UNIVERSITE DE PARIS 1 – PANTHEON SORBONNE

INSTITUT DE RECHERCHE ET D’ETUDES SUPERIEURES EN TOURISME

« Le développement des complexes touristiques et de l’immobilier de

loisirs haut de gamme en Grèce : quelle intégration dans les

nouvelles orientations stratégiques du tourisme ?»

Mémoire professionnel présenté pour l‟obtention du

Diplôme de Paris 1 – Panthéon Sorbonne

MASTER PROFESSIONNEL « TOURISME »

Spécialité Gestion des Activités Touristiques et Hôtelières

Par Dafni Michalopoulou

Directeur du mémoire : Monsieur Noël Le Scouarnec

JURY

Membres du jury : …………………….

…………………….

……………………..

Session de Septembre

IREST – Paris 1 / MASTER PROFESSIONNEL TOURISME ‘’L’élaboration du mémoire ‘’ – 2010/ 2011

2

REMERCIEMENTS

Tout d’ abord, je voudrais remercier particulièrement Mr Noël Le Scouarnec, mon

directeur de mémoire, qu’il a toujours été disponible pour répondre à mes questions.

J’ai apprécie vraiment votre aide.

Merci aussi à l’Institut de Recherche et d’Etudes Supérieures de Tourisme (IREST),

parce que cette année était très enrichissante et très motivante pour moi

Un grand merci à Μarie Dos qui a eu le courage et la patience de relire mon

mémoire.

Je tiens enfin à remercier ma famille pour leur soutien et leurs encouragements et

tous qui ont contribué de près ou de loin au cours de ma première année à Paris.

3

SOMMAIRE

INTRODUCTION........................................................................................................ 5

PARTIE A..................................................................................................................... 8

DEFINITION DU CADRE DE L‟ ETUDE .................................................................. 8

CHAPITRE 1 : LE TOURISME EN GRECE ................................................................................... 9

1.1 Caractéristiques Générales .......................................................................................10

1.2 Le Produit Touristique Offert ....................................................................................13

1.3 L’impact du tourisme sur l'économie grecque ..........................................................17

1.4 La compétitivité du tourisme grec ...........................................................................21

CHAPITRE 2 VERS UN NOUVEAU MODELE TOURISTIQUE EN ACCORD AVEC LES

TENDANCES ACTUELLES ........................................................................................................ 24

2.1 Les Complexes Touristiques ......................................................................................27

2.2 L’immobilier de loisir ................................................................................................31

2.3 Le profil de la clientèle ..............................................................................................33

2.4 Les conditions nécessaires au bon développement et fonctionnement du marché .35

PARTIE B ................................................................................................................... 37

DIAGNOSTIC DE LA SITUATION ACTUELLE EN GRECE .......................... 37

CHAPITRE 1 LE MARCHE DE L‟HEBERGEMENT TOURISTIQUE EN GRECE.................... 38

1.1 Le parc hôtelier .........................................................................................................38

1.2 Le «Βranding» dans le secteur hôtelier ....................................................................45

CHAPITRE 2 LES PREMIERES TRADUCTIONS CONCRETES DE CETTE EVOLUTION DU

MODELE ...................................................................................................................................... 51

2.1 Les projets en Cours .................................................................................................51

2.2 Costa Navarino – Le premier cas representatif du nouveau modèle ........................54

CHAPITRE 3 LES DIVERS FACTEURS INFLUANT SUR LE DEVELOPPEMENT ................. 61

3.1Les subventions publiques .........................................................................................61

3.2 Le cadre legislatif relatif en grece .............................................................................64

PARTIE C................................................................................................................... 66

PERSPECTIVES D’EVOLUTION DES COMPLEXES TOURISTIQUES ....... 66

CHAPITRE 1 ANALYSE DU MODELE ACTUEL ET DE SON EVOLUTION DANS

LE CADRE DE L‟ESSOR DES COMPLEXES TOURISTIQUES ..................................... 67

1.1 Analyse se la situation actuelle .................................................................................67

1.2 Vers une nouvelle legislation susceptible de favoriser les évolutions ......................73

4

CHAPITRE 2 AVANTAGES ET INCOVENIENTS DES COMPLEXES TOURISTIQUES ....... 75

2.1 Les bénéfices probables............................................................................................75

2.2 Des craintes concernant la préservation environnementale ....................................78

CHAPITRE 3 BONNES PRATIQUES ET PRECONISATIONS: Les clés du succès du nouveau

modèle touristique grec ................................................................................................................. 82

3.1L'actualisation du Droit de l’ Urbanisme ....................................................................82

3.2 Un positionnement marketing clair ..........................................................................84

3.3 L’amélioration des autres secteurs ...........................................................................86

CONCLUSION .......................................................................................................... 88

RESUME DU MEMOIRE EN FRANÇAIS ............................................................ 90

RESUME DU MEMOIRE EN ANGLAIS .............................................................. 91

BIBLIOGRAPHIE ..................................................................................................... 92

GLOSSAIRE – DEFINITIONS ............................................................................................ 97

TABLE DES ANNEXES ........................................................................................... 98

TABLE DES TABLEAUX ................................................................................................... 104

TABLE DES GRAPHS .......................................................................................................... 104

TABLE DES ENTRETIENS .................................................................................. 105

TABLE DES MATIERES………………………………………………………...106

« L’Université n’entend donner aucune approbation ou improbation aux

opinions émises dans les mémoires et thèses. Ces opinions doivent être

considérées comme propres à leurs auteurs »

5

INTRODUCTION

Le tourisme représente l‟un des secteurs d‟activités les plus importants de Grèce

puisqu‟il génère de nombreuses retombées économiques, stimule plusieurs autres

secteurs d‟activités et contribue à augmenter le revenu national annuel de manière

substantielle. Sa contribution au PIB est systématiquement supérieure à 15% et

dépasse parfois 18%, et il couvre près d‟un tiers du déficit commercial national, ce qui

s‟avère particulièrement significatif dans la difficile situation que connaît

actuellement le pays.

Il est également remarquable le fait que près d‟une personne sur cinq travaille

directement ou indirectement pour le secteur du tourisme et sa contribution en ce qui

concerne l‟emploi atteint un taux de 17,9% des postes proposés à l‟échelle du pays. Il

constitue également un moteur de développement régional. Nous estimons que le

tourisme impacte près de 60% de l'économie grecque et que chaque euro dépensé

pour le tourisme génère plus du double en recettes dans le reste de l'économie

secondaire.

L‟importance du tourisme dans l‟économie grecque peut être justifiée par le

remarquable potentiel d‟attractivité du pays, qui cumule avantages naturels et

patrimoine historique d‟exception. En effet, les paysages méditerranéens, au même

que le climat doux incitent les touristes à voyager en Grèce pour profiter des vacances

de “plaisir et de détente”. Le patrimoine culturel et historique riche renforce

l‟attractivité du pays. Ayant récemment accueilli les jeux olympiques, la Grèce a

profité de cette occasion pour créer de nouvelles infrastructures permettant aux

visiteurs de se déplacer plus facilement.

Malgré ces atouts non négligeables la Grèce présent depuis quelques années d‟un

déficit de compétitivité en matière de tourisme : elle n‟atteint plus que la 17ème

place

dans le classement mondial, ce qui reste médiocre compte tenu de ses potentialités.

Comment peut-on expliquer ce phénomène ?

6

Plusieurs raisons existent, à commencer par le déclin progressif du modèle touristique

qui reste basé principalement sur l‟image de la mer et du soleil. En effet, le tourisme

balnéaire de masse, appelé « tourisme 3S » (sea – sun – sand), correspond à l‟essentiel

des produits touristiques grecs, développés pour répondre aux attentes de visiteurs aux

revenus moyens. Ce modèle touristique est aujourd‟hui en fin de vie et doit être

modernisé rapidement pour permettre au pays de mieux s‟adapter à la demande et

faire face la concurrence par les autres pays méditerranéens qui offrent de produits

similaires à des tarifs plus bas. Il sera nécessaire de réfléchir à l‟évolution du modèle

touristique grec ainsi qu‟aux moyens de diversifier et d‟enrichir les produits

touristiques.

Les nouvelles tendances montrent que les investisseurs internationaux du secteur

hôtelier sont particulièrement intéressés pour les pays d‟Europe du sud et ils

souhaitent y développer les résidences hôtelières haut de gamme et de nombreuses

structures de loisirs. En effet, une nouvelle clientèle internationale, à la recherche

d‟une expérience touristique de qualité supérieure fait évoluer la demande et

contribue à l‟intérêt croissant des investisseurs pour les complexes touristiques et

l‟immobilier de loisirs haut de gamme.

Le nouveau cadre législatif et règlementaire grec voté au mois d‟août permet enfin

l‟aménagement de ces complexes, ce qui n‟était pas possible avant. Cette situation

représente probablement une opportunité qui pourrait permettre à la Grèce d‟élaborer

un nouveau modèle touristique, de redevenir une destination touristique attractive, de

préserver l‟environnement, d‟attirer de nouveaux clients et de limiter la saisonnalité.

Cette nouvelle stratégie de développement touristique permettrait donc d‟améliorer la

compétitivité du pays et de rééquilibrer les finances publiques.

L‟émergence rapide de ce nouveau produit nous incite à nous interroger sur son

intégration possible au modèle touristique grec, ses impacts sur l‟avenir du secteur

touristique et son évolution au fil des ans.

7

Plus précisément, il s‟agit de comprendre : Comment le développement des

complexes touristiques et de l‟immobilier de loisirs haut de gamme s‟est-il imposé

dans le cadre de la nouvelle orientation stratégique du tourisme en Grèce?

Plusieurs questions se posent dans le cadre de cette étude :

Quelles sont les perspectives d’évolution de ce nouveau modèle en cours

d’élaboration ? Quelles sont les limites qui peuvent déjà être entrevues ?

Comment pouvons-nous, éviter de reproduire les erreurs d’autres pays

méditerranéens et assurer la préservation de l’environnement ?

Ce mémoire a pour objectif de répondre à ces interrogations, en s‟appuyant sur la

recherche documentaire et statistique et plusieurs entretiens menés avec différents

acteurs, afin de mieux définir le contexte de développement de l‟hébergement

touristique en Grèce, de mieux comprendre l‟enjeu essentiel que représente la

préservation de l‟environnement et de proposer plusieurs préconisations susceptibles

de contribuer au bon développement de ce nouveau modèle touristique.

Pour atteindre ces objectifs, nous allons d‟abord définir le cadre de notre étude, en

présentant les caractéristiques générales du secteur touristique grec et en définissant le

concept de nouveau complexe touristique, puis établir un diagnostic de la situation

actuelle en Grèce en matière d‟hébergement touristique avant de faire une analyse

SWOT qui sera la base pour proposer de préconisations qui peuvent permettre une

intégration optimale de ce nouveau modèle de développement touristique.

8

PARTIE A

DEFINITION DU CADRE DE L’ETUDE

9

CHAPITRE 1

LE TOURISME EN GRECE

Le tourisme en Grèce constitue l‟un des secteurs d‟activité le plus important du pays

et présente plusieurs avantages comparatifs qui seront détaillés ci-après. De même que

le secteur maritime, le tourisme est caractérisé par une forte croissance dynamique au

cours du temps.1 Depuis les années 60, ces deux secteurs ont joué un rôle significatif

sur l‟évolution du pays et ont amélioré de manière considérable le développement de

l'économie grecque ainsi que les autres secteurs productifs. .

Les avantages naturels du pays, à savoir les paysages méditerranéens et les conditions

météorologiques douces, offrent un grand potentiel pour le développement du

tourisme toute l'année. Ajoutés au riche patrimoine culturel et historique du pays, ces

éléments conditionnent l‟attraction des touristes. Mais le tourisme grec reste basé

principalement sur l‟image de la mer et du soleil.

Des efforts importants sont réalisés par les politiciens grecs et les principaux acteurs

du tourisme qui conçoivent de nouvelles législations, afin d‟inciter et de soutenir les

investissements locaux et étrangers pour accroître l'activité industrielle touristique du

pays et tendre vers une industrie de marché plus étendue.

Afin d‟avoir une vision claire et globale de l'industrie du tourisme grec, il apparaît

nécessaire d‟en faire une présentation complète pour distinguer ses principales

caractéristiques.

1 ALPHA BANK, 2008, Rapport Trimestriel No 110

10

1.1 CARACTERISTIQUES GENERALES

Entourée par la mer Méditerranée, la Grèce est une péninsule et un pays montagneux

situé en Europe du Sud. Ce pays, dont la superficie totale atteint 131 957 km², se

compose de trois principales zones géographiques :

- une partie continentale qui s'étend de la région de Grèce centrale au Sud à

la région de Thrace au Nord et constitue la plus grande zone géographique du

pays.

- la péninsule du Péloponnèse qui est séparée du continent par le canal de

l'isthme de Corinthe et comprend environ 6.000 îles et îlots répartis dans la

mer Egée.

- la mer Ionienne, qui regroupe l‟essentiel de l‟archipel grec. La Crète, Rhodes,

Corfou, le Dodécanèse et les Cyclades sont les îles les plus célèbres et

populaires de Grèce.

80% du pays est constitué de montagnes ou de collines, ce qui fait de la Grèce l'un

des pays les plus montagneux d'Europe. En outre, 16.000 km de côtes dont 7500 se

trouvent autour des îles de l'archipel grec en font un phénomène unique sur

le continent européen. Les îles grecques, dont la majorité est dispersée dans la mer

Egée entre les côtes grecques et turques, représentent un cinquième de la surface du

pays (moins de 200 îles sont habitées).

La population grecque s‟élève à environ 11 millions sachant que 5 millions de

personnes vivent à Athènes, la capitale du pays. La Grèce est un pays essentiellement

agricole : 22% de la population active est employée dans le secteur de l'agriculture,

27% dans le secteur de l'industrie et 50% dans le secteur tertiaire ou nous trouvons le

secteur touristique (hôtels, voyage et transport)2. La partie continentale du pays et les

îles grecques sont les destinations les plus populaires dans le monde. Nous pouvons

citer par exemple Lonely Planet3, éditeur de guide de voyage, qui a placé la Grèce

2www.greeka.com:The Greek islands specialist/About Greece, Information, Quick Overview 3 www.lonelyplanet.fr

11

parmi les 10 meilleures destinations pour 2010 tandis qu‟elle était classée deuxième

meilleur pays européen par le „Telegraph Travel Awards‟4.

Les caractéristiques naturelles du pays, à savoir les superbes paysages méditerranéens

et le climat doux, constituent des avantages comparatifs et confèrent à la Grèce un

grand potentiel pour le développement du tourisme et ce tout au long de l'année, bien

que les plus forts taux de fréquentation soient enregistrés entre mai et septembre. De

plus, la Grèce possède un riche patrimoine culturel et historique qui attire un grand

nombre de visiteurs. En effet, la modernité des infrastructures qui ont été créés pour

accueillir les Jeux olympiques de 2004 contribue à l'amélioration substantielle de la

perception de la Grèce comme destination touristique de qualité.

Selon le Service national de la statistique, la Grèce se classe 21ème

en terme de

revenus et 17ème

en terme d'arrivées internationales (2010)5 parmi 194 pays et reçoit

plus de 15 millions de touristes chaque année. La contribution totale du tourisme

(directe et indirecte) au PIB atteint 15,3%, tandis que ce secteur regroupe près

de 17,9% des emplois (2010).6

Tableau 1: La contribution du tourisme en matière de PIB, d’emploi et de diminution du déficit commercial

1990 2000 2010

PIB 15.2% 15.9% 15.3%

Emploi Direct & Indirect (% par rapport à l'emploi total) 19.5% 19.8% 17.9%

Emploi Direct & Indirect ('000) 731.8 781 746.2

% Contribution pour la réduction du déficit commercial 20.8% 45.9% 33.7%

Source: SETE, 2010, Greek Tourism: Facts and Figures

En outre, selon le Forum économique mondial (WEF) en 2011 la Grèce occupe la

29ème

position sur 139 pays en ce qui concerne l'indice de la compétitivité touristique.

Cependant, elle est classée seulement 90ème

pour la compétitivité générale.7 Ces

4 http://www.investingreece.gov.gr/default.asp?pid=36&sectorID=37&la=1

5 UNWTO, 2011, World Tourism Barometer

6 SETE, 2010, Greek Tourism 2020 : Proposal for the new development model

7 WEF, 2011, The Global Competitiveness Report 2011

12

chiffres montrent que le tourisme grec est l'un des rares secteurs de l'économie

nationale qui soit compétitif au niveau mondial.

Le tourisme grec est devenu florissant dans les années 1960 et surtout dans le début

des années 1970. Le premier hôtel grec a été crée en 1968 à Agios Nikolaos en Crète

et depuis, de nombreux modes d‟hébergement ont fait leur apparition le long des côtes

grecques. Au fil de ce développement lent mais stable, la Grèce a réussi à devenir

aujourd'hui l'une des destinations touristiques favorite des Européens, des Asiatiques

et des Américains. Le nombre de touristes a ainsi montré au cours de la dernière

décennie une augmentation régulière, passant de 14,2 millions de visiteurs

internationaux en 2004 à plus de 17 millions de personnes en 2008. Il est prévu que

dans quelques années ce nombre atteigne les 20 millions de touristes, soit presque le

double de la population du pays8.

8 http://www.investingreece.gov.gr/default.asp?pid=36&sectorID=37&la=1

13

1.2 LE PRODUIT TOURISTIQUE OFFERT

La Grèce, comme cela a été précisé dans la partie précédente, dispose d‟atouts

naturels significatifs comme les paysages, le climat doux, le patrimoine culturel et

historique riche. De plus, une grande partie du parc hôtelier et des autres

infrastructures touristiques sont de bon niveau. En ce qui concerne l'image de la Grèce

comme destination touristique, il est plus correct de se référer à l'image du pays en

définissant les produits typiques existant sur le territoire grec de façon à attirer les

touristes.

Les produits touristiques sont des produits complexes qui se composent de biens

matériels (i.e. nourriture, boissons), de services immatériels (i.e. hébergement à

l'hôtel, divertissement des touristes, transport des touristes), mais aussi d‟éléments

naturels (le soleil, le climat, les attractions, etc.) consommés ou utilisés de différentes

façons par les touristes. Plus précisément, nous pouvons identifier les produits

touristiques ci-dessous comme étant ceux qui composent le portefeuille du tourisme.

L‟offre touristique du pays peut être divisée en quatre catégories9:

a. Le tourisme de masse

b. Le tourisme d‟affaires

c. Les formes alternatives du tourisme.

d. Le tourisme maritime

Les différences au niveau de l'image et de la qualité des services offerts à la clientèle,

entre ces principaux produits touristiques, sont importantes.

a) Le tourisme de masse

Le tourisme de masse en Grèce se définit comme le tourisme balnéaire qui est défini

internationalement par le 3S Tourisme (mer-soleil-sable10

). A 70%, le motif principal

du voyage en Grèce reste encore "le soleil et la mer"11

. Cela signifie que le produit

touristique grec reste lié à l‟attrait typique de la "Méditerranée" et n'a pas réussi à se

9 ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ *Université de l’Egée+, 2010, Η Σθμαςία του Τουριςμοφ για τθν Ελλθνικι Οικονομία/ Κοινωνία – Προτάςεισ για τθν Τουριςτικι Ανάπτυξθ [ L’importance du tourisme pour l’économie grecque - Propositions pour le développement touristique] 10

3S:Sea, Sun, Sand 11

ΗΡΑΚΛΕΙΣΟ – EQUAL,[Heraclitus- Equal] 2006, Ελλθνικι Τουριςτικι Οικονομία [Economie du Tourisme]

14

diversifier afin de prolonger la période touristique. La position de la Grèce dans le

marché international du tourisme reste celle d‟un pays avec des caractéristiques

spécifiques des 3S. De plus, la Grèce fait partie d‟un large groupe de pays dont

l'Espagne, le Portugal, Chypre, la Tunisie, la Turquie et d'autres, connues pour être

des régions "de plaisir et de détente".12

Ce modèle correspond à la demande formulée par les touristes et devient

progressivement fortement dominant. Il est basé sur la recherche du tourisme

« vacances d'été », centré sur le soleil et la détente et non sur les caractéristiques

spécifiques de la destination touristique. Évidemment, les services offerts sont adaptés

à la demande engendrée par le développement de ce modèle. Il faut aussi noter que la

politique des grandes agences de voyages (tour-opérateurs) dans la région

méditerranéenne a contribué à la généralisation de ce modèle touristique. La

caractéristique dominante de ce modèle reste la dépendance directe qui lie les pays

d‟accueil aux pays qui envoient les touristes. Ce segment de marché attire

principalement les personnes âgées de 20 à 40 ans qui font partie de la classe

économique moyenne.

