OJD : 84864 Surface approx. (cm²) : 4487 N° de page : 40 1 ......vingt-cinq ans. 2014 s'annonce...

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03/09 AVR 14Hebdomadaire

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Eléments de recherche : LOGEMENT-SENIORS.COM : portail Internet autour des solutions de logement pour les séniors, toutes citations

Dossier

44 Empruntez avant la hausse

46 Philippe Saillard :"Le marché se cherche"

48 Hôtels run placement béton

52 Résidences seniors :la valeur qui monte

54 François Georges : "Le privépeut pallier l'absencede financements publics"

56 Conseil : les agencessur le front

Dossier coordonnépar Marie de Greef-Madelin

II aura fallu moins de deux ans à laministre du Logement, Cécile Duflotpour se mettre à dos la plupart des pro-fessionnels de l'immobilier : « On atous êté les cocus de la ministre», ironisele président d'un grand réseau immo-bilier. Un autre ajoute : « On se fait labise, mais elle ne m'ajamais écoute. » Untroisième, promoteur, tranche : «Moi,je ne veux plus la voir, c'est fini entrenous. »

Les derniers chiffres des ventesdans l'ancien et de la constructionmontrent un marché indéniablementbaissier. L'an dernier, dans l'ancien,les prix ont diminué de 2,9 % et le nom-bre de ventes de 5,1 %. À Paris, la chutedu nombre des transactions est nette-ment plus marquée (- 13%). Et les pro-

moteurs ont construit seulement74 700 logements l'an dernier, unniveau inférieur de 30 % à la moyennedes dix dernières années.

Les deux indicateurs avancés quesont les permis de construire et lesmises en chantier ne laissent rien pré-sager de bon. Ils ont chuté respective-ment de 22 et 10 % au cours des troisderniers mois. De fait, le président de laFédération des promoteurs immobi-liers (FPI), François Payelle, craint uneannée 2014 "catastrophique" : «Avecdes perspectives de ventes inférieures à70 000 logements neufs, le marché serapprochedesesplusbasniveauxdepuisvingt-cinq ans. 2014 s'annonce donccomme une année noire. »

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Pour poursuivre dans le pessi-misme, les promoteurs s'avouentdans une situation financière délicate.Avec des volumes inférieurs de 30 % àla moyenne historique, la professionpeut tenir deux ans. La troisièmeannée devient problématique. Nonseulement leurs bilans et comptes derésultat se sont affaiblis mais, en plus,les banques ont durci leurs conditionsde financement en raison des nou-velles normes comptables Bâle III.

77% des Françaisconsidèrent que les dispositifsd'incitation fiscalene sont pas efficaces.

La raison ? La crise, certes. Maisaussi la politique gouvernementale.La ministre, Cécile Duflot, n'a pas tenuses promesses envers la profession.Lors d'une conférence de presse en2012, Rue de Varenne, elle avait assuréqu'il y aurait 10 000 logements de pluspar an vendus à des investisseurs. L'andernier, il y en a eu 20 DOO de moins,soit le chiffre le plus bas depuis vingtans ! Les investisseurs particuliers,qui représentaient jusqu'à 60 % desventes les meilleures années, tournentle dos aux dispositifs d'incitation.

Selon un sondage CSA réalisé enmars pour le promoteur Pichet, 77 %des Français considèrent que les dispo-sitifs d'incitation fiscale (Duflot, PTZ+,crédit d'impôt développement dura-ble...) ne sont pas des outils "efficaces".Sur le papier, le "Duflot" permet uneréduction d'impôts de 18 % du montantinvesti dans une double limite de prix(5 500 euros le mètre carré) et dedéduction fiscale (300 000 euros parcontribuable). Mais il est contraignant.Le logement doit en effet respecter lesnormes énergétiques et être loué à desniveaux modestes (20 % au-dessous desloyers du marché et les ressources deslocataires sont plafonnées). Le prési-dent de Century 21, Laurent Vimont,estime que le dispositif est très malperçu : « Le marketing est mal maîtrise;le dispositif Duflot porter ait un autrenom, il serait sûrement mieux accueilli »

Les professionnels rappellent quele rendement locatif n'a cessé de s'éro-der au cours des dernières années.Dans l'ancien, la rentabilité brute d'unappartement atteint 3,9 % à Paris et4,9 % en province. L'an dernier, les

LA DEGRINGOLADE DU MARCHE DU NEUF

En milliers de logements (en cumul sur douze mois)600

550

500

Permisde construire

450

400

350

; Misesen chantier

300Janv mai2005 2006

sept2007

janv2009

mai2010

sept mai2011 2012

loyers sur la France entière ont pro-gressé de 0,6 %, moins vite que l'infla-tion. Ils ont même reculé sensible-ment pour les petites surfaces. Autantdire que la rentabilité nette, qui tientcompte des charges immobilières ettaxes diverses, ainsi que du taux d'im-position de chaque propriétaire, estparfois proche de zéro. Comme le rap-pelle le président de la Fnaim, Jean-François Buet, « une fois les chargesdéduites, le rendement net souffre de lacomparaison avec les placements finan-ciers qui, eux, ne demandent aucuneffort dè gestion à l'investisseur».

En deux ans de gouvernementsocialiste, 85 000 logementsont disparu du marchéde la location.

