Investir à Marseille (Coloc / LCD)

Démographie : 860.000 Habitants   /   Prix moyens M2 : 2.500€ 

Zone d’investissement visé :

 

Rien qu’en 2018, la ville a bénéficié du réaménagement de la rue Paradis (parallèle à l’avenue du Prado) et la nouvelle vie de l’ancienne maternité de la Belle de Mai transformée en club de vacances. Cinq ans plus tôt en 2013, c’était l'Hôtel Dieu, situé dans le quartier du Panier, qui a été transformé en hôtel 5 étoiles géré par le groupe Intercontinental. En 2016, c’est la partie sud du Vieux Port et le Centre Bourse qui ont bénéficié d’une importante rénovation.

Prix de l’immobilier à Marseille par arrondissement

Le prix au m2 moyen à Marseille est de 2.500€ environ en 2018. La différence avec d’autres villes de France est saisissante puisque le prix moyen au m2 à Lyon est de 3.900€, 4.300€ à Bordeaux et que Paris dépasse les 9.000€ /m2. Malgré la taille et le rayonnement de la seconde ville de France, les prix restent équivalent à ceux des petites villes de province.

Attention néanmoins, les écarts sont importants d’un arrondissement à l’autre. Ainsi, les quartiers les plus populaires offrent des prix inférieurs à 1.000€ / m2, alors que le prix au m2 des biens dans les quartiers les plus recherchés peut dépasser les 6.000€ / m2. Cet écart élevé est à mettre en rapport avec les fortes inégalités au sein de la ville.

Location saisonnière à Marseille

La ville plus grande ville du sud de la France est touristique, et la location saisonnière à Marseille est une belle opportunité pour l’investisseur immobilier. Cela permet de booster le rendement locatif des projets, mais attention à la gestion nécessaire. Beaucoup d’investisseurs regardent le rendement en location courte durée à Marseille en oubliant les frais liés : frais de gestion élevés, entretien, ménage, usure plus rapide, casse et détérioration des meubles.

Dans quel quartier investir à Marseille ? Les arrondissements à privilégier et les quartiers à éviter

Les arrondissements du centre, le 1er, le 2ème ou le 3ème arrondissement proposent des rendements locatifs attractifs jusqu’à 6,5% pour les petites surfaces et 7,5%

sur les colocations, offrant un excellent rapport rendement / risque. Bien sûr d’une rue à l’autre l’environnement peut changer rapidement et c’est tout l’intérêt de passer par un accompagnement comme le nôtre qui vous permettra de toujours faire le bon choix.

La villette, Saint Mauront est populaire, et que la partie sud de Joliette à la gare en passant par Belsunce, porte d’Aix et le panier derrière le port est plus touristique.

! Ne pas investir dans des immeubles de plus de 7 étages (souvent des points de deal)le + : Les zones frontière entre quartiers cher et quartiers pauvres (ex : Rue Pierre Albrand)

Projet de rénovation Urbaine sur plus de 400 hectares à la Joliette :  Euroméditerranée Bonne zone en développement pour investir.

Par arrondissements :

Le 1 er : Gare Saint Charles  : (1.000/1.400€ le M2) Pauvre coté Saint Lazare, investir à Belle de Mai proche gare : Boulevard National, pas après Rue du 141ème RIA ou face gare bon rendement car Fac d’Aix et Marseille, aussi intéressant en bas des marches (1.500/1600€ M2) sur le Boulevard d’Athènes pour la courte durée car ça Maine au Vieux Port. Rue des dominicaines ..

BELSUNCE : Entre le vieux port et la gars (1.700/1.800€ M2) Porte D’aix mais pas la Rue d’Aix, au dessous de la rue de Rome, vers Opéra mais seulement pour la courte durée de ce quartier à fort potentiel touristique.

Thiers : (1.600/1.700€ M2) Bon pour collocation car proche lycée Thiers avec prépa !! Pas rue Curiol !! Proche métro Cannebière ++ mais craint un peu le soir .. 

Noailles : Caméra installer mais toujours mauvaise image car beaucoup de vols.. Les + : Rue d’Aubagne, Rue des Feuillants, Rue de Rome (coté Castellane) Rue du Mussée et Cour Lieutaud qui va être entièrement rénové, façade des immeubles plus passe de 4 à 2 voix : La requalification du cours Lieutaud porte au total sur 1,3 km reliant la Canebière et le boulevard Baille, en intégrant le boulevard Garibaldi dans les 1er et 6e arrondissements de Marseille. “L’objectif de cette démarche est de reconquérir l’espace public en créant des alignements d’arbres sur chaque rive du cours, en organisant des espaces piétons plus agréables avec un stationnement rationnel pour les voitures, et en offrant ainsi des itinéraires confortables et continus pour les modes doux de déplacement” explique la métropole.

Joliette      : Rue Malaval, Rue Duverger, Rue Joliette, proche métro donc top + 2.000€ M2 si rénové quartier en hausse bon potentiel LCD. Pas au-dessus Boulevard de Paris !!!  Rue de la république déjà trop chère.

Panier      : (1.400€ m2) Rue Pierre Albrand, Rue Farbin, Rue Chevallier Paul ++ Par contre viser les petites surfaces car loin des transport donc clientèle jeune. Eviter secteur collège Versailles (craint un peu) être attentif sur les structures des immeubles car sont très vieux.

