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Programme Local de l’Habitat2012 - 2017

Sommaire

▪ Introduction générale1.1 LE CADRE REGLEMENTAIRE ET LEGISLATIF DU PLH 11.2 LE CONTEXTE NATIONAL DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT 31.3 LES RECOMMANDATIONS DE L’ETAT 51.4 LE CONTEXTE LOCAL 6

1

2 Cadrage général : portrait du territoire2.1 SITUATION GEOGRAPHIQUE 82.2 UN DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE 102.3 UNE EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE SOUTENUE PAR UN SOLDE MIGRATOIRE ELEVE 122.4 UNE HAUSSE DU NOMBRE DE SENIORS 132.5 UNE DIMINUTION DE LA TAILLE DES MENAGES SUR LA VILLE CENTRE ET LES COMMUNES DE LA 1ERE COURONNE 142.6 UNE ECONOMIE EN VOIE DE TERTIARISATION 162.7 UNE CROISSANCE DES CSP ELEVES 182.8 UNE VILLE CENTRE QUI ACCUEILLE DES MENAGES MODESTES 19

3 La structure du parc de logements3.1 UNE FORTE HAUSSE DES RESIDENCES PRINCIPALES 223.2 UNE MAJORITE DE PROPRIETAIRES 243.3 UNE VACANCE GLOBALEMENT « CONTENUE » SUR SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION 25 3.4 DES SITUATIONS D’HABITAT INDIGNES ET DE LOGEMENTS INCONFORTABLES 25

4 La performance énergétique des bâtiments4.1 LES OBJECTIFS DU PLAN BRETAGNE ENERGIE 304.2 ETAT DES LIEUX SUR LA PERFORMANCE ENERGETIQUE DE L’HABITAT 31

5 La construction neuve5.1 UN RYTHME DE CONSTRUCTION NEUVE SUPERIEUR « POINT MORT » 405.2 UN RYTHME DE CONSTRUCTION ELEVE DANS LE « TRIANGLE SUD » 415.3 LA CONSTRUCTION NEUVE FORTEMENT TOUCHEE PAR LA CRISE 425.4 UN MARCHE DE LA PROMOTION NEUVE PORTE PAR DES OPERATIONS DE DEFISCALISATION 43

Les marchés de l’accession privée6.1 UNE BAISSE DES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN 466.2 UNE BAISSE DES PRIX DANS L’ANCIEN 466.3 UN EMBALLEMENT DES PRIX SIMILAIRES DANS LE NEUF 476.4 UNE FORTE HAUSSE DES TRANSACTIONS DANS LE NEUF 49

6

DIAGNOSTIC

7 Le marché locatif privé7.1 UNE OFFRE CROISSANTE MAIS INADAPTEE A LA DEMANDE. 527.2 DES NIVEAUX DE LOYERS ELEVES 54

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Sommaire

8 Le parc locatif social8.1 UN LOGEMENT « CONTRAINT » POUR DE NOMBREUX MENAGES 568.2 LES MENAGES DE 3 PERSONNES PLUS AISEES 578.3 UNE TRES FORTE CONCENTRATION DU PARC SOCIAL DANS LA VILLE CENTRE. 58 8.4 UN DEFICIT DE LOGEMENTS SOCIAUX 598.5 LES BAILLEURS PRESENTS SUR LE TERRTIOIRE. 618.6 UN RALENTISSEMENT DES CONSTRUCTIONS DEPUIS 1990 638.7 UNE BAISSE DE LA MOBILITE INTERNE QUI BLOQUE LES PARCOURS 648.8 UN SECTEUR LOCATIF SOCIAL SOUS FORTE TENSION 658.9 UN PARC SOCIAL COMPOSE DE GRANDS LOGEMENTS 668.10 DES OCCUPANTS MODESTES EN SITUATION DE FRAGILITE 678.11 UNE OFFRE INSUFFISANTE EN LOGEMENTS ADAPTES 68

9 Bilan et perspectives des constructions etreconstructions

9.1 UNE CAPACITE DE DEVELOPPEMENT MOBILISEE POUR LES RECONSTRCUTIONS 70 9.2 DES EFFORTS DE CONSTRUCTION INEGAUX SELON LES COMMUNES 719.3 DES PROJETS DE REHABILITATIONS SUR LES COMMUNES DE SAINT-BRIEUC ET PLOUFRAGAN 739.4 LE BILAN DES PROJETS DE RENOUVELLEMENT URBAIN 74

10 Le logement des seniors10.1 SE PREPARER AUX EVOLUTIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES DE DEMAIN 7710.2 UN TAUX D’EQUIPEMENT INSUFFISANT PAR RAPPORT AUX BESOINS 7810.3 DES OBJECTIFS AMBITIEUX DE DEVELOPPEMENT DE L’OFFRE 80

Une politique d’urbanisme et d’aménagement13.1 LE SCOT DU PAYS DE SAINT-BRIEUC 9713.2 SCHEMA FONCIER HABITAT 2017 : LES POTENTIELS FONCIERS DE DEMAIN 9813.3 ACQUISITIONS FONCIERES : DES OUTILS MIS EN PLACE. 9913.4 DES ACTIONS DE PROJET URBAIN TROP ISOLEES 9913.5 LE DEFICIT DE MAITRISE DE L’AMENAGEMENT DU FONCIER. 100

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Le logement des jeunes11.1 UNE OFFRE SUFFISANTE POUR LES BESOINS DES ETUDIANTS 8211.2 ETAT DES LIEUX DES FOYERS DE JEUNES TRAVAILLEURS 83

11

12 Besoins et offres de logements spécifiques12.1 LES OBSERVATIONS DE TERRAIN 8512.2 SYNTHESE DES POPULATIONS DU PDALPD 8612.3 UNE OFFRE VARIEE ET ETENDUE D’HEBERGEMENT D’URGENCE ET D’INSERTION 8712.4 LES BESOINS EN LOGEMENT SOCIAL BANALISE 9012.5 LE FOND DE SOLIDARITE LOGEMENT DES CÔTES D’ARMOR 9212.6 UNE OFFRE A ADAPTER POUR LES GENS DU VOYAGE. 9312.7 LES NOUVELLES OBLIGATIONS DU SDAHGV. 9412.8 UN JEU D’ACTEURS COMPLEXES 95

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14 Le scénario retenu par les élus de Saint-BrieucAgglomération

14.1 RAPPEL DES ELEMENTS CLES DU DIAGNOSTIC 10214.2 METHODE DE PROJECTION DEMOGRAPHIQUE 10314.3 LES HYPOTHESES PROSPECTIVES DU SCENARIO DECLINE PAR SECTEUR 10414.4 UN SCENARIO DEMOGRAPHIQUE DE DYNAMIQUE MAITRISEE 10514.5 LES IMPLICATIONS DE CE SCENARIO EN TERME DE CONSTRUCTION 10614.6 LES CONDITIONS DE REALISATION OPERATIONNELLES DE CE SCENARIO 10714.7 VERS UN RATTRAPAGE DE L’OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES 107

15 Les orientations du PLH 2012-201715.1 UN PLH DE RELANCE ET DE DEVELOPPEMENT 10915.2 UN PLH DURABLE 10915.3 UN PLH QUI PREND EN COMPTE LES DEMANDES SPECIFIQUES 11015.4 UN PLH IDENTITAIRE ET PILOTE PAR SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION 110

16 Les objectifs de production par secteurs et par commune

16.1 METHODE DE TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS DE PRODUCTION 11216.2 LES RESULTATS DE LA TERRITORIALISATION 117

ORIENTATIONS ET TERRITORIALISATION

PROGRAMME D'ACTIONS

17 Le programme d’actions suivant cinq exigences 121

Axe 1 Le programme d’actions suivant cinq exigences 125

Axe 2 Répondre à la demande en logements 136

Axe 3 Répondre aux préoccupations environnementales 143

Axe 4 Répondre aux demandes spécifiques 151

ANNEXES

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Introductiongénérale1

DIAGNOSTIC

L’article 55 de la loi SRU, réaffirme le principe de diversité de l’offre de loge-ments en rendant obligatoire pour les communes de plus de 3 500 habitants de disposer parmi leurs résidences principa-les d’au moins 20% de logements locatifs sociaux.

La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil des gens du voyage.

La loi du 1er août 2003 relative à l’orientation et à la programmation pour la ville et la rénovation urbaine donne le cadre du programme national de ré-novation urbaine concernant les zones urbaines sensibles.

La loi du 13 août 2004 relative aux li-bertés et aux responsabilités locales pré-cise le contenu du PLH (décret n°2005-317 du 4 avril 2005), rend la mise en place d’un observatoire de l’habitat obligatoire et institue la territorialisation du programme d’actions du PLH par secteurs géographiques. Le PLH doit notamment indiquer les moyens à mettre en oeuvre pour satisfaire les besoins en logements et en places d’hébergement, dans le respect de la mixité sociale et en assurant une répartition équilibrée et di-versifiée de l’offre de logements ;

La loi du 13 juillet 2006 portant enga-gement national pour le logement (loi «ENL») renforce le caractère obligatoire de l’élaboration d’un PLH et instaure les outils réglementaires permettant de traduire les objectifs de diversité dans les documents d’urbanisme.

Le Programme Local de l’Habitat a été instauré par la loi de décentrali-sation du 7 janvier 1983.

Ce document d’étude et d’analyse sur les problématiques de l’habitat a pour objec-tif d’orienter les choix des collectivités locales dans ce domaine, en cohérence avec les nouvelles compétences dévolues aux communes en matière d’urbanisme.

Depuis, sa portée a été renforcée dans un contexte législatif particulièrement riche en matière d’habitat :

La loi du 31 mai 1990 (loi «Besson») relative à la mise en oeuvre du droit au logement a institué le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) et le schéma dé-partemental d’accueil des gens du voyage.

La loi du 13 juillet 1991 d’orienta-tion pour la ville (loi «LOV») affine le contenu du PLH en affirmant le prin-cipe général de l’équilibre de l’ha-bitat dans les communes et les quartiers (diversité de l’habitat et des fonctions urbaines, mixité sociale au sein des quartiers, réponse aux be-soins des plus démunis).

La loi du 12 juillet 1999 (loi «Chevène-ment») relative au renforcement et à la sim-plification de la coopération intercommunale fait du PLH une compétence obligatoi-re des communautés urbaines et com-munautés d’agglomération.

1Saint-Brieuc Agglomération

1.1 LE CADRE REGLEMENTAIRE ET LEGISLATIF DU PLH

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La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi «SRU») renforce la portée juridique des PLH qui doivent être désormais compatibles avec les schémas de co-hérence territoriale (SCOT).

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Elle touche l’ensemble des secteurs du logement, parc privé et parc public, l’organisation, le statut ou le champ d’intervention d’acteurs tels que le 1% logement, les organismes de logement social, l’Agence nationale de rénova-tion urbaine (ANRU), l’Agence natio-nale de l’habitat (ANAH), ou les asso-ciations agissant en faveur du logement des personnes démunies.

Elle renforce la mise en application de l’article 55 de la loi SRU (pouvoirs accrus du Préfet, renforcement des possi-bilités de sur-COS en faveur du logement social, mobilisation des terrains de l’Etat, etc.), et accroît les mesures en faveur de l’accession à la propriété (simpli-fication des dispositifs, mise en place du PASS Foncier pour le collectif, etc.) et de la mobilité dans le parc HLM (renforce-ment du Supplément de Loyer de Soli-darité, abaissement des plafonds d’accès, etc.).

La Loi MLLE réaffirme l’importance du PLH, qui doit être désormais territoria-lisé à minima à la commune, et reprécise les liens de compatibilité entre PLH et PLU (art. L 123-1 5° alinéa ; L 123-12 et L 123-14) :

Les PLU doivent permettre la mise en oeuvre du PLH : ils doi-vent donc être compatibles avec le PLH. (L’évaluation de la compatibilité permet de s’assurer de la faisabilité des objectifs du PLH et non de leur réalisation). Les PLU existants doivent être rendus compatibles avec le PLH dans un délai de 3 ans, ramené à 1 an pour permettre la réalisation d’un ou plusieurs programmes de logements prévus par le PLH dans un secteur de la commune et nécessitant une modifi-cation du PLU.

Depuis le 5 mars 2007, la loi insti-tuant le droit au logement opposable (loi «DALO») s’attache à lutter contre l’exclusion et la précarité dans le lo-gement.Les principales dispositions de la loi concernent :

Le droit au logement opposable par, entre autre, la mise en place d’un recours amiable devant la commission départementale de médiation, d’un re-cours contentieux devant la juridiction administrative et du renforcement de l’information sur le droit au logement pour les populations défavorisées, des mesures d’ordre financières et fiscales, relatives notamment au développement de l’offre de logements et de places d’hébergement, en fixant notamment des obligations réglementaires en ma-tière de places d’hébergement d’urgen-ce1, à l’extension du conventionnement privé «Borloo dans l’ancien» et à la revalo-risation des aides au logement ;

Les rapports locatifs à travers, par exemple, la lutte contre les discriminations, la création d’un fonds de garantie univer-selle des risques locatifs (GURL), la révision des loyers des locations meublées et la mise en conformité des logements indécents par la saisine de la commission départementale de conciliation ;

Différentes mesures concernant le loge-ment, notamment l’interdiction des coupu-res d’eau tout au long de l’année, les règles en matière de domiciliation et la mise en place des conseils de concertation dans les logements foyers.

2Programme Local de l’Habitat 2012 - 2017

1 Au 1er janvier 2009, les communes membres d’un EPCI de plus de 50 000 habitants doivent disposer d’une place d’hébergement d’urgence pour 2 000 habitants.

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▌ Enfin, la loi du 25 mars 2009 relative à la mobi-lisation pour le logement et la lutte contre l’ex-clusion (loi «MLLE» ou encore «Boutin») intervient pour palier à l’insuffisance per-sistante de l’offre de logements aborda-bles aggravée par la crise financière et la crise économique qui s’en est suivie.


Elaboré sous la responsabilité de l’EPCI et en partenariat étroit avec les communes, le PLH doit veiller à respecter les enjeux et recommandations formulés par l’Etat dans le cadre de son Porter à Connaissance.

1.2 LE CONTEXTE NATIONAL DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT

L’environnement de la politique de l’habi-tat est marqué ces dernières années par trois grands constats.

La crise du logement

Depuis les années 1980-1990, la France cumule un retard dans la construction de logements qui n’a pas permis de répondre à la hausse du nombre de ménage, liée à la baisse de la taille des ménages (augmen-tation des divorces, des personnes seules, etc.), à la nécessité de renouveler le parc existant, aux migrations interrégionales, etc.

Les experts estiment la pénurie de lo-gements entre 800 000 et 1 500 000 unités. Ce manque se traduit par des situations d’exclusion avec près de 100 000 SDF en France (source : Fondation Abbé Pierre) ou de « mal-logement » : personnes v i van t dans des loge -ments i n sa lubres ou surpeup lés , loca ta i res ou sous - loca ta i res de meub lés , des logements , person-nes hébergées , e t c .

Le préfet peut se substituer à la commu-ne (L 123-14) pour la révision ou la modi-fication du PLU afin de permettre sa mise en compatibilité avec un PLH (si rien n’a été fait par la commune au delà du délai de 3 ans ou 1 an, cf. précédemment).

La loi MLLE renforce et redéfinit les outils réglementaires en fa-veur du logement : les secteurs de mixité sociale ou secteurs à pourcentage de logement social (L123-1), les emplacements réser-vés pour les opérations de logements (L.123-2-b), les majorations de volu-mes constructifs ou sur-COS, au ti-tre de la diversité ou de la perfor-mance énergétique et des énergies renouvelables dans l’habitat.

Ainsi, au fil du temps, le PLH, d’une durée de 6 ans, est devenu l’outil incontournable des agglomérations :

document cadre de la politique commu-nautaire en faveur du logement.

C’est aujourd’hui un outil de pro-grammation de l’offre de logement et d’hébergement sur le territoire, qui doit :

être territorialisé à la commune (nom-bre et type des logements à réaliser) ;

détailler les moyens d’actions, notamment foncier, pour parvenir à la réalisation des objectifs, et les échéances (échéancier prévisionnel de réalisation de logements e t du l ancement d ’opéra t ions d ’ aména -gement de compétence commu-nauta i re ) ;

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s’inscrire dans les logiques du dé-veloppement durable en précisant les moyens d’actions pour lutter contre l’étalement urbain.

Une forte croissance de la construction neuve

Depuis 2002, le nombre des logements commencés a fortement augmenté, sous l’impulsion notamment de la promotion immobilière, encouragée par les régimes de défiscalisation (Borloo, De Robien) et plus structurellement par un taux d’intérêt historiquement faible, dopant d’autant la solvabilité et donc la deman-de des ménages.

Il convient de signaler que cette hausse de la construction n’a pas résorbé quan-titativement le déficit accumulé sur plus d’une décennie.

De plus, elle offrait des logements neufs, inaccessibles financièrement aux ménages les plus modestes.

La crise financière, devenue immobilière et économique

En 2008, la crise financière partie des Etats-Unis s’est répandue dans le reste du monde a eu pour conséquence notamment une paralysie de l’activité bancaire qui s’est répercutée sur les marchés immobiliers par une baisse de la demande, les ménages n’obtenant plus de prêts, renforcée par la crainte d’une baisse des prix immobiliers et une hausse du chômage.

Face à cette situation, la politique nationale de l’habitat se caractérise par :

Un objectif central et prioritaire : favoriser l’accession à la propriété


12 mesures ont été créées ou renfor-cées depuis son arrivée au pouvoir en juin 2007, dont les 5 principales sont le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l’épargne loge-ment, le Pass-foncier pour les plus mo-destes, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier et les aides per-sonnelles au logement.

Soutenir la construction neuve privée

La majoration des aides à l’accession à la propriété pour les logements neufs a largement soutenu la promotion immo-bilière privée, très marquée par la baisse brutale de la demande en 2008-2009 et par l’éclatement de la bulle immobiliè-re. Cette dernière est apparue avec le trop grand nombre de logements neufs en défiscalisation, dépassant les besoins sur certains territoires et dont les loyers étaient déconnectés des ressources fi-nancières des locataires.

Demander aux organismes HLM de vendre pour construire plus et d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires

L’Etat a demandé aux organismes HLM d’augmenter leur effort de construction afin de répondre aux besoins des plus modestes et de contribuer à la relance de l’économie. Dans le même temps, il les a encouragé à vendre une partie de leur patrimoine locatif afin de financer la construction de logements sociaux dans les « zones tendues », répondant à l’objectif de bâtir une « France de propriétaires » et compensant la bais-se des aides à la pierre. Il a également imposé aux bailleurs de s’engager à tra-vers les Conventions d’Utilité Sociale (CUS) à améliorer la gestion de leur patrimoine, l’accueil des personnes défavorisées et la qualité du service rendu.

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Il s’agit de mettre en application l’une des principales promesses électorales du Président de la République : « une France de propriétaires » avec un ob-jectif de 70% de la population, contre 58% actuellement.

1.3 LES RECOMMANDATIONS DE L’ETAT

Elaboré sous la responsabilité de l’EPCI et en partenariat étroit avec les communes, le PLH doit veiller à respecter les enjeux et recommandations formulés par l’Etat dans le cadre de son Porter à Connais-sance (PAC).

Les grands objectifs définis par l’Etat dans son Porter à Connaissance sont les suivants :

Assurer la satisfaction des besoins démographiques ;

Assurer le logement des personnes défavorisées ;

Réduire le parc de logements indignes et des copropriétés dégradées ;

Lutter contre l’étalement urbain ;

Développer la mixité sociale ;

Assurer le logement des gens du voyage.

Plus précisément, l’Etat préconise de :

Favoriser la diversité de l’habi-tat, mais aussi la mixité des fonctions urbaines dans les nouveaux quartiers (services, équipements et commerces).


Ces trois grands axes ne doivent pas non plus faire oublier les programmes et les avancées sur le plan législatif : la mise en place d’un droit au logement opposable, la poursuite de la politique de rénovation ur-baine, étendue aux centres anciens déquali-fiés, la construction de résidences étudian-tes, la remise en ordre des loyers, etc.

Cette politique de l’habitat est ac-tuellement remise en cause par la rigueur budgétaire que semble mettre en oeuvre le Gouvernement. Ainsi, une taxe sur les loyers locatifs des organis-mes HLM est en débat dans le projet de budget 2011 devant permettre de préle-ver 340 millions d’euros sur les trois pro-chaines années. Dans le même temps, les aides à la pierre continueront à baisser, passant de 716 en 2009 à 400 millions d’euros en 2013.

De plus, la politique locale de l’habitat, portée essentiellement par les Etablisse-ment Publics de Coopération Intercom-munale (EPCI) et les Conseils Généraux, est menacée par la réforme des finances locales. La suppression de la taxe pro-fessionnelle a réduit les budgets des dé-partements déjà affaiblis par la crise et la baisse des recettes liées aux droits de mutation.Les EPCI devront donc pren-dre en charge de plus en plus seuls la conduite de la politique de l’habitat.

C’est dans ce contexte que s’inscrit la politique locale de l’habitat 2012 - 2017 de Saint Brieuc Agglomération.

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1.4 LE CONTEXTE LOCAL

Le Consei l d’Agglomération de Saint-Brieuc Agglomération a adopté son projet communautaire de territoire le 26 février 2009.

Ce dernier se décline en cinq grandes orientations :

● un territoire apprenant et créatif,

● un territoire de développement durable,

● un territoire innovant et entre-prenant,

● un territoire solidaire assurant la cohésion sociale,

● un territoire participatif, citoyen et ouvert.

Les travaux d’élaboration d’un Pro-gramme Local de l’Habitat rentrent dans cette feuille de route et consti-tuent le «volet habitat » du projet de territoire.

1.4.1 Le PDALPD

Les principes et orientations des Plans Départementaux d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) s’appliquent également aux PLH, qui doivent par-ticiper à leurs mises en oeuvre.

Le PDALPD des Côtes d’Armor en vigueur, sur la période 2009-2011, entend contribuer à :

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L’adaptation ou la création des rési-dences sociales ou structures sociales ou structures d’hébergement et de loge-ments confortables et économiquement compatibles au revenu des ménages visés.

Le développement des moyens d’accompagnement nécessaires pour une insertion durable .

Le PLH devra veiller à prévoir l’offre suffisante (logements PLAI et structures spécifiques) et assurer l’articulation avec le travail d’accompagnement social, de gestion adaptée, de mise en relation et partenariat.

La réflexion sur les attributions devra également être engagée.

1 . 4 . 2 L e s a u t r e s s c h é m a s d é p a r t e m e n t a u x

Le PLH prend en compte :

le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage, approuvé le 28 mai 2010 ;

le schéma d’orientation médico-social en faveur des personnes âgées (2009).▌

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La prise en compte, par toutes les communes et par tous les intervenants dans les politiques de production d’of-fres d’habitat, des besoins des ménages à faibles ressources ou en difficultés médico-sociales.

Cadrage général :portrait du territoire2

DIAGNOSTIC

2.1 SITUATION GEOGRAPHIQUE

Située dans les Côtes d’Armor, la Com-munauté d’Agglomération de Saint-Brieuc est composée de 14 communes :


Ville-centre et 1ère couronne

Pôle urbain de Saint-Brieuc

Source : INSEE 1999

Saint-Brieuc, Plérin, Ploufragan, Trégueux, Langueux, Yffiniac, Pordic, Tréméloir, Tré-muson, la Méaugon, Saint-Donan, Saint-Julien, Plédran et Hillion.

Pôles générateurs de trafic

Source : PDU 2006 - 2016

Ville-centre et 1ère couronne


Le présent diagnostic est organisé par grandes thématiques qui chacune traite des 4 grands secteurs géographiques suivants (cf. fig. précédente) :

Saint-Brieuc Agglomération ;

La ville centre de Saint-Brieuc ;

La 1ère couronne : Plérin, Ploufra-gan, Trégueux, Langueux et Yffiniac ;

La 2ème couronne : Pordic, Trémé-loir, Trémuson, la Méaugon, Saint-Donan, Saint-Julien, Plédran et Hillion.

