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PRESENTATION DES SECTEURS

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L’hôtellerie en centre-ville

Présentation du secteur

1/ Pays émergents et voyages d’affaires dopent la fréquention Avec une fréquentation des hôtels proche de 2011, 2012 constitue l'une des meilleures années pour le tourisme en France depuis plus de 10 ans avec près de 200 millions de nuitées. La fréquentation dans les hôtels s’est maintenue notamment grâce à la clientèle étrangère (Pays émergents en tête) et le tourisme d’affaire. 2/ Un secteur en pleine concentration Le ralentissement économique de ces dernières années a entraîné la fermeture des établissements les moins rentables et un phénomène de concentration permet à certains acteurs du secteur de faire des acquisitions bon marché, et de renforcer la solidité de leur fonds de commerce.

3/ Une montée en gamme du secteur La tendance à la rénovation du parc hôtelier français entamée en 2009 se confirme et on assiste en parallèle à une montée en gamme des prestations offertes. L'offre de chambres en hôtels de moins de trois étoiles diminue tandis qu'augmente celle des établissements de trois étoiles et plus. La clientèle suit ce mouvement. La fréquentation des établissements de trois étoiles augmente de 7 % et celle des quatre et cinq étoiles de 27 %, alors que pour les autres hôtels elle baisse de 4 %.

En bref ... Le secteur de l’hôtellerie française est l’un des plus actifs au monde. Il profite du succès de la France, première destination touristique mondiale, qui accueille chaque année plus de 80 millions de visiteurs…

 

123Venture aura donc pour objectif d’accompagner des hôtels dans leur montée en gamme en soutenant leurs opérations de rénovation, d’acquisition d’établissements auprès d’indépendants, ou de passage sous enseigne. 123Venture privilégie les acquisitions d’actifs de très bonne qualité qui bénéficient : - de taux d’occupations historiques élevés - d’un emplacement central et fréquenté - d’une rentabilité pouvant être améliorée à moyen terme - d’une valorisation attractive

Notre expérience

26M€ investis, 20 Hôtels en France

Notre Approche L’hôtellerie est un secteur présentant de bons fondamentaux tirés par une demande étrangère et intérieure importante. Les taux d’occupation se maintiennent à des niveaux records en dépit de la mauvaise conjoncture. Ce secteur présente donc selon nous des risques limités.

D’autre part, ce secteur offre des opportunités d’investissement très attractives qui s’expliquent notamment par un besoin de financement imposé par le vieillissement du parc français qui doit par ailleurs continuer sa montée en gamme pour suivre les exigences de la clientèle.

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Le tourisme de plein-air

Présentation du secteur

→  1ère offre d'hébergement touristique en France  La France possède la 1ère capacité d’hébergement de plein air d’Europe (2nd parc mondial derrière les Etats-Unis). C’est un secteur en croissance régulière (Plus de 2Mds de chiffre d’affaires annuel aujourd’hui Vs 1 Mds en 2000…) qui reste très fragmenté et présente de belles opportunités de consolidation (94,5% des campings sont des indépendants).

→  Un secteur peu cyclique & rentable  Son modèle économique flexible, rentable et adaptable lui a permis de traverser plusieurs années de crise et bénéficie à l’ensemble de l’économie touristique française, notamment en matière d’emploi, de croissance et de compétitivité.

→  Une pérenité assurée par de fortes barrières à l’entrée

 Les campings bénéficient de fortes barrières à l’entrée du fait de la difficulté de trouver du foncier disponible (notamment dans les régions convoitées du sud de la France) et des contraintes règlementaires croissantes.

Par ailleurs, il existe aujourd’hui peu de grands acteurs avec une capacité financière suffisante pour soutenir un fort développement comprenant des acquisitions et des investissements en équipements afin de suivre la montée en gamme du marché entamée depuis 10 ans.

En bref ... Le secteur du tourisme de plein air s’entend principalement des capacités d’hébergement de plein air, appelées plus communément les campings. Ces derniers sont composés d’emplacements permettant l’installation de plusieurs formes d’hébergement: tentes et caravanes implantées sur les emplacements nus et bungalows, mobil homes et chalets sur les emplacements dits équipés.

L’expérience d’123Venture Depuis le début de son activité, près de 15 M€ ont été investis par 123Venture dans la montée en gamme de campings 3/4 étoiles avec 8 Campings d’une capacité totale de plus de 4.000 emplacements dont 1 300 mobil ‘homes actuellement en cours d’exploitation.

