propositions de la Fondation Abbé Pierre

8/9/2019 propositions de la Fondation Abb Pierre

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PREMIER PILIERProduire davantage de logements accessibles

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La France manque de logements, et sa dmographie dynamique risquedaccrotre cette pnurie si la construction reste des niveaux aussi bas quen2014 (moins de 300 000 logements construits). Mais on ne rpondra pas la pnurie en construisant nimporte o, et des prix inaccessibles pour lesmnages la recherche dun logement. Cette relance de la construction prix plafonns ne pourra tre accomplie finement quavec limplication des

autorits locales au niveau des bassins dhabitat. Elle ncessite galement uncadre national, aujourdhui insuffisant. Les avantages consentis jusquici ausecteur du logement social, comme la TVA 5,5 % ou la fin du prlvementautomatique sur le potentiel financier des bailleurs sociaux, la baisse du tauxde livret A et le rehaussement de son plafond sont positifs, mais insuffisants,comme le montre le recul en 2014 du nombre de logements sociaux financs(environ 110 000, contre 117 000 en 2013, loin de lobjectif de 150 000).

Adopter une loi de programmation pluriannuelle,comme le fut le Plande Cohsion sociale entre 2005 et 2009, garantissant aux acteurs dulogement une visibilit moyen terme pour lancer des programmes de

logements vraiment sociaux et des logements dans le parc priv adapts(pensions de famille) et accompagns (foyers),tout en participant relancer le logement en gnral. Cette loi viserait atteindre lobjectif de150 000 logements vraiment sociaux (hors PLS) par an, sous plafonds deloyers APL, dont 60 000 PLAI, avec un ciblage territorial fin rpondant auxbesoins exprims localement. Cette ambition suppose une augmentationdes aides la pierre conformment la promesse prsidentiellede lesdoubler, alors quelles diminuent cette anne et disparaissent mmepour les logements PLUS en-dehors des crdits pour la surchargefoncire. Cette baisse de subventions nest pas compense par lappel

projet PLAI adapt lanc fin 2013 qui, malgr son objectif rduit (2 000logements en 2013-2014), na t atteint qu moins de 50 %, du fait dunpilotage fluctuant par le ministre, de renoncements budgtaires (sur ledoublement du forfait charges des APL) et des arbitrages locaux qui ontpnalis les projets.

Librer des terrains constructibles : en instaurant une fiscalit croissante dans le temps sur la plus-value

ralise au moment de la vente des terrains constructibles, afinde dcourager leur rtention, de partager cette plus-value avec lescollectivits btisseuses et damliorer lexcution des documents

durbanisme,


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Les propositions de la Fondation Abb Pierre

en mobilisant les terrains publics plus rapidement, avec des dcotesplus fortes en les flchant vers des programmes de logements sociauxet trs sociaux,

en multipliant galement des mcanismes innovants de

dmembrement de la proprit des sols et du bti, dont ilexiste aujourdhui diverses formes : proprit publique, bauxemphytotiques, coopratives dhabitants, organismes foncierssolidaires...

Moduler la Dotation gnrale de fonctionnement(DGF) des collectivitsen fonction des efforts de construction de logement, notamment delogements sociaux, de manire encourager les EPCI et les mairesbtisseurs.

Susciter une offre supplmentaire de logements intermdiaires, sansles substituer aux logements sociaux. Ramener les investisseursinstitutionnels vers le logement, en conditionnant leurs avantagesfiscaux actuels, qui devraient tre lis la dtention dune part minimumde logements intermdiaires dans leur patrimoine. Conditionner lesavantages fiscaux de type Pinel des contreparties sociales plusfortes (plafonds de ressources et de loyers, recentrage sur les zonestendues, interdiction de louer ses propres descendants).

Relancer uneaccession sociale la proprit scurise pour les mnagesmodestes, en instaurant un mcanisme qui permette aux accdants qui

rencontrent des difficults de reprendre provisoirement le statut delocataire, tout en restant dans le mme logement.

