nicolas associés

CIDERAL COMMUNE DE LOUDEAC ZI SUD AXE RD 700

PROJET URBAIN Parc d'activités du Docteur ETIENNE EXTENSION DE TRES LE BOIS — 1AUY et 2 AUY

Dossier réalisé par la SARL NICOLAS Associés

Bureau d'études en urbanisme — LOUDEAC

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TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION

I — DIAGNOSTIC DE L'EXISTANT

A - Etat des lieux

3

1 — Statuts de la RD 700 4

2 — Les flux de circulation 4

3 — Les angles de perceptions intéressants depuis la route 5

4— Le parcellaire et la morphologie urbaine 8

5 — La situation par rapport aux espaces urbanisés 9

6 — La topographie du site et la végétation 10

B. Détermination des enjeux de la zone considérée et

des perspectives d'évolution

13

C — Périmètre du projet 15

Il — DETERMINATION DU PROJET

A — Formulation du parti d'aménagement

1 — Préoccupations des nuisances 16

2 — Préoccupations de la sécurité 16

3 — Notice explicative du projet 16

III TRADUCTION REGLEMENTAIRE DU PROJET URBAIN DANS LE PLU

A - Le règlement actuel (annexe 3) 22

B — Les articles du projet de règlement à modifier 22

C — Insertion d'un paragraphe dans le rapport de présentation 23

D — Ajout du schéma d'organisation dans les orientations du PLU 23

E — Nouveau zonage avec nouvelle marge de recul 24

INTRODUCTION

o L'article L111-1-4 du code de l'urbanisme a intégré les dispositions de la loi n°95.101 du 2 février 1995 dite « Loi Barnier », en particulier dans son article 52 qui stipule que : « en dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites sur une bande de 100m de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations et de 75m de l'axe des autres routes classées à grande circulation. »

o Cette disposition « ne s'applique pas dès lors que ces zones contenues dans le Plan Local d'urbanisme sont justifiées ou motivées au regard notamment des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages. »

o L'objectif de cette étude est l'application de ces dispositions aux espaces urbanisables sur la commune de LOUDEAC, notamment la zone de Très Le Bois au sud de la commune, classées au futur projet du PLU en 1AUY et 2 AUY.

o En effet, cette étude est réalisée concomitamment avec le schéma d'organisation pour les 2 zones (1AUY et 2AUY) réalisé par le bureau d'études NICOLAS Associés, Géomètres-Experts Urbaniste et le projet définitif pour la zone 1AUY réalisé par VITAL CONCEPT.

o L'objectif de cette étude est d'accompagner une requête demandée par la CIDERAL afin d'optimiser au mieux l'espace foncier de cette future zone constructible, conformément à la densification demandée par la loi SRU et d'éviter un étalement urbain trop rapide sur le milieu agricole. Elle pourra de ce fait être intégrée au projet du nouveau PLU, après validation du conseil municipal et être présentée dans le cadre du contrôle de légalité auprès des services de la préfecture des Côtes d'Armor. o

DIAGNOSTIC A — ETAT DES LIEUX

Il convient dans un premier temps de déterminer les caractéristiques de l'axe routier dans ces différentes fonctions :

1- Statuts de la RD 700 et usage

Cette portion de RD 700 est la déviation Est de la ville de LOUDEAC. Elle permet de rejoindre directement le Morbihan et principalement la ville de PONTIVY. C'est une voie de transit et de desserte pour la zone SUD industrielle, une des plus importantes des Côtes d'Armor. C'est une deux fois deux voies de 20m de bande roulante et 50m d'emprise globale, avec les talus, fossés et accotements. Tout le long du projet urbain, la voie se situe en remblai (environ 3m au-dessus de la voie communale existante) et principalement au niveau du lieu-dit plaisance (4,5m de remblai à ce niveau).

Sur cette portion d'axe de circulation, aucune sortie ou entrée n'existe. C'est une portion de passage toujours en fort remblai et parallèle aux 2 zones (1AUY et 2AUY).

La RD 700 est une voie classée à grande circulation par le CG 22 et nécessite de manière réglementaire un recul minimum de 75m de l'axe pour toute nouvelle construction. Par le biais de ce dossier, nous souhaitons ramener ce recul réglementaire à 50m en y intégrant la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que la qualité de l'urbanisme et des paysages dans les futurs projets des 2 zones.

