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IMMOBILIERACHETER AU SKI;

EST-CE ENCORE PER

Jouissance de la vie et d'affectif, la résidence secondaire est un investissement que l'onfait quand (tous) les indicateurs sont au vert dans l'économie générale et que tout vabien dans sa situation personnelle. Elle peut aussi devenir un produit rentable.

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À Megève, l'une des plus anciennesstations de ski, le prix moyen du

mètre carré a dépassé la barre des7000 euros...

tt'

Eivie d'un studio en bas des pistesu folie d'un chalet avec vue im-renable sur les montagnes ? Alors

que les skieurs endurcis ont commencea dévaler les pentes de lignes des le3 octobre et que les premiers vacanciersdescendront les pistes des stations desports d'hrver a la fin du mois, certainsont pu se prendre a rêver a ce genred'investissement Encore faut-il avoir lesreins solides... Les prix moyens au mètrecarré voisinent avec les plus élevés deLyon. Pour s'en rendre compte, il suffitdè lorgner les petites annonces des agencesimmobilières d'altitude"À vendre Argentiers, commune de Cha-momx, 4-pteces de 78 m2, tt es liant standing,avec ulve et casiers a ski, a deux pas dudomaine skiable des Grands Montets.705 DOO euros." Ou celle-ci, en Savoie,dans le massif du Beaufortain : "LesSaisies, residence La Perle des Alpes, 4-pieces de 77 m2, piste de ski devant laporte, 410 000 euros " Ou encore celle-là,a proximite immédiate de la Suisse • "LeChatel, j-pteces de 45 m2 dans residencede tourisme haut de gamme entre traditionet modernite, a partir de 246 DOO euroshors taxes" Dans ces trois stations - lapremiere, sportive, la deuxième familialeet la troisieme "village"-, les prix fluctuententre 8 000 et 5 750 euros le mètre carré.Maîs la facture peut aisément flirter avec9 000/10 000 euros le metre carre pourdes emplacements "premium" dans lesstations les plus cotées, avec vue et "skisaux pieds". Sans iiiême évoquer les chaletspersonnels, qui atteignent des sommets.

Marché stablePour résumer, "le marché montagnard apeu de volumes et les pm restent élevés",condense Jean-Jacques Botta, le presidentde la Fnaim des Savoies D'autant qu'ils'agit d'un marche de la residence se-condaire (le deuxieme en \olume enFrance, dernere le Var, les Alpes-Maritimeset la Corse). Resultat, "le marche actuel

est assez tendu, même si c'est du loisir",explique Nicolas Grizard, responsabledes ventes chez MGM Constructeur, lea-der du marche de la promotion immo-biliere et du tourisme haut de gamme ala montagne.Certes, ce marche d'altitude a connuquèlques difficultés - suivant peu ouprou le marché immobilier dans sa glo-balité -, maîs la sinistrose n'est pas àl'ordre du jour : "En termes de volume, knombre de transactions a légèrement aug-mente Quant a la baisse des prix, elle aete nettement inférieure a celle des residencesprincipales", affirme la Fnaim Concrè-tement, la décote des biens les moins at-tractifs a courtise les 3 à 5 % tandis queles ventes ont stagne a 75/80 % des meil-leures années de la décennie.

Rareté foncièreA ce jour, une quinzaine d'opérationsimmobilieres sont en cours dans les114 stations des Alpes du Nord ExempleMegeve, l'une des plus anciennes stations(le premier concours de ski y a ete organiseen 1914), ne compte qu'un seul pro-gramme neuf, dont la premiere tranchesera livrée fin janvier. Car le foncier dis-ponible s'épuise, d'autant que les stationsessaient désormais de préserver coûteque coûte leur environnement "Les mai-ries sont aujourd'hui enclines a libérer desterrains seulement pour des residences detourisme qui vont apporter des hts chauds[occupes plus de douze semaines par an,NdlR], donc de l'emploi ", explique JulienMorand, directeur des projets de deve-loppement chez Ceremcimo, spécialistede l'investissement en immobilier gere.

De l'affectif à la rentabilité"On vend de la residence secondaire, l'achatn'est pas prioritaire dans le budget d'unefamille, analyse MGM. Les acquéreursont une demarche de vigilance accrue surh rentabilité, sur les prestations offertesLe processus est tres long. On les suit

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plusieurs annees avant qu'ils ne concluentleur achat"Les spécialistes de l'immobilier en mon-tagne recensent trois types d'achat larésidence secondaire à utilité exclusive-ment personnelle — "un gouffre financier",atteste Ceremcimo, car n'offrant au finalaucune rentabilité ; l'investissementmixte, "traditionnel", avec un usage per-sonnel de quèlques semaines et unemise en location le reste du temps ;enfin, l'investissement purement finan-cier, sans occupation personnelle. Cedernier choix est incontestablement leplus rentable. Le dispositif de la loiCensi-Bouvard, qui permet a la fois dereduire son impôt sur le revenu et derécupérer la TVA sur son acquisition*,a, de l'avis de spécialistes, clairementstimulé les ventes "C 'est cè qui a degnppék marché", confirme Benjamin Bergerde Cimalpes.Conclusion, si les prix en montagnerestent élevés, "cest un secteur qui neperdra jamais ai valeur", explique VirginieArmanet, responsable immobilierRhône-Alpes de MeilleursAgents. "Au-jourd'hui, ça peut valoir le coup de se po-sitionner sur les résidences de tourismeen montagne", ecourte Ceremcimo.

