Présentation des résultats annuels 2005 Mars 2006Engagements du 1er semestre 2005 : 105 M€...

Présentation des résultats annuels 2005Mars 2006

- 2 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005

Points clés 2005

Engagements du 1er semestre 2005 : 105 M€

Acquisition de Locafimo au second semestre 2005 : 285 M€• Portefeuille cohérent et complémentaire de STE• Portefeuille équilibré entre Paris et régions

Augmentation de Capital de 157 M€ en décembre 2005• Prix d’exercice 62€ par action• Maintien du droit préférentiel de souscription• Suivie par 98,9% des actionnaires

Valeur du portefeuille : 703 M€ d’engagements au 31/12/2005(dont 620 M€ en exploitation)

Doublement de la taille de la société

Respect à la lettre du Business Plan


Chiffres clés 2005

* Distribution 2005 :• 2 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005)• 2 € par action proposé au vote de l’AG le 17 mai 2006 :

0,85 € (complément de dividende 2005)1,15 € (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo)

** nombre d’actions au 31/12/2005 : 5 076 540

2004 2005 Var.

Loyers 14,7 M€ 27,2 M€ 85%

Résultat Net Social 4,2 M€ 9,7 M€ 131%

Résultat Net part du Groupe 10,7 M€ 15,8 M€ 48%

Résultat Net part du Groupe par action** 4,2 € 3,1 € -26%

Cash Flow Courant 0,0 M€ 24,0 M€ N.S.

Cash Flow Courant par action** 0,0 € 4,7 € N.S.

Actif Triple Net Réévalué Hors Droits 159,1 M€ 324,1 M€ 104%

ANR HD par action** 62,7 € 63,8 € 2%

Dividende par action** 1,57 € 4,00 € * 155%


Anticipations 2006

Depuis le 1er Janvier 2006 :

• 120 M€ d’investissements en cours de finalisation

• Exclusivement des immeubles de bureaux neufs

Capacité supplémentaire d’investissement de 230 M€

Cessions en cours de 45 M€

Le portefeuille au 31/12/2005 à périmètre constant générera :

• 52 M€ de loyers annualisés en 2006 (nets de cessions)

• 55 M€ de loyers en 2007

Les engagements du 1er trimestre généreraient 9 M€ de loyers supplémentaires

• 64 M€ de loyers en 2008

I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes

Sommaire


Le marché immobilier français

Le marché de bureaux s’améliore lentement surtout pour les immeubles neufs et récents en raison d’une création d’emplois tertiaires modeste et d’une production d’immeubles neufs restreinte

• La demande de bureaux reste principalement motivée par la recherche d’économies de coûts, les restructurations et les regroupements

• L’obsolescence du stock s’accélère, laissant un nombre croissant de locaux inexploitables

Le QCA se redresse, compte tenu de l’ajustement des loyers, et l’émergence de nouveaux pôles tertiaires se confirme

La décorrélation entre le marché des occupants et le marché des investissements persiste

Le marché français reste le plus dynamique de la zone euro, maintenant une forte concurrence sur le marché de l’investissement

Évolution comparée des loyers et rendements

2001 2002 2005 2006

Loyer

€ 300/m²

Rendement 7.75%

Valeur vénale

+30%6%

€ 200/m²

2003 2004

?

?Valeur locative

-33%


Une stratégie adaptée aux conditions de marché

Dans ce contexte, la STE a su adapter ses critères d’investissements afin de préserver la rentabilité de son portefeuille tout en doublant sa taille, avec 3 composants :

VEFA :Valeur Ajoutée

Locafimo :Fluidité et Potentiel de

valorisation

Portefeuille historique :StabilitéUn portefeuille historique stable et pérenne

Locafimo représentant un portefeuille sécurisé et fluide avec potentiel de valorisation

Des acquisitions en VEFA afin de privilégier des actifs neufs de qualité

I. Le marché immobilierII. Le PatrimoineIII. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes

Sommaire


Valorisation et répartition du portefeuille

Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)

Un portefeuille d’engagements évalué à 703 M€ au 31/12/05

Par m²Par valeur

Bureaux51%

Activité12%

Parcs Clubs20%

Entrepôts17%

Par loyer

Entrepôts14%

Parcs Clubs18%

Activité12%

Bureaux56%

Entrepôts29%

Parcs Clubs27%

Activité15%

Bureaux29%

641 346 m²703 M€ 58,7 M€


Des Rendements compétitifs …

Potentiel de valorisation important, compte tenu :

