPPI concerne toujours 2580 personnes en situation de mal-logement en 2007 (1769 personnes à Roanne, 364 au Coteau, 218 à Riorges, 113 à Mably, 55 à Commelle-Vernay et 51 à Villerest.)

Evolution du nombre de PPPI par commune entre

2003 et 2007

Commelle-Vernay -15%

Mably -9%

Riorges -15%

Le Coteau -8%

Villerest -22%

Roanne -21%


-18%

SYEPAR -19%

Loire -22%


Géographie du PPPI : volumes

23

Définition du PPPI de catégorie 6 : RPP de classement cadastral 6, dont les occupants ont un revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté

Un risque d’insalubrité à moyen terme pèse sur le cœur de l’agglomération (Roanne et Le Coteau).L’augmentation du PPPI de catégorie 6 entre 2003 et 2007 s’inscrit en contradiction avec la moyenne départementale. Ce phénomène est particulièrement inquiétant au Coteau (+18%), même si les volumes restent faibles.


Nombre de PPPI de

catégorie cadastrale 6

Part du PPPI de catégorie cadastrale 6 sur le PPPI total (%)

Evolution du PPPI de catégorie cadastrale 6 2003-2007 (%)

Commelle-Vernay

12 41,4% Secret statistique

Mably 21 43,8% -5%

Riorges 49 46,2% 4%

Le Coteau 106 53% 18%

Villerest 14 48,3% 0%

Roanne 643 70,6% 3%


845 67,18% 5%

SYEPAR (hors Saint Alban les

Eaux)

1240 55% 2%

Loire 6343 50% -4%


24

PPPI de catégorie 7&8 : RPP 7&8 dont les occupants ont un revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté

Si l’agglomération semble plus concernée par des risques à moyen terme que par des risques à court terme, son centre-urbain regroupe tout de même plus de la moitié des logements les plus vétustes de Grand Roanne.Les communes limitrophes disposent quant à elles d’une part de PPPI 7 et 8 plus élevée, mais sur des volumes plus faibles que la ville-centre.Le PPPI de catégorie 7 et 8 connait un net recul. Roanne enregistre les plus fortes baisses entre 2003 et 2007.

Nombre de PPPI 7

et 8

Part du PPPI 7 et 8 sur le PPPI total (%)

Evolution PPPI 7 et 8 2003-2007 (%)

Commelle-Vernay

17 59% -39%

Mably 27 56% -13%

Riorges 57 54% -26%

Le Coteau 94 47% -26%

Villerest 15 54% -35%

Roanne 268 29% -49%


478 36% -41%

SYEPAR (hors Saint Alban les

Eaux)

982 21% -35%

Loire 6410 50% -34%



25

PPPI Noyau dur (cœur de cible): PPPI de catégories 7 et 8, dont les occupants ont des revenus inférieurs à 70% du seuil de pauvreté.

L’agglomération roannaise concentre près de 200 situations potentiellement alarmantes, avec des logements occupés par des personnes en situation de grande précarité. Ce cœur de cible, dit « noyau dur », se retrouve essentiellement dans les communes de Roanne, Le Coteau et Riorges. Néanmoins, il s’inscrit dans une tendance à la baisse (-35% dans l’agglomération).


Phase 2Nombre de

PPPI du noyau dur

(PPPI 7 et 8, de revenus <70% SP)

2007

Part du noyau dur / PPPI

Evolution du nombre de noyaux durs entre 2003 et 2007

Commelle-Vernay Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Mably Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Riorges 21 20% -13%Le Coteau 31 16% -33%Villerest Secret

statistiqueSecret

statistiqueSecret

statistique

Roanne 123 14% -39%Grand Roanne Agglomération

194 15% -35%

SYEPAR (hors Saint Alban les Eaux)

331 15% -31%

Loire 4191,5 33% -33%


26N.B. : pour exemple 373 = valeur absolueSource : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures.

