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LA REVUE DE L’ASSOCIATION RÉGIONALE HLM IDF - N °55 - SEPT. 2019

nsembleRetrouvez dans ce numéro spécialles grandes thématiquesdu programme de l’AORIF au Congrès Hlm de Paris

GROS PLAN Le tissu des organismesHlm, un enjeu territorial

2 • Ensemble • N° 55 • SEPTEMbRE 2019 • AORIF

SOMMAIRE

L’AORIF a engagé une campagne « Logement social en Ile-de-France IDÉES NEUVES ! », en vue du Congrès Hlm et des élec-tions municipales de 2020. Celle-ci met à l’honneur les multi-ples initiatives des organismes franciliens de logement social

pour répondre, individuellement ou collectivement, aux besoins des éluset des habitants : production de nouveaux logements de qualité, maîtrisedes charges par l’amélioration de la performance énergétique, accès aulogement des personnes en grande précarité, des jeunes, maintien à do-micile des personnes âgées, services à la personne, facilitation des par-cours résidentiels…

Il s’agit de montrer un autre visage du logement social et de ses ha-bitants, loin des préjugés et des idées reçues.

Cette campagne prend la forme d’une page dédiée sur le site internetde l’AORIF (www.aorif.org/idees-neuves) et d’une newsletter adressée àl’ensemble de ses partenaires. