Projet de PLH MPM

Projet de PLH MPM 2012-201830 janvier 2012PROGRAMME LOCAL DE L'HABITATMARSEILLE PROVENCE MTROPOLECARRY-LE-ROUET CHATEAUNEUF-LES-MARTIGUES ENSUES-LA-REDONNE GIGNAC-LA-NERTHE MARIGNANE LE ROVE SAINT-VICTORET SAUSSET-LES-PINS

ALLAUCH MARSEILLE PLAN-DE-CUQUES SEPTEMES-LES-VALLONS

CARNOUX-EN-PROVENCE CASSIS CEYRESTE LA CIOTAT GEMENOS ROQUEFORT-LA-BEDOULE

BASSIN OUEST

BASSIN CENTRE

BASSIN EST

PROGRAMME LOCAL DE L'HABITATMAR S EIL L E PRO VE N C E M E T R O P O LE

PROGRAMM

E LOCAL

Ouverture des tats Gnraux du LogementPalais des congrs Parc Chanot 7 octobre 2011

Mais avant de vous entendre, je souhaiterais vous livrer quelques lments sur le bilan du Programme Local de lHabitat, pour les annes 2006 2010, soit 5 ans. Ce bilan va tre prsent au prochain Conseil de Communaut le 21 octobre.

Ce premier PLH de la Communaut urbaine avait adopt un objectif de Le 9 mai dernier, nous lancions avec le production de 6 000 logements par an. prfet dlgu pour lgalit des chances et Samia GHALI, Vice-prsidente de Pour nous rapprocher de la ralit des chiffres, nous disposons de deux MPM, les tats Gnraux du Logement indicateurs : celui des logements autoriss, par obtention du permis de de Marseille Provence Mtropole au construire, et celui des logements effectivement raliss, que comptabisige de la Communaut urbaine. lise notre agence durbanisme, lAgam. En fait, nous avons rpondu la sollicitation de lAssociation Rgionale Pour ce qui concerne les logements autoriss, la moyenne annuelle HLM qui, avec la Caisse des dpts, trouvait pertinent que lon reprenne stablit 7 700 units, alors quentre 1990 et 2005, elle ntait que lchelle du territoire de la Communaut urbaine la dmarche initie de 3 800. Et pour ce qui concerne les logements raliss, la moyenne Paris il y a un an : celle-ci avait conduit une trentaine dorganisaannuelle slve 4 900 (dont 4 140 Marseille). Il y a donc bien eu tions lies au logement prsenter leurs conclusions en mai 2010 au un accroissement de la production de logements. Secrtaire dtat au Logement, conclusions qui avaient lambition de contribuer renouveler la politique du logement . Pour ce qui est du logement social, lobjectif dont stait dot Marseille Provence Mtropole, tait de raliser 20% de la production en logeNous avons donc organis trois ateliers qui ont chacun tenu trois ments sociaux. Cet objectif est dpass : depuis la prise de dlgation sances, et on a ainsi rassembl prs de 140 acteurs de lhabitat : de comptence, lagrment et le nancement des logements sociaux architectes, bureaux dtudes, promoteurs, bailleurs sociaux, associaont t multipli par trois. Ce sont plus de 1 600 agrments et nancetions, entreprises, banquiers, techniciens des collectivits de ltat ments des logements sociaux PLUS, PLAI et PLS qui ont t accords toutes les composantes du milieu du logement se sont retrouves en moyenne annuelle, sans compter les logements sociaux conventionau cours de vingt-cinq heures de dbat pour faire le diagnostic de la ns avec lAnah, ni ceux qui ont t raliss par la Foncire Logement. situation sur notre territoire, changer et surtout, faire des propositions On est donc plus de 30% de logement sociaux dans la production susceptibles de mieux rpondre aux besoins Le site internet qui a ralise ces cinq dernires annes. t cr, habiter-mpm.info , a reu plus de 3 500 visites manant de 2 000 personnes et ce sont vingt contributions crites qui nous ont On a donc produit plus, on a donc nanc plus de logements sociaux t transmises pour y tre insres. Il y a donc eu un vrai processus de quauparavant, mais quen est-il du prix des logements privs ? travail, de rexion et de construction de propositions.

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Projet de PLH MPM 2012 - 201830 janvier 2012

Le prix du logement na cess daugmenter, atteignant du jamais vu, aussi bien dans le neuf que dans lancien. Et cest bien ce qui nous inquite loccasion de la rvision de ce premier PLH. Les causes sont multiples : la rarfaction du foncier, les interventions quil est ncessaire de conduire pour disposer dun foncier dpollu et libre de toute occupation, la multiplication des normes en matire de construction, le poids dune demande qui est trs importante Mais le fait est l : aujourdhui, ces prix ne sont pas en adquation avec le niveau de revenus des habitants de la mtropole.

A loccasion de la rvision du Programme Local de lHabitat de Marseille Provence Mtropole, il faut prendre acte du bilan du premier PLH, mais il faut aussi constater les problmes non rsolus. Tel tait le motif qui nous a amen lorganisation de ces tats Gnraux du Logement.

Ce matin, il sagit donc davoir le retour de tous vos travaux : dtre lcoute du diagnostic que vous faites de la situation, de vos ides, de vos rexions et des propositions qui vous semblent susceptibles damliorer les choses. Nous lus, tout comme les reprsentants de ltat, nous avons aujourdhui un devoir dcoute . Bien sr, je suis convaincu que certaines propositions que vous ferez ne relveront pas toutes de laction que peut engager Marseille Provence Mtropole et quelles relveront plutt du niveau lgislatif ; que dautres devront faire lobjet darbitrages, politiques ou nanciers. Mais je mengage, mme si je ne vous donne pas toutes les rponses aujourdhui, ce que les suggestions qui font consensus auprs de vous tous viennent renouveler notre approche de la politique de lhabitat conduire MPM et quelles gureront au moins pour une grande partie dans le nouveau Programme Local de lHabitat. Eugne Caselli

Prsident de la Communaut urbaine Marseille Provence Mtropole

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PROGRAMM

E LOCAL

EDITODepuis quau printemps 2008, le Prsident Caselli ma con la Vice-Prsidence du logement social la Communaut urbaine, jai sous sa responsabilit rorient la politique de lhabitat qui tait conduite jusque l selon deux lignes directrices : une priorit absolue la production de logements sociaux sur lensemble du territoire de la Communaut urbaine ; et la prise en compte du rquilibrage indispensable engager pour que les communes ou les arrondissements de Marseille qui nont pas 20% de logement sociaux puissent mettre en uvre des oprations leur permettant de rattraper la situation au regard des obligations de la loi SRU. Pour la priorit accorde au logement social, la dlgation de comptence des aides la pierre cone par ltat Marseille Provence Mtropole a t reconduite en 2009 pour une dure de six ans. Et dans un contexte budgtaire pourtant difcile, nous avons institu un dispositif de soutien au logement social avec deux millions deuros par an daides sur les fonds propres de la Communaut urbaine en novembre 2009. Autre intervention, celle sur le parc de logements privs anciens dgrads : depuis dbut 2010, trois quipes sont nances sur lensemble du territoire de la Communaut urbaine pour inciter les propritaires rhabiliter leurs logements, avec cinq priorits : lutter contre linsalubrit et lhabitat dgrad ; produire des logements loyer matris ; rsorber la vacance ; amliorer la performance nergtique des logements ; et adapter les logements au vieillissement et au handicap. Nous venons de signer avec la Ville de Marseille un protocole daide la rnovation thermique qui va permettre aux Marseillais de bncier de subventions majores quand ils feront des travaux dconomie dnergie. Nous sommes aussi sensibles la ncessaire information des familles sur le logement : nous soutenons depuis mi-2009 le fonctionnement de lADIL, qui rpond toutes les questions que lon peut se poser sur les loyers, laccession la proprit, le fonctionnement des coproprits Nous avons aussi une convention avec lassociation Handitoit pour le logement des handicaps, qui nous permet de mieux cibler les logements qui pourraient leur tre rservs, que ce soit dans le parc social ou dans les logements anciens rhabilits avec lAnah. Ce bilan nest pour moi que le dbut dune politique qui doit samplier et se dvelopper. Avec le deuxime Programme Local de lHabitat de la Communaut urbaine, et la prise en compte des propositions qui ont vu le jour dans les discussions qui se sont tenues pendant les tats Gnraux du Logement, il faut aller plus loin dans la rponse apporte aux habitants concernant leurs besoins en logement : il faut arriver produire plus et mieux, des prix et des loyers accessibles tous ; il faut mieux rpondre aux familles qui souhaitent un logement social ou veulent en changer ; il faut prendre en compte les demandes spciques des familles en difcult, comme celles qui manent des jeunes, des personnes ges, ou des handicaps ; il faut continuer intervenir sur le parc vtuste, quil soit priv ou public, et se donner les moyens de poursuivre le renouvellement urbain. Tout cela, cest lordre du jour de llaboration et de la mise en uvre de ce deuxime PLH, qui devra mobiliser dans la plus grande concertation les communes membres, les acteurs privs et publics du logement, et les habitants de notre territoire ! Avec ce projet de PLH, le processus est engag, il va se poursuivre pendant une anne au cours de laquelle la conduite de la procdure lgale permettra de le complter et de lenrichir si besoin est.Samia Ghali

Vice-prsidente de la Communaut urbaine Marseille Provence Mtropole

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SOMMAIREOuverture des tats Gnraux du Logement

Le prambule --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- page 9 Le porter connaissance Le bilan du PLH 2006 2011 Les politiques publiques urbaines Les tats Gnraux du Logement Les volutions lgislatives La dlgation des aides la pierre Le diagnostic --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- page 23 Un cadre de vie exceptionnel Une acclration de la croissance de population Un parc de logements en forte augmentation Les marchs du logement en progression constante Le constat -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- page 45 Des besoins en logements qui demeurent importants Des parcours rsidentiels multiples et complexes Une position de chef de le conforter

Fiches action ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- page 49 Orientation stratgique 1 : Amliorer loffre de logements en quantit et en qualit Orientation stratgique 2 : Amliorer les parcours rsidentiels Orientation stratgique 3 : Mobiliser les acteurs Fiches communes -------------------------------------------------------------------------------------------------------- page 101 Bassin de vie Ouest Bassin de vie Centre Bassin de vie Est

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LE PREAMBULE


LE BILAN DU PLH 2006 2011Le 1er PLH de MPM a t approuv en juin 2006 autour de trois grands objectifs valids par lensemble des acteurs ayant particip son laboration.

OBJECTIF 2 Diversier loffre de logements et requalier le parc existant public et priv Les objectifs de production Les objectifs en matire de production de logements slevaient 6 000 logements par an : 4 900 logements par an en moyenne ont t raliss entre 2006 et 2009. Les objectifs en matire de logements sociaux ont t atteints et dpasss sur lensemble du territoire communautaire. Ainsi, 8 057 logements sociaux (hors Anah et Foncire Logement) ont t programms et nancs entre 2006 et 2010, pour un objectif de 6 000 sur cette priode (soit plus de 1 600 agrments et nancements en moyenne par an, pour un objectif de 1 200). Le dveloppement dune offre en accession cots matriss 2 900 prts taux zro PTZ ont t mobiliss annuellement pour de la primo-accession sociale. En parallle, plusieurs oprations ont bnci du pass foncier, cest--dire dun portage nancier de la charge foncire. Enn, la Ville de Marseille a mis en place le Chque Premier Logement qui a pu aider 1 889 mnages accder la proprit dans le neuf ou dans lancien (au 31/12/2010). Lintervention sur le parc ancien Environ 1 100 logements par an ont bnci dune aide de lAnah, 43% pour des propritaires occupants et 57% pour des propritaires bailleurs. 155 logements par an ont t conventionns, essentiellement Marseille. En ce qui concerne lradication de lhabitat indigne, des interventions ont permis dengager des actions de fond Marseille et Roquefort-la-Bdoule. Et dbut 2011, MPM a lanc un Programme dIntrt Gnral dont lun des objectifs est la lutte contre lhabitat insalubre et trs dgrad. 14 conventions pour des projets de rnovation urbaine ont t signs (ou vont ltre) avec lANRU.

La mise en uvre du PLH sest appuye sur les communes et un bilan annuel a t ralis, permettant didentier les oprations et actions ralises ainsi que de xer des objectifs de production tout au long du processus.

OBJECTIF 1 Accompagner la croissance de MPM dans un souci de gestion conome de lespace Dnir des priorits daccueil de lhabitat pour garantir une gestion conome de lespace Larticulation entre le PLH et les documents durbanisme des communes membres a permis de renforcer les liens entre les diffrentes politiques sectorielles et de garantir la dnition de territoires prioritaires daccueil de lhabitat. Entre 2006 et 2010, 9 PLU ont t approuvs, des servitudes et des secteurs de mixit sociale ont t introduits dans tous les nouveaux documents durbanisme et lappel des procdures damnagement a t frquent. Mettre en place une politique foncire conciliant habitat et dveloppement conomique Les communes ont mis en place des stratgies foncires pour favoriser la production de logements sur leur territoire.

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PROGRAMM

E LOCAL

OBJECTIF 3 Assurer laccs au logement et la mise en uvre des parcours rsidentiels Accompagner les jeunes vers un logement autonome Une moyenne de 270 logements tudiants par an a t nance, 5 Foyers de Jeunes Travailleurs ont t programms ou sont en cours de ralisation pour un total de 230 places. Rpondre aux besoins en logements et en structure daccueil pour la population vieillissante, pour les personnes handicapes Prs de 490 places ont t nances pour les tablissements dHbergement pour Personnes Ages Dpendantes (446) et en logements foyers (42). Une convention a t adopte avec Handitoit Provence pour dvelopper une offre publique et prive de logements pour les personnes handicapes. Participer au dveloppement de loffre en hbergement 375 places ddies lhbergement et aux parcours dinsertion ont t nances depuis le dbut du PLH (145 en maisons-relais, 120 en hbergement durgence, 110 en rsidences sociales). Participer laccueil des gens du voyage Deux projets de cration dune aire daccueil sont en cours, lun dans le bassin Ouest, lautre dans le bassin Est. Laire de Saint Menet Marseille a t rhabilite.

OBJECTIF 4 Faire vivre le PLH Suivi et valuation du PLH, dispositif dobservation Le comit de pilotage du PLH sest runi trs rgulirement pour faire le bilan de la mise en uvre du PLH anne aprs anne, mais aussi pour travailler ses rorientations et sa mise en conformit. Un partenariat avec des rfrents habitat dsigns pour chacune des communes sest aussi institu. La Commission Habitat et Solidarit du Conseil de Dveloppement a t fortement sollicite. Le fonctionnement de lobservatoire du PLH con lAgam sest appuy sur les nombreuses sources de donnes disponibles (enqute de lAtlas du parc locatif social, PERVAL, OIP, ODELOS, ADIL). Lengagement nancier de la Communaut urbaine Marseille Provence Mtropole a cr en novembre 2009 un dispositif daides communautaires au logement locatif social avec 2 millions deuros annuels pour le rquilibrage, et le soutien aux acquisitions-amliorations et la performance nergtique. Marseille Provence Mtropole sest engage dans un Programme dIntrt Gnral damlioration de lhabitat ancien dgrade avec 150 000 euros par an pour mettre en place des quipes danimation-suivi la disposition des propritaires. Marseille Provence Mtropole a aussi nanc des associations : - lADIL, pour la mise en uvre de permanences daccueil du public, - Handitoit Provence, pour sa contribution au logement des handicaps.

Extrait de la dlibration adopte au Conseil de Communaut du 21 octobre 2011

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LE PORTER CONNAISSANCEPar dlibration en date du 10 dcembre 2010, la Communaut urbaine a dcid dengager une procdure de rvision de son Programme Local de lHabitat adopt le 26 juin 2006, qui arrivera son terme en juin 2012. Par la suite, ltat a fait part de son porter connaissance, reu en dcembre 2011. Dans son porter connaissance, ltat rappelle les obligations xes au PLH par la loi et indique ses orientations concernant les prescriptions du programme. Ltat rejoint les constats mis en vidence dans le diagnostic du PLH : Le territoire de MPM est confront des difcults importantes en matire dhabitat et de logement : le territoire de MPM se caractrise par une dconnexion croissante entre les marchs immobiliers et les revenus des mnages ; le parc priv remplit une fonction sociale de fait trs importante. Cest notamment le cas de certaines coproprits qui cumulent de nombreuses difcults ; le parc locatif social public se caractrise notamment par son anciennet et par la faiblesse de son taux de rotation (5% environ sur le territoire de MPM). Concernant la demande, loffre de logements doit accompagner le dveloppement de lemploi (notamment dans le cadre de lOIN Euromditerrane) et satisfaire la demande locale ; MPM se caractrise par des taux dactivit ou demploi relativement faibles ; le revenu mdian des mnages tait en 2008 plus faible quau niveau rgional (16 700 contre 17 900 au niveau rgional). De plus, en 2010, 1 habitant sur 5 vivait sous le seuil de pauvret ; cest sur le territoire de MPM que se concentre la majorit des demandes de logements sociaux du dpartement des Bouches-duRhne. La pression locative est trs forte quel que soit le logement souhait, dpassant 1 logement disponible pour 10 demandes ; le porter connaissance insiste notamment sur la difcult rcurrente de loger les familles comprenant 2 enfants et plus, du fait dun manque trs important de grands logements.

MPM se trouve face une forte pression foncire qui se caractrise notamment par : des valeurs foncires et immobilires qui augmentent un rythme soutenu ; un fort dcit de logements pour actifs et de logements sociaux intermdiaires ; des disparits conomiques, sociales et territoriales fortes en matire de logement ; des installations en priphrie qui progressent plus fortement que celles dans les centres urbains ; une faible adquation de loffre et de la demande immobilire, accompagne de besoins lourds en termes dquipements publics ; une augmentation des friches urbaines, un talement urbain consommateur despaces naturels et fragilisant lagriculture, et un clatement en de multiples ples urbains. Face ces constats, les principaux enjeux identis par ltat dans son porter connaissance sont les suivants : poursuivre, voire accentuer, leffort de production de logements pour rpondre aux besoins actuels et futurs du territoire, la fois en quantit et en qualit en proposant une offre diversie, en ralisant un effort particulier pour le parc locatif social et en dveloppant une rponse adapte aux besoins des populations spciques ; adapter et valoriser le parc existant en luttant contre lhabitat indigne, en prvenant la dgradation du bti, en renforant la politique de lutte contre la prcarit nergtique et en respectant les prconisations en matire de dveloppement durable ; rpondre aux enjeux majeurs du renouvellement urbain sur Marseille, La Ciotat et Marignane et prparer une possible seconde phase du programme national de rnovation urbaine ; amplier leffort de rquilibrage gographique en matire de production de logements, pour un dveloppement plus solidaire et mieux quilibr de lensemble du territoire. Les objectifs de ralisation de logements locatifs sociaux devront tre xs pour chacune des communes membres et, pour Marseille, prciss pour chacun de ses arrondissements (article L 302.8 du CCH) ; dnir une politique foncire amitieuse et mettre en place les outils dintervention ncessaires.Extraits du PORTER CONNAISSANCE - Programme de lHabitat 2012-2018 Novembre 2011

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PROGRAMM

E LOCAL

Les politiques publiques urbainesLe PLH vise apporter des rponses concrtes et oprationnelles la mise en uvre de la politique de lhabitat de MPM et ainsi accompagner le dveloppement de la mtropole.

Il doit galement prendre en compte les objectifs dpartementaux (schma dpartemental des gens du voyage, plan dpartemental daction pour le logement des personnes dfavorises). Enn, le PLH doit avoir une traduction dans les documents locaux durbanisme an de garantir la faisabilit oprationnelle de ses orientations.Prsentation du Document dOrientations Gnrales

Inscrire le PLH dans les orientations stratgiques du SCoTLvolution du PLH sinscrit dans le cadre de llaboration du Schma de Cohrence Territoriale (SCoT) de MPM. Le SCoT xe les orientations stratgiques du territoire et le PLH doit tre compatible avec celles-ci. Son projet damnagement et de dveloppement durable (PADD) prsente les grandes orientations pour les vingt prochaines annes en intgrant les enjeux mtropolitains, lvolution du contexte socio-conomique ainsi que les principes du Grenelle de lenvironnement. Le SCoT de MPM a retenu un objectif qui prvoit sur une priode de 20 ans une augmentation de la population de 80 000 habitants accompagne dune volution identique du nombre de logements et demplois. Ces objectifs ont valeur de cap tenir pour maintenir et amplier les nouvelles dynamiques sur le territoire de MPM. Ils intgrent un nouveau mode de dveloppement plus conome en termes de consommation despace et cohrent avec les objectifs de dveloppement durable. Dans ce schma de croissance, Marseille et MPM jouent un rle moteur tant sur le plan rsidentiel quconomique au sein de la mtropole.

Runion publiqueLundi 21 novembre / 9h30 - 17h00 Tables rondes thmatiquesHmicycle du Pharo *

* Hmicycle du Pharo 58, Boulevard Charles Livon 13007 Marseille Plus dinfos sur www.marseille-provence.fr

Garantir la faisabilit oprationnelle du PLH travers les PLULe PLH xe les enjeux et objectifs de production de logements. La faisabilit oprationnelle de ceux-ci dpend largement des communes. Opposables aux tiers, les PLU traduisent les orientations du PLH en termes de foncier, de rgles respecter localement Il est donc ncessaire que ces orientations soient partages lchelle communale. La mise en uvre du PLH montre que la corrlation entre la situation de la commune au regard de son PLU ou POS a un impact majeur sur la ralisation des objectifs du PLH.