Il ne faut pas s'étonner du découra-gement des propriétaires bailleursL'encadrement des loyers a été un mes-sage très négatif envoyé aux investis-seurs . « Jl faut se souvenir des dégâts pro-voqués par la loi de 1948 », souligne AlainDinin. Le président-directeur général deNexity rappelle que le marché immobi-lier s'était alors figé pendant des années.Il craint un effet similaire avec l'encadre-ment des loyers. Et que dire des consé-quences de l'annonce, en 2012, de la

réquisition de logements vacantsdétenus par l'Église et les personnesmorales : les propriétaires se sont sentisattaques dans leur liberté de pouvoirdisposer librement de leur bien.

Depuis le vote dè l'encadrementdes loyers, les bailleurs préfèrentbien souvent vendre leur logementplutôt que de le remettre en location.Les agents immobiliers estiment qu'endeux ans de gouvernement socialiste,85 DOO logements anciens ont disparudu marché de la location.

Comment s'étonner ensuite du gon-flement du stock de biens à vendre ?Dans les agences, leur nombre a quasidoublé en un an À Paris, on compteenviron un acheteur pour deux ven-deurs, ce qui mécaniquement entraîneun allongement des durées de vente.Sébastien de Lafond, président de Meil-leursagents.com, estime que les pro-priétaires de biens courants devrontconsentir d'importantes remises, de10 à IS %. D'une nature prudente, Jean-François Buet, à la Fnaim, pense que lesprix vont baisser cette année, « toutefoispas au-delà de4%».

«Hy a une vraie problématique deprix, juge François Payelle, à la FPI.Dans le neuf, nous, promoteurs,essayons avec acharnement de les faire

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baisser » Cela passe par une diminutiondes coûts de construction. En débutd'année, le président de la Républiquea annonce un objectif de baisse descoûts de 10 % d'ici cinq ans «Nouspou-vons aller plus tom », lui a répondu AlainDinin, de Nexity, dans une tribunepubliée par Valeurs actuelles le 20 mars(« Pour un pacte de constructibihté»)Face au mille-feuille reglementaire, lepromoteur estime que la réduction desobligations en matière de constructionde parkings et de normes d'accessibilitépour les personnes handicapées per-mettrait dè diminuer les prix dè IS %. Laprofession estime aussi que le gouver-

nement doit prendre des mesures pourlibérer des terrains constructibles.

Il y a urgence, car une autre me-nace se profile : celle d'un blocage dumarché du crédit immobilier Actuel-lement, les taux d'intérêt permettentd'emprunter en moyenne à 3 % surquinze ans, 3,25 % sur vingt ans et3,60% sur vingt-cinq ans Des niveauxhistoriquement bas. Maîs, avec lechangement de cap de la politiquemonétaire américaine (la nouvelleprésidente de la Fed, Janet Yellen, aconfirmé la perspective d'une haussedes taux), les emprunts obligataires setendent. Sans compter que les condi-

Niche A Paris, le luxe n'a pas dè prixDans l'immobilier comme dans la

haute maroquinerie, le luxe ne connaît(presque) pas la crise. Dans l'ancien,pour peu que le bien bénéficie de quali-tés irréprochables, à commencer par sasituation géographique, les prix restentà des niveaux historiquement élevés.Ainsi, la palme de la plus haute transac-tion en 2013 dans la capitale revient àDaniel Peau : 40 millions d'euros pourun somptueux hôtel particulier de 2 500mètres carrés avec jardin, terrasse etvue sur la Seine. Qu'il s'agisse des plus

DansleVfarrondissement, cet hôtel par-ticulier s'estvendu 14,5 millions d'euros.

beaux quartiers de Paris ou de la Côted'Azur, il faut compter entre 20 000et 30 000 euros le mètre carré pour unbien de prestige. Dans le neuf, le recordenregistré dans la capitale concerne le"140, rue de Grenelle, allee privée"(VIIe arrondissement). Niche dansde magnifiques jardins, à deux pasdu Palais-Bourbon et à proximité desInvalides, ce programme propose desvillas de 120 à plus de 800 mètres carréspour des prix allant de 22 DOOà28 000 euros le mètre carré pour lapremière tranche. « C'estfopérationdusièckàParis», affirme Charles-MarieJottras, président de Daniel Peau, encharge de la commercialisation. La pre-mière tranche est déjà vendue à 100 %.La deuxième, qui comprend des mai-sons valorisées 10 % plus cher, est com-mercialisée à 65 %. Quant à la dernièretranche, elle est constituée de deuxhôtels particuliers, dont unpenthouseavec toit terrasse vendu 24 millionsd'euros. Unique à Paris. M. de G.-M.

tions d'octroi de crédits ont ete dur-cies par la plupart des banques.

Au cours des six derniers mois, lenombre de refus de prêt immobilieraurait doublé, selon François Payelle.« Un de nos clients s'est vu refuser un

Baisse des prix et haussedes taux : c'est le scénariole plus probable.

prêt au motif que son employeur - enl'occurrence PSA - était f r agile», ra-conte un commercial. «Auparavant,être en CDD était un motif de refus deprêt. Maintenant, être en CDI ne suffitplus-, la qualité de V employeur devientun critère déterminant», ajoute un pro-moteur. L'évolution de la courbe duchômage et, plus généralement, celledu pouvoir d'achat des Français fontplaner de nombreuses interrogations.

Baisse des prix, hausse des taux. leproblème de la solvabilité des ménagesrisque de se poser dans les prochainsmois. Si les prix baissent de 15 % et queles taux remontent de 0,5 point - unscénario jugé réaliste -, les mensualitésd'un emprunt sur quinze ans augmen-teront en moyenne de 10 %. Une partiedes acquéreurs se trouveront dès lorsexclus du marché.

