Questions-Réponses1 Lapplication de la réforme : questions/réponses Maître Georges BERTHET...

Questions-Réponses 1

L’application de la réforme :questions/réponsesMaître Georges BERTHET Notaire

Marcel BALAGE (DDE 63)


Vos questions…….

1- Modalités pour détacher des terrains à bâtir?2- Composition des dossiers d’urbanisme?3- Modalités de ventes des lots?4- Modalités de retrait et de recours?5- Renseignements d’urbanisme?6- Période transitoire?7- Le bornage?8- Le certificat d’urbanisme?9- questions diverses?10- Comment obtenir des informations?


1-Formalités à accomplir pour détacher ou diviser un terrain pour construire

Un principe :dès le 1er détachement en vue de la construction

le lotissement est constitué (L442-1)

Critères pour définir la procédure :l’intention de construirele nombre de lotsla création de voies ou espaces communsla situation géographique

Le tableau ci-après résume les différents cas de figure…..


1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction?

Secteurs protégés * Hors Secteurs protégés

Division créant sur une période de 10 ans….

AVEC voies ou espaces

communs

SANS voies ou espaces communs

AVEC voies ou espaces

communs

SANS voies ou espaces communs

1 ou 2 lots DP DP DP DP

A partir de

3 lots

PA PA PA DP

* Secteurs protégés = site classé ou secteur sauvegardé délimité


1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction?

Propriété A

B C D

rue

Le projet :Rattachement de D à la propriété ADivision en B et C pour vente en jardinLotissement : NONFormalité :AucuneSauf si institution du contrôle des divisions par DCM (L111-5-2)


rue

A BDétachement du lot B pour bâtirLotissement : ouiFormalité : DPL’age de la maison (-10 ou + de 10 ans) ne modifie pas la réponse dans ce cas



rue

A B Détachement de 3 lots (dont 2 à bâtir)

Lotissement : ouiFormalité : DPLe lot A « bâti » n’entre pas dans le calcul du nombre de lot.Toutefois si le bâtiment est n’est pas achevé : Lotissement!!!!!!Car 3 lots et voirie

C

voie



AB712 AB713 AB714

RUE

détachement de 3 lots à bâtir correspondant à 3 parcelles cadastrales existantes :Lotissement : ouiformalité : DP car 3 lots sans voie ou espace communLe fait que les parcelles cadastrales existent ne permet pas d’éviter la DP



détachement de 3 lots à bâtir :Lotissement : ouiformalité : DP si la servitude existePA si elle est créée à l’occasion de la division


rue

A

BC

servitude de passage

Principe : ne sont pris en compte que les voies et espaces communs à créer


1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction?

AB

rue

ND

NB

Projet : division en 2 lots.Situé en zone NB et ND.Lotissement : ouiFormalité : DPLe lotissement en zone NB est désormais possible.La future construction devra respecter le zonage.


voie

Partie conservée

sans intention de bâtir

A

B

1er temps :Détachements de A et B avec voirie ne nécessitent qu’une simple DP

C


rue


voie

Vente du lot pour bâtir

Moins de 10 ans après

la DAACT

A

B

2ème temps :Moins de 10 ans après la vente des deux lots le propriétaire du reliquat désire vendre le lot C pour bâtir.Formalité? :Le lot C est déjà individualisé : pas de formalité.Le lot C doit faire l’objet d’une DP au titre du changement d’intention (artL442-1)

C




Permis valant division R431-24Projet : vente de 4 maisons avec terrainsLotissement : dispenséFormalité : PC valant division avec transfert partiel possible aux acquéreurs.Nouveautés : pluralité des maitres d’ouvrage possible.Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’ensemble de la propriété. (voir diapo suivante)

A B

CD voie

rue



rue

A

Projet : construction d’une maison sur un lot de lotissement (DP ou PA.A quelle distance des limites de propriété s’implanter?Application de l’art R123-10-1 : Conséquences : pour A1 : respect des règles d’implantation ou de recul2 : implantation libre Conséquences : pour B3 : respect règles d’implantation entre deux constructions.

1

2

Règle non applicable en RNULe POS/PLU peut s’y opposerLe règlement continue de s’appliquerRègle applicable aux PC valant division

B

1ère maison

1

2ème maison

3


2- Quelles sont les pièces à joindre dans les dossiers de lotissement? (DP ou PA)


2- Composition des dossiers (DP et PA)

* DP PA complément

imprimé et bordereau

2 ex. 4 ex. -----

Plan de situation

2 ex. 4 ex. 5 ex.

Plan coté des divisions

2 ex. ----- 5 ex.

Plan de l’état actuel

2 ex. 4 ex. -----

Plan de composition

----- 4 ex. 5 ex.

