OID - ObservatOire de l’immObilier durable - 2012

Baromètre de la Performance ÉnergÉtique et environnementale des Bâtiments tertiaires / 2012

Pour sa première publication, l’observatoire de l’immobilier durable présente des indicateurs statistiques représentatifs du patrimoine tertiaire en france, reposant sur un panel de plus de 5 millions de mètres carrés constitué par l’ensemble de ses membres.

les indicateurs sont calculés sur la base du référentiel 2012 de l’oid présenté dans ce rapport.

ces indicateurs permettront, nous l’espérons, d’appréhender à sa juste valeur la performance énergétique et environnementale du parc immobilier tertiaire français.

Loïs MOULASPrésident de l’oid

un panel de 800 bâtiments tertiaires

un analyse sur plus de 5 millions de mètres carrés

un traitement en 3 familles

11 typologies de bâtiments

des statistiques sur 6 indicateurs

CHIFFRES CLÉS 2012

L’Observatoire de l’Immobilier Durable est une association indépendante constituée d’acteurs privés et publics de l’immobilier tertiaire :

- mettant en commun et de manière anonyme des données techniques de bâtiments dont l’exploitation, selon une méthode uniforme, constitue des indicateurs statistiques représentatifs de la performance éner-gétique du parc français

- permettant à chacun de mesurer la performance d’un bâtiment par rapport à l’échantillon analysé, d’apprécier l’impact de l’utilisateur sur sa consommation moyenne, et d’évaluer son potentiel d’amélioration

L’Observatoire de l’Immobilier Durable permet ainsi d’optimiser les investissements liés à la rénovation énergétique tout en répondant aux exigences réglementaires.

à PROPOS DE L’OBSERVATOIRE DE L’IMMOBILIER DURABLE


MEMBRES

L’OID regroupe des acteurs importants de l’immobilier tertiaire, privés et publics, intervenant sur un patrimoine situé pour l’essentiel en france.

L’OID analyse en 2012 plus de 5 millions de mètres carrés de bâtiments tertiaires.

Être membre de l’OID :

c’est profiter d’une base de données indépen-dante pour pouvoir situer ses bâtiments par rapport à des valeurs cibles

c’est améliorer à partir des résultats enregistrés pour chaque bâtiment, la qualité de son reporting environnemental

c’est contribuer à la transparence de la performance environnementale de l’immobilier tertiaire en france

c’est développer des partenariats et des réseaux

c’est communiquer sur les actions mises en œuvre dans le cadre d’une gestion « vertueuse » de son patrimoine

êTRE MEMBRE DE L’OID

Les membres sont organisés en 7 collègesContributeurscollège 1 : grands utilisateurscollège 2 : grands comptes publicscollège 3 : Bailleurs privés / sociétés de gestioncollège 4 : Bailleurs privés / Propriétaires

Expertscollège 5 : conseils immobilierscollège 6 : Professions immobilières

Institutionnelscollège 7 : organisations professionnelles

Édito 6

introduction 7

indicateurs oid 2012 9

focus consommation énergétique réelle 10

focus bureaux 11

focus commerces 17

focus logistique 22

immobilier durable : perspectives 23

glossaire 26

SOMMAIRE


6

ÉDITOÀ l’heure où s’organise la rénovation énergétique du parc tertiaire public et privé jusqu’à 2020, l’observatoire de l’immobilier durable nous propose ici les premiers indicateurs de son baromètre.

cette photographie de l’état énergétique d’un échantillon de plus de 5 millions de mètres carrés constitue un outil indispensable au service de l’action : rénover, améliorer et favoriser la gestion d’actifs tertiaires plus sobres en énergie.

les travaux de cet observatoire sont es-sentiels : ils permettront de suivre, à dif-férentes échelles, l’évolution de la perfor-mance énergétique des actifs tertiaires, l’impact des travaux de rénovation, des actions de gestion et d’exploitation qui auront été réalisés. cet outil permettra aussi d’éclairer les acteurs de l’immobi-lier sur les choix à opérer, la soutenabilité économique des travaux et des actions. il rend compte de démarches exem-plaires et de la motivation de ceux qui les portent.

après avoir soutenu la création de l’observatoire de l’immobilier durable et le dynamisme de ses membres, le Plan Bâtiment durable se réjouit de la publication de ce 1er baromètre et encourage les professionnels à rejoindre cette action collective et efficace en faveur de la transition énergétique des immeubles tertiaires. ensemble, mesurons le chemin parcouru ! les objectifs de réduction de -38% à l’horizon 2020 sont à notre portée.

Jérôme GAtIerdirecteur du Plan Bâtiment durable

• La Consommation Energétique Réelle tous usages exprimée en énergie primaire par mètre carré et par an

• La Performance Energétique Intrinsèque expri-mée par la note carbonscreen©1 de 0 à 100

• Le Coût Financier de l’énergie et de l’eau exprimé en € hors tva par mètre carré et par an

• l’indicateur de Changement Climatique exprimé en kgco2e par mètre carré et par an, correspondant aux émissions de gaz à effet de serre (ges) dûes aux consommations énergétiques du bâtiment

• L’Eau consommée exprimée en mètres cubes par mètre carré et par an

• Les Déchets générés exprimés en kilos par mètre carré et par an

Les indicateurs et les unités utilisés par l’OID suivent les recommandations de l’EPRA2 issues du travail de synthèse réalisé au niveau européen sur les indicateurs proposés par le gri cress3.

les indicateurs sont exprimés en ratios de surface selon les unités métriques conformes aux dispositions réglementaires françaises4.

1La note CarbonScreen© est un indicateur de performance développé et utilisé par des acteurs de référence de l’immobilier d’entreprise2Source : EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting3Source : The Global Reporting Initiative’s Construction and Real Estate Sector Supplement4Source : Arrêté du 18 avril 2012 pour les centres commerciaux et arrêté du 15 septembre 2006 pour les autres typologies

Les unités des indicateurs peuvent varier en fonction des typologies, notamment pour les centres commerciaux.Le périmètre de calcul et les unités utilisés sont notifiés en annexe de ce rapport. Conformément aux recommandations de l’EPRA5, pour une même typologie ou une même famille de bâtiments, les indicateurs sont la somme des flux (kWh, Kg, m3…) divisée par la somme des surfaces.

InTRODUCTIOn

la constitution de la base de données de l’oid repose sur une méthode fiable déroulée en trois étapes :

1 - les membres adressent annuellement au ges-tionnaire de la base de données une fiche d’infor-mations ciblées sur leurs bâtiments.

2 - le gestionnaire après analyse émet un avis sur leur recevabilité et intègre in fine les données à la base.

3 - le gestionnaire remet alors à chaque membre une fiche par bâtiment ainsi qu’un rapport consoli-dant l’ensemble du parc analysé.

