Perspectives Entreprises 4ème trimestre 2012

Une conjoncture offrant de

belles opportunités aux

entreprises en quête de

productivité

Pour la 3ème année consécutive, l’offre de bureaux disponibles

reste stable en Ile-de-France, à l’image de la consommation de

bureaux, qui finalement déjoue les pronostics

Contre toute attente, le nombre de mètres carrés de bureaux

consommés par les entreprises en 2012 est resté quasiment

stable par rapport à 2011 (-3,4%). Après un 1er semestre en berne

- en recul de près de 20% par rapport à l’année précédente - le 2e

semestre a finalement été marqué par la concrétisation de

transactions d’ampleur, souvent initiées plusieurs mois auparavant.

Parmi elles, certaines opérations immobilières emblématiques telles

celles du Ministère de la Défense (135.000 m² à Balard), de France

Télécom (69.000 m² à Châtillon), du Ministère de l’Ecologie (53.000

m² à La Défense), de Sanofi (50.000 m² à Gentilly), d’Allianz (35.000

m² à La Défense) ou encore de Nexity (22.000 m² dans le Quartier

Central des Affaires).

Ce sont donc les grands acteurs qui ont soutenu la

consommation de surfaces de 2012, tandis que les petites et

moyennes entreprises semblent avoir davantage pâti de la

conjoncture morose. A noter toutefois que les transactions conclues

ont été essentiellement régies par des logiques de

regroupement et de consolidation d’actifs, et que petits comme

grands acteurs ont très fréquemment mené des renégociations de

baux en parallèle de leurs recherches de locaux. L’heure est

donc, pour tous, à la prudence.

Autres faits marquants à noter sur le créneau des grandes

surfaces : des pré-commercialisations de plus en plus

nombreuses et, parmi elles, la part croissante des clés-en-main.

Compte tenu de leurs importants besoins en mètres carrés et de la

spécificité de leurs besoins, les grands acteurs tendent en effet à se

positionner très en amont, sur des programmes non livrés, voire des

programmes non démarrés et conçus entièrement sur-mesure. Ces

opérations ne viennent donc pas puiser dans les réserves de

bureaux disponibles.

Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France

demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.

Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux

de disponibilité de 6,8%.

L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais elle reste de

qualité variable, et très inégalement répartie entre les différents

secteurs franciliens.

Une offre entre pénurie et surabondance

La crise a creusé l’écart entre secteurs en matière de

disponibilités. L’image de l’Ile-de-France reste celle d’un marché

à deux vitesses.

De son côté, Paris intra-muros souffre d’un manque de produits

de qualité. L’offre y est réduite : le taux de disponibilité atteint

4,4%. Dans les endroits les plus prisés, les bureaux de qualité

peuvent ainsi s’avérer difficiles à trouver.

A l’inverse, la première couronne est globalement « offreuse »,

voire « sur-offreuse » dans l’Ouest francilien. Les taux de

disponibilité y varient entre 6,5% (La Défense) et 14,3% (Boucle

Nord). Le choix est donc vaste, avec plus de 1.500.000 m²

disponibles à fin décembre au total du Croissant Ouest et de la

Première Couronne.

Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacance

Source: Immostat

Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 2

En termes d’évolutions, les écarts ne cessent de se creuser :

L’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus

rapidement que la moyenne (-16% en 2 ans) ; les marges de

négociation s’amenuisent donc pour les acquéreurs.

Tandis qu’en Première Couronne, la hausse est constante

(+10% en 2 ans), et en particulier dans le Croissant Ouest

(+18% en 2 ans). Ce dernier recense ainsi les disponibilités les

plus élevées d’Ile-de-France, une progression qui pourrait même

s’intensifier, compte tenu des importantes livraisons

d’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple :

le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises en

chantier, alors que la demande est en recul depuis plusieurs

mois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’en

trouve naturellement facilitée pour les entreprises.

L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, révélant la

nette préférence des entreprises pour les bureaux labellisés

La part d’immeubles neufs dans l’offre disponible continue de se

réduire ; elle passe sous le seuil des 22% au total de l’Ile-de-

France à fin 2012 - contre 26% un an auparavant. Cette érosion

de l’offre neuve témoigne de l’attrait grandissant des immeubles

neufs remplissant les nouveaux standards environnementaux. En

temps de crise, alors que la renégociation de bail est souvent

préférée au déménagement, les entreprises qui prennent le

« risque » d’un déménagement portent très majoritairement leur

choix sur des immeubles neufs, plus efficaces en matière de

rationalisation de mètres carrés et de consommation énergétique.

Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire

apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les

secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des

produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles

en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue ici

encore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfaces

neuves ou restructurées disponibles, avec près de 330.000 m² en

attente de trouver preneur, soit presque trois fois plus qu’à Paris.

Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles

Cartographie : Taux de vacance

Répartition et évolution (sur 24 mois) de l’offre de bureaux disponibles

Source: JLL

Source: Immostat Source: Immostat / JLL

Source: Immostat / JLL

Répartition de l’offre de bureaux neufs

Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 3

Des entreprises plus que jamais en position de force pour

négocier auprès de leurs propriétaires - actuels ou futurs -

d’intéressantes conditions de location

Dans un contexte de morosité économique persistante, dictant

à la plupart des organisations une gestion de crise focalisée sur

la rationalisation des coûts et la recherche de productivité, les

comportements opportunistes se multiplient : de nombreuses

entreprises profitent de l’environnement chahuté pour faire jouer la

concurrence, recherchant la « bonne affaire » auprès de

propriétaires devenus plus conciliants et pragmatiques.

Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, les

propriétaires-bailleurs consentent en effet à d’importants

efforts.

Pour conserver les locataires en place, ils accèdent aux

demandes des entreprises qui cherchent à renégocier leurs baux et

qui sont prêtes à actionner tous les leviers imaginables (périodes

triennales, fins de baux, indexation…) pour réduire leurs loyers. Ils

anticipent même parfois sur ces attentes et adoptent une position

proactive dans le but de sécuriser leurs revenus.

Pour attirer de nouveaux locataires, ils accordent des mesures

d’accompagnement de plus en plus généreuses. Résultat : les

loyers économiques sont aujourd’hui particulièrement bas. Les

franchises de loyer et les financements de travaux sont plus

aisément négociables et les propriétaires se montrent plus enclins à

accepter la division de grands ensembles.

Ce réajustement des valeurs concerne également désormais les

loyers faciaux. Plus à l’écoute du marché, de nombreux

propriétaires revoient leurs loyers à la baisse. Une dynamique

amorcée depuis le début de l’année, qui se confirme à fin 2012.

Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme :

Le loyer haut de gamme parisien s’érode au 4e trimestre : il

s’établit désormais à 770€/m² dans le Quartier Central des

Affaires - un niveau de loyer qui ne concerne qu’un nombre très

réduit de transactions, compte tenu de la grande rareté des

immeubles de qualité sur ce secteur.

Dans tous les arrondissements parisiens, sans exception, la

tendance est à la stabilité ou à la baisse.

En dehors de Paris, le réajustement des valeurs est plus

conséquent encore : l’offre locative élevée conduit de

nombreux propriétaires à ajuster leur politique tarifaire avant

même que les négociations ne soient entamées.

L’assouplissement touche tous les secteurs, en particulier

les secteurs établis de l’Ouest, en situation de « sur-offre ».

A La Défense notamment, le loyer haut-de-gamme confirme sa

décrue, et se stabilise à 530€. Probablement l’indice que le

secteur peine à se renouveler, concurrencé par de nouveaux

marchés plus compétitifs, et que le redémarrage ne se fera qu’à

la condition que les propriétaires réajustent la valeur de leurs

loyers.

Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :

Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs,

y compris dans l’hypercentre de la capitale.

Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,

dans la lignée des trimestres précédents.

Cartographie : Loyers haut-de-gamme (en €/m²/an)

Source: JLL

Cartographie : Loyers de seconde main (en €/m²/an)

Source: JLL

Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 4

Perspectives

L’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau de

disponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entre

offreurs et locataires potentiels.

Progression du volume de bureaux mis en chantier et

d’importantes livraisons d’immeubles neufs à prévoir en 2013

Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés

actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après

trois trimestres consécutifs de relative stabilité, ce nombre est à la

hausse : les mises en chantier de grandes surfaces de bureaux

(supérieures à 5.000 m²) en Ile-de-France dépassent la barre des

1,7 million de mètres carrés.

En conséquence, les disponibilités seront nettement orientées à

la hausse en 2013 :

Ce sont plus 880.000 m² de bureaux neufs qui seront

livrés sur l’année, dont la moitié n’a pas encore trouvé

preneur…

…Tandis que moins de 550.000 m² neufs sont sortis de

terre en 2012, et que près de 75% de ces surfaces étaient

déjà pré-commercialisées à l’issue du 4e trimestre 2011.