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PLH et Directive Territoriale dAmnagement des Bouches du RhneComme le rappelle le porter connaissance de ltat, le PLH sinscrit dans un rapport de compatibilit avec la Directive Territoriale dAmnagement des Bouches du Rhne (DTA). Celle-ci a t approuve par dcret en Conseil dtat le 10 mai 2007. Elle indique les orientations fondamentales de ltat en matire damnagement et dquilibre entre les perspectives de dveloppement, de protection et de mise en valeur des territoires. Trois grandes orientations sont dveloppes dans la DTA : Rayonnement et mtropolisation Sur ce volet, la DTA prcise que : Lorganisation et la rpartition des fonctions mtropolitaines devra, en relation troite avec laccueil de services et dquipements sur Euromditerrane, favoriser le renforcement de lensemble du systme urbain et conomique . LOpration dIntrt National reprsente une opration phare pour laccueil des fonctions stratgiques urbaines. En outre les politiques de renouvellement urbain auront favoriser la revitalisation des centres villes ; fonctionnement et organisation du territoire , qui vise amliorer le fonctionnement de laire mtropolitaine et de lensemble du dpartement pour un amnagement efcace, plus quitable et durable, qui tire partie de lorganisation polycentrique du territoire ; prservation-valorisation de lenvironnement qui sinscrit dans un souci de garantir aux gnrations futures la transmission des lments naturels et agricoles qui font lidentit des bouches du Rhne . Pour le volet dvelopper une politique de lhabitat favorisant un meilleur quilibre spatial et social ltat soutiendra : les politiques foncires visant constituer des rserves de terrain long terme adaptes laccueil dun habitat diversi et bien desservis par les transports en commun ;

la rsorption des friches urbaines de toute nature ; la ralisation de programmes de logements sociaux dans les secteurs o le cot du foncier empche lquilibre des oprations [] . Pour MPM il sagit en particulier de Marseille Centre et Sud ; la poursuite de la requalication du parc social (HLM et coproprits) dans les grands ensembles identis par la Grand Projet de Ville et du primtre Euromditerrane [], dans lopration de renouvellement urbain de La Ciotat, et dune faon plus gnrale dans le cadre des contrats de ville ; le dveloppement de loffre prive et intermdiaire permettant une plus grande mixit sociale : Marseille Nord [] Ouest de ltang de Berre .

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PROGRAMM

E LOCAL

Extrait du Schma de Cohrence Territoriale de MPM (projet arrt auC.C. du 9 dcembre 2011)SCoT : orientations gnralesProposer une offre de logements importante et diversie Les 80 000 nouveaux logements afchs dans le SCoT lhorizon 2030 correspondent : pour moiti aux besoins lis la croissance dmographique ; et pour moiti aux besoins induits par le desserrement des mnages et le renouvellement du parc de logements. Au-del de cet objectif quantitatif, le SCoT xe des objectifs qualitatifs relatifs lhabitat : rpondre aux besoins des mnages et rtablir une offre diversie satisfaisant les parcours rsidentiels: taille et type de logement, locatif et accession, niveaux de prix dans les secteurs priv et public, formes urbaines prenant en compte les volutions socitales procder un rquilibrage social et territorial de loffre de logements dans les communes de MPM et dans les arrondissements de Marseille, notamment au travers de la production de logements accessibles tous ; conduire une politique damlioration et de rhabilitation des parcs de logements anciens, public et priv ; soutenir le dveloppement conomique en permettant laccueil de populations nouvelles ; accompagner cette production par une politique globale damlioration du cadre de vie, notamment au travers dune offre dquipements et de services. Mettre en uvre la mixit sociale dans les communes de MPM et entre les arrondissements de Marseille La mixit sociale est un objectif fondateur du SCoT. Il rpond la difcult dune partie de la population de se loger en raison de linadquation grandissante entre revenus des mnages et prix du march. De ce fait, les ingalits sociales et territoriales se creusent. Le SCoT se donne comme objectif : la poursuite de leffort en matire de logement social ; la mise disposition dune offre de logements adapte des populations spciques.

Poursuivre les efforts en matire de logement social Cet objectif vise poursuivre les efforts entrepris dans le premier Programme Local de lHabitat 2006-2012 (PLH) de MPM et permettre au plus grand nombre de se loger dans de bonnes conditions, dans les communes et les quartiers de leur choix. Dans ce but, le SCoT considre comme indispensable le rquilibrage de la rpartition du logement social sur le territoire de MPM. Lhyper-centre ncessite une approche cible sur le mal logement ainsi que sur la dgradation des espaces et services publics. Ladaptation de ces derniers aux pratiques sociales des diffrentes communauts qui le peuplent est une ncessit. Accueillir les populations spciques Le SCoT porte une attention particulire loffre de logements en faveur des publics socialement les plus fragiles, ainsi que des personnes ges et dpendantes, des gens du voyage, des populations migrantes et des tudiants. La localisation de ces offres prendra en compte les spcicits de chacune de ces populations auxquelles seront proposes : une accessibilit aux transports en commun ; la proximit des services et quipements publics (lieux denseignement, de sant.) ; une localisation dans le Grand Centre de Marseille pour les tudiants mais aussi pour les personnes ges, ainsi que sur lensemble des centralits de MPM pour ces dernires.

SCoT : Prescriptions au PLH et au PLU Fixer dans les politiques durbanisme et dhabitat des objectifs de mixit sociale, dans la perspective est datteindre 20% de logements locatifs sociaux au sein des rsidences principales et ce lchelle des bassins de vie de MPM, des communes et des arrondissements de Marseille ; raliser, dans les oprations signicatives vocation dhabitat, 20% 30% (ou plus) de logements locatifs sociaux. Les oprations signicatives sont dnies au regard de leur taille par rapport au tissu urbain environnant. Le pourcentage prcis de logements locatifs sociaux est dterminer en fonction des objectifs globaux en matire dhabitat et en fonction du secteur dans lesquels ces oprations sinscrivent au regard :

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- du pourcentage de logements sociaux existants proximit, - de la qualit de la desserte en TC et TCSP, - du niveau dquipements et de services de proximit ; rquilibrer prioritairement la production de logement locatif social dans les communes et les arrondissements comptant moins de 20% de logements locatifs sociaux au sein des rsidences principales. Cet effort passe par la diversication de loffre en mobilisant de manire quilibre la production de logement neuf et le parc priv existant dont la vocation sociale doit tre renforce, et ce en fonction de leffort dj ralis et quand la situation foncire le permet ; utiliser cet effet les dispositifs rglementaires permettant de rserver des espaces ddis en partie ou en totalit des oprations de logements locatifs sociaux et facilitant leur ralisation (stationnement, densit) ; mettre en cohrence les politiques de lhabitat dveloppes avec la structuration et la densication du territoire proposes, notamment sur les sites stratgiques (centralits et territoires de projets) et avec les axes de dplacement et leurs ples dchanges ; mettre en uvre les orientations du Plan dpartemental dactions pour le logement des personnes dfavorises ; identier des aires daccueil des gens du voyage comme indiqu par le Schma dpartemental daccueil des gens du voyage en dveloppant les possibilits de coopration intercommunale ; raliser les structures daccueil et des places dhbergement durgence, rparties sur lensemble du territoire ; prendre en compte les besoins en logements pour les tudiants, les personnes ges ou handicapes. Les secteurs proches des services et des transports collectifs seront favoriss y compris hors Marseille. Le Grand Centre de Marseille autour de Saint-CharlesCanebire, avec une dominante de logement social, est spciquement vis pour le logement tudiant.

SCoT : Recommandations au PLH et MPM raliser une part minimale de logements trs sociaux dans les territoires bien desservis en transports collectifs et disposant de services et dquipements publics ; combattre lhabitat priv indigne en poursuivant des efforts sur lamlioration de lhabitat ancien, et promouvoir tous les outils possibles dans les programmes de rhabilitation et de renouvellement urbain du centre ville ; amliorer la performance nergtique du parc ; rduire la vacance ; laborer un volet spcique pour le logement social dans la stratgie foncire de MPM ; adapter les logements qui le ncessitent au maintien domicile des personnes handicapes et ges ; favoriser dans les politiques dhabitat le maintien domicile des personnes ges et dpendantes dans le cadre dune coordination avec une offre en structures daccueil ; faciliter dans les politiques de lhabitat et durbanisme les changes intergnrationnels.

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PROGRAMM

E LOCAL

Rpondre aux besoins en loge- Prendre en compte et accompament des populations fragilises : gner le Programme National de le PDALPD Rnovation UrbaineLe 4e Plan Dpartemental dAction pour le Logement des Personnes Dfavorises (PDALPD) des Bouches du Rhne constitue le cadre de rfrence de la politique du logement pour les dfavoriss. Ce plan, plot par ltat et le conseil Gnral, dnit pour la priode 2010-2014 les objectifs et les mesures destins permettre aux personnes ou familles en difcults daccder un logement dcent et indpendant, de sy maintenir et de disposer de la fourniture deau, dnergie et de services tlphoniques . Le PDALPD se compose de cinq objectifs principaux qui doivent sarticuler avec les prescriptions du PLH : conforter les outils de pilotage, danimation et dobservation pour une meilleure efcacit des actions mises en uvre par les partenaires du PDALPD ; dvelopper et amliorer loffre de logements et dhbergement pour le public du PDALPD ; amliorer laccs au logement social et les dispositifs dattribution pour les publics prioritaires ; renforcer la prvention des expulsions locatives ; adapter les aides et les actions du Fonds de Solidarit Logement (FSL) aux besoins et aux situations des mnages. LANRU mutualise les moyens nanciers des partenaires engags dans la rnovation urbaine pour nancer des oprations damnagement urbain, de rhabilitation, de dmolition-reconstruction, de cration dquipements publics MPM intervient pour la rnovation urbaine des quartiers en difcult socio-conomique travers la mise en uvre de conventions pluriannuelles de projet de renouvellement urbain situes sur son territoire signes avec lANRU et ses partenaires. Ces actions se situent dans une perspective de rduction des ingalits, de mixit sociale et de dveloppement durable. Sur le territoire de la Communaut urbaine, 14 conventions (13 Marseille et 1 La Ciotat) et un PNRQAD (Marignane) ont t signs.