7

émIssIOn D’un RAPPORtDE bEnChmARk

le membre de l’Oid

le gestionnaire de la base de données

ADhésIOn OIDFIChE InFORmAtIquE PAtRImOInE

AnALysE CRItIquE

tRAnsmIssIOn DEs DOnnéEs

REvuE tEChnIquE

IntégRAtIOn à LA bAsE DE DOnnéEs

La méthodologie : « s’appuyer sur le reporting des membres »

Les indicateurs : « optimiser la comparabilité »en 2012, l’oid analyse 6 indicateurs - obtenus à partir de données arrêtées au 31/12/2011 - qui sont :

Le périmètre 2012 : « établir des typologies par leviers d’amélioration »


8

en 2012, le groupe de travail « Baromètre 2012 » de l’oid a retenu 11 typologies de bâtiments, repré-sentatives du marché.

chaque typologie d’actif présente des spécificités dont il est indispensable de tenir compte lors de la présentation d’indicateurs :

• La famille bureaux est décomposée par année de construction

• La famille Commerces a été décomposée en 2 catégories afin de bien différencier les indicateurs des centres commerciaux6 (périmètre

bailleur) et ceux des utilisateurs des bâtiments (périmètre preneur), qui sont calculés par des méthodes réglementaires différentes et donc non comparables. le périmètre preneur est lui-même classé par typologie d’activité commerciale conformément à la nomenclature de l’insee7

(surface alimentaire ou spécialisée)

les typologies telles que les ePHad8, équipements publics ou locaux d’activité n’ont pas été retenues cette année.

La base de données de l’OID est constituée d’un panel de plus de 5 millions de mètres carrés, soit plus de 800 bâtiments tertiaires représentatifs du parc immobilier tertiaire en france.

la comparabilité des indicateurs et leur robustesse

sont mesurées par une note spécifique9.

• Généralement, un indicateur statistique devient robuste à partir d’un échantillon de plus de 30 bâtiments mesurés selon le référentiel de l’oid

• Seuls les indicateurs statistiques avec une note de comparabilité de 100% sont présentés dans ce rapport

Périmètre bailleur Périmètre preneurbuREAuX LOgIstIquECOmmERCEs

bureaux Haussmaniens Centres commerciaux Petits commerces logistique

bureaux <1970 Grandes surfaces alimentaires

bureaux années 1980 Grandes surfaces spécialisées

bureaux années 1990



73% 37%

7% 3%

31%

14%

17%

bureauxCommerces

logistiqueautres

0 / 2 000 m2 Paris2 000 / 5 000 m2 ile-de-France

5 000 / 10 000 m2 régions> 10 000 m2

18%

24%

39%

37%

6 Source : arrêté du 18 avril 2012 relatif au périmètre à prendre en compte pour un centre commercial7 http://www.insee.fr/fr/methodes8 E¨PHAD : Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes9 La note de comparabilité est définie en annexe de ce rapport

La base de données : « être représentatif du patrimoine tertiaire immobilier en France »

PerFOrmaNCe ÉNerGÉtiQue iNtriNsÈQue 39 sur 100

PerFOrmaNCe ÉNerGÉtiQue iNtriNsÈQue 48 sur 100

9

InDICATEURS OID 2012

Indicateurs statistiques 2012 de l’OID pour la famille bureaux

Indicateurs statistiques 2012 de l’OID pour la famille commerces

Indicateurs statistiques 2012 de l’OID pour la famille logistique

CONsOmmatiON rÉelle

CONsOmmatiON rÉelle

470

163

kWheP/m2SU.an

kWheP/m2SU.an

COÛt FiNaNCier 18,5 e Ht/m2SU.an


CHaNGemeNt ClimatiQue

CHaNGemeNt ClimatiQue

25,4

14,8

kgCO2e/m2

SU.an

kgCO2e/m2

SU.an

eau

eau

0,455

0,245

m3/m2SU.an

m3/m2SU.an

kg/m2SU.an

dÉCHet

dÉCHet

7

nc

kg/m2SU.an

PerFOrmaNCe ÉNerGÉtiQue iNtriNsÈQue 45 sur 100CONsOmmatiON rÉelle 537 kWheP/m2

SU.an


CHaNGemeNt ClimatiQue 32,7 kgCO2e/m2

SU.aneau 0,355 m3/m2

SU.ankg/m2

SU.andÉCHet nc

Périmètre preneur

sur 100PerFOrmaNCe ÉNerGÉtiQue iNtriNsÈQue 44kWheP/m2

GLA+Sth.an

kgCO2e/m2

GLA+Sth.an m3/m2

GLA+Sth.ankg/m2

GLA+Sth.an

CONsOmmatiON rÉelle 191Périmètre bailleur

e Ht/m2GLA+Sth.anCOÛt FiNaNCier 9,1

CHaNGemeNt ClimatiQue 10,9eau

dÉCHet ncnc

Les 6 indicateurs OID 2012 de la famille bureaux présentent une comparabilité de 100%. Pour les familles commerces et logistique, le reporting sur les quantitatifs de déchets ne permet pas, en 2012, de proposer d’indicateurs fiables et comparables à 100%.

La généralisation de l’annexe environnementale, et l’exploitation des pratiques de reporting extra financier permettront à l’oid dans les années à venir, de présenter pour toutes les familles et leurs typologies les indicateurs eau et déchets.


10

dPe pour les bâtiments à usage de bureaux

dPe pour les autres bâtiments tertiaires

4,2%

29,6%

18,5%

22,5%

18,5%

53,5%

25,9%

4,2%

3,7%

3,7%

15,5%

A

111 à 210 C211 à 350 D351 à 540 e541 à 750 F> 750 G

51 à 110 B

A

91 à 170

30

C171 à 270 D271 à 380 e381 à 510 F> 510 G

31 à 90 B

A

91 à 170 C171 à 270 D271 à 380 e381 à 510 F> 510 G

31 à 90 B

FOCUS 2012 SUR LA COnSOMMATIOn ÉnERGÉTIQUE RÉELLErépartition 2012 des bâtiments sur l’étiquette énergie de l’échelle DPe pour la famille bureaux

répartition 2012 des bâtiments sur l’étiquette énergie de l’échelle DPe pour la famille commerces

répartition 2012 des bâtiments sur l’étiquette énergie de l’échelle DPe pour la famille logistique

kWheP/m2

su.an

kWheP/m2

Gla+sth.an

kWheP/m2

su.an

kWheP/m2

su.an

en nombre

en nombre

en nombre

en nombre

bâtiment énergivore




dPe pour les centres commerciaux

29,4%

17,6%

23,5%

23,5%

2,9%

2,9%

Périmètre bailleur

dPe pour les autres bâtiments tertiaires

5,1%

10,3%

10,3%

48,7%

25,6%

Périmètre preneur

bâtiment économe

bâtiment économe

bâtiment économe

bâtiment économe

A

121 à 180 C181 à 230 D231 à 330 e331 à 450 F> 450 G

81 à 120 B

80

30

11

FOCUS 2012 FAMILLE BUREAUxIndicateurs OID 2012 pour la famille bureauxLes bureaux sont classés selon six typologies déterminées en fonction de leur date de construction. cette classification prend donc en compte les normes constructives ou la réglementation thermique en vigueur lors de leur réalisation.

Variation des indicateurs et analyse• En 2012, les trois principaux facteurs de variation des indicateurs de la famille bureaux sont : la qualité

intrinsèque du bâtiment, la part d’utilisation de l’électricité pour les besoins de chauffage et le système de gestion des équipements.

• Les flux d’eau et de déchets ne variant pas, leur analyse par typologie ne présente peu ou pas d’intérêt.