/// GUILLAUME LAMY

* Reduction d'impôt dans la limite du prix derevient des logements d un montant de300 DOO euros HT, a hauteur de 11 % du prix pourles logements, et recuperation de TVA silexploitant de la residence propose, en plus deI hebergement au moins trois services

Les fondamentauxpour acheter un bienà la montagne• Privilégier les stations qui offriront unbon taux d'enneigement pour lesannées à venir (réchauffementclimatique oblige) Autrement dit,mieux vaut chercher a des altitudessupérieures à 1 800 rn

• Préférer les Alpes du Nord, dont lesstations ont de grands domainesskiables, avec des chiffres d'affairesconséquents (permettant desinvestissements) Chamomx/Les Mouches, La Plagne, Les Arcs,Val-Thorens, Les Menuires

• Choisir les stations en fonction deleurs équipements pour la famille, lesinfrastructures (remontéesmécaniques, etc ) label Famille Plus,Nordic France, Top of the French Alps

• Sélectionner les stations dont lesprix n'ont pas encore explosé LesDeux-Alpes, Plaine, Les Contammes-Montjoie

Ces chalets de 7 à 10 millions d'eurosC'est un micromarché immobilier, linstock de quèlques dizaines de chaletsde luxe éparpillés dans le triangle d'ordes stations de sports d'hiver les plusluxueuses de France : Megève, Méribelet Courchevel 1850.

Ici, le dicton "La rareté du fait donneprix à la chose"—qui n'est ni d'AdamSmith ni de Sothebys International

Realty mais de Jean de La Fontaine —prend tout son sens. Car la-haut, aupays de l'or blanc, les reserves foncièress'épuisent et surtout sont limitées.A Megeve, charmant village alpin datantde 1913, sileprixmoyen au metre carrés'établit autour de 7 DOO euros, il peutgrimper jusqu'à 15 000/20 000 eurossur les hauteurs des hameaux de Juillet,Rochebrune et du Mont-d'Arbois. "Pour

les chalets à 5/7 millions d'euros avecsalle de cine, piscine et fitness, cinqchambres et prestations haut de gamme,on fait une dizaine de transactions paran et le stock est tres faible, expliqueDavid Pretot, directeur de Barnes In-ternational Megève Cest la vraie clienteleextrêmement fortunée Elle est plus sereinesur les affaires que celle de la tranche in-férieure. Sur la tranche des chalets de 400à 700 m7, dont le prix est compris entre 7et W millions d'euros, on a une vingtainede produits sur le marche, avec environcinq transactions par an. La plupart desclients ont une base, professionnelle a Me-geve. Et, pour ceux a plus de LO millionsd'euros - r exceptionnel - avec des surfaceshabitables de plus de I 000 m2, on faitune ou deux transactions par an"

Les Pyrénées épingléesDébut 2015, la Cour des comptes a épingle les stations de ski des Pyrénees,confrontées à des "difficultés majeures", aux "situations budgétaires et financièrestendues''et dont "la rentabilité est incertaine""Le contribuable public ne peut pas soutenir des stations de ski qui sont dansl'incapacité structurelle d'assurer leur équilibre d'exploitation", écrit la Cour sans détourLes stations pyrénéennes doivent mettre en œuvre "une véritable stratégie dedéveloppement territorial qui ne soit plus exclusivement centrée sur le ski alpin, enparticulier en moyenne montagne"

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Ça ressemble à quoi le luxeen montagne ?Chalet de luxe d'environ 340 m2 avec terrain d'environ 1 100 m2 etvue dégagée sur le centre du village de Megeve, le massif deRochebrune et le mont d'ArboisTrois niveaux, dont le rez de jardin amenage detente avec spa,piscine interieure, hammam sauna, Jacuzzi, salle de sport Et cavea vm avec salon dégustationAu premier etage, trois chambres et chambre dortoir pour lesenfants Au second, cuisine équipée ouverte, vaste salon sejouravec cheminée, salle a manger Dans les combles, cinquiemechambre avec salle de bamsPrix entre 7 et W millions deuros

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Le top 30 des stations de skiles plus chères de FranceLa très grande majorité des stations les plus chères sesitue dans les Alpes du Nord, avec des prix n'ayantsouvent rien à envier à ceux qui sont pratiques à Paris ouà Lyon.

STATIONS

MegèveVal-d'IsèreCourchevelMéribelLa ClusazChamonixLes GelslignesAvoriazMontgenèvreLes Menuires/Val-ThorensAuronLe Grand-BornandChâtelLAIpe-d'HuezLa PlagneLes Contamines-MontjoieRameSerre-ChevalierLes Deux-AlpesLes ArcsCauteretsVillard-de-LansPeyragudesSuper-BesseLes RoussesLes AnglesFont-Romeu-Odeillo-ViaAix-les-TermesOrcières-Merlette

Prix moyen au m2

7497€7193€6820€6617€6127€5453€5128€4917€4730€4376€4250€4165€4127€4073€3701€3629€3617€3614€3 3 5 1 €3185€3118€2801€2614C2491€2443€2246C2226€2040€2036C1712€

Un investissement locatif juteuxEt encore ll y a deux ans, Megève a assisté à une correction des prix de 15 % àla baisse qui a permis au marché de revenir à des tarifs qui avaient "du sens etqui se rapprochent des prix sur le très haut de gamme dans les grandes capitalescomme New York ou Londres". À Courchevel, il n'est pas rare de voir des chaletsa 25 DOO voire 30 DOO euros le mètre carre Résultat • une clientèle fortunée del'Est s'est reportée sur MegèveComme il s'agit pour l'essentiel de résidences secondaires, certains acquéreurs,Français, Anglais, Russes, Ukrainiens, Polonais, n'hésitent pas à louer leur bienlorsqu'ils n'y résident pas Les chalets sont la plupart du temps loués à lasemaine, moyennant 20 DOO à 50 DOO euros.

Source MeilleursAgents, fevrier 2015