Aujourd'hui, ce modèle de développement du tourisme est obsolète. En effet, la

demande n‟ayant cessé de croître jusqu‟à la fin des années 90, l'évolution de la

demande touristique a abouti à un tourisme de masse répondant aux besoins de la

majeure partie de ce segment. Aujourd‟hui, le développement stable de ce modèle du

tourisme est remis en question car la fin du cycle de la durée de vie13

du produit

touristique arrive. Cela se traduit par une tendance à la hausse des prix qui dépend du

degré d'ouverture du pays dans le système économique global et du niveau de son

développement économique. 14

D'autres facteurs influencent cette logique de développement : il s‟agit du coût de la

main-d'œuvre, des ressources touristiques, de la maintenance, des terrains, de

l'utilisation des vols charter et des hébergements à bas prix. Par conséquent, la

différence de prix entre les pays d'origine et d'accueil disparaît graduellement tandis

12

ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ *Université de l’Egée+, 2010, Η ημαςία του Σουριςμοφ για την Ελληνική Οικονομία/ Κοινωνία – Προτάςεισ για την Σουριςτική Ανάπτυξη [L’importance du tourisme pour l’économie grecque - Propositions pour le développement touristique+ 13 Butler’s, 1980, Tourism Area Life Cycle (TALC) model 14

ITEP [L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce+, 2010, Θζςεισ για τθν Οικονομία και τον Τουριςμό [ Propositions sur le cadre actuel d’économie et du tourisme]

15

que le produit touristique offert devient plus cher et de qualité inférieure. Dans ce

processus, ce modèle ne crée pas seulement un coût supérieur à celui initialement

proposé mais aussi une dégradation progressive de la qualité de l‟offre. En

conséquence, le modèle arrive à un stade de saturation et commence à décliner : la

Grèce subit actuellement les conséquences de ce processus cyclique15

.

De plus, le niveau de qualité des services offerts à la clientèle par rapport au prix en

augmentation constitue un facteur assez important de dégradation de l‟image du pays

en tant que destination touristique. Par ailleurs, il faut prendre en compte le fait que

cette image est le résultat d'un long processus, qui s‟est poursuivi pendant ces dix

dernières années. En effet, l‟image de la Grèce comme destination touristique de

qualité est d‟abord liée aux expériences vécues par les touristes étrangers et à la

diffusion de leurs expériences à autrui à travers les différents réseaux de partage qui

existent sur des sites Internet particuliers, comme Trip Advisor16

et d‟autres sites

similaires qui utilisent le concept de Web 2.017

et les réseaux sociaux. Cette image est

aussi le résultat de l‟absence prolongée d‟intervention de l‟Etat, qui n‟a pas

développé un plan marketing cohérent pour promouvoir le tourisme.

b) Le tourisme d’affaires

Le tourisme d'affaires représente un marché important pour toutes les destinations

touristiques du monde entier. Il est considéré comme la principale source de demande

pour les logements de luxe mais donne aussi une grande importance à la qualité des

services et des produits. La Grèce semble posséder une des plus mauvaises positions

en Europe en terme de spécialisation dans le tourisme d‟affaires. Athènes recueille

environ 40% du trafic total du tourisme d‟affaires. Cependant, les actions de la Crète,

du Dodécanèse et de la Macédoine sont importantes. La période de pointe en Grèce

en ce qui concerne le tourisme d‟affaires se situe au cours du trimestre avril-juin (qui

représente plus de 40% de la fréquentation), puis du trimestre juillet-septembre (35%)

et enfin du trimestre Octobre-Décembre (15%). 18

15

ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ *Université de l’Egée+, 2010, Η Σθμαςία του Τουριςμοφ για τθν Ελλθνικι Οικονομία/ Κοινωνία – Προτάςεισ για τθν Τουριςτικι Ανάπτυξθ [ L’importance du tourisme pour l’économie grecque - Propositions pour le développement touristique 16 www.tripadvisor.com 17 http://en.wikipedia.org/wiki/Web_2.0 18

ΗΡΑΚΛΕΙΣΟ – EQUAL,[Heraclitus- Equal] 2006, Ελλθνικι Τουριςτικι Οικονομία [Economie du Tourisme]

16

c) Les formes alternatives

Les formes alternatives du tourisme constituent une autre catégorie du tourisme grec.

Nous utilisons cette expression pour décrire une autre forme de tourisme qui est

développée pour proposer une alternative au tourisme de masse avec ses impacts

négatifs au niveau environnemental et social. Cette activité met en place des pratiques

respectueuses de l‟environnement et de la culture. Elle contribue de manière positive

au bien-être des populations locales. Les types de ce modèle de tourisme qui sont

développés en Grèce sont l‟écotourisme, le tourisme de santé et le tourisme religieux.

Le tourisme alternatif représente une plus petite partie de l‟industrie du tourisme grec,

mais sa proportion augmente au fil des ans. Cependant, l‟hétérogénéité qui caractérise

ce modèle de tourisme rend difficile son développement sans le support de l‟état. Par

conséquent, bien que le niveau de la qualité du service soit très bon, le tourisme

alternatif n‟est pas encore suffisamment bien développé pour incarner à lui seul le

tourisme grec.

d) Le tourisme maritime

Le tourisme maritime regroupe en principe les croisières et le yachting. Etant donné

ses atouts naturels, la Grèce pourrait devenir le point de référence de cette activité en

Méditerranée si elle adopte les normes du tourisme international. Les arrivées de

touristes étrangers en Grèce pour les croisières depuis l‟année dernière ont augmenté

grâce notamment à l‟arrêt du cabotage19

. Concernant le yachting sur la mer grecque,

la majorité des touristes viennent du Royaume-Uni, en ayant une préférence pour les

flottilles, qui représentent 25%20

de la demande totale pour le yachting. Par ailleurs, la

demande totale pour partir vers d'autres pays, plutôt européens, se concentre sur les

bateaux sans équipe (bareboat).

19 http://en.wikipedia.org/wiki/Cabotage 20

ITEP [L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce+

17

1.3 L’IMPACT DU TOURISME SUR L'ECONOMIE GRECQUE

Le tourisme en Grèce est l'un des secteurs les plus productifs et contribue fortement

au développement de l'économie grecque. Ce secteur se classe en effet parmi les

industries les plus importantes grâce à l‟augmentation rapide du chiffre d'affaires et à

sa contribution substantielle quant à la hausse du revenu national, l'augmentation

de l'emploi et le développement régional. L‟industrie touristique joue un rôle

significatif, surtout dans un pays comme la Grèce, car elle induit une

forte fréquentation touristique de l'étranger, qui influence notamment l'afflux

de devises et la diminution du déficit de la balance des paiements.21

Le tourisme est

actuellement le secteur le plus dynamique de l'économie grecque : il indique une

performance remarquable dans le monde entier. Pour cette raison, un des principaux

objectifs de l'Etat et de la communauté des affaires est de fournir des moyens

suffisants à la préservation ainsi qu‟à l‟accroissement de compétitivité du secteur

touristique.

Le tourisme est resté l‟un des principaux piliers de la croissance et de la création

d'emplois en Grèce durant ces trente dernières années. Sa contribution au PIB est

systématiquement supérieure à 15% et dépasse parfois 18%. Il faut noter que le

tourisme apporte une contribution très importante à l‟économie nationale et permet de

couvrir une grande partie du déficit commercial. Traditionnellement, le compte

courant de la Grèce est en déficit. Cependant, le solde des transactions du

tourisme est toujours excédentaire et couvre pratiquement 1/3 22

du déficit malgré son

augmentation constante au fil des trois dernières années. (Voir aussi Tableau 1)

21

ΒΡΕΣΣΟ Ν., ΣΟΤΡΝΑΡΑ Γ. , [Vrettos N, Stournaras Y.], 2009, H Ελλθνικι Οικονομία ςε Αναηιτθςθ Στρατθγικισ [La Recherche Stratégique pour l’Economie Grecque] 22

ITEP [L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce+, 2010, Θζςεισ για τθν Οικονομία και τον Τουριςμό [ Propositions sur le cadre actuel d’économie et du tourisme]

18

Tableau 2: TOURISME & PIB 2000-2010

Année La contribution du

tourisme par rapport au PIB (exprimée en %)

Revenus (millions. €)

2000 16% 10061,2

2001 0,169 10579,9

2002 0,165 10284,7

2003 0,159 9459,3

2004 0,164 10347,8

2005 0,173 10729,5

2006 0,175 11356,7

2007 0,173 11319,2

2008 0,165 11635,9

2009 0,152 10400,3

2010 0,153 9611,3 Source: SETE, 2010, Greek Tourism: Facts and Figures

De plus, près d‟une personne sur cinq travaille directement ou indirectement pour le

secteur du tourisme. La contribution du tourisme en ce qui concerne l‟emploi

représente près de 17,9% des salariés (746.200 emplois). En 2019, l'emploi

dans l'économie touristique pourrait atteindre 360.000 personnes, couvrant

l‟équivalent de 100% des chômeurs en 200923

.Les sondages de l‟Université d‟Egée et

de SETE montrent que l‟industrie du tourisme permet au pays de créer de nouvelles

opportunités d‟emploi. En effet, l‟Organisation de recherches pour la Coopération

Economique et le Développement Economique (OCDE) a montré que le

tourisme crée des emplois qui peuvent être occupés par une majeure partie de la

population active, notamment les femmes, les jeunes et les employés non qualifiées.

La même étude a également montré que le tourisme facilite la reconversion des

chômeurs, puisque 70% de ceux qui sont absorbés par le tourisme proviennent du

secteur non touristique.

23

ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ *Université de l’Egée+, 2010, Η Σθμαςία του Τουριςμοφ για τθν Ελλθνικι Οικονομία/ Κοινωνία – Προτάςεισ για τθν Τουριςτικι Ανάπτυξθ [ L’importance du tourisme pour l’économie grecque - Propositions pour le développement touristique]

19

Tableau 3: TOURISME & EMPLOI 2000 - 2010

Année Tourisme & Emploi

Direct (000)* Tourisme & Emploi

Direct et Indirect

2000 344,3 777,6

2001 338,6 785,4

2002 338,6 783,7

2003 329,4 769,2

2004 329,1 783,4

2005 357,6 837,7

2006 367,5 866,6

2007 366,2 867,6

2008 351,3 817,1

2009 318 741,5

2010 322 746,2 Source: SETE, 2010, Greek Tourism: Facts and Figures

Plus spécifiquement, le tourisme en Grèce permet aux entreprises qui offrent des

services touristiques à la consommation communautaire comme les compagnies

aériennes, les hôtels, les compagnies de location de voitures, etc de créer de l'emploi

direct. Le tourisme contribue à maintenir la population dans la région en créant de

nouveaux emplois, qu‟ils soient rattachés aux activités directes du tourisme ou aux

autres activités productives et commerciales qui sont complémentaires du

tourisme. Le développement démographique des régions de la Grèce prouve que les

zones touristiques développées conservent non seulement leur population mais

accueillent aussi chaque année un nombre croissant d‟employés saisonniers. De plus,

le tourisme augmente le nombre d‟emplois dans les secteurs qui soutiennent les

entreprises touristiques, comme l'agriculture, les services d'intérêt général ou les

sociétés de financement. Nous constatons aussi plus d‟opportunités d‟emplois

indirects dans les filières du secteur public qui fournissent des services touristiques.24

De surcroît, nous estimons que le tourisme impacte 60% de l'économie grecque et

que chaque euro dépensé pour le tourisme génère plus du double en recettes dans le

reste de l'économie secondaire. 25

24 ITEP *L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce+, 2010, Θζςεισ για τθν Οικονομία και τον Τουριςμό [ Propositions sur le cadre actuel d’économie et du tourisme] 25

(ΑNDRIOTIS 2005, ΣSARTAS 2010, )

20

Au niveau local et régional, la contribution du tourisme est également importante pour

le développement aussi bien social qu‟économique. La croissance démographique

dans les quartiers touristiques est une indication claire du développement touristique,

notamment dans les régions qui perdent de la population à cause du chômage. De

plus, il est évident que le tourisme est une façon d'améliorer les indicateurs de

développement socioéconomique par le fait que les quartiers touristiques du

pays occupent une position élevée selon l'indice de prospérité et de développement26

.

Cet indice prend en compte les facteurs individuels qui déterminent l'identité d‟une

région au niveau du développement.

En effet, dans le cas de la Grèce et de sa géographie particulière, l'exploitation des

ressources touristiques disponibles a été la base du développement économique et

social d'un grand nombre de zones périphériques, notamment les îles et les zones

côtières.

Il faut aussi noter la valeur ajoutée du tourisme, sa contribution à la croissance des

revenus et les effets bénéfiques du tourisme sur le développement régional. Nous

considérons comme dépense touristique directe toutes les dépenses totales que les

visiteurs effectuent pour profiter des services touristiques dans leurs destinations

touristiques. Etant donné que l'argent passe par beaucoup d‟intermédiaires, des

revenus sont crées. Par exemple, l'agriculture trouve un marché élargi pour vendre ses

produits en fournissant les hôtels ou restaurants. L'artisanat trouve aussi un nouveau

marché pour vendre ses produits, permettant à de nombreuses familles rurales de

trouver un revenu supplémentaire pour subvenir à leurs besoins. En outre, le

développement touristique repose sur le développement du réseau de transport local

nécessaire à la circulation des touristes et des biens de consommation touristique. En

plus de cela, l'activité de construction a aussi un impact immédiat et positif sur

d‟éventuelles créations d‟emplois. En conclusion, l'augmentation du développement

touristique est une source de création d‟emplois impactant l‟ensemble des classes

sociales et provoquant des effets bénéfiques pour le développement du pays.

26

ΠΑΝΕΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ *Université de l’Egée+, 2010, Η Σθμαςία του Τουριςμοφ για τθν Ελλθνικι Οικονομία/ Κοινωνία – Προτάςεισ για τθν Τουριςτικι Ανάπτυξθ [ L’importance du tourisme pour l’économie grecque - Propositions pour le développement touristique]

21

1.4 LA COMPETITIVITE DU TOURISME GREC

La compétitivité est une mesure relative qui indique la capacité d‟innovation et de

développement d‟une activité de manière efficace par rapport aux concurrents. Dans

le secteur du tourisme, des concurrents sont définis comme étant des pays qui

développent des destinations touristiques et offrent des produits touristiques

identiques aux produits touristiques grecs et ceci en ciblant les mêmes marchés afin

d'augmenter leurs clientèle. Par conséquent, nous distinguons comme concurrents de

la Grèce les pays suivants: l'Espagne, le Portugal, Chypre, la Turquie et la Croatie.

La qualité du tourisme peut être très compétitive selon les avantages naturels et le

patrimoine historique du pays. Cependant, la qualité offerte du produit touristique est

aussi liée d‟une part à l'entrepreneuriat domestique et d‟autre part au niveau

des services supplémentaires offerts tels que les services de transport ou de visites de

sites culturels. Ceci crée des problèmes au niveau de la concurrence. De plus, le

tourisme grec présente une forte concentration de demandes pour quelques

destinations particulières - les destinations qui accueillent des vols charter et une forte

saisonnalité. Ensuite, le fait que le tourisme grec continue à être concentré dans quatre

régions - Grèce centrale, Crète, Dodécanèse et Macédoine- ne favorise pas le

développement régional.27

Comme nous pouvons le voir dans le tableau, la Grece occupe la 17eme place en

Europe qui est tres faible. Entre 2000 et 2009, en comparant le nombre d‟arrivées de

touristes et les recettes engendrées par leur présence dans le pays, nous constatons

que le tourisme grec présente un déficit important par rapport à ses principaux

concurrents. En plus la compétitivité du pays a diminué, car le pourcentage exprimant

la différence entre les arrivées de 2000 et celles de 2010 ne représente que 21% en

Grèce, alors qu‟il atteint 181,30% en Turquie ou 60.3% en Croatie.

27

Voir aussi Partie B

22

Tableau 4: Grèce - Concurrents

Indices 2010 Grèce Espagne Chypre Turquie Egypte Croatie

Classification- Arrivées 17 4 Moins de 50 7 18 23

Classification – Recettes 21 2 Moins de 50 10 22 33

Arrivées 2010 15 52,7 2,2 27 14,1 n/a

Arrivées % Différence / 2000 – 2010 21% 13,60% -18,50% 181,30% 176,50% 60,3%

Recettes USD 12,7 52,5 2,2 20,8 12,5 8,3

Recettes % Différence –2000-2010 38% 75% 15,8% 173,7% 190,7% 196,4%

% Pourcentage sur les arrivées 1,6% 5,6% 0,2% 2,9% 1,5% n/a

% Pourcentage sur les recettes 1,4% 5,7% 0,2% 2,3% 1,4% 0,9% Source : SETE

Le problème de la saisonnalité, qui est resté au même niveau depuis vingt ans, est un

désavantage important par rapport aux concurrents car il met en péril le

développement du secteur. Le pays continue d'accueillir plus de 50% d‟arrivées

provenant de l‟international au cours du trimestre juillet /août /septembre et environ

30% pendant le trimestre avril / mai /juin28

. Les entreprises grecques n‟ont pas réussi

à prolonger la saison touristique au-delà de trois mois, ce qui n‟est pas le cas des pays

concurrents. Dans tous les cas, la valeur du produit touristique doit couvrir les coûts

de production et fournir un profit pour les propriétaires de l'entreprise. Etant donné

que la plupart des entreprises de tourisme opèrent durant 4 à 5 mois, les prix sont

ajustés à la hausse pour couvrir le coût de l'activité pour l'année entière. Ce fait

provoque une augmentation du prix du service et par conséquent une réduction

significative de la compétitivité du produit touristique.

Par ailleurs, l'évolution du nombre de lits des hôtels sur la période 2000 - 200929

indique que l'offre est inférieure à la demande. La poursuite de cette tendance réduit le

rendement des investissements et crée aussi des problèmes de durabilité. De surcroit,

les infrastructures, notamment celles de transport qui ont été développées pour les

Jeux Olympiques restent encore insuffisantes. Le développement des aéroports

régionaux ou des ports doit donc aussi être réalisé.

28

SETE, 2010, Greek Tourism 2020 : Proposal for the new development model 29

Voir aussi Partie B

23

Tableau 5: Récapitulatif des données du Tourisme Grec

2010

Contribution du tourisme en

PIB 0.153

Contribution en Emploi 17,9% par rapport l'emploi total

Emploi (Direct & Indirect) 746200

Revenus 9,6 milliards

Arrivés 15 millions

% Pourcentage de marché

touristique 1,6% International, 3,15% Européen

Saisonnalité 55% des arrivés pendant le trimestre (Juin/ Juillet/Aout)

Concentration de l'offre

touristique sur le territoire grec 66% des chambres du parc hôtelier dans 4 régions

Parc Hôtelier 9.732 Hôtels / 763.407 chambres

Pays d'origine des touristes Allemagne (2.038.870), Royaume -Uni (1.802.201), (1.104.576),

France (868.347), Italie(843.613) [Service National des

Statistiques)

Les top 5 aéroports en arrivées

des touristes Athènes (3.092.195), Héraklion (1.914.820), Rhodes (1.416.991),

Thessalonique (758.772), Corfou (722.699) [Service National des

Statistiques) Source: SETE, traitement des données de Service National des Statistiques &Chambre Hellénique des Hôtels

Le modèle du tourisme grec, basé sur le tourisme saisonnier, a épuisé ses marges

de développement : la saturation de ce modèle est imminente. En effet, beaucoup

d'autres pays offrent des produits touristiques similaires à ceux proposés par la Grèce

mais à des prix beaucoup plus bas. Ceci constitue la principale raison du déclin

croissant de la compétitivité grecque sur le plan touristique. Par conséquent, il est

nécessaire de diversifier et d‟enrichir le produit touristique du pays afin de rétablir

une compétitivité qui permette à la Grèce de faire face aux autres pays concurrents.

Comment concevoir ce nouveau modèle touristique, sur quelles bases s‟appuyer pour

développer le tourisme tout en intégrant de nouvelles problématiques de promotion

régionale et de développement durable ? C‟est ce qu‟aborde le chapitre suivant.