Objectif n2 du PDALPD lchelle du dpartement Lobjectif n2 du PDALPD vise dvelopper et amliorer loffre de logements et dhbergements pour le public du PDALPD . Il se traduit : Pour le parc social, par 25% 30% de PLAI au sein des logements PLUS et PLAI nancs, soit la production de 600 620 PLAI par an dont 150 grands logements (T5-T6). Dans le parc priv, par 420 logements conventionns sociaux et 120 conventionns trs sociaux par an et la remise sur le march de 100 200 logements vacants par an pour les publics du PDALPD. Mais galement, 300 logements par an en intermdiation locative, 552 places dhbergement en maison relais cres sur la priode 2008-2012 et 500 logements indignes traits par an (dont 15% occups par leur propritaire).Source : PDALPD Bouche- du-Rhne 2010-2014

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Participer laccueil des gens du voyage : le Schma Dpartemental des Gens du VoyageLe schma dpartemental organise linstallation des gens du voyage par la mise disposition daires daccueil, de dispositifs daccompagnement social et par la mise en place dactions visant laccs aux droits pour ces populations. Le schma en vigueur est celui arrt le 1er mars 2002 et rvis en 2010. Il dnit notamment la localisation et le nombre daires permanentes daccueil raliser. Depuis, certaines des communes concernes ont demand des modications. Ce sont les communes qui doivent mettre en uvre le schma, la loi nayant pas donn comptence aux Communauts urbaines sur ce sujet. Le schma daccueil des gens du voyage rvis est actuellement en cours dapprobation et devrait conduire aux obligations prsentes dans le tableau ci-contre, en nombre de places crer ;

Obligations en nombre de places crer40 places supplmentaires pouvant tre rparties ou non en 2 aires (en association avec Allauch et Plan de Cuques). 1 aire de grand passage, en sa qualit de commune chef-lieu darrondissement (en association avec Allauch et Plan-de-Cuques) Les deux communes devront passer une convention avec la ville de Marseille pour la cration et la gestion des 40 places supplmentaires la charge de Marseille et de laire de grand passage 45 places implantes conjointement sur les territoires de Chteauneuf-ls-Martigues et Gignac-la-Nerthe 50 places implantes sur le territoire de La Ciotat (projet en cours, nancement tat accord) 20 25 places 30 places 20 25 places 20 25 places

Marseille

Allauch Plan-de-Cuques

Carry-le-Rouet Ensus-la-Redonne Sausset-les-Pins Chteauneuf-ls-Martigues Gignac-la-Nerthe La Ciotat Cassis Roquefort-la-Bdoule Carnoux-en-Provence Gmenos Marignane Saint-Victoret Septmes-les-Vallons

Source : Porter Connaissance novembre 2011

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PROGRAMM

E LOCAL

Les tats Gnraux du LogementLa tenue des tats Gnraux du Logement lchelle de MPM constitue une vritable exprimentation, inspire des premiers tats Gnraux du Logement qui se sont tenus Paris en 2010.

Les principales dates mai 2011 9 Lancement des tats Gnraux du Logement 5 mai 2011 2 Atelier 1 : Dvelopper loffre pour rpondre aux besoins en quantit et en qualit 1re session 1 mai 2011 3 Atelier 2 : Amliorer les parcours rsidentiels et les conditions de vie 1re session juin 2011 6 Atelier 3 : Mobiliser les acteurs 1re session 0 juin 2011 2 Atelier 2 : Amliorer les parcours rsidentiels et les conditions de vie 2e session juin 2011 24 Atelier 1 : Dvelopper loffre pour rpondre aux besoins en quantit et en qualit 2e session juillet 2011 4 Atelier 3 : Mobiliser les acteurs 2e session septembre 2011 6 Atelier 1 : Dvelopper loffre pour rpondre aux besoins en quantit et en qualit 3e session 2 septembre 2011 1 Atelier 2 : Amliorer les parcours rsidentiels et les conditions de vie 3e session septembre 2011 14 Atelier 3 : Mobiliser les acteurs 3e session octobre 2011 7 Journe de restitution des tats Gnraux du Logement

Organiss par lAR Hlm PACA & Corse, avec le soutien de la Direction rgionale de la Caisse des dpts et consignations, les tats Gnraux du Logement ont constitu un espace dchanges et de rexion fdrant lensemble des acteurs locaux de lhabitat. Ainsi prs de 140 acteurs de lhabitat, publics et privs, ont chang lors de trois ateliers, qui se sont chacun runis trois reprises. Ces ateliers se sont articuls autour de trois thmatiques, support du PLH 2012-2018 : dvelopper loffre pour rpondre aux besoins en quantit et en qualit ; amliorer les parcours rsidentiels et les conditions de vie ; mobiliser les acteurs. Ces rencontres ont en effet permis de dgager des enjeux et des objectifs en matire de logement et de politique de lhabitat. Les tats Gnraux du Logement se sont galement concrtiss par la cration dun site internet (www.habiter-mpm.info), espace participatif dinformation et de rexion ouvert aux contributions de tous les citoyens. Les tats Gnraux du Logement ont constitu un espace dchange et de rexion fdrant lensemble des acteurs locaux de lhabitat et ont permis de dgager des enjeux et des objectifs en matire de logement.

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PROGRAMM

E LOCAL

Les volutions lgislativesLe PLH doit sintgrer de faon cohrente aux autres politiques urbaines (planication, stratgie conomique, dplacements...).

Le lien entre le PLH et les documents de planication (SCoT, PLU) est consolid et la loi prend en compte les exigences du Grenelle de lenvironnement. De fait, le rle et la capacit oprationnelle du PLH sont renforcs et sinscrivent au cur des dispositifs des politiques de lhabitat.

Limportance croissante des PLH dans les politiques locales de lhabitatLe PLH a t instaur par la loi de dcentralisation du 7 janvier 1983. Au l des diffrentes lois, il a largement volu passant dun outil de connaissance un outil de programmation. La loi instituant le droit au logement opposable (DALO) instaure en 2007 un droit au logement opposable pour tous et tend galement le champ dapplication de larticle 55 de la loi SRU. A lexception de Saint-Victoret (PEB), toutes les communes de MPM sont dsormais soumises lobligation de disposer terme dun contingent dau moins 20% de logements sociaux. Les obligations de cration de places dhbergement sont galement renforces (une place pour 1 000 habitants en agglomration et une place pour 2 000 habitants hors agglomration).

Les obligations du code de la construction et de lhabitation en matire de PLH Article L302-1 [] Le PLH indique les moyens mettre en uvre pour satisfaire les besoins en logements et en places dhbergement, dans le respect de la mixit sociale et en assurant une rpartition quilibre et diversie de loffre de logements [] Article L302-8 : A Paris, Lyon et Marseille, le PLH xe, de faon favoriser la mixit sociale en assurant entre les arrondissements une rpartition quilibre et diversie de loffre de logements, lobjectif de ralisation de logements sociaux sur le territoire de larrondissement de manire accrotre la part des logements par rapport au nombre de rsidences principales. Article R302-1-3 Le programme dactions indique [] les objectifs quantis et la localisation de loffre nouvelle de logement et dhbergement dans chaque commune et, le cas chant, secteur gographique dni au sein du territoire couvert par le PLH. Dans les agglomrations o les dispositions de larticle L. 302-5 sont applicables, il prcise la rpartition prvisionnelle des logements locatifs sociaux ncessaires pour atteindre les objectifs dnis larticle L. 3028, entre les diffrentes communes membres de lEPCI [].

Le renforcement de la capacit oprationnelle du PLHLa loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre lExclusion (MLLE) de mars 2009 intervient dans le prolongement de plusieurs rformes rcentes visant favoriser la production de logements ou lutter contre lexclusion. Dans ce cadre, elle prcise le contenu des PLH. Le programme dactions dtaill doit dsormais indiquer pour chaque commune ou secteur le nombre et les types de logements raliser, les moyens - notamment fonciers - mettre en uvre pour atteindre les objectifs et principes xs. Il doit galement prciser lchancier prvisionnel de ralisation de logements et du lancement doprations damnagement de comptence communautaire.

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La dlgation des aides la pierreLtat a dlgu depuis 2006 la Communaut Urbaine Marseille Provence Mtropole la comptence pour dcider de lattribution des aides publiques en faveur du logement locatif social et de la rhabilitation de lhabitat priv dans le cadre de lAgence Nationale de lHabitat.

Ltat peut dnoncer la convention si les rsultats du bilan triennal de la ralisation du PLH sont insufsants au regard des objectifs de la convention. Pour la priode 2009 - 2014, la dlgation de comptence xe entre autre un objectif de ralisation (construction ou acquisition amlioration) de 9 600 logements locatifs sociaux dont 1 800 PLAI, 4 200 PLUS, 3 600 PLS (reprsentant un volume potentiel de 5 400 logements) et la rhabilitation de 8 892 logements sociaux. Elle vise galement la rhabilitation de 7 950 logements privs dont 1 805 logements privs loyers matriss, la remise sur le march locatif de 575 logements privs vacants depuis plus de 12 mois. Mais depuis 2010, n du Plan de Cohsion Sociale qui avait dtermin les engagements nanciers de ltat sur plusieurs annes budgtaires, les montants nanciers allous au logement social et lAnah sont xs par la loi de nances et ne cessent de diminuer.

Avec la loi MLLE, le pouvoir du Prfet concernant la dlgation des aides la pierre est renforc et le PLH devient un outil indispensable la gestion de ces comptences. Les objectifs xs dans le cadre du PLH en matire de production de logements sociaux ou damlioration du bti doivent tre compatibles aux objectifs prescrits dans le cadre de la dlgation de comptences ainsi quaux objectifs triennaux xs par ltat au regard des besoins en logements locatifs sociaux pour atteindre les 20% requis par la loi.

Un total de1 600 agrments et nancements de logements locatifs sociaux par an de 2009 2014

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LE DIAGNOSTIC


Un cadre de vie exceptionnelLe territoire de MPM bncie dun environnement remarquable, associant mer et collines, qui participe fortement de son image et de son attractivit. Les acteurs de ce territoire ont su prserver une part importante de cet environnement naturel et de ces paysages dexception.

progressivement favoris la consommation de la presque totalit des espaces disponibles, engendrant une situation de raret foncire. Dans ce nouveau contexte, le modle durbanisation atteint aujourdhui ses limites sur le territoire: il ne permet plus denvisager la production dun nombre important de logements sur un mode extensif classique.

Les espaces protgs constituent les limites de lextension urbaine sur MPM. Ainsi, prs de 40 000 ha de MPM (soit 60% du territoire communautaire) sont des espaces naturels. La diversit des milieux (massifs calcaires, littoraux marins, lacustres, zones humides, les) et des habitats naturels a permis le dveloppement dune biodiversit exceptionnelle.

