Projet de réhabilitation du Pré Madame à Herstal · Dès 1920, les activités de la FN Herstal,...

Université de Liège Faculté des Sciences Appliquées

MCUAT Année académique 2009 – 2010

Projet de réhabilitation du Pré‐Madame à Herstal Etudes de cas concrets

Brice LESAGE Frédéric SIMON

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CONTEXTE URBAIN............................................................................................................................... 4

1 Localisation..................................................................................................................................................... 4

2 Contexte socio‐économique de la commune.................................................................................................... 7

3 Analyse du marché du logement sur la commune ............................................................................................ 9 1.1 Structuration de l’offre........................................................................................................................................9 1.2 Niveau financier des transactions .....................................................................................................................10 1.3 Demande en logements sociaux .......................................................................................................................10

4 Analyse économique et fonctionnelle.............................................................................................................11

HISTORIQUE DU SITE.........................................................................................................................12

PRÉSENTATION DU PROJET.............................................................................................................14

1 Présentation du projet ...................................................................................................................................14 1.1 La structure de l’édifice.....................................................................................................................................14

Description générale ..................................................................................................................................14 Description technique................................................................................................................................16

1.2 Les grandes lignes du projet..............................................................................................................................17 Création de logements...............................................................................................................................17 Réaffectation des rez‐de‐chaussée ............................................................................................................21 Aménagement des abords .........................................................................................................................23

2 Acteurs en présence .......................................................................................................................................26 La S.A. New Market ....................................................................................................................................26 La SRLH.......................................................................................................................................................26 Le bureau d'architecture Olivier Dwek.......................................................................................................26 La commune d’Herstal ...............................................................................................................................26 La Région wallonne ....................................................................................................................................26 Le bureau CSD Ingénieurs Conseils ............................................................................................................27 Le bureau JAMIN Architectes.....................................................................................................................27 La CCATM ...................................................................................................................................................27 Le CWEDD ..................................................................................................................................................27 La population .............................................................................................................................................27

3 Montage juridique et opérationnel.................................................................................................................28 3.1 Contexte réglementaire préexistant ..........................................................................................................28

Plan de secteur...........................................................................................................................................28 Plan communaux d’aménagement ............................................................................................................29 Protection du patrimoine...........................................................................................................................29 Périmètre SEVESO ......................................................................................................................................30

3.2 Outils opérationnels...................................................................................................................................31 Site à réaménager ......................................................................................................................................31

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Périmètre de revitalisation urbaine ...........................................................................................................34 3.3 Documents stratégiques ............................................................................................................................34

Schéma de structure communal ................................................................................................................34 Plan ancrage logement...............................................................................................................................34 Plan communal de mobilité (PCM) ............................................................................................................35

3.4 Chronologie de l’élaboration du projet......................................................................................................39 Remarque importante................................................................................................................................39

4 Montage financier ....................................................................................................................................40 La S.A. New Market ....................................................................................................................................40 La SRLH.......................................................................................................................................................40 Les fonds européens Jessica.......................................................................................................................40 Les subsides liés au SAR .............................................................................................................................40 Le périmètre de revitalisation urbaine (procédure à venir).......................................................................41

ENJEUX À L’ÉCHELLE COMMUNALE...............................................................................................42 Enjeux pour le quartier ..............................................................................................................................42 Enjeux pour la commune ...........................................................................................................................42

CRITIQUES DU PROJET PRÉMADAME .........................................................................................43

BIBLIOGRAPHIE...................................................................................................................................45 Sources papiers ..........................................................................................................................................45 Sources internet .........................................................................................................................................46 Visite de terrain..........................................................................................................................................47 Personnes de contact.................................................................................................................................47

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CONTEXTE URBAIN

Cette partie est consacrée à une présentation du contexte dans lequel s’inscrit le projet étudié : localisation du site et présentation du volet socio‐économique dans lequel il s’implante. Bien que n’expliquant pas directement l’essence du projet Pré‐Madame, ces éléments nous serviront à replacer l’opération dans le contexte communal global.

1 Localisation

Le site Pré‐Madame se trouve au Nord de la ville de Liège, dans la commune de Herstal. Cette dernière, comprise au sein de l’agglomération liégeoise1, est traversée par de nombreux réseaux de transport, tels la Meuse et le port autonome de Liège, les autoroutes E25 (Luxembourg‐Maastricht), E313 (Anvers‐Liège), E40 (Cologne – Bruxelles) et deux lignes de chemins de fer. A cela s’ajoute la proximité de l’aéroport de Liège‐Bierset.

1 Van Der Haegen H., Van Hecke E., Juchtmans G., (1996), “Les régions urbaines belges en 1991”, Etudes Statistiques, n°104, pp.3‐42

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Le tissu bâti se concentre essentiellement dans le fond de vallée, le long de la Meuse. Les ateliers Pré‐Madame sont situés au cœur de ce tissu, à la limite Nord du centre historique d’Herstal.

Source : Google Maps 2009

L’analyse de la carte d’occupation du sol met en évidence le système urbain dans lequel sont enclavés les sites industriels de la FN Herstal et les anciennes halles du Pré‐Madame. Le centre herstalien est densément bâti et la présence d’espaces verts inexistante. La zone d’activité économique – industrielle – comprenant le site de Pré‐Madame et la FN Herstal forment une barrière entre les quartiers situés de part et d’autre.

Il apparait également que pratiquement l’ensemble des réserves foncières du centre d’Herstal sont bâties.

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Source : Portail cartographique de la Région wallonne (http://cartographie.wallonie.be/NewPortailCarto/index.jsp)

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2 Contexte socio‐économique de la commune

La population de la commune s’élève à 38 000 habitants en 2008, avec une progression de 3,6 % en 20 ans. Elle se concentre essentiellement en bande longeant la Meuse, dans l’ancienne commune d’Herstal, avec une densité moyenne de 60 habitants par hectare. Cette localisation est à mettre en relation avec le développement industriel à Herstal qui a concentré la population à proximité des sites de production. Les autres pôles sont Vottem, Milmort et Liers.

Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

D’après le diagnostic du schéma de structure communal, l’évolution du profil de la population tend vers une augmentation de la proportion de population de plus de 65 ans et des jeunes induisant une baisse relative de la part des 15‐64 ans, c’est à dire, la population active de la commune.

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Au niveau de la composition des ménages herstaliens (INS 2003), nous constatons que la commune suit la moyenne wallonne avec néanmoins un nombre de femmes isolées supérieurs et corollairement moins de ménages de 4 personnes et plus.

Homme seul

Femme seule

2 personnes

3 personnes

4 personnes

5 personnes 6 et plus

Herstal 14,16% 20,20% 31,49% 16,53% 11,58% 4,35% 1,60%

Arrond. de Liège 17,57% 21,02% 29,32% 15,09% 10,94% 4,12% 1,82%

Wallonie 14,25% 17,79% 30,07% 16,88% 13,23% 5,32% 2,29%

Belgique 14,19% 17,39% 31,13% 16,40% 13,58% 4,98% 2,17% Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Avec un revenu moyen par habitant de 10 000 euros, Herstal se place parmi les communes enregistrant les revenus moyens par habitants les faibles de l’arrondissement, eux même inférieurs à la moyenne nationale (11 800 euros).

Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Ajoutons à cette analyse la part de population active demandeuse d’emploi. Le taux de chômage s’élève à 21,3 % en 2009.