"Quand le bâtiment va, tout va..."Derrière ce dicton se cache une réalité •un logement, c'est 1,8 emploi pendantdeux ans. Pour l'État, c'est aussi 20 %de TVA ; sur la base d'un prix moyen de210 000 euros, cela fait 35 000 eurosde TVA collectée par logement. En2013, le déficit de construction de170 000 logements par rapport à l'objectif du gouvernement de 500 000 aentraîné un manque à gagner de 6 mil-hards d'euros dans les caisses del'État . * M. de G.-M. I

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FinancementD'ici la fin de cette année, lesconditions de crédit pourraientsensiblement se détériorer.Autant profiter dès maintenant detaux encore historiquement bas.

«Avecle récent mouvement de géné-ralisation de baisse des taux, il est possi-ble d'emprunter à un taux nominalmoyen de 2,99% sur IS ans, de 3,30 %sur 20 ans et de 3,71% sur 25 ans»,constate Hervé Matt, président deMeilleurtaux.com.

En matière de crédit immobilier,l'essentiel des financements estaccordé à taux fixes. Or, ces taux sontréférences sur ceux des obligations assi-milables du Trésor (CAT), qui ont ten-dance à se détendre. En février 2014, lamoyenne des taux de l'OAT à 10 ans

s'élevait à 2,25 % contre 2,38 % en jan-vier. Reste à savoir quand s'inversera cemouvement. Même si elle se fait encoreattendre, une hausse des taux est iné-luctable, selon la majorité des experts.Deux facteurs de hausse sont mis enavant dans la dernière étude du CréditAgricole consacrée à l'immobilier :«D'unepart, la remontéedes tauxlongsaméricains et, d'autre part, l'apaisementdesinquiétudessur les pays de la périphé-rie en zone euro, en phase avec une amé-lioration progressive des comptes publicsetde la conjoncture. »

Si des pays du sud de l'Europecommencent à sortir de leur crise bud-gétaire, Y effet flight to quality ("fuitevers la qualité") au profit des pays ducentre de la zone euro, comme laFrance, jouera moins. Les taux

devraient a priori rester à des niveauxbas jusqu'en octobre prochain, pourgagner de 0,3 à 0,5 point avant la fin decette année.

Vers un renchérissementdu loyer de l'argent ?

« En cas de remontée de l'OAT, lesbanques - qui bénéficient actuellementd'une marge importante - pourraientdécider de laisser leurs taux inchangéset donc défaire moins de marge. Ou deles augmenter faiblement, graduelle-ment, pour soutenir leur conquête declientèle. Le premier cas nous paraît leplus probable, avec une saison du créditcommençant à peine et un deuxièmetemps fort du prêt immobilier attenduen septembre», prévoit Ari Bitton, à latête o"AB Courtage.

Lors des salons immobiliers duprintemps, les banques cherchent àgagner des parts de marché. Et à seconstituer une clientèle fidèle,sachant qu'un crédit immobilier sedéroule sur une vingtaine d'années.Emprunter auprès d'une banquenécessite d'y domicilier ses revenusréguliers, à commencer par sonsalaire. La concurrence interbancairerisque de s'intensifier au cours desprochains mois.

Bien négocier son créditMême avec des taux d'intérêt

encore attractifs, le recours à l'em-prunt constitue une opération oné-reuse sur le longterme. Pour unemprunteur, le coût total d'un créditenglobe le montant des intérêts payés àla banque, les frais de dossier, la primed'assurance décès, les frais de garantieet éventuellement les frais de courtage.Des règles de base méritent l'attention.Le barème des banquiers tient compteessentiellement du profil du client etde la durée du financement.

Premier bon réflexe, présenter unprofil de qualité, ce qui signifie dispo-ser d'un contrat de travail à duréeindéterminée si l'on est salarié. Lescontrats de travail à durée déterminéene sont guère appréciés de ces profes-sionnels qui font la chasse aux risques.Dans la même optique, les banquierslisent très attentivement les relevésbancaires du candidat à l'emprunt afinde traquer les éventuels découverts.Mieux vaut donc avoir surveillé scru-puleusement ses dépenses depuis aumoins six mois.

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SS*'de 100

sur

agences partout en France

e I I O banquespartenaires

Deuxième recommandation, dis-poser d'un confortable apport per-sonnel, afin de réduire le montantdu capital emprunté. Quitte à faireappel à la générosité familiale pour selancer : chaque parent peut donner100 000 euros à chacun de ses enfantstous les quinze ans sans payer aucundroit. En profitant en outre dè l'abatte-ment exceptionnel de 31865 euros encas de donation de somme d'argentsous certaines conditions (article 790 G

du code général des Impôts) par parentet par enfant, les parents peuvent don-ner un coup de pouce de 263 730 eurospour aider un enfant à devenir proprié-taire ou à s'agrandir. «EnÎle-de-France,où l'immobilier résidentiel est cher, lesprimo-accédants parviennent souvent àacheter grâce à l'aide matérielle de leursparents», constate Me Sylvain Gillaud-Bataille, notaire à Paris.

Troisième conseil, emprunter surune durée courte permet évidemment

de réduire le coût total du crédit.Certes, les banques ont tendance à pro-poser des financements sur 20 ou25 ans, ce qui allège le montant de lamensualité. Mieux vaut donc multi-plier les simulations dans la limite deses capacités financières. La mensua-lité à régler chaque mois ne doit pasdépasser le tiers des ressources nettesmensuelles. Si l'on emprunte sur unedurée supérieure à IS ans, les banquesrelèvent sérieusement leurs barèmes.Et l'écart de taux se creuse entre undossier excellent et un autre moyen,à mesure que la durée du prêtaugmente. À Paris, il faut gagner80 DOO euros par an et disposer d'unapport personnel de 20 % pour figurerdans les excellents profils !