Une extension urbaine limiteLanalyse de consommation despace sur MPM de 1988 2006 fait apparatre quen 18 ans, prs de 8% de la supercie du territoire communautaire (soit 4 590 hectares) ont connu une profonde mutation. Il sagit majoritairement despaces initialement naturels (61%, soit 2 179 hectares) et de la mutation despaces agricoles (39% des surfaces, soit 1 412 hectares). Si lon fait exception du potentiel de renouvellement, les Plans dOccupation des Sols (POS) et les Plans Locaux dUrbanisme (PLU) en vigueur offrent moins de 10 ans de rserves durbanisation en extension. Les zones durbanisation future (zonage NA des POS ou AU des PLU) pouvant accueillir de lhabitat sont values 2 400 hectares, dont plus de 2/3 sont aujourdhui dj urbaniss (source : diagnostic du SCoT). La supercie disponible est ainsi estime 700 ha, dont 270 ha pour le bassin de vie Centre, 290 ha pour le bassin Ouest et 140 ha pour le bassin Est. La densit moyenne des oprations de logements ralises sur ces espaces ces dernires annes est de 20 logements/ha. Au rythme de lurbanisation et dans les modalits durbanisation actuelles, lensemble des capacits rsiduelles de la zone urbaine priphrique et des zones durbanisation ultrieure sera consomm dici cinq dix ans suivant les communes. Ltalement de lurbanisation et laugmentation des dplacements ont

Des ressources foncires identies rpondant aux objectifsLvaluation en 2011 de la faisabilit foncire des objectifs et orientations gnrales du SCoT de MPM, dmontre que ceux-ci devraient pouvoir tre globalement atteints : les ressources programmes (oprations en cours ou dcides) reprsentent 40% des objectifs de production de logements et la moiti des emplois viss ; elles intgrent notamment le projet dextension dEuromditerrane, lOIN reprsentant a elle seule 20% des objectifs de logements et un quart des objectifs demplois ; les ressources possibles correspondent aux gisements fonciers identis et ayant fait lobjet dune premire valuation, notamment sur Marseille et sur les territoires de projets et centralits hors Marseille ; elles reprsentent 30% des objectifs de logements et 10% des emplois viss ;

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PROGRAMM

E LOCAL

les ressources potentielles intgrent les disponibilits rsiduelles des PLU et de renouvellement et densication des tissus urbains ; elles reprsentent environ la moiti des objectifs de logements et 40% des objectifs demplois. Au total, les ressources identies correspondent tout juste aux objectifs du SCoT en termes demploi, ce qui ne laisse aucune marge pour les alas, indispensables a prendre en compte. Le niveau de ressources pour le logement, de 120% des objectifs, permet davantage de prendre en compte cette marge pour alas.

Des potentiels fonciers de dveloppement identis Lorganisation spatiale multipolaire du territoire, structur en trois bassins de vie, offre les potentiels les plus signicatifs pour refaire la ville sur la ville sur des centralits de diffrents niveaux, sur les grands sites dactivits conomiques et sur certains territoires forts enjeux de dveloppement. Lidentication globale des disponibilits foncires permet denvisager la ralisation de 33 000 logements et la cration de prs de 39 000 emplois en termes doprations programmes, auxquelles pourraient sajouter une capacit de ralisation de 40 000 logements et la cration de 31 000 emplois en termes de ressources potentielles.

Des dynamiques urbaines mieux maitriserConsommation de nouveaux espaces : une extension de lurbanisation En 18 ans, la consommation de nouveaux espaces sur MPM sest faite majoritairement aux dpends des espaces naturels (61%) et des espaces agricoles, soit un total de 3 590 hectares consomms des ns durbanisation.

Une coordination ncessaire entre urbanisme et transportsLes lgislations et les documents durbanisme (Grenelle de lEnvironnement, Directive Territoriale dAmnagement, SCoT de MPM) rigent en priorit la coordination entre les deux leviers daction publique que sont lurbanisme et les transports. Ainsi, le SCoT incite lurbanisation autour des axes de transports collectifs, an de permettre de relier et dirriguer les territoires en articulation avec une urbanisation conome en espaces et une diminution des impacts du transport sur lenvironnement. Les habitants de MPM ont ralis 3 552 000 dplacements en 2009 soit en moyenne 3.7 dplacements par personne. Leur mobilit a augment depuis 1997 (3.4 dplacements par personne). MPM se distingue des autres agglomrations par cette tendance. Cette dernire est en partie imputable laugmentation de la population active en emploi qui est plus gnratrice de dplacements. Ces constats saccompagnent dune modication progressive des pratiques. En effet, lusage de la voiture diminue (48% contre 52% en 1997) alors que celui des transports en commun et modes doux augmente (49% contre 45% en 1997). Ces modes sont les plus utiliss dans les zones denses . (Source : enqute mnage et dplacements, 1997 2009). Dans ce contexte, la coordination entre les infrastructures de dplacement et lamnagement urbain est une priorit. Celle-ci est rappele par les politiques publiques (DTA, SCoT, PLU) ainsi que par le Grenelle de lenvironnement.

Les limites du modle durbanisation et la rarfaction de lespace disponible Les zones durbanisation futures inscrites dans les documents durbanisme sont prsent consommes au 2/3 et noffrent plus que 700 hectares encore disponibles dont 39% dans le bassin de vie Centre, 41% pour le bassin de vie Ouest et 20% pour le bassin de vie Est. Les espaces naturels tant trs protgs, leurs lisires dgrades tmoignent de ltalement urbain et dune pression foncire forte qui traduit les limites du modle durbanisation.

Le renouvellement urbain : une question incontournable sur MPM Dans un contexte de rarfaction du foncier et de prservation des espaces naturels, le dveloppement urbain ne peut plus senvisager que sur un mode de renouvellement urbain . Ce mode dintervention sur les tissus urbains constitus peut senvisager principalement sur les centralits, le long des principaux axes de dplacement en transports collectifs, sur les grands sites dactivits conomiques ainsi que sur les secteurs qui prsentent de forts enjeux de dveloppement.

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Un ralentissement dans la croissance de lemploiMarseille et la Communaut urbaine MPM ont mieux rsist la crise, mais ont galement peu bnci de la reprise de lactivit conomique de 2010.

Une conomie diversieAprs dimportantes mutations lies la dsindustrialisation, lactivit conomique de MPM se diversie. Elle se caractrise aujourdhui par une plus forte intgration, voire imbrication entre lancienne et la nouvelle conomie. Lactivit conomique de MPM sarticule autour de cinq moteurs ; parmi ceux-ci, lconomie rsidentielle arrive largement en tte en termes demploi, avec prs de 52% des emplois sur MPM en 2009 (soit 205 000 210 000 emplois). On trouve ensuite lconomie de la connaissance (18%, soit 71 000 74 000 emplois) et lconomie des transports et de la logistique appuye sur lconomie portuaire (13%, soit 50 000 53 000 emplois), suivies de lconomie productive (autour de 10% des emplois, soit 40 000 41 000 emplois) et des activits tourisme/culture et loisirs (7% soit 27 000 28 000 emplois).

Total Emplois salaris privs - base 100 : 2000source : Ple Emploi

118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 MPM PACA France

Lanne 2009 sest caractrise par une rsistance de lconomie de la Communaut urbaine face la crise. Elle enregistre en effet une trs lgre baisse de lemploi, ce recul tant bien moins marqu quen France. Cependant, lanne 2010 se caractrise par un quasi maintien du nombre demplois salaris privs (source : Ple Emploi Unedic) avec seulement 1 120 emplois supplmentaires, dont 630 sur Marseille. Cette relative stabilit est mettre en parallle avec la croissance de lemploi au niveau national due aux prmisses de reprise de lactivit conomique (croissance de lemploi +0.9% en France en 2010 contre seulement +0,4% pour MPM). Entre 2000 et 2006, 4 596 emplois ont t crs en moyenne par an - ce qui tait largement suprieur au rythme de croissance national -, contre seulement 1 524/an entre 2007 et 2010, ce qui lui est dsormais infrieur (Source : emploi salari priv, Ple Emploi). La croissance de lemploi salari priv, bien quayant connu un ralentissement rcent, est bien suprieure la croissance de la population (+1,7% en moyenne par an contre +0,7% pour la population entre 1999 et 2008). Ce dveloppement conomique et le maintien de lattractivit conomique du territoire doivent saccompagner dune offre adapte en qualit et en quantit de logements.

La diversit de lconomie de laire urbaine dAix-Marseille savre tre un vritable atout pour le territoire. Celle-ci traduit une faible dpendance un secteur conomique donn ainsi quune moindre sensibilit la conjoncture. Dans le mme temps, la relative faiblesse de la part des conomies dentranement (connaissance, production, logistique-transport) dans le systme conomique global de Marseille-Aix est un des facteurs explicatifs dun rythme de cration demplois et de richesse infrieur celui des autres aires urbaines.

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PROGRAMM

E LOCAL

Contribuer une stratgie conomique ambitieuse An de placer le territoire mtropolitain dans le top 20 des mtropoles europennes et de dvelopper des emplois, la stratgie conomique adopte par MPM sarticule autour de 5 moteurs : lconomie de la connaissance, lconomie des changes, lconomie rsidentielle, lconomie productive, et lconomie du tourisme/culture/loisirs. La mise en uvre de cette stratgie est acclre par le renforcement de lconomie de la connaissance avec le dveloppement du ple de ltoile (Saint-Jrme et technople de Chteau-Gombert) et du technople de Luminy, de lconomie des changes par les espaces portuaires et de lconomie touristique par les grands quipements et leur accessibilit. Le dveloppement de lopration Euromditerrane est au cur de cette stratgie. On poursuit galement lobjectif de dynamiser lconomie sur lensemble du territoire par des espaces ddis, notamment lconomie industrielle, et par la mixit fonctionnelle qui verra sa place accrue avec les technologies de linformation et de la communication.

Un potentiel universitaire dexcellenceAix-Marseille est le premier ple rgional denseignement suprieur et de recherche. Avec plus de 49 000 tudiants, Marseille dtient le principal contingent dtudiants inscrits dans la rgion Provence-Alpes-Cte dAzur. Les tudiants en universit reprsentent 60% des inscrits. Le potentiel universitaire est organis autour de quatre ples : Marseille Nord (Sciences et techniques), Marseille Timone (Sant), Marseille Luminy (Sciences du vivant), Marseille Centre (pluridisciplinarit). La fragmentation des enseignements entre Aix et Marseille nuit la lisibilit du potentiel acadmique. Par ailleurs, cette situation ne facilite pas la conduite dune stratgie de recherche ou danimation de vritable vie tudiante. Or, les conditions de vie et de logement sur un territoire constituent aujourdhui des critres discriminants retenus par les tudiants pour choisir leur lieu dtudes. Une excellence pdagogique et une recherche de qualit labellise Plan Campus Le projet du Ple de Recherche et dEnseignement Suprieur dAixMarseille fait partie des 12 laurats de lopration Campus. Une dotation en capital de 500 millions deuros a t accorde, soit lune des plus importantes attribues parmi les projets retenus. Le quartier des facults Aix-en-Provence et de Marseille-Luminy sont les sites de lacadmie dAix-Marseille qui seront concerns par cette opration, visant faire merger des campus dexcellence et renforcer lattractivit et le rayonnement de luniversit franaise. Cette dynamique doit se trouver conforte par la dcision historique de fusion au 1er janvier 2012 des trois universits dans Aix-Marseille Universit.