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3 Analyse du marché du logement sur la commune

1.1 Structuration de l’offre

Les données relatives aux logements proviennent du recensement de 2001 à l’échelle du secteur statistique.

La commune de Herstal compte 15 273 logements sur son territoire en 2001(+ 4% par rapport à 1991). La proportion d’appartement est supérieure à la moyenne wallonne de 4 %. Ceci résulte de la dynamique urbaine de la commune, liée à sa position dans l’agglomération urbaine de Liège.

Maison unifamiliale

Appartement

Caravane, chalet, etc.

Autre type

Herstal 78.6% 21.0% 0.25% 0.16%

Wallonie 82.2% 17.1% 0.31% 0.43%

Belgique 73.3% 24.1% 0.17% 0.45% Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005), Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

Au niveau de la propriété de ces logements, comme en Région wallonne, deux tiers des occupants sont propriétaires de leur logement.

Alors qu’en Région wallonne le pourcentage de logements datant de moins de 25 ans est de 17,1 %, il tombe à 10,8 % sur la Ville de Herstal. Ce pourcentage est seulement de 5,1% à Liège. La part des logements construits avant 1960 représente 63,8 % du total.

Source : INS (2001)

Les parts les plus importantes de logements anciens se situent dans la partie sud‐est de la commune, le long de la Meuse. Cette répartition à proximité immédiate des sites industriels développés au 19 et

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début du 20ème siècle illustre le rôle moteur de l’activité industrielle ‐sidérurgique‐ dans le développement urbain.

Par rapport à la Belgique, la part de logement dont la superficie est inférieure à 85 m² est de 5 % supérieure à Herstal (60 %).

< 35 m² 35 à 44m²

45 à 54 m²

54 à 64 m²

65 à 84 m²

85 à 104 m²

105 à 124 m²

> à 125 m²

6% 5% 15% 11% 22% 17% 13% 9% Source : IUAT ULB et CRAU ULg (2005) , Schéma directeur de rénovation urbaine – Quartier ZIP‐QI (Marexhe) à Herstal

1.2 Niveau financier des transactions

Selon l’INS, le prix de vente moyen d’une maison d’habitation standard était de 82 700 euros en Wallonie, de 78 000 euros en Province de Liège et de 65 500 euros à Herstal en 2003. Le prix d’un appartement était inférieur de presque 15 000 euros à Herstal par rapport à la province.

Les prix à la location sont aussi inférieurs à la moyenne provinciale.

1.3 Demande en logements sociaux

La part de logements sociaux dans la commune est de 13 %, propriété de la Société régionale du logement de Herstal (SRLH). Ces dernières années, la société reçoit quelque 400 demandes et n’octroie qu’une centaine de logements. D’après l’étude IUAT ULB et CRAU ULg (2005), la typologie des logements demandés était la suivante :

Type de logement Part de la demande

1 chambre 33%

2 chambres 34%

3 chambres 20%

4 chambres 9%

5 chambres 3%

6 chambres 1%

7 chambres 0%

Total 100% Source : SRLH in IUAT ULB et CRAU ULg (2005)

Plus de la moitié des demandes (55 %) sont comprises dans le périmètre de l’ancienne commune d’Herstal.

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4 Analyse économique et fonctionnelle

Herstal jouit d’une localisation spécifique au sein de l’agglomération liégeoise. Elle est en effet très bien desservie en voies de communication, moteur du développement économique : la Meuse, les autoroutes E25 (Luxembourg‐Maastricht), E40 (Ostende ‐ Aix‐La‐Chapelle) et E313 (Anvers‐Liège), les lignes de chemin de fer (avec les gares de Herstal, Liers et Milmort), ainsi qu’une des principales entrées de Liège, la RN 671.

Au niveau des grandes entreprises, les activités industrielles se localisent dans les parcs d’activités de la Spi+ (situés le long des autoroutes, au nord de la commune) ou dans la zone industrielle du cœur d’Herstal (FN Herstal, site de Pré‐Madame). Une étude de la CPDT réalisée en 2007 prévoit une saturation des parcs d’activité de la Spi+ dans la région urbaine liégeoise en 2019 pour les parcs généralistes et en 2023 pour ceux spécialisés.

A l’inverse, les principaux nodules commerciaux sont les centres urbains pour le commerce de proximité (rue E. Dumonceau et place Jean Jaures pour le centre d’Herstal) et le boulevard Zénobe Gramme pour les moyennes à grandes surfaces commerciales.

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HISTORIQUE DU SITE

A la suite de l’obtention d’un important contrat, une association d’armuriers crée, le 3 juillet 1989, la société Fabrique nationale d'Armes de Guerre est créée. Une usine est créée au cœur d’Herstal pour assurer la commande de 150 000 armes pour le gouvernement belge.

Dès 1920, les activités de la FN Herstal, en croissance, arrivent à saturation sur leur site en cœur de ville. Après neuf années de tergiversation, l’entreprise s’étend en créant de nouveaux ateliers sur le champ du Pré‐Madame. À l’origine, ceux‐ci sont réservés au développement de nouveaux produits comme la construction de motos, de bus, de véhicules utilitaires, moteurs d’avions, etc. Résultat d’années de guerre et afin d’assurer une production de pièces lourdes sur les deux étages que comptent les ateliers, ces derniers sont construits selon des normes de résistance importantes. Ce point sera développé dans le chapitre relatif à la description du projet.

Source : New Market S.A. (2008)

La FN connait ses premières difficultés économiques en 1965, elle décide alors de déplacer ou de supprimer une partie des activités du Pré‐Madame. A la fin des années 80, alors que la FN subit une seconde période de récession, l’activité au Pré‐Madame est à nouveau sensiblement réduite, presque nulle : « En 1975, FN Herstal occupait 10 286 personnes à Liège. En 1990, l’emploi était réduit à 1 516 unités (il faut toutefois tenir compte des 1 710 emplois repris dans FN Moteurs, qui deviendra Techspace Aero en 1992). En 2001, FN Herstal n’offre plus que 914 emplois et Techspace Aero 1 291 »2.

2 Citation provenant du site Wikipedia (http://fr.wikipedia.org/wiki/FN_Herstal)

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Enfin en 1991, le site, à l’état d’abandon, est mis en vente par la FN. La S.A. New Market l’acquiert pour y installer un centre de PME. Elle se charge de la rénovation sommaire du bâtiment : la restauration des façades, l’aménagement des abords, la modernisation des équipements techniques (chauffages, distribution d’eau, etc.) et la rénovation des halls (bureaux, sanitaires, etc.).

Depuis cette réhabilitation, la société New Market a mis en location une surface équivalente à 50% de la surface louable, soit 31.750 m² occupés par 33 PME fin 2008, principalement au rez‐de‐chaussée. Le site représente à l’heure actuelle +/‐ 250 emplois. Les prévisions budgétaires approximatives communiquées par la S.A. New Market pour 2009 annonçaient :

Recettes de location brutes 1 000 000 €

Charges ‐ 500 000 €

eau 16 000 €

gaz 187 000 €

électricité 17 000 €

maintenance 150 000 €

taxes et pc immob 90 000 €

assurances 30 000 €

annonces ‐ publicité 10 000 €

Bénéfice net 500 000 € Source: New Market S.A. (2008)

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PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet présenté par la société New Market S.A. propose la réhabilitation de deux halles industrielles (ex FN Herstal) en surfaces commerciales et d’accueil de PME ainsi que la création de logements à l’étage supérieur de ces halles.