En effet, la répartition des communes en-tre la 1ère et la 2ème couronne s’explique par le fait qu’elles présentent des diversi-tés de situation.

D’une part, les communes de la 1ère cou-ronne sont caractérisées par :

des plus fortes densités de population sur l’agglomération : entre 257 et 747 ha-bitants au km²,

desservies par des axes de transports structurants,

accueillant des pôles générateurs de trafics.

D’autre part, celles de la 2ème cou-ronne sont :

plus rurales,

avec une densité plus faible : entre 67 et 337 habitants au km²,

qui bénéficient d’une moins bonne connexion aux axes de transport.

La deuxième couronne correspond à ce que le SCOT désigne comme les « communes associées au développement du pôle urbain de Saint-Brieuc dans le cadre de Saint-Brieuc Agglomération ».

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2 . 2 U N D Y N A M I S M E D E M O G R A P H I Q U E

Avec 111 432 habitants en 2006, soit une croissance de 5% depuis 1999, contre 3% sur la période 1990-1999, l’agglomération de Saint-Brieuc a enregistré entre 1999-2006 un rythme de croissance similaire à celui du département (5%).

Cette croissance est légèrement inférieure à celle enregistrée au niveau régional (6%) et dépasse d’un point celle observée à l’échelle du Pays (4%).

Ce dynamisme démographique cache toutefois des disparités à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération, les plus forts taux de croissance ayant été enregistrés sur les communes de 1ère et 2ème couronne.

Evolution démographique entre 1968 et 2006

80000

85000

90000

95000

100000

105000

110000

115000

1968 1975 1982 1990 1999 2006Source : RGP INSEE 2006



Les communes les plus concernées par cette forte croissance sont Tréméloir, la Méaugon et Yffiniac qui ont enregistré des taux de croissance supérieurs à 10%.


2.3 UNE EVOLUTION DEMO-GRAPHIQUE SOUTENUE PAR UN SOLDE MIGRATOIRE ELEVE

L’analyse des flux migratoires souligne un important afflux de populations extérieu-res à la communauté d’agglomération at-tirées par la qualité du territoire. En effet, le territoire est attractif et bénéficie de nombreux atouts pour les personnes ve-nant de l’extérieur :

les infrastructures de transports (RN12, voies ferrées),

un cadre de vie permettant de vivre à la campagne ou en bord de mer tout en disposant de nombreux services (Ville Préfecture).

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Ainsi, la croissance démographique obser-vée sur la période intercensitaire 1999-2006 est portée à 50% par le solde migra-toire (+ 2200 habitants), un taux nettement en hausse et qui a presque quadruplé par rapport à la période 1990-1999 dont le solde migratoire était de 15%.

Solde migratoire et solde naturel 1999 - 2006

-500

500

1500

2500

3500

4500

5500

Solde migratoireSolde naturel

2ème couronne1ère couronneSaint-Brieuc Agglomération

Saint-Brieuc

Source : RGP INSEE 2006

Solde migratoire et solde naturel 1999 - 2006

Ce solde migratoire est plus élevé en 1ère couronne à l’inverse de la ville centre qui enregistre un solde migratoire négatif même si elle gagne des habitants grâce au solde naturel.


2.4 UNE HAUSSE DU NOMBRE DE SENIORS

Saint-Brieuc Agglomération se caracté-rise par une population jeune, l’indice de jeunesse 2 (0.77) étant supérieur à l’indice de jeunesse départemental (0.64) et équivalent à celui de la région.

Indice de jeunesse en 2006

La population plus jeune se trouve locali-sée dans les communes de 1ère et de 2ème couronne. Globalement sur l’ensemble de l’agglomération, le nombre de jeunes et de jeunes adultes est en très légère baisse, soit moins de 5% pour chaque tranche d’âge.

Les tranches d’âge en forte hausse sont les 45-59 ans (+16%), représentant 22% de la population contre 19% en 1999 ; les 75 ans et plus (+27%), représentant 9% de la po-pulation contre 7% en 1999.

Toutefois, il reste inférieur à celui du Pays de Vannes (0.85).

2 : L’indice de jeunesse a été calculé comme le rapport entre le nombre d’habitants de moins de 15 ans sur ceux de 60 ans et plus.

Indice de jeunesse en 2006

0,770, 60

0,88 1,000,64

0,00

0,40

0,80

1,20

Agg

lom

érat

ion

Sain

t-Brie

uc

1ère c

ouro

nne

Dép

arte

men

t

2ème c

ouro

nne

Répartition de la population par âge

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0-14 ans 15-29 ans 30-44 ans 45-59 ans 60-74 ans 75 ans et plus

1999 2006

Répartition de la population par âge

Source : INSEE - RGP


2.5 UNE DIMINUTION DE LA TAILLE DES MENAGES SUR LA VILLE CENTRE ET LES COMMUNES DE LA 1ERE COURONNE

La croissance démographique 1999-2006 représente en moyenne un apport en nombre de ménages de + 11% dans l’agglomération, soit 4 644 ménages supplémentaires. Cette hausse est par-ticulièrement élevée sur les communes de la 1ère couronne (+ 15%).

La hausse plus forte du nombre de ménages par rapport à celle de la po-pulation s’explique par la baisse de la taille des ménages, due elle-même aux séparations conjugales, à la hausse de l’espérance de vie, aux décohabitations des jeunes… Il s’agit d’une tendance nationale qui n’est pas propre à Saint-Brieuc. Ce phénomène de diminution de la taille des ménages créé un besoin supplémentaire en logement.

Evolution des ménages 1999 - 2006

45 153

21 981

15 484

7 688

50 097

23 65917 798

8 640

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

Saint-BrieucAgglomération

Saint-Brieuc 1ère couronne 2ème couronne

1999 2006

Evolution des ménages 1999 - 2006

Source : RGP 2006 - INSEE

L’évolution des 75 ans et plus pose la pro-blématique de l’adaptation des logements, de l’offre de services, de transports, afin de répondre (à court et à moyen termes) à leurs besoins.


Entre 1999 et 2006, la taille des mé-nages a diminué sur l’agglomération de 2,34 à 2,2 personnes par ménages. Cet-te baisse s’observe sur la ville centre et les communes de la 1ère couronne.

Dans les communes de la 2ème couron-ne, la taille des ménages se maintient en moyenne à 3 personnes, liée à la pré-sence de familles avec enfants.

Taille des ménages Part des ménages d’une personne1999 2006

Saint-Brieuc Agglomération

2,4 2,2 38%

Saint-Brieuc 2,1 2,0 50%

1ère couronne 2,6 2,4 28%

2ème couronne 3 3 23%

Evolution de la taille des ménages



2.6 UNE ECONOMIE EN VOIE DE TERTIARISATION

Le territoire de Saint-Brieuc Agglo-mération fait preuve d’un dynamisme économique notable depuis les années 2000.

Entre 2000 et 2007, le nombre d’emplois salariés privés (UNISTATIS) a augmenté de 16% sur la zone d’emplois, soit 7 761 emplois supplémentaires. Cette hausse est plus élevée qu’à l’échelle du dépar-tement (10%). L’agglomération de Saint-Brieuc compte en 2007 près de 55 000 salariés, publics et privés (INSEE – armos-tat.com).

Evolution de l’emploi salarié privé

Les entreprises du tertiaire représentent 68% des emplois de l’agglomération contre 58% à l’échelle du département. De plus, 90% des emplois privés créés dans la zone d’emplois entre 2000 et 2007 sont dans le tertiaire.

Le secteur de la construction a également enregistré une hausse de 35% des emplois privés, soit 1 785 emplois supplémentaires en 7 ans à l’inverse d’un secteur industriel plus réduit (11%) qu’à l’échelle du dépar-tement (18%) qui a connu un léger recul avec une perte de 382 emplois salariés pri-vés sur la zone d’emplois en 7 ans.

Répartition des emplois de l'agglomération en 2007

Tertiaire68%Construction

7%

Commerce14%

Industrie11%

Répartition des emplois de l’agglomération en 2007

Source : UNISTATIS (2009)

2007 2000 Taux de variation

Zone d’emplois de Saint-Brieuc

55 956 48 195 16%

Côtes d’Armor 118 623 107 381 10%

Source : UNISTATIS (2009)


La RN 12 est la principale vitrine de ces activités, notamment à Saint-Brieuc où les pôles d’emploi se concentrent le long de la voie :

Centre-ville de Saint-Brieuc ; Zone commerciale de Plérin ;

Zone commerciale de Trégueux – Langueux ;

Zone d’activités d’Yffiniac.

▌

▌

▌

De nombreux projets de développement sont en cours notamment :

Le quartier de la gare : développement d’activités tertiaires, hôtelières et d’habitat.

La future ZAC des Plaines Villes : acti-vités, habitat….

Le projet du Légué : activités maritimes, plaisance, loisirs…

Quartier de Brézillet : activités de sport, salons et congrès…

▌

▌

▌

▌

Les pôles commerciaux de Saint-Brieuc Agglomération

Les pôles d’emploi de Saint-Brieuc Agglomération


2.7 UNE CROISSANCE DES CSP ELEVES

La population est composée histori-quement d’une forte proportion d’employés (17%), d’ouvriers (13%) et de professions intermé-diaires (14%) qui représentent près de la moitié des plus de 15 ans. La part des retraités est également élevée (29%), par rapport au niveau départe-mental (33%) et national (25%).

Entre 1999 et 2006, l’agglomération a enre-gistré une augmentation de la part des cadres et des professions intermédiai-res au détriment des employés et des ouvriers.

p

tel. ..

.

Prof. In

terméd

iaires

Employé

s

Ouvrie

rs

05

101520253035

Agricu

lteurs

explo

it...

Artisan

s, Com

m., C...

Cadres

, Prof

. intel

. ...

Prof. In

terméd

iaires

Employé

s

Ouvrie

rs

Evolution de la part des plus de 15 ans par CSP entre 1999 et 2006

1999 2006


Ces évolutions montrent la nécessité de diversifier l’offre de logements sur le territoire de l’agglomération pour répon-dre à la fois à la demande des ménages plus aisés et plus modestes.


2.8 UNE VILLE CENTRE QUI ACCUEILLE DES MENAGES MODESTES

La part des ménages modestes a aug-menté depuis 1999. En effet, 33% des ménages ont des revenus infé-rieurs à 60% des plafonds HLM, contre 30% en 1999.

Près de 5 873 ménages « très pauvres » disposent de revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM. Une population en hausse dont la part est passée de 11% en 1999 à 12% en 2007.

Source : DDTM – FILOCOM (2007)

Rappel sur les plafonds HLM en revenus mensuels nets

Cette estimation date de 2007 et il est à craindre que la situation se soit dé-gradée depuis 2009 avec la fermeture d’entreprises et la baisse de l’activité dans le bâtiment.

Nombre de ménages dont le revenu imposable est en 2007 inférieur/supérieur aux plafonds HLM

5 87310 826

16 8337 249

2 8395 493

0 5 10 15 20

< 30%

60 < rev < 100%

130 < rev < 150%

milliers

1 personne 1 755 €

2 personnes 2 344 €





Saint-Brieuc est la commune la plus concernée avec 3 649 ménages, soit 62% de cette catégorie au niveau de l’ag-glomération et 16% de sa population. A l’instar de Ploufragan, la ville-centre a un revenu médian faible car elles accueillent des ménages modestes. Mais ces niveaux médians cachent des situations contras-tées d’un quartier à l’autre.

Les communes dont le revenu médian est le plus élevé sont en grande partie en 2ème couronne (La Méaugon, Saint-Donan, Saint-Julien) et sur le littoral (Pordic, Langueux, Hillion), à l’exception de Plérin.

La structure duparc de logements3

DIAGNOSTIC


3 . 1 U N E F O RT E H AU S S E D E S R E S I D E N C E S P R I N C I PA L E S

En 2006, le territoire de Saint-Brieuc Ag-glomération compte 54 874 logements, soit une hausse de + 9% depuis 1999.

Les résidences principales constituent la typologie dominante sur le territoire, soit 91% de l’ensemble du parc. La hausse de 4 922 nouvelles résidences principales s’est concentrée pour près de la moitié (+ 2 306 logements), sur les communes de la 1ère couronne.

Source : INSEE _ RGP 2006 et 1999


Nombre de résidences secondaires en 1999 et en 2006

0500

100015002000

Saint-Brieuc

20061999

Agglomération 1ère couronne 2ème couronne

Nombre de résidences secondaires en 1999 et en 2006

Le nombre de résidences secondaires et logements occasionnels enregistre une baisse de -12%, soit 228 logements sur un total de 1 627, en majorité sur la ville de Saint-Brieuc.

Source : INSEE – RGP 2006


3.2 UNE MAJORITE DE PROPRIETAIRES

A l’échelle de l’agglomération, la part des propriétaires occupants est de 62%, soit 30 850 logements. Leur nom-bre a augmenté de 14% entre 1999 et 2006, soit 3 776 résidences principa-les supplémentaires. Cette augmenta-tion est portée essentiellement par les communes de 1ère et 2ème couronne.

Le parc locatif, représentant 35% de l’ensemble du parc de résidences principales, a également connu une hausse de 10% entre 1999 et 2006.Enfin, la part des logements locatifs meublés ou logements locatifs gratuits est de 3%, soit 1 608 logements. Elle a enregistré la plus forte hausse (+32%) entre 1999 et 2006.

Statuts d'occupation des résidences principalesen 2006

62%48%

71%79%

24%32%

17%

14%13% 18%11% 5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

PO LP L HLM

Saint-BrieucAgglomération 1ère couronne 2ème couronne

Statuts d’occupation des résidences principales en 2006


05000

100001500020000250003000035000

PO LP LHLM PO LP LHLM

1999 2006

Saint-Brieuc Agglomération 1ère couronne 2ème couronneSaint-Brieuc

Evolution du statut d'occupation des résidences principales entre 1999 et 2006

Remarques : PO : Propriétaires / LP : Locataires Privés / LHLM : Locataires HLM


3.3 UNE VACANCE GLOBALEMENT « CONTENUE » SUR SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION

Malgré une légère hausse de 0.7% entre 1999 et 2006, le taux de logements vacants (5.7%) reste en dessous de la moyenne na-tionale (environ 6.2%). Cette légère aug-mentation de la vacance entre 1999 et 2006 se concentre sur les communes de la 1ère et 2ème couronne.

Leur nombre de logements sur la ville de Saint-Brieuc a diminué de - 12%, soit 279 logements en moins. Le taux de vacance passe ainsi de 9% à 8% du parc de logements.

Selon le SCOT du Pays de Saint-Brieuc, la vacance est majoritairement inutilisable et liée à l’ancienneté des logements, à leur mauvaise situation (au dessus des com-merces et inaccessibles de l’extérieur) ou à leur taille inadaptée à la demande sur le secteur.

0500

100015002000250030003500

1990 1999 2006Saint-BrieucAgglomération

2ème couronne1ère couronneSaint-Brieuc

Evolution du nombre de logements vacants

Source : INSEE – RGP 2006

3.4 DES S ITUATIONS D’HABITAT INDIGNES ET DE LOGEMENTS INCONFORTABLES

En 2005, l’agglomération comptait 3 169 logements privés identifiés comme « potentiellement indi-gnes », soit 7% des résidences prin-cipales de l’agglomération, après une baisse de 377 logements (- 11%) entre 2003 et 2005.


724

2 445

0500

1 0001 5002 0002 500

3 0003 500

630

60

Nombre de logements privés potentiellement indignes dans l’agglomération en 2005


Catégorie 6 : vétusté

Catégorie 7 : qualité de construction médiocre, matériaux bon marché, logement souvent exigu en collectif, absence très fréquente de locaux d’hygiène

Catégorie 8 : aspect délabré, qualité de construction particulièrement délabré, ne présente plus les caractères élémentaires d'habitabilité

Au sein de ce parc potentiellement in-digne, on compte 724 logements oc-cupés par des ménages modestes et présentant une insalubrité remédiable (catégorie 7) et irrémédiable (catégorie 8).

A l’échelle de l’agglomération, on dé-nombre 144 logements qui logent 503 enfants de moins de 6 ans et qui présentent des r i s q u e s d e s a t u r n i s m e .

47% des occupants sont propriétaires, dont 70% ont 60 ans et plus.

A l’échelle des communes, Plérin et Saint-Brieuc concentrent le tiers des résidences principales « d’insalubrité remédiable et irré-médiable ».

▌

▌

▌

Plus concrètement :

60% des logements « potentiellement indignes » sont des maisons et 53% ont été construits avant 1948,

720 logements (23%) sont en copropriété,


Communes PPPI 7 et 8 Part Communes PPPI 7 et 8 PartPlérin 128 18% Langueux 29 4%Saint-Brieuc 112 16% Saint-Donan 29 4%Ploufragan 92 13% Saint-Julien 26 4%Plédran 80 11% Trégueux 23 3%Pordic 73 10% Trémuson 19 3%Hillion 47 7% La Méaugon 12 2%

Nombre de logements potentiellement indignes par commune en 2005

En termes de copropriétés dégradées, la ville de Saint-Brieuc compte 3 secteurs à enjeux identifiés : secteur Colombier, secteur Sainte-Thérèse et centre-ville.

Au cours de l’étude pré-opération-nelle réalisée sur le centre-ville en 2008, 140 copropriétés avaient été signalées (méthode = repérage de terrain), dont :

75 fléchées « indécentes »,

9 fléchées insalubres.

D’après cette même étude, elles sont réparties à Saint-Brieuc sur plusieurs rues :

Rue Saint-Guillaume,

Rue Saint-Gouéno,

Rue Saint-Pierre,

Rue des Trois Frères Le Goff,

Rue Charbonnerie,

Place du Général de Gaulle.

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Repérage de terrain Centre Ville

St Michel

Secteur d’OPAH

Insalubrité présumée 25 7 32Insalubrité fortement présumée 2 1 3Insalubrité avérée 3 2 5Total 30 10 40

Repérage des logements insalubres de la commune de Saint-Brieuc

Source : Annezan – Etude pré-opérationnelle de l’OPAH Renouvellement Urbain (décembre 2009)



50 0 50 100

Mètres

Repérage des logements insalubres de la commune de Saint-Brieuc

50 0 50 100

Mètres

Source : Annezan – Etude pré-opérationnelle de l’OPAH Renouvellement Urbain (décembre 2009)

La performanceénergétique des bâtiments4

DIAGNOSTIC


4 .1 LES OBJECTIFS DU PLAN BRETAGNE ENERGIE

En Bretagne, l’habitat représente 36% de la demande en énergie (32% électricité, 26% fioul, 17% gaz, 12% bois et 8% charbon) qui provient essentiellement les logements individuels. Ainsi, l’habitat est responsable de 34% des émissions en CO2.

En effet, la consommation d’électricité de la Bretagne est en hausse constante alors que sa production ne lui permet pas de couvrir ses besoins (la Bretagne produit 8% de l’énergie qu’elle consomme). Ce constat est particulièrement aigu pour la région de Saint-Brieuc du fait de la fragilité du réseau électrique et du déficit de production dans cette zone. La Région cherche donc à limiter la consommation électrique.

De plus, la hausse annoncée des prix de l’électricité dans les 10 ans à venir (selon certaines sources : +25% soit 15% en tenant compte de l’inflation) oblige à penser de nouveaux modes d’alimentation plus économes en matière d’énergie.

Dans ce contexte, le Plan Bretagne énergie ambitionne de :

Réduire de 20% la consommation et donc la demande énergétique par des actions « qualité habitat » et des actions dans le domaine des transports (en met-tant notamment l’accent sur la maîtrise de la consommation d’électricité).

Développer les énergies renouve-lables afin qu’elles représentent 20% de la consommation d’ici 2020 et 30% de la consommation d’électricité en 2020.

● L’exploitation des ressour-ces marines : courants, marées, houle, biomasse...

● L’exploitation du vent : mise en œuvre du schéma régional de l’éolien par la construction de parcs éoliens terrestres ou offshore ;

● La valorisation de la biomasse au plus près des lieux de production ;

● Le développement du bois-énergie, dans le cadre du plan bois énergie – Bretagne.

Pour y parvenir, plusieurs initiatives ont été lancées :

EcoWatt : cette démarche a pour ob-jectif d’inciter les bretons à modérer leur consommation en énergie, en particulier aux périodes de pointe (entre 17h et 20h), pendant les vagues de froid.

Vir’Volt : cette opération pilote menée sur le Pays de Saint-Brieuc vise à identifier les leviers les plus efficaces pour réduire les consommations d’électricité du territoire. La phase test (2008 - 2010) a permis d’ex-périmenter un certain nombre de projets dans les domaines du logement, mais aussi du tertiaire, de l’industrie ou de l’agricul-ture. L’opération va se poursuivre par une phase de déploiement (2010 - 2013) qui vise à réaliser 78 GWh d’économies d’élec-tricité en 2013, et dont une action phare sera la rénovation thermique du parc de logements en chauffage électrique.

« Ajustement diffus localisé » : cette expérimentation lancée par RTE, le Pays de Saint-Brieuc et la Région vise à soutenir les opérateurs désireux d’expérimenter des dispositifs d’effacement. Ce dispositif consis-te à diminuer la consommation électrique sur le réseau lors des pics en coupant à dis-tance certains appareils grâce à l’installation de boîtiers chez les consommateurs. Cela permet de lisser la consommation d’électri-cité aux heures de pointe et de compenser les déséquilibres entre demande et approvi-sionnement sur le réseau. Elle s’inscrit dans le cadre de l’opération Vir’Volt.

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▌

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Le Plan Energie Bretagne encourage les particuliers à utiliser les énergies renouvelables grâce à des aides, pour l’installation de chauffe-eau solaire ou d’ins-tallations géothermiques par exemple.

L’étiquette DPE énergie permet de connaître la consommation d’énergie primaire d’un logement.

Il existe 7 classes, de A à G, allant de la meilleure performance à la plus mauvaise. Ces classes s’échelonnent en KWhEP/m²/an.

Les logements de catégorie E, F et G, consommant plus de 230 kWh/m²/an, sont considérés comme « énergivores ».

Par ailleurs, le Grenelle de l’Environne-ment fixe les objectifs suivants :

Un seuil de 50kWh/m²/an pour les constructions neuves à compter de fin 2012, soit une étiquette DPE énergie de classe A ;

La réduction d’au moins 38% des consommations d’énergie du parc de bâ-timents existants d’ici 2020.

4.2 ETAT DES LIEUX SUR LA PERFOR-MANCE ENERGETIQUE DE L’HABITAT

4.2.1 Quelques repères concernant la performance énergétique

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▌


45

72

5

2

2

0

2 000000

6 000000

10 000

12 0001 000

16 000

0

20 772

11 68213 039

816 611 446

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

Répartition des résidences principales par étiquette DPE Energie à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération

Répartition des résidences principales par énergie principale de chauffage à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération

Source : modèle ENERTER – Energies Demain / Traitement : Cellule Economique de Bretagne

4.2.2 Une faible performance énergétique du parc existant

48% des résidences principales de l’agglo-mération ont une étiquette DPE énergie de classe E, F ou G, contre 51% au niveau régional.

L’électricité, d’usage problématique sur le ter-ritoire, est la 2ème énergie de chauffage des résidences principales de l’agglomération :

Plus de 40% des résidences principales sont chauffées au gaz naturel, contre 30 % au niveau régional ;

27 % à l’électricité, contre 32% au niveau régional ;

24% au fioul, niveau comparable au niveau régional.

▌

▌

▌


Le parc de logements « énergivores » de classe E, F et G est concentré à Saint-Brieuc et dans les communes de premiè-re couronne :

en volume, compte tenu du nombre plus important de résidences principales ;

mais également en pourcentage du parc des résidences principales.

En seconde couronne, plus de la majorité des résidences principales sont « sobres » sur le plan énergétique.