Adopterun cap lisible de long terme en matire de politiques publiquesdu logement. Tous les acteurs du logement partagent lide que lesecteur a besoin de stabilit et de prvisibilit du cadre lgislatif etinstitutionnel. Cet impratif ne doit pas inciter limmobilisme mais aucontraire prparer des rformes structurelles avec un cap lisible pourles annes venir.


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Produire nest pas suffisant. La production prend du temps et reste minimepar rapport au parc existant qui constitue la principale source de solutionde logement. Elle peut aussi alimenter la hausse des prix en labsence demcanismes de modration des prix de sortie et des loyers des logementsneufs. La rgulation des marchs et lencadrement de la rente foncire servirontaussi relancer long terme la construction, car la chute actuelle des mises en

chantier de logements est due non seulement la crise conomique, qui rognele pouvoir dachat des acheteurs et locataires potentiels, mais aussi des prixdu foncier rests un niveau trs lev.

Encadrer les loyerspour les faire revenir un niveau plus acceptable.Lencadrement prvu dans la loi Alur doit tre appliqu au plus vite, dsque les observatoires locaux seront en place, chantier quil faut faireaboutir rapidement. Mais le dispositif vot semble trop timide pourprovoquer une relle baisse des loyers, au-del de ceux qui sont lesplus abusifs. Le cadre lgislatif de lencadrement des loyers devra sansdoute tre amend terme pour le rendre plus ambitieux, et viter quil

nentrine les loyers trs levs actuels, en particulier ceux des petitessurfaces. Les loyers la relocation doivent rester strictement encadrs, travers le dcret annuel reconduit depuis aot 2012, dont lapplicationdoit tre contrle. Le mcanisme doit tre complt par une taxe surles loyers les plus abusifs, en appliquant et en largissant la taxeApparu sur les micro-logements, de manire dissuader les bailleursde pratiquer de tels niveaux de loyer.

Capter 100 000 logements du parc priv loyers modrs paran, soit environ 5 % des logements privs mis en location chaque

anne. Cette mobilisation pourrait tre formalise notamment parle conventionnement des logements avec lAnah et les dispositifsdintermdiation locative. Elle ncessite aussi la reconnaissance dunstatut de bailleur priv dintrt gnral , pour le bailleur qui mettraitses logements loyer social et trs social disposition de publicsmodestes, en contrepartie davantages fiscaux proportionnels leffortsocial consenti et dune gestion locative garantie. La mobilisation duparc priv a lavantage de produire rapidement une offre accessiblequi ne dpende pas de limplantation du parc social et qui soit bienrpartie gographiquement, de manire ce que toutes les communesaient court terme des capacits daccueil des publics modestes,

indpendamment de leur taux de logements sociaux. Elle est donc un

DEUXIME PILIERRguler les marchs et modrer les cots du logement

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complment indispensable la loi SRU et une des rponses pour lerelogement des mnages prioritaires Dalo.

Baisser les loyers de certains Hlmen les reconventionnant, cest--dire

en les passant par exemple de PLS PLUS, ou de PLUS PLAI ce quisuppose un refinancement des bailleurs. Adapter les loyers du parc publicaux ressources des mnages, en incitant les bailleurs sociaux pratiquerune remise sur le loyer des mnages dont le taux deffort est important,grce notamment aux fonds du supplment de loyer de solidarit (SLS).

Revaloriser les APL,supprimer le mois de carence, et doubler le forfaitcharges qui sest dconnect des cots rels de lnergie.

Mobiliser autant que possible le parc vacant.La taxe renforce sur les

logements vacants a montr son efficacit, mais doit tre complte par desrquisitions si ncessaire, et servir dappui pour promouvoir des outils demobilisation du parc priv (bail rhabilitation, conventionnement, AIVS,sous-location). Les collectivits devraient aussi pouvoir enclencherune procdure dexpropriation pour cause dutilit publique en cas devacance prolonge et injustifie dun logement.

