Quel contexte financier pour les marchés immobiliers dans ... · La consommation en zone euro est...

Quel contexte financier pour les marchés immobiliers dans les années à venir ?

Club Notarial de Immobilier 28 mai 2015

Exposé de Denis Ferrand

2Club Notarial Immobilier - 28 mai 2015

Les faits marquantsde la conjoncture économique mondiale

La conjoncture économique mondiale

Remontée du prix du pétrole, correction à la hausse des taux d’intérêt sur titres publics en Z€, faibles oscillations de l’€/$ à 1 € = 1,1 $. La conjonction des astres devient un peu moins favorable,

Le rythme de la croissance mondiale a fléchi début 2015 un peu partout (hors Japon et Z€). Les craintes déflationnistes s’atténuent.

L’investissement ralentit fortement en Chine.

Faible croissance aux Etats-Unis sans rebond marqué au printemps.

La consommation en zone euro est au rendez-vous (pétrole). Des indications mitigées pour les exportations : effet € positif mais moindre demande mondiale.

Du mieux pour le climat des affaires en France mais le redémarrage de l’investissement et de l’emploi se fait encore attendre.

Club Notarial Immobilier - 28 mai 2015

Une croissance plus faible en 2015 à l’échelle mondiale, plus forte mais encore timide en zone euro. Inflation faible mais non négative.

3

Fléchissement de la croissance mondiale en début d’année

Club Notarial Immobilier - 28 mai 2015 4

Croissance du PIB en volume 53 pays *

© Coe-Rexecode

Variations en %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

sur un ansur un trimestre au taux annuel(moyenne 1994-2007) 4%

* Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande,Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Inde, Chine, Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou, Afrique du Sud.

Un fléchissement attribuable en premier lieu au ralentissement confirmé de la croissance des émergents


Croissance du PIB en volume

© Coe-Rexecode

Variations en %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

-6

-3

0

3

6

9

12

sur un ansur un trimestre au taux annuel

Pays émergents : Mexique, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, PérouCorée du Sud, Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Inde,Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Chine, Russie, Rép. Tchèque, Slovaquie, Afrique du Sud.

* Etats-Unis, Canada, Mexique, Japon, Corée du Sud, Australie, Nelle Zélande,Hong-Kong, Taïwan, Singapour, Malaisie, Thaïlande, Philippinnes, Indonésie, Inde, Chine, Union Européenne à 27, Norvège, Suisse, Turquie, Russie, Brésil, Argentine, Chili, Colombie, Pérou, Afrique du Sud.

Pays émergents

Pays développés

Des changements de régime brutaux sur les titres d’Etat

6

Taux des obligations d'Etat à 10 ans

© Coe-Rexecode

%

2012 2013 2014 2015

0

-0.5

0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

Etats-UnisAllemagneJaponSuisse


Rebond de croissance en France début 2015, pas (encore ?) une reprise

France : Taux de croissance du PIB

© Coe-Rexecode

variation en %

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-6

-4

-2

0

2

4

variation sur un anvariation sur un trimestre (en % l'an)

Source : INSEE


La prudence prédomine dans l’appréciation de l’activité


France : Enquêtes PMI dans l'industrie et les services

© Coe-Rexecode Source : Enquêtes PMI (Markit / CDAF)

Indice synthétique

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201535

40

45

50

55

60

65

70

ServicesIndustrie

L’investissement des entreprises est à plat, ce qui est un moindre mal par rapport à l’investissement des ménages et des APU

France : Investissement des secteurs institutionnels

© Coe-Rexecode

2010 = 100, investissement en milliards d'euros de 2010

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201585

90

95

100

105

110

115

120

Entreprises non financièresMénagesAdministrations publiques

Source : INSEE, Comptes nationaux


Medef – Commission Economie du 25 juin 2009 10

La conjoncture du logement en France

Signaux encore timides d’une issue à la plus profonde récession de l’investissement en logements

• Recul de l’activité et des prix dans le secteur de la construction.

• Un secteur à la situation financière désormais très fragilisée.

• La nouvelle comptabilisation des permis et des mises en chantier modifie les niveaux pas les tendances. Un mini plan de relance en soutien.

• Un recul de faible ampleur sur les prix de l’immobilier et une accessibilité moyenne des ménages qui ne se dégrade plus.

• Encore au moins une année de recul de l’investissement en logements du secteur.


La plus forte contraction de l’investissement en produits de la construction depuis la création des comptes nationaux. Rechute en 2014


France : Investissement en produits de la construction

© Coe-Rexecode

investissement en volume, 2010 = 100

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 201570

80

90

100

110

120

Source : INSEE, Comptes nationaux trimestriels

Une évolution atypique. La phase actuelle de récession de l’investissement en logement des ménages est historiquement la plus longue et la plus prononcée.


Evolution de l'investissement des ménages en produitsde la construction lors des sorties de récessions en France

© Coe-Rexecode

L'investissement en construction est basé à 100 à la date du point bas du niveau du PIB

80

90

100

110

120

1980Q41993Q22009Q1

-8 -4 0 +4 +8 +12 +16 +20 +24Source : Insee, comptes nationaux. Calculs Coe-RexecodeEchelle des X : Nb de trimestres précédents et consécutifs au trimestre d'atteinte du point bas du PIB

Une nouvelle comptabilisation des permis et des mises en chantier… qui ne change rien à leur orientation baissière


