Pourquoi financer des logements d'utilité publique?...2018/09/07 · les subventions écologiques...

ARMOUP - Journée romande des collectivités

pour le logement d'utilité publique

Pourquoi financer des

logements d'utilité

publique?

1. Brève présentation

Pourquoi la Banque Alternative Suisse?

Ses valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.

2. Le financement bancaire

Les principes de base.

3. Soutien des collectivités publiques et

financement bancaire

Moyens et solutions pour soutenir les MOUP.

Impacts sur le financement bancaire.

4. Solutions de financement

Vision globale des outils à disposition des MOUP.

Thèmes abordés

1. Banque Alternative Suisse

Ses valeurs. Son lien avec les coopératives d'habitation

1. La Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.

Membre ARMOUP ainsi que de 3 autres sections de la fédération

coopératives d’habitation Suisse

Fondée en 1990 par 1600 personnes et 120 organisations dont des

représentants du milieu des coopératives d’habitation

Important partage des valeurs comme la renonciation à la

maximisation du profit et à la spéculation.

1. Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.

Banque Alternative Suisse

* La catégorie répond néanmoins à tous les critères BAS

*

1. Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.


1. La Banque Alternative SuissePourquoi financer les logements d'utilité publique?

Construction écologique

Mixité sociale / Intégration

Equité /

Transparence

Innovation

Valorisation du milieu bâti

existant / Densification

Renonciation à la

spéculation

Loyers à prix coûtant /

Non-maximisation

du profit

Tournée vers l‘avenir


Logements d'utilité

publique

1. La Banque Alternative SuissePourquoi financer les logements d'utilité publique?


Social

EconomieEnvironnement

Logements

d'utilité publique

Solution et modèle répondant fortement

à une vision durable positive

Les principes de base

2. Le financement bancaire

2. Financement bancaireRépartition des sources de financement

10-20%

BANQUE

80-90%

2. Financement bancaireComment atteindre la part complémentaire au prêt?

10-20%

Fonds propres /

Parts sociales

Prêts / dépôts

des habitants

Emprunts hors

banque

2. Financement bancaireComment atteindre la part complémentaire au prêt?

Fonds propres effectifs

La coopérative doit présenter au minimum 5% de capital propre avec

notamment les parts sociales. Des subventions et donations peuvent

également venir compléter cet apport de liquidités.

Prêts/dépôts des habitants

Ils seront généralement considérés comme fonds propres pour la

coopérative ce pour autant qu'une durée minimale de 10 à 20 ans soit

fixée.

Emprunts hors banque

Ceux-ci sont généralement octroyés par la CHS, la CCL, les cantons

et/ou les communes.

2. Financement bancaireCapacité financière du projet

Les produits de l’immeuble

Loyers

nets

Subv.

Revenu

locatif

net


Les charges de l’immeuble

Intérêts &

rente DDP

Amortis-

sements

Entretien

Exploita-

tion


Objectif

Charges de

l'immeuble

Revenus de l'immeuble

Moyens et solutions pour soutenir les MOUP.


3. Soutien des collectivités

publiques et financement bancaire

3. Soutien des collectivités publiques

et financement bancaireL'importance des collectivités publiques


Près de 80% des financements accordés par la BAS bénéficient

d'un droit de superficie.

Les prêts et subventions octroyés par les collectivités publiques

représentent environ 2% des coûts d'investissement de ces

mêmes financements.


et financement bancaireMoyens et solutions pour soutenir les MOUP.



Subventions

Prise de

participation

Prêt

Cautionnement

Droit de

superficie

Prêt relais


et financement bancaireDroit de superficie distinct et permanent


Mise à disposition d'un MOUP d'un terrain/immeuble sur

une durée de 30 à 100 ans contre paiement d'une rente

éventuelle.

Le droit de superficie est le principal soutien des collectivités en

faveur des MOUP.




Collectivité publique

Avantages :

- Conserve la maîtrise du

foncier

- Pas d'investissement financier

- Encaissement d'une rente

- Surveillance de la coopérative

MOUP

Avantages :

- Terrain à moindre coût

- Moins de fonds propres et

financement nécessaire

Désavantages :

- Paiement d'une rente

- Pas de pleine propriété




Impact sur l'analyse bancaire

Durée du DDP

+ Longue

- Courte

Rente du DDP

+ Basse / Progressive

- Haute

Indemnité de retour

Revenus

Charges


et financement bancaireOctroi d'un prêt


Un prêt délivré en faveur des MOUP permettra de compléter le

plan financier du projet.

Cette solution peut aider le MOUP à finaliser son montage financier

en offrant un complément aux fonds propres voire une substitution au

financement bancaire.

Des prêts relais avec pour objectif de pallier le manque de

liquidités initial existent également. Ceux-ci sont octroyés en

attendant l'encaissement des parts sociales.