De la valeur des actifsLe portefeuille est valorisé à 1096 €/m² par les experts

Du rendement global du portefeuille de 8,34% brut sur le portefeuille de cession en cours, le décalage entre les expertises au 31/12/05 et le prix de cession est de 12%

7,81%8,31%

8,92%

9,69%

8,34%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Rdt Moyen

Loyers moyenspar type d’actif

Rendements bruts moyenspar type d’actif

159 €/m²

74 €/m² 67 €/m²

53 €/m²

91 €/m²

0

30

60

90

120

150

180

Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Loyer Moyen


Un développement national au 31/12/2005

LocafimoSTE

Lille

Paris Strasbourg

Nantes

Toulouse

Montpellier Aix /Vitrolles

Marseille

Lyon

GrenobleSaint Etienne

Dijon

SochauxOrléans

Caen

La Roche sur Yon

Vannes

Metz

Nancy

Île de France

7793

95

7892 94

91

Surface totale: 641,346m2

(dont VEFA 32,500m2 )

Actifs <5 M€

5 M€ <Actifs <10 M€

Actifs > 10 M€


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Une complémentarité des flux locatifs

(1) : VEFA en cours de signature

(1)

(2)

(2) : Locafimo : Hypothèse 80% des baux 3/6/9 renouvelés par roulements successifs

Évolution de la durée ferme des baux

L’activité de l’année


Etupes (Sochaux)

Localisation : Etupes de l’Allan (Sochaux)

Locataire : GEFCO, filiale à 100% de Peugeot

Surfaces : 27 571 m2

Destination : Entrepôt, messagerie et bureaux

Opération de construction livrée en novembre 2005

Coût global du projet : 16 500 000 €

Loyer annuel à compter du 31/01/06 :1 478 150 €

Rendement locatif : 9 %

Bail : 9 ans fermes (début 2006 - fin 2014)


Caen

Localisation : Colombelles (Caen)

Locataire : Philips France SAS

Surfaces : 17 525 m2 d’immeubles à construire sur un terrain de 5 hectares

Destination : Bureaux / R&D

En construction, livraison premiertrimestre 2007


Loyer annuel : 2 707 000 €

Rendement locatif brut : 9 %

Bail : 9 ans fermes (T1 2007 – T1 2016)


Massy Areva

Localisation : rue de Paris à MASSY (91)

Locataires principaux : AREVA T&D (8 560 m2)SFR (5 025 m2)

Surfaces : 13 585 m2

Destination : Bureaux

En construction, livraison novembre 2006


Loyer annuel : 3 985 000 €

Rendement locatif : 8 %

Bail : 7.5 ans fermes (AREVA)9 ans fermes (SFR)


Acquisition de Locafimo

Les Parcs Clubs :

Le noyau du portefeuille est composé de 11 parcs d’activité dont 8 sont situés dans les RégionsLe risque locatif est très bien réparti grâce à la multi locationCes ensembles situés en périphérie des grandes villes permettent de pratiquer des loyers très compétitifs et donc parfaitement adaptés à la tertiarisation des économies localesSurfaces de taille variable

Les Bureaux :

Les bureaux parisiens sont des immeubles traditionnels et situés dans les quartiers centraux.Les immeubles de bureaux en Banlieue sont surtout situés dans les nouveaux pôles tertiairesLes immeubles dans les Régions sont localisés dans les grandes agglomérations

Les Entrepôts :

Le portefeuille est constitué par des entrepôts classiques de catégorie B, en multilocation, dont la plupart sont localisés dans les Régions

Répartition géographique par type d’actif en valeur

Entrepôts9%

Parc Clubs38%

Parc Clubs7%

Bureaux9%

Bureaux37%

Île de France

53%

Province

47%

Nombre d'actifs

Surface (en m2)

Loyers (en k€)

BUREAUXParis Intra Muros 7 immeubles 10 204 3 006Ile de france 6 immeubles 29 181 4 142Régions 3 immeubles 18 316 1 786