24

CHAPITRE 2

VERS UN NOUVEAU MODELE TOURISTIQUE EN ACCORD

AVEC LES TENDANCES ACTUELLES

Le tourisme est une activité économique majeure en Grèce et son importance devient

encore plus sérieuse si nous considérons sa contribution catalytique au

développement régional, notamment via la création d‟emplois. Cependant, les

problèmes structurels dans tous les secteurs sont devenus évident à cause du contexte

social et économique difficile ou se trouve le pays en ce moment. Cette coïncidence

doit être vue comme une opportunité pour revoir les principes dépassés sur lesquels

repose le modèle touristique actuel afin de réinventer celui-ci.

Le tourisme doit rester l‟un des plus importants secteurs de l'économie grecque. Pour

cela, la Grèce doit moderniser son modèle et offrir un produit touristique diversifié, de

haute qualité, respectant l'environnement, la culture et les sociétés locales. La

modification du modèle touristiquee doit aussi permettre le développement régional ;

son but principal doit être l‟amélioration continue de la compétitivité du tourisme

grec et le maintien de la Grèce comme l‟une des meilleures destinations

touristiques en Europe.

Afin de proposer une nouvelle vision et de déterminer les futurs objectifs du tourisme

grec, une stratégie appropriée devrait être adoptée dès à présent par les acteurs du

tourisme et par l‟Etat. Dans ce contexte, la promotion de grands investissements

touristiques complexes en Grèce occupe une place importante. Ces complexes

touristiques haut de gamme qui nécessitent le développement d'infrastructures

spécifiques, tels que la création d‟hôtels haut de gamme, de centres de conférence, de

terrains de golf, de marinas, de spa, etc. peuvent incarner une nouvelle forme de

produit touristique à exploiter pour favoriser le développement du tourisme et ainsi

stimuler l‟économie grecque.

Le gouvernement prévoit d‟agir dans l‟immédiat avec la création d‟un cadre législatif

qui permettra l'ouverture du marché pour inciter à la multiplication des

investissements qui financeront la création de complexes touristiques et immobiliers

de loisirs en Grèce. Le gouvernement va adopter des mesures concrètes pour faciliter

l'entreprenariat et l'investissement dans le secteur du tourisme dans son ensemble.

25

Selon la section hôtelière, la promotion des accords entre les acteurs, en permettant le

développement des complexes touristiques et de l‟immobilier de loisirs, aidera à

stimuler le tourisme. De ce fait, attirer les investissements étrangers et favoriser les

investissements locaux est une priorité dans la planification stratégique à mettre en

place pour assurer le développement du tourisme grec. Le nouveau président de

SETE, Andreas Andreadis,30

déclare que le modèle touristique vers lequel s‟oriente le

pays constitue une cible idéale, susceptible de générer un rendement exceptionnel et

d‟engendrer des investissements à hauteur de 2 ou 3 milliards par an, avec des effets

positifs sur l'emploi, l‟activité de construction et la saisonnalité.

Les différentes études31

de marché touristique montrent ces dernières années un

engouement croissant pour les produits touristiques méditerranéens. La Méditerranée

occidentale (France, Espagne, Portugal et Italie) est la région d‟origine de ce

phénomène à l‟ampleur grandissante : elle a accueilli les premières stations modernes

d'Europe et continue de jouir d'un statut prestigieux dans le tourisme en général et

particulièrement dans les complexes touristiques et les immobiliers de loisir. Mais le

succès de l‟Ouest Méditerranéen dans le marché du luxe est en grande partie

conditionné par la sécurité et la sensation de familiarité. Comme le souligne Marc

Finney de HVS32

: - «Ce n'est pas que les clients ne sont pas nécessairement à l‟ abri

ailleurs, mais nous savons qu‟ils sont à l‟aise et confiants en Med ouest et c'est

important pour les opérateurs d'hôtel et les promoteurs immobiliers. Cette région

garantit un certain environnement et la qualité de l'expérience vécue est un élément

fondamental de la prestation de luxe ».33

Ces stations de luxe reproduisent un modèle de gestion unique, qui affirme une

ambiance de haute qualité, afin de répondre aux exigences des touristes à hauts

revenus. Au contraire, les stations qui n'ont pas cette approche intégrée de la gestion

risquent de faire face à des problèmes de durabilité.

30

Voir Tableau des Entretiens 31

(HVS, 2009 - Knight Frank,2010 – Locum Consulting, 2010 ) 32

Cabinet de conseil spécialisé dans le tourisme

26

Si les pays de l‟ouest ont fait la preuve de la pérennité de leurs complexes touristiques

haut de gamme, les stratégies de développement de ce marché dans les pays du sud,

surtout de la méditerranée orientale (Grèce, Croatie, Turquie, Bulgarie) n‟ont pas

encore été assez développées. Néanmoins, cette immaturité présente certains

avantages : l‟espace est encore disponible et offre un nouveau champ de création

adapté aux nouvelles tendances et normes environnementales. De plus, l‟expérience

des pays de l‟ouest donne l‟opportunité aux autres pays du sud d‟éviter les erreurs

commises dans toutes les dimensions du développement des complexes touristiques

haut de gamme.

Le fait que cette zone de l‟Europe reste encore quelque chose d'inconnu pour une

grande partie de touristes constitue un autre grand avantage : en effet, ce territoire

peut devenir plus attractif pour les consommateurs modernes qui recherchent de

nouvelles expériences. Le temps de vol pour atteindre cette région est un peu plus

long que celui qui est nécessaire pour atteindre les stations de l'ouest Méditerranéen,

mais ce secteur représente une alternative attractive pour ceux qui souhaitent

expérimenter une autre notion du luxe ou acquérir une maison de vacances à

l'étranger. Les expériences inédites, liées à l‟identité régionale authentique, peuvent

être un atout décisif, sans oublier le lien fort avec l‟environnent, entièrement intégré

au complexe touristique.

Comme cela a été mentionné plus haut, les autres pays touristiques de l‟Europe de

l‟Ouest, qui sont concurrents de la Grèce, possèdent depuis longtemps des

infrastructures développés, ce qui constitue un inconvénient pour le pays. De plus, le

fait que les autres pays d‟Europe du Sud progressent régulièrement en matière

d‟investissements et menacent de rattraper la Grèce soulève plusieurs problématiques

qui doivent être solutionnées lors de l‟élaboration de la stratégie de développement

d‟un nouveau modèle touristique grec. La nécessaire reconsidération des enjeux liés

au développement touristique constitue alors une opportunité unique pour des pays

comme la Grèce d'augmenter considérablement leur part marché pour le tourisme.

Nous allons voir dans la partie suivante la description des complexes touristiques et

structures de loisirs qui caractérisent un modèle touristique qui bénéfice d‟une grande

popularité et qui pourrait être mis en œuvre avec succès en Grèce.

27

2.1 LES COMPLEXES TOURISTIQUES

Par développement des complexes touristiques de haute qualité (ou haut de gamme),

on désigne les investissements à l‟origine de structures qui combinent les hôtels de

luxe 5 étoiles (ou plus) et l‟immobilier de loisir avec des infrastructures touristiques et

des équipements spéciaux tels que les terrains de golf, centres de congrès, spa, centres

de thalassothérapie, marinas, etc.

La tendance à l'intégration de maisons de vacances dans les stations de luxe lancée

par les chaines d'hôtel internationales a été constatée. Les clients des hôtels

apprécient l‟idée d'obtenir un hébergement touristique permanent et individualisé tout

en bénéficiant des avantages des services de l'hôtel-type. Ainsi est née l'idée de «Je

suis à la maison, dans un hôtel!» - (à voir des maisons avec hôtel cinq étoiles ou des

hôtels de service avec une atmosphère chaleureuse) Selon HVS34

, cette tendance

représente clairement l'avenir du développement touristique de haut niveau

international.

L'hôtel-résidence n'est pas uniquement un produit «immobilier » : il reste avant tout

un produit touristique et représente donc une opportunité importante d‟enrichir les

produits touristiques du pays. Ces hôtels-résidence peuvent prendre plusieurs formes :

1. Des hôtels (hôtels condo) qui ont comme caractéristique principale le fait de

proposer une résidence permanente, pour une durée non limitée.

2. Des appartements en copropriété vendus à des particuliers, localisés dans un

bâtiment distinct de celui de l'hôtel, qui représente souvent un modèle de destination

estivale.

3. Des chambres d'hôtel (hôtel condo unités), qui sont mises à disposition de

particuliers via des programmes de location pendant les périodes de non-occupation

des lieux par les propriétaires. L'objectif principal du propriétaire reste surtout

l'investissement et non la recherche d‟une résidence permanente.

34

HVS, 2010, The Changing Face of the Greek hospitality Market

28

Le développement des hôtels condo a permis aux chaînes d'hôtel d‟augmenter leurs

profits en utilisant leur marque comme franchise pour les hôtels condo ou en assurant

leur gestion. Les chaînes d'hôtel de luxe ont clairement deux avantages importants

dans la commercialisation d'hôtels condo: le prestige de la marque et la vaste base de

données de clients potentiels. Les recherches menées en Amérique en 2004 révèlent

que 34% des américains fortunés (avec un revenu de plus de US $ 150,000) ont résidé

dans un «village vacances en copropriété» pendant les deux dernières années tandis

que 47% pensaient résider 35

dans un «condominium resort» ou «Hôtel condominium»

dans les deux prochaines années.

La propriété des espaces communs des hôtels condo peut prendre deux formes: ces

espaces peuvent être gérés par les propriétaires et l‟association de propriétaires de

condominiums ou par les développeurs des hôtels condominium. Les contrats de

gestion sont adaptés aux besoins des développeurs : ils permettent d‟assurer un

entretien optimal des espaces communs, afin d'offrir un produit attrayant à présenter

aux acquéreurs potentiels. Dans certains cas, la commercialisation des hôtels condo

pourrait être comparée à la commercialisation de « time-sharing residences » car elle

inclut la promotion du produit auprès du consommateur final.

Ce type de marché touristique présente des caractéristiques différentes au sein des

trois grands secteurs internationaux que sont l‟Europe, l‟Amérique et le Moyen-

Orient:

L’Europe

Bien que les hôtels condo soient apparus en Europe il y a plusieurs années déjà, ils

n‟y ont pas été développés de manière significative, exception faite de l‟Espagne où

les condos hôtels ont progressivement dominé le marché. La France, elle, ne compte

que deux gestionnaires d‟hôtels condo : Pierre & Vacances et le groupe français

Oceanis. En Suisse, Best Western Eurotel de Montreux a recours aux condo hôtels

depuis 40 ans. En Grande-Bretagne, deux groupes ont introduit le concept d'hôtels

condo: Guest Invest et Maisons Gaillard. Les deux groupes investissent dans

35

29

l'immobilier à Londres et sont dirigés par Park Plaza Hotels. Le modèle de l‟hôtel

condominum est donc relativement peu implanté et développé en Europe.

L’Amérique

En ce qui concerne le marché américain, les hôtels condo sont toujours associés à des

hotels classiques : en effet, une partie de la propriété fonctionne comme un hôtel

«classique» avec des chambres mises à disposition du public alors que l‟autre partie

des biens est utilisée comme "logement locatif condo». Il est à noter que la taille

moyenne des hôtels condo en termes d'unités disponibles est en augmentation aux

Etats-Unis. Plus 45% des projets d‟hôtels condo sont situés à proximité de la mer,

alors que 10% sont proche de parcs à thème et 9% à proximité de casinos.

Le Moyen Orient

Au début de l'année 2005 a commencé la création d'hôtels condo à Dubaï.

Contrairement aux États-Unis, les propriétaires d'appartements dans les hôtels condo

peuvent résider dans la propriété seulement 30 jours par an et en dehors des périodes

de forte demande. Les propriétaires participent à la location et perçoivent 60% du

montant du loyer.

Les nouveaux complexes touristiques s‟inscrivent dans la lignée des hôtels condos,

mais sont plus développés, car ils ciblent essentiellement les touristes à hauts revenus.

Les caractéristiques qui distinguent les complexes touristiques haut de gamme des

condos sont les suivantes :

Architecture / design / sites

• Les bâtiments s‟intègrent parfaitement au milieu naturel

• La conception, la construction et la décoration intérieure sont de qualité

excellente et présentent des finitions soignées

• Les chambres sont spacieuses et de grande qualité

30

• Des œuvres d‟art agrémentent les espaces communs et privés

• Le soin accordé à l'éclairage participe à l'ambiance générale de l'hôtel

• Les espaces communs sont très élégants

Les services offerts

• La garantie de l‟excellent niveau des services offerts aux clients

• L‟intensité des sensations ressenties par les clients lors d‟un séjour

• L'innovation dans les services

• La personnalisation des prestations

Hôtel

• Harmonisation des bâtiments avec l'environnement naturel

• Localisation préservée, à l‟écart des stations touristiques

• Grande importance accordée à l'espace personnel du client

• Mélange d'éléments locaux et de luxe

• Présence d‟infrastructures technologiques de très haut niveau, mais

adroitement dissimulées afin de ne pas nuire à l‟esthétique

• Présence de piscines individuelles privatives

Il est très important que ces complexes touristiques haut de gamme proposent des

offres comparables à celles que proposent les hôtels de luxe : souvent, les services

associés à l'hôtel constituent en soi l'objet d'intérêt des clients attirés par ce type de

structure touristique.

31

2.2 L’IMMOBILIER DE LOISIR

Dans le contexte décrit ci-dessus de développement de complexes touristiques haut de

gamme, il est possible de vendre un quota de biens immobiliers de loisir, qui peuvent

être construits au sein même de ces structures neuves, sous réserve du respect de

conditions d‟encadrement strictes, notamment en matière de gestion, d'exploitation et

d‟entretien. En effet, le gérant de l'hôtel dans lequel l'intégration des biens

immobiliers de loisirs est réalisée doit toujours assurer et conserver la responsabilité

de la gestion, de l‟exploitation et de l‟entretien des structures de loisirs associées à la

structure d‟hébergement. Le gérant doit aussi s‟engager à respecter toutes les

conditions de fonctionnement des structures de loisirs, sous la supervision de

l‟organisation touristique nationale.

Les biens immobiliers de loisir sont combinés aux hôtels : il s‟agit donc d‟une

extension de ceux-ci, ce qui justifie le fait qu‟ils proposent un accès à tous les

avantages correspondant aux services de l'hôtel comme le service en chambre

24H/24H, le paiement des factures, la blanchisserie, la réservation de restaurant, la

mise à disposition d'un véhicule privé avec chauffeur, etc. De plus, ces résidences

appliquent toutes les règles de fonctionnement des hôtels : par exemple tous les

clients sont enregistrés, les équipements fixes et mobiles sont définis et gérés par

l'hôtel. Les maisons vendues représentent un investissement très rentable puisqu‟elles

présentent une forte valeur ajoutée non seulement en raison des normes extrêmement

élevées de qualité de la prestation associé au bien immobilier, mais aussi en raison de

la possibilité de gagner un revenu supplémentaire grâce à la possibilité laissée au

propriétaire de sous-louer son bien tant qu'il n'a pas l'intention de l'utiliser. Cette

formule s‟avère aussi très avantageuse puisque le client signe un contrat qui garantit

la qualité de l'exploitation, de l'entretien et de la gestion des installations de l'hôtel et

de la résidence. Par son acquisition, chaque propriétaire devient automatiquement

membre de l'union des copropriétaires, corps très important régi par des règles

spécifiques d'organisation et d‟administration qui a pour objectif principal d‟assurer le

bon fonctionnement et le niveau de service de l'hôtel et des structures de loisirs.

32

En outre, la propriété de la résidence-hôtel acquise par l'acheteur constitue un

investissement plus sûr que la multipropriété (time-sharing). En effet, en cas de faillite

forcée du gérant de l'hôtel, l'acheteur continue d'avoir la pleine propriété de la

résidence, tandis que le locataire de time-sharing perd complètement le droit d'utiliser

le bail précédemment signé et se retrouve lésé à hauteur de son investissement initial.

De plus, le statut de l‟acheteur lui permet de bénéficier de prêts à des taux avantageux

pour financer son achat. L'acheteur / propriétaire peut ainsi obtenir un prêt immobilier

afin d'acquérir un logement de ce type, alors que le locataire de time-sharing devra

obtenir d'autres sources de financement, ce qui s‟avère plus complexe.

33

2.3 LE PROFIL DE LA CLIENTELE

Ce concept s‟adresse à la clientèle étrangère ayant de hauts revenus qui dépense

beaucoup plus que le touriste moyen. Selon European Travel Monitor,36

ce type de

voyageurs represente à lui seul 27% des revenus touristiques totaux et dépense

jusqu‟à 5 fois plus que le touriste moyen. Les touristes de luxe sont "Cash riches, mais

pauvres en temps».37

Ils sont prêts à payer plus pour leurs vacances à condition

qu'elles en vaillent le coup. La valeur, pour ces touristes, réside dans l'authenticité et

le caractère unique de l'expérience proposée par le complexe touristique, qui doit

allier luxe, service personnalisé et identité locale. Les marques leadeurs ont fondé

leur avantage compétitif sur le savoir-faire et pas sur la taille de leurs structures.

Chaque objet et chaque espace (restaurant, meuble) à une identité qui garantit la

qualité. Le bien- être attire de plus en plus d‟adeptes et rend nécessaire la

combinaison de résidence de luxe avec les spa, les terrains sportifs, les restaurants

reconnus.

La majorité des acheteurs intéressés sont des personnes retraitées qui désirent vivre

dans des régions au climat tempéré et au rythme de vie détendu. Beaucoup d'entre eux

achètent des maisons afin d‟y vivre eux-mêmes et d‟y recevoir leurs enfants. Il y aussi

d'autres acheteurs qui sont uniquement intéressés par la rentabilité de ces biens, qui

représentent un investissement fructueux. Ce type de client acquiert ces biens dans

l'intention de les louer ou de les vendre afin de réaliser des bénéfices. Cette proportion

d'acheteurs devrait augmenter de manière significative au cours des deux prochaines

décennies. Parallèlement, les baby-boomers38

seront à la retraite, représentant autant

de nouveaux acquéreurs potentiels. Selon les nouvelles tendances39

, ces acheteurs

seraient plus intéressés par les maisons de vacances proches de la mer, les complexes

touristiques qui proposent des activités sportives ou des services de thalassothérapie

et diverses prestations esthétiques. L'intérêt des touristes peut varier et tendre plus

36 http://en.wikipedia.org/wiki/World_Travel_Monitor

38

C’est à dire les personnes nées pendant la Seconde Guerre mondiale lorsque les taux de naissance avaient considérablement augmenté 39

ALPHA BANK, 2008, Rapport Trimestriel No 110

34

spécifiquement vers les complexes proposant des sports d'eau, des activités hippiques

ou des terrains de golf.

Des nombreux acheteurs acquièrent leurs biens en investissant l‟argent qu‟ils ont

économisé au cours de leur vie ou en empruntant dans leur pays d‟origine voire dans

les pays au sein desquels ils réalisent leurs achats.

Les habitudes de ce type de résidents se rapprochent davantage de celles des natifs ou

des habitants permanents d'une région : cela signifie qu‟ils ont besoin des services et

des produits du marché local, ce qui augmente la demande pour tous les produits et

services. De plus, ces retraités souhaitent occuper leur bien immobilier pour des

périodes prolongées, même hors-saison. Le développement de l‟acquisition de maison

de vacances par les retraités pourrait ainsi contribuer à la mise en œuvre d‟un

processus d'extension de la saison touristique dans le pays. S‟il est adroitement

combiné avec le développement des activités et des installations, le développement de

l‟acquisition de résidences secondaires peut servir à attirer des visiteurs toute l'année

et aider certaines régions à maintenir un niveau de demande quasi-permanent, ce qui

pourrait impulser une dynamique de développement de l‟attractivité locale et ainsi

augmenter la durée de la saison.

35

2.4 LES CONDITIONS NECESSAIRES AU BON DEVELOPPEMENT ET

FONCTIONNEMENT DU MARCHE

Pour permettre le développement d‟un nouveau modèle touristique attractif et

durable, le gouvernement doit créer des conditions qui incitent les investisseurs

locaux et étrangers à s‟engager dans la création de nouvelles structures touristiques de

qualité. Tout d‟ abord, le cadre institutionnel et législatif qui régit les investissements

fonciers et immobiliers doit être revu, puisqu‟il s‟agit d‟un facteur crucial de

développement du marché touristique grec, au même titre que les lois sur la propriété

et l'utilisation des terrains, qui doivent être claires et ne pas laisser de place à des

modifications futures qui conduiront à l‟obsolescence potentielle de l'investissement.

