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Pôles régionauxPôles régionauxEtEt

Axe ligérienAxe ligérien

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DIAGNOSTIC FONCIER DE LA REGION CENTRE

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Pôles régionaux et axe ligérienPôles régionaux et axe ligérien

1. Principaux éléments observés➢ Dynamiques socio-démographiques

Ce secteur s'étend sur 640 communes et compte 1 274 768 habitants en 2008. Il constitue 35% des communes de la région Centre et 33% de sa superficie. Il abrite 50% de sa population.

Il connaît la croissance démographique annuelle la plus importante enregistrée à l'échelle régionale : 0,59% entre 1999 et 2008. En 2008, la densité s'élève à un peu plus de 97 habitants/km² (région Centre : 64 hab/km² ; France : 94 hab/km²).

Les projections de population à l'horizon 20201 font de ce secteur un territoire de fort développement démographique, plus particulièrement dans les bassins de vie de Pithiviers et Tours-Amboise où les taux de croissance annuelle pourraient dépasser 0,62%. Dans leur sillage, on distingue les bassins de Chinon (0,59%) et de Blois (0,46%) ; ceux de Vendôme et Orléans seraient les moins avantagés enregistrant respectivement 0,37% et 0,36% de taux de croissance annuelle.

La carte 1.1 illustre la localisation des enjeux socio-démographiques au regard des communes concentrant tout ou partie des quatre indicateurs sélectionnés. Les plus forts enjeux se situent dans les communes concentrant le plus d'indicateurs : communes en limite, voire au-delà des aires urbaines. La croissance démographique y est très forte, conjuguée à un développement remarquable du nombre des résidences principales et de la construction.

1 D'après l'INSEE-outil Omphale 2 -

La croissance démographique des communes de ce secteur résulte majoritairement d'un effet conjoint du solde naturel et du solde migratoire, excepté dans les aires urbaines où le solde migratoire devient négatif. Toutefois, entre 1999 et 2008, le solde migratoire se caractérise par un meilleur équilibre entre le nombre de départs et le nombre d'arrivées. Ainsi, les soldes positifs ou négatifs portent sur des volumes de populations beaucoup moins importants qu'entre 1990 et 1999. Le départ des habitants des centre-villes de Tours ou de Blois sont plus faiblement marqués de même que les arrivées dans les communes périphériques des pôles urbains. Durant la période 1999-2008, seules les villes de Vendôme et surtout d'Orléans comptent beaucoup plus de départs que d'arrivées de nouveaux résidents comparativement à la période précédente.

La conséquence de cette évolution démographique est l'augmentation notoire du nombre de ménages en particulier dans les petites communes

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Carte 1.1. Enjeux socio-démographiques

Liste des indicateurs utilisés :

- Taux de variation démographique annuel > 1% (1999-2008)

- Solde migratoire positif (1999-2007)

- Taux de croissance des résidences principales > 1,5% (1999-2007)

- Taux de construction >30/1000 habitants (2005-2010)

Sources : INSEE (2008) – Sitadel (2010)

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limitrophes des aires urbaines qui accueillent de plus en plus de familles avec enfants. On y constate d'ailleurs une augmentation de la taille moyenne des ménages alors qu'elle tend à se réduire à l'échelle régionale et nationale. Le développement de la construction neuve de façon diffuse, hors des centres urbains, résulte également de cette dynamique démographique.

➢ Dynamiques territoriales

Le processus de péri-urbanisation prononcé avec une influence des pôles (emploi, services) sur des communes de plus en plus éloignées, va probablement se traduire par une extension des aires urbaines notamment celles de Tours et d'Orléans. Cette péri-urbanisation est particulièrement marquée à l'Ouest de Tours, autour d'Orléans et entre Orléans et Montargis.

Dans le même temps, les centres urbains continuent de perdre de la population. Cette état de fait profite aux communes rurales et permet aussi aux unités urbaines de moins de 10 000 habitants de se renforcer. Sur le secteur, c'est le long de la Loire que la concentration urbaine est la plus visible, matérialisée par un chapelet de petites villes accueillant de plus en plus de ménages. Le manque d'attractivité résidentielle des principaux pôles contribue à affaiblir l'armature urbaine. La désaffection des couronnes proches des centres urbains reporte sur les petites villes la charge de répondre aux besoins en équipements et en services des nouveaux ménages posant alors la question des moyens requis pour cela.

