C' i OFf!:_ E DEs P~07SSIOI!S DU 0 ~ô;;;: -1 r- r---ïr-. 3,"V ft/-u 1 a,

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AVIS DE L 'OFFICf. DES PROFESSH·~~S DU QUEBEC ATJ HTNlSTRE RESPONSA'BLE

DE L'APPLlCATION DES LOIS PROFESSiù~ELLES CONCERN~~T LA DE~~~ DE

.fO~iS!ITUTIOX EN COlU'ORAT;u;~ 1-'ROFESS'IONNiLt.E PRESENTEE PAR L'ASSOCIA-

~ION DE L' UDŒUSLE DIJ Ql-!illÇ,.

Office des professions du Québec 25 ma:s 1977.

0 INT~c·.JUCTIO:-:

Depuis l'adoption êu Code des professi~ns en juillet 1973.

vingt-quatre associations ou gro•!i•ett~c:!nts, dont 1 'Associat:ion de 1' im­

meuble du Québec (.:i.), ont fait parver.ir à 1 'Office des p1:ofessions des

demand~s de constitution ~n corporation professionn~lle. Devant ce

nom~re élevé de èP.~andas et la difficulté de les appréd.er en fonc-

tion des facteurs établis~ l'article 2; du Code des profe~sions,

l'Office crut bon, avant d'y répondre, d'effectuer une étude plus

approfondie du milieu p~ofessionnel 3fin cie restreindre lé plus pos-

sible sa discrétion lorsqu'il est appelé à €valuer l'opportunité de

suggérer an gouvern~ment l~ r.réatio~ de nouvelles corporations pro-

fessionnelles.

En octobre 1976 l'Office randait publique cette étude sous

forme d'urt rapport intitulé L'évolution du p~ofessionnalisme au

Québec(2). Il décida alors de confier à en comité interne le man-

dat d'étudier les diverses demandes de constitution en corporation

professionnelle. Le 15 février dernier ce comité rencontrait les

représentants de l'A$SOciation de l'immeuble du Québec at présentait

par la suite un état de.la question à l'Office.

--------------------------------(1) Voir ann&xè: Questionn~i~e relatif à une demande de cons-

titutton en corporation professicnnP.lle, rempli par l'Asso­ciation da l'immeuble du Québec le 10 juillet 1975.

(2) Office des professions du Québec, L'évolution du profession­nalisroa au Québec, Québec, septembre 1976, 145 p.

c ... /2

Au terAe de l'examen de ce docum~nt et après s'être par

ailleurs dûment informé de l'ensemble de la question, l'Office sou-

met lê& recommandations suivaQtes concernant d'une part, l'opportu-

nité d'accorder l'autogestion professionnelle a~·~ courtiers et aux

vendeurs en immeubles et d'autre part, la nécessité de maintenir

et de resserrer le contr6le des operations immobili~res.

1, L'OPPORTUNITE D'ACCORDER L'AUTOGESTION PROFESSIONNELLE

Pour procéder à l'analyse de la demande de l'Association

de l 1 1mmeuble du Québec, l'Offjcc a con~idéré entre autre~ les fac-

teurs établis à l'article 25 du Code des professions qui se lit com-·

mc suit:

"Pour déterminer si une corporation professionnelle doit ou non être constituée, il est tenu compte. notammen.t de l'ensemble. des facteurs suivants;

0 1 les connaissances requises pour exercer les activités

des personnes qui seraient régies par la corporation dont la constitution est proposée;

2° le degré d'autonomi~ dont jQuissent les personnes qui seraient membres de la corporation dans l'exercice des activités dont il s'agit, et ia difficulté de porter un jugement sur ces activités pour des gens ne possé­dant pas une formation et une qualification de même nature;

0 3 1~ caract~re personnel des rapports en~re ces person-nes et les gens recourant à leurs services, en ra~son de la confiance particulière que ces derniers sont appelés à leur témoigner, par le fait notamment qu'elles leur dispens~nt èes soins ou qu'elles administrent leurs biens;

.... /3 0

4° la gravitê du préjud~~~ ou des doomages qui pourraienc être auhis par les g~ns recourant aux services de ces personnes par suite ,:~ fait que leur compétence ou leur iatégrité ne seraienl pas contrôlées par la corporation;

5° le carac~è.re confiden::iel des renseignements qtJe ces pe~~onnes sont appel~es à connaître dans l'exercice de leur profession. 11

Couune on peut le constatE.( dans cet article, le législa-

teur, en utilisant le ntot "notamment.", n 1 a pas voulu lj..Jiliter à ceux

mentionnés ci-dessus les critères p~uvant servir à l'appréciation

d'une demande de constitution en cc~poration professionnelle. L'Of-

fiee a donc, dans son spp~éciation de la demande de l'Association

de l'imaeuble du Québec, tenu comptè de l'expertise qu'il a recueil-

lie depuis quelques années concernar.t le corpo-ratisme professionnel.

Il a aussi pris en considération les c~nclusions de l'étude sur l'évo-

lut ion du professionnalisme· qu'il a menée auprès des corporations pro-

fessionnelles existant au moment de l'adoption du Code des professions

et qui mettent en relief l'importance! de l'étendue du champ de connais-

sances comme condition à l'octroi de l'autogestion professionnelle.

Cette caractéristique correspond d'ailleurs 1 deux des fac-

teurs indiqués à l'article 25 du Cod~ des professions, soit aux connais­

aances requises pour exercer les act~vités visées et à la difficulté da

porter un jugement sur ces activités pour des personnes ne possédant pas

une formation et une qualification équivalentes à celles des personnes

c ••• /4

exerçant ces activités, La difficulté de porter un jugement sur des

activités est en effel: bien souvent proportionnelle à la somme et à

la complexité des connaiasanc~s en cause. Lorsque le champ de connais-

sances propre à une profession est très étendu, leF clients ont beau-

coup plus de diffi~ultés à porter u~ jugEment sut la qualité des ser-

vices reçus et à assuter ainsi leur prcpr~ protection. Par ailleurs,

lorsque le champ de connaissances est restreint, un autre type de ré-

glementation peut suffire à assurer efficacement la protection du pu-

blic.

L'Office a donc évalué plus partic:ulière:nent, en foncticm

de ces facteurs, si les activités des courtiers et des vendeurs en

immeubles exigent des connaissances telles que l'autogestion profes-

sionnelle assurerait mieux la protection d~ public que la ~du cour­

tage immobilier (J) qui ~égit actuellement les opérations immobilières.

A la lumière des renseignements contenus dans les documents

fournis par l'Association de l'immeuble du Québec et de ceux recueillis

auprès de cette dernière par le comit.é interne chargé d'étudier les de-

mandes de constitution en corporation professionnelle, l'Office en est

venu à la conclusion que les activités des personnes qui accomplissent

des opérations immobilières na répondent pas de façon satisfaisante aux

(3) Loi du courtag~ icmobilicr, S.R.Q. 1964, chapitre 267.

••• /5

deux factettrs précités de l'article 25 du Code dos professions.

En effet, même si la pratique du courtage immobilier peut

exiger des connaissances dans plusieurs domainL ~ tels l'évaluation,

le droit, la compt~bilité, la fiscalité, etc., l'Office estime que

le champ de connaissances qui est réellement propre aux personnes

exerçant le courtage immobilier se résume en quelque sorte à la con­

nais~ance empirique qu'ils ont du marché de l'immeuble, ce qui ne

~eut être considéré comme un champ de connaissances étendu.

·En fait, les connaissanceo requises pour affectuer d~s

opérations i~obilières sont relativement nombreuses mais aussi par­

tielles par rapport aux connaissances impliquées dans chacun de ces

domaines. Il est donr. fort possible que d'autres personnes tels que

des notaires, des évaluateùrs agréés, des encanteurs ou des construc­

teurs, par exemple, soi~nt -plus en mesure que les agents d'immeubles

eux-·mêmes d'apprécier et de juger la qualité de certaines parties

d'une opération immobilière.