Notre Approche  123Venture finance l’acquisition de fonds de commerce et de foncier de campings 3 et 4 étoiles situés dans les grands littoraux touristiques français. L’objectif est d’accompagner la montée en gamme de ces établissements et d’améliorer sensiblement leur chiffre d’affaires.

En effet, les campings trois et quatre étoiles représentent désormais 58% du nombre d’emplacements et 71% des nuitées. L’amélioration des installations d’hébergement permet notamment d’obtenir de meilleurs taux d’occupation pendant les ailes de saison (les emplacements équipés de mobil homes jouissent de taux d’occupation supérieurs de 80% par rapport aux emplacements nus) et donc d’augmenter la période d’activité et le chiffre d’affaires en conséquence.

Selon une étude de l’INSEE publiée en avril 2012, la montée en gamme des établissements se poursuit et la demande suit : dans les campings, les emplacements nus cèdent la place aux emplacements équipés de chalets ou de bungalows. Les nuitées croissent de plus de 10 % dans ces derniers alors qu'elles baissent de 2 % dans les premiers.

123Venture s’inscrit dans l’évolution globale du secteur via une stratégie de montée en gamme des campings acquis. Cela passe par l’augmentation du taux d’équipement (mobil homes, chalets…), des travaux de rénovation, mais également par une politique marketing et communication très active.

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La dépendance/ santé

Présentation du secteur

→  Une croissance structurelle  Le vieillissement de la population française est une tendance confirmée depuis plusieurs années et qui avait été prévue par les démographes. Ce phénomène s’explique par l’arrivée aux grands âges des classes nées après la 1ère guerre mondiale.

Selon les estimations de l’INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans en France, qui était d’environ 1,1 million en 2005, serait d’environ 1,5 million en 2010, 1,9 million en 2015 et 2,1 millions à l’horizon 2020. Le vieillissement de la population entraîne une progression mécanique du nombre de personnes âgées dépendantes.

→  De fortes barrières à l’entrée  Par ailleurs, l’environnement règlementaire dense et évolutif, les conditions d’accès de plus en plus contraignantes imposées par les diverses autorités de tutelle et les coûts du savoir-faire requis en vue de l’obtention d’autorisations réglementaires constituent de fortes barrières à l’entrée. Cela a pour conséquence de réduire le risque d’apparition de nouveaux entrants sur le marché au profit des acteurs déjà présents et contribuant au renforcement de leur solvabilité.

En bref ... Le vieillissement de la population française est une tendance inscrite dans la pyramide des âges. Il engendre une progression mécanique du nombre de personnes âgées dépendantes mais également du nombre d’aidants informels (conjoints et enfants). Le “grand papy boom” est ainsi à l’origine d’une accélération significative de la croissance de la demande de places en établissements spécialisés (EHPAD). Le secteur de la dépendance/santé est devenu un réel enjeu pour notre société. Il constitue ainsi une formidable opportunité pour ceux qui sauront profiter de ces marchés d’avenir.

L’expérience d’123Venture 123Venture finance l’acquisition de murs et de fonds de commerce d’Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.

Depuis le début de son activité, 123Venture a déjà réalisé l’acquisition de 14 résidences services ou EHPAD (près de 1.000 lits) avec un taux d’occupation moyen de 95%.

→ Secteur à forte visibilité, insensible à la conjoncture économique

 Face à l’augmentation massive des personnes âgées dépendantes et à la diminution de l’aide familiale pour un maintien à domicile, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ainsi que les Résidences Services s’imposent comme la solution la mieux adaptée. Néanmoins, les capacités actuelles d’accueil en EHPAD sont insuffisantes ou inadaptées. Pire, le développement de l’offre s’avère inférieur à l’évolution du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans. Ainsi, on estime qu’il manquera près de 60 000 lits à horizon 2015, un nombre à comparer à un quota d’autorisations d’ouvertures de lits octroyées par l’Etat qui se limite historiquement à 6 000 lits par an. Cette pénurie d’offre permet aux exploitants d’EHPAD de conserver des taux d’occupation de plus de 95%, ce qui octroie à ce secteur une très forte visibilité de ses revenus.