Ainsi, les limites du plan de construction doivent être fixées et non interprétables : les

modalités d‟agencement des complexes touristiques et l‟engagement du propriétaire à

respecter les normes de qualité doivent être contractualisées, au même titre que le

respect de l‟environnement. Enfin, le cadre fixé par le gouvernement grec doit

également prendre en compte les relations et interactions existant entre les différents

secteurs de l'économie locale et ainsi intégrer l‟impact de l‟investissement.

Au-delà du cadre institutionnel, il y a un certain nombre d'autres facteurs qui peuvent

contribuer à influencer le choix de l'investisseur potentiel, et qui doivent donc être

exploités par la Grèce pour assurer le développement d‟un nouveau modèle

touristique. La beauté naturelle, le paysage et le climat sont peut-être les premiers

éléments qui vont influencer l'investisseur étranger potentiel qui cherche

généralement à acquérir une maison. Ensuite, la qualité de la construction et des

matériaux utilisées joue un rôle significatif. L'offre de logements qui paraissent

répondre aux attentes des acheteurs mais qui restent de mauvaise qualité ne constitue

pas un avantage concurrentiel. Par ailleurs, offrir des produits différenciés constitue

une autre manière de renforcer l'intérêt des acheteurs étrangers pour le pays. Par

conséquent, un soin tout particulier devrait être apporté au choix de fournitures de

qualité permettant de réaliser de luxueuses résidences de caractère à des prix

compétitifs, comme des maisons dans des régions ayant des terrains de golf et des

marinas, qui seront susceptibles de séduire les investisseurs étrangers. Les

infrastructures de transport telles que les routes, les aéroports ou les ports jouent

également un rôle important dans l‟attractivité du pays : aujourd‟hui peu développées,

36

elles représentent une lacune qui doit être comblée. Le patrimoine culturel, la

gastronomie, la qualité de l'environnement et les conditions de vie peuvent contribuer

à compenser les quelques faiblesses que présente encore le pays et constituent autant

d‟atout qui devront être valorisés dans le cadre de l‟élaboration d‟une stratégie

nationale de développement d‟un nouveau modèle touristique pérenne et

économiquement performant.

37

PARTIE B

DIAGNOSTIC DE LA SITUATION ACTUELLE

EN GRECE

38

CHAPITRE 1

LE MARCHE DE L‟HEBERGEMENT TOURISTIQUE EN GRECE

Dans cette partie nous allons nous pencher sur la situation actuelle en Grèce, en

commençant par présenter le marché de l‟hébergement touristique, puis en étudiant

les autres facteurs qui influent sur le développement touristique du pays afin de

présenter les informations indispensables pour l‟analyse du contexte d‟émergence des

nouveaux complexes touristiques.

1.1 LE PARC HOTELIER

L‟un des secteurs les plus importants à examiner dans cette étude est l'industrie de

l'hébergement touristique : en effet, les hôtels et les résidences hôtelières existantes

contribuent fortement à renforcer l'économie nationale et appuyer le fonctionnement

du tourisme.

Pour mieux appréhender la constitution du parc hôtelier, nous pouvons tout d‟abord

nous appuyer sur la classification proposée par ITEP40

, qui distingue quatre catégories

d‟hôtels en fonction du nombre de chambres:

familial (1-20 chambres)

petit (21-50 chambres)

moyen (51-100 chambres)

grands (plus de 100 chambres)

L‟année de construction et le système de propriété applicable à chaque hôtel

représentent aussi des éléments de classification importants. En principe, les hôtels

familiaux de classe inférieure appartiennent à des sociétés individuelles et offrent un

faible niveau de service. Au contraire, les grands hôtels sont gérés en majorité par de

grands groupes anonymes et présentent un niveau de service très élevé. Les hôtels de

taille moyenne son caractérisés par une forte variabilité du niveau de service proposé

à la clientèle et des régimes de propriété.

40 L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce

39

Une autre classification attribue à chaque hôtel un nombre d‟étoile précis : jusqu‟à ce

jour, ce système de classification des hôtels grecs repose uniquement sur la surface

des chambres, la taille des espaces publics et la qualité des prestations offertes aux

clients.

Considérant l‟ensemble de ces données, il est possible d‟établir un tableau

récapitulatif du parc hôtelier en Grèce : le dernier recensement, effectué par la

Chambre Hellénique des Hôtels, a permis d‟obtenir les chiffres reportés dans le

tableau ci-dessous.

Tableau 6: LA CAPACITE DU PARC HOTELIER 2010 GRECE

PERIPHERIES 5***** 4***** 3*** 2** 1* TOTAL

DODECANESE

HOTELS 49 166 249 492 77 1033

CHAMBRES 10910 29133 13412 16136 1282 70873

LITS 22224 56501 25768 30194 2471 137158

EPIRUS

HOTELS 6 56 120 147 32 361

CHAMBRES 599 997 2593 2722 540 7451

LITS 1224 2051 5087 5201 1031 14594

THESSALIE

HOTELS 23 112 123 250 89 597

CHAMBRES 1132 2929 3626 5724 1596 15007

LITS 2258 5839 7007 10903 3142 29149

THRACE

HOTELS 4 10 39 40 16 109

CHAMBRES 388 521 1352 1022 280 3563

LITS 779 1063 2612 1899 537 6890

GRECE CENTRALE

HOTELS 39 139 286 633 234 1331

CHAMBRES 7011 11037 12066 17256 4080 51450

LITS 13455 20919 22541 32126 7732 96773

CRETE

HOTELS 76 232 335 696 210 1549

CHAMBRES 15626 24209 15540 24546 5486 85407

LITS 31265 46766 29278 44202 10067 161578

CYCLADES

HOTELS 31 162 193 436 174 996

CHAMBRES 1417 5377 5094 9549 2532 23969

LITS 2818 10250 9832 18334 4951 46185

MACEDOINE

HOTELS 41 112 373 586 500 1612

CHAMBRES 6030 10110 14547 14553 9673 54913

LITS 12214 19820 28631 28177 18571 107413

ILES DE LΑ MER EGEE

HOTELS 6 32 126 190 53 407

CHAMBRES 768 1500 4236 4412 759 11675

LITS 1558 2725 8055 8342 1462 22142

ILES IONIENNES

HOTELS 22 100 199 518 83 922

CHAMBRES 3480 10881 12687 17433 1708 46189

LITS 6714 20787 24324 33340 3312 88477

PELOPONNESE

HOTELS 15 113 225 361 101 815

CHAMBRES 3739 5143 7694 9292 1295 27163

LITS 7920 10141 14788 17640 2559 53048

TOTAL

HOTELS 312 1234 2268 4349 1569 9732

CHAMBRES 51100 101837 92847 122645 29231 397660

LITS 102429 196862 177923 230358 55835 763407 Source: Chambre Hellénique des Hôtels

40

Ce tableau apporte des informations détaillées, comme le nombre total d‟hôtels dans

chaque région ou encore le nombre de chambres et de lits par région, tout en précisant

le nombre d‟étoiles attribuées aux chambres concernées. De plus, la dynamique de

chaque région est facilement mise en évidence par le nombre total d'hôtels, de

chambres et de lits que celle-ci comporte.

Cette base de données constitue donc un outil utile pour proposer une analyse

explicative des différentes caractéristiques du secteur hôtelier dans le cadre de notre

étude.

Selon la Chambre Hellénique des Hôtels, il y avait 9732 hôtels opérant en Grèce fin

2010. Leur capacité cumulée atteint 397.660 chambres et 763.407 lits, soit 41

chambres et 77 lits en moyenne pour chaque hôtel.

Les hôtels haut de gamme dotés de quatre ou cinq étoiles représentent 16% de

l‟ensemble des hôtels grecs, mais ils représentent près de 38% de la capacité hôtelière

totale en raison de leur taille, nettement supérieure à celle des hôtels moyens. Près de

la moitié des hôtels appartiennent à la catégorie deux étoiles.

Il faut aussi relever une notable augmentation du nombre d‟hôtels cinq étoiles entre

2000 et 2010 : le nombre de chambres a presque doublé en l‟espace de dix ans41

. La

capacité totale a augmenté dans toutes les catégories, même si cette forte croissance

est plus marquée parmi les hôtels deux et cinq étoiles.

41 SETE, 2010, Greek Tourism: Facts and Figures

41

1.1.1 L’évolution du nombre de lits dans les années 2000-2010

Entre 2000 et 2010, nous constatons une augmentation significative du nombre de lits

dans les hôtels de cinq et quatre étoiles : en effet, les hôtels 5 étoiles représentent 6%

de la capacité hôtelière totale en 2000 et 13% en 2010. L‟augmentation observable au

cours de cette décennie est donc remarquable, puisqu‟elle atteint 184% et qu‟en 2000,

les lits 5 et 4 étoiles représentaient 31% du nombre total de lits alors qu'en 2010 ce

chiffre est passé à 39%.

De ce fait, il est évident que les hôtels cinq étoiles, tant en terme de pourcentage qu‟en

terme de capacité absolue, dominent les autres catégories.

L‟analyse du pourcentage de lits deux étoiles montre au contraire une réduction des

capacités de cette catégorie d‟hôtel, qui représentaient 35% du nombre total de lits en

2000 et ne représentent plus que 30% en 2010.

Tableau 7: Evolution du nombre de lits 2000-2010

2000 % 2010 % D 2000-2010 D 2000-2010 %

5* 36117 6% 102429 13% 66312 184%

4* 149782 25% 196862 26% 47080 31%

3* 145097 24% 177923 23% 32826 23%

2* 209414 35% 230358 30% 20944 10%

1* 53580 9% 55835 7% 2255 4%

SUM 595990 100% 763407 100% 167417 28% Source : traitement des données de SETE et de Chambre Hellénique des Hôtels

1.1.2 La taille moyenne des hôtels

La taille moyenne des hôtels, exprimée en fonction du nombre de lits, n'a montré

aucune évolution significative. En 2000, la taille moyenne est de 74 lits alors qu‟elle

n‟atteint que 77 lits en 2010 : cette donnée est en partie faussée par la proportion

importante des hôtels deux étoiles. Il faut noter aussi que près de 50% des lits du pays

font partie d‟hôtels ayant une capacité maximum de 50 lits.42

42

SETE, 2010, Greek Tourism 2020 : Proposal for the new development model

42

Tableau 8: Taille Moyenne des Hôtels en chambres 2000 - 2010

5* 4* 3* 2* 1* Taille Moyenne

2000 435 189 97 52 32 74

2010 328 160 78 53 36 78

Différence % -25% -16% -19% 2% 11% 5% Source : traitement des données de SETE et de Chambre Hellénique des Hôtels

Si l‟on compare le parc hôtelier grec à celui des autres pays concurrents de la

Méditerranée, cela montre une grande différence. La capacité moyenne des hôtels de

Turquie est de 200 lits et celle des hôtels portugais atteint 138 lits, ce qui permet à ces

pays de devancer largement la Grèce en matière de capacité d‟accueil. De plus, il est

également important de noter que les unités de plus de 400 lits en Grèce représentent

à peine 10,7% des installations. (ITEP).43

Ainsi, le marché de l‟hôtellerie grecque est basé sur de petites unités. Pour réussir à

concurrencer les grandes unités d'autres pays qui bénéficient des avantages

économiques d'échelle, la Grèce devrait exploiter le potentiel des petites unités

existantes de la meilleure façon, en créant des services personnalisés haut de gamme

ainsi qu‟en dotant les hôtels de bonnes infrastructures.

1.1.3 Mesure de l’offre supplémentaire

Selon l‟enquête du Service National des Statistiques44

, le tourisme grec présente une

offre supplémentaire. En effet, la comparaison entre les arrivées annuelles et l‟offre

du secteur hôtelier grec indique que l‟offre est supérieure à la demande. Par exemple,

en 2009, l'offre dépasse la demande d'environ 67 millions de nuitées, ce qui signifie

que le nombre de lits excédentaires atteint 400 000. En 2007, seuls 150.000 lits

étaient excédentaires.

43

ITEP *L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce+, 2010, Θζςεισ για τθν Οικονομία και τον Τουριςμό [Propositions sur le cadre actuel d’économie et du tourisme] 44

http://www.statistics.gr/portal/page/portal/ESYE

43

Le pourcentage d‟offre supplémentaire établit par l'ITEP atteint 109% dans le

Dodécanèse, 128,7% en Crète, 164,8% en Attique, 340,5% en Macédoine occidentale

et 536,8% dans les Cyclades.

Cette offre supplémentaire de plus en plus importante réduit le rendement des

investissements. Combinée avec l'augmentation disproportionnée des coûts

d'exploitation des entreprises touristiques, elle met aussi en péril la pérennité de ces

entreprises.

1.1.4 La Répartition géographique

La plupart des hôtels grecs sont situés dans des zones proches des stations balnéaires

du pays, répondant ainsi aux besoins du marché du modèle touristique dominant en

Grèce (dit des 3S, voir chapitre précédent). La plus grande concentration d‟hôtels se

trouve sur les îles grecques, qui regroupent 58% des hôtels du pays et 63%45

de la

capacité totale en chambres. Cependant, certaines régions continentales, comme le

Péloponnèse ou la péninsule Chalcidique dans le Nord de la Grèce, disposent

également d'un nombre important d'hôtels.

La répartition géographique des hôtels est donc fortement influencée par la

fréquentation touristique, puisque l‟essentiel des hôtels grecs se concentrent dans des

45

ΗΡΑΚΛΕΙΣΟ – EQUAL,[Heraclitus- Equal] 2006, Ελληνική Σουριςτική Οικονομία [Economie du Tourisme]

176

226

149 159

0

50

100

150

200

250

2000 2009

Source : SETE,2010, Greek Tourism: Facts & Figures

Graph 1: Offre Supplementaire (en million de nuitées) 2000 - 2009

Offre

Démande

44

zones géographiques très fréquentées par les touristes. Ces zones prisées sont

répertoriées dans le tableau ci-dessous.

Tableau 9: Capacité de lits en 4 régions

Grèce

continentale Crète Dodécanèse Macédoine

4 régions

Total en %

Nombre total

2000 93.325 116.513 105.036 75.637 390.511 65.70% 593.99

2009 95.373 155.322 1.288.282 102.564 481.541 65.80% 732.279 Source: SETE, 2010, Greek Tourism 2020 : Proposal for the new development model

Le secteur hôtelier ne présente donc pas un développement régional équilibré. Nous

constatons que plus de 65% de l‟hébergement touristique est concentré dans quatre

principales régions : ajouté au problème de forte saisonnalité du tourisme, cette nette

concentration des activités touristiques dans une même zone géographique multiplie

les obstacles à la pérennité des entreprises touristiques.

66% de tous les hôtels grecs sont saisonniers46

: la majorité d‟entre eux ferment donc

pendant les mois d'hiver, généralement du mois d‟avril au mois d‟octobre. Cela est

particulièrement le cas sur les îles grecques, où à peine 20% de l'hébergement reste

ouvert pendant douze mois.

Les entreprises qui opèrent tout au long de l'année sont situés dans les centres villes

ou font partie de complexes touristiques d‟envergure comportant des centres de bien-

être, des salles de conférence, des casinos et des installations sportives.

46 Chambre Hellénique des Hôtels

45

1.2 LE« BRANDING» DANS LE SECTEUR HOTELIER

La Grèce possède l'un des secteurs touristiques les mieux développés au monde, qui

comprend certains des plus grands et anciens hôtels internationaux et regroupe près de

10.000 entreprises pour une capacité totale de 397 660 chambres. Pourtant, le modèle

touristique grec fait partie des moins développés en matière de branding. Seulement

4% des hôtels du pays (qui contrôlent 19% de la capacité totale)47

ont une affiliation

avec l'une des 113 marques grecques, chypriotes ou internationales enregistrées. Ces

chiffres contrastent avec le pourcentage des hôtels appartenant à un brand au sein des

pays européens de la basse méditerranée, qui représente entre 25% et 40% de la

capacité totale d‟hébergement.

Cette situation reflète l‟engouement de la plupart des entreprises d'hébergement pour

le marché de voyages à forfait et leur étroite collaboration avec les tours operateurs.

Tableau 10: Hôtels à Brand en Grèce 2009

Nombre des

hôtels

Pourcentage par rapport

au parc hôtelier

Capacité totale en chambres

Pourcentage par rapport au nombre total de chambres

Nombre moyen des chambres par hôtel

Hôtels à Brand International 104 1,1% 21667 5,4% 208

Hôtels à Brand National 155 1,6% 31639 7,9% 204

Hôtels à Brand Local 167 1,7% 23267 5,8% 139

Hôtels à Brand Chypriote 26 0,3% 6723 1,7% 259

Hôtels à Brand Grec (Total)* 431 4,0% 77464 19,0% 180

Le parc hôtelier grec 9705 100,0% 402967 100,0% 42 * sans estimer deux fois les hôtels qui ont deux brands (21 hôtels avec 5832 chambres) Source: Koutoulas Base de Données

Selon une enquête (Koutoulas, 2006) menée auprès des resort hôtels grecs, ceux-ci

révélé qu'ils sécurisent 60% de leurs clients grâce aux tour-opérateurs. Ce

pourcentage varie considérablement selon la catégorie des hôtels. Par exemple, 45%

seulement des clients d‟hôtels de luxe sont rattachés aux tours opérateurs.Dans les

autres catégories d‟hébergement, le pourcentage de clients rattachés aux tours

opérateurs approche 75%. En Europe, ce pourcentage est d'environ 31% pour

l‟ensemble des hôtels, toutes catégories confondues. Quelques hôtels, localisés dans

47

KOUTOULAS D., The 2009 Greek Hotel Branding Report

46

certaines îles préservées, ont cependant réussi à éviter la dépendance aux tours

operateurs. Malgré cette faible résistance, depuis 2000 et surtout depuis les Jeux

Olympiques, les grands brands touristiques se sont fortement implantés en Grèce.

Deux enquêtes très détaillées ont été réalisées par D. Koutoulas au cours des années

2005 et 200948

pour évaluer l‟impact du branding sur le secteur hôtelier grec. Les

données principales de ces études sont présentées ci-dessous, ce qui permet de mieux

appréhender l‟importance du branding dans le secteur touristique grec.

Nous constatons que le nombre d'hôtels de marque a augmenté de 35% depuis la

dernière édition du même rapport en 2005. Il y a eu une croissance régulière du

nombre d‟hôtels de marque, qui s‟est traduit par concrètement par la création de plus

de 20 000 chambres depuis 2005 dans 431 hôtels.

Le nombre total de marques qui ont été enregistrées en 2009 était de 113 alors que

seulement 71 marques figuraient dans le rapport de 2005. Cette augmentation est

attribuable à l‟entrée sur le marché grec de marques internationales au cours des

quatre dernières années et aussi à la création de nouvelles marques nationales ou

locales grecques. De plus, un nombre croissant d'hôtels grecs sont membre d‟un

consortium, et pas moins de 97 hôtels ont rejoint les réseaux internationaux tels que

« Leading Hotels of The World », « Great Hotels Organisation » et « Small Luxury

Hotels of the World » en 2009. Cependant, la croissance des marques internationales

et chypriotes a été assez limitée dans ce même laps de temps.

5,4% de la capacité totale en chambres est aujourd‟hui rattachée à une marque

internationale. Près de ou 13,7% de la capacité totale d‟hébergement correspond aux

marques nationales et locales, sachant que les marques chypriotes représentent 1,7%

de la capacité totale du pays. Les hôtels de marque en Grèce ont une taille moyenne

de plus de 200 chambres, exception faite des hôtels de marques locales. Leur capacité

d‟hébergement est donc nettement supérieure à celle des autres hôtels du pays, qui

comportent en moyenne 42 chambres.