1 Présentation du projet

Le propriétaire s’est rendu compte que pour continuer le développement du site, il est indispensable de changer son affectation car il s’avère très difficile d’implanter des activités PME à l’étage.

De plus, la démolition des constructions en vue de créer un nouveau quartier est impossible économiquement du fait de la robustesse des constructions existantes et des 650 piles de béton de 6m³ servant de fondation. Cette solution a été évaluée comme deux à trois fois plus coûteuse qu’une réhabilitation.

La solution choisie est de maintenir la structure mais de changer son affectation. Ainsi, la New Market S.A. propose la réhabilitation de deux halles industrielles en vue d’accueillir des commerces et des services aux habitants aux rez‐de‐chaussée, les étages étant réservés au développement de logements.

1.1 La structure de l’édifice

Description générale

Source : Bing Maps (2009)

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Le terrain délimité par les rues du Tige, des Monteux, André Deprez et John Moses Browning couvre une superficie de 4,8 ha. Signalons que le bâtiment gris clair en haut d’image ne fait pas partie du projet, il s’agit de la cartoucherie de la FN qui est toujours en activité.

Les bâtiments qui nous intéressent ont les caractéristiques suivantes :

Bâtiment 1 Bâtiment 2 Dimension 94 m x 180 m 73 m x 180/210 m Nombre de niveaux 2 niveaux (5 pour la tour) 2 niveaux (partiellement 3

niveaux rue du tige) Surface rez‐de chaussée 16.920 m² 15.330 m² Surface étage 16.920 m² + 630 m² par niveau

pour la tour 14.070 m² +1.505 m² rue du tige

Hauteur libre au rez‐de‐chaussée 5,4 m 5,4 m Hauteur libre au 1er étage 4,6 m et 4,5 m par étage de la tour 4,6 m

Source : SRLH 2007

La surface plancher totale des deux bâtiments avoisine les 70.000 m².

Source : photos personnelles de visite de terrain, octobre 2009

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Les illustrations précédentes permettent de mieux visualiser le type de quartier dans lequel est inclus le site, à savoir un quartier résidentiel au bâti ancien et aux rues étroites.

De plus, nous pouvons percevoir les qualités architecturales des constructions qui poussent le propriétaire à vouloir conserver les structures et les formes existantes comme nous le verrons dans la suite.

Description technique Attardons‐nous un bref instant sur les caractéristiques architecturales du bâtiment qui constituent des contraintes importantes pour la mise en place du projet.

Les bâtiments dans leurs dimensions et leurs caractéristiques avaient été conçus pour résister aux bombardements, n’oublions pas que la FN était (et est encore) une des principale fabrique d’armes à l’échelle nationale. En pratique, cela se traduit par la structure suivante :

‐ Aux rez‐de‐chaussée, l’espace est divisé par des colonnes tous les 7 m dans un sens et tous les 7,5 m dans l’autre sens.

‐ Aux étages, on retrouve des colonnes tous les 21 m dans un sens et 15 m dans l’autre.

‐ La toiture en shed est soutenue par des poutres Vierendeel qui permettent d’atteindre la portée de 21 m (une des poutres, plus courte, ne fait que 10 m). De plus, des poutres sont placées perpendiculairement tous les 3,5m pour renforcer la structure.

L’illustration suivante montre la structure de la toiture. Tandis que les deux plans ci‐dessous permettent de visualiser la structure interne de l’ensemble du bâtiment. La première montre les écartements de 7 m au rez‐de‐chaussée et 21 m à l’étage grâce aux Vierendeel. La seconde illustre la disposition des colonnes tous les 7,5 m au rez‐de‐chaussée et 15 à l’étage, on peut aussi voir la toiture en shed et les poutres.

Source : NEW MARKET S.A. 2008

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Source: NEW MARKET S.A. 2008

1.2 Les grandes lignes du projet

Le projet se structure en trois parties. La première visant la construction de 350 à 400 logements aux étages, sur la « dalle ». La seconde planifiant la réaffectation des rez‐de‐chaussée en accueillant des activités plus compatibles avec les logements implantés aux étages. Et enfin, la troisième s’attachant à aménager les abords du site.

Développons d’abord le premier volet important de ce projet, la création des logements.

Création de logements Ce premier volet a été élaboré en collaboration avec la Société Régionale du Logement de Herstal (SRLH). Ce partenariat implique d’avoir 15% de logements sociaux intégrés dans ce projet.

Le principe est d’évider 56% de la toiture tout en conservant de la structure pour maintenir le caractère industriel de l’architecture.

A terme, les espaces libérés seront dévolus à la création de zones de circulation piétonne. L’illustration suivante nous montre en rouge les « promenoirs » en plein ciel d’une largeur de 10m, sorte d’artères piétonnes de chaque dalle. Tandis qu’apparaissent en orange les chemins et placettes dont certains sont couverts.

Sur une surface d’approximativement 32.000 m² pour les deux dalles, 17.500 seront consacrés aux circulations piétonnes.

Enfin, pour améliorer la circulation entre les deux bâtiments, un troisième pont sera ajouté.

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Source : SRLH 2007

La volonté en matière de logement est de créer 350 à 400 habitations pour une surface habitable totale de 32.500 m² (environ 14.500m² par dalle auxquels s’ajoutent les trois étages de la tour). L’offre imaginée proposera des :

‐ studios 30 à 35 m² ;

‐ appartements 1 chambre : 45 à 55 m², location maximale fixée par la SRLH : 375 € ;

‐ appartements 2 chambres : 70 à 80 m², location maximale : 500 €;

‐ appartements 3 chambres : 90 à 120 m², location maximale : 700 € ;

‐ appartements 4 chambres : 115 à 130 m².

Ce qui porte la densité du projet grosso modo à 75 logements par hectare auxquels s’ajoutent les activités du rez‐de‐chaussée.

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La coupe suivante présente un exemple de disposition imaginée pour deux appartements de quatre chambres chacun.

Les plants illustrent l’organisation intérieure des différentes pièces pour un appartement de 4 chambres.


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Rez‐de‐chaussée de l’habitation, 1er étage du bâtiment

Premier étage Second étage


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Réaffectation des rez‐de‐chaussée

L’objectif du réaménagement des rez‐de‐chaussée est de transférer progressivement les activités incompatibles avec l’habitat et de les remplacer par des commerces, des services aux habitants, des PME à faibles nuisances…

Le plan ci‐dessous illustre les futures affectations des surfaces importantes disponibles aux rez‐de‐chaussée.

Développons ici les utilisations planifiées :

‐ 3.000 m² de commerces avec la volonté de se différencier de l’offre existante (250 petits commerces dans un rayon réduit) en visant une offre écologique, développement durable, commerce équitable ;

‐ maintenir des espaces pour les PME en s’orientant aussi vers les secteurs environnementaux et l’artisanat ;

‐ services aux habitants (crèche, garderie, salle de spectacle de 100 places, salle polyvalente) ;

‐ un hôtel trois étoiles devrait s’y installer, il occupera 1.500m² pour 40 chambres ;

‐ un espace d’activités culturelles communale occupant 17.000m² (hypothétique) ;

‐ enfin, les parties enclavées seront réservées aux parkings sur deux étages pour un total de 800 places.

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La coupe ci‐après en travers du bâtiment 2 permet de mieux visualiser l’organisation et la mise en œuvre des multiples espaces.

Source : SRLH 2007

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Aménagement des abords

L’objectif des aménagements extérieurs est de réintégrer le bâtiment dans la ville, de le rendre perméable au passage des habitants du quartier.