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Une acclration de la croissance de populationAvec prs de 1 040 000 habitants en 2008, MPM a connu une acclration de sa croissance dmographique. Celle-ci est porte par un solde naturel et un solde migratoire positifs.

Sous limpulsion de Marseille, la dynamique de vieillissement au sein du bassin Centre a connu un ralentissement. Hors de la commune centre, le vieillissement sest largement ampli. Dans le bassin Est, le nombre de sniors augmente plus vite que celui des jeunes. Il compte ainsi davantage de plus de 65 ans que de moins de 20 ans en 2008 (105 sniors pour 100 jeunes contre 85/100 en 1999). Cette situation est corrle un solde naturel ngatif et la forte proportion de personnes ges parmi les nouveaux arrivants (une personne qui rsidait hors de la commune 5 ans auparavant sur 5 est ge de plus de 55 ans).

Ainsi, le territoire communautaire a gagn prs de 6 650 habitants par an durant la dernire dcennie (1 300 habitants par an entre 1990 et 1999) et continue dans ce sens.

Cette tendance est largement porte par le bassin Centre qui a gagn plus de 54 500 habitants entre 1999 et 2008. Le bassin Est connait galement une forte croissance (+ 3 300 habitants) alors que le bassin Ouest stabilise sa population (+ 1 075 habitants).5,0 4,5 4,0 MPM MPM hors Marseille 3,5 BASSIN OUEST BASSIN CENTRE BASSIN EST Evolution de la taille des mnages 1968 / 2008source : INSEE RP2008

Le vieillissement se poursuitMPM appartient aux communauts urbaines pour lesquelles les marqueurs du vieillissement sont les plus accuss. En 2008, elle compte 72 habitants de 65 ans ou plus pour 100 jeunes de moins de 20 ans (contre 45/100 Lille Mtropole, communaut urbaine la plus jeune et 97/100 Nice, la plus vieillissante). Cet indice est stable depuis 1999 cest--dire que le nombre de jeunes a augment aussi vite que celui des sniors (+7%). Parmi les sniors, la part du quatrime ge progresse (les plus de 75 ans). Ils regroupent plus de 98 000 personnes soit plus de la moiti des sniors (53% contre 46% en 1999). Sur le territoire de MPM hors Marseille, la proportion de personnes ges parmi la population est plus leve et lindice de vieillissement plus dgrad (85 sniors pour 100 jeunes contre 64/100 en 1999). Par bassin de vie, la situation diffre largement : Le bassin Ouest connait une dynamique de vieillissement particulirement forte. Le nombre de jeunes y diminue alors que celui des sniors a augment dun cinquime (+ 2 900 sniors en moins de 10 ans). Face cette tendance, les enjeux en matire dhabitat sont majeurs (adaptation des logements, de loffre, des services).3,0 2,5 2,0 1968 1975 1982 1990 1999 2008

Croissance dmographique base 100 : 1982source: INSEE

140 130 120 110 100 90 80 1982 1990 1999 2008 MPM MPM hors Marseille BASSIN OUEST BASSIN CENTRE BASSIN EST

Autant de familles avec enfants que de familles isolesLvolution du nombre dhabitants par logement et la composition des mnages ont une incidence sur les besoins de production de logements. Au sein du territoire de MPM, le nombre dhabitants par logement baisse mais un rythme qui sest ralenti.27

PROGRAMM

E LOCAL

En 2008, les logements comptent en moyenne 2.23 occupants (2.29 en 1999, 2.45 en 1990). Le nombre disols a poursuivi son augmentation mais un rythme moindre que sur la priode prcdente (+27% entre 1990 et 1999). En 2008, avec 37%, les isols sont quasiment aussi nombreux que les mnages avec enfants (167 319 mnages soit 37%), ces derniers ayant un rythme de croissance moindre (+3% contre +13% pour les isols). Ces constats, largement inuencs par Marseille, diffrent dans les bassins de vie de MPM : Dans le bassin Ouest, le nombre de personnes par logement est le plus lev (2.43 personnes en 2008). Il sagit de celui o la part des mnages avec enfants est la plus importante (42%) et o elle a connu la plus forte baisse. Celle-ci sest accompagne de la progression des isols, en particulier de celle des personnes ges seules (39% des isols en 1999, 42% en 2008). Ce bassin a ainsi connu la plus forte baisse de la taille des mnages (2,62 en 1999). Il connait une forte dynamique de vieillissement alors que la dcohabitation des jeunes y est moindre et volue peu (faible volution de leffectif des jeunes isols). Dans le bassin Centre et en particulier Marseille, la croissance du nombre de familles avec enfants et en particulier de familles nombreuses se poursuit (au contraire des autres bassins). Parmi les isols, la progression des jeunes est plus forte que celle des sniors. La baisse de la taille des mnages se poursuit dans le bassin Centre, bassin pour lequel elle est la plus faible en 2008 (2,21 personnes contre 2,25 en 1999). Le bassin Est connait galement une poursuite de la baisse du nombre de personnes par logement et ce, un rythme qui se maintient (2,23 personnes par logement en 2008 ; 2,40 en 1999).28

Il sagit du bassin qui a connu la plus forte progression des isols entre 1999 et 2008 (+29% soit des isols reprsentant prs du tiers des mnages). Celle-ci sest traduite par laugmentation des jeunes et des sniors vivants seuls. Ces derniers regroupent 46% des isols. Ces volutions se traduisent, lchelle de MPM, par une diminution du nombre de logements produire pour maintenir la population son niveau actuel. Elles indiquent galement lincidence croissante sur la rponse aux besoins des mnages, de la diversication de loffre nouvelle dans toutes les communes.

Rpondre aux besoins internes Le maintien de la population actuelle (ou point mort ) est estim 2 300 logements/an pour la priode 2012-2018. Lors du premier PLH, il avait t estim 3 000 logements. Le nombre de logements produire pour rpondre aux besoins internes du territoire repose sur les hypothses suivantes : * Compensation lie lvolution de la taille des mnages : hypothse dvolution de la taille des mnages qui passerait de 2,20 personnes par logement en 2008 2,14 personnes par logement en 2018. La baisse de la taille des mnages est une tendance lourde au plan national lie la dcohabitation des mnages et au vieillissement de la population. Cette seule volution qui ne provoque pas daccroissement de la population, induit un besoin denviron 1 600 logements supplmentaires par an. * Compensation lie au renouvellement du parc : hypothse de renouvellement du parc du parc de 0,26% par an qui correspond une dmolition-reconstruction de lordre de 1 400 logements par an. * Compensation lie lvolution du taux global dinoccupation du parc (vacance et rsidences secondaires) : ce taux qui passerait de 9,7% en 2008 8,5% en 2018. Le cas chant, le gain doccupation conduirait diminuer les besoins de production de 700 logements par an.


Des mnages modestes et dimportantes disparitsAvec 17 017 par unit de consommation en 2009, le revenu mdian des mnages de MPM compte parmi les plus faibles des Communauts urbaines de France (19 469 pour la Communaut urbaine de Lyon, 19 709 pour la Communaut urbaine de Bordeaux). 43% des mnages de MPM sont non imposables. Le territoire communautaire se caractrise par dimportantes disparits territoriales et entre les mnages. Les disparits sont particulirement accuses entre les plus aiss et les plus modestes ces derniers ayant des revenus 2.9 fois moins levs que les premiers (France : 2.2 fois). Pour les plus modestes, les importants carts de revenus constats avec les autres Communauts urbaines traduisent une situation de pauvret plus intense.

Cela saccompagne des besoins de logements adapts en cots plus importants, en particulier pour les familles nombreuses. Celle-ci ont les revenus les plus modestes des mnages de MPM et de lensemble des communauts urbaines de France. Ce type de mnages est donc particulirement en difcult face laccs au logement. En outre, comparativement aux autres Communauts urbaines de France, les locataires de MPM, que ce soient ceux du parc priv ou social public sont les plus modestes. Ce constat est particulirement vrai pour le parc locatif priv, dont une partie joue un rle de parc social de fait. Les carts de revenus sont galement territoriaux. Ainsi, lcart entre la commune aux revenus mdians les plus levs (Carry-le-Rouet) et celle aux revenus les plus faibles (Marseille) atteint 58%, et demeure stable. Depuis 2001, le revenu mdian des mnages de la Communaut urbaine a augment de 10%, soit un rythme comparable celui constat en France mtropolitaine, mais infrieur celui des Bouches du Rhne.

Evolution du revenu des mnages entre 2006 et 2009

16 15 14 13

2

3 4 1 5 10 8

12

7

6

11

Suprieur +5.6% De +4.5% +5.5% (moyenne MPM : + De +3.6 +4.4% De +2.7% +3.6% Infrieur +2.6% Stable 0%(mdiane/UC en euros constants - Source : DGI)

9

29

PROGRAMM

E LOCAL

Hormis Marseille, les communes o les revenus taient les plus faibles ont connu, par effet de rattrapage, de fortes progressions. Toutefois, une partie des communes les plus aises voient galement leurs revenus croitre fortement, ce qui maintient les carts territoriaux.

Les trois quarts des mnages pourraient prtendre un logement social (dont PLS) ; cette proportion est quivalente celle constate en France. Cependant, les plus modestes sont davantage reprsents. Ainsi, 30% des mnages ont des revenus infrieurs 60% du plafond PLUS, contre 25% en moyenne en France mtropolitaine.

Estimation des mnages ligibles au logement socialrevenu des mnages infrieurs 30% PLUS 15% 11% 12% de 30 60% PLUS 15% 15% 16% de 60 100% PLUS 28% 31% 31% 100% PLUS 100% PLS 16% 17% 16% revenu des mnages suprieur au PLS 26% 26% 24% NB de mnages 2008 554 943 2 134 585 2 629 570

Zone demploi

Marseille-Aubagne PACA Zones demploi comparables de mtropole (1) Toutes rgions hors Ile-de-France France Mtropolitaine

9%

15%

35%

18%

22%

21 718 468

10%

15%

34%

17%

23%

26 616 233

Source : AROHLM, daprs INSEE/DGI (revenu imposable 2008) - Calcul USH (revenu par UC et plafonds de ressources 2011). (1) Classement typologique (mthodologie multicritres Guy Taeb Conseil) regroupant les zones demploi bordant la Mditerrane, de Perpignan Menton lexception des Zones dAix et de lEtang de Berre relevant dune autre catgorie

Le Prt Locatif Usage Social (PLUS) est actuellement le dispositif le plus frquemment mobilis pour le nancement du logement social. Il sagit du logement social au sens classique. Ses caractristiques prennent en compte un objectif de mixit sociale (30% au moins des logements sont obligatoirement attribus des personnes dont les ressources sont infrieures ou gales 60% du plafond de ressources PLS, et partir de 10 logements sur le mme programme, 10% des logements peuvent tre attribus des personnes dont les ressources dpassent de 20% les plafonds PLUS).