Ce taux d’occupation est renforcé par l’existence de fortes barrières à l’entrée réduisant l’apparition de nouveaux entrants sur le marché. Par ailleurs, ce marché bénéficie également d’une solvabilité soutenue par les finances publiques, les différentes aides de nature sociale ou fiscale et l’accroissement du niveau de vie des résidents.

Dans ce contexte, le rythme de croissance du chiffre d’affaires des exploitants devrait se maintenir à un très haut niveau, porté par une demande dynamique mais également par des tarifs d’hébergement et de soins en augmentation régulière.

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Audiovisuel/ Cinéma

Présentation du secteur

→  Secteur défensif et acyclique bénéficiant de

facteurs environnementaux favorables  Le secteur du cinéma connaît une croissance soutenue et continue depuis près de 20 ans. Les investissements réalisés par 123Venture ont été portés par l’excellente santé de ce secteur. Il s’agit d’un secteur résilient et défensif grâce à son caractère populaire et bon marché mais également d’un secteur acyclique et décorrélé des marchés financiers. Avec plus de 200 millions d’entrée en 2012, le cinéma français ne s’est rarement aussi bien porté sur ses dix dernières années. En témoignent le récent triomphe international de The Artist, récompensé par 5 Oscars, et l’incroyable succès en salles du film Intouchables qui totalise plus de 19 millions d’entrées, devenant le troisième plus gros succès historique du box-office français.

En bref ... Le cinéma constitue une valeur refuge en temps de ralentissement économique. Il s’agit d’un loisir populaire et bon marché capable de capter un très large public (enfants, adolescents, adultes) possédant des goûts très différents (dessins animés, aventure, science fiction, action, émotion, etc.)  

L’expérience d’123Venture

123Venture a financé la distribution de plus de 100 films pour un total de 40 millions d’entrées avec des succès tels que Des Hommes et Des Dieux, Case Départ, Potiche, Drive, La Vérité si je Mens 3 ,! Les Infidèles ou encore le tout récent Radiostars…

Au 30 septembre 2012, le retour sur investissement prévisionnel s’établit à plus de 11% pour les films sortis à cette date. 

→ Un positionnement rémunérateur et des financements diversifiés

 123Venture investit dans des sociétés de distribution de films dont l’objet est d’acheter les droits de distribution et d’assurer la publicité des films (affiches, promotion pour la télévision, négociation de la diffusion dans les cinémas et en vidéo,...). Ces PME s’appuient sur l’expertise de professionnels de la distribution ou de l’édition vidéo (Mars Films, Le Pacte, Quad, Condor) pour la sélection du catalogue de films financés.

Les recettes provenant du nombre d’entrées réalisées sont versées de façon prioritaire au distributeur, puis au producteur. Ainsi, nous pouvons bénéficier d’un positionnement prudent et rémunérateur tout en profitant du dynamisme du secteur.

Les revenus générés par l’exploitation des films distribués sont multiples : sorties en salles, ventes télévisées (chaînes gratuites et payantes, TNT), ventes DVD/Blu-Ray, vidéo à la demande, ventes à l’étranger, etc. Les films financés appartiennent à des registres cinématographiques variés afin de toucher le plus de spectateurs possible.

Notre stratégie d’investissement est caractérisée par la mutualisation des revenus sur l’ensemble des contenus co-financés et sur plusieurs partenaires. Nous privilégions un accès prioritaire aux recettes sur les autres partenaires.

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Groupement Forestier

Présentation du secteur

La France dispose de la première forêt feuillue d'Europe et de la troisième forêt résineuse… et ce n’est pas seulement une destination agréable pour les promeneurs. C'est également un marché au poids économique conséquent. La filière française du bois représente près de 400.000 emplois et un chiffre d'affaires de près de 60 milliards d'euros. Le redressement du marché des forêts se poursuit Après une forte contraction en 2009, le marché des forêts a connu un regain d’activité en 2010. Poursuivant sur cette dynamique, l’année 2011 se caractérise par une progression générale des volumes échangés. Ainsi, 14 120 transactions sont enregistrées en 2011, soit 3,8 % de plus qu’en 2010. La progression des surfaces est encore plus franche : elle est de 10,9 %, avec 112 700 ha échangés. Le prix des forêts en hausse de 10,8 % en 2011 En 2011, le prix moyen d’un hectare de forêt passe de 3 570 euros en 2010 à 3 960 euros, soit une hausse de 10,8 %. L’augmentation du prix des bois (+ 4 %, source ONF) et du prix des terres agricoles explique cette évolution. Une reprise significative sur les biens de plus de 50 ha En forte baisse en 2009, le nombre de biens de plus de 50 ha échangés sur le marché avait enregistré en 2010 une progression légèrement supérieure à la moyenne de l’ensemble du marché. En 2011, la reprise de l’activité se traduit par une augmentation plus nette encore, avec des hausses de 20 % tant du nombre de ventes que des surfaces échangées. Ces augmentations ne sont que de 3 % en nombre et de 5 % en surface sur le segment des biens de moins de 50 ha.