Indicateurs OID 2012 par typologie

BUreAUx

BUreAUx

BUreAUx

BUreAUx

470

48

18,47

25,40

424

76

16,79

17,70

bureaux aNNÉes 2000




449

47

16,50

20,40





bureaux < 1970

bureaux < 1970

bureaux < 1970

bureaux < 1970

506

42

23,60

29,10





bureaux HaussmaNieNs




516

40

19,39

36,30

434

39

20,21

34,10





516

61

17,71

22,20

0

0

0

0

500

50

25

50

55

400

40

20

40

45

300

30

15

30

35

200

20

10

20

2515

100

10

5

10

5

600

60

30

60

65

700

70

35

70

75

800

80

40

80

85

900

90

45

90

95

1 000

100

50

100

Consommation Énergétique réelle - kWheP/m2SU.an

Performance Énergétique Intrinsèque sur 100

Coût Financier - e Ht/m2SU.an

Changement Climatique - kgCO2e/m2SU.an

REFERENCE OID et GRI - Énergie par m² de surface utile : GRI CRE1

REFERENCE OID - NOTE CARBONSCREEN© sur une échelle de 0 à 100

REFERENCE OID - Indicateur de coût financier par m²

REFERENCES OID et GRI - Emissions de CO2 par m² de surface utile: GRI CRE3


12

Focus sur la Performance energétique Intrinsèque • La performance énergétique d’un bâtiment dépend de sa performance intrinsèque, de la performance

de son utilisation et de la qualité de son exploitation

• Les réglementations thermiques successives ont permis de diminuer les consommations énergétiques réelles pour atteindre une moyenne sur les 5 usages principaux de l’ordre de 100 kWhEP/m².an sur une moyenne située à 470 kWhEP/m2.an tous usages confondus

Consommation énergétique réelle et performance énergétique intrinsèque

Il est aujourd’hui communément admis que la performance énergétique intrinsèque d’un bâti-ment ne reflète pas sa performance énergétique réelle.

l’abaque ci-contre montre l’évolution de la moyenne des consommations réelles sur plus de 800 bâtiments par rapport à l’évolution de la performance intrinsèque évaluée avec l’indicateur carbonscreen© de 0 à 100.

• 0 pour une « passoire » thermique

• 100 pour un bâtiment à énergie positive

La note Carbonscreen© et la performance énergétique intrinsèque

Il existe différents moyens pour calculer la performance intrinsèque - la simulation thermique Dynamique, le calcul réglementaire et la note Carbonscreen©,… - qui ont toutes pour finalité la mesure du niveau de performance énergétique d’un bâtiment indépendamment de l’utilisation et de l’exploitation qui en sont faites.

Pour l’OID, le choix s’est porté sur la note Carbonscreen© dans une logique d’harmonisation de la performance énergétique intrinsèque. la note carbonscreen© n’est pas mesurée en kWheP/m².an pour éviter les risques de confusion, c’est un indicateur numérique établi sur une échelle de 0 à 100. les données prises en compte visent le bâti et les équipements du site. elles sont récupérables dans tout inventaire technique rendu obligatoire par exemple par le décret sur l’annexe environnementale.

la note carbonscreen© prend en compte trois facteurs : le cycle de rénovation, les évolutions technologiques et la date de construction du bâtiment.

0

100

-

200

300

400

500

600

700

800

900

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

CO

Ns

Om

mat

iON

ÉN

er

GÉ

tiQ

ue

rÉ

ell

e k

Wh e

P/m

².an

PerFrOmaNCe ÉNerGÉtiQue iNtriNsÈQue

Source - SINTEO 2011

PERFORmAnCEIntRInsèquE

nOtE CvC

ChAuFFAgE

vEntILAtIOn

CLImAtIsAtIOn

nOtEEnvELOPPE

OuvRAntbâtI

suDmuRs

EstPLAnChER

nORDtOItuRE

OuEst

nOtE AutREs

EAu ChAuDEsAnItAIRE

éCLAIRAgE

énERgIEsREnOuvAbLEs

CIRCuLAtIOns vERtICALEs

+

++

--

-

50% des bâtiments

Bâtiments économes

Bâtiments énergivores

13

typologie « Bureaux Haussmanniens »La typologie bureaux haussmanniens est com-posée de bâtiments à usage principal de bureaux, dont la date de construction est bien évidemment antérieure à toute réglementation thermique.

les bureaux haussmanniens présentent des consommations supérieures à la moyenne des bureaux. on peut distinguer les bâtiments ayant fait l’objet d’une rénovation avant l’apparition de la réglementation thermique de 1988 du fait qu’ils présentent généralement un fort gisement d’écono-mies d’énergie10 .

Caractéristiques principales

• Les équipements de chauffage les plus fréquem-ment utilisés, plus de 75%, sont des systèmes aux énergies fossiles (gaz, fuel) ou raccordés sur le réseau urbain

• Bien que présentant une performance intrinsèque faible, les bâtiments haussmanniens, le plus souvent mitoyens et monolithes, ont de faibles déperditions thermiques

variation des indicateurs et analyse

• La Consommation énergétique Réelle est infé-rieure à la moyenne, ce qui est principalement dû au ratio énergie finale sur énergie primaire plu-tôt favorable au gaz11. en effet, à périmètre équi-valent en tout électrique, la consommation ener-gétique réelle serait supérieure de 38%, soit 600 kWheP/m².an

• L’indicateur de Coût Financier est supérieur à la moyenne, conséquence du coût plus important du kWh d’énergie fourni par le réseau urbain

• un indicateur de Changement Climatique su-périeur de 37% à la moyenne du fait des émis-sions importantes de l’énergie fournie par les ré-seaux urbains de vapeur et de gaz de ville. À titre d’exemple, les émissions de 1 kWhef de cPcu sont de 0,195 kgcoe pour 0,234 kgcoe pour 1 kWhef de gaz12 et 0,084 kgcoe pour l’électricité

typologie « Bureaux avant 1970 »La typologie bureaux avant 1970 est composée de bâtiments à usage principal de bureaux, construits avant les années 70. ils ne sont par conséquent sou-mis à aucune réglementation thermique.

la qualité de leur bâti est variable mais les équi-pements techniques sont généralement de bonne qualité du fait de leur remplacement récent en rai-son d’une durée de vie limite atteinte.


• Les équipements ont souvent été remplacés récemment, un des principaux leviers d’amélio-ration réside donc dans la rénovation du bâti

• L’énergie fossile gaz pour le chauffage est utilisée dans plus de 60% des bâtiments


• Les indicateurs de Consommation énergétique Réelle et de Coût Financier pour cette typologie sont les plus élevés de la famille bureaux. les écarts s’expliquent par la performance médiocre du bâti. À titre d’exemple, le cœfficient moyen des déperditions thermiques13 d’un projet soumis à la rt 2005 est de 0.64 et, de 1,55 en moyenne pour les bureaux des années 1970

• La Performance énergétique Intrinsèque moyenne est évaluée à 40 sur l’échelle Carbonscreen©. ce résultat confirme les conséquences de l’absence de toute réglementation thermique lors de la construc-tion des bâtiments de cette typologie.

• L’indicateur de Changement Climatique est élevé en raison de la mauvaise qualité de l’enveloppe et de l’utilisation plus fréquente de chaudières à gaz

10 Les enseignements de la cartographie énergétique d’un parc tertiaire11 Cf. Glossaire12 Arrêté du 11 octobre 2010 relatif au Diagnostic de Performance Energétique13 Ce coefficient est calculé selon la méthode TH-C-E-ex, arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants


14

typologie « Bureaux années 1980 »La typologie bureaux années 1980 est compo-sée de bâtiments à usage principal de bureaux, construits dans les années 80, et par conséquent soumis à la réglementation thermique de 1976.

cette réglementation thermique privilégiait plutôt le traitement des déperditions thermiques, avec l’ap-parition du cœfficient g1, plutôt que l’efficacité des équipements techniques*.