La ·Loi du courtage immobiliP.r reconnd.t d' c1illeurs explici­

tement cet état de fait puisque son article 4 prévoit que d'autres

personnes, tels notamment les notaires, les avocats, les syndics de

faillite, les exécuteurs testamentaires, les ingénieurs forestiers,

les agronomes. les encanteurs lice~ciés, sont autorisis à accomplir

c ••• /6

de·s actes de courtage immobilier e~us 1' exercice de leurs f~nctio'Qs

~ans détenir de permis de courtie: ou de vendeur en immeubles.

En conséquence l'Office P.sti~e que l'Association de l'im-

meuble elu Québec ne devrait pas itrt• constituée en corporation pro-

fessionnelle en vertu du Code deG p~~fessions. Etant donné que les

personnes exerçant dans le secteur d~ courtage: immobilier sont appe-

lees à poser un nombre restreint d'&ctes bien précis dont la qualité

peut être évaluée par d'autres pers~nnes que des courtiers ou des

vendeurn en immeubles, l'Office ne croit pas nécessaire que l'autoges-

::ion professiounelle leur soit conf?rée. Il estime plutôt que le

contrôle des activités des courtiers et des vendeurs en immeubles

et la protection du public contre tc~ préjudices qu'il peut subir lors

d•une transaction immobilière peuvent itre efficacement assuref; p3r

un autre type de réglementation, telle l'actuelle Loi du courtage immo-

bilier.

... 2, LA llECESSITE DE MAINTENIR ET DE il.ESSERRER LE CONTROLE DES OPERATIONS

IMMOBILIERES

L'Office ne conteste pas la nécessité qu'un contrôle de plus en

plus sévère soit exercé pour protéger le public dans le do~aine des opéra-

tions immobilières. Il croit cependant que la Loi du courtage immobilier

constitue ~n bon ~oyep pour exercer r.c contrôle.

• u/7

Ainsi, en vertu de cett~ loi, le surintenddnt du courtage

immobilier contrôle lâ délivrance du permis de courtier en immeubl~s

ou de vendeur. Ces permis sont en vigueur jusqu'au 30 novembre de

chaque année et renouvelables sur demande. Le s rintendant~ une fois

le permis délivré, peut, ~onformément à la loi# le suspendre. le révo­

quer ou ne pas le renouveler. De plus, nul ne peut utiliser le titre

de courtier ou vendeur en immeubles, ni agir à ce titre s'il ne dé­

tient ce permis.

La loi soumet êgalemant le détenteur d'un permis de cour­

tier à certaines ~bligations ~dditionn~lles. Il doit notamr.!ent

tenir des livres et comptes t~l que prescrit par les règl~~ents et

y inscrire plusieurs informations relatives à chaque opération immo­

bilière et tenir à jour un compte en fiducie dans lequel il inscrit

tous les montants qu'il reçoit dans le cours de s~s affaires pour

le compte d'autrui.

Ces dispositions législatives sont complétées par un

pouvoir d'enquête du surintendant et d'un pouvoir de réglementa­

tion du lieutenant-gouverneur en co~seil en ce qui concerne notam­

ment les qualités requises de toute personne q~i sollicite un

permis, les occupations ou professions que peut exercer un dét~n­

teur de permis~ les renseignements et documents qu'un courtier ou

c ... /8

un vendeur doit fournir aux parties ~ toute opération iwnobilière.

et la publicité permise aux courtiet~. La Loi du courtage i~obi­

lier permet don~ d'assurer un contrôle des personnes qui oeuvrent

dans le domaine dL courtage immobili~r.

Da l'avis de l'Offjce, ~ependant, c~rtaines modification~

devraient être apportées à cette loi afin d 1 assurer une meillf::ure pro··

tection du public lorsqu'une personn~ accomplit une opération irr~o­

bilière pour le compte d'autrui à titre de mandataire. Ains~, l'Office

estime que pour ce type d'opération immobilière, des formules obliga­

toires c!e t!!andat, de renseignt:ments sur l'objat de. l'opération !te:no­

bilière, d'offre de vente ou d'offre d'achat pourraient faire partie

intégrante de la loi et les clauses ~bltgatoires in&crites d~ns ces

formulE!s pourraient même ê~;re dput15as écrites et prévaloir sur toute

entente, écrite ou non, intervenue entre les parties. De plus afin de

réduire les préjudices qui pE!uvent dé~ouler d'une opération i~obiliè­

re, tout mandataire, en particulier 1es courtiers ou vendeurs en im­

meubles, devrait êtt"e tenu de rempliJ · la formule de renseignements et

de la remettre aux parties à une transaction immobilière avant que ces

dernières en viennent à une entente sur la transaction. Le mandataire

devrsit également être tenu responsabls des renseignements inscrits sur

cette formule.

••• /9

RECOMNA.'IDATIONS

L•officc recoillillande donc &1• ministre resp~msable de l'ap­

plication des lois 7'rofessionnelles

l 0 que ne soit pas constituée~ en ve.rt~l du Code des

professiélns, une corpon.tiort pt'ofessionnelle des

agents immobiliers;

2° que la Loi du cou~tage immobili~r continue de rér,ir

les actes de eot!:'tage i.t."..!!obilier et les act ivj t~s

des courtiers et vendevra en immeubles, et que l'ad­

ministration de cette l~i. demeure sous la responsa­

bilité directe de l'Etat; et

3° que soient prises en cotlSidération les suggestions

de modifications à la L~i du courtage immobilier

incluses d~ns le présent avis.

. Dtflce . des profession~ Il H

Québec a a c

A VIS DE L'OFFICE DES PROFESSIONS

SUR LA PROPOSITION 34 .. 1

DU RAPPORT SUR L'APPLICATION DE LA

LOI SUR LE COURTAGE IMMOBILIER

QUtBEC,NOVEMBRE2~

( TABLE DES MATIÈRES

INTRODUctiON............................................................................................................................ 3

1 LE DOMAINE DU COURTAGE IMMOBILIER ET L'ENCADREMENT ACTUEL DES AGENTS ET COURTIERS IMMOBILIERS........................................................ 5

1.1 La réserve des activités et des titres........................................................................... 5 1.2 Les agents et courtiers immobiliers visés: portrait de la situation........................... 6 1.3 I..es tâches accomplies ...... ,.................. ............................................................ .... ..... 7 1.4 Un ensemble de connaissances organisé.................................................................. 8 1.5 I..e contrôle de la qualificati.on .................................................................................. 9 1.6 Des nonnes d'exercice exprimant des exigences

déontologiques de base et autres obligations réglementaires .. .......................... 1 0 1 .. 7 L "évalua.tion de l'ex.et"Cice •..•.............•.....••.••....•.••.....•.............. ~............................. 11 1.8 La surveillance des manquements aux nonnes d'exercice

et à la réglernmtation ......... "'.......................................................................................... 12

l ANALYSE EN REGARD DU CODE DES PROFESSIONS......................................... 13

2.1 Analyse en regard des facteurs énoncés à l'article 25 du Code des professions ...... 13

2 .. 1.1 Les connaissan.ces req,uises .•......•.............. ,................................................... . 13 2.1.2 Le degré d'autonomie et la difficulté de porter un jugement....................... 1 S 2.1.3 Le caractère personnel des rapports.,........................................................... 17 2.1.4 La gravité du préjudice ou des dommages................................................... 17 2.1.5 Le caractère confidentiel des renseignements détenus................................ 17

3 AUTRES CONSIDÉRATIONS ......................................................................................... 19

3.1 Le contexte législatif et les professions connexes.................................................... 19 3.2 La reconnaissance professionnelle à 1' extérieur du Québec ................................. ... 19

4 A VIS DE L'OFFICE DES PROFESSIONS.................................................................... 20

Office des professions du Québec 2

( 1-JTRODUCTION

Le 15 juin 2004, le leader du gouvernement du Québec, pour le compte du ministre des Finances, a déposé à l'Assemblée nationale un Rapport sur l'application de la Loi sur le courtage immobilier. Le ministre se confonnait ainsi à l*obligation que lui impose la Loi sur le courtage immobilier, de­puis 1991, de faire rapport tous les cinq ans au gouvernement sur l'opportunité de la maintenir et, le cas échéant, de la modifier.