Cet axe de circulation est déjà bordé d'un bâtiment récent (moins de 10 ans), implanté à 50m, (KMI dans la zone du Bois Taillant, zone située au Nord-Est des 2 zones concernées par le projet).

2- Flux de circulation

La circulation sur la RD 700 est de 13386 véhicules / jour. C'est l'axe principal entre ST BRIEUC et VANNES.

Il draine une partie de la circulation depuis le nord de LOUDEAC, mais également une partie de la circulation venant de la RN 164, mise à 4 voies depuis 2006 et qui a un trafic journalier d'environ 8000 véhicules.

Sur la portion Est de LOUDEAC, nous pouvons noter une très bonne fluidité du trafic, en raison de l'équipement plus que suffisant de la voie pour un tel trafic.

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DIAGNOSTIC (SUITE) 3- Les angles de perception intéressants depuis la

route.

Compte tenu de ce fort remblai, il est quasi impossible pour un véhicule léger bas de voir les 2 zones de projet depuis la chaussée en direction de ST BRIEUC, en raison d'un écran végétal situé au centre de la RD. En revanche, nous pouvons voir aisément l'ensemble des 2 zones depuis la bande de roulement descendante vers PONTIVY durant 1200m. %dl) La photo de gauche montre la vue Ouest de la zone.

DIAGNOSTIC (SUITE)

Vue depuis le sud de la zone au niveau du lieu dit Plaisance. La ZI SUD existante est parfaitement visible et cette vue conforte le fait que ces parcelles liées au projet sont dans la continuité de la zone actuelle. La même photo intégrant le projet décrit dans l'annexe 1 sera joint dans la partie 2.

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DIAGNOSTIC (SUITE)

Cette photo prise du bas de la zone Nord 1AUY permet de se rendre compte du remblai de la voie et de sa perception visuelle sur la zone. Nous voyons au loin les 2 PL, qui eux peuvent voir la zone en direction de ST BRIEUC car ils sont surélevés par rapport à la végétation autour de l'axe de la RD 700.

14582 2AUY WC 33 1AUY WC 20p 33298

20247 2AUY WC 35p 1AUY WC 22 8196

22058 2AUY 28p 1AUY WC 26 751

34477 2AUY WC 30p 1AUY WC 28p 29003

206860 2AUY TOTAL 2AUY WC 55p 11784

DIAGNOSTIC (SUITE) 4 — Le parcellaire et la morphologie urbaine

Les parcelles concernées par le projet urbain sont issues de l'aménagement foncier réalisé en 2002.

1AUY WC 57p 56106 2AUY WC 32 47006

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1AUY WC 21 20032 2AUY WC 34 31907

1AUY WC 25p 28332 2AUY WC 36p 17222

1AUY WC 27p 11143 2AUY WC 29p 5691

1AUY WC DP 881 1AUY TOTAL 187742

2AUY WC 31 1886 TOTAL 394602

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DIAGNOSTIC (SUITE)

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5 — La situation par rapport aux espaces urbanisés

La situation des 2 zones constitue la continuité de l'espace urbanisé de la ZI SUD en direction de PONTIVY. Elle permet une suite cohérente et logique à l'urbanisme du secteur. L'accès à ces 2 zones est actuellement une voie communale existante parallèle en contre bas de la RD 700.

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DIAGNOSTIC (SUITE) 6 — La topographie du site et la végétation existantes.

Ce qui est remarquable sur le site (Zones 1AUY et 2AUY), c'est la présence de la 4 voies surélevée par rapport au site. Nous remarquons également une pente assez forte vers l'Ouest et vers un ruisseau repéré sur la carte IGN. L'ensemble de ces photos est répertorié sur le plan paysage complet des 2 zones ci-après.

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DIAGNOSTIC (SUITE) o Plan topographique de la zone sans échelle

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DIAGNOSTIC (SUITE) o En ce qui concerne la végétation, cette dernière est présente sur le site sous forme de

talus boisés (Photo n°5).