6  ème      : Rue de Rome à Castellane Rue de Paradis déjà trop cher.5  ème      :   Pas de grosse renta ni grosse plus-value attendu … Seule coin ok : La Timone car coin étudiant Coloc marche bien (1.800€ M2)

Perspectives 2019 pour le marché immobilier à Marseille :

L’année 2018 a été dynamique pour le marché immobilier marseillais, avec une évolution de 12,5 % du volume des ventes. Les prix ont évolué de façon hétérogène, en effet dans le 3ème trimestre une hausse de plus de 15% à été constaté, environ 5% dans le 4ème alors que pour les quartiers Nord nous étions plutôt sur une légère baisse des prix au m2 de l’ordre de 1 à 2 %.

Ex : OFFRE en cour sur appartement 4ème étage Cours 56,6M2, en partant sur Coloc 3CH 

Prix d'achat FAI        100 000 €  + -Surface m² 56,7 TOTAL==>      1 200 €           606 € Taux du crédit 1,80% Chiffre d'affairesDurée du crédit (mois) 300 Total loyers hors charge 1 200 €    Taux d'assurance crédit 0,100% Charges / moisMeubles Provisions sur Charges / moisTravaux 30 000 €          Internet *

Electricité *Eau * 15 €           

Notaire 7 500 €            Remboursement emprunt 445 €         Coût de l'assurance crédit 2 688 €            Charge copropriété 60 €           Montant du prêt (Travaux NON compris) 107 500 €       Taxe de séjour

Taxe foncière 56 €           CALCULS Assurances PNO 15 €           

Cash flow mensuel 594 €               Comptable 30 €           Règle des 70% (travaux NON compris) 37% AnnoncesRentabilité Brute (travaux compris) 11,1% Remplacement matérielRentabilité nette de charges 5,5% Service à la personnePrix de revient au m² (travaux compris) 2 293 €           

14 COURS LIEUTAUD MARSEILLE

FRAIS

Et en partant sur de la LCD (hors impôts et en haute saison) :

Prix d'achat FAI        100 000 €  + -Surface m² 56,7 TOTAL==>      3 000 €        1 156 € Taux du crédit 1,80% Chiffre d'affairesDurée du crédit (mois) 300 Total loyers hors charge 3 000 €    Taux d'assurance crédit 0,100% Charges / moisMeubles Provisions sur Charges / moisTravaux 30 000 €          Internet * 25 €           

Electricité * 80 €           Eau * 15 €           

Notaire 7 500 €            Remboursement emprunt 445 €         Coût de l'assurance crédit 2 688 €            Charge copropriété 60 €           Montant du prêt (Travaux NON compris) 107 500 €       Taxe de séjour -  €         

Taxe foncière 56 €           CALCULS Assurances PNO 35 €           

Cash flow mensuel 1 844 €            Comptable 30 €           Règle des 70% (travaux NON compris) 15% Annonces 30 €           Rentabilité Brute (travaux compris) 27,7% Remplacement matériel 50 €           Rentabilité nette de charges 17,0% Service à la personne 450 €         Prix de revient au m² (travaux compris) 2 293 €           

14 COURS LIEUTAUD MARSEILLE

FRAIS

En résumé, faut-il investir?

Il est très intéressant d’investir sur Marseille compte tenu du prix de l’immobilier où l’on peut investir pour tous les budgets sans entacher notre capacité d’endettement.Par exemple pour les personnes qui ont une capacité d’emprunt assez élevé, on peut envisager l’acquisition d’un appartement de type T3/T4 pour le diviser en plusieurs appartements si la configuration le permet. Avantages : plus la surface achetée est grande, plus le prix au m² carré diminue… en parallèle, lorsque la surface louée est petite, le loyer au m² est plus élevé.Il est donc très intéressant d’acheter une grande surface pour la diviser ensuite afin d’augmenter sa rentabilité…

Afin d’améliorer la qualité de vie des habitants de Marseille et d’attirer les touristes, la ville réalise de nouveaux projets en permanence :- la piétonisation et le réaménagement du Vieux Port- la mise en place de vidéosurveillance sur toute la ville, notamment sur les axes principaux- la rénovation du centre-ville, notamment de la rue Saint Ferréol et la rue Paradis où se trouvent l’essentiel des commerces- le prolongement de la L2 qui dessert l’ensemble de la ville

Atouts de Marseille :Si l’on vise des locataires étudiants :- Marseille est une ville étudiante dynamique avec de nombreuses facultés où les studios/T1 meublés sont très prisés par les étudiants

Inconvénients de Marseille :Si l’on vise des locataires étudiants :- Résidences étudiantes neuves : il faut donc proposer un logement avec des prestations de qualité pour se démarquer des chambres proposées par les résidences étudiantes (déco moderne…).- Turnover important : chaque année, les étudiants louent leur studio/T1/T2 de septembre à juin. Il faut donc prévoir une vacance locative assez importante sauf si votre logement a un bon rapport qualité/prix qui va les inciter à garder leur logement pour la période estivale.Si l’on vise des familles : il est très difficile de stationner le soir après 18h dans le 5ème arrondissement… Paradoxalement, 49,6% des ménages marseillais possèdent une voiture, voire deux voitures pour 18% de la population. Pour louer facilement un T3 et plus, il est donc primordial de proposer un parking/place de stationnement, ce qui peut être difficile à trouver compte tenu de la rareté de l’offre à l’achat… A défaut, les familles risquent de choisir un autre logement proposant un parking.