Donner la priorit la rnovation des passoires thermiques desmnages modestes, en flchant vers eux au moins les deux tiers des500 000 rnovations thermiques prvues chaque anne (130 000 Hlm et200 000 logements privs). Consacrer des moyens financiers et humains

supplmentaires au programme Habiter mieux de lAnah destin larnovation thermique des logements des mnages modestes. Dvelopperles socits de tiers-financement pour dclencher les oprations dernovation les plus complexes, notamment en coproprit. Dployerun bouclier nergtique ,abond la hauteur des besoins par ltatet vers par le biais des aides au logement, pour aider les 5 millions demnages prcaires nergtiques faire face leurs factures, quils soientlocataires ou propritaires-occupants. Inclure la performance thermiquedans la dcence avec une chance moyen terme, pour viter de faireperdurer la mise en location des logements trop nergivores. Fortement

mobiliss, les budgets des FSL pour les aides lnergie doivent aussitre accrus.

Mieux encadrer les frais dagence qui sont la charge des locatairesen cas de dmnagement, pour que les frais facturs ne soient pasproportionnels au niveau de tension de la zone, mais correspondent des actes prcis raliss au profit du locataire (conseils, recherche activede logements), et non ceux accomplis la place du bailleur (visite, tatdes lieux, contrat de bail).


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2 0 1 5La rgulation globale des marchs du logement ne doit pas faire oublierlurgence dintervenir contre le mal-logement : 3,5 millions de personnessont concernes, dont 141 500 personnes sans domicile fixe. Pour elles, il estimpossible dattendre encore : il faut donc ds prsent trouver des solutionsde logement adaptes, dans le parc social ou priv.

Pour les mnages en fragilit de logement, qui pourraient basculer dans lemal-logement tout instant, des mcanismes de prvention sont ncessaireset bnfiques pour toute la socit, de manire viter les cots conomiqueset sociaux du mal-logement. Ces cots sont souvent suprieurs aux effortssupplmentaires raliser pour respecter le droit au logement opposableet prvenir le sans-abrisme, les expulsions locatives et les vacuations deterrains, squats ou bidonvilles sans solution digne.

Privilgier un accs direct un logement pour les personnes sansdomicilequi le souhaitent, dans la philosophie du Logement dabord ,

plutt quun parcours sinueux en hbergement, en htel ou en statutdrogatoire au bail de droit commun, qui est non seulement inadaptaux personnes mais aussi coteux pour la collectivit. Organiserun plande sortie des htels, dans lesquels les familles restent pendant desmois (parfois des annes) dans des conditions indignes et sans aucunaccompagnement social. Donner la priorit aux solutions autonomes etdurables de logement (notamment les Pensions de famille) plutt quele renouvellement sans fin de lhbergement durgence. En attendant, lechantier de lhumanisation des centres dhbergement doit se poursuivre,de mme que la rnovation des foyers de travailleurs migrants, en y

associant davantage leurs habitants eux-mmes. Accrotre le nombrede places en centres daccueil des demandeurs dasile (CADA) pourrpondre aux besoins des personnes qui engagent des procdures dedemande dasile et leur permettre de bnficier dun accompagnementadquat. Interdire toute mise ou remise la rue sans solution.

Respecter strictement le Droit au logement opposable (Dalo) etreloger en urgence les plus de 55 000 mnages dores et dj reconnusprioritaires et non relogs ce jour. Il sagit de mobiliser la fois le parcsocial (en faisant appel tous les contingents de logements sociaux, enparticulier celui dAction Logement hauteur de la loi, et celui de ltat,

et en substituant les prfets aux bailleurs sociaux si ncessaire) et le

TROISIME PILIERPrvenir et combattreles facteurs dexclusion par le logement

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parc priv ( travers un plan de captation de logements privs). Fixer desobjectifs de relogement territorialiss en Ile-de-France, quune celluledurgence doit tre charge de faire appliquer strictement.

Prvenir les expulsions locatives le plus en amont possible, enintervenant ds les premiers impays signals, en proposant sincessaire au locataire un accompagnement global et aux bailleursconcerns une indemnisation. Aucune expulsion ne doit tre mise enuvre sans solution de relogement adapt aux besoins et aux moyensdes mnages. Il faut intervenir au plus tt pour favoriser le maintien dansle logement des locataires en difficult temporaire (viaun apurement dela dette) ou prvoir leur relogement. Les vacuations de squats, terrainset bidonvilles ne doivent pas non plus tre mises en uvre sans solutiondigne pour leurs occupants.