▌

▌


4.2.3 Un parc social relativement performant à l’échelle de l’agglomération

Globalement à l’échelle de l’aggloméra-tion Saint-Brieuc, 76% des logements sociaux ont des DPE énergie de classe B, C ou D, classes dont la consommation en kWhEP/m²/an est infé-rieure à la moyenne du parc résidentiel qui est de 250 kWhEP/m²/an), contre 69% au niveau régional.

Répartition des logements du parc social par étiquette DPE énergie à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération

Source : modèle ENERTER® – Energies Demain (2005) - traitement : Cellule Economique de Bretagne.

0239

2 3 12 2

1 266

355100

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

Les 1 721 logements (24%) en classe E, F, G nécessitent un traitement prioritaire.

Les logements sociaux sont donc relat ivement sobres en consomma-tion énergétique . De plus, compte tenu des projets , cette s ituat ion ne pourra al ler qu’en s ’amél iorant.


Les engagements des organismes HLM en termes de réhabilitation énergétique :

Dans le cadre du « Projet pour le Mouvement HLM », l’Union Social pour l’Habitat s’est engagée pour la remise aux normes des logements les plus énergivores :

Dans l’ancien : 800 000 logements en 10 ans devront atteindre la classe C de consomma-tion, si les moyens financiers négociés sont effectivement mis en place.

Dans le neuf, chaque opération de construction doit faire l’objet d’une analyse et d’une conception spécifiques, qui permettront de concilier et d’adapter les enjeux environnemen-taux et sociaux et les investissements supplémentaires nécessaires.

Le parc social montre déjà des signes d’excellence en termes d’économie d’énergie :

Les consommations d’énergie des logements sociaux sont inférieures de 30% en moyenne à celles de l’ensemble des logements français.

Le parc HLM, qui accueille 16% de la population, ne contribue que pour 11% aux émissions de CO2 produites par le secteur résidentiel.

La consommation énergétique moyenne du parc social public en énergie primaire est de 170 KWhEP/m²/an contre 240 pour l’ensemble du parc résidentiel.

▌

▌

▌

▌

4.2.4 Un parc privé peu performant

L’analyse du parc privé actuel de Saint-Brieuc Agglomération révèle une grande majorité de logements privés de per-formance médiocre :

52% des logements sont énergivo-res, ou classés en E, F et G, contre 54% au niveau régional et 46% au niveau national,

● 31% en classe E,

● 21% en classe F et G.

La répartition des logements de l’agglomé-ration est assez similaire à la répartition nationale. Les mêmes problématiques sont posées.

▌


0 1

16

30 31

15

0

5

10

15

20

25

30

35

Répartition des logements du parc privé par étiquette énergie à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération

Source : modèle ENERTER® – Energies Demain (2005) - traitement : Cellule Economique de Bretagne

Répartition des logements du parc privé par étiquette énergie à l’échelle nationale

Total des logements : 31.4 millions

Source : Modélisation des performances énergétiques du parc de logements. Etat énergétique du parc national en 2008. ANAH – Janvier 2008

Le parc privé, plus problématique, repré-sente la part la plus importante des lo-gements énergivores, majoritairement en classe D, E et F sur l’agglomération.


0

2 000

000

6 000

000

10 000

12 000

1 000

Répartition des résidences principales par type de logements et par étiquette DPE énergie à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération

Source : modèle ENERTER® – Energies Demain (2005) - traitement : Cellule Economique de Bretagne

Etat du parc privé au niveau national

La « modélisation des performances énergétiques du parc de logements », réalisée par l’ANAH, fait ressortir les éléments suivants :

Moins de 1% des bâtiments construits sont sous la barre des 50kWhep/m²/an (objectif Grenelle 2013).

Les logements les plus énergivores sont quasiment tous des logements anciens, les loge-ments construits avant 1975 et non rénovés étant les plus énergivores.

Les logements sobres, de classes B et C, sont majoritairement des logements collectifs.

Une surconsommation des logements chauffés à l’électricité.

Les logements chauffés au gaz sont les moins consommateurs, suivis des logements chauf-fés au fioul, à l’électricité et enfin les autres modes de chauffage.

Cette étude montre que pour tenir les engagements du Grenelle (baisse de 30% de la consommation d’énergie dans les bâtiments d’ici 2020), il est indispensable d’agir prioritaire-ment sur les logements en classe H ou I puis sur les logements en classe G, ce qui représente au niveau national, près de 27 000 logements.

▌

▌

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L’étude de l’ANAH (à l’échelle nationale) montre que les logements collectifs privés sont assez sobres (classes B et C). L’enjeu concerne donc essentiellement les loge-ments individuels souvent localisés dans des lotissements de 30 ans et plus. On peut imaginer que la qualité énergétique sera à court terme un facteur de poids, voire déterminant, pour évaluer un bien mis en vente ou à la location. Or, nombre d’entre eux sont mal classés. Un enjeu fort se dessine sur ce parc.

Un des freins pour une intervention sur ce parc réside dans la difficulté à mobiliser les propriétaires privés. Des leviers d’actions spécifiques et incita-tifs doivent donc être développés pour réduire la consommation énergétique de ces logements : information des propriétaires, assistance dans les choix à opérer, incitation financière pour réaliser les travaux, autres.

La construction neuve5

DIAGNOSTIC


5.1 UN RYTHME DE CONSTRUCTION NEUVE SUPERIEUR « POINT MORT »

Le point mort désigne le niveau mini-mal de construction permettant de maintenir la population constante.

Ce concept repose sur le constat que la construction des résidences principales participe au développement démogra-phique en permettant :

l’accueil des nouveaux ménages et des ménages issus du desserrement,

le renouvellement du parc de rési-dences principales.

Le point mort de l’aggloméra-tion est de 479 logements par an sur la période 1999-2006 tandis que le rythme de construction est nettement supérieur de 850 logements commencés par an (1999-2008). Celui-ci est supérieur au reste des communes du Pays de Saint-Brieuc hors Agglomération. Toutefois, le point mort risque d’augmenter alors que les flux de construction sont orientés à la baisse.

Enfin, le rythme de construction net observé par an entre 1999 et 2009 reste nettement en retrait des prévisions du SCOT qui fixe un objectif de 19 000 logements à construire entre 2006 et 2020 sur l’agglomération, soit 1 267 nouveaux logements par an.

▌

▌

Source : DRE - Sitadel

Evolution des logements commencés entre 1999 et 2009

020000

60000

1 0001 2001 00

1999

2000

2001

2002

2003

200

2005

2006

200

200

2009


5.2 UN RYTHME DE CONSTRUCTION ELEVE DANS LE « TRIANGLE SUD »

Si la construction neuve connaît une croissance globalement élevée sur l’ensemble de Saint-Brieuc Agglomé-ration, le rythme des constructions par commune est très inégal selon les communes.

Les communes d’Yffiniac, Plédran, Tré-gueux et Tréméloir connaissent un rythme de construction supérieur à 12 pour 1 000 habitants entre 2004 et 2008, un rythme supérieur à la moyenne nationale. Les nouvelles constructions sur ces commu-nes sont essentiellement des logements individuels.

Les communes de Saint-Brieuc, Plérin et Trégueux concentrent les volumes les plus élevés de logements commencés.

En revanche, Saint-Donan et Hillion ont un rythme de construction inférieur de 5 logements pour 1 000 habitants. Cela s’explique principalement par le manque de disponibilité foncière et des docu-ments d’urbanisme qui ne permettent pas une urbanisation forte.


5.3 LA CONSTRUCTION NEUVE FORTEMENT TOUCHEE PAR LA CRISE

Les années 2000-2007 ont particu-lièrement été dynamiques en matière de construction neuve à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération, comme partout ailleurs en France. En effet, le territoire enregistre une très forte aug-mentation de la construction neuve entre 2001 et 2007, qui est passée de 569 à 1 319 logements par an.

Ces constructions se concentrent à 56% sur la 1ère couronne et à part égale sur la ville centre et la 2ème couronne.

Fait notable, on peut aussi observer une hausse des flux dans tous les secteurs de l’agglomération mais plus marquée en 1ère couronne.

0

500

1 000

1 500

2003 2004 2005 2006 2007 2008

SBA St Brieuc 1ère Couronne 2ème Couronne

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nb.

de

loge

men

ts c

omm

encé

s

Source : SITADEL - DRE Bretagne - Traitement St-Brieuc agglomération

Evolution des logements commencés entre 2003 et 2008

Evolution des logements commencés 1995 - 2008

Source : SITADEL - DRE Bretagne - Traitement Saint-Brieuc Agglomération


La chute des constructions s’est poursuivie en 2009, avec 449 loge-ments commencés (37% en un an) et une stabilisation à moins de 600 unités est attendue pour 2010.

Ce rythme qui connaît une accélération entre 2005 et 2007 avec une moyenne annuelle de 1 162 logements commencés, sera ralenti, voire rabaissé par la production de l’année 2008, marquée par le début de la crise. L’année 2008 enregistre ainsi un coup d’arrêt dans la construction neuve, avec 719 logements commen-cés, - 45% entre 2007 et 2008. Les communes de 1ère couronne sont les plus affectées par la baisse (- 55%).

De manière générale, la production de logements neufs de 2001 à 2008 est constituée à 57% de logements individuels, les ménages du territoi-re ayant un fort attachement à l’habi-tat pavillonnaire.

Cependant, la croissance de l’activité de promotion immobilière sur le terri-toire a été nourrie par la hausse des opérations destinées à des inves-tisseurs locatifs. On note ainsi une augmentation des constructions de logements collectifs qui sont passés de 218 logements commen-cés en 2001 à 715 logements en 2007 (+227%) avec notamment :

L’essor des produits destinés aux inves-tisseurs (dispositif de défiscalisation De Robien) ;

La bulle immobilière créée notam-ment par le promoteur local CELEOS (qui a fait l’objet d’un redressement ju-diciaire).

Evolution de la construction neuve depuis 1995 par type de logements commencés

5.4 UN MARCHE DE LA PROMOTION NEUVE PORTE PAR DES OPERATIONS DE DEFISCALISATION

▌

▌

Source : Schéma Foncier Habitat 2011 – 2017 de Saint-Brieuc Agglomération

e e o en

105 28 66 41 43 62 20 70 102 111 197 114 133 130

246 350 226 276376 418

326409 337

450484

418 440 379192 153 233

532 236 144218

200384

317

422534

715

210

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

rés.

coll.

ind. purs

ind. groupés

Zoom sur le secteur du bâtiment en France

Au-delà de l’objectif premier d’un PLH qui consiste à définir les objectifs quantitatifs en ma-tière de logement d’un territoire, l’existence de celui-ci sur un territoire peut contribuer au développement de l’activité économique et générer des emplois, notamment dans le secteur du bâtiment et de la construction.

Bien que la crise ait eu un impact à la baisse sur les coûts de construction, au niveau national, un logement neuf représente 1,5 emplois temps plein par an.

Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), la crise économique a entraîné la suppres-sion de 900 emplois en 2009 dans le secteur du bâtiment dans les Côtes d’Armor et près de 1 000 emplois intérimaires équivalent temps plein.

Plus à la marge, la filière du bâtiment n’est pas encore prête pour relever les défis du Grenelle de l’Environnement, notamment pour réaliser les travaux d’éco-réhabilitation, malgré les ini-tiatives de la Fédération Française de Bâtiment (formations, charte, groupe de travail…).

Coûts de construction estimatifs à Saint-Brieuc en janvier 2010

En €/m² habitable hors taxes Privé SocialCollectif* 1 100 - 1 200 1 050 - 1 100

Individuel 900 - 1 000

* Immeuble R+2 sans stationnement en sous sol et hors frais de VRD.

Source : entretiens FFB et promoteurs


L’activité de promotion immobilière s’est fortement réduite en 2008 en raison de la crise immobilière avec la baisse des constructions neuves qui impacte essentiellement les logements collectifs dont la pro-duction repasse sous le niveau de 2001 avec 210 logements commencés et au profit des logements individuels qui restent toujours majoritaires dans des opérations neuves.

Les marchés del’accession privée6

DIAGNOSTIC


6.1 UNE BAISSE DES TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN

Le marché de revente dans l’ancien a connu, de 2004 à 2007, une très forte hausse des transactions. On pouvait ainsi noter un triplement du nombre de mutations de maisons et d’appar-tements dans l’ancien ainsi que de terrains.

L’année 2008 a été marquée par une baisse – notable - des transactions avec -6% pour les transactions de ter-rains, - 12% pour les appartements et - 14% pour les maisons.

Selon les professionnels locaux, la chrono-logie des évènements a été le début de la crise immobilière :

Fin 2008 : effondrement des transactions ;

1er semestre 2009 : légère reprise des ventes.

▌

▌

Source : Perval

6.2 UNE BAISSE DES PRIX DANS L’ANCIEN

Les fortes transactions enregistrées, entre 2004 et 2007, s’étaient logiquement accompagnées d’une forte hausse des prix avec notamment une :

Hausse de 38% du prix des apparte-ments et de 31% pour les maisons ;

Forte hausse de 150% du prix des terrains.

▌

▌

La baisse des transactions en 2008 s’est accompagnée d’une stabilisation des prix avec, selon les professionnels locaux un réajustement des prix de - 10% à - 20% et légère reprise des ventes.

Nombre de mutations de logements anciens et de lots libres entre 2004 et 2008

Source : Perval

0100200300400500600700

2004 2005 2006 2007 2008(estimation)

Appartements Maisons Terrains

Nombre de mutations de logements anciens et de lots libres en 2004 et 2008


Evolution du prix en €/m²

Source : Perval6.3 UN EMBALLEMENT DES PRIX SIMILAIRES DANS LE NEUF

A l’image du marché dans l’ancien, les prix des biens dans le neuf ont fortement augmenté ces dix dernières années.

En effet, depuis 1999 on peut obser-ver une hausse des prix, pour les lo-gements individuels et collectifs, avec une accélération à partir de 2004.

La plus forte hausse concerne les prix des maisons neuves qui ont connu une augmentation de + 56% entre 2004 et 2007 contre + 27% entre 1999 et 2004.

Toutefois, l’année 2008 a été caractérisée par une baisse du prix des logements individuels de - 9%, passant de 182 à 165 K€ en moyenne, contrairement aux prix des logements collectifs qui n’ont pas été affectés par cette baisse et qui ont conti-nué de croître en 2008 et ce, malgré une baisse des transactions qui sont passées de 352 en 2007 à 259 en 2008.

Evolution du prix en €/m²Source : Perval

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 800

2004 2005 2006 2007 2008(estimation)

€/m² p

our l

es ap

parte

men

ts

et m

aison

s anc

iens

01020304050607080

€/m² p

our l

es te

rrain

s

Appartements Maisons Terrains

Entre 2004 et 2008, les prix de vente des logements collectifs ont augmenté de + 46%, passant de 1 851 à 2 700 €/m².


Montant moyen de vente des logements individuelspériode 1999 - 2008

50 000 €

70 000 €

90 000 €

110 000 €

130 000 €

150 000 €

170 000 €

190 000 €

1 999

2 002

2 003

2 004

2 005

2 006

2 007

2 008

montant moyen

Evolution du montant des logements neufs vendus en collectif dans l'agglomération - période 1995 - 2008

1 000 €

1 200 €

1 400 €

1 600 €

1 800 €

2 000 €

2 200 €

2 400 €

2 600 €

2 800 €

3 000 €

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

a g g loméra tion en €/m² S a int-Brieuc en €/m²

Evolution du montant des logements neufs vendus en collectif dans l’agglomération (1995 – 2008)

Source : Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs 1995-2008

Montant moyen de vente des logements individuels (1999 – 2008)


6.4 UNE FORTE HAUSSE DES TRANSACTIONS DANS LE NEUF

Les transactions des logements dans le neuf ont connu une forte hausse depuis les années 2000.

Ces logements sont essentiellement composés de logements collectifs. En 2006, 365 appartements vendus contre 45 appartements en 2000, soit une hausse de + 711%.

La crise immobilière a également impacté les transactions sur ce marché puisqu’une baisse des ventes a été enregistrée dès 2007, annonciateur d’une chute brutale en 2008 à 259 appartements vendus.

Nombre de logements vendus dans l’agglomération

50

0

50

100

150

200

250

300

350

00

1995 1996 199 199 1999 2000 2001 2002 2003 200 2005 2006 200 200

Source : DRE-ECLN


Depuis 2008, le marché est plus détendu sauf pour les logements en entrée de gamme.

Les produits qui s’échangent le plus sont :

Dans le neuf, les petits appartements T1 à T2 pour un budget d’environ 100 K€ ;

Dans l’ancien, les logements de « budget moyen », entre 150 et 200 K€.

Les logements moyen et haut de gam-me sont les plus touchés par la baisse des transactions, les seniors et les familles sont bloqués par les difficultés à vendre leurs logements.

2007 2008

Un marché «en surchauffe» : uneoffre inférieure à la demande

Un marché «en surchauffe» : uneoffre inférieure à la demande

1310 transactions :

● 930 mutations dans l’ancien :● 355 appartements + 575 maisons

● 380 ventes dans le neuf :● 360 appartements + 20 maisons

1090 transactions :

● 800 mutations dans l’ancien :● 300 appartements + 500 maisons

● 290 ventes dans le neuf :● 260 appartements + 30 maisons

Globalement à l’échelle de Saint-Brieuc Agglomération, en 2008, on observe « un marché immobilier en repli » après une année 2007 « en surchauffe » où l’offre était inférieure à la demande.

▌

▌


Clientèles Part estimée

Budget Produits Observa-tions

Primo-accédants

30% 150-200 K€Neuf et ancien : appartements T2, T3, maisons

Relancés par le doublement du PTZ et le PASS foncier

Familles 40% 200-250 K€ Neuf et ancien : maisons

Bloqués par la vente de leurs logements

Seniors 10% 200-250 K€Neuf et ancien : appartements T2, T3

Bloqués par la vente de leurs logements

Investis-seurs

20% 50-100 K€

Neuf et ancien: appartements T1, T1 bis, T2 (centre ville)

90% d’investis-seurs locaux (du départe-ment) Relancés par le disposition Scellier

Source : entretiens avec des acteurs du territoire

Le marché locatifprivé7

DIAGNOSTIC


7.1 UNE OFFRE CROISSANTE MAIS INADAPTEE A LA DEMANDE

La forte croissance démographique enregistrée sur le territoire de Saint-Brieuc Agglomération (desserrement, migrations, croissance naturelle) a entraîné une hausse de la demande, entre 2000 et 2008. En 2006, 11 796 logements étaient occupés par des lo-cataires privés (INSEE), soit 1 231 lo-gements supplémentaires (+ 12%) par rapport à 1999.

Mais le marché reste « demandeur », mal-gré la hausse de l’offre locative neuve (sur certaine typologie), car cette dernière res-te largement insuffisante par rapport aux besoins et à des niveaux de loyers inadap-tés aux ressources des ménages.

Ainsi, l’indice des loyers de l’agglomération de Saint-Brieuc a augmenté de + 30% en-tre 2000 et 2008, une évolution bien supé-rieure à celle observée au niveau régional.

Indice des loyers de marché

Source : CLAMEUR

Les loyers élevés dans le neuf ne sont abordables que pour les ménages dis-posant de revenus intermédiaires, les ménages les plus modestes ne peuvent prétendre qu’aux logements anciens, parfois vétustes.


7.2 DES NIVEAUX DE LOYERS ELEVES

L’agglomération de Saint-Brieuc est parmi les secteurs les plus chers du département à la location à l’instar des autres pôles urbains et des pôles d’em-plois tels que Lamballe et Dinan, avec un loyer moyen de 8,6 €/m² en 2008, équivalent à Dinan (8,4 €/m²) et légè-rement supérieur à la Communauté de Communes de Lamballe (7,1 €/m²).

Le marché locatif privé briochin est plus abordable que celui d’autres villes de Bretagne.

Le loyer moyen est de 8,7 €/m² dans le Pays de Lorient, 10,3 €/m² dans le Pays de Vannes et 12,2 €/m² à Rennes Métropole.

Studios/T1

T2 T3 T4 T5 et +

Surface (en m²) en 2008

15-35 40-50 55-65 70-85 90-120

Loyers hors char-ges (en €) en 2008

250-390 400-450 490-540 540-590 590-630

Loyers (en €/m²) en 2009

14,3 9,4 7,3 5,6 6,4

Niveau des loyers privés de l’agglomération de Saint-Brieuc

Source : CLAMEUR (2009), annonces immobilières (2008)

Le parc locatifsocial8

DIAGNOSTIC


8.1 UN LOGEMENT « CONTRAINT » POUR DE NOMBREUX MENAGES

La population de Saint-Brieuc Agglo-mération présente en majorité un pro-fil modeste, voire assez modeste. En effet, les 70% des ménages fiscaux peu-vent prétendre à un logement social en termes de plafonds de revenus.

Les ménages seuls, qui représentent un ménage sur trois, sont particulièrement modestes : 1/3 des ménages seuls ont des revenus inférieurs à 1 000 € par mois et seuls 15% ont des revenus supé-rieurs à 2 000 €.

Enfin, 20 à 30% des ménages seuls n’ont pas accès au marché locatif privé (non dégradé) en terme de solvabilité financière, le logement social public restant leur seule alternative avec les logements locatifs privés dégradés (« logements sociaux de fait »).

5

5

5

5 2

2

0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0 35 0Source : Insee-DGI - Revenus Fiscaux des Ménages 2005

22 0

7

7

4 2

2 7

5

25

7


8.2 LES MENAGES DE 3 PERSONNES PLUS AISEES

Les ménages de 3 personnes présentent des profils plus aisés que pour l’ensem-ble des ménages :

Moins de 10% des ménages ont des revenus inférieurs à 1 000 € par mois et un ménage sur quatre a un revenu supérieur à 4 000 € par mois ;

Un revenu fiscal de référence médian de 2 907 € par mois.

Trois quarts d’entre aux ont accès au mar-ché privé (locatif et accession en ancien) mais seulement 1/3 peuvent prétendre à l’accession neuve en terme de solvabilité.

Enf in, 1/3 des ménages peuvent prétendre à un logement socia l en termes de plafonds de revenus.

▌

▌

55

5 5 2

2 2 52 5 5

5 4 4

0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 30 0Source : Insee-DGI - Revenus Fiscaux des Ménages 2005

23 60

2

54

5

5

2 7

2

2


8.3 UNE TRES FORTE CONCENTRATION DU PARC SOCIAL DANS LA VILLE CENTRE

Le territoire de Saint-Brieuc Aggloméra-tion compte au 1er janvier 2007 un parc de 7 000 logements locatifs sociaux (DRE-EPLS) hors résidences/foyers. La ville centre concentre les 2/3 de ce parc dont 3 096 logements en ZUS, soit les 2/3 du parc social de la ville.

La première couronne accueille ¼ du parc locatif social, notamment à Ploufragan avec 10% de l’ensemble du parc de l’agglomération, et Plérin (8%).


8.4 UN DEFICIT DE LOGEMENTS SOCIAUX

Le parc de logements sociaux ne repré-sente que 14% des résidences principales à l’échelle de l’agglomération (définition INSEE-DRE).

Au regard de l’article L-55 de la loi SRU, 8 des 9 communes concernées ne respectent pas leurs obligations en termes de logements sociaux :

8 communes ne respectent pas les 20% : Langueux, Plérin, Ploufragan, Trégueux, Yffiniac, Pordic, Plédran et Hillion.

Dont 3 seront pénalisées à partir de 2014 (Plédran, Hillion et Pordic).

Seule la commune de Saint-Brieuc respec-te ses obligations en termes de logement social au regard de la loi SRU. On observe ainsi de fortes inégalités en termes de densité entre communes de la première couronne :

Plus de 10% : Ploufragan et Plérin ;

10% et moins : Yffiniac, Trégueux et Langueux.