En 2013, l’offre de bureaux francilienne s’enrichira ainsi de

près de 420.000 m² de bureaux neufs supplémentaires,

presque tous certifiés BBC.

Des livraisons qui ne devraient toutefois pas changer

fondamentalement la donne en matière d’immeubles neufs,

compte tenu de leur forte concentration dans le Croissant Ouest

C’est dans le Croissant Ouest parisien qu’est regroupé l’essentiel

des programmes immobiliers disponibles. Le secteur conjugue en

effet un taux de pré-commercialisation encore réduit (inférieur à

30%) à un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : le

Croissant Ouest regroupe plus de la moitié des disponibilités

futures de bureaux neufs, soit près de 500.000 m²… dont la

moitié se situent à La Défense.

Un volume de livraisons futures conséquent qui, conjugué à l’état

« sur-offreur » du secteur, devrait inciter les propriétaires-bailleurs à

proposer des conditions de location et d’acquisition toujours

plus avantageuses… en se résolvant notamment à ajuster leurs

loyers faciaux.

Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m²

Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois

Offre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise

en chantier demeure incertaine.

Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours

d’instruction ou n’a pas encore été déposé.

Source: JLL

Source: JLL

Offre future certaine : 1,7 million de m² mis en chantier fin décembre

Offre future de bureaux par niveau d’engagement

Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 5

Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros, le reste de la

Première Couronne et la Deuxième Couronne ne devraient pas

bénéficier de livraisons aussi conséquentes, avec respectivement

près de 95.000 m², 100.000 m² et 80.000 m² de programmes

disponibles qui devraient sortir de terre d’ici fin 2015.

Ceci pour des raisons radicalement opposées :

Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le

Quartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint le

volume des mises en chantier ;

La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne – et

dans une moindre mesure dans le reste de la Première

Couronne, ceux-ci évitant de s’engager sur des livraisons

importantes sans l’assurance de trouver preneur. D’où un

important niveau de pré-commercialisations, révélateur de la

préférence des investisseurs pour les opérations « clés-en-

mains ».

Un climat économique incertain, qui devrait inciter les

propriétaires à la prudence… Tandis que les entreprises auront

tout intérêt à multiplier les comportements opportunistes !

Si l’incertitude demeure sur les conditions et les délais de la

reprise économique, tout laisse à penser que les premiers mois de

l’année 2013 resteront marqués par la stagnation, voire la récession.

On peut d’ailleurs imaginer que, même si une reprise s’amorçait, de

nombreuses entreprises auraient d’abord pour réflexe de restaurer

leurs marges… plutôt que d’investir. Du côté des propriétaires,

l’heure devrait donc rester à la prudence : plus que jamais, il

s’agira pour eux de rester à l’écoute, afin d’ajuster leurs politiques

tarifaires à la réalité du marché.

Conjuguées à la hausse des livraisons d’immeubles neufs prévues

en 2013, ces perspectives devraient se traduire par d’intéressantes

opportunités pour les entreprises.

Les entreprises à la recherche de nouveaux locaux pourront

bénéficier de loyers toujours sous pression baissière, en

particulier dans les secteurs où l’offre excède la demande. La

dynamique amorcée en 2012 devrait en effet se poursuivre, à

travers le réajustement des valeurs faciales et le maintien,

voire l’intensification, des mesures d’accompagnement

consenties par certains propriétaires, toujours dans la crainte du

vide locatif. Dans les quartiers tertiaires établis, aujourd’hui

« sur-offreurs », on devrait ainsi voir le différentiel de loyer

entre sites centraux et périphériques s’écraser. L’occasion

rêvée de « s’offrir » un immeuble neuf ou restructuré de

qualité – plus performant sur le plan énergétique, permettant

une meilleure exploitation de l’espace, mieux desservi par les

transports, mieux localisé...

Du côté des locataires déjà en place, les comportements

opportunistes seront également de mise, afin de faire jouer au

mieux la concurrence, et ainsi obtenir d’intéressantes

renégociations de baux. Avec à la clé une diminution des

loyers et la réalisation de travaux, voire la libération de surfaces

non utilisées.

Pour les entreprises les plus avisées, 2013 devrait donc, plus

que jamais, être une année d’opportunités !

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponible

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponibleSource: JLL

Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans les projets mis en chantier > 5000 m²

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Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15

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