Instaurer une vritable Garantie des risques locatifs universelle,applique tous les baux, permettant une indemnisation de tous lesbailleurs en cas dimpays, en change dune suppression de la cautionlocative. Ce nouveau droit la garantie des risques pour les bailleurs sesubstituerait aux assurances prives de type GLI, la Cl et la GRL, sibien que la garantie publique devrait tre assise sur une contribution desbailleurs, de ltat et dAction Logement.

Rsorber les 420 000 logements indigneset les coproprits dgradesen appliquant au plus vite les nouvelles dispositions de la loi Alur. Il

faut pour cela attribuer des moyens ambitieux lAgence nationale delhabitat (Anah) pour financer la rhabilitation des habitations les plusdgrades, et donner aux oprateurs des moyens adapts aux besoinspour laccompagnement social et technique des mnages propritairesou locataires victimes dhabitat indigne. La lutte contre les marchandsde sommeil et propritaires indlicats doit tre rendue plus efficace,notamment en donnant la justice les moyens de sy impliquer davantage.

Lancerun plan de sensibilisation et de lutte contre les discriminations,dans le parc social comme dans le parc priv, laccession comme la

location pour rvler ( testings ) et sanctionner les discriminations.Poursuivre le chantier des procdures dattribution de logement social pourune plus grande implication des demandeurs dans le choix du logementquils habiteront et une plus grande transparence et impartialit dusystme de dcision. Des exprimentations de location choisie, cotationet danonymisation des demandes se dveloppent : il sera bientt tempsdenvisager leur gnralisation. Les bailleurs doivent galement mieuxexpliciter les raisons des refus de demandes de logement social, notammentaux motifs de ressources insuffisantes et de la mixit sociale .


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Faire appliquer sans dlai la loi du 5 juillet 2000 sur les aires daccueildes Gens du voyage, en substituant le prfet aux maires en cas dencessit, et dvelopper les terrains familiaux permettant de rpondreaux besoins dancrage des gens du voyage. Reconnatre la caravane

comme un logement.

Mettre laccent surlaccs aux droits des personnes mal-loges, ce quipasse par un renforcement des moyens des associations qui pratiquentlaccompagnement aux droits lis lhabitat, des aides juridictionnellesaccrues et un large effort de communication sur des dispositifs troppeu utiliss (logement social, Dalo, FSL). Pour aider les personnes engrande prcarit accder aux services de base, soutenir et dvelopperles accueils de jour et rendre effectif le droit la domiciliation.

Pour renforcer sa porte et empcher quil soit ternellement second parrapport au droit de proprit ou la libre administration des collectivitslocales, inscrire le droit au logement dans la Constitution.


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La hausse des prix de limmobilier et les dynamiques spontanes du marchdu logement ont tendance vincer les classes populaires des quartiers lesplus recherchs. Le rle de la puissance publique ds lors nest pas seulementde produire des logements mais aussi de combattre la spcialisation sociale etfonctionnelle des villes, pour viter la relgation des plus modestes dans lesquartiers les plus reculs et dans les formes dhabitat les plus vtustes. Ltat

et les collectivits disposent doutils et de moyens dagir face ces processusde long terme :

Faire appliquer larticle 55 de la loi SRUconformment la loi de 2013 quila renforc, en limitant la part des PLS dans les logements construits. Leslus locaux doivent tre plus vivement incits la respecter, en doublantle prlvement par logement manquant des communes vises par cettedisposition, en plus des pnalits qui ne psent que sur les communesdites en carence et dont le quintuplement prvu dans la loi nest pasautomatique. Les prfets doivent se substituer aux maires qui refusent derespecter leurs objectifs.