Une part importante de PPPI destiné au locatif privé dans le cœur de l’agglomération : Roanne compte 79% de son PPPI en locatif privé (pour 716 habitants), et Le Coteau 70% (140 habitants). Cette situation est assez classique : les centres-urbains disposent en général d’une offre locative assez développée. (NB : données secrétisées pour Commelle-Vernay)

Mably

Riorg

es

Le C

otea

u

Viller

est

Roann

e

Tota

l GRA

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1958 140

11

716 952

2339 57

12

170 321

Répartition des PPPI en propriété occupante et en locatif privé (hors Commelle-Vernay)

PPPI Propriété oc-cupantePPPI en locatif privé

Mably

Riorg

es

Le C

otea

u

Roann

e

Grand

Roa

nne

Agglo

mér

atio

n0%

20%

40%

60%

80%

100%

2944

20 96226

019

45 305373

Nombre de copro-propriétés PPPINombre de mono-propriétés PPPI

Le parc en copropriété est particulièrement touché par les situations d’indignité. Roanne et le Coteau regroupent davantage de copropriétés dégradées (350) que les communes limitrophes (cas inférieurs au seuil de secret statistique ou ne dépassant pas 19, comme à Riorges). (NB : pour Commelle-Vernay et Villerest, ces informations sont secrétisées).

Grandes caractéristiques du PPPI

Phase 2

% collectif PPPI

% individuel PPPI

Répartition des PPPI selon la catégorie

27

• Les personnes âgées de plus de 60 ans sont les premières touchées par des situations de mal-logement sur l’agglomération roannaise: cette tendance se retrouve aussi à l’échelle départementale. Ces habitants fragilisés, vieillissants et disposant de faibles revenus, sont 423 dans l’agglomération (dont 271 dans la ville-centre).

• Les ménages plus jeunes, dont l’âge du référent est inférieur ou égal à 25 ans, sont moins nombreux, bien qu’ils soient 108 en situation de mal logement sur l’agglomération, notamment dans le centre-urbain.

PPPI occupé par un ménage, dont l'âge du référent (<=25 ans)

PPPI occupé par un

ménage, dont l'âge du référent

(>=60 ans)

Commelle-Vernay 0 18

Mably Secret statistique

21

Riorges Secret statistique

34

Le Coteau 21 64

Villerest Secret statistique

Secret statistique

Roanne 78 271


108 423

Loire 792 7721• Les ménages résidant dans le PPPI

sont plutôt de petite taille (2,02 de moyenne sur l’agglomération roannaise) : 46 logements sont occupés par des grands ménages, contre 733 par des ménages isolés.

• Enfin, les cas de sur-occupation lourde de logements potentiellement indignes s’élèvent à 53 sur l’agglomération, contre 130 cas potentiels de sur-occupation légère à la même échelle.

PPPI en sur-occupation lourde

PPPI en sur-occupation légère

Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

Secret statistique

17

0 Secret statistique45 10053 130

585 1320

Phase 2 Grandes caractéristiques du PPPI

Logements en sur-occupation : la sur-occupation lourde concerne les logements dont la surface habitable est inférieure à 9m2 par personne ; la sur-occupation légère concerne les logements dont la superficie habitable est de moins de 16 m² pour la première personne et de moins de 11 m² pour les personnes suivantes.

Taille moyenne des ménages du PPPI en 2007

PPPI occupés par de grands

ménages

PPPI occupés par des ménages isolés

1,9 Secret statistique

16


23


55


117

2,1 0 Secret statistique

1,94 33 5072,02 46 733

484 6314

28

L’habitat indigne (PPPI) – à la section cadastrale

2007

Phase 2

Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) Anah » –

traitement Epures.