Mitsis, Grecotel, Best Western, Classical, Iberostar, Club alltoura Chypre Atlantica et

Louis sont les seules marques actives en Grèce, qui sont rattachées à dix hôtels ou

48 KOUTOULAS D., The 2009 Greek Hotel Branding Report & The 2005 Greek Hotel Branding Report

47

plus. Les marques mondiales, telles que InterContinental IHG, Crowne Plaza et

Holiday Inn, Accor Club Med, Sofitel et Novotel, Hilton, Starwood‟s Luxury

Collection et Westin ainsi que Marriott et Hyatt, ont établi une présence limitée à un

ou deux hôtels en Grèce, sauf the Luxury Collection qui regroupe 11 hôtels. Près de

5% de la capacité totale d‟hébergement du pays est gérée par les marques directement

affiliées aux grands opérateurs européens, tels que les « all linclusive » resort de

Robinson Club, Magic Life, le Club alltoura, Calimera et LTI.

1.2.1 Brands Internationals

Selon les données de 2009 issues du même rapport (Koutoulas, 2009), 104 hôtels

grecs portent une marque internationale, soit près de 5,4% de la capacité totale

d‟hébergement du pays. Parmi les 33 marques internationales ayant une présence en

Grèce, 15 sont affiliées ou appartiennent aux tours opérateurs, ce qui les incite à

accueillir des touristes dans le cadre de voyages à forfait. Plusieurs de ces hôtels

opèrent sur une base « all inclusive ».

Les marques internationales contrôlant plus de 1000 chambres sont Iberostar, le Club

alltoura et Best Western, cette dernière marque possédant 22 hôtels membres en

Grèce. Les marques qui se sont développées de manière significative depuis 2005

comprennent Club alltoura et Iberostar. Parallèlement, certaines marques ont perdu

une partie considérable de leur capacité depuis 2005 : il s‟agit du Club Med, de Magic

Life et de Sofitel. Contiki, Domina, Kempinski et TUI Paladien sont autant de

marques internationales qui ont quitté la Grèce depuis l'édition de 2005.

Starwood Hotels & Resorts Worldwide font partie des groupes internationaux les plus

dynamiques en Grèce. Ainsi, Starwood devrait prochainement proposer plus de 2000

chambres : le groupe exploite actuellement onze hôtels de luxe et resorts grecs des

marques Luxury Collection Westin et Sheraton, parmi lesquels figurent l'Arion Resort

& Spa, AstirPalais, l'Hôtel Grande Bretagne, le Westin Athens Astir Palace Beach

Resort d‟Athènes, le Mystique et Resorts Vedema de Santorin, le Blue Palace Resort

& Spa de Crète, le nouveau Sheraton Resort ouvert à Rhodes et le Santa Marina

Resort & Villas de Mykonos. The Romanos, Luxury Collection Resort, et le Westin

Resort ont ouvert à Costa Navarino depuis 2010. En 2012, Starwood va implanter sa

48

nouvelle marque (W Hotels) en Grèce avec l‟ouverture programmée du W Athens

Astir Palace Beach

Une nouvelle génération de stations intégrées est actuellement en développement dans

plusieurs régions du pays. Ces stations permettront un usage mixte : elles

accueilleront de nouveaux complexes touristiques comprenant dans certains cas des

terrains de golf, des espaces de bien-être et des structures de loisir. Les marques

auxquelles ses complexes seront rattachées sont Kempinski, Chedi par GHM,

Aman,Banyan Tree, Soneva by Six Senses, Oberoi, Fairmont et Raffles.

1.2.2 Brands grecs

Plusieurs opérateurs d‟hôtels grecs ont introduit et établi leurs propres marques. Ainsi,

155 brands grecs sont enregistrés dans le rapport de 2009. Mitsis est le leader du

marché et compte 20 propriétés (4 étoiles, 5 étoiles et Resort hotels) ainsi que 6

centres de spa et de thalassothérapie, situés dans différentes régions de la Grèce (les

îles de Crète, Rhodes et Kos, à Kamena Vourla dans le centre de la Grèce, et à

Ioannina) pour une capacité totale de 4787 chambres soit 1,2% de la capacité totale

d‟hébergement du pays. Quatre nouveaux hôtels sont actuellement en cours de

réalisation sur les îles de Mykonos, Crète, Rhodes et Kos, et devraient être

fonctionnels en 2011.

La seconde place est occupée par Grecotel, qui a été crée par un accord entre TUI

Hotels & Resorts et N.Daskalantonakis Group. Grecotel gère 18 de luxe et des hôtels

4 étoiles en Crète, Corfou, Mykonos, Athènes, Kos, Rhodes, Péloponnèse et la

Chalcidique.

Le leadeur du marché a longtemps été Grecotel, mais la récente restructuration du

portefeuille d'hôtel de la famille Daskalantonakis a conduit à la création de trois

marques différentes: Aquila (une marque locale crétoise), Grecotel (une division

rassemblant les Resort Hôtels) et Classical Hotels (une division regroupant 1569

chambres réparties dans onze hôtels de centre ville), sachant que ces deux dernières

marques, qui gèrent 4773 chambres, font toujours partie du groupe

N.Daskalantonakis. Nous pouvons noter aussi que cette société est la seule chaîne

d‟hôtels grecque qui est implantée en dehors des frontières du pays; sa division

49

classique exploite en effet L'Hôtel Sheraton Sofia Balkan en Bulgarie, le classique

Metropol Palace en Serbie et le Bodrum South Blue Beach à Bodrum en Turquie.

D'autres grandes marques nationales existent, comme Aldemar, Aquis, classique,

Hélios, Divani, Mareblue, Chandris et Aegean Star. 29 marques grecques opèrent

dans au moins deux régions du pays. Ces marques contrôlent 155 hôtels, soit 7,9% de

la capacité totale d‟hébergement du pays. Plusieurs marques se sont spécialisées dans

une seule des régions touristiques du pays, comme comme Esperia à Rhodes,

Kipriotis à Kos et G-Hôtels en Chalcidique, pour ne citer que les principales.

1.2.3 Brands chypriotes

Six différentes marques chypriotes sont présentes dans le marché grec et gèrent 26

hôtels répartis dans le pays. Louis Hôtels fait partie des leadeurs chypriotes et plus

largement des marques les plus implantées dans le marché grec, en gérant 10 hôtels.

Atlantica, une filiale de TUI, a construit huit hôtels depuis 2005, rejoignant ainsi le

groupe des leaders. Lanitis Group of Companies est un autre groupe important qui est

entré sur le marche grec avec la marque Amanthus.

1.2.4 Branding dans les stations balnéaires

En ce qui concerne les resort hôtels qui nous intéressent dans le cadre de cette étude,

le branding joue un rôle significatif. En effet, selon l‟étude de D.Koutoulas, les 20

marques plus connues gèrent 169 hôtels, ce qui représente 10% de la capacité totale

d‟hébergement du pays. Ces 20 marques gestionnaires de resort hôtels sont

internationales, nationales ou chypriotes, sachant que cette dernière catégorie de

marque est surtout présente dans les grandes iles.

Les hôtels gérés par une marque sont particulièrement nombreux dans les zones

touristiques, comme nous pouvons le constater à la lecture du tableau ci-dessous, qui

nous indique que les resort hôtels qui se trouvent à Kos et à Rhodes représentent une

part importante de la capacité totale d‟hébergement. 28% des resort hôtels de Crète

sont également rattachés à une marque.

50

Nous avons pu, au cours de cette partie, récapituler les éléments marquants par

rapport au marché de l‟hébergement touristique afin d‟obtenir les informations

nécessaires pour souligner les points qui pourront être améliorés dans le cadre de

l‟élaboration d‟une nouvelle stratégie de développement du tourisme grec. Nous

allons à présent étudier les premiers projets issus du nouveau modèle touristique grec,

qui ont été construits de manière anticipée par rapport à l‟évolution du cadre

législatif.

CreteRhodes Corfu

Chalkidiki Kos

28% 38%

25%19%

37%

100% 100% 100% 100% 100%

Source: Koutoulas Base de Données

Graph 2: % Pourcentage des Hotels à Brand dans les stations balneaires 2009

Hôtels à Brands en Grèce(Total)*

Le parc hôtelier grec

51

CHAPITRE 2

LES PREMIERES TRADUCTIONS CONCRETES DE CETTE

EVOLUTION DU MODELΔ

2.1 LES PROJETS EN COURS

Le patrimoine naturel et le climat doux, qui constituent les avantages concurrentiels

majeurs du territoire grec, représentent des opportunités à saisir pour les investisseurs

désireux de réaliser de nouveaux complexes touristiques, ce qui explique que certains

projets soient déjà en cours malgré le fait que le cadre législatif était inexistant avant

l‟été 2010.

Sont listées ci-dessous les plus sociétés majoritairement impliquées dans ces

nouveaux projets en cours ainsi que le détail des aménagements prévus.

Dolphin Capital Investors (DCI)49

est une société d‟investissements axée sur le

développement des complexes touristiques haut de gamme dans le sud-est européen.

Son premier projet en Grèce est «The Porto Heli Collection »50

qui se situe dans le

Péloponnèse. Les travaux sont bien avancés et l‟ouverture du complexe est prévue en

2012. « The Porto Heli Collection » présentera les caractéristiques suivantes :

Présence des premières villas intégrées Aman Hôtel d‟Europe, avec spa, club

de plage et résidences regroupant 38 suites et 35 villas

11 structures de loisir en front de mer

Le Nikki, qui propose des suites hôtelières et des appartements meublés

Le Chedi, qui comporte 102 chambres d'hôtel, un spa, 40 suites, 40 résidences

et un Golf Course

un Hôtel-boutique de golf comprenant 140 suites, une golf club house Tennis

Academy, un club enfants et un club de plage

DCI est impliqué dans plusieurs projets haut de gamme en Grèce, comme le Scorpio

Bay Resort de Scroponeri à proximité de Chalkida, le Golf Resort Lavande Bay, près

49 http://www.dolphinci.com/#home 50

http://www.portohelicollection.com/

52

de Volos, le Sitia Bay Golf Resort et le Plaka Bay Resort de Crète ou le Kea Resort

sur l‟île de Tzia.

Le projet Olympia Resort sera situé sur la côte ouest du Péloponnèse, dans la

préfecture d'Ilia. Le site couvre une superficie de 370 000 m² en bord de mer. Le

projet consiste en un hôtel cinq étoiles, composé de suites -hôtel de luxe, d'environ

250 condominiums, d‟un spa et de deux terrains de golf

Le Cavo Sidero minoenne Resort est développé par Minoan Ltd, qui prévoit

d‟aménager 26 km ² au nord de la Crète. Cette station comprendra six villages de

vacances avec une capacité totale de 7000 lits : chaque village devrait se concentrer

sur une activité différente (golf, théâtre, divertissements, tennis, activités nautiques,

luxe). Kempinski a déjà signé un contrat de gestion avec Minoan Ltd. Cependant, il y

a beaucoup de contraires en ce qui concerne le développement de ce projet, à cause

des enjeux environnementaux.

Un fonds russe a acquis le site de l'ancien Club Med à Corfou et il est en train d‟y

développer un complexe touristique haut de gamme incluant un spa et plusieurs

structures de loisirs.

L'investissement touristique de TEMES S.A51

. dans la péninsule du Messinien, au

sud-ouest du Péloponnèse, permet la création du plus grand complexe touristique du

territoire grec. L'ensemble du projet sera construit sur un terrain de plus de 1000

hectares : sept hôtels, trois terrains de golf, plusieurs centres de conférences, espaces

dédiés aux activités athlétiques et structures de loisirs haut de gamme seront crées. Au

cours de l‟été 2010, deux hôtels cinq étoiles ont déjà ouvert leurs portes dans la région

de Romanos. Dans la deuxième partie de ce chapitre nous décrirons en détail

l‟exemple de Costa Navarino.

Plusieurs autres sociétés sont déjà en train de concevoir de nouveaux complexes

touristiques d‟envergure, dont l‟aménagement est aujourd‟hui facilité par la récente

évolution du cadre législatif grec. Ceux-ci sont donc amenés à se développer

51 http://www.temes.gr/

53

rapidement dans de nombreuses régions touristiques, contribuant directement à

l‟évolution du produit touristique proposé par le pays.

54

2.2 COSTA NAVARINO

LE PREMIER CAS REPRESENTATIF DU NOUVEAU MODELE TOURISTIQUE

Costa Navarino52

est une nouvelle destination touristique en Grèce qui introduit le

modèle du développement touristique intégré avec des normes de respect de

l‟environnement et de qualité de services très élevées. Ce complexe comporte quatre

zones distinctes qui occupent une superficie totale de plus de dix mille hectares en

Messénie et comprend plusieurs hôtels 5 étoiles, des structures de loisir haut de

gamme, des terrains de golf ainsi que des centres de spa, ce qui lui permet d‟offrir un

grand choix d‟activités.

Costa Navarino a un statut juridique de P.O.T.A.,53

c‟est à dire que cette zone est

considérée comme un terrain privé ou public situé en dehors de l‟enceinte de la ville,

en dehors des lotissements qui existaient avant 1923 et en dehors des villages où un

ensemble d'installations touristiques comprenant des hôtels, des infrastructures et

structures de loisirs spécifiquement réservées à l‟usage des clients a été crée.

Temes SA est le développeur de Costa Navarino : sa philosophie, basée sur le respect

de l'environnement et des traditions, l‟a incité à créer des infrastructures qui

permettront de préserver et de mettre en évidence la beauté naturelle et le caractère

authentique de la région de Messine. Le développement de Costa Navarino est donc

basé sur la protection stricte de l'environnement, puisque la contribution importante ce

cadre naturel remarquable dans la qualité du produit touristique est reconnue par

Temes SA. Dans ce contexte, des actions pertinentes en matière de protection et de

valorisation de l‟environnement ont été mises en œuvre pendant la planification et le

déroulement du projet. C‟est cette conception nouvelle de ce que doit être un

complexe touristique moderne qui permet d‟amorcer une ébauche de ce que sera le

nouveau modèle touristique grec.

52 http://www.costanavarino.com/ 53

IΔΡΤΜΑ ΘΕΜΙΣΟΚΛΗ & ΔΗΜΗΣΡΗ ΣΑΣΟΤ [ Themistoklis & Dimitris Tsatsos Fondation],2008, Μελζτθ για τθν Πολεοδομικι Τακτοποίθςθ κ νόμιμθ Λειτουργία των Καταλυμάτων [Etude sur le cadre juridique de l’hébergement touristique]

55

La capacité et les activités offertes

Starwood a pris la tête de deux opérations visant à la création de deux hôtels, The

Romanos, Luxury Collection Resort et The Westin Resort. Le premier dispose de 320

chambres et suites dotées de piscines privées (82 à 192 tm) ainsi que d‟une suite

présidentielle (640tm) avec spa privé, salle multimédia et salle de gym. Le Westin

Resort est composé de 445 chambres de luxe et présente une architecture

traditionnelle ciblant la cliente familiale.

Les différents services offerts font la différence entre ce nouveau complexe haut de

gamme et les complexes classiques : centre de conférence moderne, place centrale

dotée de commerces et de restaurants, cinéma de plein air, terrains de golf . En ce

qui concerne le golf, il s‟agit d‟une grande première dans le tourisme grec, qui n‟a

encore jamais ciblé de joueurs de golf. Ce nouveau complexe offre également de

nombreuses activités praticables en toutes saisons, comme le spa, où les techniques de

massage et de soin appliquées sont directement inspirées des pratiques antiques. De

plus, Temes SA n‟a pas négligé la gastronomie en implantant à Costa Navarino quatre

restaurants différents et un Institut de recherche dédié à la promotion de la cuisine

locale, tout en organisant des séminaires animés par des chefs reconnus.

L'expérience du golf à Costa Navarino

Costa Navarino comprendra deux nouveaux terrains de golf signature, Navarino

Dunes et Navarino Bay, qui sont conçus pour dépasser les attentes des touristes

golfeurs en proposant à la fois une expérience amusante pour les néophytes et un test

difficile pour les golfeurs de haut niveau. Situés dans un paysage à la topographie

diversifiée et animée par la double vue sur la mer et le fleuve, les deux parcours ont

été conçus pour créer un rythme unique.

Troon Golf, le plus grand brand au monde en matière de golf, a été choisi pour gérer

les opérations de golf au Costa Navarino. Grâce à son expérience en matière de

gestion, de développement et de marketing, Troon Golf54

a réussi à se tailler une niche

dominante dans les industries de golf et d'hospitalité, ce qui contribue à justifier le

choix réalisé par Temes SA de confier l‟exploitation des terrains de Costa Navarino à

54

http://www.troongolf.com/

56

cet expert mondialement reconnu, qui saura assurer l‟excellence du niveau de

prestation.

Des partenariats au niveau du développement durable

TEMES S.A soutien et supporte le concept de «tourisme durable» basé sur

l'implication de tous les intervenants : résidents, visiteurs, employés, partenaires,

collectivités locales et organisations environnementales se voient ainsi directement

concernés par le respect et la préservation de l‟environnement. Etant donné aue les

enjeux environnement font l‟objet des differentes discussions par rapport les

complexes touristiques, c‟est important de rédiger tous les actions environnementales

de Costa Navarino.

Développement durable et coopération avec la communauté locale

La Société ornithologique grecque, membre de l'organisation internationale Birdlife,

s‟est par exemple associée à Temes SA à travers un protocole d'accord pour la

protection et l'amélioration des habitats importants de la région et l'utilisation durable

des ressources naturelles. Les initiatives et les actions conjointes comprennent la

reconstruction de l‟ observatoire "Nature Trail" initialement conçu pour surveiller les

oiseaux, la préparation des documents d'information sur la flore et la faune de la

région, ainsi que la réalisation de la cartographie des zones de protection et

l'identification de nouvelles voies vertes.

Temes SA contribue aussi à créer un Centre de protection de l'Environnement et du

Développement Durable en Messénie. Le but du centre sera de sensibiliser la

communauté locale et de renforcer la participation active de tous les intervenants dans

la politique environnementale et la gestion en permettant notamment la création de

réseau de partenaires ainsi que la recherche et l'obtention de fonds pour la mise en

œuvre certains projets pilots.

Enfin, Temes SA soutient des programmes d'éducation axés sur l‟environnement et la

durabilité en partenariat avec les autorités locales et d'autres organisations. De

surcroit, la société soutient et assure la promotion des produits et des producteurs

locaux. Temes SA, grâce à l‟ouverture de ce nouveau complexe touristique, sera

amené à créer un nombre significatif de nouvelles offres d‟emploi : la société affiche

57

d‟ores et déjà son intention de recruter l‟essentiel de ses futurs employés au sein de la

communauté locale.

Bonnes pratiques de gestion environnementale

Construction - Architecture

La couverture artificielle des sols à Costa Navarino ne doit pas dépasser la moitié du

seuil fixé par la loi grecque. Il est ainsi prévu que plus de 90% de la surface totale

reste naturelle, grâce l'utilisation généralisée de gazon naturel ou organisé, qui

permettra de préserver le caractère et la beauté naturelle de la région tout en limitant

l‟impact environnemental de la création de ce nouveau complexe touristique

d‟envergure.

La conception du projet doit être basée sur les principes de l'architecture

bioclimatique et rester en accord avec les modèles morphologiques et l'échelle de

l'architecture traditionnelle locale, assurant une insertion optimale des nouveaux

édifices dans le paysage.

Energie

Utilisant l'énergie solaire

Pour répondre aux besoins énergétiques, Temes SA veut utiliser l‟énergie solaire à

hauteur de 22 MW : une proposition de la société concernant la réalisation d‟une

centrale est actuellement étudiée par l'Autorité Régulation de l'Energie. Une partie de

l'énergie produite sera directement réemployée au sein du complexe de Costa

Navarino, ce qui signera la création de la première station à usage mixte qui générera

de l‟énergie à partir de sources exclusivement renouvelables.

Refroidissement / chauffage à l'égard de l'environnement

En installant un système géothermique de chauffage-refroidissement, le projet a

obtenu une réduction de 66% dans la consommation d'énergie issue de sources non

renouvelables et les émissions de gaz à effet de serre sont réduites de 80%. Le

système géothermique de Costa Navarino est le plus grand de son genre en Europe.

De plus, un système de récupération de chaleur alimenté par l'eau de la mer est déjà

prévu.

58

Économiser l'énergie

Temes SA à reussi à réduire significativement la consommation d‟énergie au sein du

complexe de Costa Navarino en utilisant des matériaux avancés et innovants, et en

concevant que le système de gestion de l'éclairage artificiel et le système principal de

gestion énergétique du bâtiment (BMS) en accord avec les principes de basse

consommation.