▌

▌

▌

▌


Le déficit global de logements sociaux (définition DDTM) s’élève à 2 239 lo-gements pour les 8 communes qui ne respectent pas le seuil des 20% (loi SRU).

Rappel : la DDTM comptabilise comme logements sociaux les logements ordinaires (familiaux) ainsi que les foyers et les résidences spécifiques (se-niors, handicapés, jeunes travailleurs); à la diffé-rence des EPLS qui ne prennent en compte que les logements ordinaires.

Communes Déficit Communes Déficit

Plérin -433 Hillion -286

Trégueux -415 Yffiniac -256

Pordic -355 Plédran -91

Langueux -321 Ploufragan -81

Source : DDTM (2009)

Déficit de logements sociaux en 2009


8.5 LES BAILLEURS PRESENTS SUR LE TERRTIOIRE

En 2007, le parc locatif social se répartissait entre trois principaux bail leurs :

l ’off ice communautaire Terre et Baie Habitat (TBH), l ’off ice départemen-tal Côtes d’Armor Habitat (CAH) et Bâtiments et Style de Bretagne (BSB).


Le patrimoine de TBH est concen-tré à 90% sur Saint-Brieuc. Il est également présent dans 5 autres com-munes : Plérin, Langueux, Trégueux, Trémuson et Saint-Julien.

L’office départemental est présent dans les 12 communes accueillant du logement social. Plus de la moitié de son parc est localisée sur 3 com-munes : Ploufragan (36%), Plédran (13%) et Plérin (10%).

Enfin BSB couvre 9 communes de périphérie avec 63% de son parc situé à Saint-Brieuc et en 1ère couronne.


8.6 UN RALENTISSEMENT DES CONSTRUCTIONS DEPUIS 1990 On distingue deux âges d’or de la construction de logements sociaux :

avant 1970 : 30% des logements sociaux ont été construits, essen-tiellement à Saint-Brieuc ;

entre 1970 et 1989 : 55% du parc social de l’agglomération a été construit, principalement à Saint-Brieuc et en 1ère couronne (Plou-fragan, Plérin et Plédran).

▌

▌

A partir des années 1990, on ob-serve une baisse de l ’effort de construction de logements so-ciaux, en particulier à Saint-Brieuc et en 1ère couronne. Seuls 15% des logements sociaux ont été construits après 1990. A titre de comparaison, en France, 30% des logements HLM ont été construits après 1985 (source : USH).

Cette baisse de la production s’est accompagnée d’un report des constructions vers la deuxième couronne avec l’essor des petits pro-grammes de logements individuels.

0

10

20

30

0

50

60

0

0

1 2

19 0 19 0 19 9 1990 1999 1999

Parc locatif social existant suivant les périodes de construction

Source : DRE – EPLS (2008)


8.7 UNE BAISSE DE LA MOBILITE INTERNE QUI BLOQUE LES PARCOURS

Le taux de vacance dans le parc so-cial est de 2,4% sur l’agglomération en 2008, inférieur à la moyenne nationale de 3,5%. Ce taux est caractéristique d’un marché tendu.

Cette tension se manifeste également par une baisse du taux de mobilité (entrées et sorties) entre 2005 et 2008, traduisant un blocage des parcours résidentiels : les locataires restent plus longtemps dans leurs logements.

L’agglomération compte 2 213 de-mandeurs externes de logements en 2009 (chiffres numéro unique) pour seulement 467 attributions en 2008 et 299 en 2009. Selon les bail leurs, cette hausse de la deman-de pour l ’agglomération a coïncidé avec une baisse sur le reste du dé-partement, les ménages concernés concentrant leurs demandes sur les pôles d’emplois.

11%

14%

2213

2185

10%

11%

12%

13%

14%

15%

2005 2008-20092000

2200

2400

Taux de mobilité Demandeurs

Effet de ciseau entre l’évolution du taux de mobilité et du nombre de demandeurs

Source : DRE-EPLS, DDTM-fichier unique


8.8 UN SECTEUR LOCATIF SOCIAL SOUS FORTE TENSION

La tension observée sur le marché de l’habitat est d’abord celle du secteur locatif social avec une offre insuffi-sante de logements locatifs sociaux comparée à la norme légale (SRU) et à la moyenne nationale.

La demande de logements locatifs sociaux représente 1/3 du parc exis-tant et trois fois le nombre de loge-ments remis en location chaque an (hors production neuve).

Indicateurs de tensionsSaint-Brieuc Aggloméra-

tionFrance

Part de logements sociaux par résidence principale (2006) 14% 15%

Déficit de logements sociaux selon les lois SRU/DALO (2008) 2 239

Rapport entre le nombre de demandeurs externes de logements sociaux et le parc social public (2009)

32% 16%

Taux de pression : nombre de deman-deurs externes par logement remis en location (2009)

2,9 1,4

Source : INSEE, DDT, USH

Indicateurs de tensions en matière de logement social


8.9 UN PARC SOCIAL COMPOSE DE GRANDS LOGEMENTS

L’analyse de la structure du parc social ré-vèle une typologie essentiellement com-posée de grands logements, situés dans la ville centre ou en 1ère couronne.

Ce parc est composé de T3 (39%), de T4 (29%) et seulement 26% de logements T1 et T2.

La commune de Saint-Brieuc concen-tre les 2/3 des grands logements (T4 et plus).

Parallèlement, la demande recensée est constituée de petits ménages :

75% des demandeurs inscrits au numéro unique sont des ménages seuls ou de deux personnes ;

Les ménages de 3 personnes et plus ne représentent que 25% de la demande re-censée.

Cette inadéquation entre la demande et l’offre existante risque d’entraîner une sous occupation du parc ancien, no-tamment à Saint-Brieuc.

▌

▌

26

3929

6

5

136 6

0

20

0

60

0

1 2 3 5

1 2 3 5

Typologie des logements sociaux et taille des ménages demandeurs

Source : DRE-EPLS, numéro unique (2008)


8.10 DES OCCUPANTS MODESTES EN SITUATION DE FRAGILITE

L a py r a m i d e d e s r e ve n u s f i s -c a u x d e s m é n a g e s d u t e r r i t o i r e m e t e n é v i d e n c e d e s s i g n e s d e g r a n d e f r a g i l i t é c h e z l e s o c c u -p a n t s d u p a rc s o c i a l d e l ’ a g g l o -m é r a t i o n .

En effet, les ¾ des locataires ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds PLUS.

Plus du ¼ des occupants du parc social sont des famil les monopa-rentales. Concrètement, près de la moitié (45%) des locataires sont des ménages seuls, alors que les petits logements (T1 et T2) ne représen-tent que le quart du parc existant.

La CAH compte la part la plus éle-vée de ménages modestes et de mé-nages seuls, BSB accueil le la part la plus élevée de famil les monoparen-tales.

TBH CAH BSB Aggloméra-tion 22

< 60% plafonds PLUS 71% 79% 70% 74% 76%

Personnes seules 44% 48% 41% 45% 49%

Famille monoparentale 28% 28% 42% 28% 23%

Couples 28% 24% 18% 27% 25%

Revenus et taille des ménages locataires de l’agglomération (2009)

Source : bailleurs (2009)


8.11 UNE OFFRE INSUFFISANTE EN LOGEMENTS ADAPTES

Au niveau départemental, l’offre actuelle en logements adaptés est insuffisante vis-à-vis des besoins exprimés et les modalités de gestion de cette offre ne permettent pas d’optimiser l’adéquation entre l’offre et la demande.

Dans le cadre de l’accord collectif dé-partemental entre l’Etat et les or-ganismes d’habitat social pour les années 2011, 2012 et 2013, «il a été décidé d’augmenter l’offre de logements de ce type, de modifier les modalités de production de ces logements et d’amé-liorer le processus des attributions».

Les publics concernés par le logement adapté sont ceux visés par les articles L 441-1, L 441-1-1 du Code de la Construc-tion et de l’Habitation, ceux visés au PDALPD et les ménages définis par la loi du 5 mars 2007 relatives au droit au loge-ment et par son décret d’application du 28 novembre 2007, à savoir les ménages de bonne foi qui cumulent :

Des difficultés économiques :

● Revenu imposable inférieur à 60% du plafond réglementaire pour l’accès au logement locatif social ;

● En situation de surendette-ment antérieur après validation de la bonne foi ;

● Forte baisse de revenus à la suite d’un événement professionnel ou personnel (chômage, santé…).

Des difficultés sociales identifiées, liées à l’urgence et notamment :

● Le personnes menacées d’expulsion sans relogement ;

● Les personnes hébergées ou logées temporairement, notam-ment en CHRS (Centre d’Héber-gement et de Réinsertion Sociale), CADA (Centre d’Accueil des De-mandeurs d’Asile), ALT (Allocation de Logement Temporaire), sous-lo-cation, et FJT (Foyer de Jeunes Tra-vail leurs).

Ou des situations plus durables l iées à la dif f iculté d’habiter :

● Les ménages logés dans le parc privé ou social , pour lesquels l ’habitat collectif est inadapté et qui requièrent un logement répon-dant à leur mode de vie . L’accueil ou le maintien de ces ménages dans le parc social suppose un partena-riat apte à assurer l ’accompagne-ment social que ces situations né-cessitent.

L’offre actuelle en logements adap-tés sur Saint-Brieuc Agglomération est répartie comme suit 27 pour Côtes d’Armor Habitat, 13 pour Terre et Baie Habitat et 1 pour Bâ-timents et Styles de Bretagne, soit 41 au total .

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● Les personnes dépourvues de logement ;

Bilan et perspectives des reconstructions et

constructions 9

DIAGNOSTIC


9.1 UNE CAPACITE DE DEVELOP-PEMENT MOBILISEE POUR LES RECONSTRUTIONS

Le rythme de construction des loge-ments sociaux entre 2005 et 2009 (89 logements par an moyenne) est inférieur aux objectifs du PLH (120 logements par an). Les bailleurs de logements sociaux du territoire ont été très mobilisés par les reconstructions dans le cadre du renou-vellement urbain (ANRU et hors ANRU).

Année Programmés PLH/DAP

Rénovation urbaine (ANRU et hors ANRU/

DAP)

Total

Source Agglomération Agglomération, TBH Agglomération

2005 30 36 66

2006 126 52 178

2007 73 56 129

2008 94 22 116

2009 120 171 291

TOTAL 443 337 780

Moyenne annuelle 89 67 156

Effort d’extension et de reconstruction de l’offre de logements sociaux*

* Logements PLUS et PLAI, en construction neuve, VEFA et acquisition-amélioration, logements ordinaires et « structures ».

En ce qui concerne les projets de construc-tions à venir, l’agglomération envisage de programmer entre 2010 et 2011 près de 362 nouveaux logements dans le cadre du PLH et 301 dans le cadre du renouvellement urbain.


9.2 DES EFFORTS DE CONSTRUCTION INEGAUX SELON LES COMMUNES

55% de l ’effort de programma-tion a été supporté par 3 com-munes de périphérie concer-nées par la loi SRU : Pordic , Trégueux et Plérin.

Saint-Brieuc continue à construire malgré une forte concentration.

Toutefois, les rythmes de program-mation restent très faibles dans trois communes soumises à la loi SRU :

Ploufragan : volonté de diversifier son parc et priorité au renouvellement urbain ;

Plédran : réalisation d’une opération de rénovation urbaine (hors ANRU) avec 131 démolitions-reconstructions ;

Hil l ion.

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Les 3 secteurs de l’agglomération enregis-trent des moyennes annuelles bien inférieu-res aux objectifs du PLH en cours :

50% pour le noyau urbain de Saint-Brieuc et Ploufragan ;

30% pour Langueux, Plérin, Trégueux et Yffiniac ;

24% pour les communes plus éloignées.

En termes de répartition spatiale, les équili-bres du PLH ont été globalement respectés, nonobstant un léger dépassement pour les communes plus éloignées au détriment du noyau urbain.

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Secteurs du PLH Objectifs PLH Réalisés

Moyenne annuelle Part Part

Langueux, Plérin, Trégueux et Yffiniac 60 50% 42 51%

Ploufragan et Saint-Brieuc 24 20% 12 15%

Hillion, La Méaugon, Plédran, Pordic, Saint-Donan, Saint-Julien, Tréméloir et Trémuson

36 30% 27 34%

TOTAL 120 100% 81 100%

Comparaison entre les objectifs du PLH et les rythmes de construction observés en 2005-2008

Moyenne annuelle


9.3 DES PROJETS DE REHABILITA-TIONS SUR LES COMMUNES DE SAINT-BRIEUC ET PLOUFRAGAN

264 logements sociaux ont été ré-habilités entre 2005 et 2008, soit 4% du parc existant et 80 logements par an.

Ces réhabilitations ont lieu dans les com-munes où le parc est le plus ancien :

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161 logements à Ploufragan, aux Vil les Moisan en 2007-2008 ;

80 logements à Saint-Brieuc , rue du Port et Ferdinand de Lesseps.

Une grande partie du parc, 1 026 loge-ments, sera réhabilitée dans les prochaines années dans le cadre du projet ANRU : 240 logements sont en programmation pour 2009 et 786 pour 2010.


9.4 LE BILAN DES PROJETS DE RENOUVELLEMENT URBAIN

Le territoire bénéficie actuellement d’un Projet de Rénovation Urbaine (PRU), fi-nancé par l’Agence Nationale de Rénova-tion Urbaine (ANRU). Ce projet, en cours de réalisation, porte sur les quartiers de la Croix Saint-Lambert (ZUS) et de Bal-zac-Europe-Ginglin (ZRU), à Saint-Brieuc. Sur les 400 logements à reconstruire hors site, 33 ont été livrés en 2009, 179 sont en cours de travaux et 188 sont en préparation.

Le projet de renouvellement urbain « les Coteaux », hors financement ANRU, à Plédran, est largement avancé.

Nombre de logements réalisés (total programmation)

Saint-Brieuc (ANRU)

Plédran (hors ANRU)

Démolitions (ANRU) 96 (194)

Reconstructions 171 (633) 131

Résidentialisations 0 (1 497) -

Réhabilitations 240 (1 026) 0 (39)

Source : Saint-Brieuc Agglomération (2009)

Bilan des projets de renouvellement urbain (au 31/12/2009)


Deux futurs projets de renouvellement urbain sont en cours d’étude :

Quartier Waron à Saint-Brieuc, sous financement ANRU (opération isolée) : 155 logements en démolition/reconstruc-tion (dont 52 hors site), 176 logements en réhabilitation/résidentialisation.

Quartier de l’Iroise, hors financement ANRU, dans le centre-ville de Ploufragan : 152 logements à démolir et 232 logements à reconstruire (dont 70 hors site, à Plou-fragan) et 309 logements en réhabilitation/résidentialisation.

A terme, il existe un risque de décalage à terme entre le patrimoine social public neuf ou réhabilité et le patrimoine privé en copropriété, notamment sur le quartier Europe.

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10

DIAGNOSTIC

Le logementdes seniors

10.1 SE PREPARER AUX EVOLU-TIONS SOCIO-DEMOGRAPHIQUES DE DEMAIN

Au dernier recensement, le nombre de personnes de 75 ans et plus a augmenté de 27% entre 1999 et 2006, contre +4% pour l’ensemble de la population.

Selon les projections OMPHALES de l’INSEE, le nombre de ménages de 75 ans et plus devrait doubler entre 1990 et 2015 sur l’aire urbaine de Saint-Brieuc.

Ainsi, à long terme, le nombre de person-nes âgées progressera alors que celui des jeunes de moins de 30 ans stagnera et celui des 30-54 ans baissera légèrement.

Ce vieillissement accéléré de la po-pulation pose le problème de l’adap-tation des logements dans l’ancien comme dans le neuf.

Saint-Brieuc Agglomération 2006 1999

Personnes de 75 ans et plus 9 928 7 811

Part de la population 8% 7%

05000

1000015000200002500030000

1990 1999 200 2015

30 30 555 5

Source : INSEE OMPHALE – RGP 1990 – 1999 (scénario central)

Projections sur la répartition de ménages par âge de l’aire urbaine


Source : INSEE RGP 2006


10.2 UN TAUX D’EQUIPEMENT INSUFFISANT PAR RAPPORT AUX BESOINS

La Communauté d’Agglomération dispose de 957 places, soit près de 10% des capacités du département. Malgré ces capacités d’accueil im-portantes le taux d’équipement du Pays de Saint-Brieuc resterait infé-rieur aux besoins estimés.

En terme de développement de l’offre d’accueil, le territoire pré-sente un bilan positif. En effet, Saint-Brieuc Agglomération est le territoire qui a le plus développé l’offre nouvelle d’hébergement entre 2001 et 2006 : 53 places nouvelles, contre 24 à Lannion et 22 à Guingamp.

Taux d’équipement(pour 1000 hab.) Hébergement

permanentHébergement temporaire

Accueil de jour

Etablisse-ment non médicalisé

Pays de Saint-Brieuc

416 2.3 1 19

Pays de Guingamp 538 2.7 1.7 0

Moyenne départementale

480 2.3 1 13

Source : Schéma d’orientation médico-social en faveur des personnes âgées (2009)


10.3 DES OBJECTIFS AMBITIEUX DE DEVELOPPEMENT DE L’OFFRE

Le Pays de Saint-Brieuc concentre 63% des besoins restant à satisfaire sur le dé-partement.

L’essentiel de ces besoins correspond à de l’hébergement permanent en EHPAD. Dans ce contexte, le Pays de Saint-Brieuc ambitionne de créer au total 548 places. Près de 90% des places sont dédiées à l’hébergement permanent, soit 485 places dont 210 places pour l’accueil spécialisé. A ce jour, seulement 39 places dédiées à l’accueil ont été créés au niveau du Pays de Saint-Brieuc.

Hébergement permanent

Dont accueil spécialisé

Hébergement temporaire

Accueil de jour

Accueil de nuit et hébergement d’urgence

Etablissement non médicalisé et cohabitation

TOTAL

Pays de Saint-Brieuc 485 210 24 39 - 0 548

Reste du département 140 140 56 81 - 110 407

Département 625 350 80 130 10 110 955

Répartition des besoins de place par objectif d’harmonisation des réponses


11

DIAGNOSTIC

Le logementdes jeunes


11.1 UNE OFFRE SUFFISANTE POUR LES BESOINS DES ETUDIANTS

L’agglomération de Saint-Brieuc compte une population d’environ 3 500 étudiants en 2008-2009. Cette dernière a dimi-nué depuis 2002-2003, date à laquelle les effectifs s’élevaient à 3 900 étudiants (source : CROUS).

Selon les professionnels locaux, entre 40 et 60% des étudiants logeraient chez leurs parents. En dehors de l’IUT, la plupart des étudiants sont originaires du département, voire du reste de la Bretagne.

Toujours selon les professionnels locaux, il n’y aurait pas de pénurie de loge-ments étudiants : en dehors des rési-dences du CROUS les étudiants se logent facilement dans le parc privé, où le ni-veau des loyers sont plus accessibles que dans d’autres villes universitaires telles que Rennes. Ainsi, une chambre se loue environ 250 €/mois charges comprises, contre 400 € à Rennes.

Les difficultés observées pour le logement des étudiants concernent :

les étudiants modestes (30% des étu-diants bénéficient d’une bourse) qui ne peuvent supporter un loyer du parc privé ;

les étudiants cherchant un logement pour un court séjour (1 à 3 mois) dans le cadre de stages par exemple ;

les étudiants hébergés en internat des lycées, suivant une formation post-bac, et dont la fermeture intervient le week-end.

A ce jour, il n’y a pas de projet de rési-dence publique pour étudiants.

Résidences LogementsRésidences privées 4 276

Résidences du CROUS 2 138

Résidences HLM 1 19

Internats Nr 75

Total offre spécialisée 7 508

Nombre de T1 en résiden-ces principales (INSEE)

- 2 421

Source : entretiens, Syndicat de Gestion du Pôle Universitaire (Les étudiants à Saint-Brieuc, avril 2008)

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11.2 ETAT DES LIEUX DES FOYERS DE JEUNES TRAVAILLEURS

L’agglomération compte 269 places en Foyers de Jeunes Travailleurs (FJT) gérées par deux associations et réparties sur deux communes : Saint-Brieuc et Plérin.

La résidence des Marronniers a fait l’objet d’une extension à Plérin avec la résidence La Prunelle ainsi que des cham-bres éclatées sur d’autres communes de l’agglomération (en cours).

L’Igloo, près de la gare, fait l’objet d’un projet de réhabilitation lourde d’une par-tie de l’équipement situé rue Waldeck Rousseau.

Une réflexion a été initiée par l’URHAJ Bretagne pour la réalisation d’un diagnos-tic partagé des associations habitat jeunes sur le territoire et d’un plan d’actions concerté pour les jeunes sur l’ensemble du territoire.

Gestionnaire Résidence Commune Places autorisées (31/12/2008)

Places fi-nancées en résidences sociales (31/12/2008)

Le Marronnier FJ Le Marronnier Saint-Brieuc 69 0

La Prunelle Plérin 53 40

L’Igloo FJT Igloo

(projet de réhabilitation)

Saint-Brieuc 150 0

TOTAL 269 40

Source : ADIL (2009)

Logements dédiés à l’accueil des jeunes actifs

Le CLLAJ de l’agglomération de Saint-Brieuc : qu’est-ce que c’est ?

Le Comité Local pour le Logement des Jeunes est un outil d’agglomération important et accompagné. Le CLLAJ informe, oriente les jeunes en situation de recherche de logement.

Il gère 63 logements en sous-location (une grande majorité dans le parc privé). 75 à 80% des jeunes accueillis sont originaires de l’agglomération.

Le CLLAJ s’occupe des problèmes fréquents d’impayés, de remise en état des logements après un départ. Il garantit aux propriétaires un accompagnement du jeune.

12

DIAGNOSTIC

Besoins et offresde logements spécifiques


12.1 LES OBSERVATIONS DE TERRAIN

D’après les observations des « acteurs de terrain », la population des per-sonnes défavorisées et en grande précarité est estimée sur le terri-toire à environ 200 personnes.

Bilan des appels du 115 en provenance de Saint-Brieuc en 2008-2009

L’agglomération représente 62% des appels du département.

88% de personnes seules : 73% des hommes seuls et 15% de femmes seules.

51 femmes avec enfants.

81% appellent pour une demande d’hébergement.

Une prédominance de la tranche 25-40 ans (36%) mais une croissance de +10% de la tranche 18-24 ans.

Les facteurs d’exclusion sont es-sentiel lement l iés aux ruptures famil ia les, relat ionnel les, pertes d’emplois ou emplois précaires ou encore aux addict ions.

Il s’agit pour l’essentiel d’hommes seuls, entre 25 et 40 ans, avec une croissance forte des jeunes de 18-24 ans.

216 personnes sur les 999 reçues à la Boutique Solidarité (d’ADALEA) en 2008 ont sollicité un hébergement

115 personnes rencontrées en 2008 par l’équipe mobile de l’ASEP (ADALEA) contre 181 en 2007

Près de 200 personnes «à la rue» ou hébergées temporairement (Croix rouge)

635 appels du 115 provenant de Saint-Brieuc durant le plan hivernal 2008-2009, contre 615 l’année précédente

12.2 SYNTHESE DES POPULATIONS DU PDALPD

Catégories du PDALPD Population Année de référence

Personnes dépourvues de logement (source : ADIL)

135 à 200 2008-2009

Personnes menacées d’expulsion (source : ADIL) 50 2007

Personnes en situation d’habitat indigne (source : INSEE)

600 2008

Personnes en situation de surpeuplement mani-feste (source : INSEE)

330 locataires dans le 22

1999

Personnes confrontées à un cumul de difficultés financières et d’insertion sociale (source : CAF)

1800 2008

Définition des populations défavorisées

Les « ménages modestes » ne font pas l’objet d’une définition statistique précise. Ils peuvent néanmoins faire l’objet d’une estimation sur la base des revenus.

Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) 2009-2011 des Côtes d’Armor cible les personnes suivantes :

les personnes dépourvues de logement,

les personnes menacées d’expulsion,

les personnes logées ou hébergées temporairement,

les personnes en situation d’habitat indigne ou d’habitat précaire ou occupant des locaux impropres à l’habitation,

les personnes en situation de surpeuplement manifeste,

les personnes confrontées à un cumul de difficultés financières et d’insertion sociale.

Cette définition administrative englobe des situations variées, il est donc difficile d’avoir des données précises sur l’ensemble des personnes concernées.

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12.3 UNE OFFRE VARIEE ET ETENDUE D’HEBERGEMENT D’URGENCE ET D’INSERTION

L’agglomération compte 166 places d’hébergement (au sens de la loi MOLLE) localisées sur la seule com-mune de Saint-Brieuc, soit 1,5 places d’hébergement pour 1 000 habitants à l’échelle de l’agglomération.

En effet, la loi MOLLE fait obligation de disposer d’une place d’hébergement pour 1 000 habitants mais à l’échelle de la commune, pour celles supérieu-res ou égales à 3 500 habitants.

Saint-Brieuc est la seule commu-ne de l’agglomération à remplir ses obligations, alors que 8 com-munes relèvent également du ca-dre juridique.

Les communes ont des obligations, cependant une dérogation est prévue à l’échelle des EPCI (art. 69-II de la loi MOLLE) :

« Ne sont pas soumises au prélèvement : […] les communes membres d’un établis-sement public de coopération intercommu-nale compétent en matière de programme local de l’habitat lorsque la somme des places d’hébergement situées sur le terri-toire de l’établissement public est égale ou supérieure à la somme des capacités à at-teindre, prévues au II, de ces communes ».

Le territoire présente également un taux d’équipement en CHRS d’inser-tion de 0,60, supérieur à la moyenne régionale (0,31) :

Le Centre d’Hébergement et de Réinsertion sociale (CHRS) Clara Zet-kin dédié à l’accueil des femmes victi-mes de violences ;

Cette offre d’accueil est complétée par d’autres structures :

● Une Maison Relais de 25 places a été réalisée par l’office com-munautaire Terre et Baie Habitat en 2009,

● Une résidence de 25 places en projet à Saint-Brieuc, réalisée par la SA les Foyers et gérée par l’UNA-FAM,

● Une résidence accueil de 18 places est gérée par la Mutualité Fran-çaise et sera prochainement délocali-sée et agrandie (25 places),

Une offre d’insertion compétée par 37 appartements gérés par des asso-ciations à travers l’Aide au Logement Temporaire (ALT).

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Cet alinéa peut s’appliquer à l’agglomé-ration briochine car la somme des pla-ces d’hébergement situées sur le ter-ritoire de l’établissement public (166) est égale ou supérieure à la somme des capacités à atteindre (106).

Rappel sur les obligations légales de la loi MOLLE

Structure PlacesCommunes membres d’un EPCI à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants.Communes dont la population est égale ou supérieure à 3 500 habitants et comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

1 place par tranche de 2 000 habitants

Communes dont la population est égale ou supérieure à 3 500 habitants et comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants comprenant au moins une com-mune de plus de 15 000 habitants

1 place par tranche de 1 000 habitants

Nature des places à prendre en compte :

● les places dans les établissements et services : CHRS et assimilés ;

● les places dans les centres d’accueil pour demandeurs d’asile ;

● les places dans des structures d’hébergement de sans-abri faisant l’objet d’une convention avec l’Etat ou une collectivité à l’exception de celles conventionnées au titre de l’allocation logement temporaire ;

● les places en résidences hôtelières à vocation sociale destinées aux personnes éprouvant des difficultés particulières;

● les logements conventionnés avec l’ANAH à loyer intermédiaire ou à loyer social et très social affectés à l’hébergement des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, ainsi qu’aux personnes physiques éprouvant des difficultés particulières.

Des prélèvements financiers seront réalisés à partir du 1er janvier en cas de non-respect des obligations :

● pour les intercommunalités compétentes en matière de PLH, il est possible de mutualiser la somme des places d’hébergement ;

● les communes bénéficiant de la dotation de solidarité urbaine sont exonérées de ce prélèvement.



Structure Gestionnaire Commune Fonction, public Places

Abri de nuit « Trait d’union »

Mairie Saint-Brieuc Places d’urgence 19

CHRSClara Zetkin

ADALEA Saint-Brieuc Insertion : accueil des fem-mes battues

34

CHRS Argos ADALEA Saint-Brieuc Insertion : tout public 33

CADA AFTAM Saint-Brieuc Hébergement : demandeurs d’asile

80

Résidence d’accueil

Mutualité Fran-çaise

- - 25

Maison relaisDe Lesseps

ADALEA Saint-Brieuc - 25

Maison relais (projet)

UNAFAM Saint-Brieuc Maintien : accueil des personnes ayant un handicap psychique

25

Diffus ADALEA - Stabilisation 6

Diffus Associations - Insertion : appartements gérés à travers l’ALT

37

TOTAL 284

Loi Molle

Hors loi M

olle

Répartition des structures d’hébergement d’urgence et d’insertion sur l’agglomération

Source : ADALEA, ADIL


12.4 LES BESOINS EN LOGEMENT SOCIAL BANALISE

Sur l ’agglomération de Saint-Brieuc , la majorité des personnes en di f-f iculté sort ies des CHRS f inissent leur parcours résidentiel dans le parc socia l .

Type de logements à la sortie des 2 CHRS en 2008

40% des 51 personnes sorties des deux CHRS de Saint-Brieuc en 2008 ont été logés dans le parc social banalisé.

25% reste dans des structures de type FJT, CHRS ou en sous location.

parc public40 %

parc privé4 %

Autres14 %

famille12 %

Hébergés chez un tiers6 %

Sous loc., FJT, CHRS24 %


Rappel sur les orientations du PDALPD

Le PLH prend en compte les mesures nécessaires à la réalisation des six objectifs du PDALPD :

Développer et suivre l’offre en hébergement et résidences sociales, notamment pour Saint-Brieuc :

● Etendre de 3 places le CHRS Argos,

● Création d’une maison relais de 25 places,

● Transformer les FJT du Marronnier et de l’Igloo en résidence sociale.

Développer et suivre l’offre de logements sociaux et très sociaux :

● 20% de logements sociaux dans les programmes neufs, dont 20% de PLAI.

Développer et suivre les réponses d’habitat adapté pour certaines populations et situations spécifiques.

Renforcer la lutte contre l’habitat indigne.

Améliorer les conditions d’accès et de maintien dans les logements des populations relevant du plan départemental.

Mettre en place une organisation efficiente pour la mise en œuvre du plan.

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12.5 LE FOND DE SOLIDARITE LO-GEMENT DES CÔTES D’ARMOR

Doté en 2009 d’un budget de 3,5 M€, il est géré et financé principalement par le Conseil Général (1,1 M€) et la CAF (0,35 M€). Les communes et les EPCI du département abondent à hauteur de 56 000 €.

Jusqu’à présent, Saint-Brieuc Agglo-mération et les communes membres n’adhéraient pas au FSL. En 2008, 4 communes : Saint-Brieuc, Ploufragan, Plérin et Saint-Julien ont versées en-viron 15 000 € au titre de leur com-pétence eau.

Il est à noter que, selon les domai-nes, 25 à 35% des ménages aidés par le FSL sont sur l’agglomération. En raison de la montée de la précarité no-tamment énergétique, le FSL est de plus en plus sollicité.


12.6 UNE OFFRE A ADAPTER POUR LES GENS DU VOYAGE

L’agglomération dispose de 116 pla-ces en aire d’accueil, dont 68 empla-cements familiaux (59%).

Avec un taux d’occupation de 60%, cette offre semble suffisante ;

Disparition des stationnements sau-vages en dehors des périodes estivales.

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On observe ces dernières années une demande croissante de stabilisation de familles. En effet, 14 familles souhai-tent actuellement disposer d’un lieu de séjour privatif (maison, terrain familial, habitat adapté) pour séjourner plus de six mois consécutifs par an.

Face aux difficultés à trouver une solution de logements, on observe également deux stratégies :

Occupation des aires d’accueil,

Achat et occupation de terrains, souvent non constructibles.

Communes Objectifs RéalisésSaint-Brieuc 57 28

Plédran 10 16

Trégueux 6 12

Langueux 10 20

Ploufragan 8 8

Plérin 10 14

Pordic 6 12

Hillion 6 6

Nombre de places dans les aires d’accueil réalisées

Source : SDAHGV

Dès lors, la nécessité de leur offrir des logements adaptés s’impose afin de répondre à leurs attentes et d’aug-menter le nombre de places d’accueil sans réaliser de nouvelles aires.


12.7 LES NOUVELLES OBLIGATIONS DU SDAHGV

Le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage a été approuvé le 28 mai 2010.

La plupart des communes (Plérin, Plou-fragan, Trégueux, Langueux, Plédran et Pordic) s’est conformée à l’obligation de réaliser une aire d’accueil.

Seule Saint-Brieuc n’a pas réalisé la deuxième aire d’accueil prévue de 29 places, qui pourrait être compen-sée par l’obligation de réaliser des logements adaptés et un « terrain soupape ».

Objectifs Commune Descriptif

5 logements adaptés Saint-BrieucLogements destinés aux familles résidant sur l’aire d’accueil de Saint-Brieuc

1 « terrain soupape » Saint-Brieuc

Terrain d’1 ha, pouvant accueillir 10 à 30 carava-nes, soit des groupements familiaux qui ne peuvent s’installer sur les aires d’accueil compte tenu de leur taille

Source : DDTM – Porter à Connaissance (juillet 2009)

Les objectifs du SDAHGV


12.8 UN JEU D’ACTEURS COMPLEXES

Le financement des besoins de loge-ments spécifiques fait intervenir un ensemble d’acteurs tant publics que para-publics au jeu très complexe.

Les principaux financeurs sur le territoi-re de Saint-Brieuc Agglomération sont l’Etat et le Conseil Général, avec récem-ment l’Agglomération de Saint-Brieuc même qui finance directement des pro-jets immobiliers ou encore le CLLAJ.

13

DIAGNOSTIC

Une politique d’urbanisme et d’aménagement


13.1 LE SCOT DU PAYS DE SAINT-BRIEUC

Le Pays de Saint-Brieuc s’est doté d’un SCOT approuvé le 25 janvier 2008.

Le périmètre couvre 64 communes regroupées administrativement en 7 EPCI, soit 1 communauté d’agglomé-ration et 6 communautés de commu-nes, pouvant correspondre au bassin de vie / bassin d’habitat.

Le PLH doit être compatible avec le SCOT dont le Projet d’Amé-nagement et de Développement Du-rable (PADD) fixe les orientations fondamentales de l’organisation du territoire et de l’évolution et qui s’im-pose au PLH.

Le constat d’une insuffisance de lo-gements sociaux ainsi qu’une réparti-tion inégale sur le territoire encoura-ge le SCOT à se doter d’orientations ambitieuses :

« à l’exception des communes dont la proportion de logements sociaux est déjà supérieure à 20%, les documents d’urbanisme devront prévoir que toute nouvelle opération d’aménagement ou de construction de plus de 8 logements comportera au moins 20% de loge-ments sociaux ».

« L’offre en logement social tient également compte d’une offre adaptée aux personnes à mobilité réduite, et que les problémati-ques liées (mise aux normes des logements, accessibilité, desserte en transports collectifs, offre de stationnement) devront être prise en compte. De ce fait, la priorité sera donnée à la localisation de l’offre de ce type de logements en centre-ville ou centre-bourg. La localisation des logements sociaux doit privilégier la des-serte en transports collectifs, l’accès aux équi-pements et services de proximité ainsi qu’aux principales zones d’emplois ». (Extrait du Document d’Orientations Générales)

« La volonté de réduire la consommation d’es-pace urbanisable et de s’opposer à l’étale-ment urbain découle d’impératifs multiples :

La préservation des milieux naturels,

Le maintien d’un niveau élevé de qualité environnementale,

L’économie agricole et agroalimentaire,

Le milieu marin et les activités maritimes ».

« Pour les questions du logement, le respect de ces impératifs demande de prendre en compte deux critères complémentaires, le type de logement, individuel ou collectif, isolé ou groupé et son corollaire, la consommation d’espace lié au nombre et à la densité de la construction ». (Extrait du Projet d’Aménage-ment et de Développement Durable).

Selon le SCOT :

Les surfaces vouées à l’habitat dans l’ag-glomération représentent 16% du territoire.

841 ha nouveaux peuvent être consommés pour l’habitat entre 2006 et 2020, dont 535 ha localisés dans le pôle urbain et 306 ha sur les autres communes.

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▌« Les logements sociaux comprennent ceux définis par l’article L 302-5 du Code de la Construction et de l’Habitation ainsi que ceux définis à l’article L 351-2 1°) du même code. Cette exigence peut être ren-forcée dans les documents d’urbanisme locaux ».


Densité prescrite dans le SCOT pour les constructions neuves :

● Logements collectifs ou groupés : 30 logements par l’hectare.

● Logements ind iv idue l s : 15 logements par hectare .

A l’échelle de l’agglomération, 12 PLU et 2 POS en vigueur :

9 communes dotées d’un PLU,

2 communes en train d’élaborer leur PLU,

1 commune dont le PLU est actuelle-ment arrêté,

2 communes dotées d’un POS mais dont les révisions doivent être lancées

Selon le code de l’urbanise (L. 123-1), « le plan local d'urbanisme doit, s'il y a lieu, être compatible avec les dispositions […] du programme local de l'habitat. […] Lorsqu'un de ces documents est approuvé après l'appro-bation d'un plan local d'urbanisme, ce dernier doit, si nécessaire, être rendu compatible dans un délai de trois ans. Ce délai est ramené à un an pour permettre la réalisation d'un ou plu-sieurs programmes de logements prévus dans un secteur de la commune par le programme local de l'habitat et nécessitant une modifica-tion du plan ».

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Sur ce potentiel foncier, il sera impor-tant de programmer des typologies de logements diverses : formes urbaines, densité, opérations « dents creuses », reconversion de sites.

Ces disponibilités foncières seront à croiser et à adapter au scénario de développement retenu (évolutions démographiques et habitat).

Surface (en ha)

Court terme 330

Moyen et long terme

300

TOTAL 630

Estimatif des disponibilités foncières recensées

13.2 SCHEMA FONCIER HABITAT 2017 : LES POTENTIELS FONCIERS DE DEMAIN

Le Schéma Foncier Habitat 2011 - 2017 identifie un important potentiel foncier dédié au logement d’environ 630 ha qui ont été recensés com-me disponibles, dont plus de la moitié (52%) à court terme (2010 - 2015), et 48% à moyen-long terme (2015 - 2020).

Source : Référentiel Foncier Habitat 2007-2011


13.3 ACQUISITIONS FONCIERES : DES OUTILS MIS EN PLACE

Depuis 2007, Saint-Brieuc Agglomération a mis en place un service « Acquisitions Fonciè-res » et effectue pour le compte et avec ses communes des acquisitions foncières court terme / moyen terme (5 ans maximum).

Les terrains inventoriés sont hiérarchisés à partir de critères tels que :

Critère géographique : situation par rapport aux équipements, commerces, servi-ces et point de desserte par les transports en commun ;

Critère lié à la maîtrise d’ouvrage envisagée : Saint-Brieuc Agglomération, EPF Foncier de Bretagne, commune, privé ;

Critère temporel : terrain disponible à court terme (5 ans maximum) ou à moyen/long terme (5-10 ans).

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13.4 DES ACTIONS DE PROJET URBAIN TROP ISOLEES

Conformément au programme d’actions du PLH 2005 - 2010, Saint-Brieuc Agglo-mération a mené une étude pré-opéra-tionnelle d’OPAH Renouvellement Urbain en centre-ville de Saint-Brieuc.

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▌ Une vacance élevée malgré un mar-ché immobilier tendu.

Le lotissement est un outil très lar-gement utilisé tandis que le recours à la ZAC habitat est anecdotique. En revanche, il convient de noter que, dans le cadre d’une réflexion en centre-ville et notamment sur le secteur de la Gare, une ZAC pourrait être envisagée. Le périmètre et les modalités retenues seront stratégiques.

Saint-Brieuc Agglomération encourage également le recours à la démarche AEU (Approche Environnementale de l’Urbanisme) en finançant des études aux côtés de l’ADEME, du Syndicat du Pays de Saint-Brieuc et des communes volontaires. (Un projet réalisé à Yffiniac, trois autres projets en cours ou à l’étude sur La Méaugon, Ploufragan et Langueux). La Direction Aménagement et Cadre de Vie offre également une AMO gratuite aux communes intéressées.

Par ailleurs, Saint-Brieuc Agglomération contribue au financement de Foncier de Bretagne (Etablissement Public Foncier) et entend solliciter cet outil en complémen-tarité avec le dispositif de portage foncier de l’agglomération.

Le PNRQAD a été créé par la loi de Mo-bilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion (MOLLE) du 25 mars 2009 et porte sur les quartiers anciens dégradés caractérisés par :

Une concentration d’habitat indigne avec des habitants particulièrement modestes ;

Afin de bénéficier de dotations et moyens suffisants à la mise en œuvre de cette opération, l’agglomération a postulé au PNRQAD en juillet 2009 mais n’a pas été retenu.


13.5 LE DEFICIT DE MAITRISE DE L’AMENAGEMENT DU FONCIER

La faible maîtrise publique du foncier en l’absence d’aménageur public peut être préjudiciable à la mise en œuvre d’une po-litique d’habitat efficiente.

Celle-ci peut avoir un impact direct à la fois sur le délai des opérations le fonction-nement global du marché du neuf dans le privé et peut se traduire par :

Des opérations d’aménagement blo-quées en période de crise entraînant un report des programmes de logements lo-catifs sociaux ;

Un déficit de régulation des logements privés neufs en termes de prix de vente, de typologies et de part accession/location.

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Le scénario retenu par les élus de Saint-Brieuc Agglomération14

ORIENTATIONS ETTERRITORIALISATION


14.1 RAPPEL DES ELEMENTS CLES DU DIAGNOSTIC

Le diagnostic a fait apparaître quelques points clés que le PLH 2012 – 2017 devra intégrer et auxquels il devra ap-porter des réponses afin de dessiner un projet de territoire dynamique :

Une croissance démographique en hausse grâce à une augmentation des flux migratoires, qui profitent essen-tiellement à la périphérie.

Une population qui vieillit avec l’aug-mentation de la part des plus de 45 ans.

Une population marquée par la ter-tiarisation de l’économie avec une lé-gère hausse de la part des cadres et des professions intermédiaires, au dé-triment des employés et des ouvriers.

Un logement sur deux est « énergi-vore » (en classe E, F et G), dont l’es-sentiel est dans le parc privé, soit 21 300 logements.

Un rythme de construction de 1 020 logements par an entre 2004 et 2008, bien supérieur à la moyenne de 680 lo-gements entre 1999 et 2004 reste ce-pendant inférieur aux objectifs du SCOT pour 2020, soit 1 670 logements.

Un marché immobilier fortement touché par la crise avec une baisse entre 2007 et 2008 de -45% dans la construction et -14% des transactions dans l’ancien.

Un net déficit de logements sociaux et un appareil de production entravé par le manque de maîtrise publique du foncier et le lancement de projets de renouvellement urbain.

Une part importante de ménages modestes dont le parcours résidentiel demande à être fluidifier (5 873 mé-nages « très pauvres » sur l’agglomé-ration).

Les résultats du diagnostic posentcer-tains enjeux auxquels les objectifs de la politique locale de l’habitat de l’ag-glomération devront répondre. Ces enjeux concernent à la fois :

Le type de ménages que l’agglomé-ration souhaite accueillir durant les 6 prochaines années, compte tenu du phénomène de croissance démogra-phique et du vieillissement de la popu-lation constaté.

La mise en place d’une politique d’habitat et d’aménagement de qualité qui permette d’accueillir de nouveaux ménages sur le territoire.

La prise en compte de l’ensemble des demandes en matière d’habitat

La réhabilitation des logements anciens, insalubres, dans le cadre du Grenelle de l’Environnement.

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Un marché locatif privé ébranlé par les excès de la production de logements en défiscalisation qui a créée une offre chère ne correspon-dant pas aux besoins des ménages.


14.2 METHODE DE PROJECTION DEMOGRAPHIQUE

Le scénario retenu par Saint-Brieuc Agglomération a été élaboré pour dé-finir un objectif de population en 2020 et dont découlent les besoins en loge-ment. Ainsi pour définir les perspecti-ves démographiques, les trois grandes variables retenues sont la taille des ménages, le solde migratoire et naturel et la population des ménages.

A partir de ces variables sont définis les besoins en logement qui sont ensuite cor-roborés aux dernières tendances concer-nant le parc de logements réalisés sur la période précédente, les logements vacants réoccupés et les logements inscrits dans le cadre du renouvellement urbain.

Ce préalable méthodologique éclaire le choix du scénario retenu par Saint-Brieuc Agglomération qui vise à relancer une dy-namique maîtrisée sur le territoire après une période de crise qui a marqué le mar-ché de l’habitat briochin.

Sur la dernière période 1999-2006, le territoire de Saint-Brieuc Agglomération a connu une croissance démographique, notamment alimentée par un solde na-turel fort entraînant l’arrivée de plus de 300 personnes par an. Cependant, cette croissance représente un phénomène exceptionnel qui sera impacté dans les années à venir par le desserrement des ménages, variable impactant fortement l’offre de logements à produire sur le territoire.


14.3 LES HYPOTHESES PROSPECTIVES DU SCENARIO DECLINE PAR SECTEUR

Ce scénario vise ainsi trois grands ob-jectifs. Tout d’abord poursuivre le dé-veloppement de l’offre mais tourné en priorité vers des logements fa-miliaux et intermédiaires afin de ren-forcer l’attractivité du territoire. Ensuite, restaurer les itinéraires résidentiels sur le territoire de l’agglomération grâce à une offre diversifiée et localisée selon le maillage des services et en cohé-rence avec les projets urbains. Enfin, faire face à la baisse de la taille moyenne des ménages en développant une offre de logement permettant de maîtriser ce phénomène.

La dynamique démographique sur le ter-ritoire de Saint-Brieuc Agglomération engendre des besoins en logements en constante augmentation. En effet, depuis 1999 la population a cru de +0,4% (soit +0,1% par an).

La construction neuve de logements a été très dynamique jusqu’en 2007 (1 319 lo-gements commencés). Mais la crise a for-tement impacté le territoire et marqué un net ralentissement de la construction neu-ve (770 logements commencés en 2008 et 449 en 2009).

Le prochain PLH s’inscrit dans un contexte de sortie de crise, auquel il est nécessaire d’apporter de réponses particulières afin de renforcer l’attractivité de l’agglomération.

Ainsi, pour bâtir le scénario du PLH, nous nous sommes appuyés sur les dynamiques démographiques récentes et avons pour-suivis les tendances en ce qui concerne :

● le solde naturel : +309 person-nes par an contre +332 entre 1999-2006 ;

● le solde migratoire : +300 person-nes par an contre +314 entre 1999-2006.

Ces hypothèses supposent un maintien de l’attractivité résidentielle du territoire qui sera conforté par l’amélioration de la desserte en TGV et la tendance sur le long terme à une migration vers les territoires du littoral.

Ce scénario PLH est basé également sur une hypothèse de desserrement des mé-nages accentué avec une taille moyenne des ménages de l’ordre de 1,84 sur le pro-chain PLH, contre 2,16 en 2006.


Evolution de la taille des ménages à Saint-Brieuc Agglomération entre 1968 et 2020

5

2

42 7

2 5

222 2

1 50

1 5

2 00

2 25

2 50

2 5

3 00

3 25

3 50

196 19 5 19 2 1990 1999 2006 2013 2020

Source : R I SEE

e es n es en2

2 1

2 15

2 13

2 24


14.4 UN SCENARIO DEMOGRAPHIQUE DE DYNAMIQUE MAITRISEE

Le scénario de dynamique maîtrisé retient un objectif de croissance dé-mographique +0,6% par an, soit une augmentation de 9 168 habitants à l’ho-rizon 2020 et de plus de 13 463 mé-nages supplémentaires. En 2020, Saint-Brieuc Agglomération accueillerait 120 600 habitants et 63 560 ménages.