• Les bâtiments non rénovés se distinguent par l’absence de systèmes de gestion de la cvc, favorisant ainsi les pics de surconsommations

• L’isolation est plus performante et l’utilisation du chauffage au gaz est en régression par rapport à la typologie des bureaux construits avant 70. en effet, plus de 60% des équipements de chauffage sont électriques


• Les indicateurs de Consommation énergétique Réelle et de Performance énergétique Intrinsèque s’améliorent de 2% et 5% par rapport à ceux de la typologie qui précède. les effets de la réglementa-tion thermique 76 ne se font pas encore totalement ressentir

• L’indicateur de Changement Climatique chute d’environ 20% tandis que l’indicateur de coût financier augmente de 20%, conséquence directe de la plus grande utilisation de l’électricité pour les besoins de chauffage

La certification : un outil parmi d’autres pour une bonne exploitation environnementale

Le 32 blanche : une prouesse architecturale et technique au service du développement durable.

les équipes de Property management de nexity ont mis en place la démarche Hqe exploitation® au 32 Blanche pour valoriser les pratiques vertueuses et durables de cet immeuble emblématique.

l’approche a été riche et complète dans les théma-tiques traitées : mobilité et déplacements, biodiver-sité, gestion de l’eau, gestion de l’énergie, confort et santé des utilisateurs….

au 32 Blanche, sur les 14 cibles de la démarche Hqe exploitation®, 10 sont Performantes ou très Performantes, grâce notamment à :

• Une programmation de la température en fonction de l’occupation des locaux

• La production de l’eau chaude du restaurant par panneaux solaires

• Un suivi fin des équipements en temps réel par un « energy manager »

• Des équipements hydro-économes

l’immeuble est parfaitement intégré à son environ-nement aussi bien en termes de transports en com-mun grâce à une bonne desserte, qu’en termes de biodiversité avec ses terrasses végétalisées et son protocole d’entretien des espaces verts qui permet au biotope de s’y développer.

cette démarche est assortie d’un pilotage adapté, avec des indicateurs et des objectifs précis sur les prestations. ils sont suivis par des procédures de contrôles mensuels spécifiques avec l’appui d’une plateforme collaborative internet (fm’up).

cette certification est le fruit d’un parti architectural exceptionnel et d’une démarche de gestion cohé-rente, imaginative et volontariste.

Lionel COULOSdirecteur sécurité environnement nexityservices immobiliers

*Source : arrêté du 12 mars 1976 relatif à l’isolation thermique des bâtiments autres que les bâtiments d’habitation.

15

typologie « Bureaux années 1990 »La typologie bureaux années 1990 est composée de bâtiments à usage principal de bureaux, dont la construction a été soumise à la réglementation thermique de 1988.

cette réglementation est nettement plus contrai-gnante que la précédente : elle oblige à nouveau une diminution des déperditions thermiques, avec le cœfficient gv, et fixe de nouvelles exigences pour la performance des équipements de chauffage avec le nouveau cœfficient Bv14.


• L’électricité, avec une couverture de plus de 80% se substitue au gaz comme énergie de référence pour les besoins en chauffage

• Les systèmes de gestion commencent à apparaitre, notamment pour les équipements de ventilation, systèmes permettant : la programmation horaire, la variation électronique de vitesse…


• La diminution progressive des indicateurs de Consommation énergétique Réelle et de Per-formance Intrinsèque s’accélèrent et passent au dessous de 5% de la valeur moyenne éta-blie pour la famille bureaux

• L’indicateur de Coût Financier s’établit à 16,5 € Ht/m².an

• Avec un résultat inférieur de 20% par rapport à la moyenne, l’indicateur de changement climatique présente une des valeurs les plus faibles, consé-quence d’une plus grande utilisation de l’énergie électrique

typologie « Bureaux années 2000 »La typologie bureaux années 2000 prend en compte les bâtiments à usage principal de bureaux, dont le dépôt de permis de construire a été effec-tué après le 1er juin 2001. ces bâtiments ont été par conséquent soumis à la Réglementation ther-mique de 2000. d’une manière générale, ils sont situés en zone péri urbaine et se caractérisent par de grandes surfaces vitrées en façades.

outre l’amélioration des équipements et du bâti, la réglementation thermique de 2000 soumet ces bâtiments à de nouvelles exigences pour ce qui concerne les systèmes de gestion de la cvc et de l’éclairage.


• Avec l’intégration de ces nouveaux systèmes de gestion, ces bâtiments de bureaux proposent une réelle innovation. cependant, le manque de formation des exploitants et l’absence de recul sur les technologies utilisées ont eu un effet à la hausse considérable sur les consommations énergétiques

• Les équipements de CVC sont généralement surdimensionnés

• L’enveloppe thermique des bâtiments continue à s’améliorer

• On constate un retour au gaz pour les équipements de chauffage et une nette amélioration du rendement des équipements, notamment sur les chaudières et les systèmes thermodynamiques (pompes à chaleur, drv…)


• L’indicateur de Consommation énergétique Réelle est en hausse par rapport à celui des typologies précédentes alors qu’il devrait afficher une baisse en rapport avec l’amélioration de l’indicateur de Performance intrinsèque des bâtiments. Avec ceux des années 1970, ce sont les bâtiments les plus énergivores

• Malgré une augmentation des consommations d’énergie réelles de 20%, l’indicateur de coût financier augmente seulement de 6%, consé-quence d’un retour progressif de l’utilisation pour le chauffage du gaz

• L’indicateur de Changement Climatique est en augmentation par rapport aux typologies des années 1990 mais reste cependant inférieur à la moyenne établie pour la famille bureaux

14 Source : arrêté du 13 avril 1988 relatif aux équipements et aux caractéristiques thermiques dans les bâtiments à usage de bureaux ou de commerces


16

Nicolas de SAINt-MAUrICedirecteur des montages et développements, tour eiffel asset management, groupe société de la tour eiffel

typologie « Bureaux années 2005 »La typologie bureaux années 2005 est compo-sée de bâtiments à usage principal de bureaux, construits à la fin des années 2000 (dépôt de permis de construire après le 1er septembre 2006), et par conséquent soumis à la réglementation thermique de 2005.

cette réglementation tire les enseignements de la réglementation thermique 2000 sur les questions de gestion des équipements et se caractérise par l’augmentation du niveau de performance de l’enve-loppe et des équipements.


• D’une manière générale, la gestion et la programmation des équipements sont plus performantes


• L’indicateur de Consommation énergétique Réelle, avec une valeur inférieure de 10% à la valeur moyenne de la famille bureaux, est le plus bas de toutes les typologies étudiées

• Avec celle des années 2000, c’est la typologie qui enregistre la meilleure évaluation de la Performance Énergétique intrinsèque

• On constate également les niveaux les plus bas pour les indicateurs de changement climatique et de coût financier

Les bâtiments neufs : une performance intrinsèque excellente et des enjeux sociaux et environnementaux innovants

la société de la tour eiffel développe son patrimoine dans un fort souci de responsabilité et de pérennité.

ainsi Eiffel O², le dernier né de la foncière, en cours de développement et situé à montrouge développera en mars 2013 une surface de 5.200 m² de bureaux. il fait l’objet d’une double démarche de certification bbC® et bREEAm «very good» et constitue aussi l’un des premiers immeubles en france à obtenir le label Oxygen®, développé par le groupe vinci construction.

outre d’excellentes performances énergétiques avec une consommation cible de 65 kWheP/m².an sur les usages primaires, Eiffel O² intègre aussi des critères sociaux et environnementaux innovants. le

chantier fait notamment l’objet d’un bilan carbone, d’un contrôle continu du respect des engagements sociaux des entreprises intervenant sur site. enfin, l’utilisateur sera accompagné dans la prise en main et l’exploitation du bâtiment par un système de capteurs communicant en temps réel.

la société de la tour eiffel s’implique ainsi dans le contrôle et le suivi des consommations de ses actifs, démarche qui rencontre une demande grandissante des utilisateurs, désireux de mieux connaitre, suivre et maîtriser leurs consommations.