Ce dépôt a amorcé une consultation générale sur des propositions de révision ayant comme objectifs la protection du public et l'allégement réglementaire. Dans cette perspective, le rapport examine les fonnes d'encadrement dont peuvent faire 1 'objet les agents et courtiers immobiliers. Deux retiennent principalement l'attention: un organisme d'autoréglementation et une structure hybride qùe serait le Bureau du courtage immobilier. Sans prendre position définitive, le gouvernement avance qu'il pri­vilégie la seconde option. Mais le rapport en signale aussi une troisième: la création d'un ordre pro­fessionnel. La proposition 34.1 en requiert donc l'examen.

Conseiller désigné du gouvernement en ce qui concerne l'évaluation de l'opportunité de constituer ou pas un ordre professionnel, la mission de l'Office des professions l'appelle spécialement à effec­tuer cet examen proposé par le rapport. Ainsi, le 8 juillet 2004, une demande en ce sens lui a été adressée par le sous-ministre adjoint des Finances. Elle vise à savoir d'abord de l'Office si la situa­tion paraît répondre aveç satisfaction aux facteurs à considérer, selon le Code des professions, avant de recommander la création d'un ordre professioMel.

En 1977, l'Office avait déjà eu à se prononcer sur cette intégration au système professioMel, à la demande de l'Association de l'immèuble du Québec. n avait d'abord reconnu le besoin de protéger le public par un encadrement public approprié. Du point de vue professionnel, toutefois, il avait estimé que deux facteurs importants ne trouvaient pas application : la nature et le niveau des connaissances requises pour accomplir les activités des agents et courtiers immobiliers et la diffi­culté pour un tiers, ne les possédant pas, de porter un jugement sur ces activités. Plutôt que l'encadrement professioMel, il avait donc recommandé d'améliorer celui établi déjà par la Loi du courtage immobilier adoptée en 1962.

Mais les choses ont évolué depuis. Notamment, la réfonne de la loi effectuée en 1991 a davantage insisté sur 1 'impératif de la protection du public, en s'inspirant du reste assez fortement des règles en vigueur dans le système professionnel. La question se pose donc aujourd'hui à savoir si l'insertion complète au système professionnel ne serait pas maintenant Wle option.

Pour donner cet avis, 1 'Office peut se fonder sur la documentation de base disponible. Si, aux termes des délibérations sur les options ouvertes au gouvernement, il y a lieu d • élaborer un projet précis de création d'un ordre professionnel ou d'un modèle d'insertion dans un ordre déjà existant, un travail plus poussé de documentation, de consultation et d'analyse s'imposera en vue de déterminer divers éléments essentiels comme la composition de l'ordre, sa structure de gouvernance, ses pouvoirs et son fonctionnement.

Office des professions du Québec 3

Pour bien cerner de quelle protection le public a besoin et si, à la lumière des facteurs prévus à cette fin par le Code des professions, la création d'un ordre professionnel peut y répondre, ravis décrit d'abord le domaine du courtage immobilier et l'encadrement auquel sont actuèllement assujettis les agents et courtiers immobiliers. Par la suite, on retrouvera une analyse en fonction des critères pré­vus au Code des professions.

Office des professions du Québec 4

( LE DOMAINE DU COURTAGE IMMOBfi.JIER ET L'ENCADREMENT AC­TUEL DES AGENTS ET COURTIERS IMMOBfi.JIERS

1.1 La réserve des activités et des titres

Depuis 1962, notamment, le courtage immobilier constitue un domaine où la Loi sur le courtage immobilier, (la loi), ne laisse pas n'importe qui intervenir. En raison des risques auxquels il expose le public~ elle établit donc une réserve (articles 3 et 15) dont la portée est très large. En effet, aux termes de 1 'article premier :

Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location o·u l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la pro­messe d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une operation portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières.

Le marché résidentiel n'est pas le seul réservé; le marché commercial et industriel l'est égalernenl De même, l'opération de courtage peut concerner une construction ou un simple terrain non bâti, "\1Il immeuble aussi, au sens juridique.

La loi ne définit pas de façon particulière ce qu'est une opération de courtage mais il ressort de l'article 32 que le contrat de courtage est un contrat par lequel le courtier s'engage à agit comme ihtenn.édiaire pour la vente, la location ou l' échangç. Ainsi, se trouve visé, en principe, tout exercice comme intermédiaire dans le cadre d'un mandat professionnel, un mandat qui est présumé à titre onéreux (article 2133 du Code civil du Québec).

De nombreux contextes, très variés, peuvent couramment mener des individus ou des entreprises à solliciter ce rôle d'intermédiaire. Chacun n'appelle pas des mesures de protection qui seraient par­tout les mêmes. C'est pourquoi la loi apporte des tempéraments à la réserve. Ainsi, à l'article 2, elle dresse une assez longue li$te de cas qu'elle ne prétend pas régir. n s'agit, par exemple, des services de divers professionnels, tels les avocats, les notaires, les comptables, les administrateurs agréés, les évaluateurs agréés, de ceux offerts par des institutions financières ou des assureursJ ou encore des activités des fiduciaires ou des liquidateurs de successions. Ces cas font du reste 1 'objet de règles qui leur sont propres.

Toutefois, même lorsque l'opération de courtage correspond parfaitement aux cas d'exemption dé­crits à l'article, la dispense prévue peut ne pas jouer. Elle est, en effet, $$sortie d'une autre condi­tion : qu'on s'abstienne d'utiliser un titre que la loi entend réserver uniquement à ceux qu'elle auto­rise à exercer, soit celui de courtier immobilier (article 3) et celui d'agent immobilier (article 15). L'article 156 élargit d'ailleurs cette réserve de titres à tout titre pouvant laisser croire qu'une per­sonne est courtier ou agent immobilier.

Enfin, l'article 76 permet de régir, par règlement, l'usage de titres de spécialistes. Cinq sont prévus, tel que spécialiste en immobilier résidentiel à revenus ou en immobilier commercial et industriel. Le certificat d'un agent peut aussi être restreint aux prêts garantis par hypothèques immobilières.

Office des prot'e$sions du Québec s

1.2 Les courtiers et agents lmmobillèrs visés : portrait de la situation

Strictement, il n'y a que les personnes qui possèdent un certificat de courtier immobilier agréé qui sont habilitées à exercer en pleine indépendance (article 3 de la loi, selon la catégorie de certificats établie par le gouvernement dans 5on règlement d'application). Peuvent l'obtenir des personnes physiques comme des sociêtÇs ou personnes morales (article 4). D peut aussi s'agir d'un cabinet multidisciplinaire au sens de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, c'est-à-dire un cabinet autorisé par exemple à offiir des services d'assurance, d'expertise en cas de sinistres et de planification financière (article 25). La société ou la personne morale doit être représentée par une personne physique, laquelle non seulement doit être qualifiée pour obtenir le certificat de cour­tier mais se consacrer aussi à plein temps à l'entreprise (article 7). Diverses conditions s'attachent au certificat. Au 1 cr janvier 2004, il y avait au Québec 1 545 titulaires du certificat, dont le quart environ des personnes physiques.

Vu l'ampleur du marché, il est clair que ces courtiers ont besoin absolument de compter sur le concours d'autres personnes afin de pouvoir adéquatement fournir les services requis partout au Québec et auprès de toutes les clientèles. La loi le concède en prévoyant expressément qu'un cour­tier peut recourir à des agents. Pas à qui il veut cependant.

Il doit s'agir de personnes physiques. Elles sont titulaires du certificat de courtier affilié Ollt étant à l'emploi du courtier ou autorisées à agir pour lui, possèdent le certificat d'agent immobilier (article 15). La plupart sont travailleurs autonomes, non des salariés. Le certificat s'obtient en se confor­mant à diverses conditions. Trait à souligner, ce certificat est suspendu dès que cesse t•emploi ou l'autorisation d'agir (article 17). L'emploi peut n'être qu'à temps partiel mais un agent ne peut être en même temps à l'emploi de plus d'un courtier ou autorisé à agir pour plus d1un (article 19}. Au 1er janvier 20()4, s'ajoutaient donc 74 courtiers affiliés et 10 571 agents immobiliers, non compris ceux dont le certificat était suspendu, soit 2 020 en 2003. L'âge moyen était d'environ 50 ans et 57% étaient des hommes. D'après des statistiques de 1995, 87 % étaient à plein temps. Avec l'évolution économique, cet effectif peut sans doute fluctuer beaucoup; assez stable en 2000, il a augmenté de près de 1 000 en 2002 et aussi en 2003.

n convient de signaler par ailleurs l'existence, dans le domaine, de plusieurs grandes bannières ou franchiseurs. Si seulement le tiers environ des courtiers exercent sous franchise, ce sont eux toute­fois qui occupent très largement le marché, regroupant environ 700.4 des agents et des courtiers affi­liés. Ainsi. à eux seuls, les courtiers franchisés Groupe Sutton, RE/Max et Royal LePage recouraient aux services deS 503 agents au 1er janvier 2004. Le franchiseur n'exercepas comme tel, ni ne porte un titre que la loi réserve. Mais il accorde le droit au courtier, à ses conditions, d'utiliser son nom et sa marque de commerce, en plus d'offiir au franchisé divers services, notamment de publicité.

