Document non contractuel Juillet 2014

Nue-propriété à Nantes (44)

Démembrement temporaire de propriété

« Côté Parc »

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Aux portes du très prisé Parc de Procé, la résidence « Côté Parc » sera parfaitement implantée dans un quartier agréable et recherché.

Le quartier Saint-Félix/Hauts-Pavés a l’avantage de border l’hypercentre nantais, le secteur universitaire, et les rives de l’Erdre. Le quartier est particulièrement bien desservi, notamment par la ligne 3 du tramway. La qualité de vie qui y règne attire aussi de nombreuses familles. Une vingtaine d‘écoles et de crèches y sont d’ailleurs installées.

L’immeuble conjuguera élégance, sobriété et caractère avec sa façade travaillée et sa toiture habillée de zinc.

Côté jardin, on découvrira des volumes ouverts sur la nature, prolongés par des terrasses et des balcons apportant calme et sérénité.

Juillet 2014

Nue-propriétéCôté Parc Quartier de Procé - Nantes

Nantes, capitale économique du Grand-Ouest

« Côté Parc », une résidence de haut standing dans un quartier recherché

Après Stockholm, Hambourg et avant Copenhague en 2014, Nantes a été la capitale verte de l’Union Européenne en 2013. Cette distinction est venue récompenser le travail et les efforts menés par Nantes en faveur de l’environnement et du développement raisonné de la métropole.

Premier pôle économique du Grand-Ouest avec une offre d’activités équilibrée (commerce, finances, santé, numérique, agroalimentaire...) l’agglomération nantaise est l’une des plus dynamique en terme de création d’emplois.

Nantes est la 5ème ville préférée des Français, la 2ème au classement pour son cadre de vie et 3ème la plus sûre de France (sondage BVA). D’une superficie de 6 600 hectares, la ville dispose de plus 1 100 hectares d’espaces verts et jardins publics.

Au 115-119, Boulevard des Anglais, dans une copropriété de 81 lots (appartements, parkings, caves,...), la résidence «Coté Parc» sera composée de 31 appartements dont 10 sont proposés en Nue-propriété.

En plus d’être conformes à la RT 2012 (réglementation thermique de dernière génération), les appartements satisferont à la certification NF logement, garantissant la durabilité de l’ouvrage, la sécurité des résidents ainsi qu’un grand confort acoustique et thermique.

Côté Parc Quartier de Procé - Nantes

Eléments techniques et financiers

¬ Durée du démembrement : 17 ans¬ Acquisition de la Nue-propriété : 56% de la pleine-propriété¬ Budget investissement en Nue-propriété : T1bis à partir de 96 880 TTC (hors parking)

Calendrier prévisionnel

¬ Date du début des travaux : sept. 2014

¬ Date de livraison prévisionnelle : 2T 2016

Juillet 2014

Accès Nantes

¬ TGV Nantes - Paris : 2h15

¬ A11 : Paris / Angers

Transports Côté Parc

¬ Bus : Arrêt Bd des Anglais au pied de la résidence ¬ Tram : Ligne 3 - arrêt à 900m (Rond-point de Vannes)

Le promoteur : Vinci Immobilier

VINCI Immobilier est la branche immobilière du Groupe VINCI, premier groupe mondial de concessions-construction. Elle est spécialisée en programmes immobiliers neufs dans les logements et les résidences services, les bureaux, les commerces et l’hôtellerie. Les réalisations de VINCI Immobilier s’inscrivent dans un haut respect environnemental et la plupart d’entre elles respectent les normes Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou RT2012. VINCI Immobilier accompagne également les collectivités dans leurs projets d’éco-quartier, grâce à une analyse en amont des projets et de leur environnement.