Nature

La protection des ecosystemes

La conservation, la protection et la promotion des écosystèmes (littoral, zones

humides, forêts) qui entourent les régions en développement est une priorité pour la

société Temes SA, qui y participe en développant différents programmes pour

sensibiliser les acteurs locaux à la protection de la faune et de la flore.

La transplantation des arbres dans le respect des normes environnementales.

Ce programme a été mis en œuvre pour garantir la transplantation de tous les arbres

implantés sur le site avant la construction du complexe touristiques.Plus de 5500

oliviers et arbres fruitiers ont ainsi déjà été transplantés. Ce projet est le plus grand de

son genre en Europe et emploie un nombre important de scientifiques, d'agronomes,

géomètres et architectes paysagistes. Le taux de réussite du programme atteint 100%.

Environs

De plus, la société assure la plantation d'espèces indigènes adaptées aux sols let aux

conditions météorologiques locales : Temes SA s‟engage aussi à limiter l‟arrosage des

terrains de golf et des espaces verts afin de conserver une ligne de conduite

écologique.

La gestion de déchets

Déchets solides

Pendant la phase de construction du projet, Temes SA assure la gestion intégrée des

déchets solides (papier, matériaux en provenance du sol, emballages, piles, les déchets

renfort en acier…) et met l‟accent sur la réutilisation et le recyclage. A l‟issue des

59

travaux, un système de compostage des déchets organiques permettra de recycler

utilement une partie des déchets produits au sein du complexe touristique de Costa

Navarino.

Les déchets liquides

Lors de la phase de construction du projet, le recyclage des déchets liquides, comme

l‟huile de lubrification, sera effectué en conformité avec un système approuvé de

gestion collective. Par la suite, le traitement des eaux usées générées au sein du site

sera effectué de manière biologique : une usine de traitement des eaux usées sera

certainement implantée une fois les études nécessaires réalisées.

Les ressources en eau

Afin de permettre l'irrigation responsable et durable des terrains de golf et autres

espaces verts, des réservoirs de stockage dont la capacité totale atteint 850 000 mètres

cubes ont été construits et pleinement intégrés dans le paysage. De plus, Temes SA a

travaillé en partenariat avec l'Université Aristote de Thessalonique afin de mener

plusieurs études susceptibles d‟améliorer le programme de gestion des ressources en

eau.

Atmosphère

Plusieurs mesures ont été adoptées pour réduire le taux de poussière et la pollution de

l'air, comme l‟installation de filtres propres, le mouillage des sites, l‟usage de

revêtements de route concassés et consolidés non volatiles ou encore l‟usage de

voitures électriques, notamment sur les parcours de golf, pour limiter les émissions de

gaz à effet de serre lors de l‟exploitation du complexe touristique.

La gestion environnementale

Programme de surveillance des paramètres environnementaux

Temes SA a installé un vaste système de surveillance de l'environnement afin de

minimiser tout impact sur l'environnement et d‟assurer l'utilisation des ressources

naturelles comme l'eau et l'énergie de manière responsable et durable. Le programme

60

de surveillance environnementale applicable établit des normes et des procédures plus

strictes que celles requises par la loi.

La certification environnementale

Le projet de construction de Costa Navarino est régi par un système de management

environnemental certifié (ISO 14001-EMAS) : le respect des normes est assuré par

des inspections régulières du chantier, menées par des parties indépendantes afin de

garantir l‟objectivité de l‟évaluation menée. Enfin, Temes SA a conçu l‟ensemble des

bâtiments et infrastructures afin que ceux-ci s‟intègrent dans un système de gestion

environnementale qui permettra d‟améliorer en permanence leurs performances

environnementales.

61

CHAPITRE 3

LES DIVERS FACTEURS INFLUANT SUR LE

DEVELOPPEMENT

3.1LES SUBVENTIONS PUBLIQUES

Le rôle règlementaire de l'Etat est très important dans le cas du tourisme.

Normalement, les organes administratifs compétents doivent contribuer à façonner un

environnement macroéconomique favorable. Cependant, la politique suivie par l‟Etat

grec se concentre sur des interventions politiques microéconomiques, telles que

l‟accord de subventions élevées pour la construction et la modernisation des hôtels et

autres installations touristiques ou l‟accord de contributions financières pour assurer

le fonctionnement économique des entreprises de tourisme.

Le secteur touristique en Grèce comporte une multitude de sociétés relativement

petites dont l‟existence est permise par les subventions publiques. Jusqu‟à présent, la

gestion de ces subventions n‟était pas toujours encadrée par des critères susceptibles

de garantir un développement équilibré du secteur touristique. Le résultat de cette

gestion peu adaptée a conduit longtemps la prolifération des entreprises dans un

environnement très concurrentiel, au sein duquel les difficultés de gestion

impliquaient des rendement faibles ou négatifs et par conséquent une dépendance

accrue à l‟assistance publique de la part des entreprises du secteur touristique,

condamnées à attendre des subventions pour compenser leurs déficits d‟exploitation.

En effet, la majorité des hôtels sont construits grâce à un soutien financier important

de la puissance publique, accordé via des subventions dont les montants et les

conditions d‟obtention sont fixés par les lois de développement. Ces structures

neuves, crées par des entreprises aux capitaux insuffisants, rencontrent souvent des

problèmes de gestion et de management, se retrouvant alors dans l‟incapacité d‟attirer

des clients ou de négocier avec les tours operateurs. L‟un des problèmes les plus

couramment rencontré par les entreprises touristiques est l'incapacité de paiement des

contributions aux fonds de pension.

Conformément à la loi 3299/2004 encore récemment en vigueur, la construction de

chaque hôtel pouvait être financée par l'Etat, donné que l‟hôtel satisfasse certains

62

critères indispensables. Il existe cependant des différences significatives entre la taille

des hôtels et sa classification.

Le déroulement des Jeux Olympiques en Grèce en 2004 a marqué le début de la

hausse des investissements dans la construction de nouveaux hôtels et la rénovation

d‟anciens hôtels. Comme nous pouvons le constater à la lecture du tableau ci-dessous,

jusqu'en juillet 2009, 1571 entreprises touristiques bénéficiaient de la Loi de

Développement 3299/2004, ce qui représentait un budget d'investissement touristique

total de 4,7 milliards d‟euro, subventionné par l'Etat à hauteur de 2,04 milliards Euro.

2,61 milliards étaient directement alloués à la création de 535 nouvelles entreprises

touristiques.55

Tableau 11: Les investissements touristiques ayant bénéficié de la Loi Du Developpement 3299/04 pendant la période 2005-2009

Nombre de projets portés par

les investissements

Budget (millions €)

Subventions (millions €)

Lits (mille.)

Installations pour le développement touristique 21 158 73 …

Rénovation des Camping 11 8 4 …

Rénovation des Hôtels 738 1696 703 133092

Création de nouveaux Hôtels 535 2605 1158 49319

Transformations des bâtiments existant en hôtels 227 165 78 3826

Extension des hôtels existants 39 68 27 …

Total 1571 989 2042 186237 Source: Office National Hellénique du Tourisme

1,18 milliards d‟euro finançaient la construction d‟hôtels 3 étoiles, 693 millions

d‟euro la construction des hôtels 4 étoiles et 730 millions d‟euro celle des hôtels 5

étoiles. 1,7 milliards d‟euro étaient consacrés à la rénovation de 738 hôtels (dont 461

millions d‟euro pour les hôtels 2 étoiles, 495 millions d‟euro pour les hôtels 3 étoiles,

55 ITEP * Institut de Recherche et d’ Etudes du Tourisme en Grèce+, 2010, Θζςεισ για τθν Οικονομία και τον Τουριςμό [ Propositions sur le cadre actuel d’économie et du tourisme]

63

570 millions d‟euro pour les hôtels 4 étoiles et 170 millions d‟euro pour les hôtels 5

étoiles ).

Il est remarquable de constater qu‟en juin 2007, les investissements touristiques inclus

dans la loi de développement représentaient 45,7% du budget alloué à cette loi et que

l‟investissement dans les entreprises touristiques représentaient 47,5% du total des

investissements intégrés. De ce fait nous constatons la dépendance financière du

secteur à l‟Etat.

64

3.2 LE CADRE LEGISLATIF RELATIF EN GRECE

L'hébergement touristique et les entreprises touristiques en général font aujourd‟hui

face à différents problèmes concernant le choix des sites et plus particulièrement la

réglementation en matière d‟urbanisme et de protection environnementale. En effet,

les autorités et les juridictions administratives se voient obligées de gérer au cas par

cas l‟ensemble des problèmes relatifs à ces sujets à cause de l‟absence de cadre

législatif relatif à l‟amenagement en Grèce, ce qui complexifie émergence d‟un

nouveau modèle touristique durable et économiquement performant.

Etant donné que les lois actuellement en vigueur ont été conçues en 197856

, plusieurs

questions ayant récemment émergé, à propos notamment de l‟aménagement et de

l‟utilisation des réserves foncières dans les zones touristiques potentielles ne sont pas

prises en compte par la législation. Le besoin d‟un nouveau cadre juridique en

matière d‟aménagement et d‟urbanisme se fait donc cruellement sentir, freinant en

partie la modernisation du modèle touristique grec.

D'autre part, le processus de délivrance des licences pour l'hébergement touristique,

tel qu‟il est prévu par le cadre institutionnel existant, comprend maintenant un certain

nombre d‟insuffisances et des contradictions qui créent des obstacles au bon

fonctionnement des entreprises touristiques, et de l‟incertitude pour les investisseurs.

La lourdeur du cadre institutionnel existant implique la multiplication des démarches

administratives et génère une forme de bureaucratie dont la lenteur est fortement

préjudiciable à l‟industrie touristique grecque, puisqu‟elle n‟incite pas les

investisseurs potentiels à placer leur confiance dans l‟administration grecque.

Il faut noter également noter que les nouvelles normes du tourisme international et du

tourisme méditerranéen imposent la construction d‟espaces publics spacieux et

modernes, comme par exemple de grandes salles de réception pour le public, des

salles de conférence, des spa ou des terrains de sport, dont sont exempts les anciennes

structures touristiques grecques, ce qui contribue à accentuer leur caractère obsolète.

56

IΔΡΤΜΑ ΘΕΜΙΣΟΚΛΗ & ΔΗΜΗΣΡΗ ΣΑΣΟΤ [Themistoklis & Dimitris Tsatsos Fondation],2008, Μελζτθ για τθν Πολεοδομικι Τακτοποίθςθ κ νόμιμθ Λειτουργία των Καταλυμάτων [Etude sur le cadre juridique de l’hébergement touristique]

65

Cependant, la planification des ces espaces dans le respect des normes internationales

est inadaptée au cadre institutionnel grec régissant l‟hébergement touristique, en

vigueur depuis les années 80 et aujourd‟hui obsolète.

66

PARTIE C

PERSPECTIVES D‟EVOLUTION DES

COMPLEXES TOURISTIQUES

67

CHAPITRE 1

ANALYSE DU MODELE ACTUEL ET DE SON EVOLUTION DANS LE CADRE

DE L'ESSOR DES COMPLEXES TOURISTIQUES

1.1 ANALYSE SE LA SITUATION ACTUELLE

L'économie grecque est actuellement au milieu d'un effort de changement sans

précédent, qui pourrait signifier le démarrage d‟une nouvelle ère pour le pays.

Cependant, il n‟y a encore aucune mesure ni action menée par le gouvernement, qui, à

l‟heure actuelle, pourrait garantir un regain de performance économique ou le

développement d‟un nouveau modèle touristique. Tout dépendra de la cohérence et

de la continuité qui seront attachées à la mise en œuvre de la nouvelle politique

économique, dont la réussite sera elle-même conditionnée par la participation active

de toutes les forces productives impliquées dans la réalisation de ce projet.

En cette période difficile et dangereuse, non seulement pour la Grèce, mais aussi pour

la quasi-totalité des pays d‟Europe qui subissent la pression des marchés, trois

conditions nécessaires à la lutte contre la récession semblent s‟imposer.

La première de ces conditions est l'adhésion aux objectifs de l'ajustement budgétaire

et structurel du pays, établis en accord avec les normes de la zone économique

européenne, sans laquelle il ne peut y avoir de développement durable et ni de

progrès. Ensuite, le pays doit mettre en place une politique de développement claire

et cohérente qui va attirer les investissements. Enfin, les entrepreneurs doivent

maintenant regarder au-delà de la crise et décider quelles sont les meilleures

opportunités enfin d‟organiser leur action future pour l‟évolution de la situation

économique du pays.

La crise que connait aujourd'hui le pays a révélé, entre autres choses, que le modèle

du développement qui prévalait par le passé a été déformé dans son application et n‟a

jamais permis d‟atteindre les résultats attendus. En conséquence, l'économie grecque

fait aujourd‟hui face à des déséquilibres majeurs, au niveau de sa politique fiscale et

de ses liquidités, autant d‟éléments sur lesquels repose la confiance des marchés. Ces

68

deux déséquilibres traduisent les problèmes structurels de l‟économie grecque et sont

les résultats du déficit public élevé, de la dette publique et du déficit du compte

courant du pays. A cette situation déjà critique, il faut ajouter le fait que les

indicateurs de compétitivité des prix et des coûts pour la Grèce se réduisent chaque

année.

L'économie grecque est maintenant appelée à atteindre la sortie de crise dans un

environnement international caractérisé par des défis complexes. De ce fait, la Grèce

doit construire un plan d‟action pour cadrer son développement, qui orientera les

politiques structurelles, telles qu‟elles vont permettre l‟application du programme

d'ajustement économique aux normes de l‟union européenne. Ce plan doit favoriser

les investissements qui, combinés aux reformes structurelles, seront les outils du

redressement de la situation économique grecque actuelle. La Grèce devrait prioriser

les exportations de biens et de services tout en cherchant à attirer les investissements

étrangers. De plus, elle doit créer un contexte clair et encourageant pour les

investisseurs, afin de garantir à ces derniers la sécurisation de leurs investissements.

Dans ce nouveau contexte, chaque secteur économique grec doit exploiter ses

avantages comparatifs et son potentiel de développement. Le secteur touristique,

comme nous l‟avons précédemment signalé, possède des avantages comparatifs qui

pourraient lui permettre de représenter une véritable locomotive à l‟échelle du pays.

Toutefois, les stratégies de développement touristique, au même titre que les

stratégies de développement de nombreux autres domaines, étaient basées sur des

données obsolètes et des politiques qui ne sont plus applicables aujourd‟hui, compte

tenu de la transformation radicale du contexte économique. Il devient alors nécessaire

d‟examiner la situation actuelle, afin de déterminer quelles sont les conditions

aujourd‟hui nécessaires au bon développement du secteur touristique, en tenant

compte des données les plus importantes pour élaborer une stratégie pertinente

applicable à l‟échelle du pays.

.

Nous avons mentionné le fait que la Grèce enregistre des pertes en terme de

compétitivité : selon World Economic Forum (WEF), la compétitivité de la Grèce

dans le domaine des services touristiques a diminué au fil des ans. En 2009, la Grèce

69

occupait la 24ème position sur un total de 133 pays, alors qu‟elle n‟arrivait plus qu‟en

22ème position en 2008 et 2007. Cette légère rétrogradation peut être considérée

comme peu significative : mais elle devient remarquable si nous examinons le sous-

indice de compétitivité des prix57

. En 2009, la Grèce occupait la 114ème

position, alors

qu‟elle n‟occupe plus que la 103ème en 2007. L'importance de la faible compétitivité

est confirmée par une étude récemment réalisée par la Banque de Grèce. Cette étude

montre que les personnes qui viennent en Grèce pour les loisirs sont notamment

influencées par leurs revenus propres et le coût de la vie locale : or les estimations

empiriques montrent que l'augmentation du coût de la vie qui s‟élève à près de 1% en

Grèce a réduit le nombre de touristes de près de 3% au cours du temps.

La réduction des recettes de voyages enregistrées58

constitue un deuxième fait

marquant, qui est le résultat de la réduction des coûts et de la durée moyenne de

séjour pour chaque visiteur. Alors que les arrivées de touristes ont augmenté, le

revenu lié à ces voyages a significativement diminué cette année. Cela reflète pour

partie la situation internationale difficile, mais suggère aussi que le niveau de revenu

moyen des touristes se réduit59

. Par conséquent, il faut améliorer la compétitivité du

produit touristique en terme de prix mais aussi de qualité.

La composition du public de visiteurs a aussi évolué au fil des ans : pendant la

dernière décennie, la majeure partie des recettes perçues par la Grèce via le tourisme

provenant des pays membres de l'UE-27, où les marchés les plus importants sont

l'Allemagne et le Royaume-Uni. Mais le nombre de visiteurs en provenance de ces

pays s‟est réduite à partir de 2007. Parallèlement, on peut constater l‟augmentation du

nombre de visiteurs en provenance des pays émergents d'Europe orientale et plus

particulièrement de la Russie. 60

Il faut enfin intégrer à la stratégie de développement du nouveau modèle touristique

grec le fait que le financement du tourisme sera limité et établi en fonction des

ressources nationales et de la dette bancaire. Cela signifie que le pays devra

impérativement attirer des capitaux étrangers pour financer le développement du

57

Andreadis, Voir tableau des entretiens 58

SETE, 2010, Greek Tourism 2020 : Proposal for the new development model 59

Drakopoulos, Voir tableau des entretiens 60

Service National des Statistiques

70

secteur touristique, qui représente l‟une des meilleurs opportunités de sortie de crise

pour la Grèce.

Une fois récapitulés ces éléments essentiels, il apparaît nécessaire d‟établir un tableau

récapitulatif d‟analyse « SWOT », basé sur le diagnostic établit dans la deuxième

partie 61 ,

de notre propos, qui facilite l‟identification des principaux atouts et

désavantages du secteur touristique grec.

L‟analyse « SWOT » vise à comprendre le tourisme comme une activité qui a des

impacts au niveau économique et social. Elle identifie les points forts ainsi que les

faiblesses qui doivent être compensées pour faciliter le développement touristique

dans l‟environnement interne. De surcroît, cette analyse permet d‟identifier dans

l‟environnement externe ce qui représente des opportunités ou des risques. En

conséquence, cette analyse constitue un point de référence utile dans l‟élaboration

d‟un plan de développement stratégique du secteur touristique.

Le tableau suivant présente les principaux issus résultats de l'analyse «SWOT»

réalisée à partir du diagnostic établi dans la deuxième partie :

61 Analyse SWOT: SWOT est un acronyme dérivé de l'anglais : pour S-trengths (forces), W-

eaknesses (faiblesses), O-pportunities (opportunités), T-hreats (menaces).Sonéquivalent

en français serait MOFF « M-enaces O-pportunités F-orces F-aiblesses » ou AFOM « A-touts, F-aiblesses, O-

pportunités, M-enaces » ou encore FFOM « F-orces F-aiblesses O-pportunités M-enaces »

L’analyse SWOT est un outil très apprécié des analystes (consultants, économistes ou financiers) car il peut

répondre simplement à un double usage :

analyse SWOT ⇒ pour conduire une analyse, un diagnostic ou une évaluation

matrice SWOT ⇒ pour en synthétiser et en présenter les résultats.

71

TABLEAU «SWOT»

En soulignant les points plus importants de ce tableau, nous pouvons facilement en

déduire que le marché touristique grec est une destination en pleine maturité qui doit

faire face à la concurrence d‟autres pays méditerranéens qui présentent des atouts

similaires, notamment en matière de climat et de paysage, et peuvent facilement

obtenir la préférence des touristes aux revenus moyens à cause de leur avantage

concurrentiel majeur, à savoir le faible coût des services offerts. De ce fait, la Grèce

souffre d‟une réduction progressive de sa compétitivité et d‟une perte importante de

recettes.