80 000

85 000

90 000

95 000

100 000

105 000

110 000

115 000

120 000

125 000

1968 1975 1982 1990 1999 2006 2013 2020


Le respect de cette hypothèse implique le maintien des familles sur le territoire, notamment les jeunes ménages aux res-sources réduites qui ont tendance à par-tir à l’extérieur de l’agglomération pour construire ou acquérir une maison.



14.5 LES IMPLICATIONS DE CE SCENARIO EN TERME DE CONSTRUCTION

Le contexte de sortie de crise dans le-quel est élaboré le PLH de Saint-Brieuc Agglomération et les objectifs démo-graphiques retenus obligent à la mise en place progressive des conditions de réussite du scénario.

Ains i , pour atte indre un moyenne de 900 logements par an sur la du-rée du PLH, i l est préconisé que la product ion neuve se fasse en p lu-s ieurs temps comme le présente le graphique c i -dessous :

894

1103 1066

1319

770

449500

600650

800

1000 1050950

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

900

1000

Evaluation intermédiaire

Estimation pour l’année 2010

Source : DRE – Sitadel (2004-2009)

Pour réussir, ce scénario de dynamique maîtrisée implique certaines ruptures par rapport au précédent PLH et l’intégration de certains défis.


Renforcer les acquisitions foncières.

Offrir des solutions immédiates per-mettant de disposer de terrains amé-nagés afin de pallier aux défaillances des opérateurs privés.

Création d’une structure publique d’amé-nagement pour permettre la production de foncier aménagé en période de crise.

14.7 VERS UN RATTRAPAGE DE L’OFFRE DE LOGEMENTS ABORDABLES

Le rattrapage du déficit de loge-ments sociaux nécessiterait un niveau soutenu de production de logements sociaux de l’ordre, de 260 à 300 unités par an, pendant 20 à 30 ans.

› Objectif de 25% de logements sociaux.

Une construction moyenne de 81 logements sociaux par an entre 2005 et 2008 (hors reconstructions).

› Nécessité de redimensionner l’appareil local de production de logements sociaux.

14.6 LES CONDITIONS DE REALI-SATION OPERATIONNELLES DE CE SCENARIO

Le logement abordable (locatif social et accession aidée) qui tire la construc-tion neuve (= relancer la dynamique)

Rattrapage du déficit SRU/DALO…

Construction annuelle de logements sociaux

Part des logements sociaux dans la construction

… en 6 ans : 553 61%

… en 10 ans : 404 45%

… en 20 ans 292 32%

… en 30 ans : 255 28%

… en 40 ans : 236 26%

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● Majorer les aides de l’aggloméra-tion (locatif social/bailleurs sociaux) et à la personne/ménages (accession aidée).

Les orientations du PLH 2012-2017 15



15.1 UN PLH DE RELANCE ET DE DEVELOPPEMENT

Le contexte de sortie de crise mais aussi les évolutions sociodémographiques globa-les devront trouver des réponses dans le cadre du PLH. L’offre de logement à venir devra contribuer « durablement » au déve-loppement de l’agglomération, en assurant la mixité sociale et générationnelle. Elle de-vra prendre en compte plusieurs points :

Le vieillissement « sur place », dans une logique d’accompagnement dans le logement.

L’accompagnement « au retour » et à « l’arrivée » sur le territoire des nou-veaux habitants et à l’insertion dans un itinéraire résidentiel parfois complexe.

Le nécessaire développement de lo-gements pour maintenir les jeunes et les familles.

La production de logements devra égale-ment veiller à proposer une offre de loge-ments abordables, territorialisée et adap-tée à la population attendue (et au type de population souhaitée…), pour le logement privé et le logement social.

Cela permettra de favoriser une reprise après deux années, 2008 et 2009, mar-quées par la crise économique et un très faible niveau de production de logements (moins de 450 logements commencés en 2009).

Enfin, ce PLH sera un PLH de développe-ment à l’échelle de l’ensemble du territoire et des questions d’aménagement associées.

Ainsi, un travail particulier devra être mené sur les à-côtés du logement: le lien avec les services, les équipements et pro-jets d’infrastructures, le partenariat avec la filière du BTP…

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15.2 UN PLH DURABLE

Le PLH ne doit pas être conçu comme un outil de programmation en matière d’habi-tat. Le PLH est élaboré comme un projet urbain pour l’agglomération permettant la mise en œuvre opérationnelle à terme, d’une politique d’urbanisme et d’aména-gement d’ensemble, mise en cohérence et assistée par Saint-Brieuc Agglomération.

Compte tenu des différents objectifs fixés dans les textes règlementaires et notam-ment la loi dite « Grenelle 2 » du 12 juillet 2010, le prochain PLH de Saint-Brieuc Ag-glomération sera un PLH durable qui vi-sera particulièrement 3 points :

La qualité thermique des logements. Qu’il s’agisse de réhabilitation, de rénova-tion ou de production neuve, des efforts seront menés afin d’améliorer la qua-lité thermique des logements et ainsi le confort des ménages.

Les formes urbaines. La maîtrise de la consommation foncière est un enjeu fort pour garantir notamment le bon dévelop-pement de l’offre de logements actuelle et future en cohérence avec le dévelop-pement des activités économiques, des transports, des équipements, des services, des commerces… Pour répondre à cet enjeu, un travail devra être engagé sur les formes urbaines et les modalités d’aména-gement innovantes et écologiques.

▌

▌

En lien avec les formes urbaines, le PLH privilégiera également la densité urbaine et le renouvellement urbain (reconstruire la ville sur la ville) afin de limiter l’étalement urbain et le mi-tage, pour définir des projets d’amé-nagement durables.

▌


15.3 UN PLH QUI PREND EN COMPTE LES DEMANDES SPECIFIQUES

Les évolutions démographiques globales telles que le vieillissement de la population et les évolutions propres aux ménages de l’agglomération briochine seront intégrées dans le PLH.

Le PLH devra donc veiller à :

Prendre en compte les besoins des seniors et à accompagner dans leur parcours rési-dentiel notamment avec le retour vers les centres urbains, centres bourgs, à proximité des commerces et des services, mais aussi au nécessaire accompagnement lié au maintien à domicile, à la perte d’autonomie…

Adapter les logements pour les personnes à mobilité réduite. Cela passe par une amélio-ration de l’accessibilité des logements.

Développer une offre diversifiée et adaptée pour de jeunes ménages (étudiants, jeunes en formation, néo-actifs) ou des ménages isolés mais aussi adaptée en termes de localisation et de coût.

Intégrer la précarisation plus forte des personnes modestes.

Répondre aux demandes croissantes de sédentarisation des gens du voyage.

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Mettre en place un PLH, c’est appliquer une politique communautaire qui rassemble et mobilise l’ensemble des ses membres.

Saint-Brieuc Agglomération doit désormais confirmer un processus « identitaire », à l’occasion du PLH, en s’affichant comme « pilote » de la politique communautaire de l’habitat.

Cela dans une logique partenariale d’assis-tance à l’ingénierie, de suivi des réalisations et de mise en cohérence des projets (à l’in-verse d’une « simple » logique de guichet).

Enfin, le pilotage actif du PLH devra répon-dre aux objectifs suivants :

Mettre en place un suivi technique (ob-servatoire) et stratégique (comité de pilo-tage) du PLH.

Encadrer et animer la territorialisation en accompagnant les communes (« groupe de suivi »).

Assister les communes pour inscrire la mise en œuvre des objectifs du PLH dans les PLU.

Accompagner les réalisations d’opéra-tions d’aménagement comprenant un vo-let habitat.

Définir des modalités régulières d’ani-mation du partenariat : Conférence du Logement annuelle avec l’Etat, les collec-tivités, les bailleurs, les promoteurs, les agences immobilières, la filière BTP, les énergéticiens…

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15.4 UN PLH IDENTITAIRE ET PILOTE PAR SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION

Pour atteindre les objectifs du PLH, Saint-Brieuc Agglomération devra conforter son intervention existante.

▌

En effet, l’agglomération intervient déjà fortement à travers le financement du foncier, de l’habitat social, de l’accession aidée à la propriété, de l’amélioration du parc privé, des études AEU. Ce sont autant d’actions à poursuivre ou à ajus-ter pour certaines.

Les objectifs de de production par secteurs et par communes16



16.1 METHODE DE TERRITORIALISATION DES OBJECTIFS DE PRODUCTION

La détermination des objectifs de pro-duction, par secteur et par commune, a été réalisée en suivant 5 grandes étapes :

1. Découper le territoire selon des secteurs d’enjeux communs.

2. Qualifier les tendances à l’œuvre par type de territoire.

3. Faire des choix prospectifs.

4. « Plaquer » les limites communales.

5. Répartir les objectifs de construction.

16.1.1 Le découpage du territoire en secteurs

Considérant les caractéristiques et le fonctionnement du territoire inter-communal, ce dernier a été découpé en quatre pétales.

e or

e

e es

e en re


16.1.2 Les tendances à l’œuvre par secteur

Pétales Périmètre Contexte Enjeux dedéveloppement

Pétale Sud

● Saint-Julien● Ploufragan (hors les Plaines Villes)● Trégueux● Plédran

● Projet de renou-vellement urbain à Ploufragan● Projet de rocade● Faible dynamisme démographique à Plédran (renouvelle-ment urbain)

Accompagner le dé-veloppement avec des infrastructures et des logements familiaux, abordables

Pétale Ouest

● Saint-Brieuc (Ouest)● Ploufragan (Les Plaines Villes)● La Méaugon● Saint-Donan● Trémuson● Tréméloir

● ZAC des Plaines Villes (programma-tion en cours)

Secteur de cohérence et d’équilibre à long terme avec l’aménagement prioritaire de Saint-Brieuc Ouest avant les Plaines Villes

Pétale Littoral

● Yffiniac● Hillion● Saint-Brieuc (Cesson)● Plérin● Pordic● Langueux

● Dynamisme démo-graphique et forte attractivité● Obligation de construire des logements sociaux (SRU)● Projet du port du Légué● Projet d’éco quar-tier sous forme de lotissement à Yffiniac

Développer du logement socialPeu d’enjeux d’infras-tructure à l’échelle du PLH

Ville Centre

● Saint-Brieuc (hors Cesson et Ouest)

● Volonté de conserver une croissance démographique.● Lancement d’une « ZAC de ville » sur le secteur de la gare.● PRU en cours.

Améliorer l’attractivité à travers les réhabilita-tions, la construction de logements familiaux et les équilibres sociaux (diversification), et la prise en compte du vieillissement (services, autres)

16.1.3 Les choix prospectifs et les objectifs de construction

Rappel sur les objectifs globaux de construction issus du scénario prospectif :

Construire 900 logements par an en moyenne :▌

Années 2011 (année de tran-sition)

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2020

Objec-tifs

600 650 800 900 1000 1000 1050 950


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2020

Objec-tifs

150 160 200 225 250 250 265 240

Construire 25% de la production en logements locatifs sociaux, soit en moyenne 225 nouveaux logements lo-catifs sociaux (familial et structure) à produire par an entre 2012 et 2017 :

▌

Les principes de répartition de l’effort de construction sont les suivants :

Accompagner en priorité le développe-ment du « Pétale Sud » avec la réalisation du projet de rocade.

Créer les conditions de l’expansion du « Pétale Ouest » à plus long terme et de manière ordonnée (d’abord Saint-Brieuc Ouest).

▌

▌

▌

▌


La mise en œuvre de ces principes a abou-ti à la détermination d’une première série d’objectifs de construction glo-bale (privé et public) par pétale, qui ont été déclinés au niveau communal afin de servir de base de discussion avec l’en-semble des communes.

Rééquilibrer l’offre en faveur des loge-ments abordables sur le « Pétale Littoral ».

Assurer une croissance démographique et renouveler l’attractivité du « Pétale Centre ».

Produire 30% de logements locatifs sociaux en PLAI et 70% en PLUS.


Observations passées Objectifs PLH

Pétales Répartition de croissance de la

population (1999-2006)

Répartition de croissance des

ménages (1999-2006)

Répartition des constructions(2004-2009)

Part Sur 6 ans

Ouest 17% 10% 5% 20% 1 050

Litto-ral

64% 40% 40% 32% 1 750

Sud 22% 21% 35% 33% 1 790

Centre -3% 28% 20% 15% 810

Total 100% 100% 100% 100% 5 400

Cette première série d’objectifs au niveau communal et par pétale a été revue en fonction des observations des communes, des disponibilités fon-cières et des coups partis. Selon le Document d’Orientations Générales du SCoT, « à l’exception des commu-nes dont la propor tion de logements sociaux est déjà supérieure à 20%, les documents d’urbanisme devront prévoir que toute nouvelle opération d’aména-gement ou de construction de plus de 8 logements comportera au moins 20% de logements sociaux ». […] « Cette exigence peut être renforcée dans les documents d’urbanisme locaux ».

Saint-Brieuc Agglomération souhaite que l’effort de production de loge-ments locatifs sociaux soit réparti sur l’ensemble des 14 communes de l’ag-glomération. La répartition des ob-jectifs de production des logements sociaux s’est faite en fonction des principes suivants :

30 à 35% des logements nouveaux se-ront des logements sociaux pour le « Pé-tale Littoral » : Pordic, Plérin, Langueux, Yffiniac, Hillion, Saint-Brieuc (Cesson) et Trégueux afin de suivre le principe préci-té d’un rééquilibrage de l’offre en faveur des logements abordables ;

20 à 25% pour Ploufragan, Plédran et Saint-Brieuc (hors Cesson et quartier Ouest)

20% pour les petites communes (Saint-Julien, Tréméloir, Trémuson, La Méaugon et Saint-Donan) et Saint-Brieuc (quartier Ouest).

Ces pourcentages peuvent être renforcés dans les documents d’urbanisme locaux.

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Ils s’appliquent à l’échelle de l’opération mais pourraient être modulés, en fonc-tion de la situation du projet dans son environnement urbain, de sa taille et de l’équilibre financier de l’opération.


Dans le cas du non-respect de l’objec-tif de mixité sociale des opérations, la commune s’engage à réaliser les lo-gements locatifs sociaux prévus dans une autre opération après accord préalable de Saint-Brieuc Aggloméra-tion, de façon à atteindre son objectif à l’échelle communale (cf. action 5 du programme d’actions).

1) Les logements locatifs sociaux réalisés ou gérés par un organisme d’habitation à loyer modéré et fi-nancés en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) ou par les finan-cements qui leur seront substitués ;

3 autres catégories de logements pourraient être ajoutées à ce pourcentage en vue de conforter la mixité sociale de l’opération :

2) Les logements locatifs «aborda-bles», uniquement si les conditions du marché le justifient : ce sont les loge-ments financés en PLS (Prêts Locatifs Sociaux) ou par les financements qui leur seront substitués ;

3) Les logements en faveur de l’acces-sion aidée à la propriété, financés par un PSLA (Prêt Social Location Acces-sion) ou par les financements qui leur seront substitués ainsi que les autres formes d’accession aidée ;

4) Tous les autres logements définis dans les articles L302-5 et L351-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, réalisés grâce à d’autres formes de financement de l’habitat aidé ou par les financements qui leur seront substitués.

Les 4 catégories de logements ci-dessus seront limitées à 50% dans chaque opé-ration d’aménagement.

Les logements concernés par les pour-centages ci-dessus sont les suivants :


16.2 LES RESULTATS DE LA TERRITO-RIALISATION

Atteindre les objectifs de production de logements en moyenne par commune :

Objectifs de production de logements

Commune Sur la durée du PLH

Hillion 130

La Méaugon 60

Langueux 440

Plédran 500

Plérin 450

Ploufragan 1 050

Pordic 300

Saint-Brieuc 1 200

Saint-Donan 60

Saint-Julien 90

Trégueux 600

Trémeloir 70

Trémuson 110

Yffiniac 340


e or 32

3 en 2 5 2

1 5 o e en s no e

e 33

35 en 2 5 2

1 o e en s no e

e en re 15

22 en 2 5 2

1 o e en s no e

e es 2

4 4 en 2 5 2

1 5 o e en s no e

e nn e o e en s no e

e 2 12 2 1 5 4 o e en s no e


Objectif annuel

Objectif2012-2017

Construction neuve… 900 5 400

… en renouvellement urbain (18,5%) 167 1 000

… en urbanisation nouvelle (81,5%) 733 4 400

Dont logements individuels (purs et groupés) (2/3)

489 2 933

Dont logements collectifs (1/3) 244 1 467

Besoins en foncier pour les constructions neuves en urbanisation nouvelle (en ha)

31 189

Les interventions de renouvellement urbain de Saint-Brieuc Agglomération seront poursuivies, avec un objectif minimum d’environ 1 000 logements sur la période du PLH (2012 – 2017).La mixité sociale, notamment la répar-tition équilibrée du logement social est un des principes fondamentaux de la politique locale de l’habitat de Saint-Brieuc Agglomération, tout comme le sont : le développement solidaire et équilibré du territoire, une diversité des fonctions urbaines et une diver-sité dans l’offre de logements.

Faciliter une certaine densité, au moins 20 logements/ha en indivi-duel (pur et groupé) et 35 loge-ments/ha en collectif, est préco-nisé afin d’optimiser le foncier. (Pour rappel : le SCOT préconise 15 et 30 logements/ha).

Dans les opérations mixtes (loge-ments individuels et collectifs), une densité moyenne de 25 logements/ha est souhaitée.

Ainsi, selon le SCOT, les besoins en foncier pour les constructions neuves en urbani-sation nouvelle seraient de 245 ha, alors qu’ils sont de 189 ha selon le PLH, plus volontariste.

Un travail sur le foncier sera effectué dans le cadre de la réactualisation du référentiel foncier. Les logements individuels et collectifs sont définis (source : SITADEL), comme suit :

un logement individuel est une construction qui ne comprend qu’un seul logement (autrement dit, une maison).

Principes retenus de construction, densité et besoins en foncier :


▌

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Un logement collectif est un loge-ment faisant partie d’un bâtiment d’au moins deux logements dont certains ne disposent pas d’un accès privatif.

Dans le cas d’opérations regroupant à la fois des logements individuels et des logements collectifs, chacun est comptabilisé dans son type de construction respectif.

On en distingue deux types :

les logements individuels purs, ayant fait l’objet d’un permis de construire relatif à un seul logement,

les logements individuels groupés, ayant fait l’objet d’un permis de construire relatif à la construction de plusieurs logements individuels, ou à la construction de loge-ments individuels associés à des logements collectifs ou des locaux non résidentiels.

95 30 - 35 %

140 30 - 35 %

14 20 %

22 20 %

12 20 %

12 20 %

240 20 %

140 30 - 35 %

40 30 - 35 %

105 30 - 35 %

105 20 - 25 %

190 30 - 35 %

217 20 - 25 %

18 20 %

e 2 12 2 1 1 35 o e en s so no e


Objectifs de production de logements locatifs sociaux

Commune Sur la durée du

PLH

Dont PLUS (70%)

Dont PLAI (30%)

Hillion 40 28 12

La Méaugon 12 8 4

Langueux 140 98 42

Plédran 105 74 32

Plérin 140 98 42

Ploufragan 217 152 65

Pordic 95 67 29

Saint-Brieuc 240 168 72

Saint-Donan 12 8 4

Saint-Julien 18 13 5

Trégueux 190 133 57

Trémeloir 14 10 4

Trémuson 22 15 7

Yffiniac 105 74 32

Saint-Brieuc Agglomération 1 350 945 405

Atteindre les objectifs de production de logements publics sociaux en moyenne par commune et par typologie :

Le programme d’actions suivant cinq exigences17

PROGRAMMED’ACTIONS


Le programme d’actions traduit en acte les orientations stratégiques re-tenues par les élus de Saint-Brieuc Agglomération :

Un PLH de relance et de dévelop-pement,

Un PLH durable,

Un PLH qui prend en compte les demandes spécifiques,

Un PLH identitaire et piloté par Saint-Brieuc Agglomération.

Au-delà de ces orientations, le program-me d’actions a été bâti autour de cinq grandes exigences.

La continuité

Ce programme d’actions s’inscrit dans la continuité du précédent PLH qui créait les conditions de mise en œuvre d’une poli-tique de l’habitat à l’échelle de l’agglomé-ration. Cette continuité se traduit par la poursuite des projets initiée ces dernières années : les projets de renouvellement ur-bain, de développement de l’offre locative abordable ou encore le financement de l’accession aidée.

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L’objectif à long terme est de réduire de 70% des gaz à effet de serre à l’horizon 2050, soit une division par 4 des émis-sions, conformément aux engagements de la France (2003). C’est donc une ambition qualitative : produire les logements qui permettront à l’agglomération d’atteindre en 2020 les 120 600 habitants du scénario PLH.

La qualité

L’exigence de qualité se traduit par l’affirmation d’une déclinaison de la politique de l’habitat sur la poli-tique d’aménagement. Ce lien, gage de la mise en œuvre opérationnelle du PLH, se fera par le renforcement du partenariat entre les communes et Saint-Brieuc Agglomération. Ainsi, l’agglomération proposera aux com-munes de les assister dans les pro-cédures de révision des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) qui doivent être mis en conformité avec les PLH (ac-tion n°2). Elle les accompagnera éga-lement dans la mise en place d’outils réglementaires en faveur du logement abordable ou encore dans le suivi de leur consommation foncière.

La recherche de qualité se traduit également par la prise en compte des besoins en logements des populations spécifiques (action n°12), notamment à travers la construction de nouvel-les places d’hébergement et de réin-sertion, l’accueil et le logement des gens du voyage ou encore le recours à l’auto-réhabilitation sociale, soit des travaux réalisés par des propriétaires occupants modestes encadrés par les Compagnons Bâtisseurs.

L’ambition

L’ambition se traduit par les objectifs de production en logements : 900 lo-gements nouveaux par an (action n°1), dont 225 logements locatifs aborda-bles (action n°5) et 135 logements en accession aidée (action n°6). Les ob-jectifs et les moyens assignés à la ré-habilitation du parc ancien sont éga-lement élevés (action n°9) : investir près de 5 M€ sur les six prochaines années dans les réhabilitations ther-miques et la requalification du parc ancien de centre-ville.


L’innovation

Ce programme d’actions s’inscrit dans la lignée des Programmes Locaux de l’Habi-tat (PLH) de dernière génération qui inves-tissent de nouveaux champs de la politique de l’habitat, tel que la réflexion sur les for-mes urbaines et la recherche d’un com-promis entre la recherche de compacité et l’aspiration pour la maison individuelle (action n°3), la solution se trouvant dans un habitat intermédiaire de qualité.

Autre nouveau champ d’investigation, le logement des seniors (actions n°5, 9 et 10) est pris en compte à travers le financement des travaux d’adaptation, l’acquisition de maisons en centres bourgs/centre-ville et leur transformation en logements locatifs abordables destinés aux personnes âgées, ou encore la réalisation de nouveaux éta-blissement spécialisés. La prise en compte des exigences environnementales se tra-duit par l’amélioration des performances énergétiques dans le parc ancien (action n°9 précitée) ainsi que par la promotion d’une approche environnementale de l’ur-banisme dans les projets d’aménagement à venir (action n°7).

Enfin, ce Programme Local de l’Habitat dé-cline les objectifs de construction de lo-gements à l’échelle de chaque commune (action n°1) afin de permettre une meilleu-re articulation avec les Plans Locaux de l’Urbanisme, établis et mis en œuvre par les communes. Cette « territorialisation » des objectifs est une exigence de la loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion (mars 2009).

Il prévoit également un renforcement conséquent de l’équipe en charge de l’habitat (action n°1), afin de mettre en œuvre les actions précitées mais également un observatoire de l’habitat permettant de suivre l’évolution des besoins et des marchés immobiliers.