Le taux effectif globalBien que le moment soit opportun

pour financer l'achat de sa résidenceprincipale ou réaliser un investisse-ment locatif, voire s'offrir une maisonde campagne, il ne faut pas pourautant se fier au seul taux nominal affi-ché par les banques. Il convient demajorer le taux nominal de près d'unpoint pour obtenir le taux effectif glo-bal (TEG), pour tenir compte des fraisde dossier, de garantie et du coût del'assurance. I

Philippe Saillard "Le marché se cherche dans I ancien comme dans le neuf"Le directeur du crédit à La Banque

postale (photo) fait le point sur le créditau logement et détaille ses prévisions.

La production de crédits étant liéeà la vitalité du marché du logement,à quel scénario vous attendez-vouscette année?

Depuis quèlques mois, le marchéimmobilier se cherche, aussi bien dansle neuf que dans l'ancien. Nous nevoyons pas de redémarrage du nom-bre de transactions cette année. Auniveau du marché, le volume de cré-dits immobiliers accordés aux particu-liers devrait tourner autour de 100 mil-liards d'euros cette année, contre120 milliards en 2013, l'écart corres-pondant à la baisse de la demande derenégociation sur les prêts existants.

Justement, quelle devrait être l'évo-lution de taux d'intérêt dans les pro-chains mois ?

Les taux d'intérêt fixes restent à unniveau historiquement bas. Pourautant, le mouvement de baisse sem-ble aujourd'hui terminé. D'ailleurs, aucours du quatrième trimestre 2014, lesconditions de refinancement pour-raient se renchérir légèrement, ce quiaurait pour effet uneremontée des taux.Mais dans ce scéna-rio, le mouvementne sera pas assezsensible pour détra-quer le marché destransactions.

Quelles réponsesapporte La Banquepostale aux candi-dats à l'empruntimmobilier ?

Pour achetercomme pour in-vestir dans l'im-

mobilier neuf ou ancien, nous dispo-sons à La Banque postale d'une offrecomplète de prêts, fixes, variables,amortissables, in fine pour les investis-seurs. Pour les clients achetant dans leneuf, notamment les jeunes, nous pro-posons le PTZ (prêt à taux zéro), lorsqueleurs conditions de ressources le per-mettent. Nous distribuons également lecrédit relais pour les secondo-accédantsafin de financer leur opération d'achat-revente. Dans ce cas, à la différenced'autres acteurs du marché, nous fai-sons appel à un tiers afin d'obtenir unavis de valeur sur le bien mis en vente.Sur ce marché attentiste, nous consta-

tons que les acquéreurs préfèrentavoir déjà signé un compro-

mis dè vente de leur bienavant de s'engager surl'achat de leur nou-veau logement.

Propos recueillisparM.D.

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Ce dernier poste mérite attention.Bien qu'elle ne soit pas obligatoire,l'assurance emprunteur est exigée parles banques ! Cette garantie couvre lesremboursements d'un prêt en cas dedécès, d'invalidité ou d'incapacitétemporaire de travail. Confrontées àun problème de conflit d'intérêts avecleur filiale d'assurances, les banquescontinuent de traîner les pieds face à ladélégation d'assurance, une disposi-tion de la loi Lagarde du 1er juillet 2010.

Grâce à la délégationd'assurance, on peut réglerune cotisation limitée à 0,15 %.

Faire jouer la concurrence sur cepoint peut se traduire par de sérieuseséconomies pour l ' emprun teurassuré. Selon son profil, il peut réglerune cotisation d'assurance d'environ0,15 % contre 0,40 %, voire davantagevia la compagnie d'assurances "mai-son". Jusqu'à présent, le candidat àl'assurance extérieure doit trouverune formule de couverture équiva-lente avant de recevoir l'offre de prêt.Il suffit à la banque de tarder à l'en-voyer pour que l'emprunteur soitobligé finalement d'accepter son offred'assurance, s'il veut signer son achatdans les délais. Aussi 70 % des assu-rances sont souscrites auprès de labanque accordant le prêt.

La situation devrait s'améliorerpour les acquéreurs. «Définitivementadoptée, la loi Maman prévoit notam-ment qu'un particulier ayant souscritun crédit immobilier et une assuranceemprunteur associée tout en la jugeanttrop élevée disposera d'un délai d'un anpour changer de compagnie et trouvermoins cher, toujours évidemment avecdes garanties équivalentes », commenteMael Bernier, chez Empruntis.com.Les courtiers en crédit (Cafpi, Meilleurtaux, AB Courtage, In&Fi Crédits, ACECrédit...) sont en mesure de proposerune solution alternative pour couvrirle risque de non-remboursement d'unprêt, qui se révèle bien souvent moinschère pour les emprunteurs de moinsde 40 ans. Reste à savoir si cette nou-velle disposition, applicable en prin-cipe dès juillet 2014, n'incitera pas lesbanques à relever quelque peu leurstaux d'intérêt afin de compenser lemanque à gagner sur l'assuranceemprunteur. • Martine Denoune

Hôtels: un placement béton1

InvestissementHaute rentabilité, liquiditédes parts, garantie de rachat :les produits financiers investisdans l'hôtellerie ont le venten poupe. Mais attention à bienchoisir son gestionnaire.