Le Prt Locatif Aid dIntgration (PLAI) nance des logements locatifs aids destins des mnages qui cumulent des difcults conomiques et sociales. Les plafonds de ressources sont quivalents environ 60% de ceux du PLUS. Le PLAI peut concerner des mnages trs faibles ressources, mais aussi des mnages devant bncier dun accompagnement social mme dassurer laccs au logement (produits spciques tels que les rsidences sociales et maisons relais). Le Prt Locatif Social (PLS) nance des logements locatifs aids situs en priorit dans les zones dont le march immobilier est tendu. Les plafonds de ressources sont xs 130% de ceux du PLUS. Le PLS permet aussi de nancer des logements tudiants, pour personnes ges et handicapes (EHPAD, foyers).

30


Un parc de logements en forte augmentationLes annes 2000 ont t caractrises par une forte croissance du parc de logements de MPM.

Composition du parc - Bassin OuestSource : INSEE

45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 Vacance Rsidences secondaires Rsidences principales

En 2008, la Communaut urbaine compte 453 955 rsidences principales (source : INSEE) soit plus de 36 000 logements supplmentaires par rapport 1999.

20 000 15 000 10 000 5 000 0 1999 2008

Les rsidences principalesCette croissance du parc est la plus importante de ces trente dernires annes. Elle est en partie lie la dynamique de construction ainsi qu la poursuite de la diminution de la vacance (-2 600 logements, 7% de logements vacants) mme si cette baisse a connu un ralentissement par rapport la dcennie prcdente. Elle saccompagne galement dune stabilisation du nombre de rsidences secondaires (15 617 en 2008, soit 3% du parc). Par bassin de vie, le bassin Centre regroupe 86% des rsidences principales de MPM. Il a connu une nette acclration de la croissance de son parc avec 30 100 rsidences principales supplmentaires entre 1999 et 2008 (+0.89%/an). Toutefois, la croissance du parc des rsidences principales a t plus rapide hors du bassin centre et hors Marseille. Elle a t la plus forte dans le bassin Est qui a gagn 3 200 rsidences principales (+1.35% par an) alors que le bassin Ouest en gagnait 2 800 (+0.95% par an).

Composition du parc - Bassin CentreSource : INSEE

440 000 420 000 400 000 380 000 360 000 340 000 320 000 1999 2008 Vacance Rsidences secondaires Rsidences principales

Composition du parc - Bassin EstSource : INSEE

40 000 35 000 30 000

Les rsidences secondairesBien que faibles en proportion, elles se concentrent dans quelques communes littorales (la Cte bleue, La Ciotat et Cassis regroupent prs de la moiti des rsidences secondaires de MPM). Dans la plupart de ces communes le poids des rsidences secondaires a diminu, lexception notable de Cassis et de Sausset-les-Pins o il a progress.

25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1999 2008

Vacance Rsidences secondaires Rsidences principales

31

PROGRAMM

E LOCAL

Un rythme intense de production de logementsCes dix dernires annes (2001-2010), 59 750 logements ont t autoriss au sein de MPM, ce qui reprsente 460 hectares de surfaces de plancher (source : Sit@del2 logements autoriss par commune en daterelle 2001/2010 ; MEEDDM/CGDD/SOeS).

Celle-ci a connu une anne 2006 exceptionnelle avec un pic de plus de 1 000 logements autoriss, les annes suivantes retrouvant un rythme soutenu mais en ralentissement. Enn, 36% des logements autoriss sont individuels.Logements autoriss 2001 - 2010Source: Sit@del2

18 000

92% des logements ont t autoriss en construction nouvelle (terrain non bti), proportion qui apparait stable, hormis dans le bassin Est o elle a augment. MPM regroupe plus de la moiti des autorisations de construire du dpartement (53% de la SHON autorise) et seulement 29% des logements individuels autoriss (11 380 logements individuels sur la priode). Le poids de la Communaut urbaine progresse depuis 2005, anne partir de laquelle celle-ci a dpass la moiti des autorisations du dpartement. A partir de cette anne, le nombre de logements ayant fait lobjet dun permis de construire a augment de 1 000 logements par an en moyenne. Ce constat est valable pour les 3 bassins de vie : 3 300 logements ont t autoriss dans le bassin Ouest ces dix dernires annes selon un rythme moyen de 260 logements par an de 2001 2004 et 375 logements par an de 2005 2010. La commune de Marignane reprsente 30% des logements autoriss. Son poids a largement augment partir de 2004 avant de connaitre un brusque chissement en 2009 et 2010 augurant une trs faible production dans les trois annes venir. Ce bassin est celui o le poids de la production de logements individuels est le plus lev (57% en moyenne alors quil est de 19% en moyenne sur MPM et 34% dans les Bouches du Rhne). Le bassin Centre avec 52 000 logements autoriss tire la production de MPM vers le haut. Le rythme des autorisations sest largement acclr depuis 2005 passant de 4 100 logements par an une moyenne de plus de 5 900 partir de 2005. Cette dynamique est largement imputable Marseille. Dans le bassin Est, ce sont 4 450 logements qui ont t autoriss entre 2001 et 2010. Plus de 60% de ces logements se situent dans la commune-centre de La Ciotat.

16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bouches -du-Rhne MPM hors Marseille MPM Marseille

Une offre de logements qui se diversieLa croissance du parc de logements sest accompagne de sa diversication. Ainsi, la proportion de logements collectifs a progress hors des communes centres (La Ciotat, Marignane, Marseille), alors quen moyenne, elle diminuait dans ces dernires (MPM : 83% de logements collectifs en 2008 contre 85% en 1999 ; MPM hors communes centres : 38% de logements collectifs contre 33% en 1999, soit +23%). La dominante reste toutefois largement pavillonnaire dans la plupart des communes de MPM.

32


Concernant la structure du parc (source : INSEE 2008), la proportion des petits logements reste stable alors que celle des grands logements a progress en particulier hors des communes centres (MPM : 25% de T1/T2, 13% hors des communes centres ; 14% de T5 et + contre 25% hors des communes centres). Ainsi, Marseille regroupe 90% de loffre de petits logements. 48% des mnages de MPM sont propritaires occupants. Cette proportion, stable depuis 1999, est de 69% en dehors des communes centre. Les volutions des statuts doccupation connaissent toutefois dimportants contrastes territoriaux qui ne plaident pas en faveur de la diversication de loffre. La part de propritaires occupants a augment dans le bassin Ouest au dtriment de celle des locataires (65% de propritaires occupants en 2008 contre 63% en 1999). En effet, la proportion de propritaires occupants a augment dans les communes de la Cte Bleue et Marignane. A Gignac-la-Nerthe, elle sest stabilise sous limpulsion dune forte croissance du parc locatif. Le parc locatif priv a progress dans le bassin Centre (35% des rsidences principales). En effet, la plupart des communes du bassin ont connu une forte croissance de ce parc. Au sein du bassin Est, La Ciotat concentre les 2/3 du parc locatif. Son poids a progress depuis 1999, situation qui se traduit pour la plupart des communes par une progression plus rapide du parc des propritaires occupants que de celui locatif. Gmenos et Roquefort-la-Bdoule ont toutefois connu une forte progression de leur parc locatif. Les trois villes-centres, et en particulier Marseille, concentrent la majeure partie des logements collectifs, de ceux locatifs et de loffre de

petits logements. Cette situation a une incidence sur la dcohabitation des jeunes et la mobilit des mnages. Elle interroge quant la capacit du parc permettre les parcours rsidentiels au sein de la commune, situation aggrave par les prix du logement.

LE PLH 2006-2011, des objectifs de production ambitieux et presque atteintsPortes par la progression des dpts de permis de construire ces dix dernires annes, les livraisons de logements ont connu une croissance exceptionnelle. Prs de 19 600 logements ont t livrs sur MPM entre 2006 et 2009 (source : Suivi des logements raliss Agam). Cela reprsente un rythme de 4 900 logements par an, production atteignant plus de 80% des ambitieux objectifs du PLH 2006-2011. Marseille supporte la majeure partie de cette production (83%, soit 16 150 logements raliss entre 2006 et 2009, y compris le secteur diffus). Par bassin de vie : Le bassin Ouest, avec 1 150 logements raliss entre 2006 et 2009, reprsente 6% de la production de logements de MPM. Marignane a contribu pour moiti cette production. 83% de lobjectif du PLH est atteint sur la priode de rfrence ; Le bassin Est porte 8% de la production de MPM avec 1 600 logements raliss de 2006 2009 dont plus de 60% La Ciotat. 86% de lobjectif de production du PLH est atteint sur la priode ; Le bassin Centre avec 16 806 logements livrs a connu une production exceptionnelle, en particulier dans la commune centre (plus de 4 000 logements par an).

33

PROGRAMM

E LOCAL

Les marchs du logement en progression constanteLes prix des logements neufs se stabilisent un niveau lev.Cela se traduit par un resserrement de la fourchette des prix de vente. En 2000, 80% des ventes dans le neuf concernaient un logement vendu moins de 2 400 /m2, et aucune vente nexcdait un montant suprieur 3 500 /m2. En 2008, la moiti des ventes correspondent un prix suprieur 3 600 /m2.

Dans lancien, une stabilisation des prix un niveau levEn 2010, le chier PERVAL montre que ce sont prs de 9 000 transactions dans lancien qui ont t enregistres, dont 84% concernent des appartements. Les appartements ont connu une forte augmentation des prix ces dix dernires annes. En effet, si en 2000, la moiti des appartements se vendaient moins de 1 000 du m, cette proportion ntait plus que de 2% lors du dmarrage du PLH en 2006, anne o les prix ont atteint leur niveau le plus lev. En 2010, le prix des ventes des appartements dans lancien stablit 2 700 /m2. Il a plus que doubl par rapport 2000. Cette progression a t la plus forte jusquen 2006 (+17% par an entre 2000 et 2006). Les prix se sont ensuite stabiliss un niveau lev (+0.3%/an entre 2006 et 2008 et +0.6%/an entre 2008 et 2010). Par bassin, les carts de prix sont de lordre de un tiers entre le plus cher (Est) et le moins cher (Centre). Les prix les plus bas ayant augment le plus vite, les carts de prix se sont progressivement restreints: Dans le Bassin Ouest, le prix des appartements stablit 3 580 / m. Il se caractrise par dimportantes disparits entre les communes de la Cte Bleue et le reste du bassin (2 330 /m pour Marignane contre 5 300 /m pour Sausset-les-Pins). Il sagit du territoire o les prix ont le plus augment depuis 2000. Le bassin Centre regroupe la majeure partie des transactions de MPM. Les prix sont, sous limpact de Marseille, les plus faibles de MPM (2 614 /m). Le bassin Est reprsente celui qui afche les prix les plus levs (3 600 /m) mais galement laugmentation des prix la plus mesure, ceux-ci ayant toutefois doubls depuis 2000. Concernant les maisons, le prix mdian stabli 298 000 pour un bien de 95m avec un terrain de 400 m environ. Le bassin Ouest reste celui pour lequel les prix sont les plus faibles (281 000 pour 93 m et un terrain de 500m), avec dimportances diffrences entre la Cote bleue et les autres communes. Le prix des maisons a augment moins vite que celui des appartements (175 000 en 2000 pour 93m). Le prix le plus lev est celui constat dans le bassin Est avec 437 500 pour 100 m avec un terrain de 550m.