L’usufruitier : Vilogia

Né il y a près de 60 ans dans le Nord-Pas de Calais, Vilogia possède et gère aujourd’hui un patrimoine locatif de 56 000 logements dans 7 grandes métropoles et construit plus de 2 000 logements par an. Ses valeurs fondatrices guident son développement et lui permettent d’innover à travers l’ensemble de ses métiers de bailleur, constructeur-aménageur et partenaire-logement des entreprises. Partenaire des collectivités locales, Vilogia collabore à l’aménagement des villes en diversifiant les équipements : logements de tous types, commerces, services publics. Le Groupe est fortement impliqué dans la rénovation urbaine et dans la politique de la Ville.

Prix Nue-propriété

¬ Prix au m² hab. en Nue-propriété TTC hors parking à partir de : 2 007€

Prix pleine-propriété

¬ Prix au m² hab. en Pleine-propriété TTC hors parking à partir de : 3 584€

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Synthèse

1. Le démembrement de propriété

Le Code Civil subdivise la propriété d’un bien en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit peut être viager quand il s’éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu’il est constitué contractuellement pour une durée fixe. Dans l’un et l’autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s’effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l’extinction de l’usufruit et n’entraîne aucune fiscalité.

Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. Lors d’un achat en Nue-propriété, l’acquéreur défalque du prix du bien en pleine propriété la valeur de l’usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d’une économie immédiate sur le prix de l’acquisition.

C o m m e n t acheter un logement en n’en payant que 56 % ?

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2. Le Projet

Le présent projet consiste en l’acquisition de la Nue-propriété d’un ou plusieurs lots dans un

immeuble d’habitation neuf, dénommé « Côté Parc » dans la ville de Nantes.

Le programme en Nue-propriété concerne 10 logements avec places de stationnement.

La résidence « Côté Parc » jouira d’un emplacement privilégié, en bordure du parc de Procé, au coeur d’un quartier prisé.

Vinci Immobilier promoteur reconnu, Vilogia bailleur de qualité, et la société FIDEXI en sa

qualité de monteur d’opérations, ont associé leur savoir-faire pour donner à ce projet toutes les

qualités nécessaires à sa réalisation :

¬ un emplacement de choix pour la construction d’un immeuble neuf d’habitation avec des

logements allant du T1bis au T4 en Nue-propriété,

¬ un usufruit temporaire de 17 ans acquis par VILOGIA démarrant à la date de prise de

possession de l’immeuble. Cet usufruit est financé par un prêt locatif social (PLS),

¬ la Nue-propriété proposée pour 56 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Dans le cadre de ce montage, les rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont régis par

l’acte de vente définissant les obligations de l’usufruitier (travaux, entretien, rénovation, remise en

état, extinction de l’usufruit…).

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Exemple chiffré

Effort d’épargne mensuel moyen 190 €

Pour l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur à terme est de 320 397 €

Hypothèses

Acquisition Nue-propriété 150 000 €

Taux marginal IR 41 %

Revalorisation du bien 1,00 %

Période de financement sur 15 ans

Intérêts d’emprunt (In fine) - 85 208 €

Économie IR + 33 153 €

Économie prélèvements sociaux + 13 207 €

Total décaissement investisseur sur la période - 38 847 €

Calcul de rentabilité

Remboursement capital in fine - 150 000 €

Valeur pleine propriété à terme + 320 397 €

Impôts sur les plus-values 0 €

Total encaisement investisseur sur la période + 170 397 €

Gain net de l’investisseur + 131 550 €

Soit un TRI de + 10,82 %

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La Nue-propriété

1. DéfinitionLa Nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d’un bien mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.

2. Objectif et intérêtL’objectif pour l’investisseur privé, acquéreur de la Nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives.

L’investissement est totalement orienté vers la capitalisation.

Concernant le présent projet, les intérêts de l’acquisition en Nue-propriété sont multiples :

Sur le plan financier :

¬ L’investisseur privé acquiert la Nue-propriété du bien pour 56 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. II en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l’acquisition d’un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée. ¬ L’opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres. ¬ À l’issue des 17 ans, l’investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.

En termes de gestion :

¬ Le démembrement de propriété permet à l’investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l’usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d’entretien et travaux…).