La première tâche sera de détruire le mur d’enceinte qui isole le site du reste de la ville, ensuite les voiries intérieures seront raccordées au réseau public existant de manière à permettre la traversée du site.

De plus, le projet prévoit de créer 12 points d’accès à la dalle supérieure (en rouge sur l’illustration suivante) et un nouveau pont pour y faciliter les déplacements.


Enfin, les terrains non bâtis ainsi que les voiries seront cédés à la commune de Herstal pour un 1€. De son côté, la ville s’engage dans le cadre d’un plan de revitalisation urbaine à aménager les abords pour intégrer ce site dans son environnement. Ci‐dessous, le plan masse des abords du site.

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Source : SRLH 2007

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Voici quelques images de synthèse permettant de comprendre l’aménagement du projet.


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2 Acteurs en présence

La S.A. New Market La S.A. New Market est propriétaire et gestionnaire du site du Pré‐Madame à Herstal. Ces activités actuelles sont la location de surfaces industrielles différemment équipées à des PME dans l’entité d’Herstal. La S.A. est maitre d’ouvrage du projet.

La SRLH La Société régionale de logement d’Herstal, opérateur public, est associée dès le départ du projet. Elle devait en effet obtenir un droit réel à long terme sur les constructions que New Market érigera sur les dalles. En échange, elle devait signer un contrat de location sur 30 ans. Cepedant le projet se réorientant vers de la vente, ce montage va évoluer (voir Remarque importante, p. 39).

Le bureau d'architecture Olivier DWEK Concepteur du projet, ce bureau bruxellois est spécialisé dans la réhabilitation et la rénovation d'anciens ateliers, de manufactures ou de demeures plus conventionnelles. « Mais d'un projet à l'autre, c'est le même esprit loft qui s'impose »3.

La commune d’Herstal La commune n’est en rien liée au pilotage du projet. Au contraire, le service urbanisme déclare ne pas être au fait de l’état d’avancement de ce dernier. Par contre l’administration communale remplit d’autres fonctions :

‐ délivrance des permis d’urbanisme ou unique et imposition de conditions à la délivrance du permis ;

‐ imposition potentielle de diverses charges d’urbanisme au maitre d’ouvrage ;

‐ émission d’un avis sur la mise en œuvre d’un SAR ;

‐ organisation des consultations populaires.

M. Santo, administrateur de New Market a émis le souhait d’intégrer un équipement culturel dans le projet. La commune sera certainement associée à cette idée.

La Région wallonne Les rôles de la Région wallonne (et de son Fonctionnaire délégué) dans le type de dossier concernant le cas traité sont multiples :

‐ délimitation du périmètre du site à réaménager (SAR) ;

‐ approbation du rapport d’incidences environnementales (RIE) ;

3 Propos recueillis en 2005 par La Libre Essentielle (http://www.lalibre.be/free_dossiers/lless_immo/n33/portrait.html)

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‐ injection de subsides dans la réalisation du projet ;

‐ agrément des auteurs des diverses études.

Le bureau CSD Ingénieurs Conseils Bureau d’étude multidisciplinaire agréé chargé de l’élaboration du rapport d’incidences environnementales (RIE) imposé par le CWATUPE pour mettre en œuvre un site à réaménager (SAR).

Le bureau JAMIN Architectes Bureau choisis par New Market pour réaliser l’étude d’incidence relative au permis unique qui sera introduit à la commune d’Herstal. Cette étude doit mettre en évidence les impacts potentiels du projet sur l’environnement et proposer des solutions à ces derniers.

La CCATM Organe consultatif, la Commission Consultative Communale de l’Aménagement du Territoire et de la Mobilité remet un avis sur la conformité du projet et l’étude d’incidence s’y référant.

Le CWEDD Le Conseil Wallon pour l’Environnement et le Développement Durable a 2 rôles essentiels dans le processus d’élaboration du projet :

‐ remise d’un avis sur la réalisation du rapport d’incidences environnementales (RIE);

‐ avis sur l’agrément de bureau d’étude réalisant le RIE.

La population Consultée lors de l’élaboration du rapport d’incidences environnementales et de l’enquête publique liée au dépôt du permis d’urbanisme, elle peut s’opposer au projet en motivant ses choix.

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3 Montage juridique et opérationnel

3.1 Contexte réglementaire préexistant

Sur les différents plans présentés ci‐dessous, la localisation du site est marquée par une étoile jaune.

Plan de secteur Au niveau du plan de secteur, le site se trouve en zone d’activité économique industrielle (mauve). Comme le montre l’extrait ci‐dessous, la dite zone est enclavée dans la zone d’habitat (rouge) du centre herstalien.

Source : SPW – DGO4

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Plans communaux d’aménagement Comme illustré ci‐dessous, aucun plan communal d’aménagement ne concerne le site de Pré‐Madame.


Protection du patrimoine Aucun périmètre de protection du patrimoine ne couvre le site de Pré‐Madame.

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Périmètre SEVESO Le site de Pré‐Madame est contigu à la cartoucherie de la FN. L’entièreté du site de New Market se situe dans la zone à risque du périmètre SEVESO4. Suite à la directive européenne SEVESO II (Directive 96/82/CE) et sa transcription dans le droit belge, l’Etat fédéral a signé un accord de coopération avec les Régions obligeant ces dernières à effectuer des contrôles sur « des nouveaux aménagements réalisés autour d'établissements existants, tels que voies de communication, lieux fréquentés par le public, zones d'habitation, lorsque le lieu d'implantation ou les aménagements sont susceptibles d'accroître le risque d'accident majeur ou d'en aggraver les conséquences.

Les Régions veillent à ce que leur politique d'affectation ou d'utilisation du sol […] tiennent compte de la nécessité, à long terme, de maintenir des distances appropriées entre, d'une part, les établissements visés par le présent accord et, d'autre part, les zones d'habitation, les zones fréquentées par le public et les zones présentant un intérêt naturel particulier ou ayant un caractère particulièrement sensible […]. Ces procédures sont conçues pour que, au moment de prendre les décisions, un avis technique sur les risques liés à l’établissement soit disponible, sur la base d'une étude de cas spécifique ou sur la base de critères généraux. »5


4 Zone vulnérable basée sur un risque de probabilité d’effets dangereux supérieurs à E‐6 et sur une distance de 200m autour du site SEVESO (DGRNE) 5 Article 24 de l’Accord de coopération entre l’Etat fédéral, les Régions flamandes et wallonne et la Région de Bruxelles‐Capitale concernant la maitrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des substances dangereuses.

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3.2 Outils opérationnels

Site à réaménager Un SAR est « un bien immobilier ou un ensemble de biens immobiliers qui a été ou qui était destiné à accueillir une activité autre que le logement et dont le maintien dans son état actuel est contraire au bon aménagement des lieux ou constitue une déstructuration du tissu urbanisé […]. Le périmètre peut également s’étendre à un ou des biens immobiliers ou parties de biens immobiliers encore affectés à une activité, à la condition que le réaménagement du site permette la poursuite de cette activité »6.

Deux périmètres de site à réaménager concernent directement les propriétés de la société New Market. Il s’agit des sites de Clawenne et Pré‐Madame repris ci‐dessous.

6 CWATUP (janvier 2010), coordination officieuse, pp. 118‐119.

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L’arrêté ministériel du 1er décembre 2009 fixe provisoirement le réaménagement du site SAR/LG8 dit « Pré‐Madame » à Herstal.