17

L’Immobilier Durable : vers une notation IsRamundi immobilier a placé depuis plus de 2 ans l’isr au cœur de ses préoccupations. en effet, la société de gestion mène une action engagée d’application des critères de l’investissement socialement responsable à la classe des actifs immobiliers. cette démarche a été initiée par la création d’un modèle d’évaluation énergétique et environnementale propre à amundi immobilier en partenariat avec la société sinteo. l’application de ce modèle au parc immobilier sous gestion a permis de dégager une vision exhaustive du parc sous gestion et de répondre aux attentes des lois grenelle 1 et 2 et travaux de place.

forts de ces enseignements et de la conviction que l’isr se positionne désormais au centre des orientations d’investissement de tous les acteurs, il nous est apparu important de compléter cette démarche environnementale par les volets sociaux, sociétaux et de gouvernance permettant à nos clients et partenaires d’investir de manière responsable dans toutes les classes d’actifs.

amundi immobilier a souhaité mettre en oeuvre un outil précis et exhaustif fondé sur des critères stricts permettant aux investisseurs de bien appréhender les paramètres de l’actif immobilier sous-jacent, de la structure de détention et de la société de gestion.

l’investisseur est alors en mesure d’acquérir un actif aux axes de progrès pré-identifiés, bénéficiant d’une performance long terme en amélioration de risques d’obsolescence en voie de réduction et partant, l’ensemble des acteurs et parties prenantes sont responsabilisés.

Pour ce faire, amundi immobilier s’appuie sur l’expertise isr du groupe amundi afin d’établir une notation isr comparable à celle des autres classes d’actifs. cette démarche globale fait l’objet d’une certification par un auditeur tiers.

Sandrine LAFON-CeyrALresponsable de l’asset management amundi immobilier

La typologie Centres Commerciaux est composée de bâtiments regroupant un ensemble d’au moins 20 magasins et services, et totalisant une surface commerciale utile (dite surface gla) minimale de 5 000 m². ces bâtiments sont conçus, réalisés et gérés comme une entité autonome.

la typologie centres commerciaux sur le périmètre bailleur est conforme à la définition du cncc15, elle regroupe les différentes catégories de centres commerciaux définies par ce dernier.

À ce titre, les indicateurs énergétiques et environ-nementaux de cette typologie ne concernent que

les surfaces des parties communes et privativest-pourvues d’un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, auxquelles des énergies sont délivrées par le gestionnaire de l’ensemble immobilier.

ce périmètre est conforme à l’arrêté du 18 avril 2012, qui s’inspire des recommandations de l’ePra et du supplément sectoriel immobilier gri cress, relatif au diagnostic de performance énergétique pour des centres commerciaux.

Indicateurs OID 2012 pour la famille commerces sur le périmètre bailleur

FOCUS 2012 FAMILLE COMMERCES

15 Source : Conseil National des Centres Commerciaux - http://www.cncc.com/


18

sur cet enjeu, altarea cogedim a lancé deux ac-tions complémentaires en 2012 pour améliorer l’empreinte environnementale de son patrimoine immobilier.

la première d’entre elles a trait à la réalisation d’au-dits énergétiques qui permettent d’élaborer des bilans in situ de l’énergie consommée pour chaque actif, en analysant notamment le bâti, les équipe-ments techniques et la gestion opérationnelle. diffé-rents scénari et préconisations permettent de définir un plan d’actions à court, moyen et long termes, allant du pilotage énergétique à l’optimisation voir au renouvellement des équipements techniques et jusqu’à des préconisations thermiques relatives à la prochaine rénovation globale du centre commer-cial. cette première action concernera l’ensemble du patrimoine d’altarea cogedim en 2012 et 2013.

en parallèle, nous avons engagé le développement d’un système de management environnemental d’exploitation, qui sera déployé sur le patrimoine commercial avant fin 2013. celui-ci permettra une amélioration progressive de la performance environ-nementale, et donc de la performance énergétique des centres via la généralisation des meilleures pra-tiques de reporting et d’exploitation.

l’association de ces deux actions a pour ambition d’améliorer en continu les performances environne-mentales de nos actifs et de nous permettre d’at-teindre les objectifs fixés à savoir 22% de réduction de consommation énergétique et 24% de diminu-tion d’émissions de gaz à effet de serre d’ici à 2015.

Maxime LANQUetUItresponsable du développement durablealtarea cogedim

CeNtres COmmerCiaux

CeNtres COmmerCiaux

CeNtres COmmerCiaux

CeNtres COmmerCiaux

191

44

9,1

10,9

0

0

0

0

250

50 55

200

40 45

150

30 35

100

20 25

50

10 155

5

5 10

10 15

15

20

20

300

60 65

350

70 75

400

80 85

450

90

25

25 30 35 40 45 50

95

500

100

30

REFERENCE GRI - Énergie par m² de surface utile : GRI CRE1



REFERENCES GRI - Emissions de CO2 par m² de surface utile: GRI CRE3

Indicateurs OID 2012 sur le périmètre bailleurConsommation Énergétique réelle - kWheP/m2

GLA+Sth.an


Coût Financier - e Ht/m2GLA+Sth.an

Changement Climatique - kgCO2e/m2

GLA+Sth.an

La problématique de la gestion énergétique d’un centre commercial est rendue plus complexe par l’indépendance énergétique de chaque preneur du centre et par une intensité d’usage du bâtiment supérieure liée au flux important de visiteurs.

Le déploiement du bail vert permettra une meilleure connaissance de la performance globale des centres, et d’orienter efficacement les actions d’amélioration énergétique et environnementale.

19

les typologies de la famille commerces sur le périmètre preneur suivent les définitions et la nomenclature de l’insee pour les surfaces de commerces en france.

deux caractéristiques principales ont un impact sur

l’intensité énergétique de ces typologies :

• La présence ou non d’une activité de commerce alimentaire ;

• L’intégration du site où se tient l’activité commerciale dans un bâtiment ou un centre commercial accueillant d’autres activités.

Indicateurs OID 2012 sur le périmètre preneurConsommation Énergétique réelle - kWheP/m2

SU.an




SU.an

Petits COmmerCes

Petits COmmerCes

Petits COmmerCes

Petits COmmerCes

GraNdes surFaCes alimeNtaires




GraNdes surFaCes sPÉCialisÉes




COMMerCeS

COMMerCeS

COMMerCeS

COMMerCeS

415

39

14

14

1007

57

25

47

490

45

17

34

537

45

19

33

0

0

0

0

500

25

400

20

10

20

300

15

200

10

5

10

100

5

600

30

15

30

700

35

800

40

20

40

45 50

25

50

55 60

30

60

65 70

35

70

75 80

40

80

85 90

45

90

95

900 1000 1100 1200 1300 1400 1500

100

50

100





Indicateurs OID 2012 pour la famille commerces sur le périmètre preneur


20

typologie « Petits Commerces »La typologie Petits Commerces comprend les commerces de pieds d’immeubles (cPi) ainsi que les commerces spécialisés (non alimentaires) situés dans des centres commerciaux. ces commerces sont pour leur grande majorité des surfaces inférieures à 2 500 m².

la réglementation thermique appliquée à ces bâtiments varie suivant leur date de construction, cependant elle influe dans une moindre mesure sur les indicateurs énergétiques et environnementaux de cette typologie.