Seulement une ou deux zones boisée existe sur ce grand secteur :

Au Nord-Ouest du chemin rural existant dans la zone 2AUY, au départ et sur 150m de long et 10m de large (Photo n°6).

Au centre la zone 1AUY, sur 1000m2 environ (Photo n°7).

Une vallée arbustive, sous forme de taillis entoure le ruisseau mais est plutôt à proximité Ouest des 2 zones et est classée en zone Np (photos n°8).

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DIAGNOSTIC (SUITE) B — DETERMINATION DES ENJEUX DE LA ZONE CONSIDEREE ET LES PERSPECTIVES

D'EVOLUTION

Il s'agit d'examiner les éléments suivants :

1- Contexte économique et potentiel du site

Cette nouvelle extension de zone au Sud de la commune est tout abord en parfaite cohérence avec les réflexions du PLU futur, puisque ce dernier a classé le secteur concerné en zone constructible. La CIDERAL a de plus actuellement un projet de 12ha environ avec une entreprise qui attend l'approbation du PLU, afin de pouvoir déposer son permis de construire. Le projet est présenté dans la partie II de ce dossier.

La commune de LOUDEAC possède l'une des ZI les plus importantes du département. Cette zone exerce un pôle d'attraction et est le poumon économique de la CIDERAL. Gestionnaire des zones sur la commune, la CIDERAL doit sans cesse être prêt à recevoir les entreprises qui demanderaient à venir s'installer dans le secteur.

La CIDERAL soumet les entreprises à la TPU. C'est pourquoi, favoriser l'accueil de nouvelles entreprises, les rendre lisible par le biais d'un aménagement réfléchi, organisé, permet à l'ensemble de la communauté de communes de profiter des richesses de l'industrie, tant en matière financier, qu'en matière d'emploi.

Une zone de 40 HA permet potentiellement un nombre d'emploi conséquent :

Exemple VITAL CONCEPT, environ 40 emplois pour 12 ha.

2- L'organisation urbaine alentour

La zone de Très le Bois s'est étendue en 2002, par le biais d'une réflexion urbaine qui a permis l'installation depuis 6 ans d'une dizaine de nouvelles entreprises. La dernière en date occupera la zone UY, au nord-est de la zone 1AUY.

Ces nouvelles constructions sont surtout desservies par une voie communale existante, puisqu'aucun accès à la nouvelle 4 voies n'est possible.

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DIAGNOSTIC (SUITE) 2- L'intérêt urbain, paysager et architectural du site

Les zones 1AUY et 2AUY, sont actuellement des parcelles soumises pour la plupart à l'exploitation agricole, le reste étant en pré. Toutefois, concernant les accès, ces derniers sont en partie réalisés pour desservir les premières entreprises à s'installer. En effet, la voie communale existante à l'est, possède une structure suffisante pour recevoir un trafic de zone d'activités. Le chemin rural semble avoir également une bonne structure et pourra servir de base à une voie nouvelle.

L'intérêt principal de ce secteur est son aspect paysager. Nous y remarquons un bon nombre de talus boisés qui peuvent à terme être conservés et permettre la délimitation naturel entre les futurs entreprises. La vallée et son ruisseau, certes en dehors de l'espace constructible renforcera et permettra, conformément au schéma des EP, d'aménager les espaces de régulation de manière paysagère.

Compte tenu de la forte pente du terrain vers le NO, il sera judicieux de bien réfléchir sur l'implantation des futurs bâtiments par rapport aux voies existantes et futures. Il convient dans ce cas de favoriser une implantation en haut de parcelle, plus proche de la voie de desserte pour économiser les coûts d'aménagement et contribuer au caractère durable des choses.

La voie communale dessert la zone 1AUY à l'est et en haut des futures parcelles. C'est pourquoi, nous souhaitons déroger par le biais de ce projet au 75m de l'axe de la RD 700 (4 voies). Ainsi nous demandons dans le cadre de ce dossier, le recul à 50m. Les aménagements depuis cette voie seront donc moins coûteux et permettront d'avoir un meilleur visuel le long de cette voie communale, avec des bâtiments plus proche de la façade.