D’après l’article 169 du CWATUP, la procédure de détermination du périmètre d’un site à réaménager « s’articule selon les phases principales suivantes :

1. la décision du Gouvernement déterminant qu’un site, dont il fixe le périmètre, doit être réaménagé ;

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2. la demande d’avis adressée à divers destinataires, la réalisation par le collège des bourgmestre et échevins d’une enquête publique, …, qui rencontrent les exigences visées par la convention sur l’accès à l’information, la participation du public au processus décisionnel et à l’accès à la justice en matière d’environnement, signée à Aarhus le 25 juin 1998 et dénommé "convention d’Aarhus" ;

3. la décision définitive et sa publication au Moniteur belge ainsi qu’au Journal officiel des Communautés européennes aux fins d’assurer non seulement un maximum de publicité à chaque projet de réaménagement mais également de susciter l’intérêt pour la mise en œuvre et le financement de la politique de réaménagement des sites, le cas échéant, par la création de partenariat ou par des appels à projet.

»7

Selon l’article 168, le périmètre est accompagné « d’un rapport sur les incidences environnementales (RIE) qui comprend :

1. la justification du réaménagement du site ;

2. les caractéristiques humaines et environnementales du site, ses potentialités ainsi que l’évolution probable de la situation environnementale si le site n’est pas réaménagé ;

3. les mesures à mettre en œuvre dans le cadre du réaménagement du site pour éviter ou réduire les effets négatifs qui caractérisent le site ;

4. les objectifs pertinents de la protection de l’environnement et la manière de les prendre en considération dans le cadre du réaménagement du site ;

5. la présentation des alternatives possibles de réaménagement du site et de leur justification ;

6. une description de la méthode d’évaluation retenue et des difficultés rencontrées ;

7. les mesures envisagées pour assurer le suivi de la mise en œuvre du réaménagement du site ;

8. un résumé non technique des informations visées ci‐dessus.

»8

Cette démarche permet au propriétaire d'un bien immobilier d’obtenir une subvention pour travaux de réhabilitation, de rénovation, de construction ou de reconstruction de bâtiments destinés à accueillir du logement ou des activités économiques (voir le chapitre dédié au montage financier).

7 Citation provenant du site internet de la DGATLP (http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/DAU/Pages/PouvPubl/Aides.asp) 8 CWATUP (janvier 2010), coordination officieuse, pp. 118‐119.

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Périmètre de revitalisation urbaine La commune s’est engagée à déposer une demande de reconnaissance d’un périmètre de revitalisation urbaine. Lors d’un partenariat public‐privé (PPP) relatif à une opération de revitalisation urbaine (Article 172 du CWATUP), la Région peut accorder à la commune une subvention (voir chapitre dédié au montage financier).

3.3 Documents stratégiques

Schéma de structure communal Aucun schéma de structure communale n’existe actuellement à Herstal. Cependant, un schéma est en cours de finalisation, les premiers travaux entamés en 20049 devraient amener à une finalisation dans le courant de l’année 2010.

Certains documents de ces premiers travaux sont déjà accessibles. Ainsi, les objectifs sont structurés en sept thématiques :

‐ structurer le territoire ;

‐ planifier l’activité économique dans le respect du territoire et des habitants ;

‐ améliorer le cadre de vie ;

‐ gérer la mobilité ;

‐ préserver et valoriser le patrimoine ;

‐ contribuer au bien‐être des Herstaliens ;

‐ faire avancer le projet communal.

Le projet agit presque sur toutes ces thématiques, mais il est particulièrement stratégique en matière d’amélioration du cadre de vie par la création d’espaces verts et d’aménagements de qualité. Il est aussi intéressant pour répondre à l’objectif de préservation et valorisation du patrimoine en réhabilitant un site désaffecté.

Plan ancrage logement Le Code wallon du Logement confie à chaque commune l’élaboration de programmes communaux d'actions en matière de logement : « l'article 187 dispose que les pouvoirs locaux, c'est‐à‐dire les communes, les C.P.A.S. et les provinces, fixent les objectifs et les principes des actions à mener en vue de mettre en œuvre le droit à un logement décent, dans les six mois suivant le renouvellement de leur conseil respectif.

9 IUAT‐ULB et CRAU‐Ulg – Schéma de structure de la Commune de Herstal, Tome 1 – Situation existante de fait et de droit, Août 2004

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Les pouvoirs locaux prennent toutes les mesures tendant à diversifier les types de logements disponibles sur leur territoire, à permettre la réalisation de logements sociaux assimilés, d'insertion, de transit et moyens ainsi qu'à lutter contre l'inoccupation et l'insalubrité des logements.

Chaque commune est tenue d'établir un programme bisannuel d'actions en matière de logement. Dès après l'approbation de ces programmes par le gouvernement, la direction en assure le suivi et l’évaluation »10.

Voici la liste des logements publics repris dans le plan d’ancrage de Herstal 2009 ‐2010 :

N°dossier Commune Province Opérateur Adresse

Type de logement

Type d'opération

Nombre de logements Année

134 HERSTAL LI 6130 Rue du Tige, 13 LS CN 20 2009

134 HERSTAL LI 6130 non localisé LT R 2 2010

134 HERSTAL LI 6130 non localisé LI R 2 2010 Source : DGATLP – Département Logement (2010)

Actuellement, le projet de New Market n’est pas encore introduit dans le plan d’ancrage de la commune. Bien que le patrimoine bâti de la commune d’Herstal compte déjà plus de 10 % de logements publics (13 %), la circulaire relative au programme 2009 – 201011 précisait ceci : « Des logements moyens pourront être créés, en priorité, dans les communes dont le patrimoine immobilier, situé dans son territoire, compte plus de 10% de logements publics ou subventionnés. »

Ainsi, le 30 juin 2010, l’échevin du logement Marc HAEKEN a transmis le dossier du plan d’ancrage 2011 ‐ 2012 a la Région wallonne, afin d’obtenir des subsides. La réhabilitation du site Pré‐Madame fait partie de ce dossier.

Plan communal de mobilité (PCM) Dans la dernière version d’élaboration du plan communal de mobilité de la commune, réalisé par le bureau TRITEL12, le projet de construction de logement sur le site de New Market n’est pas pris en compte. Ainsi, aucune mesure spécifique n’est recommandée concernant les voiries desservants et entourant le Pré‐Madame.

On notera cependant la volonté de limiter la vitesse dans les rues adjacentes au site à 30 km/h (voir carte ci‐dessous).

10 Site de la DGATLP : http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Ancrage/Ancrage.asp 11 Stratégie communale d’actions en matière de logements 2007 – 2012, Circulaire relative au programme communal d’actions 2009‐2010, envoyée par le Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial 12 TRITEL – Plan communal de mobilité de Herstal : rapport de phase 3 (plan de mobilité), Janvier 2009

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Source : PCM de Herstal

Au niveau du stationnement, le plan de mobilité de Herstal prévoit d’implanter les places de parking unilatéralement pour assurer une largeur de voirie suffisante pour circuler. Il est également proposé de placer ce quartier en “zone verte” pour maintenir un stationnement rotatif à l’exception des riverains.

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Enfin, l’accessibilité en transport en commun est illustrée sur la planche ci‐dessous. Ainsi, le site est déjà bordé d’une ligne TEC importante (trait vert) à laquelle viendrait s’ajouter la ligne à réorganiser (jaune). Il faut également ajouter le passage du futur tram de l’agglomération liégeoise à proximité du site, voire à travers ce dernier (trait bleu).