Petit, Olivier Carvin était un pas-sionné de Monopoly. «J'ai vite comprisque l'achat d'un hôtel peut rapportergros par r apport à une simple maison»,sourit-il. En 2000, cet expert-compta-ble, originaire de Marseille, se lancedans l'aventure de l'hôtellerie. Il achèteun premier hôtel à Montél imar(Drôme), en 2000, puis deux, trois,quatre dans le sud de la France...jusqu'à en détenir 38 actuellement àtraversl'Hexagone. En quatorze ans, sasociété, Maranatha, est devenue lequinzième groupe hôtelier de France,avec 2 IOU chambres sous gestion.

À l'image de Maranatha, de plus enplus de sociétés financières, qu'ils'agisse de grandes sociétés de gestion(Aventure, Turenne Capital, QTC...)ou de petites structures spécialisées(Novaxia), proposent au grand publicd'investir dans des murs d'hôtels.Toutes mettent en avant un taux de ren-tabilité élevé. « Un hôtelpeut rapporter

plus de 10% par an», assure OlivierGroy, président-directeur général de123Venture, la première société de ges-tion de France pour les investisseursprivés (avec I milliard d'euros sous ges-tion).

En moyenne, un hôtel est rentables'il affiche un taux d'occupation mini-mal de 55 % en province et de 75 %à Paris. Or, dans la capitale, les tauxd'occupation des hôtels sont souventproches de 90 %. Non seulement le ren-dement locatif est élevé, mais l'investis-seur peut aussi compter sur une plus-value à la revente. Un hôtel est un actiftangible, dans un secteur en croissance.La France, malgré son économie décli-nante, reste la première destinationtouristique mondiale et enregistre1,5 milliard de nuitées chaque année.

Avec ces arguments, les sociétésfinancières n'ont pas de mal àconvaincre les épargnants. Chez123Venture, on propose aux particu-liers d'investir dès 1000 euros dans unfonds thématique, ou à partir de50 000 euros (et jusqu'à plusieurs mil-lions) dans un FCPI qui permet de béné-ficier d'une exonération d'impôts surles plus-values. Chez Maranatha, après

Lerendementbrutd'unhôtelpeutatteindrelO%paran.

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Olivier Canin (Maranatha). Une forcede frappe de 60 millions d'euros.

s'être concentrée sur les gros investis-seurs (via les club deals), la société alancé l'été dernier un produit grandpublic agréé par l'AMF : Finotel Pre-mium, qui permet d'investir via un PEAavec un ticket d'entrée de 15 000 euros.L'objectif de rentabilité est de 6 à 8 %par an. Si ce taux n'est pas garanti, lasociété assure néanmoins la liquiditédes parts avec un engagement de rachatune fois par an.

À terme, Maranatha entend collec-ter 35 millions d'euros, auxquelss'ajoutent 25 millions d'euros d'em-prunts bancaires, soit une force defrappe de 60 millions d'euros. L'objectifest d'acquérir une dizaine d'hôtels à tra-vers la France pour composer un patri-moine hôtelier «sécuriséet diversifié».« Notre modèle économique est gagnant-gagnant: nous achetons un hôtel pourune valeur de 100financée pour 60 avecla collecte et pour 40 par emprunts rem-boursables sur sept ans. À cette échéance,une fois la dette remboursée, nous reven-dons l'hôtel. Sur la base d'un prix derevente égal au prix d'acquisition, ce quiest une hypothèse conservatrice, nousassurons un tauxderendement minimumde8%», explique Olivier Canin.

Encore faut-il suivre un cahier descharges et un calendrier bien précis. Unhôtel vaut généralement 8 fois son chif-fre d'affaires s'il est vendu murs etfonds compris (5 fois pour le fondsseul). On peut aussi calculer la valeurd'un établissement en fonction du prixà la chambre ou encore du prix à la clé.Au total, 123Venture a investi 60 mil-lions d'euros pour acquérir 37 hôtels.

Certaines opérations ont été réaliséesconjointement avec le groupe Mara-natha, comme l'hôtel Le Louise, àBruxelles, cédé par Accor cet hiverpour plus de 16 millions d'euros.

Avec des marges de 30 %,l'hôtellerie dè montagne estrisquée, mais très rentable.

Depuis quèlques mois, la plupartdes sociétés d'investissement mettentl'accent sur l'immobilier de montagne.De fait, les prix augmentent. Aux TroisVallées, un hôtels'est récemment négo-cié sur la base de 300 DOO euros parchambre. Autre exemple : L'Aigle desneiges, à Val-d'Isère, a été vendu pour18,5 millions d'euros ; cet hôtel 4 étoilesde 109 chambres est une véritablemachine à cash : elle a engrangé l'andernier un bénéfice de 1,9 million d'eu-ros pour un chiffre d'affaires de 5 mil-lions réalisé pour l'essentiel en quatremois. Signe que l'hôtellerie de mon-tagne, même si elle est risquée, est trèsrentable.

Chez Maranatha, l'établissement estsystématiquement rénové après sonacquisition en vue d'améliorer sa renta-bilité. À Arles, l'Hôtel Jules César a faitpeau neuve grâce aux bons soins du cou-turier Christian Lacroix. Après la réou-verture, l'objectif est d'augmenter lechiffre d'affaires de 20 %. «Nous avons étécontactés par un fonds chinois qui a achetéun hôtel à New York et souhaite dupliquernotre modèle. Nousyemmenons ChristianLacroix pour lui confier la décoration etnous prendrons ensuite la gestion de l'éta-blissement», assure Olivier Carvin.

