ODI T4 2013 - étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

1 – Étude trimestrielle de CrÉdit FonCier immobilier – 2e trimestre 2013

un mArCHÉ loCAtiF Qui tourne Au rAlentiÉtude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Direction des Études

4e trimestre 2013

1,845 million de mètres carrés de bureaux ont été placés en Île-de-France en 2013. Le constat de fort ralentissement est sans appel, avec une inflexion de volumes commercialisés de 19 % par rapport à la moyenne décennale (proche de 2,3 millions de mètres carrés) et – 21 % sur un an.Le quatrième trimestre, meilleur que les trois premiers avec 511 700 mètres carrés tertiaires placés (soit – 17 % par rapport au quatrième trimestre 2012), permet d’atténuer la baisse qui s’est établie à – 38 % au troisième trimestre sur un an glissant.

L’année 2013 restera marquée par l’essoufflement des grandes transactions, dont le volume se rétracte de moitié. Ce segment avait jusqu’ici porté entre 30 % et 40 % de l’activité locative, pour un nombre limité de signatures (moins de 70 à l’année). Proprié-taires de leur immobilier (vieillissant) et de leur siège historique prestigieux il y a encore 15 ou 20 ans, les entreprises du CAC 40 sont aujourd’hui pour la plupart locataires. Une majorité a par ail-leurs transféré ses activités en proche périphérie parisienne, dans un souci de modernisation, de regroupement et de rationalisation

de l’outil immobilier, avec des exigences de meilleur rapport qua-lité/prix (flexibilité des espaces de travail, bonne desserte par les transports en commun, performance énergétique…). C’est ce mou-vement de fond, initié il y a dix ans (avec par exemple l’implan-tation de Generali en 2003 sur le pôle de la Plaine St-Denis), qui semble se tarir, alors qu’il a contribué à porter le marché dans un contexte économique difficile. Autre facteur non négligeable, en 2013, les bailleurs tout autant que les grands locataires, recherchent davantage de sécurité. Ils utilisent largement le levier de la renégociation du bail, les uns pour pérenniser l’occupation de leur immeuble, les autres pour négocier facilement une réduction de leur loyer.

Autre pan du marché locatif tertiaire fragilisé, cette fois essen-tiellement à cause du contexte économique et de l’environne-ment anxiogène, celui des petites surfaces de bureaux de moins de 500 m2 à 1 000 m2. Les P.M.E. se sont montrées bien moins mobiles en 2013, mais continuent d’alimenter le moteur de l’acti-vité parisienne dans le Q.C.A.

Point de conjoncture bureaux – marché locatif Île-de-France

2013 : le levier des renÉgoCiAtions AssèCHe le niveAu de lA demAnde nouvelle

Contexte ÉConomIque et FInanCIer

FrAnCe 2010 2011 20122013

(chiffres provisoires) (1)

Évolution sur un an

indiCAteurs ÉConomiQues

Pib 1,4 % 1,7 % 0,0 % 0,2 %

taux de chômage 9,3 % 9,8 % 10,6 % 10,8 % (2)

inflation 1,7 % 2,3 % 1,5 % 0,8 % (3)

indiCAteurs FinAnCiers

taux directeur bCe 1,00 % 1,24 % 0,75 % 0,25 % (4)

taux euribor 3 mois France (5) 0,80% 1,40% 0,57% 0,22%

taux oAt 10 ans France (5) 3,10% 3,33% 2,54% 2,20%

(1) Source : Banque de France – Indicateurs conjoncturels France au 10 janvier 2014.(2) Donnée Eurostat, cvs à novembre 2013 (Source INSEE - estimations T3 2013 : 10,5 % en France métropolitaine).(3) IPCH - INSEE novembre 2013 en glissement annuel.(4) Taux directeur applicable depuis le 13 nov. 2013.(5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source B.D.F.).

ETUDE_TRIMESTRIELLE_4TRI_2013_v2.indd 1 03/03/14 10:21



SYntHÈSe DeS mÉCanISmeS aCtueLS De FonCtIonnement Du marCHÉ tertIaIre (Source : CFI/données Immostat.)