Le chemin rural, qui sera aménagé dans la zone 2AUY doit permettre de pouvoir desservir des parcelles à l'Est. Ces nouveaux lots auront une profondeur de 120m en moyenne. Ce n'est pas très grand pour des lots destinés à de l'activité industrielle. C'est pour cela qu'il est nécessaire de réduire le recul des constructions à 50m par rapport à l'axe de la 4 voies. Cela permet de garder l'emprise naturel du chemin rural et de ne pas refaire une voie 25m plus bas. De plus, il sera possible dans ce cas de conserver facilement le secteur boisé décrit précédemment le long de ce chemin sur 150m environ.

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DIAGNOSTIC (SUITE) O C - DELIMITATION DU PERIMETRE DU PROJET (PERIMETRE

DES ZONES 1AUY et 2AUY)

DETERMINATION DU PROJET o Le parti d'aménagement décrit dans cette seconde partie, s'appuie sur les

analyses réalisées dans la première, et montre des réalisations répondant à des objectifs définis et cohérents.

A — FORMULATION DU PARTI D'AMENAGEMEN1

A partir des orientations du maître d'ouvrage et de l'analyse du site, nous vous proposons les différents scénario :

1- Préoccupation des nuisances

Cette nouvelle extension de zone au Sud de la commune est située nettement en dessous de la 4 voies et sur toute la longueur du secteur à urbaniser.

Pour ne pas être exposé à des niveaux sonores supérieurs à 60dB(A) en période diurne, un bâtiment devrait être implanté à plus de 40m de la chaussée lorsqu'elle est en grand remblai, ce qui est notre cas.

Aussi, la réduction de la marge de recul pour les nouvelles constructions, sur la future zone par rapport à l'axe de la RD 700, à 50m, n'a pas de conséquence sonore majeure sur la vie à l'intérieur de ces futurs bâtiments.

La réalisation de mesures compensatoires pour le bruit n'est pas nécessaire et ne serait d'aucune utilité compte tenu du fort remblai.

2- Préoccupation de la sécurité

Aucun élément du site ne peut être dangereux à première vue. Aucune sortie, ni entrée sur la RD 700 n'étant possible, le risque d'accident depuis la

zone en direction des grands axes est considérablement réduit.

L'aménagement d'une bonne gestion des eaux pluviales, compte tenu de la pente du secteur sera à prévoir. Quelques noues paysagères en travers de la pente afin de réguler et de permettre un écoulement plus lent et moins dangereux des EP seront préconisées.

DETERMINATION DU PROJET (SUITE)

3- Notice explicative du schéma d'organisation des 2 zones

Dans le cadre d'une notice explicative d'un schéma d'organisation d'une zone AU, un diagnostic du site est habituellement réalisé. Ce dernier a été fait en amont et n'est pas repris dans ce paragraphe. Seules les orientations d'aménagement sont abordées :

La future extension de Très Le bois sera destinée à l'activité commerciale, artisanale et industrielle conformément au règlement du futur PLU.

VOIRIE

Accès existant, à prévoir ou à supprimer :

La voie communale à l'Est permet de desservir la future zone 2AUY et de desservir également en deux endroits le futur projet de VITAL CONCEPT.

Il devra être créé un carrefour au bout de cette voie, au niveau du bassin de la RD 700, afin de réguler le flux vers la zone 2AUY et vers le pont de la 4 voies.

Le chemin rural sera conservé et servira de base à une voie structurante de la zone 2AUY. Il permettra le lien avec le chemin rural à l'ouest en dehors de la zone.

Ce chemin pourra être supprimé si une même entreprise s'installe sur l'ensemble de ces 20ha. En effet, si un tel projet est réalisé par une seule entreprise, celui-ci devra prendre en compte uniquement un accès à vers l'Ouest et un accès vers l'Est. Le plan masse du PC servira de schéma cette partie de zone.

La parcelle WC 57, située à l'arrière de la future zone UY doit être destinée à l'agrandissement de cette zone en cours de projet. L'accès sera donc pour l'ensemble de ce projet réalisé par la voie communale à l'est.

Le chemin rural en direction des bâtiments agricoles sera supprimé.