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3.4 Chronologie de l’élaboration du projet

En 1991, la société New Market achète les ateliers du Pré‐Madame à la FN Herstal. D’après Monsieur Santo, cet achat est motivé par la qualité structurelle des bâtiments, le prix « raisonnable » et la localisation spécifique du site permettant l’installation de PME à la fois dans un centre urbain et proche des réseaux autoroutiers.

Dans les années 90’s, la société entreprend de lourds travaux de restauration : façades, chauffage, réseaux électriques, locaux de bureaux. Les aires de circulation et les abords immédiats du site sont également réaménagés.

La société désire ensuite augmenter la rentabilité du site, notamment l’étage supérieur alors presqu’inoccupé, où l’installation des PME s’avère complexe. Comme il n’est pas économiquement rentable de démolir les ateliers (coût de production par m² au minimum doublé), New Market se penche sur la construction de logements à l’étage.

En 2005, Olivier DWEK, jeune architecte bruxellois spécialisé dans la réhabilitation de sites industriels, est choisi pour proposer un projet de réhabilitation globale du site.

New Market s’associe alors avec la société régionale du logement d’Herstal. Une convention est signée en 2007. New Market finance l’investissement (construction et maintenance) alors que la SRLH prend en charge le risque d’occupation en contrepartie d’un droit d’emphytéose pour 30 ans.

En février 2009, New Market envoie une lettre demandant une reconnaissance du site Pré‐Madame en tant que SAR. Un rapport d’incidences environnementales est réalisé par CSD Ingénieurs Conseils s.a. deux mois plus tard. Ainsi, sous réserve de l’avis favorable du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, l’affectation future du SAR peut différer du plan de secteur.

La CWEDD devait se réunir le 11 janvier 2010 pour remettre son avis relatif à la reconnaissance en tant que SAR du site « Pré‐Madame ». L’avis du CWEDD, repris en annexe est favorable. Néanmoins, il s’associe aux recommandations émises par le bureau CSD dans le RIE.

Le bureau JAMIN est en train de finaliser l’étude d’incidences du permis unique. La réunion d’information préalable aura lieu le 10 septembre 2010 sous la direction de la commune. Si aucune opposition n’empêche le dépôt de permis, celui‐ci sera remis à la commune en novembre 2010.

Remarque importante Courant 2010, New Market réoriente la gestion du projet par de la vente des logements à la SRLH plutôt que de la location. Suite à des coûts de production plus élevés qu’estimés au départ, le respect du prix plafond pour la location à la société de logement s’avère trop élevé.

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4 Montage financier

Le chantier s’exécutera en 2 phases s’étalant sur quatre à cinq ans. Dans la première phase, un seul bâtiment sera mis en œuvre et 150 logements seront construits. Soixante d’entre eux seront vendus à la SRLH (conformément au changement de montage – voir remarque ci‐dessus).

La S.A. New Market Actuellement la S.A. reçoit un bénéfice net de 500 000 euros par an pour la location des surfaces commerciales. Durant la première phase du projet, 36 millions d’euros seront investis par le maitre d’ouvrage pour la construction des logements. La deuxième phase est estimée à 62 millions.

La SRLH La SRLH avait signé une convention portant sur un bail emphytéotique d’une durée de 30 ans. Un engagement ferme sur la construction de 150 logements, correspondant à la mise en œuvre d’un seul des 2 bâtiments avait été pris. Quinze pourcent des nouvelles habitations devaient être destinés à du logement social. En regard de l’augmentation du prix de la construction des logements, la SRLH s’est engagée sur l’achat des 60 premières habitations. La construction se fera par phase, le chantier s’étalant sur quatre à cinq ans.

Les fonds européens Jessica Jessica est un mécanisme initié par la Banque européenne d’Investissement permettant une utilisation des aides européennes non remboursables (fonds structurels) pour procéder à des investissements remboursables. Et ce, dans des projets inclus dans un plan intégré de développement urbain durable.

Une intervention des fonds FEDER avait été demandée lors de la programmation 2007‐2013. Sur un investissement total évalué à hauteur de 50 millions d’euro, un montant de l’ordre de 7,3 millions pour tout ce qui était hors logement était sollicité. Mais le projet n’a pas été retenu du fait de son lien avec la thématique du logement.

Début de cette année, le règlement FEDER a été modifié et permet l’éligibilité de la performance énergétique du logement social. La SWL a fait part au Gouvernement de l’intérêt de tenir compte de cette opportunité dans le cas d’une éventuelle réallocation des fonds FEDER.

Les subsides liés au SAR D’après l’article 184 du CWATUPE, la Région peut accorder une subvention « d’un euro à une ou plusieurs personnes physiques ou morales de droit privé qui en conviennent et qui investissent trois euros dans des actes et travaux concernant un ou plusieurs biens immobiliers repris dans le périmètre de sites visés aux articles 167 et 182, dont au minimum deux euros consistent en l’aménagement ou la réalisation de logements, en ce compris les actes et travaux de réaménagement de ce ou de ces biens immobiliers. »

Aucun subside n’a été alloué par la Région wallonne dans le budget 2010. Le maitre d’ouvrage attend les fonds pour 2011.

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Le périmètre de revitalisation urbaine Dans le cadre d’un partenariat public‐privé de revitalisation, la Région wallonne octroie des subsides en vue de réaliser les travaux d’aménagements du domaine public, tant au niveau de l’équipement des différents réseaux (voirie, égout, éclairage public, réseaux de distribution) que de l’aménagement d’espaces verts et de loisirs. Sont inclus :

‐ l’équipement urbain à usage collectif, tel que défini par le Gouvernement ;

‐ les honoraires d’auteurs de projet.

Pour 2 euros investis par le partenaire privé, dont au moins 1 euro dans la thématique du logement (construction, rénovation, transformation), la Région wallonne octroie 1 euro pour la réalisation des travaux relatifs à l’espace public (Article 172 du CWATUPE).

En août 2010, Monsieur Franco, administrateur général de la S.A. New Market précisait : « Nous avons décidé de passer outre à notre demande de prise en charge de l’aménagement des abords par la ville du fait de la lenteur de la procédure de revitalisation urbaine et d’effectuer cet aménagement nous‐mêmes. »

Comme la stratégie de New Market a changé récemment, Monsieur Franco n’était pas en mesure de nous fournir un bilan financier plus complet, ni même nous communiquer une durée d’amortissement du projet. Voici le résumé des informations dont nous disposons.

Acteur Phase 1 S.A. New Market 36 M € SRLH Achat de 60 logements RW – Fonds SAR Jusqu’à 12 M € RW – Fonds REVIT. Pas encore introduit par la commune EUR – JESSICA Dossier non retenu

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ENJEUX À L’ÉCHELLE COMMUNALE

Enjeux pour le quartier Un des enjeux essentiels qui se dégage de ce projet est l’amélioration du cadre bâti. Nous nous situons dans un espace d’habitat ancien et souvent en mauvais état. Ce projet pourrait, de part ces qualités et son ampleur, créer des effets d’entrainement sur le voisinage.

Aucun espace vert n’existe dans le quartier, la création de lieux de promenades, bien que restreint, est une plus‐value indéniable pour le quartier. Cependant, ces espaces ne sont que les « déchets fonciers » du projet, il sera important de valoriser chaque mètre carré dans un contexte très dense.