Une dernière précision s'impose au sujet du regroupement. Le courtier doit conserver ses dossiers dans un établissement dirigé par une personne physique ayant les qualifications d'un courtier. Selon le nombre de personnes qui y exercent et leur expérience, elle peut être tenue par règlement de se consacrer exclusivement à la direction. Au sein de l'établissement, chaque groupe de 30 agents ou fraction ·au-delà de 30 requiert un directeur adjoint, qualifié comme le directeur. Les agents ne peu­vent agir pour wt autre courtier ou dans un autre établissement (article 13).

Office des professions du Qu6bec 6

( .3 Les tiebes accomplies

Le rôle d'intermédiaire qui fonne l'essence du courtage immobilier ne se résume pas à mettre en contact deux persomes. Il comporte en pratique plusieurs tâches aux plans de la prospection, du conseil et même de la négociation. La Classification nationale des professions décrit ainsi les fonc­tions principales de la catégorie d'emploi 6232, les Agents/agentes et vertdeurslvendeuses en im­mobilier:

• solliciter des mandats de vente auprès des personnes qui veulent vendre leur propriété; • aider les clients à vendre leur propriété et, à cette fin, déterminer le prix demandé, annoncer la

propriété, inscrire la propriété dans les services de catalogues et diriger les visites libres pour des· acheteurs potentiels;

• aider les acheteurs potentiels à choisir, à visiter, à inspecter les inuneubles et à proposer des offres d'achat;

• renseigner les clients sur les conditions du marché, les prix, les hypothèques, les exigences d'ordre juridique et les questions connexes;

• préparer les actes de vente et les sownettre à 1 'approbation des acheteurs et des vendeurs; • louer, s'il y a lieu, les biens immobiliers, au nom de leurs clients.

Le courtier, quant à lui, a aussi des tâches de gestion et de surveillance des agents, ainsi que des fonctions reliées à la conservation de fonds en fidéicommis.

Au Québec, cette description canadienne parait convenir en grande partie: elle est notamment re­prise par le Collège François-Xavier Garneau dans l'information qu'il donne sur son programme de formation en la matière. Le repertoire informatisé Repères, sur les professions, ajoutent certaines tâches à celles décrites ;

• étudier les listes de biens immobiliers pour connaître les propriétés à vendre ou à louer; • rédiger les promesses d'achat ou les contre4 propositions ~les soumettre à l'approbation des

acheteurs et des vendeurs; • faire le suivi des conditions inscrites au contrat; • suivre le dossier jusqu'à l'acte notarié.

Une partie importante du travail consiste à recueillir, à traiter et communiquer et, surtout, à vérifier et tenir à jour divers renseignements. Ds portent sur le marché et le financement accessibles, sur le client, ses besoins et ses moyens, ses conditions, et sur 1 'immeuble, son état, son usage, les meubles qu'il contient, son inspection, les droits ou restrictions qui peuvent s'appliquer, les facteurs pouvant influencer sa valeur ou le choix. Ds peuvent également concerner l'accomplissement de formalités juridiques ou administratives ou la réalisation de travaux matériels accessoires.

Office des professions du Québec 7

1.4 Un ensemble de connaissances organisé

En fixant les conditions à satisfaire pour obtenir l'autorisation d1exercer, la loi s'adresse aux per­sonnes physiques. De leur côté, tel que déjà signalé, les personnes morales ou les sociétés ont plutôt seulement à se faire représenter par une personne physique, qualifiée pour obtenir le certificat de courtier immobilier agréé et qui s'y consacre à plein temps.

Outre la capacité civile et l'intégrité, révélée par Pabsence dans le domaine de condamnations cri­minelles ou pour infractions à la loi, les qualifications requises tiennent à la formation initiale et à la vérification de la compétence acquise, par un examen d'admission à l'exercice. Pour bien assurer la protection du public, c'est le gouvernement lui-même qui a charge de préciser le contenu de cette formation. L'examen est du ressort de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Elle est constituée des titulaires de certificats ainsi que des représentants des personnes morales et des directeurs des établissements, avec aussi mission principale de protéger le public (article 66). Le Registraire des entreprises doit cependant approuver au préalable J'examen. Cet organisme relève du ministre des Finances et partage également la mission de protéger le public.

Avec le temps, les exigences se sont accrues. Ainsi, en 1981, il suffisait de présenter le certificat d'études de secondaire V ou l'équivalent et d'avoir une connaissance suffisante de la pratique et de 1' ensemble de la législation du domaine, puis de réussir un examen administré par le surintendant du courtage immobilier. Aujourd'hui, en plus du diplôme d'étUdes secondaires ou son équivalent, une attestation d'études collégiales s'impose (A.É.C. 902-56 pour l'agent ou A.É.C. 902·57 en courtage immobilier). L'un ou 1 'autre programme équivaut à quatre mois d'études, à plein temps.

Non seulement le programme doit-il recevoir l'autorisation du ministre de l'Éducation, dans le ca­dre du Régime des études collégiales, mais le règlement préèise en plus les cours à suivre et le nom­bre minimal d'heures qu'ils supposent (article 9 dl\ règlement d'application pour 1 'agent et article 13 pour le courtier). Toutefois, le collège concerné peut reconnaître des équivalences.

Quant à l'agent affilié, les exigences de formation évoquent d1assez près les tâches qu'il a à accom­plir auprès des la clientèle. La répartition est la suivante; évaluation immobilière (45 heures); droit immobilier (60 heures); mathématiques immobilières (45 heures); loi et règlements sur le courtage immobilier (45 heures); rédaction de contrats et documents relatifs à l'immobilier (45 heures). Pour le certificat restreint aux prêts garantis par hypothèques immobilières, une formation moindre est requise: le diplôme d'études secondaires et deux cours de niveau collégia~ soit crédit hypothécaire ( 45 heures) et loi et règlements sur le courtage immobilier ( 45 heures).

Quant au courtier agréé, il lui faut d'abord le diplôme d'études secondaires et, pendant trois des cinq années précédant la demande du certificat, avoir été agent immobilier, affilié ou agréé, ou, plus ex­ceptionnellement, avoir eu une occupation reliée au courtage immobilier. Ainsi, à la formation et à l'expérience d'agent, vient ensuite s'imposer une formation spécifique. Un pœmier bloc de 150 heu­res est requis: droit immobilier (45 heures), droit de l'entreprise (60 heures) et comptabilité (45 heures), puis 60 heures, en gestion d'immeubles ou en fiscalité immobilière, complétées par 45 heures, en valeurs immobilières, tm introduction aux immeubles à revenu ou en évaluation et courtage de commerce.

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Cs Le contrôle de la qualification

 l'intérieur du cadre que tracent la Loi sur le courtage immobilier et le règlement d'application du gouvernement, c'est à l'Association qu'il incombe de recevoir les demandes de certificats et de vérifier si les conditions fixées sont satisfaites. Elle a même le pouvoir de déterminer, par règlement soumis à l'approbation du gouvernement, des catégories de certificats, des conditions et modalités de délivrance, de renouvellement, de suspension, d'annulation ou de reprise d'effet d'un certificat, des règles relatives à la préparation des examens imposés (article 74).