PAYSAGE

Conservation des éléments remarquables du paysage

L'ensemble des talus boisés de la zone sera conservé. Si ceux-ci ne peuvent être conservés, après justification, dans le cadre d'un projet, ils seront recréés à un autre endroit du projet ou du site à titre de compensation. La longueur créée sera au moins identique à la longueur supprimée. Ce nouveau talus sera également planté.

Un bosquet d'arbres sera supprimé en raison du projet de VITAL CONCEPT.

DETERMINATION DU PROJET (SUITE) Dans le cadre du projet urbain, il est prévu les prescriptions paysagères suivantes à titre de

mesures compensatoires pour la réduction du recul à 50m au lieu de 75m/ AXE de la RD 700

TRAITEMENT DE LA BANDE DES 50m NON AEDIFICANDI LE LONG DE LA RD 700:

50% de la surface sera occupée par des pelouses ou des plantes tapissantes,

30% occupée par des espèces arbustives,

20% occupée par des espèces arborescentes.

TRAITEMENT DE LA BANDE AU DELA DES 50m, les pelouses, ou rampants doivent représenter au moins 15% de la surface du lot bâti, et les arbres et arbustes également 15%, avec toutefois la possibilité de réaliser des aires de stockage et stationnement pour la moitié de la surface du lot bâti au maximum.

Gestion des eaux pluviales

Dans le cadre de la gestion d'eaux pluviales, l'ensemble des écoulements sera principalement conservé. Certains seront élargis, principalement ceux en travers de la pente afin de créer un système de noues pour réguler et ralentir l'écoulement des eaux pluviales.

Deux bassins de rétention paysagère seront créés pour la gestion des eaux de la zone (40ha). Ces bassins ont été dimensionnés par le biais du schéma général des EP demandé par la commune de LOUDEAC dans le cadre du projet du PLU en cours. La position de ces bassins est indiquée approximativement sur le schéma d'organisation.

Des bassins privés seront créés à l'intérieur des projets mis en place rapidement. En effet, les bassins à créer dans le cadre du schéma des EP de la commune, ne seront pas forcément créés tout de suite.

DETERMINATION DU PROJET (SUITE) Architecture et signalétique La qualité architectural du bâti doit servir autant l'entreprise, que le milieu dans lequel elle se

trouve. Le concepteur, le maître d'ouvrage et l'administration sont autant de partenaires qui permettront le

respect de l'intérêt de chacun. Pour faciliter l'intégration du bâti dans le milieu, on veillera à respecter :

Un volume général harmonieux (Bâtiment plus long que large et que haut) Le type, le nombre, la dimension et le positionnement des ouvertures Le choix des matériaux et leur couleur De façon général, il sera privilégié : Les bardages alu,acier ou bois, les enduits de type monocouche, sur maçonnerie de parpaings ou de béton, de couleur plutôt sombre (beige, ocre, gris clair...), à l'exclusion du blanc, à l'exception des entreprises ayant une charte de couleur déjà définie. L'utilisation de matériaux modernes (Type Prodema, plaque de verre,...) Pour les entreprises ayant des zones de dépôt ou de stockage, il est impératif de les entourer soit d'un dispositif approprié, soit de haies végétales sur au moins deux de leurs côtés, afin de les dissimuler à la vue depuis l'extérieur. Les zones d'exposition de matériels pourront être dispensées de cette mesure dans la limite où elles ne présentent pas de nuisances visuelles vis-à-vis de l'extérieur.

Dans le but de préserver la sécurité routière, tout affichage est interdit en bordure des voies de circulation sur une largeur de 40 m à partir du bord extérieur de la chaussée. Les modalités d'implantations, de dimensions, de surface et les conditions de délivrances des autorisations sont fixées par décret. De manière générale, la surface des panneaux publicitaires ne doit pas excéder 12m2 et la hauteur maximale au-dessus du sol : 6m. Dans un souci d'homogénéité sur l'ensemble de la zone une charte peut être envisagée avec description précise du type de support, des matériaux utilisables, des couleurs et des dimensions globales, chaque entreprise adaptant sa communication au cadre ainsi défini.

DETERMINATION DU PROJET (SUITE)

o Insertion dans le site du projet VITAL CONCEPT — Projet en cours + extension o Cette emprise est représentée sur le schéma d'organisation.