Avantages :

- Encaissement d'un rendement

- Surveillance de la coopérative

Désavantage :

- Investissement financier

MOUP

Avantages :

- Prêt délivré au-delà des limites

bancaires

- Conditions souvent plus

intéressantes que la banque

Désavantage :

- Paiement d'intérêts et

amortissements





Apport de liquidités

+ Complément aux fonds propres

+ Diminution des prêts bancaires

Intérêts

+ Souvent des conditions plus intéressantes

+/- Diminution / Augmentation des charges

Amortissement

- Augmentation des charges

Revenus

Charges


et financement bancairePrise de participation


Acquisition de parts sociales du MOUP permettant

notamment un apport de liquidités et une intégration dans

la coopérative.

Cette solution est très positive pour le MOUP qui reçoit un apport de

liquidités pas ou peu coûtant pour compléter ses fonds propres ou

diminuer l'apport des coopérateurs.





Avantage :

- Intégration à la coopérative

Désavantage :


(probablement sans rendement

et/ou remboursement)

MOUP

Avantages :

- Apport de liquidités, souvent

sans coût

- Augmentation des fonds

propres ou diminution des

parts sociales des

coopérateurs






+ Complément des fonds propres ->

Diminution des prêts

+ Eventuelle réduction de l'apport

des coopérateurs

Intérêts

+ Absence de rémunération en général

Amortissement

+ Absence d'amortissement

Revenus

Charges


et financement bancaireSubventions


Notamment accordées dans le cadre du Programme bâtiment,

les subventions écologiques permettent aux MOUP d'obtenir un

apport de liquidités.

Il est également possible pour les MOUP de recevoir des subventions en cours d'exploitation en lien avec le revenu

locatif permettant ainsi de diminuer les loyers.





Avantage :

- Partiellement financé par la

taxe CO2 et des fonds

cantonaux

Désavantages :


- Pas de rendement

MOUP

Avantages :

- Apport de liquidités sans coût

- Augmentation des fonds

propres ou diminution des

parts sociales des

coopérateurs

- Diminution des charges en

exploitation






+ Complément des fonds propres

+ Diminution des prêts

Intérêts

+ Absence de rémunération

Amortissement

+ Absence d'amortissement

Revenus

Charges


et financement bancaireCautionnement


Un cautionnement délivré en faveur du prêteur lui offre des

garanties supplémentaires permettant par exemple

d'octroyer un financement plus élevé ou des conditions

plus attrayantes.

Un cautionnement solidaire a pour la banque plus de valeur

qu'un cautionnement simple.





Avantages :

- Peu d'investissement financier

hormis une éventuelle réserve

- Rendement possible si un

intérêt est demandé

Désavantage :


conséquent en cas de

problématique

MOUP

Avantage :

- Possibilité de financement plus

important ou à meilleures

conditions

Désavantage :

- Pas un apport de liquidités





+ Augmentation des possibilités de prêts

- Potentielle augmentation des charges

(intérêts et amortissement)Revenus

Charges


et financement bancaireAutres


- Soutien aux coopérateurs par l'octroi de prêt pour l'acquisition de

parts sociales

- Prise en charge d'une part d'intérêts

- Prise en charge d'une part des frais d'étude

- …

Vision globale des outils à disposition des MOUP

4. Solutions de financement

4. Solutions de financementCrédit de construction

Principe

Limite de crédit pour assumer une phase de construction, remboursée

par la libération ultérieure du prêt hypothécaire bancaire ou d'un prêt

CCL.

Taux d'intérêts

Similaire au taux variable avec de possibles fluctuations.

Fourchette actuelle : 2.00% à 3.00%.

Variantes avec des taux fixes également possibles.

Commission

En principe, 0.25% par trimestre sur le solde débiteur moyen.

Intérêts intercalaires

Intérêts à payer avant l’encaissement des premiers loyers.

4. Solutions de financementPrêts hypothécaires

Taux variable

- Taux de référence de chaque banque suivant le marché

hypothécaire suisse (historiquement jusqu’ici, fluctuation

annuelle de 25 à maximum 100 points de base)

- Flexibilité de remboursement anticipé

- Fourchette actuelle: 2.00% à 3.00%

Taux fixes

- Taux convenu pour une durée fixe de 2 à 10 ans

- Forte pénalité en cas de remboursement anticipé

- Fourchettes actuelles: 3 ans 1.00% à 1.30%

5 ans 1.10% à 1.40%

8 ans 1.30% à 1.60%

10 ans 1.50% à 1.90%

Taux Libor

- Index des marchés financiers sur laquelle la banque

ajoute sa marge pour des durées de 1, 3, 6 ou 12 mois

- Pénalité en cas de remboursement anticipé

- Risque de volatilité élevée à court terme

- Taux libor actuel avant marge de la banque liée au risque:

1m -0.78%, 3m -0.72%, 6m -0.64%, 12m -0.50%

bas.chVotre intervenant

Loïc Ecoffey [email protected]
http://www.abs.ch/

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