Complter larticle 55 de la loi SRU, relatif un quota de logementssociaux par commune, par des objectifs chiffrs de mobilisation du parclocatif priv, commune par commune, conformment une rpartition quiserait ralise par les EPCI. Les objectifs seraient contraignants mais lesmoyens dy parvenir laisss lapprciation des collectivits en fonctionde leur situation locale (rquisition de logements vides, premption,expropriation, baux emphytotiques, conventionnements Anah, gestionlocative adapte, sous-location).

Gnraliser les secteurs de mixit sociale (SMS) dans les PLU pourpermettre la construction systmatique dun pourcentage de logementssociaux dans chaque programme immobilier, afin den assurer laconstruction et la rpartition dans le diffus dans tous les quartiers de laville.

Mener un second Programme national de rnovation urbaineambitieux,qui tire les leons des russites et des limites du premier PNRU, enconfiant son pilotage local lchelon intercommunal, en cessant deprivilgier les dmolitions quand une rhabilitation est possible et enassociant les habitants la dfinition et la mise en uvre des projets,

ce qui implique de laisser un temps suffisant pour la participation des

QUATRIME PILIERConstruire une ville quitable et durable

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citoyens en amont des dcisions. Prvoir le respect strict du 1 pour 1 etle remplacement des logements dmolis par des PLAI hauteur de 75 % lchelle de lagglomration. Cela ncessite un budget de ltat adapten complment des financements dAction Logement.

Poursuivre le renforcement des mcanismes de prquation,horizontaleentre collectivits et verticale de la part de ltat, dans la modulation deses dotations financires. Les nouvelles mtropoles, en particulier celledu Grand Paris, doivent permettre daccrotre la mise en commun desressources fiscales trs ingales selon les communes ou dpartementsqui les composent.

Dans le cadre dune grande rforme fiscale plus large, destine rendre notre systme plus lisible et redistributif, fiscaliser davantage la

transmission du patrimoine immobilier, notamment lors des successionset donations, moments-cls de la reproduction des ingalits. Redistribuerla rente foncire, en surtaxant les transactions des biens immobiliersles plus chers. Cette Contribution de solidarit urbaine doit avoir pourbut de rsorber les ingalits territoriales en ponctionnant la hausse desprix les plus levs des quartiers riches pour financer la rnovation deslogements et la production de logements abordables dans les quartiersqui en manquent.

Unifier la gouvernance locale du logement, de lurbanisme(PLU, permisde construire, droit de premption) et de lhbergementau niveau des

EPCI. Les comptences actuelles, malgr un mouvement daffirmationdes mtropoles, restent trop clates, au risque de dresponsabiliserles acteurs, de complexifier la gouvernance du logement et de susciterdes phnomnes de concurrence entre communes voisines pour attirerles emplois et rejeter les populations modestes. Ce changementdchelle doit saccompagner dune dmocratisation des EPCI, dont lesreprsentants doivent tre lus au suffrage universel direct.


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conclusion

Au-del des mesures prcises nonces, plusieurs fils rouges parcourentces propositions et doivent inspirer chaque dcision : donner lapriorit aux plus exclus sans tomber dans une politique rsiduelleou palliative qui ngligerait luniversalit des droits et la rgulation

des marchs, prvenirle plus en amont possible les ruptures sociales,clarifier la gouvernance locale et simplifier les multiples dispositifsqui saccumulent au dtriment de la lisibilit de laction publique etde laccs aux droits, privilgier une approche interministrielle pourassurer la cohrence des politiques publiques, rsister la tentationcourt-termiste de rduire toujours plus les moyens financiers et humainsdes dispositifs sociaux, et enfin associer les personnes lvaluationde leurs besoins et la mise en uvre des politiques publiques lesconcernant.

Enfin, ct des solutions propres au logement, il convient de rappelerquil restera extrmement difficile dassurer le droit au logement de toustant que certains publics seront privs de ressources dcentes. Cest--dire tant que les minima sociaux, en particulier le RSA, ne seront pasrevaloriss et ouverts aux 18-25 ans, et tant que certaines catgoriesde personnes comme les demandeurs dasile ne verront pas rtabli leurdroit au travail. Il est socialement insoutenable de laisser dans notresocit des centaines de milliers de personnes survivre avec quelquescentaines deuros par mois, voire moins.

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