Forces

- Caractéristiques géographiques et géo-climatiques

- Riche patrimoine historique & culturel - Sentiment de sécurité pour les touristes - Rénovation & modernisation du parc existant

après les Jeux Olympiques de 2004 - Présence croissante des grands «brands»

internationaux dans le secteur hôtelier

Faiblesse

- Modèle traditionnel en déclin - Forte saisonnalité - Faible taux de dépense moyenne par jour des

touristes - Faible dotation d’infrastructures - Absence de loi-cadre littoral - Absence d’aménagements touristique - Absence d’un cadre règlementaire actualisé - Offre de l’hôtellerie supérieure à la demande - Forte concentration des hôtels dans 4 régions

du territoire grec - Absence d’un plan stratégique marketing - Faible niveau de formation des personnes qui

gèrent les opérations

Opportunités

- Emergence des nouveaux marchés (ex. Russie) - Nouvelles tendances du tourisme –> du tourisme

de masse au «nouveau tourisme » - Utilisation d’internet et des réseaux sociaux - Potentiel du modèle touristique grec qui possède

des produits inexploités

Menaces

- Compétitivité des autres pays en terme de coûts pour les entreprises et investisseurs (ex. Turquie, Croatie)

- Compétitivité des autres pays qui offrent un produit diversifié et de très haute qualité

- Dépendance aux tours operateurs

72

En plus, la forte saisonnalité que nous avons déjà soulignée ne permet pas un

développement régional équilibré et en combinaison avec l‟offre supplémentaire en

hébergement et à la dépendance aux tours operateurs constituent également des

faiblesses pour le pays. De surcroit, comme nous l'avons déjà évoqué, le secteur

touristique dépend aux subventions publiques dont la gestion n'était pas toujours

encadrée de manière à garantir un développement équilibré. Si nous ajoutons les

problèmes relatifs à cause de l‟absence de cadre législatif relatif à l‟aménagement

nous constatons clairement le fait que le produit touristique grec a atteint ses limites et

ne peut plus se montrer performant sans subir de profonds changements.

L'objectif principal, donc, est la diversification du produit touristique, qui permettra

d'offrir aux touristes une gamme de services de qualité, susceptible de répondre aux

nouveaux besoins qui sont crées. L'exploitation des nouveaux marchés émergeants,

avec le support d‟un positionnement marketing clair pourrait constituer le moyen avec

lequel le pays faire face la situation actuelle financière.

Le nouveau modèle touristique doit être basé sur plusieurs réformes structurelles qui

permettront d'accroître la compétitivité vers l'extérieur, d‟améliorer sensiblement la

position du tourisme grec au niveau mondial et d‟attirer les investissements. Ce

nouveau modèle devra aussi prioriser la protection environnementale et renforcer le

développement durable, enfin de préserver sur le long terme l‟un des atouts majeurs

du secteur touristique grec, à savoir le patrimoine naturel. Enfin, le nouveau produit

touristique devra être capable d‟attirer des visiteurs aux revenus élevés, dont le

comportement sera moins affecté par les fluctuations de revenus et de prix mais plutôt

par la qualité générale des prestations offertes. Les complexes touristiques haut de

gamme pourraient faire partie de ce nouveau modèle touristique plus pérenne et

performant sur le plan économique, contribuant ainsi à améliorer de manière

significative le niveau de prestation touristique du pays.

Dans ce cadre, pour le lancement d‟une nouvelle stratégie de développement

touristique au nouveau contexte économique, la Grèce a voté pendant le mois d‟aout

une nouvelle loi concernant les complexes touristiques et l‟immobilier de loisir, qui

constitue le premier élément du nouveau cadre administratif et règlementaire régissant

la construction des complexes touristiques modernes.

73

1.2 VERS UNE NOUVELLE LEGISLATION SUSCEPTIBLE DE FAVORISER LES

EVOLUTIONS

La nouvelle loi qui constitue le cadre règlementaire de l‟introduction des complexes

touristiques sur le territoire grec a été votée le 5 août de cette année. Cette loi

représente un élément essentiel pour la modernisation du secteur touristique grec en

ce qu‟elle définit avec précision les modalités de développement des nouveaux

complexes touristiques.

Cela se traduit notamment par un lien direct entre l‟immobilier de loisirs haut de

gamme et les hôtels cinq étoiles, qui constitue le principe fondamental de ces

nouveaux complexes. Les biens immobiliers de loisirs peuvent occuper une surface de

150 acres et le complexe touristique associé ne peut pas occuper plus du quinzième de

la surface totale. Dans les îles habitées, les complexes doivent occuper une surface

minimale de 100 acres, exception faite de la Crète, de Corfou et de Rhodes. La

surface minimale de chaque structure de loisir haut de gamme doit être de 100m².

Le projet de loi prévoit que les biens immobiliers de loisirs doivent faire partie des

complexes touristiques : ne peuvent être régis par cette loi les investissements pour le

développement des biens immobiliers de loisirs à vendre ou à louer, ce qui signifie

qu‟un groupe hôtelier doit assurer la gestion des complexes touristiques réalisés dans

le cadre de cette nouvelle législation.

Les investisseurs peuvent vendre une partie des résidences incluses dans un complexe

afin de financer une partie du projet : ainsi, 30% de la surface totale du complexe

touristique peut être vendue ou louée via des contrats de dix ans. Les propriétaires des

immobiliers des loisirs peuvent les vendre ou les sous-louer à l‟issue des travaux,

pourvu qu‟ils respectent certaines conditions spécifiques. Des complexes touristiques

peuvent aussi être créés dans le cadre de la rénovation d'une partie ou de la totalité de

villages abandonnés avant 1923 et comprenant moins de 2000 habitants.

La nouvelle loi, établie par le Bureau pour la promotion des investissements

touristiques, l‟a d‟abord été afin de faciliter le processus d‟investissement et ainsi

d‟attirer les entreprises étrangères. La mise en place d'un bureau séparé, qui aura la

responsabilité des licences accordées aux complexes touristiques est aussi prévue afin

de favoriser le développement de ces nouveaux complexes, en accord avec les

74

représentants du Ministère de l‟Environnement, de l'Energie & de Climat et du

Ministère de la Culture et du Tourisme.

Il faut noter que l‟application de cette nouvelle loi contribuera fortement à la

réalisation de nouveaux projets à grande échelle qui ne pouvaient pas être réalisés

jusqu‟à présent, à cause de l‟absence d‟un cadre législatif et règlementaire adapté.

75

CHAPITRE 2

AVANTAGES ET INCONVENIENTS DES COMPLEXES TOURISTIQUES

2.1 LES BENEFICES PROBABLES

La nouvelle approche touristique grecque, qui inclut le développement des complexes

touristiques haut de gamme, suscite l‟approbation de différents acteurs influents qui

identifient de nombreux points positifs dans cette logique. G.Nikitiadis, le vice-

ministre de la Culture et du Tourisme a déclaré que le développement des complexes

touristiques sera « un coup de pouce » pour le tourisme grec et qu‟il va contribuer à

l'amélioration du niveau des services fournis. Cet acteur politique considère que seul

ce type de développement permet de concevoir un produit touristique de qualité

susceptible d‟attirer les touristes aux revenus élevés. Il déclare que l‟immobilier de

loisirs, en association avec des infrastructures touristiques spéciales, telles que des

terrains de golf ou des marinas, contribuera à combattre le problème chronique de la

saisonnalité.

Ces propos sont confirmés par l‟étude réalisée par le cabinet McKinsey « La Grèce

dans l10 ans », qui montre que la Grèce peut bénéficier de 9 milliards en plus dans le

balance commerciale jusqu'en 2021. Cela signifie que le tourisme peut générer un

chiffre d'affaires total de 14,4 milliards d'euro annuel, ce qui représente près de 21% -

22% du PIB (contre 15,8% en 2010).

Cette étude met en évidence les domaines qui doivent supporter le développement de

l'économie grecque, et notamment le tourisme, pour lequel elle établit une stratégie

appropriée pour la prochaine décennie. Cette stratégie explique, entre autres choses,

que le développement des complexes touristiques et des biens immobiliers de loisirs

peut rapporter 2 à 3 milliards par an grâce aux investissements et 700 millions d'euro

par an grâce à la consommation de locataires résidentiels.

Dans la même logique, M. Kambouridis, Manager de Dolphin Capital Investors62

, a

vanté les bénéfices de ce nouveau modèle touristique au cours de l‟entretien que nous

avons réalisé, avant que la loi ne soit votée. Il soutient que l‟investissement des

62 Voir tableau des entretiens

76

complexes touristiques peut attirer des capitaux étrangers et indirectement impacter

considérablement tous les secteurs productifs du pays.

Tout d‟abord, ce nouveau modèle contribue à la création de nouveaux emplois liés la

construction des complexes ainsi qu‟à leur fonctionnement. De plus, la saison

touristique sera nécessairement allongée, puisque les centres de congres, marinas, spa

etc. opèrent toute l‟année, ce qui contribue à lutter contre la saisonnalité.

Cependant, l‟adoption de ce nouveau modèle suppose une élévation conséquente du

niveau de qualité des prestations touristiques, condition indispensable pour attirer les

touristes à revenu élevé. Ce segment de la clientèle est aussi sensible à la protection

environnementale, ce qui implique que les nouveaux complexes touristiques devront

accorder une place centrale au respect de l‟environnement, du patrimoine culturel et

des caractéristiques régionales afin de rester attractifs.

Ensuite, les « brands » internationales comme Aman Resorts ou Oberoi constituent

une valeur ajoutée pour les investisseurs, puisqu‟ils respectent normes strictes qui

garantissent la sécurisation des investissements. Enfin, la multiplication des

complexes touristiques amène la création de nouvelles destinations, différentes des

stations balnéaires déjà en déclin. L‟ensemble de ces éléments contribuent à assurer

un développement équilibré et durable du secteur touristique grec, qui pourra ainsi

évoluer de manière à s‟adapter au contexte international et à la demande des clients.

M. Kambouridis explique que si la Grèce réussit à attirer 30 investissements via la

construction de complexes haut de gamme, cela va permettre une amélioration

significative des finances publiques et favoriser le développement économique de

plusieurs régions. Il continue en disant que si la Grèce ne saisit pas cette chance de

modernisation, elle va laisser une des dernières opportunités d‟amélioration de la

qualité des produits touristiques qu‟elle propose, à un moment où elle doit faire face

non seulement à la concurrence des pays de l‟Europe de l‟ouest mais aussi des pays

de l‟Europe du sud est.

Le nouveau modèle touristique grec défendu par plusieurs acteurs emblématiques

présente donc de nombreux avantages susceptibles de contribuer à favoriser la sortie

de crise pour le pays : cependant, si ses partisans le voit comme un moteur

indispensable au rééquilibrage des finances publiques, il y a des personnes qui

77

mettent en avant les effets négatifs que pourrait engendre la promotion de cette

nouvelle forme de tourisme centrée sur les prestations de luxe et les activités de

loisirs.

78

2.2 DES CRAINTES CONCERNANT LA PRESERVATION ENVIRONNEMENTALE

Certains groupements et associations en faveur de la protection de l‟environnement

déclarent que ce modèle touristique se rapproche dangereusement du

modèle « espagnol », qu‟ils rejettent massivement.

Afin de mieux comprendre cette opposition, il est nécessaire de définir tout d‟ abord

le modèle dit « espagnol ». Il s‟agit du modèle touristique qui s‟est développé dans

les pays comme l‟Espagne, le Portugal et l‟Irlande dans les années 1970 et

1980 autour de complexes touristiques dotés de terrains de golf. Ce modèle était

devenu la « recette » standard pour le développement des pays présentant à la fois

des problèmes financiers, de grandes terres vierges et un climat doux.

Selon l‟étude de l‟Association Grecque pour la Protection de l‟Environnement et de la

Culture (D. Bourikos, 2006) ce type de développement a été favorisé par les banques

qui proposaient des prêts à des taux d‟intérêt très bas. Le Fonds européen de

développement régional (FEDER)63

a aussi contribué au financement des ces projet.

Cinquante terrains de golf irlandais ont ainsi reçu un total de 20 millions d'euros du

FEDER entre 1989 et 1999. Le Portugal a aussi eu recours aux ressources du FEDER

pour construire des terrains de golf entre 2000 et 2006 pour un coût de 3,7 millions

d'euros par projet64

. Ainsi, avec le développement des industries agricoles, la

fabrication et la construction de ces complexes, les revenus, l'emploi et le PIB dans

ces trois pays ont enregistré un taux de croissance significative.

Cependant, ces avantages momentanés ont été accompagnés de graves problèmes

environnementaux, socioéconomiques et culturels. Le problème majeur reste

l'épuisement des ressources en eau qui s‟aggrave avec les sècheresses répétées,

63 Créé en 1975, le Fonds européen de développement régional (FEDER) est un des instruments financiers de l'Union européenne. Sa mission principale est de participer au financement des programmes de développement local présentés par les États membres à la Commission européenne visant en particulier à réduire les déséquilibres régionaux et l'écart entre les niveaux de développement des diverses régions de la Communauté européenne. 64

ΜΠΡΙΑΟΤΛΗ Ε.,[BRIASSOULIS H.] Σφνκετα τουριςτικά καταλφμματα και γιπεδα γκολφ [ Les complexes touristiques et les terraines de golf], le 31 Mai 2011

79

comme celle de 2005 et de 2008 en Espagne et au Portugal65

: à cela vient s‟ajouter la

dégradation des ressources du sol et des besoins en énergie excessifs66

. La

construction de ces terrains de grande envergure a détruit des forêts, des aires

protégées et des écosystèmes sensibles tout en modifiant les paysages et quelques fois

l‟identité des régions concernées.

Différentes questions émergent donc à propos de la viabilité et la durabilité du

modèle espagnol dans les circonstances actuelles. Le Dr Eleni Briassouli67

, Professeur

d‟aménagement à l‟Université d‟Egée, a exprimé ses doutes au cours de notre

entretien. Elle remarque que les principaux acteurs du marché estiment que le marché

du golf est devenu saturé et se trouve en déclin à cause de l‟évolution des modes de

vie (moins de temps disponible, loisirs alternatifs). De nombreux terrains de golf

restent ainsi vides. Deux autres facteurs qui affectent la demande et la compétitivité

des complexes touristiques sont la crise de l'énergie et le changement climatique. En

effet, le changement climatique va provoquer des bouleversements majeurs en matière

d'attractivité des destinations : la zone sud de la Méditerranée va ainsi perdre des

visiteurs en raison de l'augmentation de la température. Par ailleurs, l'amélioration des

conditions climatiques dans le Nord (pays des Balkans) favorisent le développement

des complexes touristiques et les immobiliers de loisirs dans cette zone géographique

aujourd‟hui peu prisée.

A cause de ces éléments, dix associations environnementales ont adressé une lettre au

parlement grec pour exprimer leur opposition à ce nouveau modèle touristique. Elles

y défendent l‟application de nouvelles normes qui permettraient d‟empêcher la

construction massive de résidences et ainsi d‟éviter la destruction du milieu naturel et

du patrimoine culturel.

65

ΚΕΦΑΛΟΓΙΑΝΝΗ Ν.,(KEFALOGIANNIS N.),2010, Προςζγγιςη του παράκτιου χώρου μζςω διαφορετικών παραμζτρων και κλιμάκων-Εμπειρίεσ από τισ Ιςπανικζσ ακτζσ για ολόκληρη τη Μεςόγειο *L’étude des zones côtières: Le Cas de l’ Espagne pour toute la région méditerranéen+ 66

ΜΕΛΙΟΤΡΓΟ Γ. *MELISSOURGOS Γ.+, Τοπικι- Περιφερειακι Ανάπτυξθ και θ Γεωγραφία των Χωροκετικών Αντικζςεων: Μελζτθ Δφο Περιπτώςεων Τουριςτικισ Ανάπτυξθσ ςε Ελλάδα και Ιςπανία [ Le développement Régional – Cas Espagne – Grèce] 67 Voir tableau des entretiens

80

Kriton Arsenis68

, membre du parlement européen et affilié au PASOK qui gouverne

actuellement la Grèce, il lui aussi a exprimé son opposition vis à vis de ce type de

développement touristique. Pendant notre entretien il a insisté sur le fait que

l‟existence d‟une demande pour ces nouveaux complexes touristiques n'est pas

assurée à l‟heure actuelle, mettant fortement en péril la viabilité économique de ce

modèle touristique, alors que les effets négatifs sur l‟environnement sont déjà

certains. Il mentionne aussi le fait que la Grèce souffre déjà des effets liés à l‟offre

supplémentaire dans le secteur hôtelier et met en garde contre le risque de ne pas

trouver d‟acquéreur pour de futures résidences hôtelières.

Les différents éléments abordés au cours des chapitres précédents nous amènent à

formuler une question qui paraît aujourd‟hui cruciale : comment la Grèce pourrait-elle

aujourd‟hui organiser et gérer le secteur touristique pour tirer des enseignements des

erreurs commises par les autres pays méditerranéens tout en offrant un produit

touristique moderne et concurrentiel ?

Le tourisme devrait continuer à être un des secteurs de plus importants de l'économie

grecque, en offrant un ensemble de produits diversifiés et qualitatifs qui respectent

l'environnement et positionnent le territoire grec parmi les destinations touristiques

qui offrent aux visiteurs une expérience positive qui dépasse leurs attentes. L‟objectif

principal est que le tourisme grec améliore continuellement sa compétitivité par

rapport aux autres pays concurrent.

Pour concrétiser cette vision idéale et atteindre ces objectifs, une stratégie appropriée

doit être adoptée par le pays. La situation financière actuelle ne justifie aucune

concession sur les choix qui doivent être fait pour développer le tourisme de manière

durable et économiquement performante : il faut que la Grèce abandonne ses

anciennes pratiques, aujourd‟hui obsolètes, qui ont favorisé la prolifération des hôtels

et conduit, dans de nombreux cas, à la dégradation de l'environnement naturel ou à la

modification de l‟identité d‟une région. La stratégie adoptée doit être intégrée à une

planification bien précise qui assure la préservation du patrimoine naturel et permette

68 Voir tableau des entretiens

81

le contrôle de l‟impact du secteur touristique sur l‟environnement : les préconisations

qui suivent mettent en évidence les éléments qui doivent être prioritairement traités

dans le cadre de l‟élaboration de cette stratégie sont la synthèse de plusieurs entretiens

menés dans le cadre de cette étude.

82

CHAPITRE 3

BONNES PRATIQUES ET PRECONISATIONS : LES CLES DU SUCCES DU

NOUVEAU MODELE TOURISTIQUE GREC

3.1 L'ACTUALISATION DU DROIT DE L’URBANISME

Le développement urbain implique nécessairement une modification de

l‟environnement. Cependant, il peut être réalisé de manière raisonnée et pertinente

afin de limiter la dégradation du cadre naturel. Cela signifie que nous devons utiliser

les bons outils en matière d‟aménagement du territoire afin de résoudre les ambigüités

de la législation par rapport aux espaces naturels, notamment en ce qui concerne les

surfaces forestières et la distance à respecter entre les constructions et le front de mer,

de manière à permettre à la fois le respect des ressources naturelles et le

développement économique.

Le Droit de l‟Urbanisme et son application impactera considérablement le

développement du pays et par conséquent le développement des complexes

touristiques. Ces règles doivent viser à protéger l‟environnement naturel et culturel,

délimiter les terrains exploitables en fonction des besoins et des possibilités de chaque

région tout en assurer la préservation de l'identité de chaque région ainsi que la

préservation du paysage. L‟objectif majeur en matière de gestion des ressources

foncières doit rester celui de permettre un développement intégré et durable du pays.

La loi littoral, combinée à un schéma d‟aménagement touristique, va

considérablement améliorer la situation actuelle et permettre de réduire les freins qui

bloquent aujourd‟hui le développement des complexes touristiques tout en encadrant

la construction de nouveaux complexes de manière à éviter les erreurs commises par

d‟autres pays.

Il est indispensable de mener des études spécifiques pour chaque région, afin

d'évaluer la pertinence des projets futurs par rapport aux besoins et ressources de

chaque région. Cela conduira à établir une stratégie nationale susceptible de

contribuer au développement intégré et durable du pays.

83

En plus, il faut que chaque région établisse un plan détaillé qui décrive les utilisations

touristiques qui peuvent être développées dans une zone donnée. Ce type de plan

permet de clarifier, au bénéficie de toutes les parties impliquées dans la construction

d‟un complexe touristique, les possibilités et les limites réglementaires pour chaque

région. Par ailleurs, ce plan permettra d'éviter la construction de complexes

touristiques dans des stations balnéaires qui sont déjà en déclin ou dans des zones qui

présentent des caractéristiques spécifiques et doivent être préservées.

Si l‟application de cette loi est correctement assurée, elle va soutenir le

développement équilibré de chaque région et encouragera les investissements

étrangers en leur donnant un cadre clair, qui manquait jusqu'à aujourd'hui. Si cette

stratégie de développement des complexes touristique est suivie, elle peut contribuer

notamment à améliorer la compétitivité du tourisme tout en protégeant

l'environnement.

84

3.2 UN POSITIONNEMENT MARKETING CLAIR

Une attention particulière devra être accordée au renforcement de la promotion du

produit touristique du pays à l'étranger par tous les acteurs impliqués dans le tourisme.