* En site protégé +1ex complet du dossier


2- Composition du permis d’aménager (suite)

Volet paysager (4ex.) :Présentation de l’état initial du terrain et de ses abordsPrésentation du Projet Vues et coupes (2 ) par rapport au terrain naturelPhotos vue de loin et de prèsProgramme et plans des travaux d’équipementDocument graphique d’implantation des bâtiments

Pièces administratives (4ex.) : Projet de règlement (facultatif)Attestation de garantie d’achèvement des travaux *Engagement de constituer une Association syndicale *

* Si nécessaire


2- Composition des dossiers?

Les imprimés téléchargeables : www.nouveaupermisde construire.gouv.fr


Lotissement soumis à PA :la signature d’un avant contrat est conditionné par la

délivrance du PALotissement soumis à DP :

controverse entre juristesdes avant contrats peuvent ils être signés avant la non-

opposition à une DP?Prudence : l’avant contrat devra comporter une double

condition :non–opposition à la DP obtention d’un PC purgé de recours

3- Modalités de vente des lots?


4- Modalités de retrait et de recours des autorisations?

Actes concernés (tacite ou explicite) :- permis de construire- permis d’aménager- permis de démolir

Conditions :- obligation de l’administration- acte illégal

- délai de 3 mois maximum (L421-5) sauf demande du bénéficiaire

- mise ne œuvre de la procédure contradictoire

Le retrait


Le certificat d’urbanisme :- Condition : acte illégal- Délai : 4 mois certificat express (arrêt TERNON)

La déclaration préalable :- impossibilité de retrait- acte illégal : recours contentieux des tiers ou du préfet

4- Modalités de retrait et de recours des autorisations?2 cas particuliers

Le retrait


Délai de recours de tiers : 2 mois inchangé Point de départ : 1er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain Panneau d’affichage : rappel de l’obligation de notification des recours :

- à l’auteur de l’acte- au bénéficiaire de la décision

4- Modalités de retrait des autorisations?Les nouveautés.

Modèle de panneau


affichage : affichage en mairie désormais sans incidence sur le délai de recours des tiers dépôt de la DAACT : fin du délai de recours 1 an après son dépôtprescription administrative : constructions achevées depuis + de 10 ans sauf :

- construction sans permis- dans certaines zones dangereuses ou protégées- construction sur le domaine public

4- Modalités de retrait des autorisations?Les nouveautés.

Sécurisation des actes


4- Quelles sont les nouveautés concernant les recours?

Sécurisation des actes devant le juge civil :

-l’action en démolition ne peux plus être exercée seulement devant le juge civil : au préalable le juge administratif devra annuler l’autorisation

- l’action en indemnisation doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux


La note de renseignement n’a pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé.

Le certificat d’urbanisme a) peut avantageusement le remplacer car :

Il donne des informations (règles d’urbanisme, servitudes, fiscalité)

Il cristallise les droits du pétitionnaire (18 mois).

Il offre une garantie juridique que n’apporte pas la note de renseignement d’urbanisme.

5- Le renseignement d’urbanisme?


6-Période transitoire?

Principe : absence de rétroactivité de la réforme

Conséquence sur les divisions : VENTE LIBRE

- des lots de lotissement autorisé avant le 01/10/07 (sauf caducité)- des lots provenant de déclaration R315-54 effectuée avant le 1/10/07 (sans limitation de durée)


Impact de la réforme :- l’obligation du bornage (L111-5-3)- rappel : nullité de la vente possible- sont concernés les lots issus :

- de déclaration préalable- de PA

- difficultés : indivision, désaccord, coût..

7- Le bornage?


Le CUb tacite :le principe : cristallisation des règlesau delà de 2 mois délivrance d’un CUa demain délivrance d’un CUb

La localisation approximative en CUb :une simple indication

8- Le certificat d’urbanisme?


Changement de destination à minima DP :la nouvelle destination doit respecter le POS/PLUsanctions : poursuites pénales

9- Questions diverses?

rue

usine

Maison gardiennage

Maison de gardien accessoire d’une usine existanteProjet : division pour vendre la maisonLotissement : nonFormalité : DP changement de destination


10- Comment obtenir des informations?

site INTERNET des DDE (nomdépartement.equipement.gouv.fr)

www.nouveaupermisdeconstuire.gouv.fr

2

1



Les questions réponses :

Exemple du thème lotissement



Assistance nationale du Ministère : cible : les professionnels tél. : 01 40 81 11 00 (9h30 à 17h30)

Assistance locale :les communesles Agences de l’Equipementles cellules ADS de chaque DDE



Prochainement vous pourrez retrouver ce document sur le site :

www.puy-de-dome.equipement.gouv.frwww.puy-de-dome.equipement.gouv.fr

rubrique : « permis de construire »

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