PARCS CLUBSIle de France 3 parcs 16 539 1 765Régions 8 parcs 153 512 9 681

ENTREPOTSIle de France & Régions 8 entrepôts 66 298 2 479

TOTAL 35 actifs 294 049 22 859


Deux portefeuilles complémentaires

Le portefeuille de Locafimo est cohérent…

• Répartition équilibrée entre Paris et les Régions

• Une typologie d’actifs mixte

• Des loyers moyens peu élevés

… et complémentaire avec la stratégie de STE

• Premières acquisitions d’actifs primes à Paris dans des conditions raisonnables

• Les baux classiques 3/6/9 permettent de la création de valeur à plus court terme

• Le très grand nombre de locataires (450) limite fortement le risque

• Couverture géographique renforcée sur les régions Donne accès à STE à des villes dont elle était absente et à d’autres ou elle souhaitait améliorer sa présence

• Réserve foncière de 20 000 m2 viabilisés et constructibles


Asnières & Paris-Dumont DurvilleLocalisation : Asnières (92)

Locataire unique : Ministère de l’Intérieur

Taux d’occupation 100%

Surface : 10391 m²

Utilisation : Bureaux, 291 parkings en sous sol

Expertise: 34,9 M€

Loyer net au 31/12/2005 : 2 263 M€

Localisation : Paris (16)

Locataire unique : Klépierre

Surface : 1500 m²

Utilisation : Bureaux

Expertise: 11,1 M€

Loyer net au 31/12/2005 : 490 000 €


Montparnasse & Lyon

Tour Crédit Lyonnais

Tour Montparnasse

Localisation : Paris 15ème

Locataire : Ixis Asset Management

Taux d’occupation 100%

Surface : 1 739 m²

Utilisation : Bureaux, XVIII parkings

Expertise : 9,15 M€

Loyer net au 31/12/2005 : 680 K€

Localisation : Lyon La Part-Dieu

Multi-locataires

Surface : 8 272 m²

Utilisation : Bureaux

Expertise : 13.8 M€

Loyer net au 31/12/2005 : 761 K€


Exemples de création de valeur

Portefeuille Locafimo:

• Arbitrages en cours des immeubles non stratégiques ou trop petits :Plus values distribuables importantesRéduction des charges sur lots vacants

• Repositionnement de la Tour Crédit Lyonnais à Lyon, bien positionnée pour profiter du marché de La Part-Dieu

• Rationalisation locative des Parcs Clubs, rachat des copropriétaires pour reconstituer des parcs homogènes

Portefeuille La Poste :

• Financement d’un doublement de la taille du centre de tri de Saint Gibrien associée à la signature d’un nouveau bail de 9 ans

Acquisition du foncier mitoyen d’Aubervilliers

Début des études de valorisation à Massy


Exemple d’optimisation des fonciers résiduels

Surface locative globale de 9 222 m²

Taux d’occupation de 80 % au 31 décembre 2005

Possibilité d’extension de 3 à 4 bâtiments développant une

surface SHON d’environ 5 500 m²

Parc des Prés - Lille – Villeneuve d’Ascq:

Surface locative globale de 12 843 m²


Possibilité d’extension de 3 à 4 bâtiments développant une

surface SHON comprise entre 4 035 m² et 4 680 m²

Parc des Aygalades – Marseille:


Surface locative globale de 59 214 m², dont 49 000 m²

exploitables

Surface locative actuellement louée est de 36 000 m²


Possibilité d’extension, de rénovation et de re-

développement des bâtiments à concurrence d’une

superficie supplémentaire de 20 000 m² SHON

Exemple d’optimisation des fonciers résiduels

Parc des Tanneries – Strasbourg:


Sommaire


Résultat consolidé (en M€)

2004 2005 Var.