En effet, les avantages touristiques et la promotion d‟un nouveau modele touristique

doivent permettre de communiquer en faveur d‟une nouvelle image de la Grèce, dont

la réputation souffre particulièrement en cette période difficile.

En terme de marketing et de commercialisation, plusieurs points restent à améliorer.

Ainsi, le gouvernement, en étroite collaboration avec le secteur privé, devrait

réorienter sa politique, en concentrant l'attention sur les points suivants :

La promotion du pays doit être particulièrement soignée : elle doit être confiée à une

équipe composée d‟experts du tourisme et de specialistes de communication. Le but

de cette équipe serait l‟organisation et la planification stratégique de la promotion du

tourisme grec. Dans ce contexte, la coopération systématique avec les médias

étrangers sera nécessaire, afin d‟assurer l‟efficacité de cette promotion. Jusqu'à

présent, l‟ensemble des actions liées à la communication dépendant du ministère du

tourisme, qui change pratiquement chaque année, nuisant ainsi à la cohérence de la

stratégie de communication. Le fait que le logo de la Grece ait changé huit fois ces

dernières années témoigne du manque cruel de continuité en matière de

communication, qui s‟avère particulièrement préjudiciable au pays.

Parallèlement, les bureaux de la promotion du tourisme grec dans des autres pays

doivent être reorganisés. Les methodes de marketing qu‟ils utilisent sont obsolètes et

liées à la promotion du tourisme de masse, alors qu‟il faudra à l‟avenir « sécuriser »

l‟image du pays et adapter les services aux nouveaux clients ciblés par les complexes

touristiques modernes.

Enfin, la commercialisation des produits et services touristiques offerts, notamment

celle des nouveaux complexes touristiques, devra passer par Internet. En effet, la

clientèle des complexes touristiques haut de gamme utilise massivement les nouvelles

technologies. Par consèquent, le nouveau produit touritique doit être accesibles via

85

l‟ensemble des outils technologiques innovants, sous peine de se priver d‟une part

considérable de clientèle potentielle.

86

3.3 L’AMELIORATION DES AUTRES SECTEURS

La réussite du développement des complexes touristiques modernes exige

l‟implication de la puissance publique dans d‟autres actions complémentaires qui

impliquent des changements multidimensionnels énumérés ci-dessous :

Tout d‟abord, la Grèce doit créer des alliances stratégiques avec les compagnies

aériennes qui vont assurer des vols directs à destination des nouveaux complexes

touristiques durant toute l‟année. Les compagnies aériennes devraient être considérées

comme des partenaires du tourisme grec, qui participent directement à la chaîne

d'approvisionnement du produit grec. Dans ce cadre, les investisseurs du secteur

hôtelier devraient assumer une part de risque liée à la création de nouvelles lignes

aériennes desservant de nouvelles destinations touristiques. Costa Navarino représente

le premier exemple de collaboration de ce type avec la compagnie Aegean Airlines

pour le vol direct Athènes-Kalamata.

De plus, comme SETE le suggère, des contrats de partenariat public-privé basés sur

l'exploitation durable du complexe touristique en rapport avec les besoins et le

potentiel de chaque région doivent être établis. Ces associations pourront aussi

déterminer si une région est appropriée ou non pour la création des complexes

touristiques et ainsi conseiller les acteurs.

Les infrastructures de transport, de communication ainsi que les services de santé sont

autant d‟éléments indispensables au bon développement du tourisme et au succès des

nouveaux complexes touristiques. Plus spécifiquement, le développement des

transports en ce qui concerne les routes, les ports, les marinas et les aéroports s‟avère

indispensable. Heureusement, grâce aux jeux olympiques, la dernière décennie a été

marquée par un progrès significatif en matière d‟infrastructures, même si plusieurs

points peuvent encore être améliorés afin que la Grèce offre des services de haut

niveau dans tous les secteurs. Il ne faut pas oublier que les complexes touristiques et

les structures de loisirs s‟adressent en particulier à des personnes qui ont des

exigences élevées sur tous les plans, y compris les infrastructures et les transports, ce

qui renforce encore la nécessité de ne pas négliger ces éléments. Le support des

communautés locales est indispensable concernant ce dernier point, puisque plusieurs

87

projets liés au développement d‟infrastructures ne pouvaient être réalisés à cause des

collectivités.

Les subventions gouvernementales seront difficiles à mettre en place à cause de la

situation économique actuelle : toutefois, différentes mesures fiscales pourraient être

envisagées pour inciter les investisseurs potentiels à s‟intéresser au secteur touristique

grec, puisque les nouveaux projets rempliront les conditions nécessaires au

développement équilibré et durable de chaque région, ce qui permettra à long terme

une forme de retour sur investissement pour le gouvernement. La réduction de la TVA

sur le tourisme s‟inscrit dans cette logique. Cette mesure pourrait contribuer à

l‟augmentation de la fréquentation touristique et des capitaux investis sur le territoire

grec. Tous les concurrents de la Grèce présentent une TVA de 6 à 10 %. De ce fait, il

est important que la Grèce adopte une politique fiscale alignée sur celles de ses

concurrents.

Les dernières mesures contributives au développement du nouveau modèle touristique

grec devront concerner la formation des personnes travaillant dans le secteur

touristique et plus particulièrement celles qui vont travailler au sein des nouveaux

complexes touristiques. En effet, les formations offertes en ce moment en Grèce ne

sont pas suffisantes pour élargir les connaissances et les compétences des

professionnels du secteur touristique : les quelques formations existantes sont

spécialisées dans l‟opérationnel et uniquement proposées par l‟enseignement privé. Le

développement de l‟offre de formation constitue donc un besoin fort, susceptible de

favoriser le développement des complexes touristiques, mais aussi celui de l‟ensemble

du secteur touristique, puisque des salariés mieux formés pourront largement

contribuer à améliorer le niveau des services offerts.

88

CONCLUSION

Cette étude montre que le potentiel des complexes touristiques et de l‟immobilier de

loisir est évident, puisqu‟ils peuvent contribuer à la diversification et à la

modernisation de l‟offre grecque, qui est aujourd‟hui limitée aux produits développés

pour répondre aux attentes des touristes à revenus moyens attirés par le tourisme

balnéaire.

En effet, comme le montre l‟analyse SWOT, la Grèce est une destination en pleine

maturité qui doit faire face à la concurrence d‟autres pays méditerranéens qui

bénéficient d‟atouts similaires, notamment en matière de climat et de paysage, et

peuvent facilement obtenir la préférence de touristes aux revenus moyens à cause de

leur avantage concurrentiel , à savoir le faible coût des services offerts. De ce fait, il

est nécessaire d‟élaborer un nouveau modèle touristique qui pourrait permettre à la

Grèce de redevenir une destination touristique attractive, de moderniser ses produits

touristiques, de préserver l‟environnement et d‟attirer de nouveaux clients

Le secteur touristique, qui contribue à équilibrer le budget de l‟état, est actuellement

en déclin et liée à une situation financière difficile. Le modèle touristique national doit

donc être modernisé pour redynamiser ce secteur d‟activité et relancer la croissance

économique. En effet, dans le cadre de la sortie de crise, la Grèce doit construire un

plan d‟action pour cadrer son développement et permettre l‟évolution du modèle

touristique. Ce plan doit favoriser les investissements qui seront les outils du

redressement de la situation économique.

Les complexes touristiques peuvent rapporter 2 à 3 milliards d‟euro par an grâce aux

investissements étrangers et plus de 700 millions d'euro par an grâce à la

consommation de produits et services locaux par les locataires résidentiels. Leur

multiplication pourrait aider la Grèce à améliorer son budget : cependant, si ces

nouveaux complexes touristiques peuvent apporter des bénéfices, il faut rester attentif

à plusieurs points qui conditionnent la réussite de l‟adoption du développement des

complexes touristiques et de l‟immobilier de loisirs haut de gamme dans le cadre de la

nouvelle orientation stratégique du tourisme en Grèce.

89

En effet, pour être durable sans être mauvais pour l‟environnement naturel et social, le

nouveau modèle touristique devra préserver le patrimoine paysager et culturel grec,

pour ne pas détruire les avantages du pays. Il ne faut pas reproduire les erreurs

commises par l‟Espagne ou le Portugal, qui ont épuisé leurs ressources naturelles et

perdu leurs identités régionales en intégrant insuffisamment les complexes

touristiques haut de gamme à leur environnement. L‟actualisation du droit de

l‟urbanisme et de plans d‟aménagements doivent être fait afin de définir avec

précision les conditions de construction de ces futurs complexes touristiques, qui

doivent intégrer les normes environnementales actuelles.

Pour garantir le bon fonctionnement de ces nouvelles structures touristiques, il faudra

aussi améliorer la communication nationale en matière de tourisme et la promotion de

ces nouveaux produits. Une campagne de communication cohérente et une

commercialisation qui utilise les nouvelles technologies devront être conçues. De

manière plus générale, il faudra repositionner le pays comme une destination

touristique de grande qualité à l‟échelle mondiale et améliorer son mauvaise image

ternie par la récente crise économique.

Pour attirer une clientèle exigeante, les nouveaux complexes touristiques haut de

gamme devront être desservis par des infrastructures de transport efficaces et faciles

d‟accès. La Grèce doit développer les partenariats entre compagnies aériennes et

acteurs du secteur touristique afin d‟augmenter la desserte routière, aérienne et

maritime. Pour assurer l‟exploitation des complexes touristiques modernes, il faudra

mieux former les employés : cela implique de renforcer l‟offre de formation, qui est

très peu développée aujourd‟hui.

Si toutes ces conditions sont réunies, le développement des complexes touristiques et

de l‟immobilier des loisirs aura un impact positif sur l‟évolution du secteur touristique

grec et la création de ces nouveaux complexes haut de gamme devrait représenter une

opportunité de relance de l‟économie touristique et de l‟économie nationale en Grèce .

90

RESUME DU MEMOIRE EN FRANÇAIS

Le tourisme représente l‟un des secteurs d‟activités les plus importants de Grèce parce

qu‟il génère de nombreuses retombées économiques, stimule plusieurs autres secteurs

d‟activités et contribue à augmenter le revenu national annuel de manière

substantielle. Son importance pourrait être justifiée par le remarquable potentiel

d‟attractivité du pays, qui cumule avantages naturels et patrimoine historique

d‟exception.

Malgré ce fort potentiel, la Grèce présente depuis quelques années un déficit de

compétitivité en matière de tourisme. Plusieurs raisons peuvent être avancées qui

attestent clairement le fait que le produit touristique grec a atteint ses limites et ne

peut plus se montrer performant ni satisfaisant sans subir de profonds changements.

Dans ce contexte, la promotion de grands investissements touristiques complexes en

Grèce occupe une place importante L‟émergence rapide de ce nouveau produit nous

incite à nous interroger sur son intégration possible au modèle touristique grec, ses

impacts sur l‟avenir du secteur touristique et son évolution au fil des ans

Ce mémoire a pour objectif de répondre à ces interrogations, en s‟appuyant sur la

recherche documentaire et statistique et plusieurs entretiens menés avec différents

acteurs, afin de mieux définir le contexte de développement de l‟hébergement

touristique en Grèce, de mieux comprendre l‟enjeu essentiel que représente la

préservation de l‟environnement et de proposer plusieurs préconisations susceptibles

de contribuer au bon développement de ce nouveau modèle touristique.

91

RESUME DU MEMOIRE EN ANGLAIS

Tourism is considered to be one of the most important activities in Greece that affects

in a positive way various sectors of economy, which contribute to the social and

economic development of the country. This happens not only due to its natural

beauties but to its cultural and historical heritage as well.

However this potential, Greek tourism faces a lack of competitiveness. Several

reasons could be presented in order to show that current tourism product has reached

its limits and could not be effective in the future without any significant changes.

Under these circumstances, the development of «mix-used» resorts could be a viable

solution. As far from this, different issues raise regarding the possible integration of

this new tourism product in the Greek tourism and its probable impacts in the future.

Based in several studies, statistical reviews and interviews this thesis aims to define

better the context of this model and to recommend the best practices that will assure

its successful implementation.

MOTS CLES : maturité, diversification, complexes touristiques, immobilier de

loisirs, enjeux environnemental

92

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97

GLOSSAIRE – DEFINITIONS

CABOTAGE69

: le cabotage désigne également aujourd'hui l'activité de

navigation de plaisance la plus répandue. Il se limite généralement à une

bande de navigation côtière d'environ 20 milles marins, de manière à

maintenir une certaine proximité vis-à-vis d'un abri potentiel.

HVS : Cabinet de Conseil Spécialisé en Tourisme

ITEP : L'Institut d'Etudes du Tourisme et des Prévisions en Grèce

SETE: Association des Entreprises Touristiques en Grece

Trip Advisor: est un site web de guide de voyages et de recherches sur les

voyages qui offre des opinions réputées aidant à planifier des vacances

WEB 2.070

Le Web 2.0 est une evolution du web qui facilite l'interaction entre

utilisateurs, le crowdsourcing et la création de réseaux sociaux rudimentaires,

pouvant servir du contenu et exploitant les effets de réseau, avec ou sans réel

rendu visuel et interactif de pages Web.

69 http://fr.wikipedia.org/wiki/Cabotage 70 http://fr.wikipedia.org/wiki/Web_2.0

98

TABLE DES ANNEXES

ΑΝΝΕΧΕ Α: Classement des Pays (Arrivées)………………………….....p.92

ANNEXE B: Grèce & Concurrents (Graph d‟Arrivées internationales)….p.92

ANNEXE C: Baromètre de Pays (Demande de l‟immobilier de loisir)…..p.92

ANNEXE D : Baromètre des Acheteurs…………………………………..p.92

ANNEXE E: Extrait de Presse ……………………………………………p.92

99

ANNEXE A

Source : SETE

100

ANNEXE B

Source : SETE

101

ANNEXE C

Source: Knight Frank

102

ANNEXE D

Source: Knight Frank

103

ANNEXE E

Source : THE TIMES

104

TABLE DES TABLEAUX

Tableau 1: La contribution du tourisme en matière de PIB, d’emploi et de

diminution du déficit commercial……………………………..………………....p.11

Tableau 2: TOURISME & PIB 2000-2010……………………………………...p.18

Tableau 3: TOURISME & EMPLOI 2000 – 2010……………………………...p.19

Tableau 4: Grèce - Concurrents ………………………………………………...p.22

Tableau 5: Récapitulatif des données du Tourisme Grec ……………………..p.23

Tableau 6: La Capacité du Parc Hôtelier 2010 ……………………………......p.39

Tableau 7: Evolution du nombre de lits 2000-2010 …………………………...p.41

Tableau 8: Taille Moyenne des Hôtels en chambres 2000 – 2010 …………….p.42

Tableau 9: Capacité de lits en 4 régions ………………………………………...p.44

Tableau 10: Hôtels à Brand en Grèce 2009 …………………………………….p.45

Tableau 11: Les investissements touristiques ayant bénéficié de la Loi du

Développement 3299/04 pendant la période 2005-2009………………...............p.62

TABLE DES GRAPHS

Graph 1:Offre Supplémentaire 2000-2009(en million des nuitées)……………p.43

Graph 2:% Pourcentage des Hôtels à Brand dans les Stations Balnéaires

2009………………………………………………………………………………...p.50

105

TABLE DES ENTRETIENS

Nom Date Modalités

Andreas Andreadis, President de SETE 24 Juin 2011 Face à face

George Vernicos, Secrétaire General de SETE

& Président de Greenpeace (Bureau grec) 22 Juin 2011 Face à face

George Drakopoulos, Directeur de SETE 24 Juin 2011 Face à face

Miltos Kambourides, Μanager Dolphin

Capital Investors (DCI)

23 Décembre

2010

Face à face

Dr Eleni Briassouli, Professeure de

l’Université de l’Egée

20 Juin 2011

Entretien

Téléphonique

Kriton Arsenis, Membre du Parlement

Européen (PASOK) 5 Juillet 2011

Entretien

Téléphonique

106

TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION........................................................................................................ 5

PARTIE A..................................................................................................................... 8

DEFINITION DU CADRE DE L‟ ETUDE .................................................................. 8

CHAPITRE 1 : LE TOURISME EN GRECE ................................................................................... 9

1.1 Caractéristiques Générales ....................................................................................... 10

1.2 Le Produit Touristique Offert .................................................................................... 13

a) Le tourisme de masse……………………………………………………………………………………13

b) Le tourisme d’affaires……………………………………………………………………………………15

c) Les formes alternatives……………………………………………………….........................…16

d) Le tourisme maritime…………………………………………………………………………………….16

1.3 L’impact du tourisme sur l'économie grecque ..........................................................17

1.4 La compétitivité du tourisme grec ...........................................................................21

CHAPITRE 2 VERS UN NOUVEAU MODELE TOURISTIQUE EN ACCORD AVEC LES

TENDANCES ACTUELLES ........................................................................................................ 24

2.1 Les Complexes Touristiques .................................................................................... 27

2.2 L’immobilier de loisir ................................................................................................31

2.3 Le profil de la clientèle ..............................................................................................33

2.4 Les conditions nécessaires au bon développement et fonctionnement du marché .35

PARTIE B ................................................................................................................... 37

DIAGNOSTIC DE LA SITUATION ACTUELLE EN GRECE .......................... 37

CHAPITRE 1 LE MARCHE DE L‟HEBERGEMENT TOURISTIQUE EN GRECE.................... 38

1.1 Le parc hôtelier .........................................................................................................38

1.1.1L’évolution du nombre de lits dans les années 2000- 2010………………...……..41

1.1.2La taille moyenne des 1.1.3hôtels……………………………..…………….……41

1.1.3Mesure de l’offre supplementaire…………….......……………………………...…......42

1.1.4La Répartition géographique……………….............…………….…...……....43

1.2 Le «Βranding» dans le secteur hôtelier………………………………………………………………45

1.2.1 Brands Internationals …………………………………………………………………………………………...47

1.2.2 Brands grecs…………………………………………………………………………………………………………..48

1.2.3 Brands chypriotes…………………………………………………………………………………………………..49

107

1.2.4Le branding dans les stations balnéaires……………………………………………………….…………..49

CHAPITRE 2 LES PREMIERES TRADUCTIONS CONCRETES DE CETTE EVOLUTION DU

MODELE ...................................................................................................................................... 51

2.1 Les projets en Cours .................................................................................................51

2.2 Costa Navarino – Le premier cas representatif du nouveau modèle ........................54

CHAPITRE 3 LES DIVERS FACTEURS INFLUANT SUR LE DEVELOPPEMENT ................. 61

3.1Les subventions publiques .........................................................................................61

3.2 Le cadre legislatif relatif en grece .............................................................................64

PARTIE C................................................................................................................... 66

PERSPECTIVES D’EVOLUTION DES COMPLEXES TOURISTIQUES ....... 66

CHAPITRE 1 ANALYSE DU MODELE ACTUEL ET DE SON EVOLUTION DANS

LE CADRE DE L‟ESSOR DES COMPLEXES TOURISTIQUES ..................................... 67

1.1 Analyse se la situation actuelle .................................................................................67

1.2 Vers une nouvelle legislation susceptible de favoriser les évolutions ......................73

CHAPITRE 2 AVANTAGES ET INCOVENIENTS DES COMPLEXES TOURISTIQUES ....... 75

2.1 Les bénéfices probables............................................................................................75

2.2 Des craintes concernant la préservation environnementale ....................................78

CHAPITRE 3 BONNES PRATIQUES ET PRECONISATIONS: Les clés du succès du nouveau

modèle touristique grec ................................................................................................................. 82

3.1L'actualisation du Droit de l’ Urbanisme ....................................................................82

3.2 Un positionnement marketing clair ..........................................................................84

3.3 L’amélioration des autres secteurs ...........................................................................86

CONCLUSION .......................................................................................................... 88

RESUME DU MEMOIRE EN FRANÇAIS ............................................................ 90

RESUME DU MEMOIRE EN ANGLAIS .............................................................. 91

BIBLIOGRAPHIE ..................................................................................................... 92

GLOSSAIRE – DEFINITIONS ............................................................................................ 97

TABLE DES ANNEXES ........................................................................................... 98

TABLE DES TABLEAUX ................................................................................................... 104

TABLE DES GRAPHS .......................................................................................................... 104

TABLE DES ENTRETIENS .................................................................................. 105