Pour Marseille, 47% des ventes taient suprieures ce montant en 2008 contre 51% en 2009. Concernant la commercialisation des logements neufs, aprs une priode de croissance, les mises en vente ont connu une forte baisse de 2007 au 1er semestre 2009. Celle-ci sest traduite par une augmentation des stocks en partie absorbe par les mesures du plan de relance. Le second semestre 2009 a amorc un redmarrage qui sest largement acclr en 2010. Sous leffet de lessoufement du dispositif Scellier, un ralentissement samorce en 2011 (-19% dans les Bouches du Rhne au 1er semestre 2011, -31% pour Marseille. (Source : OIP Dossier de Presse - octobre 2011)

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Evolution semestrielle des mises en vente de logements neufs depuis 2004Source : OIP 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0

littorales. Laccession la proprit y est particulirement slective, les jeunes actifs se logeant difcilement dans ce contexte. Dans les communes littorales, les prix des logements anciens sont parmi les plus levs de MPM. Ils sont prs de deux fois plus chers quen moyenne. Ainsi, une partie des habitants ne parviennent pas accder la proprit, cest notamment le cas des jeunes. Au contraire, les retraits sont surreprsents (un acqureur sur quatre). Parmi les acqureurs, ceux habitants hors de la rgion sont en proportion plus nombreux dans les communes littorales (20% contre 13% pour MPM). Prs du tiers dentre eux sont des retraits. On peut donc dire que, la plupart du temps, lorsquun logement se libre dans une commune littorale ( lexception de La Ciotat), cest quelquun de plus g et de plus fortun qui lachte. Ce march nest donc pas accessible aux jeunes.

Bouches- du- Rhne

Marseille

Le march du logement dans les communes littoralesAu sein de MPM, les marchs immobiliers favorisent une mise en concurrence des mnages la recherche dun logement (actifs, retraits). Ce constat est particulirement vrai dans les communes

Prix des appartements anciens vendus en 2010 ts us 010MPM : 2 689/m2 (mdiane)

16 15 14 13

2

3 1

4 5 10 8 9

12

7

6

11

Suprieur 4 000/m De 3 600 3 999/m2 De 3 300 3 599/m2 De 3 000 3 299/m2 De 2 400 2 999/m2 (mdiane MPM : 2 689/m2) Infrieur 2 400/m2 Non renseign2

Sources : perval

5

0 Kilomtres

5

35

PROGRAMM

E LOCAL

Les primo-accdants aids MPM compte 3 907 bnciaires de prt taux zro (PTZ) en 2010, volume qui a largement progress par rapport aux annes prcdentes. En effet, selon lADIL, il sagit de 1 090 PTZ supplmentaires par rapport 2009 (+39%). On peut ainsi valuer le nombre de PTZ attribus 37 pour 100 transactions enregistres dans la base Perval en 2010. Ce sont le bassin Centre et le bassin Ouest qui ont connu la croissance du nombre de PTZ attribus la plus forte (+40% chacun). Pour chaque bassin, les communes centres sont les premiers territoires de laccession aide. 345 PTZ dans le bassin Ouest dont 40% Marignane et 39% Chteauneuf-ls-Martigues. Cette commune est celle qui distribue le plus de PTZ pour 1 000 habitants. 3 384 PTZ dans le bassin Centre, Marseille regroupant 84% des PTZ attribus sur MPM. Le dispositif du chque premier logement mis en place par la ville de Marseille a permis de mobiliser lensemble des outils destins favoriser la primo-accession. 178 PTZ dans le bassin Est dont 84% La Ciotat. A Marseille, les loyers du parc priv stablissent 12.2 /m en 2010 (source Observatoire marseillais de la formation des loyers-UNIS) ce qui, titre dexemple, reprsente un loyer de 635 pour un appartement de 52m (taille moyenne des appartements mis en location en 2010). Leur niveau connait depuis peu une stabilisation. Alors que les loyers augmentaient de 1.7% par an la n des annes 90, ils ont connu une croissance particulirement soutenue durant la premire moiti des annes 2000 (+6.3% par an en moyenne). Ainsi, en 2006 lors du dmarrage du PLH 2006 - 2011, les loyers du march atteignaient 11,3 /m. Depuis 2006, laugmentation des loyers apparait moins soutenue et la distribution des loyers a peu volu. En 2010, la moiti des loyers du march afchent un niveau infrieur 10.8 /m comme en 2006 (10.7 /m). Les hausses des loyers ont t les plus fortes pour les petits logements (T1 et T2), ces derniers reprsentent plus de la moiti des logements Le prix moyen des biens achets grce un PTZ est de 160 043 pour MPM, 2 433 /m2 pour lancien. Le prol des acqureurs diffre de celui constat dans les transactions enregistres sur le territoire communautaire, constat qui sexplique par le statut de primo accdants des mnages aids. Parmi les acqureurs aids, les jeunes mnages et les isols sont surreprsents. En effet, 70% dentre eux sont gs de moins de 36 ans alors que leur proportion parmi lensemble des acqureurs est de 35%. En outre, les acqureurs qui habitaient dj MPM sont surreprsents (88% contre 66% pour le total des acqureurs). La catgorie socioprofessionnelle la plus reprsente parmi les acqureurs aids est celle des employs alors que la CSP dominante parmi le total des acqureurs est plutt celle des cadres. Le revenu mdian des primo accdants aids est de 27 482 . Notons que laccession aide prote largement aux locataires du parc priv et marginalement ceux du parc public. En effet, 2% des acqureurs seulement viennent du parc social.

Un ralentissement du march locatif

Les transactions ralises avec laide dun PTZ apparaissent relativement conformes au march. En effet, les biens achets avec un PTZ sont majoritairement des logements collectifs, en premier lieu des types 3, et dans lancien (2 PTZ sur 3).

36


nouvellement mis la location. Elles ont t les moins accuses pour les grands logements (T4 et plus) qui reprsentent moins de 15% des nouvelles locations.

Le bassin Centre avec prs de 47 000 demandes enregistres reprsente 91% de celles de MPM. La pression de la demande est, pour ce bassin, la plus importante dans les communes de Marseille (63 demandes pour 100 logements existants) et dAllauch (148 demandes pour 100 logements). Le bassin Est enregistre prs de 2 500 demandes en 2008. Ce sont les communes de La Ciotat et Cassis qui connaissent la pression la plus forte. Elle y est plus de dix fois suprieure au nombre moyen de logements librs dans une anne. En 2007, 5% des logements sociaux de la Communaut urbaine ont

Evolution du taux de mobilit rsidentielle des locataires - MarseilleSource: OIP - UNIS Marseille Provence Corse

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

chang de locataires soit 3 600 logements (source : DREAL PACA enqute parc locatif social au 1er janvier 2008). A ce rythme et sans que le nombre de demandes progresse, il faudrait plus de 10 ans pour rpondre toutes les demandes.

Une forte pression de la demande et une mobilit rsidentielle au plus basDans le parc locatif priv, du fait des carts croissants entre le prix des loyers et les capacits nancires des mnages, la mobilit rsidentielle ralentit. Elle atteint son niveau le plus bas en 2010. Alors quelle tait de 30% au dbut des annes 2000, elle a connu une trs forte baisse pour atteindre 21% en 2006 et 18% en 2010. Dans le parc locatif social, 37 400 demandeurs sont en attente dun logement social sur MPM, soit 51 500 demandes enregistres (en moyenne 1,4 demande par demandeur) (source : ODELOS avril 2008). Marseille est la principale commune demande. En effet, elle concentre 90% des demandes ainsi que la majeure partie du parc social de la Communaut urbaine, situation qui tend catalyser la demande. En moyenne 65 demandes sont enregistres pour 100 logements existants, par bassin la situation prsente des territoires de forte pression : Le bassin Ouest regroupe 4% des demandes, leur nombre tant le plus lev Marignane. Cette commune avec celles de Gignac-laNerthe, Chteauneuf-ls-Martigues et en particulier Sausset-les Pins se caractrisent par une trs forte pression de la demande par rapport loffre.

Au sein de MPM, 42% des demandeurs souhaitent se voir attribuer un logement dans leur commune de rsidence. Cette proportion apparait plus faible que celle constate dans les autres territoires, situation qui peut sans doute sexpliquer par le poids de Marseille dans loffre. Ce sont les types 2 et les types 4 qui connaissent la plus forte pression de la demande. En effet, les motifs de demande les plus invoqus sont dune part la taille du logement et dautre part la dcohabitation (47% des motifs invoqus).

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PROGRAMM

E LOCAL

Plus de 8 000 logements sociaux nancs et agrs entre 2006 et 2010Avec la dlgation des aides la pierre et le dmarrage du PLH, le nancement de logements sociaux a fortement progress sur le territoire de MPM. En effet, alors quentre 2003 et 2005, prs de 500 logements taient nancs en moyenne par an, entre 2006 et 2010, le nombre de nancements a tripl (1 600 par an en moyenne hors conventionns Anah et hors Foncire Logement). Prs de la moiti de ces nancements concernent des logements sociaux classiques (46% de PLUS sur la priode). Plusieurs communes ont galement programmes des oprations comptant des logements trs sociaux permettant ainsi duvrer pour la diversication de loffre. Les PLAi reprsentent ainsi 16% des nancs et agrs, 13% hors de Marseille. Enn, 38% des agrments/ nancements concernent des PLS . Depuis le dmarrage du PLH, la quasi-totalit des communes de MPM ont engag des oprations de logements sociaux uvrant ainsi vers une diversication de la rpartition territoriale de loffre : Au sein du bassin Ouest, ce sont prs de 640 logements sociaux qui ont t nancs entre 2006 et 2010. Plus de la moiti dentre eux se situent dans la commune de Chteauneuf-ls-Martigues.

194 logements/an pour le bassin Ouest qui, malgr les efforts de la plupart des communes na pas atteint cet objectif. 3 communes nont pas ralis de logements sociaux entre 2008 et 2010 et une commune a atteint lobjectif x. 2

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