Enfin, ce programme d’actions dote l’agglomération d’un outil d’aména-gement public, maillon stratégique et aujourd’hui manquant dans la chaîne de production du logement. La créa-tion de cet outil est une des conditions nécessaires au respect des objectifs de construction.

La gouvernance

Ce programme d’actions améliore la gouvernance de la politique de l’habitat en approfondissant les relations entre l’agglomération, les communes (action n°2 précitée) et les autres partenaires de l’habitat (action n°3).


AXE 1 : PILOTER LA POLITIQUE DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION

Action 1 : Saint-Brieuc Agglomération, autorité organisatrice de la gouvernance

Action 2 : Un pilotage conjoint avec cha-que commune

Action 3 : Information et sensibilisation sur l’habitat durable

AXE 2 : REPONDRE A LA DEMANDE EN LOGEMENTS

Action 4 : Identifier et constituer des réserves foncières

Action 5 : Développer et équilibrer la production de logements locatifs sociaux

Action 6 : Développer et organiser l’accession aidée à la propriété

AXE 3 : REPONDRE AUX PREOCCU-PATIONS ENVIRONNEMENTALES

Action 7 : Dessiner des projets d’aménagement de quartiers de vie durable

Action 8 : Réaliser les opérations de renouvellement urbain des quartiers d’habitat public

Action 9 : Reconquérir le parc de logements privés existants

AXE 4 : REPONDRE AUX DEMANDES SPECIFIQUES

Action 10 : Améliorer et adapter l’offre de logements destinés aux seniors

Action 11 : Développer et renforcer l’offre plurielle pour les jeunes

Action 12 : Développer les réponses pour les publics spécifiques


AXE 1 : P ILOTER LA POLIT IQUE DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION

Contexte

La mise en œuvre du PLH nécessite de renforcer le dialogue et la coordination entre les nombreux acteurs locaux de l’habitat (collectivités, organismes HLM, promoteurs, banques, associations…).

Saint-Brieuc Agglomération pâtit de l’absence d’outils d’observation structurés et de prospectives concernant les évolutions démographiques, socio-économiques, les besoins en logements et les marchés de l’habitat.

En vertu de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, les observatoires de l’habitat sont obligatoires dans le cadre de l’élaboration d’un PLH, afin d’avoir une connaissance précise des marchés locaux de l’habitat et des besoins de l’ensemble des ménages.

Avec une croissance démographique et économique dynamique, Saint-Brieuc Agglomération a connu égale-ment une très forte augmentation de la construction neuve entre 2001 et 2007.

Depuis 2008, la production est marquée par la crise :

● Un marché de l’accession privée en repli : baisse de 17% des transactions en 2008 par rapport à 2007 ; ● Un coup d’arrêt dans la construction neuve : -45% de logements commencés entre 2007 et 2008 ; ● Moins de 450 logements en 2009, contre une moyenne de 930 logements commencés sur la période 2005-2009.

Sur le territoire de Saint-Brieuc Agglomération, l’ensem-ble des acteurs de la chaîne de production du logement est représenté à l’exception d’un aménageur.

Cela entraîne un déficit de maîtrise de l’aménagement avec pour conséquences : d’une part, des opérations de logements locatifs sociaux bloquées en période de crise faute de commercialisation des lots en accession privée par les lotisseurs, et d’autre part, un déficit de régulation des logements privés neufs en termes de prix de vente, de typologie et de part accession/location.

Action 1: Saint-Brieuc Agglomération, autorité organisatrice de la gouvernance


Contexte

Afin d’atteindre les objectifs fixés par le PLH, il est néces-saire d’organiser les moyens de mise en œuvre des actions à savoir les services de l’agglomération.

En effet, les ambitions de ce PLH nécessiteront, pour être atteintes, des moyens financiers et humains supplémentaires, notamment pour la mise en place d’instances de pilotage et de suivi de la politique locale mais aussi, l’application de nou-veaux dispositifs d’interventions locales volontaristes, l’arti-culation du PLH avec les PLU ou bien l’accompagnement et le conseil des communes…

Enjeux

Améliorer la lisibilité de l’action de Saint-Brieuc Aggloméra-tion en matière d’habitat (acteur central de la politique locale de l’habitat et animateur du dialogue avec/entre les différents partenaires).

Favoriser les rencontres et les échanges avec/entre les diffé-rents partenaires.

Mettre en place les conditions d’un redémarrage progressif de la construction neuve tout en répondant aux objectifs fixés par le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) du Pays de Saint-Brieuc.

Répondre aux besoins en logements nouveaux en projetant la production de 5 400 logements sur les 6 années du PLH, logements qui devront être adaptés aux besoins des ménages en termes de prix, de typologie et de qualité.

Accompagner et territorialiser la production de logements, avec des exigences fortes sur la qualité des formes urbai-nes et la prise en compte des principes du développement durable…

Mieux maîtriser l ’aménagement sur l ’agglomération de Saint-Brieuc en termes de projets, de planning, de coût.. .

Contribuer au développement du territoire (avec l’im-pact d’une politique de l’habitat dynamique sur le déve-loppement économique, l’aménagement du territoire, les déplacements…).



Contenu de l’action

Mettre en place une politique de l’habitat partagée et concertée : ● Disposer d’instances de pilotage et de suivi ; ● Animer le partenariat local.Préciser les conditions de mise en place, les modalités de suivi et d’évaluation du PLH.

Produire en moyenne 900 logements par an :

Atteindre les objectifs de production de logements en moyenne par commune :

Mettre en place une capacité d’aménagement communautaire pour les projets importants.


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2020

Objectifs 600 650 800 900 1000 1000 1050 950

Objectifs de production de logementsCommune Sur la durée du PLH

Hillion 130

La Méaugon 60

Langueux 440

Plédran 500

Plérin 450

Ploufragan 1 050

Pordic 300

Saint-Brieuc 1 200

Saint-Donan 60

Saint-Julien 90

Trégueux 600

Trémeloir 70

Trémuson 110

Yffiniac 340




Rôle de Saint-Brieuc

Agglomération

A) Organiser un pilotage et un partenariat local :

● « A15 PLH » : Saint-Brieuc Agglomération et les mai-res des 14 communes devront veiller à la mise en place du PLH, s’assurer de l’opérationnalité du programme d’actions, réaliser des bilans et identifier les points de blocage ou les éventuelles améliorations ;

● « A30 PLH », permettant d’organiser et de déve-lopper les échanges formels et informels avec les ac-teurs de la filière habitat : Etat, bailleurs, promoteurs, constructeurs, Confédération de l’Artisanat et des Peti-tes Entreprises du Bâtiment (CAPEB), Fédération Fran-çaise du Bâtiment (FFB)…

● Conférence Intercommunale du Logement : réunion annuelle avec l’ensemble des acteurs de l’habitat.

B) Mettre en place un observatoire de l’habitat, outil d’aide à la décision, permettant de suivre les évolutions en matière d’habitat, d’ajuster les orientations et de me-surer les résultats du PLH.

C) Conventionner la délégation des aides à la pierre avec l’Etat, permettant la mise en œuvre du PLH : délé-gation de crédits nécessaires.

D) Développer des moyens humains et financiers pour mettre en œuvre le PLH : 4 ETP (Equivalents Temps Plein) nouveaux au sein du service Habitat-Logement de la Direction Aménagement et Cadre de Vie : 1 ETP A études en aménagement, 1 ETP B habitat privé acces-sion, 1 ETP A observatoire-suivi du PLH et 1 ETP C.

Les objectifs sont de :

● Développer une capacité de conseil, d’ingénierie et d’information à Saint-Brieuc Agglomération à destination des communes, afin de mettre en œuvre une politique de l’habitat en adéquation avec les objectifs du PLH ;

● Renforcer les moyens humains pour apporter l’appui nécessaire aux communes.




Agglomération

E) Mettre en œuvre différents outils (outils d’aménagement, ac-quisitions foncières, aides financières…) pour relancer progres-sivement la construction neuve.

F) Développer les opérations d’aménagement publiques pi-lotées soit par les communes, soit par un outil existant ou à créer, soit par Saint-Brieuc Agglomération.

G) Se doter d’une capacité d’aménagement public pour réa-liser les opérations d’aménagement, notamment liées à l’ha-bitat (ZAC, lotissement…). Afin de décider des modalités, lancer une étude prenant en considération plusieurs pistes, pouvant être complémentaires :

● Création d’une structure « Etablissement Public Local » du type SEM (Société d’Economie Mixte) ou SPLA (Société Publique Locale d’Aménagement) ;

● Service opérationnel communautaire spécifique à mettre en place;

● Recours renforcé à des structures existantes.

Calendrier

Une réflexion préalable (étude) et d’aide à la décision à mener courant 1er semestre 2011, pour une mise en œuvre dans les meilleurs délais.

PartenairesCommunes, Conseil Général, Etat, bailleurs sociaux, acteurs des marchés de l’immobilier…

Coût

Conférence Intercommunale du Logement : 60 K€, soit 10K€ par an.

Observatoire (acquisition de données statistiques) : 30 K€, soit 5 K€ par an.

Ingénierie : 180 K€ sur la durée du PLH.Personnel supplémentaire : 948 K€, soit 158 K€ par an.



Indicateurs d’évaluation

Mise en place d’instances de gouvernance PLH (nombre de réunions de l’A15 PLH, de l’A30 PLH et de conférences).

Atteinte des objectifs du PLH.

Nombre d’opérations d’aménagement publiques en cours.

Création d’une structure spécifique pour la réalisation et le suivi des opérations d’aménagement.

Ou/et

Création d’un service technique communautaire d’appui aux communes.



Contexte

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a renforcé les liens entre les préoccupations en matière d’habitat et les dispositions mi-ses en œuvre par le Plan Local d’Urbanisme.

Il s’agit de traduire au niveau communal dans les différentes pièces constitutives du document d’urbanisme (rapport de présentation, PADD, orientations, règlement…), les objec-tifs du PLH, en cohérence avec ceux du SCOT.

EnjeuxAdapter les PLU au PLH dans les meilleurs délais, pour mettre en œuvre le PLH


Assurer la compatibilité des PLU avec les projets d’agglomé-ration notamment le PLH et identifier en amont les futurs secteurs d’aménagement

Rôle de Saint-Brieuc Aggloméra-

tion

A) Mettre en place une co-réalisation agglomération-communes :

● « Une convention PLH » entre l’agglomération et chaque commune rappellera les engagements réciproques ;

● « Un groupe de suivi PLH »: instance présidée par le Maire de la commune et préparée par les services de l’aggloméra-tion, en lien avec les services de la commune. Le groupe de suivi a pour objet d’identifier les projets d’aménagement sur la commune à 6 mois, 1 an et 3 ans, de faire le point sur le PLH et les modifications nécessaires et enfin, d’établir un bilan des acquisitions foncières en cours et à réaliser ;

B) Contractualiser avec chaque commune (conventions, chartes…). Ce document reprendra les engagements de chacune des parties, les objectifs de production dont les logements abordables (2012 - 2017). Il s’agira également, lorsque ce sera possible (ex : maîtrise publique du foncier), de préciser la localisation des logements locatifs sociaux, des opérations d’aménagement et d’optimiser le foncier en facilitant une certaine densité.

Action 2 : Un pilotage conjoint avec chaque commune


Rôle de Saint-Brieuc Aggloméra-

tion

Les conséquences financières relatives à l’engagement des actions du PLH seront fonction des objectifs territorialisés et des éventuelles demandes spécifiques des communes. Elles seront précisées dans le contrat/la convention entre l’agglomération et les communes.

C) A court terme, faire appel à un prestataire pour analyser l’ensemble des POS/PLU des communes de l’aggloméra-tion et présenter les modifications à faire dans ces docu-ments d’urbanisme en vue de la mise en compatibilité des POS/PLU avec le PLH, au plus tard six mois après sa date d’adoption.

D) A moyen terme et dans le cadre de la réflexion engagée sur la mutualisation des services d’urbanisme à l’échelle de l’agglomération, développer l’approche « Habitat et docu-ments d’urbanisme »: ● Assister les communes qui le souhaitent pour les procé-dures de révision, modification et gestion des PLU ; ● Elaborer un porter à connaissance « Habitat - PLH » lors des révisions des PLU des communes ;

● Accompagner les communes pour la mise en place d’outils réglementaires en faveur du logement abordable, de la requalification urbaine et de l’utilisation économe du foncier communal ;

● Assurer le suivi de la consommation foncière sur le territoire de chaque commune, au regard du PLH.La mise en place d’une cellule d’urbanisme à l’échelle de l’agglomération pourra permettre de renforcer le lien étroit et indispensable entre politique de l’habitat et po-litique d’urbanisme, et de gagner en efficacité, notamment dans la mise en œuvre du PLH.

PartenairesCommunes, Etat…

CoûtIntervention d’un prestataire pour l’analyse des POS/PLU: 30 K€.



ModalitésConvention et organisation de groupes de suivi


Nombre de révisions de PLU ayant fait l’objet d’une consulta-tion et d’un accompagnement de Saint-Brieuc Agglomération.

Nombre de groupes de suivi organisés par an.

Nombre de conventions signées.


134ProgrammeLocal de l’Habitat 2012 - 2017

Contexte

En Bretagne, l’habitat représente 36% de la demande en énergie et est responsable de 34% des émissions de CO2. Réduire de 20% la consommation énergétique par des ac-tions « qualité habitat » et développer les énergies renou-velables font partis des objectifs du Plan Bretagne Energie.

La loi portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle 2 », du 12 juillet 2010, fixe de nouvelles rè-gles environnementales et de performance énergétique. Un des objectifs est de généraliser la construction de bâtiments basse consommation à partir de fin 2012, puis la construc-tion de bâtiments à énergie positive en 2020.

Par ailleurs, la demande des particuliers est de plus en plus forte pour une qualité d’usage des logements, permettant de réduire les charges et de maîtriser la consommation énergétique.

EnjeuxAnticiper les futures réglementations environnementales.

Promouvoir la qualité environnementale dans la construction


Améliorer l’information et l’accompagnement des publics dans leurs parcours résidentiels.

Encourager les constructeurs de logements publics et privés à s’engager vers des pratiques plus durables et développer un parc d’éco-constructions.


Agglomération

A) Conforter et développer le partenariat et le soutien à l’ADIL, le CAUE et l’ALE.

B) Informer les habitants :

● Organiser une communication autour du PLH (lettre d’infor-mation périodique…) ; ● Engager une réflexion sur la création d’une Maison de l’Habitat ; ● Mettre en place un site Internet dédié ; ● Inciter les énergies alternatives au chauffage électrique.




Agglomération

C) Contribuer au développement de nouvelles formes urbai-nes, en lien avec l’Agenda 21 à l’échelle de l’agglomération :

● Inciter les communes à mener une réflexion sur des formes d’habitat innovantes et à l’intégrer dans la révision des documents d’urbanisme ; ● Organiser des sessions de formations sur la diversité des formes d’habitat, des retours d’expériences réussies sur le territoire de Saint-Brieuc Agglomération ou sur des territoires comparables ; ● Editer un guide à l’attention des communes, des pro-moteurs privés et des organismes HLM.

D) Mettre en œuvre un dispositif d’appel à projets pour fa-voriser l’innovation dans l’habitat, l’architecture, les formes urbaines et les performances énergétiques :

● Constituer deux groupes de travail « logements privés » et « logements publics » pour déterminer les critères de sélection des projets ; ● Instruire les dossiers ; ● Suivre et évaluer les impacts du dispositif.

Partenaires Communes, Pays de Saint-Brieuc, organismes HLM, pro-moteurs, ADIL, CAUE, ALE…

Coût

Participation : ADIL (140 K€), CAUE (non définie) et ALE (non définie).Maison de l’Habitat : non déterminé.Appel à projets innovants : 1 000 K€ sur la durée du PLH.Sensibilisation aux nouvelles formes d’habitat (formation, guide…) : 50 K€.

Modalités Convention


Nombre de « Lettre de l’Habitat » éditée.Maison de l’Habitat opérationnelle.Nombre de logements réalisés suivant les critères définis.



AXE 2 : REPONDRE A LA DEMANDE EN LOGEMENTS

Contexte

Le SCOT du Pays de Saint-Brieuc, approuvé en janvier 2008, incite à la réduction de la consommation d’espace urbanisa-ble et s’oppose à l’étalement urbain. Il évalue l’espace foncier à prévoir pour l’habitat à 841 ha sur l’ensemble de l’agglomé-ration à l’horizon 2020. En 2010, le potentiel d’espace dispo-nible recensé dans les PLU est d’environ 670 ha.

Aussi, afin de limiter la consommation foncière et de mettre en œuvre les actions du précédent PLH, Saint-Brieuc Agglo-mération a mis en place, dès 2007, une politique foncière en faveur de l’habitat.

Il s’agit désormais de poursuivre cette politique de réserve en l’étendant aux acquisitions immobilières en vue de faciliter le renouvellement urbain et limiter la consommation de l’espace.

Enjeux

Anticiper et faciliter les futures opérations sur des terrains nus, des friches, des dents creuses, des immeubles à réha-biliter en centre-ville et des maisons anciennes en lotisse-ment, pour reconstruire la ville sur la ville et ainsi limiter la consommation foncière.


Poursuivre les acquisitions foncières et initier des acquisi-tions immobilières ciblées, sur les sites retenus par les com-munes et la communauté d’agglomération au travers des groupes de suivi


Agglomération

A) Poursuivre les acquisitions de terrains et d’immeubles des-tinés à l’habitat :

Définir un programme d’acquisitions annuel, en lien étroit avec chaque commune, tant sur les parcelles nues (en préservant au maximum les terres agricoles) que sur des parcelles bâties, Poursuivre les acquisitions foncières et immobilières en régie (service acquisitions foncières) et développer le parte-nariat et le recours à l’EPF Foncier de Bretagne.



Partenaires Communes, l’EPF Foncier de Bretagne, SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), Chambre d’Agriculture, DDTM…

Coût

Acquisitions foncières : 6 000 K€, soit 1 000 K€ par an.

Acquisitions immobilières : 6 000 K€, soit 1 000 K€ par an.

Participation à l’EPF Foncier de Bretagne : 18 K€ par an pen-dant la durée du conventionnement (5 ans).

Modalités

Budget annuel et pluriannuel du programme d’acquisitions et convention avec l’EPF Foncier de Bretagne.


Surface de terrains et nombre d’immeubles acquis annuellement.

Surface de terrains et nombre d’immeubles revendus en fin de portage.

Opérations d’habitat mises en œuvre suite à un portage fon-cier de Saint-Brieuc Agglomération ou de l’EPF Foncier de Bretagne



Contexte

Un secteur locatif social sous forte tension :

● Une offre insuffisante de logements locatifs sociaux com-parée à la norme légale (article 55 de la loi SRU) et à la moyenne nationale ;

● Des besoins significatifs en logements sociaux : plus de 2 200 demandeurs de logements sociaux au 31/09/2009, soit un taux de pression de 3 demandes pour un logement remis en location ;

● Une demande forte de petits ménages ;

● Une forte concentration du parc social public sur la ville centre et Ploufragan.

EnjeuxRelancer la production de logements sociaux afin de com-penser la baisse de la construction privée et répondre aux besoins non satisfaits.


25% de la production en logements locatifs sociaux, soit en moyenne 225 nouveaux logements locatifs sociaux (familial et structure) à produire par an entre 2012 et 2017 :





2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2020

Objectifs 150 160 200 225 250 250 265 240





La production de logements locatifs sociaux se fera également par :

● La remise en état de bâtiments existants (vacance, friche…) ;

● La reconversion et la démolition/reconstruction de bâtiments ;

● La réalisation de logements PLS dans la limite de l’enve-loppe déléguée par l’Etat.


Objectifs de production de logements locatifs sociaux

Commune Sur la durée du PLH

Dont PLUS (70%)

Dont PLAI (30%)

Hillion 40 28 12

La Méaugon 12 8 4

Langueux 140 98 42

Plédran 105 74 32

Plérin 140 98 42

Ploufragan 217 152 65

Pordic 95 67 29

Saint-Brieuc 240 168 72

Saint-Donan 12 8 4

Saint-Julien 18 13 5

Trégueux 190 133 57

Trémeloir 14 10 4

Trémuson 22 15 7

Yffiniac 105 74 32

Saint-Brieuc Agglomération 1 350 945 405

Rôle deSaint-Brieuc

Agglomération

A) Gérer les financements de l’agglomération, négocier et gérer ceux de l’Etat (Délégation des Aides à la Pierre).

B) Développer le partenariat et la contractualisation avec les organismes de logements publics sociaux (objectifs, subven-tions, clause d’insertion sociale, majorations locales, modali-tés de suivi, possibilité de revente…).

C) Proposer un seuil minimal de pourcentage de logements locatifs sociaux à travers la contractualisation agglomération - commune.

PartenairesCommunes, co-financeurs (Etat, Conseil Régional, Conseil Général, Action Logement, Caisse des Dépôts et Consigna-tions…), organismes HLM...

Coût

Garanties d’emprunts contractés par les organismes HLM (100% pour Terre et Baie Habitat, 0% pour Côtes d’Armor Habitat et 50% pour les autres organismes).

Développement de l’offre de logements locatifs sociaux: 12 154 K€, soit 2 026 K€ par an en moyenne pour 225 logements.

Modalités Subvention par logement familial et par structure, sous conditions.


Nombre de logements publics sociaux commencés par an et par commune.

Nombre de logements publics sociaux produits par typolo-gie et par commune.




Contexte

L’accession à la propriété constitue un enjeu important pour maintenir et attirer des jeunes actifs et des familles au sein de l’agglomération et ainsi optimiser son dynamisme socio-économique et le fonctionnement de ses équipements et services publics.

Il s’agit de fluidifier les parcours résidentiels et de maintenir les actifs à proximité des emplois avec des préoccupations fortes en matière de maîtrise des prix de vente, d’économie des ressources (foncier, énergie…), d’innovation des formes d’habitat…

La réforme en cours des aides à l’accession, au niveau national, renforce le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et supprime les autres dispositifs de financement (PASS foncier, crédit d’impôt…). Ce PTZ+ devrait être ouvert à l’ensemble des primo-accédants sans condition de revenus et majoré de manière significative pour les acquisitions dans le neuf, en zone tendue et sobre sur le plan énergétique.

Enjeux

Favoriser et sécuriser le parcours résidentiel des ménages sur le territoire de Saint-Brieuc Agglomération à travers le développement de logements en accession aidée. Orienter les aides financières de Saint-Brieuc Agglomération vers les ménages modestes


Favoriser la production de nouveaux logements en accession aidée en ciblant : ● Les primo-accédants selon les dispositifs et sous condi-tions (taille de terrains, coût d’opération, individuel ou col-lectif…) ; ● Les organismes HLM construisant des logements en location accession (PSLA), sous conditions notamment de ressources.

Rôle deSaint-Brieuc Aggloméra-

tion

A) Soutenir en moyenne 135 ménages modestes chaque année, sous conditions (formes urbaines, qualité environ-nementale, taille des ménages, ressources financières…) et compte tenu des dispositifs existants (PTZ+…).



Rôle deSaint-Brieuc

Agglomération

Encadrer l’accession aidée afin d’éviter que des personnes se trouvent en difficulté sur le long terme (exemple : prêts très longs…).

B) Proposer un seuil minimal de pourcentage de logements aidés à travers la contractualisation agglomération - commune.

C) Soutenir les opérations en PSLA, sous conditions (plafonds des prix de vente...).

D) Mobiliser les disponibilités foncières notamment dans les opérations d’aménagement (ZAC, autres) et en plafonnant le coût de ces opérations (terrain et logement).

E) Conseiller et accompagner les candidats à la primo-acces-sion, en matière de plan de financement et de travaux afin de sécuriser leur démarche d’achat et/ou de construction en allant jusqu’à la mise en place d’un « passeport » pour l’ac-cession à la propriété (formulaire à compléter par différents professionnels intervenant dans le projet : établissements ban-caires, promoteurs…), en lien avec l’action 3.