Jusqu'ici, le modèle a bien fonc-tionné : en 2012, Maranatha a acquisVhôtel Nouvel Orléans, à Paris, pour7,5 millions d'euros financés en grandepartie par des emprunts bancaires. Àl'époque, l'établissement réalisait unchiffre d'affaires annuel de 1,6 milliond'euros. Le chiffre d'affaires prévu en2014 est de 1,9 million et l'hôtel est valo-rise 9 millions. Il s'agit indéniablementd'une spirale haussière. Elle devrait sepoursuivre tant que les banques joue-ront le jeu. * Marie de Greef-Madelin I

Handicapés Nouveau calendrier de mise aux normesLa loi du ll février 2005, dite "han-

dicap", avait fixé un délai de dix anspour rendre tous les établissementspublics recevant du public (ERP)accessibles aux handicapés. À l'ap-proche de l'échéance, le gouverne-ment a dû se rendre à l'évidence : lesétablissements publics, écoles, mai-ries, bibliothèques, cinémas, hôtels,bureaux de poste... ne sont manifeste-ment pas prêts. À peine 20 % des bâti-ments respecteraient les normes quipermettent aux personnes à mobilitéréduite d'accéder et de se déplacerdans tous les établissements. Dans unhôtel, le dispositif prévoit la suppres-sion des marches, l'élargissement desportes, Pencloisonnement des esca-liers ou encore la mise en place deboucles magnétiques pour les malen-tendants... Pour un hôtel de SO cham-bres, la loi prévoit 2 chambres auxnormes PMR (personnes à mobilitéréduite). Celles-ci demandent entre3 et 4 mètres carrés de plus que leschambres standard en vue de respec-ter les largeurs de circulation régle-mentaires. En août, l'ancien ministredu Logement Benoist Apparu avaitappelé le gouvernement à réviser son

calendrier. La profession estimaitqu'au moins 3 000 petits hôtels à tra-vers la France seraient menacés defermeture faute de pouvoir faire faceau coût des travaux. Fin février, aprèstrois mois de concertation, un «amé-nagement» du calendrier a étéannoncé, avec un report de trois anspour les commerces, de six ans pourles écoles et de neuf ans pour les patri-moines complexes. Au grand dam desassociations, qui jugent ce report« inacceptable ». M. de G.-M.

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Résidences seniors : la valeurqui monte

RentabilitéAvec près de 400 établissementsen service, les résidences seniorsse développent. Mais ceplacement nécessite une analysefine au préalable.

Un Français sur trois aura plus de65 ans à l'horizon 2020. Confrontés àcette "révolution de l'âge", les pou-voirs publics présenteront début avrilun projet de loi sur la perte d'autono-mie. Dans ce contexte, des opérateursde résidences seniors répondant auxbesoins spécifiques des aînés multi-plient les lancements sous différentesenseignes, notamment DomitysCCgide et Nexity), Les Jardins d'Arca-die (Acapace), Cogedim Club (Coge-dim Résidences Services), La Giran-dière (Réside Études), Ovelia (Vinci),les Senioriales (Pierre et VacancesCenter Parcs). « Compte tenu des be-soins grandissants de la population,c'est opportun d'investir dans une rési-dence seniors. Alternative au maintien àdomicile, cette solution d'hébergementconjugue à la f ois sécurité et lien social»,analyse Clément Moreau, directeur

associé du site Logement-seniors.com.À ce jour, près de 400 résidences se-niors sont en service.

Après avoir ouvert deux résidencesà Villejuif et à Arcachon, Cogedim Cluben ouvrira bientôt une à Sèvres. « Noussommes très vigilants sur la qualité dusite : la proximité du centre-ville avec sescommerces et l'existence d'une demandelocative des seniors permet de sécuriserle placement. Il nous arrive de réaliserune opération mixte, avec une résidencepour seniors et un programme immobi-lier banalisé», explique Alexis Moreau,directeur général dè Cogedim Rési-dences Services.

Trois régimes fiscauxTraditionnellement, les logements

dans les résidences seniors étaientcommercialisés dans le cadre du dispo-sitif Censi-Bouvard, qui perd quelquepeu de son attrait avec le plafonnementdes niches fiscales à 10 000 euros paran. Prorogé jusqu'au 31 décembre2016, ce régime permet d'économiserjusqu'à ll % du montant de son investis-sement, soit jusqu'à 3 666 euros de

réduction d'impôt sur le revenu par an,pendant neuf ans. À côté de ce régime,l'investisseur privé peut opter pour lestatut du LMNP (loueur en meublé nonprofessionnel), qui l'autorise à déduirel'intégralité de ses charges (taxe fon-cière, charges d'entretien...) de sonrevenu global.

Encore faut-il, dans les deux cas,qu'il acquière un logement meublé. Ilrécupère la TVA (20 %) sur le montantde l'achat immobilier et signe un bailcommercial d'une durée ferme de neufans, voire de onze ans avec un exploi-tant, à savoir une société de gestion.

Généralement filiale du promo-teur, elle donnera en sous-location lebien à un senior. «La soliditéfinancièrede l'exploitant est capitale, puisqu'ellegarantit le paiement des loyers à l'inves-tisseur privé, pendant toute la durée dubail. Et son renouvellement à des condi-tions financièr es acceptables», sou-ligne Jean-Philippe Carboni, directeurcommercial de Domitys, qui lancera,cette année, une vingtaine de rési-dences. Actuellement, cet opérateuren gère près d'une cinquantaine. Lesparties communes comme le restau-rant, le salon, les salles de loisirsappartiennent en principe à la sociétéd'exploitation.

