Point Marché Industriel et Logistique Idf 21 10 2010

Analyse du marché de l’immobilier logistique et des locaux d’activités enIle-de-France

21 octobre 2010

CB Richard Ellis |

Chiffres clés

L’activité et la logistique en Ile-de-France depuis le 1er janvier 2010 :

576 transactions (1,2 million de m²)

dont 631 000 m² en locaux d’activités et petit entreposage

dont 538 000 m² en entrepôts > 5 000 m²

+ 17 % par rapport aux 3 premiers trimestres 2009

CB Richard Ellis |

Plan

La grande logistique (entrepôts > 10 000 m²)

La petite logistique (entrepôts entre 5 000 m² et 10 000 m²)

Les locaux d’activités (toutes surfaces) et le petit entreposage(< 5 000 m²)

Zoom parcs d’activités

Les investissements en France

Questions / Réponses

La Grande Logistique(> 10 000 m²)

Octobre 2010

CB Richard Ellis |

448 700 m²21 transactions



0 m²

200 000 m²

400 000 m²

600 000 m²

800 000 m²

1 000 000 m²

1 200 000 m²

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010

Évolution de la demande placée

Sources : CB Richard Ellis et Immostat

Moyenne annuelle : 570 000 m²

Hausse de 42 % de la demande placée* entre le 3T 2009 et le 3T 2010

* Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an

Mar

ché

dela

Gra

nde

Logi

stiq

ue

Projection fin 2010

(entre 600 000 m² et 700 000 m²)

CB Richard Ellis |

19 transactions : 454 000 m²5 bâtiments « à construire » : 130 000 m²

5 bâtiments « existants neufs » : 160 000 m²

9 bâtiments « existants » : 164 000 m²

Répartition géographique de la demande placée au 3T 2010


Mar

ché

dela

Gra

nde

Logi

stiq

ue

Répartition géographique de la demande placée (en volume)

Nord35 %

Est27 %

Sud22 %

Ouest16 %

CB Richard Ellis |

Neuf

À construire

État d’usage



Mar

ché

dela

Gra

nde

Logi

stiq

ue

MATERISVémars

18 300 m²

SHOW ROOMPRIVE.COM

Saint-Witz10 700 m²

CMPMarly-la-Ville11 700 m²

LA POSTEVilleneuve-la-Garenne

23 000 m²

EXACOMPTAVémars

24 000 m²

POINT PBrie-Comte-Robert

51 200 m²

CAEVillabé

24 700 m²

LIDLChanteloup-les-Vignes

39 400 m²

HOLDING TROPHYCarrières/Seine

11 000 m²POINT P

Pantin35 000 m²

DAHERMarly-la-Ville36 200 m²

DINADISSaint-Witz10 700 m²

ID LOGISTICSChâtres

17 100 m²

ID LOGISTICSBrie-Comte-Robert

36 000 m²

SLSVillabé

12 000 m²ND LOGISTIC

Le Coudray-Monceau25 000 m²

GEODISBonneuil/Marne

19 000 m²

KUEHNE & NAGELVert-Saint-Denis

37 800 m²

MBB LOGISTIQUEGonesse

11 600 m²

CB Richard Ellis |

Source : CB Richard Ellis

201 500 m²313 800 m² - 36 %

dont neuf

+ 1 %989 100 m²46 offres976 600 m²45 offres

Stock futur certain

Stock immédiat

352 100 m² 15 offres

1er octobre 2010

+ 9 %385 100 m²18 offres

Variation des stocks1er janvier 2010

Offres certainesM

arch

éde

la G

rand

e Lo

gist

ique

CB Richard Ellis |

Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010

46 offres immédiatement disponibles : 989 100 m²

- Nord 8 offres 129 400 m²

- Sud 17 offres 433 000 m²

- Est 12 offres 238 200 m²

- Ouest 9 offres 188 300 m²

Mar

ché

dela

Gra

nde

Logi

stiq

ue

Source : CB Richard EllisProjets « en gris » : 799 500 m²

Répartition géographique de l’offre immédiate (en volume)Nord13 %

Est24 %

Sud44 %

Ouest19 %

CB Richard Ellis |


35 € / 45 €

Seconde main

46 € / 52 €

Neuf (classe A)