économie réelle Moindre consommation de surfaces

destruction d’emplois tertiairesCroissance nulle du Pib

UTiliSATeUrS BUreAUX

Immobilier : renégociation loyer

rationalisation, réduction coûts fixes, flexibilité

dégradation des marges, trésorerie tendue

mArcHé locATiFDemande placée

Loyers réels

sécurité – moindre mobilité

rapport de force favorable au preneur

essouflement du mouvement des grands comptes

L’offre immédiate bondit à plus de 3,9 millions de mètres carrés. La période de stabilité du stock de bureaux francilien immédiate-ment disponible est bien révolue : ce dernier bondit de l’ordre de 5 % en trois mois et de près de 10 % en un an. Il s’agit d’un point haut historique depuis 2001. La décorrélation s’accentue entre la demande latente, exigeante et centrée sur l’offre qualitative, et le stock disponible, composé à plus de 75 % d’immeubles de bureaux anciens, dont l’obsolescence s’accélère du fait des nouvelles normes de performance énergé-tique. Mais le calendrier des livraisons de programmes neufs de taille significative - dont une partie « en blanc » - a aussi contribué à cette augmentation, malgré la relative prudence des promoteurs.

Loin de trouver son explication dans la tonicité de la demande placée globale francilienne qui s’étiole, la relative stabilisation de la part (élevée) de bureaux de seconde main dans le stock est favo-risée par les initiatives des bailleurs, nombreuses en 2013, pour éviter les libérations de surfaces. Stratégie de sécurisation et de maintien dans les lieux que privilégient également les preneurs, pour éviter les coûteux frais accessoires liés à un déménagement ou temporiser les choix d’organisation ou de structure qu’implique le déplacement d’un siège social.

35 %

4 %

34 %

11 %

16 %

rÉPartItIon GÉoGraPHIque De La DemanDe PLaCÉe (Source : CFI/données Immostat)

En 2013 4e trimestre 2013

37 %

6 %32 %

10 %

15 %

Paris la Défense croissant ouest 1re couronne 2e couronne

rÉPartItIon GÉoGraPHIque De L’oFFre ImmÉDIate au quatrIÈme trImeStre 2013 (en m2) (Source : CFI/données Immostat)

3 000 0002 700 0002 400 0002 100 0001 800 0001 500 0001 200 000

9 00 000600 000300 000

0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

ÉvoLutIon De La DemanDe PLaCÉe De Bureaux (en m2) (Source : CFI/IPD – Immostat)

T1 T2 T3 T4 Prévision

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

0,00,20,40,60,81,0

Paris QCAParis SudLa DéfensePremière Couronne

Paris Centre Ouest hors QCAParis Nord EstCroissant OuestDeuxième Couronne




AnAlyse PAr seCteurs loCAtiFs FrAnCiliens

ParIS

La capitale tient son rang.Paris résiste bien comparativement aux autres secteurs, et capte 37 % de la demande placée francilienne (contre 31 % en 2012). Le recul d’activité locative n’y est que de l’ordre de 4 % sur un an avec un total de près de 686 000 m2 placés en 2013. La capitale souffre néanmoins de volumes placés annuels inférieurs de 12 % à la moyenne décennale, et de 28 % en comparaison de l’excel-lente année 2011 (proche de 950 000 m2 placés).

Avec 323 000 m2 de bureaux placés en 2013, le Quartier Central des Affaires (Q.C.A.) capte 47 % de l’activité locative parisienne et confirme le rebond salutaire enregistré depuis le 2e trimestre, limitant ainsi la baisse annuelle à 6,60 %. Toutefois, le quatrième trimestre s’est révélé bien moins dynamique (95 500 m2 placés) que la même époque de l’an dernier (– 20 %). Sur deux ans, la contraction, du même ordre, des volumes annuels du Q.C.A. traduit bien à la fois la fragilisation des P.M.E. qui animent l’essentiel de ce secteur phare, mais aussi la baisse de la part des grandes transactions locatives, qui ont absorbé l’essentiel de la production d’immeubles neufs ou restructurés.

Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de 154 500 m2 en 2013, performance divisée par deux par rapport à 2011, et en retrait de 10 % sur un an. L’absence de grandes tran-sactions sur Paris Rive Gauche ou dans le 15e arrondissement, qui avaient caractérisé ce secteur parisien en 2010 et 2011, pèse évidemment sur la performance annuelle.

En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit claire-ment son activité croître d’année en année. Avec un peu plus de 123 000 m2 de bureaux placés en 2013 contre 84 000 m2 en 2012, ce score locatif est synonyme de hausse en volume de 46 % sur un an et 34 % sur deux ans.

Le secteur de Paris Nord-Est, au stock tertiaire hétérogène, s’inscrit toujours dans une tendance baissière de – 25 % sur un an et de – 15 % par rapport à la moyenne décennale (85 000 m2 de bureaux placés en 2013 dont plus de 40 % placés en début d’année).