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Vue des quais - Nantes

Enfin, sur le plan fiscal, l’acquéreur en Nue-propriété bénéficie d’une fiscalité avantageuse :

¬ Déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou déductions des intérêts cumulés pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs,

¬ ISF et taxe foncière à la charge de l’usufruitier,

¬ Aucun impôt supplémentaire,

¬ Prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la Nue-propriété pour le calcul de la plus-value en cas de cession après la période de démembrement.

En résumé, le démembrement de propriété permet à l’acquéreur d’effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d’une rentabilité locative aléatoire, souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et pour partie nette d’impôt.

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L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété et d’en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements.

L’usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l’entretien du logement du nu-propriétaire.

Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge :

¬ la recherche et la gestion des locataires,

¬ l’entretien, les réparations ainsi que l’ensemble des travaux visés à l’article 606 du Code Civil,

¬ le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances…).

À l’extinction de l’usufruit, le bailleur a l’obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier tels que définis dans l’acte de vente.

D’un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir :

¬ 6 mois avant la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement,

¬ 3 mois avant la fin de l’usufruit, le locataire qui aura refusé l’offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d’un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d’occupation et devra libérer le logement à l’expiration de l’usufruit.

Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre-ville.

Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l’injection de capitaux privés dans l’opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées.

En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité.

L’Usufruit

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Les Machines de l’île : Le Grand Éléphant (Nantes)

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Le bien et son environnement

1. Le bien immobilier

Il s’agit d’un bien immobilier neuf vendu en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) définie à l’article 1601-3 du Code Civil.

Les caractéristiques de la VEFA

Une VEFA porte sur un bien en cours de construction. Le paiement du prix d’acquisition par l’investisseur sera échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux dans le respect des étapes suivantes :

Echéances exprimées en pourcentage du prix (plafonds légaux)

¬ 1 500€ Réservation

¬ 30% Signature de l’acte notarié (- le dépôt de garantie)

¬ 5% Achèvement des fondations

¬ 10% Achèvement plancher bas du RDC

¬ 15% Achèvement plancher haut du 4ème étage

¬ 10% Mise hors d’eau

¬ 15% Mise hors d’air

¬ 10% Achèvement immeuble

¬ 5% Livraison

La livraison est prévue au 2ème trimestre 2016

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2. « Côté Parc »

Au bord du réputé Parc de Procé, la résidence « Côté Parc » sera parfaitement implantée dans un quartier agréable et recherché.

Le quartier Saint-Félix/Hauts-Pavés a l’avantage de border le centre-ville nantais, le secteur universitaire et les rives de l’Erdre. La place Viarme, elle, à deux pas du plein centre, est réputée pour son marché aux puces, ouvert chaque samedi matin. Le quartier est particulièrement bien desservi, notamment par la ligne 3 du tramway.

La qualité de vie qui y règne attire aussi de nombreuses familles. Une vingtaine d‘écoles et de crèches y sont d’ailleurs installées.

Au 115-119, Boulevard des Anglais, dans une copropriété de 81 lots (appartements, parkings, caves,...), la résidence «Coté Parc» sera composée de 31 appartements dont 10 sont proposés en Nue-propriété.

En plus d’être conformes à la RT 2012 (1) (réglementation thermique de dernière génération), les appartements satisferont à la certification NF logement, garantissant la durabilité de l’ouvrage, la sécurité des résidents ainsi qu’un grand confort acoustique et thermique.

L’immeuble conjuguera élégance, sobriété et caractère avec sa façade travaillée et sa toiture habillée de zinc.

Côté jardin, on découvrira des volumes ouverts sur la nature, prolongés par des terrasses et des balcons apportant calme et sérénité.

Orientée Nord-Ouest / Sud-Est, la résidence «Côté Parc» présente toutes les qualités nécessaires à un bel investissement.

(1) voir page 13

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Les prestations confirment le haut standing de la résidence « Côté Parc ». Les aménagements réalisés allient élégance, confort et qualité.