Cette dynamique s'étend au-delà des limites du secteur. Elle est perceptible le long des axes de communication qui se présentent à la fois comme des « portes d'entrée » et des « zones d'expansion » du secteur « Pôles régionaux et axe ligérien ». On peut citer : la nationale 10 en direction de Chartres, la vallée du Cher (A.85) et l'A.71 entre Orléans et Vierzon, l'A .10 vers les franges franciliennes au Nord et vers Poitiers au Sud, enfin l'A.19, vers Montargis.

Par ailleurs, ont été défini dans cette étude, deux zones sous l'influence de l'axe ligérien : les secteurs Gien -Romorantin et Châteaudun. En effet, compte tenu des projections démographiques annoncées et des modes de vie actuels, il se pourrait bien que ces territoires situés au Nord et au Sud du secteur « Pôles régionaux et axe ligérien » soient à l'avenir absorbés.

➢ Développement économique

Les zones d'activités se sont largement implantées sur ce secteur bien situé par rapport aux voies de communication et aux pôles régionaux. Elles rassemblent 44,3% des surfaces des zones d'activités régionales, soit 8 870 ha, dont 85% des zones logistiques de la Région, 79% des zones tertiaires et la moitié des zones commerciales.

Source : Conseil >Régional du Centre – Katalyse – Diagnostic territorial des zones d'activités 2010 -

Toutefois, le secteur des « Pôles régionaux et de l'axe ligérien » présente d'une façon générale une sur-offre foncière pour les activités à

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Carte 1.2. Répartition des zones d'activités

du secteurrégionales

par vocat ion

Art isanale 187 2,1% 18,3%Industrielle 3 308 37,3% 47,6%Logist ique 1 008 11,4% 84,9%Tert iaire 877 9,9% 79,3%

Commerciale 600 6,8% 50,6%Généraliste 2 231 25,2% 50,6%

Non renseigné 659 7,4% 15,9%

Total 8 870

Part dans les zones d'act ivités Vocat ion des

zones d'act ivitésSurfaces

(ha)

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l'exception de la zone d'emploi de Tours et de l'espace urbain de la zone d'emploi d'Orléans qui sont particulièrement attractifs2. On note que dans la zone de Blois, l'offre en foncier disponible viabilisé est inférieure à la demande, contrairement à l'offre globale (viabilisée et non viabilisée) qui lui est largement supérieure.

➢ Agriculture et milieux naturels

Malgré une forte urbanisation, le foncier agricole est encore bien présent sur ce secteur. Les territoires où la part de la SAU est la plus élevée, sont situés au Nord, aux confins de la Beauce, entre Vendôme et Pithiviers. C'est là que la valeur vénale des terres y est la plus élevée de 4000 €/ha à plus de 6000 €/ha3. L'ensemble des plateaux céréaliers situés au Sud de Tours, constituent également une part importante des surfaces communales. Les transactions s'y réalisent à hauteur de 3 000 €/ha à 4300 €/ha.

Source : DREAL – Mesure et analyse de l'étalement urbain en région Centre – Ecotone (2010)

2 Source : Conseil Régional du Centre/Katalyse – Réalisation d'un diagnostic territorial des zones d'activités économiques de la Région Centre – mai 2010.

3 Source : SAFER, SSP 2011.

Le développement urbain de ce secteur est confronté à un espace présentant de forts enjeux environnementaux. Dans toute sa partie centrale, il est traversé par la vallée de la Loire inscrite au patrimoine mondial, qui fait l'objet d'une préservation de son patrimoine naturel avec les vallées associées : Loiret et Cher.

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Carte 1.3. Part de la SAU dans la surface communale

Carte 1.4. Enjeux environnementaux et risques

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On constate par ailleurs, une grande diversité des milieux : forêts (Orléans, Sologne, Amboise, Blois, Chinon), pelouses, landes, prairies. La biodiversité est confirmée par la présence d'une trentaine de zonages réglementaires, de nombreux inventaires et d'une dizaine de zones nodales d'intérêt supra-régional4.En matière de risques, ce secteur comprend en particulier:

1. des zones inondables le long de la Loire où 34 communes sont concernées par un PPRI concernant environ 340 000 habitants,

2. des périmètres SEVESO, en particulier autour des centrales nucléaires (Saint Laurent-de-Eaux et Chinon)

➢ Dynamique du marché foncier

Entre 2005 et 2010, le secteur « Pôles régionaux et axe ligérien » enregistre chaque année 8 000 logements neufs (région Centre : 86 000 logements neufs) ; la hausse est de 11% par rapport à la période 1999-2004. Ce chiffre représente 37 logements neufs pour 1 000 habitants sur 6 ans. C'est le taux de construction le plus fort enregistré à l'échelle des secteurs infra-régionaux (taux le plus faible :21,6 pour 1 000).