Loyers 14,7 M€ 27,2 M€ 85%

Charges liées aux immeubles -2,2 M€ -3,1 M€ 41%

Résultat opérationnel courant 12,5 M€ 24,1 M€ 93%

Variation de la juste valeur 9,1 M€ 33,2 M€ 265%

Dépréciation et écart d'acquisition -6,1 M€ -29,4 M€ 382%

Résultat opérationnel non courant 3,0 M€ 3,8 M€ 27%

Charges courantes -2,2 M€ -6,8 M€ 209%

Résultat opérationnel 13,3 M€ 21,1 M€ 59%

Résultat financier net -2,6 M€ -5,3 M€ 104%

Résultat courant avant impôts 10,7 M€ 15,8 M€ 48%

Résultat net 10,7 M€ 15,8 M€ 48%

Résultat net par action (*) 6,0 € 7,6 € 27%(*) nombre moyen pondéré d'actions : 2 614 766


Bilan consolidé (en M€)

Actif 2004 2005

Immeubles de placement 254,2 M€ 617,7 M€

Immobilisations corporelles (en cours de construction) 0,0 M€ 36,3 M€

Créances 12,9 M€ 28,3 M€

Trésorerie 28,9 M€ 77,1 M€

Total Actif 296,0 M€ 759,4 M€

Passif 2004 2005

Capital & Réserves 135,3 M€ 289,5 M€

Résultat 10,7 M€ 15,8 M€

Emprunts 138,2 M€ 355,8 M€

Autres dettes 11,8 M€ 98,3 M€

Total Passif 296,0 M€ 759,4 M€


Structure financière et financement

Février 2006, refinancement portefeuille La Poste

En cours de refinancement : 200 M€

2004 2005

Capitaux propres consolidés 146,0 M€ 305,3 M€

Dette financière nette 109,3 M€ 278,7 M€

LTV (*) 43,0% 42,5%

Coût moyen au 31 décembre 3,5% 3,7%

Taux de couverture 84% 83%

Maturité de la dette 5,9 4,5

ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3 3(*) Valeur hors droits des immeubles


ANR : Evolutions récentes

Distribution du dividende semestriel

ANR au 31/12/2005

68,95 €

-2 €

Dilution liée à l’augmentation de

capital à 62 €

-3,8 €Coûts

d’acquisition et Exit tax

-6,4 € 7 €

63,8 €

324M€Impact de

l’activité du 2ème semestre

ANR au 31/12/2004

62,7 €

159 M€

6,3€

Impact de l’activité du 1er

semestre

2 538 270 actions 5 076 540 actions


Sommaire


Vers la création de valeur

3 axes de développement :

Poursuite des acquisitions auprès de fonds opportunistes anglo-saxons qui liquident leur patrimoine à travers des opérations souvent complexes donnant un avantage compétitif

Acquisition de produits en amont (VEFA)

Valorisation du portefeuille existant • Réserves foncières (Strasbourg, Lille, Marseille, Massy)• Tour Crédit Lyonnais

Tout en respectant les critères d’investissements STERendements attractifsRevenus sécurisés et identifiablesBureaux et ActivitésIle de France et Régions


Intégration des équipes

Mark Inch et Robert Waterland sont devenus salariés de la STE

Awon Asset Management est en cours de filialisation

Prix 4 MEUR

Finalisation en avril 2006

23 salariés

Un modèle de distribution attractif


Une politique de distribution réaffirmée

Distribution 2005 : 4 € par action• 2 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005)• 2 € par action proposé au vote de l’AG le 17 mai 2006 :

0,85 € (complément de dividende 2005)1,15 € (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo)

Une hausse de 155% du dividende par rapport à 2004 (1,57 € par titre)

Perspectives 2006


Calendrier 2006

Assemblée générale : le 17 mai 2006Mise en paiement du dividende 2005 et du premier acompte 2006 : 30 mai 2006

Chiffre d’affaires premier semestre 2006 : le 11 août 2006Présentation des résultats semestriels 2006 : le 15 septembre 2006Mise en paiement d’un acompte sur dividende : le 26 septembre 2006



Sommaire


STE en Bourse (cotation continue depuis le 20 mars 2006)

40

50

60

70

80

90

100

janv04

mars04

mai04

juil04

sept04

nov04

janv05

mars05

mai05

juil05

sept05

nov05

janv06

mars06

Performance depuis le 1er janvier 2004 : +93.4%

Performance depuis le 1er janvier 2005 : +28.2%

Cours de référence : 21 mars 2006 - 90.5€


Cash-flow courant

2004 2005

Marge brute d'autofinancement 6,6 M€ 14,0 M€

Cash Flow courant 0,0 M€ 24,0 M€

Données par action 2004 2005

Marge brute d'autofinancement 2,53 € 5,37 €

Cash Flow courant 0,00 € 9,19 €(*) nombre moyen pondéré d'actions

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