29

La géolocalisation des PPPI totaux à la sectioncadastrale permet d’avoir un aperçu de la répartition des secteurs à risques en 2007:

- A Roanne : - Quartier Mulsant : 194 PPPI

concentrés sur une seule section cadastrale ;

- Clermont : 152 (sur 2 sections cadastrales)

- Centre élargi : 127 (sur 2 sections cadastrales)

- Le Coteau : 137 sur 2 sections cadastrales

NB : 2006-2011 : OPAH-RU de Mulsant-Les canaux. Il convient de relativiser les présentes estimations, qui datent de 2007 et ne tiennent pas compte des évolutions liées à cette opération de renouvellement urbain

Géographie du PPPI

30

Géographie du PPPI 7,8 et noyaux durs

L’étude de la répartition géographique des PPPI de catégorie 7, 8 et de noyau dur permet d’identifier plusieurs poches présentant des risques d’insalubrité à court terme :

A Riorges : les 2/3 des noyaux durs estimés sur cette commune sont concentrés sur une seule section cadastrale, à l’ouest de Mulsant ;

A Roanne : sur ses 123 noyaux durs estimés, 36 seraient situés à Mulsant, 12 à Clermont et 15 dans le Centre. Les 60 noyaux durs restants ne peuvent être géolocalisés de par le seuil de secret statistique imposé par la DGI : ils seraient donc disséminés sur le restant des parcelles cadastrales de la ville.

Au Coteau, sur les 31 noyaux durs estimés, près de la moitié seraient concentrés en 2007 sur une section cadastrale située en bords de Loire.

31

L’habitat indigne, un phénomène « multiforme » sur l’agglomération :

- Le cœur urbain constitue un secteur à enjeu fort de par sa concentration en volume de logements potentiellement vétustes.

Roanne et le Coteau concentrent à elles seules :- 84% du PPPI total de l’agglomération, en volume (1111 logements) - 76 % des logements les plus vétustes de l’agglomération, en volume (PPPI 7 et 8), soit 362 cas. - dont154 cas très alarmants à court terme (123 noyaux durs sur Roanne, 31 sur le Coteau), soit

l’écrasante majorité des cœurs de cible de l’agglomération.A noter : on compterait 2133 habitants en situation de mal logement dans ces deux communes (sur les 2580 de l’agglomération – Population totale du PPPI).

Þ La nécessité d’un intervention coordonnée et partenariale à court terme dans le cœur d’agglomération (Roanne-Le Coteau)

- Le PPPI s’étend de manière plus diffuse et décroissante sur les communes limitrophes. Les communes de Mably, Riorges, Villerest et Commelle-Vernay abritent en effet :- 212 PPPI (soit16% du PPPI total de l’agglomération)- dont116 logements potentiellement vétustes en situation de dégradation avancée (catégorie 7 et 8),

soit 24 %- dont 21 noyaux durs à Riorges, le reste étant inférieur au seuil de secret statistique (11 cas) sur

Mably, Villerest et Commelle-VernayBien qu’ayant un volume de PPPI plus faible que le couple Roanne-Le Coteau, ces communes connaîtraient une part plus importante de logements en voie de dégradation avancée, proportionnellement au poids de leurs parcs de résidences principales privées occupées.

Þ Le périmètre de l’agglomération, une échelle de travail pertinente en réponse aux problématiques spécifiques du couple centre-urbain / communes limitrophes (phénomène diffus et décroissant plus l’on s’éloigne du cœur de l’agglomération) : l’habitat indigne pourrait recouvrir un ensemble de situations différentes : petit ou grand collectif, copropriétés dégradées ou poches d’insalubrité dans le cœur d’agglomération ; petit habitat individuel, rural ou agricole diffus ne répondant plus aux normes actuelles dans les communes limitrophes

Conclusion sur l’habitat indigne

Phase 2

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Les retours des dires d’experts

Phases 1et 2

Plusieurs professionnels ont été rencontrés pour mieux connaître le marché du logement dans le

Grand Roanne.