Sur le marché des maisons, une inflation des prix de 85% est constatée au travers des transactions sur les deux années 2000 et 2008. Le prix médian d'un bien, était de 91 470 € en 2000 ; il s'établit autour de 170 000 € en 2008 tandis que la taille médiane du terrain se restreint : 760 m² en 2000 et 700 m² en 2008 (cf :tableau comparatif en annexe).

Dans le domaine du foncier (terrains nus), les surfaces les plus importantes ayant fait l'objet de transactions en 2000, 2002, 2004, 2006 et 2008 se situent dans et autour des pôles régionaux et plus modestement dans l'aire urbaine de Blois. La rareté des terrains pour l'urbanisation à l'intérieur des pôles conduit à une augmentation des prix du foncier.

4 Fiches descriptives des Pays et des agglomérations – Réseau Écologique Régional -

En 2000, les transactions sur terrains nus s'élevaient en moyenne à 17,5 €/m² pour un total de 491 ha ; en 2008, elles atteignent 44 €/m² pour un total sensiblement plus faible de 337 ha (cf :tableau comparatif en annexe).

Source : Notaires de France – Perval – années 2000-2002-2004-2006-2008

Entre 2004 et 2008, c'est dans les bassins démographiques d'Orléans et de Pithiviers que la hausse a été la plus marquée. Les communes rurales et surtout celles qui se situent en dehors de l'influence des pôles présentent des prix moins élevés car la disponibilité foncière y reste plus importante.

➢ Politiques publiques intercommunales

Ce secteur est sans doute le mieux couvert par les documents prospectifs de type SCoT ou PLH et notamment en Touraine et dans le Blésois.

On y compte :• 7 SCoT dont 1 en cours d'élaboration (celui de l'agglomération de Tours),• 24 PLH dont 14 en projet.

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Cartes 1.5. Marché foncier : surface des terrains vendus et prix

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Comme cela a été souligné dans le diagnostic, ces documents ne couvrent pas la totalité des secteurs à enjeux forts en terme de consommation d'espace : de nombreuses communes des aires urbaines ou multipolarisées en particulier. Il apparaît nécessaire de développer ces documents afin de disposer d'une observation plus étendue des évolutions de l'urbanisation et d'une réflexion plus approfondie des enjeux fonciers.

2. Tendances, prospective et enjeuxCe secteur est au cœur des dynamiques démographiques et économiques de la région Centre. La rareté du foncier et les prix enregistrés participent à l'éloignement des activités et des habitants, des centres urbains. La consommation d'espace qui en découle se révèle peu favorable à l'articulation entre l'habitat, les déplacements, l'environnement et la protection des paysages. De plus, face à l'avancée de l'urbanisation, il apparaît nécessaire de renforcer les actions de protection des espaces agricoles et de prévention des habitants face aux risques naturels.

Compte tenu des projections démographiques à l'horizon 2020, l'axe ligérien et ses pôles risquent d’étendre leur influence au-delà des limites actuelles et le long des axes majeurs de communication. Le maintien de l'attractivité des pôles régionaux (entre 10 000 et 90 000 habitants) est un enjeux important pour le renforcement de l'armature urbaine et le rétablissement d'un rapprochement entre lieu de vie et lieu de travail. Cette action passe en partie par la maîtrise des coûts des terrains afin de permettre aux collectivités la réalisation de projets urbains et le développement de la mixité sociale dans les centre-villes.

Sur le plan économique, il paraît nécessaire de favoriser le recentrage des zones d'activités près des voies de communication et des pôles tout en assurant la mutation des zones d'activités qui auraient à subir le départ des entreprises vers ces sites aménagés proches des axes routiers.

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Cartes 1.6. Tendances d'évolution du secteur

Pôles régionaux et axe ligérien1. Principaux éléments observés2. Tendances, prospective et enjeux