Dans la capitale, le stock immédiat à fin 2013 remonte à 803 000 m2, soit une hausse de 8 % sur un an, après neuf mois de stabilité. La moindre consommation de bureaux au quatrième tri-mestre et la mise sur le marché de surfaces nouvelles expliquent ce bond de 10 % sur le dernier trimestre, qui, fait notable, atteint près de 15 % dans le Quartier Central des Affaires. Ainsi, le bilan de l’année 2013 reste-t-il mitigé du fait de variations trimestrielles saccadées, traduisant un marché locatif hésitant face à des incer-titudes économiques persistantes.

Base : offre immédiate au quatrième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle 2013.

ÎLe-De-FranCe : oFFre exPrImÉe en annÉeS De PLaCement LoCatIF (Source : CFI)

1,17Paris intra-muros

La Défense

Croissant Ouest

1re Couronne

2e Couronne

3,76

1,86

2,85

3,97

ParIS : La DemanDe PLaCÉe De Bureaux en 2013 (en m2, par secteur) (Source : CFI/données Immostat)

Paris Q.C.A. ParisCentre

Paris Sud ParisNord-Est

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

2013 - T42013 - T3

2013 - T22013 - T1




La DÉFenSe

La fin 2013 entame l’espoir d’un vent de reprise sur le marché locatif.Les mauvais scores se succèdent sur le pôle d’affaires embléma-tique des tours de 50 000 m2 à 80 000 m2 l’unité. Pourtant, l’ambi-tion du Plan de Renouveau de La Défense est de proposer aux entreprises du CAC 40 des plateaux modernes, plus flexibles et surtout plus économes en charges.

Le volume, en reprise de 50 % au troisième trimestre, avait insuf-flé un vent d’optimisme. Mais au final, avec seulement 17 800 m2 placés, l’atonie du quatrième trimestre traduit bien la difficulté de ce micro-marché à susciter l’essor d’une nouvelle demande, exogène. En effet, la plupart des transactions récentes sont signées d’utilisateurs déjà présents sur La Défense. ERDF, déjà très présent à La Défense avec sa tour emblématique, a pris à bail les 30 000 m2 de la tour Blanche, et quittera les surfaces louées dans la tour Winterthur, rebaptisée W.

Ainsi, le bilan 2013 marque-t-il un nouveau point bas dans la demande placée : 106 700 m2 contre 161 200 m2 en 2012, soit – 34 % sur un an, et – 43 % par rapport à la moyenne décennale (2003-2012) qui s’établit à 189 000 m2.

La DÉFenSe et CroISSant oueSt : tenDanCe HIStorIque De La DemanDe PLaCÉe annueLLe De Bureaux (en m2) (Source : CFI/données Immostat)

la Défense croissant ouest

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

Sur un an, l’offre immédiatement disponible progresse de 11 % dans ce secteur, proposant essentiellement des petites et moyennes surfaces, tandis que Paris Centre Ouest, portée par la demande de surfaces intermédiaires comprises entre 1 000 et 5 000 m2, affiche un stock en augmentation de 15 %, dont des immeubles rénovés par leur propriétaire.

Paradoxalement, la position de relative maîtrise de l’offre pari-sienne, qui représente un peu plus d’un an de placement locatif, pourrait pénaliser ce secteur phare à terme, du fait d’une pénurie d’offre neuve ou restructurée. En effet, l’offre, composée majo-ritairement de locaux haussmanniens, s’écarte peu à peu de la demande des grands utilisateurs, recherchant de grands espaces de travail rationnels et horizontaux.

ParIS : une oFFre De Bureaux maÎtrISÉe (en année de placement locatif) (Source : CFI)

1,17

Paris intra-muros

Paris Nord-Est

Paris Sud

Paris Centre Ouest

Paris Q.C.A.

1,401,16

1,021,17





Il est vrai que l’appétence des grands utilisateurs pour le for-mat horizontal de « campus », et la forte concurrence du Crois-sant Ouest voisin, plus attractif en termes de loyers, rendent les conditions de commercialisation difficiles sur le secteur de La Défense. Et elles sont encore aggravées par la livraison program-mée d’une abondante production « en blanc » dans le cadre du plan de renouveau, décidé en 2006 (période d’euphorie du mar-ché). Détail révélateur, Icade présente sa tour Eqho (78 000 m2), qui vient d’être livrée, comme le « premier campus vertical », tandis que Carpe Diem, certifiée Leed Platinum, est toujours sur le marché (environ 44 000 m2). En 2014, sont attendues les tours Majunga (63 000 m2), D2 (45 000 m2), Chartis (23 000 m2) et Athéna (env. 33 000 m2).