Il est également intéressant de remarquer que la volonté affichée est de reconnecter les quartiers d’habitats de part et d’autre du site.

Enfin, l’accueil de nouveaux habitants de classe sociale différente (selon le programme de la SRLH) et d’activités économiques, tels des commerces spécialisés et des PME d’activité « légère » devront logiquement redynamiser le quartier.

Enjeux pour la commune Un des atouts du projet est son aspect novateur (réutilisation d’une friche, « cluster écologique », etc.) qui pourrait attirer des habitants plus aisés à Herstal ainsi que de nouveaux investisseurs. L’intérêt pour la commune étant double : financier d’une part (taxes additionnelles sur le travail, l’immobilier, l’activité économique, etc.) et communicatif de l’autre ; le projet devenant une « vitrine » pour la commune stimulant d’autres projets.

Des enjeux plus liés à la structure urbaine sont clairement identifiables. Ainsi, ce projet donne l’opportunité de restructurer un quartier après une longue occupation industrielle. Il permet aussi de recréer un noyau bâti à proximité immédiate du centre ville, prochainement desservi par le tram, s’opposant à l’étalement urbain marquant la région urbaine liégeoise.

Signalons que le projet répond à plusieurs objectifs du Schéma de Structure Communal :

‐ améliorer le cadre de vie et la qualité des logements, créer des espaces verts et des aménagements de qualité ;

‐ réhabiliter les friches et les intégrer dans le tissu urbain en vue d’améliorer l’image de la commune ;

‐ planifier l’urbanisme sur le long terme (par opposition avec l’urbanisation organique préexistante), réaliser des aménagements en cohérence avec les quartiers existants ;

‐ conserver et valoriser le patrimoine bâti (long passé industriel).

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CRITIQUES DU PROJET PRÉ‐MADAME

A première vue, on pourrait se demander pourquoi développer un projet si complexe dans un site désaffecté alors qu’il serait probablement plus simple de démolir et reconstruire à neuf. La réponse est multiple.

Premièrement, pour le propriétaire c’est un site qui rapporte actuellement, il est donc délicat sans certitude de pouvoir dégager des marges au moins aussi importantes. La S.A. New Market préfère donc conserver le plus longtemps possible ses locataires jusqu’à ce que leurs activités ne soient plus compatibles avec la nouvelle affectation du site. Il faudra alors trouver un site pour les réaffecter. A ce propos, la société tente d’acquérir un nouveau site pour y reloger ses locataires.

Deuxièmement, économiquement ce serait difficilement envisageable. En effet, la démolition/reconstruction s’avère beaucoup plus coûteuse du fait de la présence de piles de béton très difficile à démolir.

Enfin, du fait de la réhabilitation d’un ancien site désaffecté, ce projet bénéficie d’un « label écologique » intéressant pour attirer les futurs locataires. De plus, la volonté affichée de développer un pôle « environnement » s’inscrit parfaitement dans cette optique. Nous sommes en droit de nous poser la question de la réalité de cette valeur écologique. Qu’en sera‐t‐il réellement par rapport aux contraintes de coût imposées par la SRLH ? Quel seuil de qualité environnementale est‐on susceptible d’espérer atteindre dans ce genre de projet ?

Cependant, ce projet pose la question de la rentabilité de ce genre d’opération par rapport à de la construction sur terrain vierge. Hors subsides, l’opération ne serait probablement pas envisageable.

Ce projet pose une autre question très cruciale qui n’est que très peu abordée dans les documents. Comment éviter la formation d’une « gatted community » ?

En effet, ce projet propose de créer près de 400 logements sur une dalle à plusieurs mètres au dessus de la ville. Ce qui pose d’évidente question de relation à la ville, de voisinage, l’objectif est d’éviter la formation d’une cité perchée déconnectée de la ville. Il est donc primordial de renforcer les traversées piétonnes et les accès au site, d’assurer la perméabilité pour intégrer le site à son voisinage.

Des problèmes de gestion future du site ne sont pas non plus bien précisés dans les différents documents. Comment vont se gérer les espaces collectifs semi‐publics de l’étage ? Quel danger représente la cartoucherie de la FN ?

Par rapport à la mobilité, la desserte en transport en commun est relativement bonne, d’autant plus que le tram devrait passer à proximité immédiate du site. Cependant, l’augmentation des mobilités automobiles dues à ce projet seront probablement difficilement absorbées par le réseau existant déjà à saturation.

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Enfin, existe‐t‐il une réelle demande pour ce genre de projet ?

Pour conclure, établissons une brève analyse des points forts et des points faibles du projet. Voici un aperçu des points forts relevés :

‐ la réutilisation d’un site désaffecté en conservant ses caractéristiques architecturales intéressantes ;

‐ le partenariat publique privé mis en place semble solide malgré les surcoûts annoncés;

‐ les subsides espérés sont conséquents (mais incertains) ;

‐ le remaillage d’un quartier marqué par l’industrie. Ce qui permet de dégager des effets positifs sur le voisinage mais aussi de penser l’urbanisation par opposition à l’urbanisation organique existante ;

‐ l’offre répondant aux demandes en appartements (voir Analyse du marché du logement, p. 9) et habitations pour tous types de ménages ; ainsi qu’à une demande de logements sociaux en centre‐ville ;

‐ la réponse aux besoins d’une population croissante sur un territoire (le centre d’Herstal) où les disponibilités foncières sont faibles (voir Contexte, p. 7 – Carte de l’occupation du sol) ;

‐ la mixité du type de logements mais aussi des fonctions.

Points faibles :

‐ les risques sociaux importants, générés par l’isolement su quartier et la densité de logements (près de 75 logements par hectare pour les 2 phases du projet) ;

‐ les points d’accès prévus sont trop faibles pour pouvoir parler de reconnexion, tout au plus pouvons nous parler d’intégration du site ;

‐ le coût de l’opération par rapport à de l’urbanisation en périphérie ;

‐ l’implantation de logements à proximité immédiate d’un site SEVESO ;

‐ la création d’une part importante de petits logements (>85 m²) alors que la part de ces logements est déjà supérieure à la moyenne herstalienne (voir Analyse du marché du logement, p. 9) ;

‐ l’inadéquation entre le surcout lié à la construction sur dalle et les niveaux moyens des transactions immobilières (voir Analyse du marché du logement, p. 9) bas à Herstal (15 000 € de moins que la moyenne provinciale pour un appartement).

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BIBLIOGRAPHIE

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RÉGION WALLONNE. Sites du Portail Cartographique de la Région Wallonne (http://cartographie.wallonie.be/NewPortailCarto/index.jsp et http://carto6.wallonie.be/WebGIS/viewer.htm), consultation le 06 Juin 2010.

WIKIPÉDIA, L'ENCYCLOPÉDIE LIBRE. Site de Wikipedia (http://fr.wikipedia.org), consultation le 04 Mai 2010.

LA LIBRE ESSENTIELLE. Site de la Libre Belgique (http://www.lalibre.be/free_dossiers/lless_immo/n33/portrait.html), consultation le 18 mai 2010.

Visite de terrain

Visite de terrain en octobre 2009 en présence de Monsieur WILKIN P.

Personnes de contact

Monsieur Santo FRANCO, administrateur de la S.A. New Market maitre d’ouvrage du projet, est venu réaliser une conférence sur le projet Pré‐Madame à Herstal en octobre 2010 à l’Université de Liège.