France : Nombre de logements

© Coe-Rexecode

en milliers par an - m.m./3 mois

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015300

350

400

450

500

550

600

autorisés

mis en chantier

Source : SESP, Ministère des transports et de l'équipement

Le stock de permis de construire « non encore consommés »est au plus bas


France : Stocks de logements à mettre en chantier

© Coe-Rexecode Source : SOES, MEDDAT

En milliers

2000 2003 2006 2009 2012 2015140

180

220

260

300

340

Les transactions dans le logement ancien sont orientées à la baisse


France : Transactions dans le logement ancien

© Coe-Rexecode Source : MEDAD

Nombre de ventes en cumul sur 12 mois(milliers)

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15550

600

650

700

750

800

850

Malgré ces circonstances, les prix baissent peuet cette baisse ne semble pas devoir s’amplifier


France : Prix de vente des appartements neufset opinion des promoteurs sur l'évolution des prix

© Coe-Rexecode Source : MEDAD

variations sur un an en %

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

0

-10

0

10

20

0

-40

0

40

80Prix de vente des appartements neufs (France entière, var sur un an, en %)Solde des opinions des promoteurs sur l'évolution des prix de vente (éch. droite)

Un premier signal positif : une réanimation de la demande selon les promoteurs


Enquête dans la promotion immobilièreDemande de logements neufs à vendre ou à louer

© Coe-Rexecode Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière

Solde des opinions (en %)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-60

-40

-20

0

20

40

Les conditions du financement de l’immobilier

Après plusieurs années de contraction, les apports personnels des candidats à l’acquisition se redresseraient


Apport personnel des candidats à l'acquisition

© Coe-Rexecode Source : INSEE, Enquête trimestrielle dans la construction immobilière

Solde des opinions (en %)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-60

-40

-20

0

20

moyenne 80-2010 : -26.9 %

Pas de dégradation récente des conditions de l’accessibilité à l’acquisition immobilière


France : Coût moyen des opérations d'acquisition immobilière

© Coe-Rexecode

Ensemble du marché (en années de revenus)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20152.8

3.0

3.2

3.4

3.6

3.8

4.0

Source : Observatoire du financement des marchés résidentiels

La proportion des ménages ayant l’intention d’acquérir un logement pourrait avoir passé un point bas


Enquête mensuelle de conjoncture auprès des ménages (soldes d'opinions, en %)

© Coe-Rexecode

Intentions d'achat de logement

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-95

-90

-85

-80

-75

Source : INSEE

Pas encore de franc signal de redémarrage de l’encours de la dette des ménages


France : Encours de la dette des ménagespour l'habitat

© Coe-Rexecode

Variation sur un an, en %

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201500

5

10

15

20

Source : Banque de France

La part des créances douteuses dans le crédit à l’habitat reste faible. Elle progresse toutefois lentement.


Créances douteuses des établissements de crédit de la métropolerapportées à l'encours des crédits aux ménages

© Coe-Rexecode

en % des l'encours de crédit aux ménages(créances douteuses + provisions des établissements de crédit sur créances douteuses)

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20142

3

4

5

6

7

Source : Banque de France

Vers une orientation un peu plus positive de la demande de crédit de la part des ménages...


Evolution de la demande de crédit logement de la part des ménages

© Coe-Rexecode Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit Une valeur négative (resp. positive) indique une tendance à la contraction ou au ralentissement(l'accroissement ou l'accélération) de la demande de crédit pour le logement des ménages

Solde des opinions des établissements de crédit

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-100.0

-50.0

0

50.0

100.0

Evolution passéeEvolution prévue

Pas d’orientation apparente vers une sélectivité accrue des crédits au logement des ménages


France : Conditions appliquées par les banques pour les crédits au logement des ménages

© Coe-Rexecode Source : Banque de France, enquête sur la distribution du crédit Une valeur positive (resp. négative) indique une tendance au durcissement (à l'assouplissement) des conditions du crédit bancaire pour le logement des ménages

Solde des opinions des établissements de crédit

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-40

-20

0

20

40

60

Evolution passéeEvolution prévue

Pas de perception d’un risque élevé sur les prêts aux ménages pour le logement selon les établissements de crédit


Perceptions des risques sur les prêts aux ménages pour l'achat de logement

© Coe-Rexecode

Evolution du marché du logement

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0

-20

0

20

40

60

80

Source : Banque de FranceQ : Comment les éléments précédents ont-ils influencé vos critères d'attribution de crédit ?+ = durcissement, - = assouplissement

Tant que les taux bas dureront….


France : Taux appliqués sur les crédits immobiliers des ménageset taux des obligations d'Etat à 10 ans

© Coe-Rexecode Source : Banque de France (rétropolation Coe-Rexecode)

en %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201500

2

4

6

8

Emprunts d'une échéance > à 1 anOAT à 10 ans

Le taux d’endettement des ménages en France reste un peu plus bas que dans l’ensemble de la zone euro.


Taux d'endettement des ménages

© Coe-Rexecode

en % du RDB des ménages

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 201550

60

70

80

90

100

Zone euroFrance

Sources : Banque de France

En résumé

• Une phase de contraction de l’investissement en logements exceptionnellement longue et prononcée pourrait se clore.

• Quelques signes de réanimation de la demande.

• Une forte résistance des prix qui freine l’amélioration de l’accessibilité des ménages au logement.

• Compensation par la baisse des taux. 2,5 pt de RDB des ménages restitués depuis 2008.

• Des conditions d’accès à l’endettement plus favorables.

• Problème financier plus large : les taux sont anormaux, pour rester dans l’euphémisme.



Les taux d’intérêt les plus bas historiquement en France

Taux d'intérêt des obligations publiques françaises à 10 ans1900 - 2015

© Coe-Rexecode

nominal en %

1900 1905 1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 201500

2

4

6

8

10

12

14

16

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