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Dires d’experts sur la vacancePhase 1Une approche systémique de la vacance largement partagée :

- Un déficit d’attractivité économique du roannais et une population qui ne se renouvelle pas ;

- Un marché immobilier détendu dans le coeur d’agglomération, sans pression locative ;

- Des ménages disposant d’un large éventail de choix et qui ont des exigences de plus en plus élevées ;

- Une concurrence entre le marché public et privé, mais des opérations publiques qui pourraient générer un cercle vertueux pour “tirer” le parc privé “vers le haut”

- Une certaine concurrence entre le centre-urbain et les communes limitrophes (entre habitat collectif et individuel)

- Des secteurs de la ville-centre qui pâtissent d’un deficit d’image important (Clermont, Mulsant)

- Une vacance de longue durée qui frappe surtout les biens gérés par les particuliers, qui ne touche plus uniquement les biens médiocres ou dégradés, mais aussi les logements de moyenne, voire de bonne qualité

- La vacance structurelle, d’obsolescence ou de dévalorisation, qui entraîne un cercle vicieux : la rénovation-réhabilitation comme prise de risque financier pour les petits bailleurs privés aux revenus modestes (faible retour sur investissement avec des loyers bas : 6,3€/m2 en moyenne sur l’agglomération)

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L’habitat indigne, un phénomène moins visible que la vacance ?

- L’habitat indigne, une réalité peu visible pour les professionnels du marché immobilier, qui privilégient la qualité des biens et effectuent des tris sur le volet, en sélectionnant des produits en fonction de leurs degrés d’exigence. Cette présélection se retrouve en matière de gestion (syndic), de transation (achat-vente) et de location.

- Un phénomène qui se retrouverait souvent dans les quartiers faubouriens, perçus par ailleurs comme étant peu attractifs (Clermont, Mulsant)

- Un phénomène qui toucherait davantage les particuliers gérant seuls leur bien immobilier, et qui pourrait s’aggraver avec le cumul de nombreux facteurs (ménages propriétaires à faibles revenus, généralement âgés, qui ne peuvent plus assumer le coût de travaux de rénovation ; bien sur-évalué qui ne trouve pas d’acheteur, ou en trop mauvais état pour être reloué…).

- Une vétusté qui pourrait s’accompagner de modes d’occupation indélicats, accélérant ainsi la dégradation des biens. Un faible entretien et un manque d’investissement expliqueraient en partie la vacance de longue durée.

- Face à un marché immobilier très détendu, sans pression locative sur le parc de mauvaise qualité, la présence de “marchands de sommeil” potentiels fait l’objet d’avis très partagés : “les marchands de sommeil font affaire sur des marchés très tendus, ce qui ne semble pas le cas à Roanne.”

- Le budget des ménages, principal obstacle à la rénovation du parc privé roannais : des travaux de plus en onéreux, un retour sur investissement de moins en moins certain (forte vacance, difficulté à trouver des locataires pour rentabiliser l’effort d’investissement…).

- Les subventions ANAH dans les années 80-90 auraient été employées pour des menus travaux de rénovation plutôt que pour des travaux de gros oeuvre ou des réhabilitations importantes.

Dires d’experts sur l’habitat dégradé

Phase 2

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La suite

Réunion du 30 mai

Supports :Des éléments de cartographie pour préciser les situations sur le Grand Roanne :

•Une carte de densité de la vacance•Une carte sur les plaintes insalubrité•Une carte sur les arrêtés insalubrité

Des éléments de cartographie pour délimiter les secteurs qui feront l’objet d’enquêtes terrain

Objet de la réunion :- Identifier les « poches » de logements vacants et dégradés,- Hiérarchiser les priorités,- Arrêter 2-3 îlots pour lesquels un travail de terrain sera réalisé.

Etude vacance et habitat dégradé – Grand Roanne

Restitution des phases 1 et 2 Étude vacance et habitat dégradé 2 mai 2012.

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Transcript of Restitution des phases 1 et 2 Étude vacance et habitat dégradé 2 mai 2012.