De nombreuses interventions particulières s'ensuivent. Ains~ selon le rapport annuel de 2003, la délivrance des certificats, la reclassification d'agent à courtier ou la reprise d'effet a totalisé 3 979 cas à traiter; la suspension, l'expiration, l'annulation ou l'abandon, 3 882, sans compter la reclassification d'agent affilié à agréé et le renouvellement: Il 373. Au seul chapitre des exa­mens d'admission, il y eut 1 897 candidats agents et 205 candidats courtiers.

Par ailleurs, une surveillance de l'exercice illégal se fait. sous la responsabilité également de l'Association. L'activité à cet égard est appréciable aussi: 242 dossiers en 2003, dont 107 ou­verts durant l'année. Elle consiste entre autres à vérifier l'utilisation de sites Internet.

Enfin, en dehors de 1 'Association proprement dite, les courtiers et agents immobiliers ont d'autres occasions d'agir en matière de qualification. n existe au Québec douze chambres immo­bilières ou associations qui les rassemblent en vue de se procurer d~ services et de défendre leurs intérêts socioéconomiques. Celle du Grand Montréal, la troisième plus importante au Cana­da avec près de 8 000 membres, a fondé, en 1993, le Collège de 1 'immobilier du Québec. Or, cet établissement privé, non subventionné, a l'autorisation du ministère de l'Éducation d'offrir les programmes d'études collégiales requis des candidats. De son côté, le franchiseur Re/Max a aus­si mis récemment sur pied Wl établissement du même type : le Collège de 1' enseignement en immobilier lnc.

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1.6 Des normes d'exercice exprimànt des exigences déontologiques de base et autÇes obllgatioos réglementaires

L'exercice des courtiers et agents immobiliers fait l'objet d'un encadrement normatif élaboré, par voie législative mais surtout réglementaire.

La loi fixe directement des obligations de divulgation de situations de conflits d'intérêts (article 22), de correction publicitaire (article 29), de bonne gestion des sonunes d'argent impliquées (article 11) et de la rétribution (article 26), d'assurance de la responsabilité pour le courtier {arti­cle 5). Elle prescrit même, quant au courtage résidentiel (article 32), la forme: l'écrit, et quel­ques éléments essentiels du contrat avec le client, comme la nature de r opération, le caractère exclusif ou non du mandat, la durée, l'obligation de soUmettre toute promesse reçue, la rétribu­tion.

Puis, entres autres sujets, le gouvernement détermine, par règlement, des fonnulaires à forme obligatoire et des mentions nécessaires au contrat avec le client, telles les déclarations et obliga­tions du vendeur et les obligations du courtier (article 155).

Plus largement encore, la Loi sur le courtage immobilier confie à l'Association, selon ses termes mêmes, la mission principale d'assurer la protection du public par l'application de règles de déontologie (article 66). Elle a le devoir de lès établir, soumise toutefois à l'approbation du gou­vernement (article 75) . .Celles.qu'elle a arrêtées s'assimilent, de fait, au code de déontologie que connaissent les professions régies sous le Code des professions.

D'autres aspects, plus techniques, relèvent aussi du pouvoir réglementaire de l'Association (arti­cle 74).11 s'étend aux conditions d'exercice, aux modalités d'assurance, à la publicité, aux moda­lités de diwlgation, aux livres, comptes et registres à tenir, au contenu, à la fonne et à l'utilisa­tion des formulaires déclarés obligatoires par le gouvernement C'est ainsi que le règlement de 1 'Association contient nombre de règles passablement détaillées sur ces sujets, complétées par quatorze annexes où se trouvent les formulaires.

La préoccupation d'assurer un encadrement normatif adéquat à l'exercice du courtage immobi­lier conduit, en outre, à prévoir une mesure de renfort. Si, en effet, le Registraire des entreprises, organisme gouvernemental, décide que l'Association néglige d'exercer ses responsabilités, ne sert pas la protection du public ou ne remplit pas ses devoirs, il a la faculté de se substituer à elle et même de lui interd:lre d'agir, pour la durée et dans la mesure qu'il détermine (article 152).

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1.1 L'évaluation de l'exercice

La loi charge également l'Association de veiller à. ce que ces nonnes d'exercice soient bien tes· pectées en pratique en effectuant Pinspection professionnelle de ses membres (article 66). Elle organise d'ailleurs cette fonction en prévoyant la mise sur pied d'un comité d'inspecdon profes­sionnelle (article 107), composé d'au moins trois membres désignés par le conseil d'adminis~ tration de 1' Association. En 2003, le comité était ainsi formé de cinq membres appuyés d'une secrétaire et de cinq inspecteurs.

La loi précise, en outre, le mandat et les pouvoirs du comité, ainsi que des modalités d'exercice. Le comité doit s'intéresser surtout à vérifier les dossiers, comptes et registres. À la différence de ce que prévoit le Code des professions à l'égard de l'inspection professionnelle, la loi exclut ex­pressément qu'il surveille la compétence des membres (article 108). Son inspection peut l'amener à faire une recommandation appropriée au membre concerné; le cas échéant, s'il cons­tate la commission d'une infraction aux lois ou règlements, il en avise le syndic, responsable de son côté de la surveillance disciplinaire proprement dite (article 1 09).

Les rapports annuels de 1 'Association montrent une activité significative à ce chapitre. Ainsi, aux quatre ans environ, l'ensemble des membres est visité, soit 25 % par année en moyenne. Et d'autres tâches s'ajoutent aux visites d'inspection comme telles: l'insertion dite démarrage des recrues, la formation continue, la vérification des avis de divulgations d'intérêts, des avis de si~ nistres reçus des assureurs, des comptes en fidéiconu.nis, de la publicité.

Par ailleurs, la loi rend possible un autre type d'évaluation de l'exercice: celui des courtiers sur les agents. n faut retenir, à cet égard, que le statut d'agent l'oblige à être à l'emploi d'un courtier ou autorisé à agir pour lui. Dans les faits, certes, la plupan des agents sont travailleurs autono­mes, c'est-à-dire non à l'emploi mais plutôt seulement autorisés à agir, et ils disposent au­jourd'hui d'une grande latitude vis-à-vis de l'entreprise de courtage à laquelle ils sont rattachés. Il n'empêche que l'Association a décid.é récemment de consacrer des efforts particuliers à la res­ponsabilisation des courtiers, de leurs représentants et des directeurs d'établissement. Elle vise à ce qu'ils assurent une meilleure supervision du travail des agents, de façon à augmenter d'autant la confiance du public. Son comité d'inspection professionnelle déplorait, en 2001, le désenga· gement des courtiers envers ce rôle et un manque d'encadrement évident chez certains.

Enfin, il convient d'ajouter que le droit de regard du Registraire des entreprises sur la façon dont l'Association s'acquitte de ses responsabilités en vue de la protection du public s'étend aussi en matière d'inspection (article 1 52).

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1.8 La surveillance des manquements aux normes d'exerclc::e et à la réglementation 0 L'encadrement de l'exerci<:Q établi par la loi comporte enfin un mécanisme que le public peut consi~ dérer essenti~l à sa protection : un système disciplinaire structuré, apte à traiter des reproches adres­sés à un courtier ou à un agent immobilier d'avoir enfreint les normes d'exercice s'imposant à lui.

C'est la loi elle-même qui le met en place en suivant de près, en cela, ce que prévoit le Code des professions en matière disciplinaire.

Ainsi, notamment, un syndic et, au besoin, des syndics adjoints ont mandat de faire enquête et de porter plainte s'il y a lieu {article tZO). Le conseil d'administration de l'Association les nomme, parmi les membres .de celle-ci, en exercice depuis quelques années (article 119). En yqe d'assurer }ÇUC détachement et leur indépendance, il leur est interdit d'exercer durant leur mandat (article 122) et, pour les destituer, un vote des deux tiers des membres du conseil d'administration est requis (ar­ticle 124).

De même aussi, la loi constitue un comité de discipline (article 128). n est formé d'au moins trois membres, dont le président ou son substitut nommé par le gouvernement, parmi les avocats d'au moins dix ans de pratique, et les autres nommés par le conseil d'administration pamù les membres de cell~ci (article 131 ), Le comité est saisi de toute plainte contre un membre de l'Association pour une infraction à la loi ou aux règlements qui en découlent (article 129). En cas de reproche contre une personne morale, la plainte peut être formulée contre ses dirigeants, administrateurs ou agents qui ont consenti ou participé au manquement (article 130). Par renvoi, les articles pertinents du Code des professions s'appliquent à la procédure, aux sanctions et à l'appel (articles 135 et 136).