Dans ce contexte, l’offre immédiate a quasiment doublé en un an (401 000 m2 fin 2013 contre 209 000 m2 fin 2012) pour atteindre près de quatre ans de placement locatif. Et la vraie problématique pour les bailleurs porte à la fois sur les délais et le coût de por-tage, l’adaptation des conditions de loyer rendue impérative, et les scénarios de retour sur investissement qui s’éloignent.

CroISSant oueSt

Une demande soutenue mais une offre toujours plus importante. Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attrac-tifs, le Croissant Ouest s’affiche définitivement comme deuxième secteur francilien après Paris, avec 32 % des signatures locatives de l’Île-de-France en 2013. Les volumes placés de bureaux, soit 588 400 m2, y sont même en progression de 16 % sur un an et de 14 % par rapport à la moyenne décennale (515 200 m2).Mais l’essor du Croissant Ouest s’est surtout réalisé au travers d’une production neuve abondante et ce secteur, hétérogène au plan de l’image tertiaire, prend depuis le quatrième trimestre la tête des secteurs les plus offreurs d’Île-de-France. Dépassant désormais la Deuxième Couronne, le stock immédiat y a qua-siment doublé en dix ans pour atteindre 1,093 million de m2 à fin 2013, essentiellement sur la Boucle Nord et à Péri-Défense. Ce qui pose surtout question, c’est la poursuite de la production neuve, puisqu’environ 137 000 m2, non commercialisés à ce jour, sont en chantier ou vont sortir de terre d’ici 2014.

PremIÈre Couronne

Une chute libre comparée à la dynamique de 2012.Grand secteur phare de 2012 avec 512 400 m2 placés, ce secteur voit son volume divisé par près de trois en un an et ne tota-lise que 190 000 m2 loués en 2013. Ce décrochage marque la plus mauvaise année en douze ans, à comparer à la moyenne décen-nale 2003-2012 de 363 500 m2.


PremIÈre Couronne : oFFre exPrImÉe en annÉeS De PLaCement LoCatIF (Source : CFI)

2,601re Couronne Sud

1re Couronne Est

1re Couronne Nord 2,56

2,851re Couronne

3,43


CroISSant oueSt : oFFre exPrImÉe en annÉeS De PLaCement LoCatIF (Source : CFI)

2,73Boucle Nord

Péri-Défense

Boucle Sud

Neuilly – Levallois

1,391,11

1,86Croissant Ouest

2,56




L’essoufflement des très grandes transactions n’y est certes pas étranger, aboutissant par exemple à la division par quatre des volumes placés 2013 en Première Couronne Sud (62 000 m2 contre 256 000 m2 en 2012). Mais l’une des signatures phares de clé-en-mains en 2013 restera la décision d’implantation d’Orange sur l’éco-campus de Châtillon qui développera 71 000 m2, alors que peu d’opérations de ce type ont vu le jour l’an dernier.

L’activité en première couronne Est, toujours limitée, s’est concen-trée essentiellement sur le troisième trimestre qui a totalisé 25 400 m2 placés sur un total annuel de 39 000 m2 en 2013 (– 12 %).

Cette contraction des volumes locatifs s’observe aussi au Nord de la Première Couronne, avec un score 2013 de 80 000 m2, amputé de plus de la moitié par rapport à l’excellente année 2012 (211 000 m2).

Côté offre, l’effet conjugué de repli de la demande placée et la mise sur le marché de surfaces nouvelles (comme Area Prima, 23 000 m2, à Châtillon) a pour effet de porter le stock immédiat à 2,85 années de placement locatif, contre 1,23 année à fin 2012.

DeuxIÈme Couronne

La deuxième couronne dévisse de 37 % en un an.Symbole d’un marché locatif difficile et d’une fragilisation des P.M.E., les volumes de bureaux placés sont au plus bas avec seu-lement 273 500 m2 de bureaux placés en 2013 contre 435 000 m2 en 2012 (soit – 37 %), activité très en-deçà de la moyenne décen-nale (426 700 m2).

Malgré cette performance, la plus mauvaise en douze ans, le stock immédiat, toujours très significatif de 1 085 000 m2, s’est légère-ment résorbé de 3,38 % sur un an glissant. L’offre immédiate y représente ainsi 28 % du total disponible francilien, part équiva-lente à celle du Croissant Ouest.