Les résidents règlent un loyer men-suel de l'ordre de 700 euros pour unstudio en province et un "bouquet deservices" plus ou moins étoffé en fonc-tion de leur utilisation. Pour un pack debase - conciergerie, Internet, télépho-nie, assistance -, il faut compter envi-ron 300 euros par mois. Mais la facturepeut doubler si l'on ajoute la restaura-tion, le ménage, la remise en forme.

Les précautions à prendreComme pour tout achat immobi-

lier, il convient d'être vigilant sur sonemplacement. Simple cerise sur legâteau, l'avantage fiscal reste large-ment secondaire par rapport à lalocalisation du bien, la qualité de laconstruction, la solidité de l'exploitant,l'adéquation du produit seniors avec lemarché locatif local. Mieux vaut allervérifier sur place ces critères avant designer. Ce sera aussi l'occasion de com-parer le prix de vente avec celui des pro-grammes de logements banalisés. Parexemple, une résidence Cogedim Clubest commercialisée actuellement àBénodet sur la base de 4 800 euros horstaxes le mètre carré. Elle sera gérée par

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Cogedim Résidences Services, lasociété d'exploitation dont le capital estdétenu à hauteur de 65 % par AltareaCogedim et par Crédit Agricole Assu-rances à hauteur de35 %.

S'agissant d'immobilier géré,avant d'acheter, il importe de lire à laloupe les conditions du bail commer-cial • surface financière de l'exploi-tant, loyer annuel, prise en comptedes charges, imputation des gros travaux prévus à l'article 606 du codecivil pendant le premier bail et lors durenouvellement

Un rendement de 4 %Selon les exploitants, le rendement

garanti par le bail commercial est géné-ralement de l'ordre de 4 % net, toutesles charges de coproprieté étant prisesen charge par l'exploitant. «Seulelataxe foncière est due par l'investisseur,nous prenons à notre charge les travauxprévus à l'article 606 du code civil. Deplus, les loyers comme nos recettes sontmdexésen totalité sur l'IRL (mdicederevalorisation des loyers) », expliqueFrançois Georges, président d'Aca-pace, societe de gestion desjardinsd'Arcadie. Ses programmes en coursde commercialisation se situent àMetz, Maisons-Laffitte, Valence etAnglet. L'encadrement des loyers

prévu dans la loi Alur ne concerne pasles résidences seniors.

Le financementAfin de profiter de l'effet de levier

du crédit, nombre d'investisseursfinancent cet achat en empruntant surquinze, voire vingt ans. Et bien sûr, ilss'exposent à de mauvaises surprises sile loyer est minoré lors du renouvelle-ment du bail commercial.

La plupart des biens s'acquièrenten Vefa (vente en l'état futur d'achève-ment), qui dégageront des revenus

dans un ou deux ans. Cependant, il nefaut pas négliger pour autant les oppor-tunités du marché de la revente. Descommerciahsateurs, comme Cérém-cimo Asset ou Pierre Revente, se sontpositionnés sur cette niche.

Si l'on veut s'affranchir d'un bailcommercial, il est possible de réaliserun simple investissement locatif enachetant un logement non meublédans le cadre du dispositif Duflot, parexemple aux Villages d'Or ou auxSenioriales. Quitte à l'occuper plustard, si besoin. * Martine Denoune I

François Georges "Le privé peut pallier l'absence de financements publics"Président du SNRA (Syndicat natio-

nal des résidences avec services pouraînés), François Georges (photo) s'ex-plique sur les objectifs et les moyensdes résidences seniors privées.

Qu'observez-vous au niveau de l'âged'entrée dans les résidences ser-vices?

Avec l'allongement de ladurée de vie, l'âge moyend'entrée dans les résidencesservices a tendance à progresser et à se situer autourdè 80 ans. En créant un liensocial, nous accompagnonsdes personnes encoreautonomes et nous lesentourons efficacement afin de retarderleur passage en rési-dence médicalisée,lorsque leur état desanté se dégradera.

Alors que la retraite moyenneest d'environ 1200 euros par mois,comment les seniors peuvent-ilslouer dans une résidence avecservices ?

Les résidences seniors privéess'adressent plutôt à tout senior benéfi-ciant d 'une retrai te d 'au moins

1500 euros par mois. Des fonction-naires, des commerçants y

consacrent alors l'essentiel deleurs revenus. Le reste à vivreleur permet de couvrir les fraisde restauration, de mutuelle,de santé et de loisirs.

Justement, les par-tenariats public-privé apportent-ils une réponseaux seniorsdisposantd'une retraitemodeste ?

Effectivement, ces partenariatsvisent à pallier l'absence de finance-ments publics pour renover le parc defoyers logements exploités par lescommunes. Les quelque 150 000 loge-ments nécessitant d'être remis auxnormes sont généralement détenuspar des acteurs publics ou parapu-bhcs Le principe consiste à leuradjoindre une extension en logementsprives proposés a des investisseurs,afin de financer la rénovation de l'exis-tant et d'augmenter la capacité de larésidence. Dans le cadre dè la mixitésociale, un seul exploitant pilote alors,au sein d'une même résidence, deslogements plus accessibles sur le planfinancier et d'autres à caractère privéReste qu'une résidence doit compor-ter au moins une centaine de loge-ments afin d'offrir un socle de ser-vices, comprenant notamment larestauration • Propos recueillis

par Martine DenouneSERGE VERGLAS PRODUCTDNS/SNRA

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Les agencessur le f rent

ConseilCalcul du juste prix, élaborationd'un plan de vente, suivi desvisites... Les agents immobilierssont avant tout là pour rassurerles acheteurs et les vendeurs.