Tel qu'il ressort des données fournies par les récents rapports annuels de l'Association, le syndic est souvent sollicité: 759 demandes d'enquête en 2000, 1 044 en 2001, 1 157 en 2002 mais 320 en 2003. En 2000, 77 plaintes furent ensuite déposées après enquête du syndic, 102 en 2001, 60 en 2002 et 39 en 2003. Des dossiers ont aussi été fermés quand le membre s'est engagé à suivre un cours ou à dédommager (225 en 2002). La plupart des chefs d'accusation ont concerné des infrac­tions aux règles déontologiques. La majorité des sanctions imposées ont été des réprimandes ( 17 en 2002. 11 en 2003) et des amendes (84 en 2002, 58 en 2003) mais il y a des cas de suspension (7 en 2002, 29 en 2003, de 30 jours à 12 mois), des obligations de suivre un cours (8 en 2002, S en 2003) et des limitations d'exercice (1 en 2002 et en 2003).

La loi traite également d'un autre aspect des manquements d'un courtier ou d'un agent immobilier: la fraude, une opération malhonnête ou le détournement de fonds ou de biens devant être déposés dans un compte en fidéicommis. Le Fonds d'indemnisation du courtage immobilier est chargé spé­cialement de satisfaire des réclamations, selon des conditions, règles et modalités prévues par rè­glement du gouvernement (article 55). Le montant maximal actuellement fixé est de 15 000 $par réclamation. Constitué en 1985, la loi le continue en 1991 (article 44). D est composé de sept per­sonnes nommées par le gouvernement. Quatre doivent être titulaires de certificats de courtier ou d'agent et trois autres personnes susceptibles de contribuer à la solution des problèmes dans le do­maine de façon particulière, vu leurs activités, l'une d'elles étant désignée par le ministre des Finan­ces (article 46). Les sommes d'argent qu'il administre proviennent notamment des cotisations le­vées chez les membres de l'Association, conformément à un règlement du gouvernement (article 56). En 2002, il était saisi de 49 dossiers et 2 indemnités ont été accordée$1 pour un total de 7 200 $.

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ç ANALYSE EN REGARD DU CODE DES PROFESSIONS

L'analyse consiste à apprécier l'application des facteurs prescrits au Code des professions aux fins de détenniner si un ordre professionnel doit ou non être constitué.

2.1 Analyse en regard des facteurs de l'article 25 du Code des professions

Le Code des professions prévoit, à l'article 12, que l'Office des professions du Québec« suggère, lorsqu"ille juge opportun, la constitution de nouveaux ordres ... ». Plus particulièrement, l'Office doit prendre en considération les facteurs inscrits à l'article 25 du Code. n les énonce ainSi :

« 25. Pour détenniner si un ordre professioMel doit ou non être constitué, il est te­nu compte notamment de l'ensemble des facteurs suivants :

1 o les connaissances requises pour exercer les activités des personnes qui se-raient régies par l'ordre dont la constitution est proposée;

2° le degré d'autonomie dont jouissent les personnes qui seraient membres de l'ordre dans l'exercice des actiVités dont il s'agit, et la difficulté de porter un juge­ment sur ces activités pour des gens ne possédant pas une formation et une qualifica­tion de même nature;

3° le caractère personnel des rapports entre ces personnes et les gens recourant à leurs services, en raison de la confiance particulière que ces derniers sont appelés à leur témoigner, par le fait notamment qu'elles leur dispensent des soins ou qu'elles administrent leurs biens;

4° la gravité du préjudice ou des dommages qui pourraient être subis par les gens recourant aux services de ces personnes par suite du fait que leur compétence ou leur intégrité ne seraient pas contrôlées par l'ordre;

sc le caractère confidentiel des renseignements què ces personnes sont appelées à connaître dans 1 'exercice de leur profession. »

Ces cinq facteurs font, tour à tour, l'objet de l~analyse.

2.1.1 Les connaissances reguises

Le premier facteur à considérer se rapporte aux connaissances, celles dont l'accomplissement des activités en cause exige la maîtrise. C'est l'existence de telles connaissances et leur spécificité qui fondent l'autogestion et rendent possibles un encadrement et un contrôle pertinents de la part de ceux qui les possèdent en commun, des pairs.

En principe, il apparaît nettement acquis que la protection du public requiert une qualification parti­culière des courtiers comme des agents immobiliers. ll y a lieu de constater2 en effet, la préoccupa-

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tion législative de ne pas pennettre à quiconque d'agir dans le domaine mais de le réserver plutr: ceux possédant une certaine fonnation, attestée d'ailleurs par examen. Cette préoccupation a été depuis longtemps affinnée au Québec, notamment à partir de 1962.

Les nombreuses exceptions admises par la loi pourraient cependant donner le signal que ce n'est pas sur la base de la spécificité des connaissances que se justifierait surtout le besoin de qualification. Dans son avis de 1977, l'Office avait d'ailleurs tiré argwnent de ces exceptions pour conclure que le facteur relatif aux connaissances requises n'était pas satisfait.

Du moins cette liste indiquerait qu'il n'est pas réaliste de penser à une préparation identique pour qui que ce soit appelé à effectuer une opération de courtage, au sens de la loi. Par exemple, la com­pétence rudimentaire pour être tuteur ou liquidateur d~une succession se distingue fortement de celle du notaire ou de l'administrateur agréé, tous _pourtant admis _à agir sans avoir la fonnation requise des courtiers et agents immobiliers. De même, s'agissant d'une ferme, l'agronome, autrement formé également, pouvait agir en 1962 et, quant à une propriété forestière, l'ingénieur forestier. La dis­pense en faveur de ragronome a disparu en 1991 mais l'autre demeure toujours.

n est vrai que, dans plusieurs de ces cas d'exception, la loi a pu miser sur le fait que le public s'adresse à des professionnels soumis, déjà, à des exigences appropriées de formation et qui, de surcroît, sont tenus par la déontologie de s.' abstenir d'agir s'ils n'ont pas la compétence vou),ue. Pour le reste, d'autres types d'encadrements existent aussi qui peuvent, à leur manière, obliger à des connaissances particulières. Au total, par conséquent, ces exceptions ne fournissent pas une réponse ferme à la question de savoir si un ensemble notable de connaissances s~impose, auquel des pairs peuvent se reconnaître.

À cet égard, du point de vue de la protection du public, il y a lieu de faire une remarque importante à propos de la distinction entre l'agent et le courtier. En réalité, ce sont davantage des agents qui accomplissent les opérations de courtage. Or, dans les rapports directs qu'ils ont avec le public, la différence de statut ne joue guère, d'autant moins que leur employeur ou l'établissement qui les autorise à agir les laissent largement autonomes. C'est donc d'abord à leur endroit qu'il faut consi­dérer si et dans quelle mesure des connaissances spécifiques s'imposent.

En 1977; l'Office avait estimé que le champ réellement propre Sè résumait à la connaissance empi­rique du marché de l'immeuble. Sinon, il ne s'agissait que de connaissances partielles, dans de nom­breux domaines tels le droit, l'évaluation et la fiscalité.

Depuis ce temps, tel qu'il a été démontré plus haut (voir section 1.4), la situation a évolué. En plus du diplôme d'études secondaires ou son équivalent, une attestation d'études collégiales s'ùnpose et le programme équivaut à quatre mois d'études, à plein temps. Une vérification des acquis complète la formation, par un examen d;admission à la profession. Celui-ci est approuvé par le Registraire des entreprises et il est administré par 1 ~Association des courtim et agents immobiliers du Québec.

Ainsi, la surveillance exercée par ces organismes, associée à Pautorisation du programme par le ministère de l'Éducation, atteste de la qualité du contenu de la formation et, par le fait même, de 1 'adéquation du niveau des connaissances requises pour pennettre au détenteur du permis de remplir

• conectement les tâches d'agent immobilier.