Deux secteurs sont très nettement suroffreurs et doivent faire l’objet d’une vigilance particulière : en premier lieu Roissy dont le stock disponible correspond désormais à plus de 8 ans de place-ment locatif, et Marne-la-Vallée, en très légère décroissance mais qui représente encore 5 ans et demi de placement locatif 2013.

Et loin de concourir à l’absorption de l’offre, les méga-transac-tions de campus clé-en-mains signées en 2012 par de grands groupes industriels libèreront d’importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités.

DeuxIÈme Couronne : oFFre exPrImÉe en annÉeS De PLaCement LoCatIF (Source : CFI)

3,97

2e couronne

4,44

3,302,93

5,52

2e couronne

Sud

Saint-Quentin-en-

Yvelines

marne-la-Vallée

Pôle de roissy

8,42

reste 2e couronne


0123456789

PremIÈre et DeuxIÈme CouronneS : tenDanCe HIStorIque De La DemanDe PLaCÉe annueLLe (en m2) (Source : CFI/données Immostat)

1re couronne 2e couronne

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000




ÉvoLutIon DeS LoYerS moYenS en ÎLe-De-FranCe au troISIÈme trImeStre 2013 (€/m²/an HT HC) (Source : CFI)

DÉCote CaLCuLÉe entre LoYerS FaCIaux et LoYerS rÉeLS (bureaux > 1 000 m2) (Source : CFI)

PREMIÈRE COURONNE

DEUXIÈME COURONNE

CROISSANT OUEST

LA DÉFENSE

PARIS CENTRE OUEST

PARIS Q.C.A.

223 € – 2,62 %

PARIS NORD-EST

299 € + 0,34 %

285 € 0 %

387 € – 6,07 %

392 € – 0,76 %

514 € – 2,47 %

PARIS SUD

404€ – 0,49 %

135 € – 8,16 %

PREMIÈRE COURONNE

DEUXIÈME COURONNE

CROISSANT OUEST

PARIS

– 7 % à – 25 %

– 8 % à – 24 %

– 8 % à – 15 %

– 9 % à – 25 %LA DÉFENSE– 12 % à – 18 %

Évolution des loyers

Les conditions de marché plus difficiles ont exercé en 2013 une pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient à la marge de 2,50 % sur un an.

Signe d’une dégradation notable, la plus forte baisse (– 8.16 %) porte pourtant sur le loyer moyen le plus bas de l’Île-de-France, celui de la Deuxième Couronne qui passe de 147 €/m2/an à fin 2012 à 135€/m2/an. Sur le marché suroffreur de La Défense, le loyer facial moyen de 387 €/m2/an contre 412 €/m2/an un an plus tôt s’inscrit en baisse de 6 %.

Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des « mesures d’accompagnement » (remises de loyers stipulées dans les baux), est en réalité bien plus important. En effet, les négociations ou renégociations de bail sont actuellement toujours plus favorables aux locataires, en particulier les grands comptes. L’une des plus grosses transactions 2013 de Paris Q.C.A. l’a bien illustré au tra-vers de la prise à bail du 6/8 boulevard Haussmann (Paris 8) par la Banque Publique d’investissement (BPI). Le loyer révélé de 630 €/m2/an, facial, s’élèverait à 480 €/m2 en loyer économique, soit un écart de 24 %...

Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers faciaux ne constitue pas un indicateur fiable susceptible d’être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier réalise depuis 2012 une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d’accompagnement consenties aux locataires.

À partir de l’analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 2012.

Variation des loyers moyens : base quatrième trimestre 2013 com-paré au quatrième trimestre 2012.



ContACts — CrÉdit FonCier immobilier

noS mÉtIerS Du ConSeIL et De L’exPertISeChristian de Kerangal, directeur général déléguéTél. : 01 57 44 58 [email protected]

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crÉDit Foncier conseil et AuDitSandrine Fougeirol du Boullay, directriceTél. : 01 57 44 58 [email protected]

crÉDit Foncier expertisePhilippe Taravella, directeur généralTél. : 01 57 44 58 10 [email protected]

serexim, Avis De vAleurRichard Walter, directeur généralTél. : 01 57 44 86 [email protected]

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millesime BY AD vAloremImmobilier haut de gammeDominique Beguet, directeurTél. : 01 57 44 59 11 [email protected]

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Cré

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17 ImPLantatIonS, autant De marqueS D’attentIon

BORDEAUX

CHAMBÉRY

DIJON

LILLE

MARSEILLE

MONTPELLIER NICE

NANCYPARIS

NANTES

RENNES

TOULOUSE

ROUEN

TOURS

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ODI T4 2013 - étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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