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DETERMINATION DU PROJET (SUITE)

Projet 3D avec extension de VITAL CONCEPT sur 20ha env.

TRADUCTION REGLEMENTAIRE DU PROJET URBAIN DANS LE PLU • Les principes et règlements applicables à la zone vont donc être repris ci-après, afin d'être intégrés dans le projet du PLU

avant sa validation par le conseil municipal. Certains articles du projet de règlement du PLU seront légèrement complétés suite à ce projet urbain.

o A- Le règlement actuel (Annexe 31

o B- LPs àrtirle à modifipr

o Article 1AUY —6

o Les marges de recul suivantes s'appliquent :

o - Le long de la RD 700, voie classée à grande circulation, les constructions doivent être implantées en retrait de 75 mètres par rapport à l'axe de la voie conformément à la réglementation (Article L 111-1-4 du code de l'urbanisme)

o Toutefois, un projet urbain a été réalisé pour l'extension de la zone de Très Le bois (Zone 1AUY de 40ha). Par conséquent, sur cette portion de 4 voies, le recul sera de 50 mètres par rapport à l'axe de la voie.

o Article 1AUY — 11

Concernant l'extension de la zone de Très le bois, dans le cadre du projet urbain pour la zone de 40ha :

La qualité architectural du bâti doit servir autant l'entreprise, que le milieu dans lequel elle se trouve.

Le concepteur, le maître d'ouvrage et l'administration sont autant de partenaires qui permettront le respect de l'intérêt de chacun.

Pour faciliter l'intégration du bâti dans le milieu, on veillera à respecter :

Un volume général harmonieux (Bâtiment plus long que large et que haut)

Le type, le nombre, la dimension et le positionnement des ouvertures

Le choix des matériaux et leur couleur

De façon général, il sera privilégié :

Les bardages alu,acier ou bois, les enduits de type monocouche, sur maçonnerie de parpaings ou de béton, de couleur plutôt sombre (beige, ocre, gris clair...), à l'exclusion du blanc, à l'exception des entreprises ayant une charte de couleur déjà définie.

L'utilisation de matériaux modernes (Type Prodema, plaque de verre,...)

Pour les entreprises ayant des zones de dépôt ou de stockage, il est impératif de les entourer soit d'un dispositif approprié, soit de haies végétales sur au moins deux de leurs côtés, afin de les dissimuler à la vue depuis l'extérieur. Les zones d'exposition de matériels pourront être dispensées de cette mesure dans la limite où elles ne présentent pas de nuisances visuelles vis-à-vis de l'exterieur.

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TRADUCTION REGLEMENTAIRE DU PROJET URBAIN DANS LE PLU

Article 1AUY - 13 Concernant l'extension de la zone de Très le bois, dans le cadre du projet urbain pour

la zone de 40ha :

TRAITEMENT DE LA BANDE DES 50m NON AEDIFICANDI LE LONG DE LA RD 700: 50% de la surface sera occupée par des pelouses ou des plantes tapissantes, 30%occupée par des espèces arbustives, 20% occupée par des espèces arborescentes.

TRAITEMENT DE LA BANDE AU DELA DES 50m, les pelouses, ou rampants doivent représenter au moins 15% de la surface du lot bâti, et les arbres et arbustes également 15%, avec toutefois la possibilité de réaliser des aires de stockage et stationnement pour la moitié de la surface du lot bâti au maximum.

o L'insertinn d'un p qrnhr -'- - 1- ran --- -t de présr - tati- o Concernant le parc d'activités du Docteur Etienne au sud de la commune de

LOUDEAC, il a été réalisé un projet urbain pour la zone 1AUY, le long de la RD 700. Cette zone est une extension de la zone de Très Le bois. Ce projet urbain permet conformément à la réglementation de la loi Barnier de réduire la marge de recul de 75m à 50m.

O D - Ainut du schi-ry ri'rm-rianitinn en rpmplacement de celui déjà réalisé o Il est demandé d'insérer le schéma d'organisation de la zone dans les orientations

d'aménagement sur les zones 1AUY.

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TRADUCTION REGLEMENTAIRE DU PROJET URBAIN DANS LE PLU o E — Nouveau zonage avec la nouvelle marge de

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