=

Évol. depuis le 1er

janvier 2010Évol. depuis le 1er

janvier 2010

* Valeurs en € HT HC/m²/an

Valeurs locatives faciales* au 1er octobre 2010M

arch

éde

la G

rand

e Lo

gist

ique

La Petite Logistique(5 000 m² - 10 000 m²)

Octobre 2010

CB Richard Ellis |

0 m²

50 000 m²

100 000 m²

150 000 m²

200 000 m²

250 000 m²

300 000 m²

350 000 m²

400 000 m²

450 000 m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 2010

Demande placée


Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

- 34 % entre le 3T09 et le 3T10

187 700 m²

231 900 m²

118 200 m²

* Entrepôts toutes classes, hors précaires de moins d’un an

CB Richard Ellis |

17 transactions : 118 200 m²Sud : 79 000 m² (11 transactions)

Est : 12 000 m² (2 transactions)

Ouest : 12 000 m² (2 transactions)

Nord : 15 200 m² (2 transactions)



Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

Répartition géographique de la demande placée (en volume)

Nord13 %

Est10 %

Sud67 %

Ouest10 %

CB Richard Ellis |



Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

ATPINemours9 700 m²

AMORINOOrly

7 200 m²

DHLWissous5 100 m²

ATACSaint-Germain-les-Arpajon

9 900 m²

RIBIMEXPontault-Combault

6 000 m²

APXSaint-Ouen l’Aumône

6 000 m²

DESCOURS & CABAUDLieusaint5 500 m²

CROSSLOGLognes

6 000 m²

OPTILOGLieusaint5 400 m²

NORBERT DENTRESSANGLEVémars

5 600 m²

PUBLIDISPATCHMarly-la-Ville

9 600 m²

EURODISLOGSaint-Ouen l’Aumône

6 000 m²

UNE PIECE EN PLUSTrappes6 800 m²

TRANSPORTS VOYAGEURSDEVILLAIRS

Le Plessis-Robinson9 100 m²

GLOBAL PIETER SMITHChilly-Mazarin

6 200 m²

LDCWissous7 000 m²

TOP AND GOLisses

7 100 m²Vente

Location

CB Richard Ellis |


Offres certaines

16 500 m²38 900 m² - 56 %

dont neuf

+ 13 %371 000 m²56 sites327 900 m²49 sites

Stock futur certain

Stock immédiat

70 800 m² 0 site

1er octobre 2010

/0 m²9 sites

Variation des stocks1er janvier 2010

Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

CB Richard Ellis |

Stock immédiat : 371 000 m²

- Est 8 sites 50 400 m²

- Sud 26 sites 166 800 m²

- Nord 11 sites 81 200 m²

- Ouest 11 sites 72 600 m²


Répartition géographique des offres certaines au 1er octobre 2010

Ouest19,5 %

Sud45 %

Nord22 %

Est13,5 %

Intra A8612 %

Entre A86 et N10463 %

Au-delà de la N10425 %

Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

CB Richard Ellis |

Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010

40 € / 54 €

35 € / 50 €

35 € / 70 €

35 € / 65 €

Seconde mainNeuf / récentHT HC/m²/an

N.S.Sud

50 € / 65 €Est

70 € / 90 €Ouest

50 € / 75 €Nord

N.S. : Non significatif

* Évolution par rapport au 1er janvier 2010


Mar

ché

dela

Pet

ite L

ogis

tique

CB Richard Ellis |

Synthèse et perspectives du marché de la Logistique

Une reprise fragile et contrastée

Un marché qui reste favorable aux utilisateurs

L’Ile-de-France, à nouveau la 1ère place logistique française

Tant qu’il y aura du choix, la demande s’orientera vers des immeubles neufs ou très fonctionnels

Les clés-en-main vont continuer d’animer le marché en 2011

Un nécessaire redéveloppement des produit neufs sur le parc ancien intra-francilien

2011 devrait confirmer un début de reprise amorcé en 2010

Mar

ché

dela

Log

istiq

ue

Locaux d’activités (toutes surfaces) et petits entrepôts (< 5 000 m²)

Octobre 2010

CB Richard Ellis |

0 m²

500 000 m²

1 000 000 m²

1 500 000 m²

2 000 000 m²

2 500 000 m²

3 000 000 m²

2007 2008 2009 2010 (p)

4T

3T

2T

1T

Demande expriméeM

arch

éde

s Lo

caux

d’a

ctiv

ités

et d

u Pe

tit e

ntre

posa

ge

- 21 % entre 2008 et 2009


1 612 900 m²

2 129 200 m²

2 701 100 m²

+ 4 % entre 3T09 et 3T10

CB Richard Ellis |

SUD EST

NORD OUEST

Motivation de la demande exprimée en 2010

Source : CB Richard EllisMar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

Location48 %

Acquisition39 %

Acquisition ou location

13 %

* Sur entrée de demandes 2010

CB Richard Ellis |

- 12 % entre 2008 et 2009

0 m²

500 000 m²

1 000 000 m²

1 500 000 m²

2 000 000 m²

2 500 000 m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)

Demande placée Offre immédiate (en fin de période)

941 600 m²

Taux de vacance au 1er octobre 2010 : 8,4 %

Offre immédiate et demande placée


ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

631 000 m²

+ 4 % entre le 3T09 et le 3T10

2,5 millions m²

2010850 000 m²

+ 800 000 m²

828 900 m²

CB Richard Ellis |

Délais de transactions*M

arch

éde

s Lo

caux

d’a

ctiv

ités

et d

u Pe

tit e

ntre

posa

ge


143167

296

251

295

231

0 jours

40 jours

80 jours

120 jours

160 jours

200 jours

240 jours

280 jours

320 jours

360 jours

400 jours

2007 2008 2009 2010 (p)

< 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² > 5 000 m²

* Délais entre la date d’expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CB Richard Ellis.

CB Richard Ellis |

Mar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

38 %28 %

18 %23 %

32 %35 %

12 %14 %


Répartition géographique de la demande placée et de l’offre immédiate

CB Richard Ellis |

SUD EST

NORD OUEST

Répartition de la demande placée par tranche de surfaces au 3T 2010


ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

> 5 000 m²

24 %*16 transactions

< 1 000 m²


1 000 - 5 000 m²


* En % des volumes transactés

CB Richard Ellis |

SUD EST

NORD OUEST

Répartition de la demande placée par type de contrat Location / Acquisition


33 % 28 %36 %

45 %

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2007 2008 2009 2010 (p)

Acquisition Location

Mar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

CB Richard Ellis |

Mar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

Valeurs locatives faciales au 1er octobre 2010


60 / 110 € - 50 / 90 €120 / 130 € - 75 / 120 €

80 / 125 € - 40 / 100 €110 / 180 € - 75 / 150 €

60 / 90 € - 50 / 60 €75 / 110 € - 50 / 70 €

60 / 90 € - 50 / 85 €80 / 110 € - 65 / 90 €

Produits neufs - seconde main en € HT HC/m²/anActivités PME/PMI (proportion activités/bureaux ~ 70/30)Activités tertiaires

CB Richard Ellis |

Mar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

Valeurs vénales au 1er octobre 2010

386 – 613 – 925 €

390 - 610 - 920 €

340 - 700 - 1 200 €

300 - 630 - 1 060 €

1ère couronne

370 - 750 - 1 200 €


Valeurs minimum - moyennes - maximumEn € HT HD/m²/an

CB Richard Ellis |

Intra A 86

29 %

Entre A 86 et la

Francilienne

49 %

ConclusionM

arch

éde

s Lo

caux

d’a

ctiv

ités

et d

u Pe

tit e

ntre

posa

ge

Un marché qui a trouvé trois nouveaux moteurs :

1. des utilisateurs qui ont repositionné leur activité

2. des valeurs qui rendent les immeubles attractifs

3. un coût de l’argent qui dope les ventes

Zoom Parcs d’activités en Ile-de-France

Octobre 2010

CB Richard Ellis |

Zoom

Par

cs d

’act

ivité

s


Parcs d’activités

Base d’étude122 parcs d’activités existants en Ile-de-France, soit 1,9 million m²

Répartition géographique des parcs d’activités existants (en volume)

Parc d’activitésEnsemble clos et délimitéExistence d’une « communauté d’intérêts » (services communs,

équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants8 lots minimum3 000 m² minimum

Intra A8644 %

Au-delà de la N1046 %

Entre A86 et N10450 %

CB Richard Ellis |

Marché affecté par la crise

4 raisons principales :

Marché « prime » / Recherche d’économie

Offre importante livrée en 2007 et 2008

Réapparition dans le diffus d’offres de qualité attrayantes

Lenteur d’adaptation :

À la pression sur les loyers

Actifs locatifs dans un marché à l’acquisition

Zoom

Par

cs d

’act

ivité

s


Rappel constat début 2010

CB Richard Ellis |

1,9 million de m² de parcs d’activités analysés

Offre immédiatement disponible : 267 500 m² (=)

Taux de vacance : 14 %

Zoom

Par

cs d

’act

ivité

s


Parcs d’activités

16 %

19 %

9 %

0 % 5 % 10 % 15 % 20 %

Au-delà de la N104

Entre A86 et N104

Intra A86

Taux de vacance par zone géographique

=

=

=

CB Richard Ellis |

Zoom

Par

cs d

’act

ivité

s


Répartition des disponibilités immédiates et futures des parcs d’activités

"En blanc"3,5 %

23 100 m²

Immédiate40,5 %

267 500 m²

En projet19 %

124 500 m²

"En gris"37 %

246 800 m²

33 % du stock immédiat a été livré depuis 2008

CB Richard Ellis |


Évolution de la demande placéeZo

om P

arcs

d’a

ctiv

ités

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

2007 2008 2009 3T 2010

Nord Est Sud Ouest

65 200 m²

80 400 m²

97 900 m²

131 400 m²

Perspective 2010~ 90 000 m²

+ 5 % entre le 3T09 et le 3T10(62 100 m² placés au 3T09)

CB Richard Ellis |


Répartition de la demande placée par état des locauxZo

om P

arcs

d’a

ctiv

ités

61 % 59 %49 %

58 %

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2007 2008 2009 3T 2010

Neuf / restructuré / rénové Etat d'usage

100 % de location

20 % de vente

CB Richard Ellis |


Répartition de la demande placéeZo

om P

arcs

d’a

ctiv

ités

99 % 98 %89 %

80 %

0 %

10 %20 %

30 %40 %

50 %

60 %70 %

80 %90 %

100 %

2007 2008 2009 2010 (p)

Location Acquisition

CB Richard Ellis |

Synthèse et perspectives du marché des locaux d’activitéset du petit entreposage

Mar

ché

des

Loca

ux d

’act

ivité

set

du

Petit

ent

repo

sage

Marché « repricé »

Proportion de vente historiquement élevée (moteur de la hausse de la demande placée)

Le marché locatif éloigné est délaissé

Des délais de décision plus courts

Un stock qui décroît

Le marché de l’investissement en France

Octobre 2010

CB Richard Ellis |

0 Mds €

5 Mds €

10 Mds €

15 Mds €

20 Mds €

25 Mds €

30 Mds €

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)

BureauxIndustriel & LogistiqueCommerces

Engagements patrimoniaux France entière

Un marché global de l’investissement à nouveau en croissance

+ 25 % attendus en 2010 par rapport à 2009

Prévision ~ 9,5 Mds €+ 25 %

Moyenne annuelle : 15,5 milliards €

Mar

ché

de l’

Inve

stis

sem

ent e

n Fr

ance


CB Richard Ellis |

16,1 %8,2 %

12,1 %7,1 % 11,9 %

8,0 %9,1 %

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (p)

Commerces Industriel et logistique Bureaux

Parts de marché par typologie de produits

Une bonne résistance de l’investissement sur le segment industriel et logistique

9% du volume global attendu en 2010 ( contre 10% en moyenne )

Mar

ché

de l’