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Ç faut reconnaître cependant que, même s'il acquiert des connaissances dans diverses disciplines telles l'évaluation immobilière, le droit immobilier, les mathématiques immobilières, la loi et les règlements sur le courtage de même que la rédaction de contrats, on ne lui demande pas de maitriser chacun des domaines. n s'agit plutôt de connaissances générales nécessaires afin de répondre aux exigences de la profession dans un contexte où le secteur de 1 'immobilier a grandement évolué et que les fonnalités à vérifier et à compléter sont plus complexes et nombreuses qu'auparavant.

L'agent est donc fonné pour faire face aux réalités du marché actuel et aux besoins de ses clients. Toutefois, les connaissances de base de différents secteurs acquises par l'agent ne peuvent être considérées comme un champ de connaissances complet par rapport à ce qui est généralement exigé des membres d'ordres professionnels assujettis au Code des professions.

Par conséquent, la fonnation requise ne pennet pas de satisfaire au premier facteur prévu à l'article 25 du Code des professions.

2.1.2 Le degré d'autonomie et la difficulté de porter jugement

Le second facteur prévu au Code se situe dans le prolongement du premier. n se rapporte à l'autonomie inhérente à l'accomplissement des activités et revêt une grande importance dans la perspective de la constitution d'un ordre professionnel. L'autoges~ion, en effet, se justifie parce que seuls les pairs possèdent les connaissances suffisantes pour apprécier si une activité est convenablement préparée et mise en œuvre en vue d'atteindre les résultats attendus.

Dans son avis de 1977, l'Office avait jugé qu'il n'y avait pas exercice autonome au sens du fac­teur prescrit. Poursuivant son point de vue sur les connaissances requises, nombreuses mais par­tielles, il estimait fort possible que d'autres personnes, tels des notaires, des évaluateurs agréés, des encanteurs ou des constructeurs, soient plus en mesure que les agents immobiliers eux· mêmes d'apprécier la qualité de certaines parties d'une opération immobilière. Néanmoins, il faut bien situer le cadre d'intervention de l'agent immobilier en considérant le résultat attendu généralement de son intervention, c'est-à-dire la présentation d'une offre satisfaisante d'achat ou de vente d'un immeuble. Deux aspects sont à considérer dans l'évaluation de son autonomie.

D'une part, l'intervention de l'agent est bien encadrée puisqu'il existe des formulaires déclarés obligatoires par le gouvernement qui ont pour effet de guider le travail quant à l'étendue des in­formations qui doivent être prises en considération. Certes, il doit avoir la formation requise et posséder suffisamment les techniques et instruments propres à recueillir l'infonnation utile de son client ou des tiers, à évaluer la pertinence des renseignements ainsi recueillis, lesquels retenir pour une vérification plus poussée et le poids à léur BCC(>rder, en évaluant, par exemple, des don­nées tirées de transactions comparables.

Il s'agit cependant d'infonnations limitées et encadrées par des formulaires exigés. Ses qualités personnelles en terme d'attitude et de comportement pour amener les parties à conclure latran­saction jouent à certains égards un rôle aussi important que l'analyse des données qui doivent apparaître sur l'offre de vente ou d'achat et qui correspondent, en grande partie, au descriptif des biens vendus et de ses accessoires.

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D'autre part, il faut également bien situer le rôle de l'agent dans le continuum de réalisation dç: transaction entre les parties. Ainsi, même si on peut reconnaître que l'agent ou le courtier dispose d'une latitude certaine dans son rôle d'intermédiaire, il n'est pas seul à interverùr sur plusieurs aspects de l'opération de courtage pour en arriver à lier définitivement acheteur et vendeur.

En effet, il n • est pas rare que le promettant acheteur ait recours à un expert pour faire évaluer l'immeuble, à la fois quant à sa valeur et à son état, ou pour définir exactement les bornes de l'immeuble de façon à en confinner la dimension exacte ou encore, pour situer exactement la bâtisse sur le terrain. Ces évaluations seront exécutées soit par un architecte, un ingénieur, un évaluateur agréé ou un technologue professionnel pour les fins de l'évaluation de l'immeuble ou par un arpenteur géomètre, en ce qui regarde sa localisation. À l'occasion, les titres de propriété devront faire 1 'objet d'analyse par un avocat ou un notaire pour bien délimiter les droits qui vont faire l'objet de la transaction lorsqu'il y a des servitudes qui affectent l'immeuble, à titre d'exemple.

Ainsi, même s'il y a plusieurs qualifications reconnues à l'agent ou courtier immobilier, on cons­tate que plusieurs professionnels peuvent intervenir dans Je processus de courtage sur des élé· ments essentiels de l'opération tels que révaluation de l'état de l'immeuble, sa valeur, sa locali­sation, les droits qui y sont associés, réduisant d'autant son autonomie et sa responsabilité dans le processus. Il ne s'agit pas ici d'un modèle d'intervention multidisciplirtaire dans un continuum d'activités comme on en connaît dans le système professionnel où chacun intervient, de façon complémentaire, dans sa sphère de compétence propre. Dans le cas présent, les évaluations por­tent sur des éléments qui sont au cœur même du travail et du mandat de 1' agent ou du courtier, encadrant aussi son autonomie dans le processus.

En conclusion, même si 1' agent et le courtier bénéficient dans les faits d'une autonomie réelle sur certains aspects, il doit en partager d'autres sur des éléments essentiels du processus liés à l'exécution de son mandat. A cet égard, son autonomie s'en trouve limitée par rapport à ce qui est généralement requis pour justifier la constitution en ordre professionnel comme 1' exige le paragraphe 2 de l'article 25 du Code.

Cette appréciation ne signifie pas pour autant qu'il n'est pas nécessaire d'avoir un encadrement adéquat des activités exercées par les agents et courtiers qui vont permettre d'assurer la protec­tion du public, c'est d'ailleurs la mission de l'Association des courtiers et agents immobiliers et, comme il a été démontré plus haut, elle s'en acquitte bien.

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~.1.3 Le caractère personnel des rapports

L'article 25 du Code fournit une troisième indication en vue de reconnaître un professioMel et dis­cerner le besoin de mesures particulières de protection du public: les rapports qu'il entretient avec ceux qui ont recours à ses services ont un caractère personnel, à base de confiance. Ce facteur trouve manifestement application dans le cas du courtage immobilier, sauf dans de rares exceptions.

Les tâch~ de l'agent inunobilier, plus encore que celles du courtier agréé d'ailleurs au nom de qui l'agent travaille, le mettent d'abord directement en relation avec le public. Ces rapports se situent à toutes les phases: depuis l'inscription dfune propriété jusqu'à l'acte final de transfert. Ce sont, cer­tes avant tout, les questions qui intéressent immédiatement le service recherché, qui funt l'objet des rapports interpersonnels.

Il va de soi alors que la loi et les règlements, en définiSsant les droits et devoirs des courtiers et agents immobiliers, évoquent, de façon expresse, la nécessité de protéger les renseignements per­sonnels recueillis à l'occasion du travail et de veiller aussi à leur communication adéquate.

n ne fait par conséquent aucun doute qu'à l'égard des rapports personnels, le facteur prescrit trouve, en principe, application.

2.1.4 La gravité du préjudice ou des doromages

Le quatrième facteur que comporte l'article 25 du Code des professions est en lien très étroit avec l'évaluation à faire du besoin de protéger le public. C'est donc avant tout la nécessité de prémunir contre des préjudices ou dommages auxquels poumüent exposer les activités sous analyse qui justi­fierait le recours aux mécanismes professionnels.

Au sujet des préjudices rattachés au courtage immobilier, il faut d'abord constater un consensus à la fois sur la wlnerabilité du public et sur le besoin d'assurer sa protection en astreignant à des nonnes de conduite spéciales. Les possibilités d'actions préjudiciables sont multiples et la jurisprudence fournit de nombreuses illustrations de situations où le courtier ou l'agent immobilier a été tenu res­ponsable de dommages subis par un acheteur.

Pour confinner la conclusion, la loi elle-même considère ces risques suffisamment sérieux pour prévoir l'exigence d'une assurance de la responsabilité en faveur du courtier et l'établissement d'un fonds d'indemnisation.