Pour le confort, les logements seront équipés de :

¬ Isolation acoustique renforcée

¬ WC indépendants avec lave-mains

¬ Salle de bains équipée, meuble vasque et miroir

¬ Radiateur sèche serviette dans les salles de bains

¬ Parquet stratifié dans les pièces sèches

La sécurité des lieux sera assurée par :

¬ Digicode et vidéophone

¬ Porte palière avec renfort anti-effraction

¬ Accès au sous-sol sécurisé par télécommande

¬ Volets roulants électriques ...

D’un point de vue énergétique, les appartements seront dotés de :

¬ Chaudière individuelle gaz à condensation

¬ Double vitrage

3. Caractéristiques techniques générales

Réglementation Thermique 2012 (RT 2012).

Découlant directement du Grenelle de l’environnement de 2009, la nouvelle réglementation thermique 2012 (RT 2012) a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWh par mètre carré et par an (3x moins que les normes précédentes).

La RT 2012 valorise fortement la conception bioclimatique. Celle-ci s’articule autour de 5 usages : le chauffage, l’éclairage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et la climatisation. La performance de l’isolation thermique et l’efficacité de l’étanchéité à l’air deviennent ainsi des points centraux pour atteindre les exigences réglementaires.

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Cette Ville au patrimoine architectural d’exception et au fort développement économique se distingue par sa qualité de vie et son environnement.

Ancienne capitale de la Bretagne, aujourd’hui capitale des Pays-de-la-Loire, Nantes se situe au centre d’une agglomération regroupant plus de 66 000 entreprises pour 582.000 habitants. Premier pôle économique du Grand-Ouest avec une offre d’activités particulièrement équilibrée (activités financières, commerce de détail et de gros, santé, numérique, agroalimentaire...) l’agglomération nantaise est l’une des plus dynamiques en terme de création d’emplois (+17% entre 1998 et 2010).

Ville de l’estuaire de la Loire, point de passage entre la Bretagne, la Vendée et le Poitou, prédestinée aux échanges et aux dialogues, Nantes et ses quartiers bénéficient aujourd’hui d’un large réseau de transports et de communication performant : aéroport international, liaisons TGV (4h26 de Lyon ou 2h15 de Paris), autoroute A11 Paris/ Angers...

Un cadre de vie exceptionnel

Nantes est la 5ème ville préférée des Français, la 2ème au classement pour son cadre de vie et la 3ème plus sûre de France (sondage BVA). D’une superficie de 6 600 hectares, Nantes dispose de plus 1 100 hectares d’espaces verts et jardins publics, le parc de Procé représentant à lui seul 12 hectares. Anciennement appelé le “parc privé bourgeois”, le parc de Procé a le charme des parcs londoniens. Il possède des arbres remarquables plusieurs fois centenaires. Devant le manoir, datant de 1789, se dresse un magnifique tulipier de Virginie, l’un des plus vieux de France, qui rivalise par sa taille avec ceux qui poussent dans le sud-est des États-Unis. Les massifs de camélias et d’azalées rendent le parc très attractif au printemps.

4. Nantes, cité des Ducs de Bretagne et 1er pôle économique du Grand-Ouest

Nantes, capitale verte de l’Europe 2013

Après Stockholm, Hambourg et Vitoria-Gasteiz, avant Copenhague en 2014, et Bristol en 2015, Nantes a été la capitale verte de l’Union Européenne pour 2013. Cette distinction est venue reconnaître et récompenser le travail et les efforts menés par Nantes depuis plus de vingt ans en faveur de l’environnement et du développement raisonné de la métropole.

Tournée vers l’avenir, Nantes place la culture, au sens large, au cœur des projets de réhabilitation urbaine. Mieux, elle fait de la culture un atout. C’est ainsi que fleurissent des lieux dédiés à l’art, aux nouvelles technologies et aux industries créatives, sur d’anciens sites industriels.

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Plan de situation

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Plan Masse