Faut-il passer par une agencelorsque l'on désire vendre un loge-ment ? Dans un contexte de crise, lesFrançais sont de plus en plus nom-breux à se poser cette question, réti-cents à devoir payer des frais d'agence- en général librement définis, ils sontcompris entre 4 et 8 % du prix du loge-ment, ce pourcentage étant dégressifen fonction du prix de vente. Les ven-deurs n'en saisissent pas toujours l'uti-lité. « Parce qu'ils ne comprennent passuffisamment la valeur ajoutée apportéepar l'agent immobilier, ils trouventsouvent leur commission usurpée »,explique Sébastien de Lafond, prési-dent du site MeilleursAgents.com.

En moyenne, trois vendeurs surquatre tentent de réaliser la cession deleur bien en direct, pensant qu'ils pour-ront se satisfaire des innombrables ser-vices immobiliers qu'ils peuvent trou-ver un peu partout. «Il y a quèlquesannées, c'était dans les journaux gra-tuits, aujourd'hui, c'est sur Internet»,constate Laurent Vimont, président deCentury 21. Annonces immobilières,prix des logements, liste des diagnosticsobligatoires (superficie, amiante,plomb, termites, état des installationsde gaz et d'électricité, risques naturels,

Pour le vendeur,son bien est forcémentle meilleur du marché.miniers et technologiques, perfor-mance énergétique, contrôle des assai-nissements collectifs)... Pourquoi doncfaire appel à un agent immobilierpuisque tout ce qui est indispensablepour réaliser une vente est en libreconsultation ? En fait, seul un vendeursur quatre arrive à vendre son bien à unautre particulier sans faire appel à uneagence... Pour les autres, les désillu-sions s'enchaînent. Ils ne sont contactésque par des professionnels de l'immo-bilier, placés de facto en situation de

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mercenaires, qui ne leur prodiguentaucun conseil mais leur font miroiterune myriade d'acheteurs. «Dès tors, laprophétie selonlaquelleles agents immo-biliers n'apportent aucune valeur ajou-tée s'autoréalise», résume SébastiendeLafond.

II y a un an, en collaboration avecl'Ifop et l'université Paris-Dauphine,il a fait réaliser une étude auprès d'unpeu plus de 6 000 particuliers recher-chant des informations pour l'achat oula vente d'un bien. La conclusion de l'en-quête est sans appel : «Les résultats mon-trent que les agences immobilières sont 3foisplusefftcacespouraiderlesacheteurset2,5foisplusperformantespourlesven-deurs», remarque-t-il. Pour autantqu'elles agissent en amont du processusde cession et qu'elles soient considéréescomme des partenaires qui se serontadaptés à révolution de la populationdes vendeurs : « Les clients sont désor-mais surinformes ; c'est le syndrome Doc-tissimo, où les patients croient en connaî-tredavantagequeleurmédedn,eKp\iqueLaurent Vimont. Le premier devoir d'uneagence est aujourd'hui de se mettre àminima au niveau de compétence duclient, que ce soit sur les questions juri-diques/fiscalesoufinantières. »

La valeur ajoutée des agents immo-biliers réside dans les conseils qu'ilspeuvent fournir, car eux seuls connais-sent les secrets d'une transaction réus-sie. La définition d'une fourchette deprix de vente cohérente pour commer-cialiser un bien, et ainsi conclure lavente, est un des éléments détermi-nants : « On constate souvent que le ven-deur est très partial : parce que son bienest forcément le meilleur du marché,il l'estime à un prix qu'il croît juste»,remarque Laurent Vimont. En fait, « ilne s'agit pas de déterminer le prix par-fait, mais de fixer un montant qui serapeu éloigné du prix final (5 à 7%) »,ajoute Sébastien de Lafond. Il dépendde celui des transactions réussiesrécemment dans le quartier pour desbiens comparables ou non.

Un bon agent immobilierest avant toutun bon "marketeur".

En confrontant les autres biens(exposition, qualité du bâti, état desparties communes, état du chauffage,électricité, analyse technique), l'agentimmobilier doit être capable de don-ner des informations sur les biens enconcurrence et d'expliquer pourquoicertains se vendent tandis que d'au-tres, non.

Deuxième conseil important, l'éla-boration du plan marketing. « Un bonagent immobilier est aussi un bon"marketeur" qui sait mettre le bien envaleur», insiste Sébastien de Lafond.Pour y arriver, les outils sont nom-breux : Internet, petites annonces ouvitrines. «24 % des acheteur s ne passentpas par Internet», remarque le patronde Century 21, dont Ie site national etceux des 850 agences ont reçu l'annéedernière 14 millions de visiteursuniques.

Enfin, il y a le suivi... Que ce soitpour renseigner le vendeur sur lesvisites - Century 21 a mis au point unextranet dans ce but -, pour rassurerles acheteurs en quête de réponsesobjectives ou pour sélectionner desdossiers sérieux qui correspondent àun véritable projet d'achat avec lesmoyens de Ie financer. «Lespromessesde vente qui cassent sont plus nom-breuses entre particuliers que lorsqu'ily a un professionnel entre l'acheteuret le vendeur», constate SébastiendeLafond. ® Frédéric Paya

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