Partenaires Communes, aménageur, promoteur, constructeur, établisse-ment bancaire, ADIL, ALE, CAUE

Coût Accession aidée à la propriété : 2 835 K€, soit 473 K€ par an pour 135 ménages aidés

Modalités Subvention par logement aidé, sous conditions


Nombre de logements en accession aidée produits par an.



2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2020

Objectifs 90 97 120 135 150 150 158 142


AXE 3 : REPONDRE AUX PREOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES

Contexte

L’agglomération, ces dernières années, s’est développée en ayant principalement recours aux lotissements, ce qui conduit à un certain étalement de l’urbanisation.

Sur cette même période, l’essentiel des opérations d’aménage-ment a été piloté par des opérateurs privés, compte tenu du faible nombre d’opérations de lotissements communaux et de Zones d’Aménagement Concerté (ZAC).

Plusieurs communes, avec la collaboration de Saint-Brieuc Agglo-mération, ont mis en place des Approches Environnementales de l’Urbanisme (AEU®) lors de récentes études d’aménagement.

Cette démarche proposée par l’ADEME est un outil destiné à favoriser la recherche d’une plus-value environnementale dans les pratiques urbanistiques en s’interrogeant sur l’utilisation de l’espace, les formes urbaines, la typologie d’habitat, les déplace-ments doux, l’offre d’énergie proposée, la gestion de l’eau, le tri des déchets, la préservation de la biodiversité…

Enjeux Apporter une dimension durable aux projets d’aménage-ments liés à l’habitat.


Développer les études d’aménagement, en utilisant le réfé-rentiel d’aménagement durable, afin de promouvoir les opé-rations d’aménagement durable.


Agglomération

A) Poursuivre l’accompagnement des communes pour les études d’urbanisme avec l’Approche Environnementale de l’Urbanisme, et développer cet accompagnement aux projets d’aménagement principalement liés à l’habitat (AMO des étu-des préalables aux dossiers de création de ZAC et aux permis d’aménager).

B) Piloter les études d’aménagement pour les opérations liées à l’habitat, sous maîtrise d’ouvrage communautaire.



Agglomération

C) Etablir un référentiel d’aménagement durable, applica-ble à toutes les nouvelles opérations, reprenant les princi-pes retenus dans l’AEU® et traitant des thèmes suivants : formes urbaines, densité de logements à l’hectare, mixité, déplacements, qualité architecturale, environnementale et paysagère…

Partenaires Communes, ADEME, DDTM…

Coût

Projets d’aménagement urbain liés à l’habitat (en assistance à maîtrise d’ouvrage aux communes ou sous maîtrise d’ouvra-ge communautaire) : 540 K€.

Référentiel d’aménagement durable : 50 K€.

Modalités Subvention à l’étude d’aménagement d’un projet.


Nombre de projets ayant fait l’objet d’une assistance à maî-trise d’ouvrage de la part de Saint-Brieuc Agglomération.

Nombre de projets ayant fait l’objet d’un pilotage de la part de Saint-Brieuc Agglomération.

Nombre de projets d’aménagement ayant adopté le référen-tiel d’aménagement durable.




Contexte

Conformément au PLH précédent, plusieurs projets de renou-vellement urbain ont été initiés ces dernières années avec le soutien financier de Saint-Brieuc Agglomération :

Le Projet de Rénovation Urbaine (PRU), financé par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), sur les quartiers de la Croix Saint-Lambert (ZUS) et de Balzac-Europe-Ginglin (ZRU), à Saint-Brieuc.

● Objectif total : 633 logements à reconstruire, ● 300 logements resteraient à reconstruire sur la période du PLH.

L’opération de renouvellement urbain de la cité Waron à Saint-Brieuc, financée par l’ANRU en opération isolée.


L’opération de renouvellement urbain du quartier des Cô-teaux à Plédran.


L’opération de renouvellement urbain du quartier de l’Iroise à Ploufragan.


EnjeuxLes opérations de renouvellement urbain doivent être l’occa-sion de requalifier le parc de logements, de développer une mixité nouvelle dans le quartier et d’améliorer le cadre urbain.


Poursuivre la mise en œuvre des projets de renouvellement urbain engagés (Projets de Rénovation Urbaine de Saint-Brieuc et Plédran).

Accompagner le lancement de nouveaux projets en cours de préparation (Projet de Rénovation Urbaine de Ploufragan).


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Agglomération

Soutenir financièrement et techniquement les opérations de réhabilitation et de démolition/reconstruction, conven-tionnées et listées ci-dessous :

● La Croix Saint-Lambert et Balzac-Europe-Ginglin à Saint-Brieuc conventionnées avec l’ANRU ;

● L’opération de renouvellement urbain de la cité Wa-ron à Saint-Brieuc ;

● L’opération de renouvellement urbain du quartier des Côteaux à Plédran ;

● L’opération de renouvellement urbain du quartier de l’Iroise à Ploufragan.

Partenaires

Communes, lotisseurs privés, promoteurs, bailleurs sociaux, autres co-financeurs (Etat, Conseil Régional, Conseil Gé-néral, communes, Action Logement, Caisse des Dépôts et Consignations, ANRU….)

Coût

Garanties d’emprunts contractés par les organismes HLM (100% pour Terre et Baie Habitat ; 0% pour Côtes d’Armor Habitat ; 50% pour les autres organismes).

Réalisation d’opérations de renouvellement urbain : 3 800 K€.

Modalités Subvention par logement.


Nombre de logements réalisés dans les opérations de renou-vellement urbain.

Typologies des logements réalisés dans les opérations de re-nouvellement urbain.



Contexte

Le parc privé joue un rôle majeur dans la mobilité des ménages et constitue un segment essentiel pour les parcours résidentiels des habitants de l’agglomération. Or, le parc de logements privés présente des caractéristiques très différentes, rendant difficile l’intervention des collectivités :

● Un tiers du parc ancien est construit avant 1949 ; ● Une diversité architecturale ; ● Des difficultés d’intervention sur les copropriétés ; ● La persistance de l’habitat indigne (2 à 3% du parc) ; ● Une absence de réglementation thermique avant 1975 ; ● Près de la moitié du parc privé a une étiquette énergie E, F ou G devant faire l’objet d’un traitement prioritaire.

Dans le même temps, le parc privé accueille des ménages aux revenus modestes.

Au niveau national, 2,1 millions de ménages pauvres (dont les revenus sont inférieurs à 30% des plafonds HLM) sont logés dans le parc privé, dont 1,2 millions dans le parc locatif.

Enjeux

Maintenir et développer un parc privé abordable et de qualité.

Lutter contre la précarité énergétique, la vacance des logements et l’habitat indigne.


Améliorer la qualité des logements privés anciens, notam-ment par la mise en place de programmes d’amélioration de l’habitat.


Agglomération

A) Mettre en œuvre une aide financière spécifique, sous condi-tions, aux travaux de réhabilitation thermique à destination des propriétaires : objectif d’une baisse de 70% des gaz à effet de serre à l’horizon 2050.

B) Participer financièrement aux travaux d’amélioration des logements privés anciens, sous conditions.




Agglomération

C) Continuer à privilégier l’allongement de la durée de conven-tionnement (12 à 15 ans).

D) Contribuer financièrement et accompagner technique-ment les travaux d’adaptation des logements anciens aux situations de handicap et au vieillissement.

E) Mettre en place et effectuer le suivi-animation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat ancien (volets énergie, indignité, vacance…) sur les 14 communes.

F) Poursuivre le repérage des situations de mal-logements (en précarité énergétique / indignes et/ou à adapter), en mobilisant un ensemble d’acteurs :

● Le Pôle de lutte contre l’habitat indigne de Saint-Brieuc Agglomération.

Un repérage des logements indignes, en précarité énergé-tique et/ou à adapter est réalisé par les travailleurs sociaux du Conseil Général en lien avec le PDALPD, le PACT HD et le service Hygiène et santé de la Ville de Saint-Brieuc. Les signalements répertoriés sont étudiés par le Pôle et réorientés si nécessaire vers l’équipe d’animation du pro-gramme d’amélioration de l’habitat de l’agglomération.

● Les communes, notamment les Centres Communaux d’Action Sociale (CCAS).

Accompagnés par les services de l’agglomération, deux ré-férents (un élu et un technicien) nommés par commune, participent à des réunions de secteurs. Ils sont les « relais » auprès du personnel et des élus communaux.

L’objectif est de mobiliser l’ensemble des agents et des élus pour repérer les situations de mal-logements sur les commu-nes, afin d’accompagner les ménages ciblés dans le cadre du programme d’amélioration de l’habitat de l’agglomération.




Agglomération

● Les autres acteurs intervenant à domicile (association d’aide à domicile, évaluateurs APA (Aide Personnalisée à l’Autonomie), travailleurs sociaux, CLIC (Centre Local d’In-formation et de Coordination), service Assainissement de Saint-Brieuc Agglomération, …).

Enfin, une fiche de liaison entre les acteurs cités ci-dessus et le service Habitat de l’agglomération permet d’assurer une prise en charge efficace des ménages repérés en préca-rité énergétique / situation d’indignité et/ou de logement à adapter pour raison de handicap ou manque de mobilité.

G) Accompagner la requalification du centre-ville ancien de Saint-Brieuc au travers d’une action ciblée. Les modalités financières seront précisées dans la contractualisation Ag-glomération / Ville de Saint-Brieuc et les modalités opéra-tionnelles, dans le cadre d’un dispositif OPAH ou PIG.

H) Accompagner la Ville de Saint-Brieuc dans la mise en place d’une étude d’identification / de repérage, qui peut s’envisager dès le début du PLH, puis le cas échéant, d’une étude pré-opérationnelle d’OPAH Copropriétés.

Les modalités financières seront précisées dans la contrac-tualisation Agglomération / Ville de Saint-Brieuc (pas d’esti-mation aujourd’hui de la phase opérationnelle). Cependant, l’engagement des études et des opérations ne pourra être réalisé qu’avec un soutien financier exceptionnel de l’Etat. Cette question pourra être évoquée dans le cadre de la négociation d’une nouvelle convention de délégation des aides à la pierre (2012 - 2017), voire la préparation du pro-gramme ANRU 2.

I) Mettre en place et financer un diagnostic multicritères des logements pour cibler les interventions et les évaluer.

J) Informer et conseiller les propriétaires, sur les travaux de performance énergétique à réaliser dans leur logement.

PartenairesPropriétaires, syndics, communes, ALE, ANAH, Région, ADEME, Etat, Conseil Général…



Coût

Amélioration de l’habitat ancien centre-ville : 1 098 K€.

Amélioration de l’habitat ancien énergie : 3 729 K€.

Modalités

Hypothèse d’un suivi–animation externalisé, l’internalisation sera à étudier.

Subvention par logement, sous conditions.


Nombre de logements privés réhabilités et à réhabiliter par an.

Nombre d’actions mises en œuvre en matière d’amélioration des logements privés anciens.



AXE 4 : REPONDRE AUX DEMANDES SPECIF IQUES

Contexte

Le nombre de ménages de 75 ans et plus devrait doubler entre 1990 et 2015 sur l’aire urbaine de Saint-Brieuc, selon les projec-tions OMPHALE de l’INSEE. Ce phénomène de vieillissement de la population pose la question de l’adaptation des logements dans l’ancien comme dans le neuf pour répondre aux besoins de ces personnes.

Par ailleurs, une demande très forte pèse sur l’hébergement permanent de type EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) à l’échelle du Pays de Saint-Brieuc : il concentre 63% des besoins restant à satisfaire sur le département, soit 485 places.

Enjeux Adapter les logements existants et neufs au vieillissement de la population.


Adapter les logements existants pour favoriser le maintien à domicile.

Inciter au développement de solutions intermédiaires avant l’EHPAD : résidences semi-collectives avec occupation intergé-nérationnelle, résidences individuelles proches des services…


Agglomération

A) Soutenir les opérations d’acquisition-amélioration de loge-ments destinés aux seniors situés en centre-ville/bourg ou à proximité des axes de communication, commerces, services…

B) Intégrer la thématique de l’adaptation des logements dans les opérations d’amélioration de l’habitat privé ancien (en lien avec l’action 9). Il s’agit d’aider les ménages modestes à réali-ser les travaux les plus appropriés à leurs besoins, à partir de repérages faits par les services municipaux et les structures d’aides à domicile.



Agglomération

D) Rechercher avec les communes et mettre à disposition des terrains de qualité bien situés à un prix maîtrisé pour développer des solutions intermédiaires innovantes avant l’EHPAD, tel que l’habitat participatif par le biais de l’accueil familial à domicile des personnes âgées.

E) Inciter/accompagner le développement d’une offre di-versifiée adaptée à chaque étape de la vie, ajustée au niveau de dépendance (parcours résidentiel) afin de pouvoir ré-pondre à un large éventail de besoins.

Partenaires

Conseil Général, organismes HLM, associations pour le logement des personnes âgées, ADMR (Aide à Domicile en Milieu Rural), ANAH (Agence Nationale pour l’Habi-tat), CCAS (Centre Communal d’Action Sociale), services de soins à domicile…

Coût

Amélioration et adaptation de l’habitat des personnes âgées : 1 523 K€ sur la durée du PLH.

Modalités

Hypothèse d’un suivi–animation externalisé, l’internalisation sera à étudier.

Convention et subvention sous conditions.


Nombre de résidences semi collectives.

Nombre de résidences individuelles proches des services.

Nombre de personnes âgées ayant bénéficié de ces solu-tions intermédiaires.




Contexte

Le parc de logements pour les jeunes est caractérisé par une offre existante vieillissante, répondant de moins en moins aux attentes des étudiants et surtout des jeunes actifs notamment les plus modestes.

Le tissu associatif (Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), Le Marronnier et l’Igloo) œuvrant pour le logement des jeunes est éclaté et mérite de gagner en lisibilité et d’améliorer sa coordination.

Enjeux Offrir une offre plurielle et adaptée aux jeunes.


Développer et renouveler l’offre existante de logements desti-nés aux jeunes et l’adapter aux nouvelles demandes.


Agglomération

A) Soutenir le CLLAJ.

B) Mettre en œuvre une aide financière pour réaliser de nouvel-les résidences et réhabiliter les structures existantes.

C) Développer le conventionnement social du parc privé en contrepartie de loyers très maîtrisés liés à la sous-location ou l’intermédiation (mode de « captation » de logements moins coûteux pour la collectivité que la création de logements ou de places d’hébergement).

D) Constituer un groupe de suivi sur le logement des jeunes, organiser des réunions régulières (semestrielles) de suivi. Ac-compagner et coordonner les associations habitat jeunes, no-tamment par le financement d’une étude sur leur coordination et la redéfinition de leurs actions. Evaluer l’état des besoins et les caractéristiques des demandeurs.

Partenaires Etat, l’Igloo, le Marronnier, le CLLAJ, le CROUS (Centre Régio-nal des Œuvres Universitaires et Scolaires), bailleurs sociaux.


Coût

Construction et réhabilitation de logements pour les jeunes : intégré à l’action 5.

CLLAJ : 300 K€ sur la durée du PLH.

Accompagnement et coordination des associations de jeunes : 100 K€ sur la durée du PLH.

Aide à la sous-location : 50 K€ sur la durée du PLH.

Modalités Convention et subvention par logement en sous-location, sous conditions.


Montant des financements de nouvelles résidences.

Nombre de logements pour les jeunes conventionnés.

Nombre de logements aidés en sous-location.




Contexte

Dans l’agglomération de Saint-Brieuc, plus d’un ménage sur 10 est considéré comme « très pauvre », c’est-à-dire disposant de revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM. Une population en hausse, sa part est passée de 11% en 1999 à 12% en 2007. Ces évolutions montrent la nécessité de diversifier l’offre de loge-ments sur le territoire pour répondre aussi à la demande des ménages les plus modestes.

La production d’une offre pour les publics spécifiques doit per-mettre de redonner de la fluidité aux dispositifs déjà en place. Des plans d’actions existent déjà : le Plan Départemental d’Ac-tion pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage (SDAHGV)…

Pour information, dans l’accord collectif départemental entre l’Etat et les organismes d’habitat social (2011-2013), que l’ag-glomération n’a pas signé, il est proposé d’augmenter l’offre de logements adaptés. Pour notre territoire, il est fait état d’un objectif global des organismes d’habitat social de 24 nouveaux logements adaptés.

Le SDAHGV, adopté en mai 2010, prévoit pour l’agglomération la réalisation d’une aire de grand passage, et pour la Ville de Saint-Brieuc, la création d’un terrain soupape (10 à 30 carava-nes) et de 5 logements adaptés. La création d’aires d’accueil pour les gens du voyage s’accompagne d’une évolution des be-soins liée au désir croissant de se sédentariser.

Enjeux Offrir des solutions d’habitat temporaire et permanent pour les publics spécifiques.


Consolider l’offre d’urgence, d’insertion et de maintien et ac-compagner les ménages en difficulté, en lien avec les actions du PDALPD.

Conforter l’accueil et répondre aux demandes de sédentarisa-tions des gens du voyage en lien avec le SDAHGV.




Agglomération

A) Contribuer financièrement au Fonds de Solidarité Lo-gement (FSL).

B) Soutenir la construction de nouvelles places dans les Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) et/ou d’hébergement d’urgence et/ou de résidence so-ciale (par exemple, Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS)), sous réserve que les crédits de fonctionnement de l’Etat soient suffisants.

C) Accompagner financièrement la production de loge-ments adaptés, validés par l’agglomération.

D) Développer l’auto-réhabilitation sociale encadrée pour les propriétaires occupants modestes par l’intermédiaire notamment des Compagnons Bâtisseurs.

E) Suivre la mise en œuvre du Schéma Départemental d’Ac-cueil et d’Habitat des Gens du Voyage (SDAHGV), réaliser et gérer une aire de grand passage pour les gens du voyage et soutenir leur sédentarisation.

F) Examiner les modalités d’accompagnement des structu-res oeuvrant pour les immigrés.

Partenaires Conseil Général…

Coût

Adhésion au FSL : 198 K€, soit 33 K€ par an (base cotisation 2010).

Aide à la sous location : 140 K€ sur la durée du PLH.Etude sur l’auto-réhabilitation : 40 K€.

Offre de logements de sédentarisation des gens du voyage : intégré dans l’action 5.

Aire de grand passage pour les gens du voyage : à définir.



Modalités Adhésion au FSL et subvention par logement en sous-location, sous conditions.


Montant de la participation annuelle de Saint-Brieuc Ag-glomération au FSL.

Nombre de places financées dans les CHRS et/ou les hébergements d’urgence.

Nombre d’auto-réhabilitations accompagnées.

Nombre de logements réalisés pour la sédentarisation des gens du voyage.


ANNEXES

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Crédits : Cibles et Stratégies - Agence Totem (F. Picard)

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ADALEA : Association Départementale d’Accueil écoute et veille sociale – Loge-ment hébergement – Emploi formation – Ateliers d’insertionADEF : Association Des Etudes FoncièresADEME : Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’EnergieADIL : Association Départementale d’In-formation sur le Logement ADMR : Aide à Domicile en Milieu RuralADO 22 : Association Départementale des Organismes HLM des Côtes d’ArmorAEU : Approche Environnementale de l’UrbanismeAFTAM : Association pour la Formation des Travailleurs Africains et Malgaches ALE : Agence Locale de l’EnergieALT : Allocation de Logement TemporaireAMO : Assistance à Maîtrise d’OuvrageANAH : Agence Nationale de l’HabitatANRU : Agence Nationale de Rénovation UrbaineAPA : Aide Personnalisée à l’Autonomie

BSB : Bâtiments et Styles de BretagneBTP : Bâtiment et Travaux Publics

CADA : Centre d’Accueil des Deman-deurs d’AsileCAF : Caisse d’Allocations FamilialesCAH : Côtes d’Armor HabitatCAPEB : Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du BâtimentCAUE : Conseil d’Architecture, d’Urba-nisme et de l’EnvironnementCCAS : Centre Communal d’Action SocialeCHRS : Centre d’Hébergement et de Réin-sertion SocialeCIL : Conférence Intercommunale du Lo-gementCLIC : Centre Local d’Information et de CoordinationCLLAJ : Comité Local pour le Logement Autonome des JeunesCOS : Coefficient d’Occupation des SolsCRH : Comité Régional de l’Habitat

CROUS : Centre Régional des Œuvres Universitaires et ScolairesCSP : Catégories SocioProfessionnellesCUS : Convention d’Utilité Sociale

DALO (loi) : loi du Droit Au Logement Opposable (5 mars 2007)DAP : Délégation des Aides à la PierreDDTM : Direction Départementale des Territoires et de la MerDPE : Diagnostic Performance EnergieDRE : Direction Régionale de l’Equipement

ECLN : Enquête sur la Commercialisation des Logements NeufsEHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées DépendantesENL (loi) : loi d’Engagement Na-tional pour le Logement (13 jui l let 2006)EPCI : Etablissement Public de Coopéra-tion IntercommunaleEPF : Etablissement Public Foncier EPLS : Enquête Parc Locatif SocialETP : Equivalent Temps Plein

FFB : Fédération Française du BâtimentFJT : Foyers de Jeunes TravailleursFSL : Fonds de Solidarité Logement

GURL : Garantie Universelle des Risques Locatifs

HLM : Habitation à Loyer Modéré

INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes EconomiquesIUT : Institut Universitaire de Technologie

LOV (loi) : Loi d’Orientation sur la Ville (13 juillet 1991)

GLOSSAIRE

Saint-Brieuc Agglomération

162

MLLE ou MOLLE (loi) : loi de Mobili-sation pour le Logement et de Lutte contre l’Exclusion (25 mars 2009)

OPAH : Opération Programmée d’Amé-lioration de l’HabitatOPH : Office Public de l’HabitatPAC : Porter A ConnaissancePADD : Projet d’Aménagement et de Dé-veloppement DurablePALULOS : Prime à l’Amélioration de Lo-gements à Usage Locatif et d’Occupation SocialePAS : Prêt Accession SocialePDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavo-riséesPDU : Plan de Déplacements UrbainsPIG : Programme d’Intérêt Général PLAI : Prêt Locatif Aidé d’IntégrationPLH : Programme Local de l’Habitat PLS : Prêt Locatif SocialPLU : Plan Local d’Urbanisme PLUS : Prêt Locatif à Usage SocialPNRQAD : Programme National de Réno-vation des Quartiers Anciens DégradésPOS : Plan d’Occupation des Sols PRU : Projet de Rénovation Urbaine PSLA : Prêt Social Location AccessionPTZ : Prêt à Taux Zéro

RGP : Recensement Général de la Popu-lationRHVS : Résidence Hôtelière à Vocation Sociale

SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural SDAHGV : Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du VoyageSCoT : Schéma de Cohérence Territoriale SEM : Société d’Economie MixteSHON : Surface Hors Œuvre NetteSLS : Supplément de Loyer SolidaritéSPANC : Service Public d’Assainissement Non CollectifSPLA : Société Publique Locale d’Aména-gementSRU (loi) : loi Solidarité et Renouvellement Urbains (13 décembre 2000)

TBH : Terre et Baie Habitat

UNAFAM : Union Nationale des Amis et FAmilles de Malades PsychiquesURHAJ : Union Régionale pour l’HAbitat des JeunesUSH : Union Sociale pour l’Habitat

VRD : Voirie et Réseaux Divers

ZAC : Zone d’Aménagement ConcertéZRU : Zone de Revitalisation UrbaineZUS : Zone Urbaine Sensible

Programme Local de l’Habitat 2012 - 2017

Programme Local de l’Habitat

Saint-Brieuc AgglomérationDirection Aménagement et cadre de vie02 96 77 20 44

www.saintbrieuc-agglo.fr

PLH BAT 4.03 web...PLH. (L’évaluation de la compatibilité permet de s’assurer de la...

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