Fiscalité - Réduction ISF de 50% jusqu’à 45.000€ - Exonération d’ISF à 100% - Exonération de droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75% des parts du groupement forestier

Un partenariat unique entre 123Venture & Unisylva

123Venture dispose d’un partenariat exclusif avec Unisylva

2ème gestionnaire privé en France

1er des crus de Chênes européens

La plus grande réserve de Douglas de toute la France

Notre stratégie  - Obtenir des revenus récurrents Les revenus de l’exploitation d’une forêt proviennent de la vente de bois coupé issu de la croissance naturelle des forêts et destiné à des filières comme (papiers, énergies…). - Chercher à générer des plus values Avec la croissance de la valeur foncière (Cf.page gauche), l’investisseur peut viser la réalisation d’une plus value à terme (minimum 5 ans).

- Profitez de débouchés porteurs Porter notamment par la lutte contre la déforestation et le développement de la biomasse le secteur devrait continuer de croitre dans les années à venir.

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 Développement Immobilier

Présentation du secteur

→  Les fondamentaux du secteur de la promotion

résidentielle demeurent porteurs, notamment dans certaines régions 

Il manque toujours en France entre 500 000 et 1 200 000 logements, en particulier dans les grandes agglomérations et dans les régions, dans lesquelles la demande liée notamment aux flux migratoires internes est forte. De ce fait, la promotion parvient à maintenir des taux de défaut très faibles, même en 2008/2009. →  L’équilibre rendement/risque de la promotion « en

gris » est attractif pour le capital-investissement   

Un projet de promotion résidentielle répond à des standards financiers précis. En général, l’engagement en fonds propres représente 10 à 15 % du prix de revient de l’opération, le solde étant financé par les acomptes-clients et un crédit de trésorerie. Compte tenu des marges attendues, il en ressort un rendement sur fonds propres moyen de 30 à 40 % après impôt, sur une durée d’opération de 30 mois environ. La promotion « en gris » consiste à ne lancer les projets que lorsqu’ils sont complètement sécurisés au plan administratif (acquisition certaine du terrain, permis de construire purgé), financier (GFA et crédit bancaire obtenus) et commercial (pré-commercialisation de 30 à 50 % selon les programmes).

 

 

En bref ... Le développement immobilier consiste à investir en fonds propres aux côtés de promoteurs dans des opérations de construction de logements neufs : résidences services, habitations, hôtellerie.

L’expérience d’123Venture

123Venture dispose d’un agrément pour la gestion de fonds immobiliers, ainsi que d’une équipe dédiée de 5 personnes.

Notre sélectivité repose sur plusieurs critères :

- Localisation des opérations - Nature et positionnement des programmes - Caractéristiques du promoteur (assise locale, discipline, stratégie, structure des coûts…) 123Venture d’ores et déjà investi 25 M€ en fonds propres dans la promotion: Jardins d’Arcadie, Algonquin, Naos, Redman…

Le chiffre d’affaires sous jacent est supérieur à 200 M€.

 

→ ZOOM sur la promotion immobilière résidentielle Un promoteur est avant tout un monteur d’opérations ; en règle générale, il n’est pas lui-même constructeur. Une opération de promotion se déroule en plusieurs étapes bien structurées, qui s’enchainent sur 24 à 30 mois:

1. La recherche d’un foncier constructible situé dans une zone où la demande est établie.

2. Le montage de l’opération : définition du programme (positionnement, prix), négociation du terrain, dossier de permis de construire, choix des entreprises contractantes.

3. Pré-commercialisation et études techniques.

4. Lancement et conduite de l’opération: acquisition définitive du terrain, engagement des travaux, poursuite de la vente.

5. Livraison et clôture de l’opération.

Equilibre offre/demande par région