2.1.5 Le caractère confidentiel des renseignements détenus

Le cinquième et dernier facteur prévu à l'article 25 du Code des professions a trait au caractère confidentiel des renseignements que 1' accomplissement des activités en cause appelle à connaitre. La protection découlant du Code prend tout son sens et devient essentielle quand, pour obtenir des services risquant d'exposer à des préjudices graves, quelqu'un est forcé d'accepter de livrer des confidences.

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r Dans l'exécution de leurs tâches, les courtiers et agents immobiliers sont couramment saisis de ren-seignements sm-les clients, leur famille et leur milieu de vie individuel. Ces renseignements peuvent avoir un caractère personnel sans pour autant devoir nécessairement êtrè qualifiés de confidentiels, supposant des conditions particulières de révélation. Dt autres toutefois peuvent vraiment être quali­fiés de confidentiels et ils n'en sont pas moins indispensables.

Mais des précautions particulières s'imposent à l'égard des courtiers et agents immobiliers. En effet, tel que l'expriment les Règles de déontologie de l'Association

28. Le membre doit infonner son client et toutes les parties à une transaction ( ... ) de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.

Ces obligations démontrent une certaine marge de manœuvre dont l'agent dispose dans l'exercice de son devoir de réserve et de discrétion et vient appuyer le fait que la situation des agents et cour­tiers immobiliers rencontre le critère énoncé au paragrapheS de l'article 25 du Code des profes­sions.

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( .:J AUTRES CONSIDÉRATIONS

3.1 Le contexte législatif et les professions connexes

Trois professions sont notablement actives dans le domaine : les administrateurs agréés, les évalua­teurs agréés et les notaires. Les comptables y participent aussi, par exemple quant au courtage hypo­thécaire. Dtautres, sur certains aspects, peuvent également être impliqués, comme les avocats, les technologues professionnels, les architectes et les ingénieurs ainsi que les urbanistes.

3.2 La reconnaissance professionnelle à l'extérieur du Québec

Dans la plupart des pays, au Canada et aux États-Unis en particulier, il existe une réglementation assez stricte du courtage immobilier.

Comme au Québec, l'encadrement se rattache pour l'heure d'abord à un système administratif spé4

cHique. n s'appuie cependant sur une distribution assez originale des rôles et des responsabilités, depuis le gouvernement et son ministère, jusqu'à un organisme relevant du gouvernement (state board of ou commissioner aux États-Unis).

Notamment, l'Association of real estate licence law officiais (ARELLO), association américaine. rassemble les responsables de chacun des ÉtatS et des provinces.

À noter qu'à l'initiative du Colorado, la tendance maintenant est de faire disparaître la distinction fonnelle entre agent et courtier pour ne retenir que courtier. Trois catégories de courtiers sont toute­fois prévues : le courtier associé, soit le débutant, le courtier indépendant, ayant au moins deux ans d'expérience, et le courtier employeur.

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4 A VIS DE L'OFFICE DES PROFESSIONS

Le survol effectué du domaine du courtage immobilier montre que PÉtat se préoccupe depuis long­temps d'assurer la protection du public. n prévoit d•ailleurs un encadrement assez exigeant des per­sonnes désireuses d'exercer comme courtier ou agent immobilier. Ainsi, diverses nonnes et méca­nismes servent à garantir au public leur qualifieàtion et leur intégrité, en plus de fournir des voies de recours et d'indemrùsation, au besoin. De surcroît. sous réserve d'exceptions cependant, ces person­nes sont les seules, non seulement à pouvoir porter le titre de courtier ou agent inunobilier, mais également à pouvoir effectuer une opération de courtage définie par la Loi sur le courtage immobi­lier.

Cet encadrement s'inspire du système professionnel. Au point d'inviter à y considérer son insertion. n intégrerait ainsi \U1 système éprouvé et la cohérence de l'intervention publique pourrait s'en trou­ver globalement tàvorisée, confonnément à 1 'objectif ayant présidé à 1 'élaboration du Code des pro­fessions.

À la lumière des facteurs prescrits par le Code des professions pqur la constitution ou non d'un or­dre professionnel, l'analyse de la situation des courtiers et agents immobiliers révèle qu'elle peut se rapprocher, à certains égards, de celle qui justifie l'Office de recommander la création d'un ordre professionnel.

Pour trois .de ces facteursJ l'évaluation est plutôt positive. L'exercice, en effet, expose à des risques de préjudices certains; il conduit à des rapports personnels et il requiert, en outre, d'obtenir, de trai­ter et de conserver des renseignements à caractère confidentiel. Deux facteurs prêtent toutefois da­vantage à débats :celui relatif aux connaissances et l'autre ayant trait à l'autonomie.

Quant au premier facteur, l'Office constate qu'une qualification particulière est requise pour ac­complir l'opération de courtage de façon correcte. Toutefois, tel que mentionné précédemment, ce ne sont que des connaissances générales diverses qui sont requises pour accéder initialement à la pratique du courtage immobilier et l'Office ne sautait remettre en question la qualité de cette formation: c'est le gouvernement qui l'a établi après avoir dûment pris en considération l'impératif de la protection du public. En conséquence, après analyse, le niveau des connaissan­ces requis ne permet pas de satisfaire au premier facteur de l'article 25 du Code des professions.

À l'égard du deuxième facteur visé par le même article; l'autonomie. L'Office retient de son exa~ men que le courtier et l'agent immobilier disposent dans l'accomplissement de leurs tâches d'une certaine autonomie, aux conséquences significatives~ d'aülems reconnue par la Loi sur le courtage immobilier.

Toutefois, le courtier et l'agent immobilier sont appelés à exécuter leurs tâches dans un contexte d'autonomie particulier qui implique un nombre limité d'informations, majoritairement reliées à la description des biens visés par la transaction, laquelle est également encadrée par 1 'utilisation de fonnulaires obligatoires décrétés par le gouvernement. Par surcroît, d'autres professionnels sont appelés régulièrement à intervenir sur les infonnations essentielles du mandat de 1 'agent ou du cour­tier pour les préciser, voire les modifier de façon plus ou moins significative, agissant dir«tement sur des éléments au cœur même du mandat des agents ou courtiers et affectant. de ce fait, leur auto­nomie. C'est pourquoi le niveau d'autonomie ne correspond pas à celui exigé généralement des membres des ordres professionnels régis par le Code des professions.

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En conséquence, afin de répondre à la proposition 34.1 du Rapport sur 1 'application de la Loi sur le courtage immobilier, l'Office des professions ne peut recommander, sur là foi des renseignements énoncés dans cet avis, l'option d'obliger les agents et les courtiers immobiliers à se constituer ou à intégrer un ordre professionnel régi par le Code des professions.

Cette conclusion ne signifie pas pour autant que le secteur d'activités propres aux agents et courtiers immobiliers ne doive pas être assujetti à un encadrement approprié. Au contraire, le public doit pou­voir compter sur une garantie de qualification et d'intégrité.

À cette fin. le Rapport sur l'application de la Loi sur le courtage immobilier soumet diverses re­commandations; des éléments d'analyse de ce rapport soulèvent d'ailleurs certains questionne. ments, notamment à 1 'égard des relations entre agents et courtiers qui doivent être prises en considé­ration, celles des établissements ou agences et autres personnes morales avec les franchiseurs ainsi qu'avec les titulaires de certificats autorisant à agir dans d'autres disciplines de services financiers.

L'Office n'a pas analysé ces aspects particuliers par rapport au système professionnel. Cependant, il faut souligner que ce système n'a pas pour mission de régir des rapports d'affaires ou de travail, s'ils ne concernent pas inunédiatement l'exercice, comme tel, d'un professionnel auprès du public. Ces aspects mériteraient un examen plus approfondi qui n'a pas été effectué dans la mesure où deux des facteurs prévus à l'article 25 du Code des professions n • étaient pas satisfaits.

Par ailleurs, il est important de rappeler que cet avis s'inscrit dans le cadre de J'examen d'une pro­position prévue au Rapport sur l'application de la Loi sur le courtage immobilier et qu'il ne corres­pond pas à un avis de constitution en ordre professionnel. Un tel avis nécessiterait une étude plus approfondie d'autres éléments propres à l'évaluation fonnelle d'une demande de constitution d'un ordre professionnel pour les parties intéressées.

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