• Il est nécessaire de distinguer les commerces dits indépendants de ceux exploités par des grandes enseignes. celles-ci ont mis au point, au cours des dernières années, des cahiers des charges de rénovation et de bonne exploitation prenant en compte les critères de performance énergétique. on constate donc sur le terrain une meilleure sensibilisation et une plus grande qualité des équipements techniques et de leurs régulations

• Pour autant, les commerces sont tous soumis aux contraintes suivantes :

- la visibilité commerciale : éclairage et vitrines,- le confort thermique d’un nombre important de

visiteurs,- la dépendance technique vis-à-vis des des

caractéristiques du bâtiment où ils se situent.


• La Consommation Energétique Réelle des petits commerces est la plus faible des trois typologies

• L’indicateur de Performance Energétique Intrin-sèque est faible, en effet il est impacté par l’impor-tance de la surface vitrée au regard de la surface de vente. Par ailleurs, les petits commerces situés en centre ville sont implantés dans des bâtiments souvent construits avant la réglementation ther-mique de 1976

• L’indicateur de Changement Climatique est faible. en effet, les consommations énergétiques sont faibles, notamment celles des usages de chauffage

La typologie grandes surfaces Alimentaires com-prend les hypermarchés, les supermarchés et les superettes hors commerces de pieds d’immeubles. ces surfaces sont généralement intégrées dans un centre commercial mais elles peuvent aussi être indé-pendantes.

cette typologie est composée de bâtiments à usage principal de commerces qui propose un assortiment à dominante alimentaire.


• Les meubles frigorifiques représentent jusqu’à 70% des besoins énergétiques, ce poste important limite la comparaison avec les autres typologies

• Cependant, depuis 2012, les commerçants ont fait le choix de s’engager à fermer, d’ici 2020, 75% des meubles frigorifiques. cet engagement devrait permettre une économie directe de 20% des consommations d’énergie, soit 200 kWheP/m².an


• La Consommation énergétique Réelle des grandes surfaces alimentaires n’est pas com-parable aux autres consommations de la famille commerces car elle est due pour plus de 50 % aux meubles frigorifiques

• L’indicateur de Performance énergétique Intrinsèque correspond au niveau de la réglementation thermique 1988

• Les indicateurs de Coût Financier et de Changement Climatique sont conformes au niveau de la consommation Énergétique réelle pour une utilisation à plus de 80% d’électricité

typologie « Grandes Surfaces Alimentaires »

21

La typologie grandes surfaces spécialisées comprend les commerces spécialisés qui ne sont pas situés dans des centres commerciaux ou en pied d’immeubles. ils sont situés sur des sites in-dépendants ou des parcs d’activités commerciales tels que définis par le cncc.

cette typologie est composée de bâtiments à usage principal de commerces qui ne sont pas à dominante alimentaire.

la date de dépôt de permis de construire est va-riable et la réglementation thermique applicable en dépend donc.


• Les grandes surfaces spécialisées présentent généralement une performance intrinsèque faible, le bâti étant moyennement isolé

• Les contraintes de renouvellement d’air étant importantes dans les erP, les équipements de cvc sont performants et souvent surdimensionnés


• La Consommation énergétique Réelle est proche de la moyenne globale du parc tertiaire, toutes familles confondues. l’éclairage représente entre 25% et 50% des consommations de cette typolo-gie avec une part d’environ 200 kWheP/m².an. les consommations nécessaires au conditionnement d’ambiance sont également importantes dans ces erP

• L’indicateur de Performance énergétique Intrinsèque reflète le bâti présentant une performance thermique faible tandis que les équipements de cvc sont performants, mais surabondants

• L’indicateur de Changement Climatique corres-pond à la moyenne

typologie « Grandes Surfaces Spécialisées »


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la famille logistique est composée de bâtiments à usage principal d’entrepôts et de plateformes logis-tiques au sens de la définition du setra16. ces bâti-ments, qui appartiennent aux 5 typologies définies par l’orie17, ont été regroupés au sein d’une unique typo-logie en 2012. les entrepôts frigorifiques et les pro-cess spécifiques de tri et de stockage ont été exclus du périmètre pour des questions de pertinence. cette famille n’inclut pas les locaux d’activité qui présentent des consommations nettement supérieures.

les centres de logistique représentent une surface de plus de 40 millions de mètres carrés en 2012 en france.

selon le setra, plus de 75% des entrepôts logistiques ont été construits après après 1990, soit 40 % entre 1990 et 2000, et plus de 35% après 2000.

enfin, il faut noter que les bâtiments logistiques chauffés à moins de 12°c ne sont soumis à aucune réglementation thermique, quelle que soit leur date de construction.


• Bâtiments de grandes dimensions abritant des activités de tri et de stockage. ils se caractérisent par des grandes hauteurs sous-plafond, un bâti préfabriqué simple et l’application de règles icPe liées aux activités abritées souvent plus contraignantes que les réglementations thermiques

• Malgré une performance intrinsèque faible, les bâtiments de logistique possèdent de faibles besoins thermiques et informatiques, voire aucun besoin en climatisation et en informatique. leurs consommations réelles sont donc faibles


• La Consommation énergétique Réelle, dûe en moyenne à plus de 80% à l’éclairage et au chauffage, est très inférieure aux autres familles

• Les bâtiments de logistique présentent générale-ment une performance intrinsèque faible

16 SETRA : Services d’Études sur les Transports, les Routes et leurs Aménagements17 Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise

lOGistiQue

lOGistiQue

lOGistiQue

lOGistiQue

163

39

9,1

14,8

0

0

0

0

250

50 55

200

40 45

150

30 35

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20 25

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5

5 10

10 15

15

20

20

300

60 65

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80 85

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25

25 30 35 40 45 50

95

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100

30





Consommation Énergétique réelle - kWheP/m2SU.an




SU.an

Indicateurs OID 2012 par typologie

Indicateurs OID 2012 famille logistique

FOCUS 2012 FAMILLE LOGISTIQUE

23

IMMOBILIER DURABLE : PERSPECTIVES

• Du « Plan Bâtiment Grenelle » au « Plan Bâti-ment Durable » : Philippe Pelletier a été reconduit pour les 5 prochaines années

• Cécile Duflot et Philippe Pelletier ont annoncé le 20 novembre 2012 la publication prochaine du décret reprenant les mesures du « rapport gau-chot » relatif à l’obligation de travaux d’efficacité énergétique dans les bâtiments tertiaires

• Suite à la directive européenne sur l’Efficacité Énergétique, les organisations publiques de chaque état membre devront rénover 3% de leurs surfaces par an à compter de 2014

• Un DPE refondu pour les bâtiments tertiaires : changement d’étiquette et de surface de référence (à compter du 1er janvier 2013)

• Un nouveau DPE pour les centres commerciaux, inspiré des recommandations de l’ePra

• La mise en application progressive, pour les baux de plus de 2 000 m², du décret sur l’An-nexe Environnementale faisant suite à la publi-cation du décret le 30 décembre 2011

• L’obligation de tenue d’un registre chronolo-gique des déchets sortants suite à la réglemen-tation du 29 février 2012