Inve

stis

sem

ent e

n Fr

ance


CB Richard Ellis |

0,0 Md €

0,2 Md €

0,4 Md €

0,6 Md €

0,8 Md €

1,0 Md €

1T07 2T07 3T07 4T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10

Un fort rattrapage de l’investissement sur le segment industriel et logistique

+ 68 % attendus au 4T10 par rapport au 4T09

Prévision 450 millions €

+ 68 %

Engagements patrimoniaux France entière par trimestreM

arch

éde

l’In

vest

isse

men

t en

Fran

ce


Moyenne annuelle : 380 millions €

CB Richard Ellis |

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

2007 2008 2009 2010

Logistique classe A Industriel

La recherche de sécurité profite à la logistique au détriment de l’industriel

75 % du volume placé attendu en 2010 sur la logistique (contre 60% en moyenne)

La logistique classe A, fleuron du segment

+ 46 %

Mar

ché

de l’

Inve

stis

sem

ent e

n Fr

ance


CB Richard Ellis |

60 %

40 %

Ile de FranceRégions

24 %

76 %

Baux sécurisés > 9 ans (Sale&Leaseback)

Baux > 6 ans

42 %58 %

Clés-en-main locatifs

Bâts < 5ans

Le retour aux fondamentaux, les 3 critères « prime »

Localisation Typologie État locatif

Répartition 2010 des investissements en logistique classe A

Mar

ché

de l’

Inve

stis

sem

ent e

n Fr

ance


CB Richard Ellis |

CHATRESVendeur : AEWAcheteur : ARGANSurface : 72 600 m²

Nature de la vente :Entrepôt LogistiqueCession d’actifTaux : 7,25 %Prix : 51 500 000 M€

CROISSY BEAUBOURGVendeur : SALINIAcheteur : OFIMMOSurface : 6 000 m²

Nature de la vente :Parc d’activités multilocatairesCession d’actifTaux : 9 %Prix : 6 000 000 M€

ORLEANSVendeur : FM LOGISTICAcheteur : MONTEASurface : 75 000 m²

Nature de la vente :Sale&Leaseback - 9 ans fermeCession d’actifTaux : 8,5 %Prix : 35 000 000 M€

Portefeuille PYLOSVendeur : PYLOSAcheteur : UFFISurface : 10 000 m²

Nature de la vente :2 clés-en-main de messageries frigorifiques - 12 ans fermeCession d’actifTaux : 7,15 %Prix : 18 000 000 M€

Mar

ché

de l’

Inve

stis

sem

ent e

n Fr

ance

Références de transactions


CB Richard Ellis |

Répartition des engagements par profil d’investisseur au 3T 2010

La baisse des volumes unitaires a profité aux investisseurs privés

Un avantage concurrentiel réel pour les sociétés à statut SIIC

De nouveaux entrants regardent à nouveau des portefeuilles > 100 millions €

22%

23%

55%

Investisseurs privésFonds étrangersSociété SIIC

Mar

ché

de l’

Inve

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sem

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n Fr

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CB Richard Ellis |

0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

12 %

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 3T 10

Taux de rendement « prime »

La pénurie d’offres sur les produits « prime » entraîne une compression des taux de rendement

- 100 points de base a minima en Logistique classe A en 2010 par rapport à 2009

LOGISTIQUE 7,25 %

INDUSTRIEL 9,00 %

BUREAUX 4,85 %COMMERCES 4,75 %

OAT (10ans) 2,68 %

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Synthèse

Bilan 3T 2010

Un marché de l’investissement qui repart à la hausse malgré des volumes encore faibles

Des facteurs économiques favorables (taux d’emprunt, stabilité de la zone Euro, etc.)

Beaucoup de capitaux à la recherche de diversification en immobilier

Une aversion au risque encore très forte (impact important sur les marchés secondaires)

Peu d’offres entraînant une hausse des valeurs sur le « prime »

Tendances

Confirmation des volumes engagés

Stabilisation des taux « prime »

Ouverture des critères d’investissement et impact sur les marchés secondaires

Retour potentiel du « blanc »

Mar

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www.cbre.fr

Didier MalherbeGrands Comptes [email protected] 53 64 37 10

François Le LevierCapital [email protected] 53 64 34 06

Pierre-Louis DumontActivités et Logistique Ile-de-France Nord et [email protected] 53 64 33 27

Amaury GarielActivités et Logistique Ile-de-France [email protected] 53 64 33 09

Jean-Marie JacquetActivités et Logistique Ile-de-France [email protected] 53 64 34 37

Point Marché Industriel et Logistique Idf 21 10 2010

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