Nous avons sollicité de sa part d’autres informations permettant de préciser notre analyse. Nous avons également interrogé le Service de l’Urbanisme de la commune d’Herstal qui nous a apporté de plus amples détails sur la vision de l’administration et du suivi du dossier.

AVIS Réf. : CWEDD/10/AV.67 11/01/2010 0 Arrêté provisoire du périmètre du site à réaménager SAR/LG8 dit « Pré Madame » à HERSTAL Arrêté provisoire du périmètre du site à réaménager SAR/LG8 dit « Pré Madame » à HERSTAL

1. DONNEES DE BASE

Demande : Arrêté du périmètre du site à réaménager (article 169 du CWATUP) Site à réaménager :

- Localisation : rue du Tige à Herstal, entre les rues du Tige, des Monteux, Browning, Deprez et l’axe de la rue intérieure séparant le « Pré Madame » de la cartoucherie de la F.N.

- Situation au plan de secteur : zone d’activité économique industrielle > Une brève description est reprise en annexe.

Demandeur : Partenariat public privé – Société régionale de Logement de Herstal et New Market s.a., Herstal Auteur du rapport sur les incidences environnementales : CSD Ingénieurs Conseils s.a. Autorité compétente : Gouvernement wallon Date de réception du dossier : 15/12/2009 Visite de terrain : 08/01/2010, en présence des représentants du demandeur et de l’auteur du rapport.

Avis SAR – « Pré Madame » à HERSTAL

11/01/2010

Réf. : CWEDD/10/AV.67 Page 2 sur 4

2. AVIS

a) Concernant le rapport sur les incidences environnementales (RIE) Le CWEDD estime que le RIE répond au contenu minimum prescrit par l’article 168 du CWATUP et permet de se prononcer valablement sur le périmètre du SAR. Le rapport est de qualité. Il est bien documenté et illustré. Sa forme souffre seulement de quelques coquilles sans conséquence sur la lisibilité ou la cohérence du texte. Le CWEDD apprécie notamment : - Le caractère fouillé de l’analyse de l’environnement sonore et les recommandations

pertinentes pour accompagner les phases de développement envisagées ; - L’intérêt de l’étude du potentiel énergétique à ce stade précoce. L’auteur du rapport

réalise ainsi une simulation de l’ensoleillement et de l’interaction avec les structures de béton en toiture (qui seraient conservées).

Cependant, le CWEDD regrette que le RIE n’ait pu intégrer les résultats de l’analyse de compatibilité du projet de réaffectation avec l’activité de la FN (SEVESO), comme annoncé dès la page 4 du rapport. Cette compatibilité fait l’objet d’une étude de la Faculté polytechnique de Mons dont les conclusions n’étaient pas connues au moment du dépôt du rapport. b) Concernant le périmètre du SAR Sous réserve de conclusions favorables quant à la compatibilité du projet avec l’activité de la FN classée « SEVESO », le CWEDD remet un avis favorable concernant le périmètre proposé. Il estime en effet que la réaffectation envisagée privilégiant une mixité d’activités compatibles avec l’habitat existant alentours et complémentaires du centre d’Herstal est pertinente. Cette pertinence est cependant fortement conditionnée au point de vue de la mobilité par des réalisations futures, dont la réorganisation des flux de transports en commun à proximité du site, avec ou sans l’arrivée souhaitée du tram. En effet, actuellement, le site ne bénéficie pas d’une desserte directe par les lignes de bus nombreuses et fréquentes qui passent à environ 500 mètres du site. Le CWEDD ne peut donc que souligner l’importance du Plan Communal de Mobilité ou du Plan Urbain de Mobilité et des réalisations qu’il prévoit pour la viabilité du projet à terme, ainsi que des autres recommandations de l’auteur du rapport. Parmi ces recommandations, l’une vise à organiser les entrées et sorties du site de manière à éviter (tel qu’expliqué aux pages 134 et 147 du RIE) le développement d’un trafic d’échange dans les voiries assez étroites que sont les rues Browning et Deprez. De plus, le CWEDD fait siennes les recommandations de l’auteur du RIE, bien synthétisées aux pages 144-145, et insiste particulièrement sur les suivantes :

Pour le sol, le sous-sol et les eaux souterraines : - Réaliser une étude de caractérisation, y compris du sous-sol et des eaux souterraines au

droit des citernes à mazout existantes à l’extérieur du bâtiment 2 et de la cuve au sous-sol du bâtiment 1 ;


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- Faire approuver un plan d’assainissement et réaliser les travaux nécessaires ; Pour les eaux de surface, étudier la possibilité de récupérer les eaux de pluie ; Pour l’air et l’énergie : - Assurer le respect de la qualité de l’air dans les futurs bâtiments, notamment en lien avec

la caractérisation de la pollution du sol de la dalle (risque de pollution par le naphtalène) ; - Réaliser une étude de faisabilité énergétique pour les solutions identifiées par le rapport

comme potentielles. Pour le bruit, assurer le respect des aménagements prévus par le bureau spécialisé en acoustique.


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Annexe – Brève description du projet

Avertissement : Les informations reprises ci-après sont données à titre indicatif et sont destinées à un usage interne dans le cadre de la préparation de l’avis. Elles ne sont pas constitutives de l’avis du CWEDD.

Le site à réaménager de 4,8 ha est situé rue du Tige 13 à Herstal. Il est bordé par la rue du Tige, la rue des Monteux, la rue Browning, la rue Deprez et l’axe de la rue intérieure séparant le « Pré Madame » de la cartoucherie FN. Il comprend deux bâtiments industriels, anciennement des sites de production de la FN Herstal dont la surface bâtie est de 70.000 m2 répartis sur plusieurs étages. Ils servent actuellement pour des activités à caractère industriel, de stockage, de commerce de gros et de services auxiliaires. Le site, qui s’inscrit en zone d’activité économique industrielle au plan de secteur, a abrité les activités de la FN Herstal jusque dans les années 1980. La société S.A. New Market est devenue propriétaire du site depuis le 26 août 1991 et l’a transformé en site pour PME. Le projet devrait voir le jour par le biais d’un partenariat public-privé entre la S.A. New Market et la Société Régionale de Logements de Herstal (SRLH). Le demandeur souhaite affecter le site à l’habitat (sur la dalle du premier étage) sous la forme d’un éco-village de logements, ainsi qu’au petit commerce et à d’autres activités qui prennent traditionnellement place en zone d’habitat (artisanat, commerce de proximité, services de proximité, petit horeca). En plus de ces activités commerciales et économique, il est prévu des services (crèches, service de la petite enfance …), des petites infrastructures sportives et des activités de loisir (petite salle de spectacle, théâtre amateur …). Cet ensemble sera à destination non seulement des habitants de « l’éco-village » mais aussi de l’ensemble des quartiers avoisinants. Les principaux éléments du contexte en lien avec la proposition de périmètre sont : - La localisation du site au cœur de la ville de Herstal ; - La présence au voisinage de la FN, entreprise classée SEVESO ; - Les problèmes de congestion rencontrés sur les axes de liaison et de transit à proximité

du site ; - La possible desserte future par les transports en commun (tram). Les arrêts de bus les

plus proches actuellement sont cependant à environ 500 mètres ; - La présence de pollution du sol (sur la dalle du premier étage du bâtiment) par des

hydrocarbures et le risque associé au naphtalène ; - L’intérêt patrimonial des bâtiments industriels.

Projet de réhabilitation du Pré Madame à Herstal · Dès 1920, les activités de la FN Herstal,...

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