• La mise en application de l’article 225 relatif à l’obligation de reporting extra-financier pour les entreprises cotées et les non cotées de plus de 500 salariés et réalisant un chiffre d’affaires annuel du plus de 100 millions d’euros

Gérard DeGLI eSPOStIdirecteur de la Planification travaux et du développement durable la française rem

un an après la publication du décret sur l’Annexe Environnementaleles enseignements de la cartographie énergétique d’un parc tertiaire* ont mis en évidence l’impact important de l’utilisation et de l’exploitation des équipements sur la performance énergétique des bâtiments tertiaires.

cet enseignement, considéré aujourd’hui par l’ensemble des acteurs de la gestion énergétique comme l’un des axes importants de réflexion, légi-time en même temps qu’elle lui « donne du poids » la mise en place par le législateur de l’annexe environ-nementale au bail.

l’obligation de réaliser, pour les baux de plus de 2 000 m², un bilan de la performance et d’élaborer un plan d’actions induit de fait le recours à la mesure.

si les écarts constatés sur un actif immobilier permettront de juger de la capacité des acteurs à faire les efforts nécessaires, les résultats enregistrés n’auront de sens qu’analysés et comparés à des valeurs cibles.

l’intérêt de l’Observatoire de l’Immobilier Durable prend dès lors tout son sens puisqu’il permettra au bailleur d’apprécier les effets du plan en comparant les résultats aux valeurs moyennes arrêtées par le benchmark.

Pour remplir les obligations réglementaires d’infor-mation, de réalisation de bilan et d’élaboration de plans d’amélioration, la Française REm a mis en

place un mode opératoire sous forme d’options intégrant un nombre de réunions variable en fonc-tion de la sensibilité environnementale du preneur, ainsi que la mise à disposition de guides d’utilisa-tion et d’exploitation.

Plus d’une centaine de baux seront concernés par la mise en place de l’annexe. une dizaine de nouveaux baux et de renouvellements en ont déjà fait l’objet.

les premiers retours sur l’engagement des preneurs révèlent une réelle volonté d’investissement dans une démarche vertueuse. Pour certains le « basculement » vers une certification en exploitation est même envisagé comme une option « plus » à l’annexe.

il est bien-sûr trop tôt pour conclure sur les effets quantitatifs et qualitatifs de mise en oeuvre de cette réglementation.

les premiers résultats produits dans les mois qui suivront la date butoir de la mise en oeuvre** de cette annexe, se traduiront sans doute par des évolutions que le benchmark de l’observatoire ne manquera certainement pas de mettre en évidence. celui-ci prendra alors toute sa place et toute sa légitimité, comme outil de suivi permettant à fortiori de vérifier le bien-fondé des mesures prises dans le cadre de la loi ene.

*édité en collaboration avec l’ADEME en décembre 2011**fixée réglementairement au 13 juillet 2013

réglementation : « quelques points à retenir pour l’année 2012 »


24

Cédric BOreLdirecteur de l’ifPeB

Le bâtiment durable en 2013 : perspectives européennes

l’événement européen de l’année a sans conteste été l’adoption de la directive sur l’Efficacité énergétique publiée au Journal officiel de l’ue du 14 novembre. dans le fameux « 3x20 », il manquait un mécanisme contraignant pour les 20% d’efficacité énergétique.

même si le texte a été revu au rabais, notamment sur les exigences envers les pouvoirs publiques « propriétaire », cette directive aura pour effet, entre autres, de faciliter le passage de contrats de Performance Énergétique (cPe), de rendre européen le mécanisme des certificats d’économie d’énergie (pour lesquels la france fait figure de pionnier) en obligeant les énergéticiens européens à des actions d’économies d’énergie à concurrence de 1,5% de leur chiffre d’affaires. le texte comporte également de nombreuses dispositions sur la commande publique.

les états membres devront transposer la nouvelle directive dans leur droit national avant le 5 juin 2014.

que nous prépare la commission pour 2013 ? le programme de travail publié récemment pour l’année qui vient permet de lire plusieurs échéances pour le bâtiment. il sera impacté par l’objectif global « d’optimiser l’utilisation de l’énergie, des ressources et de l’environnement grâce à des politiques de croissance durable qui permettront de répondre aux besoins en énergie, de faire face aux changements climatiques et d’améliorer la qualité de l’air et la gestion des déchets ». cela devrait se traduire par la publication de trois textes clés en 2013 pour le bâtiment :

• La stratégie européenne pour l’adaptation au changement climatique - ce texte visera à développer les capacités des états membres et des régions à faire face au changement climatique,

• Le nouveau cadre relatif au climat et à l’énergie jusqu’en 2030 - ce texte a pour objectif de contribuer à atteindre l’objectif de 80-95% de réduction de ges d’ici 2050 tout en fournissant une perspective à long terme pour les investissements,

• La révision de la politique et de la législation dans le domaine des déchets - cette initiative passera en revue les objectifs clés de la législation de l’ue et procédera à une évaluation des directives afin notamment de renforcer leur cohérence.

À noter également, dans l’objectif « l’europe en tant qu’acteur mondial », la commission prévoit une position de l’uE sur le suivi de Rio+20, y compris sur l’établissement d’objectifs de développement durable. elle prépare actuellement ce texte par une consultation publique qui se clôturera le 15 janvier 2013.

Bonne nouvelle : rappelons qu’avec 18% de réduction de ses ges entre 1990 et 2010, l’ue est en bonne voie pour atteindre les objectifs de Kyoto (20% en 2020).

enfin, toujours pas d’ecolaBel Bureau en vue malgré les tentatives de la commission: un label a minima, non progressif et sur une exigence de moyens plutôt que de résultat est actuellement rejeté par une partie du secteur.

25

18 Carassus J., « Les immeubles de bureaux verts tiennent-ils leurs promesses ? », mars 2011, commanditée par le CSTB et Certivea, disponible sur http://jeancarassus.zumablog.com/images/2128_uploads/Rapport_Promesses_version__.pdf

Jean CArASSUSProfesseur et directeur du mastère spécialisé immobilier, Bâtiment, Énergie, ecole des Ponts Paristech.

Michel JOUVeNtdélégué général de l’association aPogeeinstitut français du management immobilier

Observatoire de l’Immobilier Durable, valeur verte et Plan bâtiment Durable

La garantie de performance énergétique

dans l’étude « les immeubles de bureaux verts tiennent-ils leurs promesses ?18 », je formulais plusieurs recommandations. la première était de « mettre en place un dispositif d’observation des consommations réelles des immeubles ». la seconde était de « conforter la notion de performance environnementale réelle des immeubles après exploitation et usage, en mettant en avant six indicateurs mesurables : énergie non renouvelable (KWh énergie primaire), co2 (Kg eq co2), eau (m3), déchets (Kg), qualité de l’air, distance aux transports en commun en site propre (mètres) ».

l’observatoire de l’immobilier durable répond à la première recommandation et utilise quatre des six indicateurs suggérés par la seconde. il en propose deux autres très intéressants : un indice de la qualité de la performance énergétique intrinsèque des immeubles et le coût des consommations d’énergie et d’eau.

c’est un très bon point de départ. il n’est pas exclu qu’un jour des données économiques, comme le niveau de loyer, le taux d’occupation ou le prix de revente, puissent être collectées. au-delà des performances environnementales, l’observatoire pourrait alors mesurer la « valeur verte » des immeubles.

les données de l’observatoire de l’immobilier durable pourraient aussi rejoindre celles d’autres dispositifs d’observation, alimenter le tableau de bord national du Plan Bâtiment durable présidé par Philippe Pelletier et contribuer ainsi au pilotage stratégique de ce Plan.

les indicateurs de l’oid facilitant l’analyse préalable à la mise en place d’une garantie de Performance energétique, nous présentons ci-après nos dernières avancées en la matière :

la mission qui nous a été confiée par Philippe Pelletier en avril 2011, à moi-même et à caroline costa (directrice juridique d’egis,) visait à définir la garantie de performance énergétique, à donner les principales caractéristiques d’une garantie, à examiner la nécessité de contre-garanties, et à faire des propositions dans les différents secteurs de l’immobilier, aussi bien pour l’existant que pour le neuf.

nous traitons ci-dessous uniquement des définitions de la garantie telles qu’elles ont été formulées dans notre rapport d’avril 2012.

la garantie de performance énergétique a pour objet de garantir une efficacité énergétique. sa mise en œuvre se traduit par l’obligation souscrite par un prestataire d’atteindre des objectifs d’efficacité énergétique fixés.

nous avons proposé de distinguer deux garanties contractuelles de performance énergétique :

• Une GPE au stade conception et travaux, que l’on a appelé la garantie de Performance energétique intrinsèque (gPei),

• Une GPE qui incorpore l’exploitation et l’usage, que l’on a appelé la garantie de résultats energétiques (gre).

Philippe Pelletier, - récemment reconduit à la présidence du Plan Bâtiment durable -, a souhaité nous mandater, maître michel Huet et moi-même, pour piloter un nouveau groupe de travail, chargé d’établir :

- des propositions d’encadrement légal du risque de mise en jeu de la garantie décennale,

- une méthodologie pratique de la mise en place de la garantie de performance énergétique intrinsèque.

les conclusions sont attendues pour mars 2013.

26


Note CarbonScreen©la note carbonscreen© est un indicateur qui qualifie la performance intrinsèque d’un bâtiment. À partir d’une centaine d’informations techniques relevées, elle calcule une note de 0 à 100 pour un bâtiment. l’algorithme de calcul pondère la performance de l’enveloppe, des équipements de cvc et des autres usages (ecs, éclai-rage …). ces performances sont calculées en conformité avec la méthode th-c-e ex19 réglementaire et des règles de calcul empiriques mises au point, à l’origine, par sinteo en relation avec des preneurs.

Note de comparabilitéla note de comparabilité exprime le potentiel de comparabilité d’un bâtiment avec les indicateurs de la typo-logie à laquelle il appartient. on considère que la comparabilité d’un indicateur est nulle lorsque l’ajout d’un nouveau bâtiment à l’échantillon fait varier ce dernier de plus de 20% et elle est maximale lorsqu’il varie de moins de 5%.

Indicateur de Changement Climatiqueexprimé en kgco2e, l’indicateur de changement climatique correspond à l’ensemble des émissions de gaz à effet de serre émis dans l’atmosphère du fait des consommations énergétiques d’un site en quantité équiva-lente de dioxyde de carbone. il est calculé sur la base des contenus co2 des énergies indiquées dans l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au dPe.

Indicateur de Consommation Énergétique réellel’indicateur de consommation Énergétique réelle est exprimé en kilowattheure en énergie primaire (kWheP). le kWheP est l’unité la plus utilisée en france, sa méthode de calcul est décrite dans l’annexe 3 de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au dPe. les facteurs de conversion de l’énergie en énergie finale (kWhef ou Pci) sont les suivants : 2.58 pour l’électricité et 1 pour les autres énergies.

Indicateur de Coût Financierexprimé en € Ht/m².an, l’indicateur du coût financier correspond au coût global hors tva uniquement de l’énergie et de l’eau utilisée dans le bâtiment ramené à la surface d’analyse. ce coût global comprend les coûts d’abonnement et ceux de fourniture.

réglementation thermique (rt 76, rt 88, rt 2000, rt 2005, rt 2012)la réglementation thermique française a pour but de fixer une limite maximale à la consommation éner-gétique des bâtiments neufs pour le chauffage, la ventilation, la climatisation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage. elle est définie actuellement par la réglementation thermique 2012 (rt 2012), qui a succédé aux réglementations thermiques 2005 (rt 2005) et 2000 (rt 2000).

Unités de surfaceles indicateurs d’intensité énergétiques et environnementales (ex : kWheP/m²su.an) font intervenir différents types de surfaces. ces surfaces sont utilisées, en france, dans le cadre du diagnostic de Performance energétique (dPe), elles doivent donc être utilisées en priorité afin de permettre une bonne comparabilité des indicateurs.La surface utile brute (suB) est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale ou en valeur locative de marché. elle correspond à la surface Hors Œuvre nette, déduction faite des éléments structuraux.La surface thermique (sth) correspond à la surface utile brute multipliée par un coefficient de 1.1.La surface gLA (cross leasing area ou cross lease area) est fréquemment utilisée dans les centres com-merciaux. elle correspond à la surface hors oeuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots.L’unité métrique m²gLA+sth, est généralement utilisée pour les centres commerciaux, elle correspond à la surface thermique des parties communes accessibles ou non au public, à laquelle s’ajoute la surface gla sur laquelle est distribuée cette énergie.

GLOSSAIRE

19 La méthode Th-C-E ex a été développée par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment en référence à l’arrêté du 13 juin 2008 pour la performance énergétique des bâtiments existants d’une surface supérieure à 1 000 m², lorsqu’ils font l’objet de travaux importants.

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la lecture de ce document vous aura permis de comprendre les 6 indicateurs environnementaux que l’oid a mis en place et qu’il va donc suivre de façon pé-renne selon les typologies de bâtiments présentées.

cependant, la comparaison des perfor-mances des bâtiments constitue simple-ment le premier pas vers une démarche d’amélioration durable de ceux-ci, la-quelle doit déboucher sur des plans permettant d’atteindre les objectifs fixés dans le cadre de la loi grenelle ii à l’hori-zon 2020.

au-delà des investissements nécessaires, ces performances et leurs améliorations ne peuvent être complètement atteintes sans l’implication forte des exploitants et des utilisateurs des bâtiments.

c’est pourquoi, à l’appui des investis-seurs, promoteurs et gestionnaires d’im-meubles fondateurs de cette associa-tion qui viennent déjà alimenter la base de données de l’observatoire, nous appelons de tous nos voeux à l’élargis-sement du panel par l’adhésion du plus grand nombre, y compris de ceux qui ex-ploitent ou vivent au quotidien dans ces immeubles.

il en va de notre avenir durable !

Joël Mariastrésorier de l’arseg

OID

16, Place de la rÉPuBlique 75010 Paris

[email protected]

reMerCIeMeNtSl’observatoire de l’immobilier durable tient particulièrement à remercier les personnes qui ont participé par leurs

conseils avisés et leurs contributions rédactionnelles à ce premier rapport de l’oid :

gérard Degli-Esposti, directeur du développement durable, la francaise rem

Anne-Lise Deloron, Plan Bâtiment duraBle

Joram Ibos-Auge, chef de Projet, sinteo

maxime Lanquetuit, responsable du développement durable, altarea cogedim

Joël marias, trésorier, arseg

Xavier Pelton, asset management, amundi immoBilier

Lucie Ribeiro, chef de Projet - direction développement durable, neXitY

nicolas de saint-maurice, directeur des montages et développements, sociÉtÉ de la tour eiffel

Antoine tranchant, ademe ile-de-france

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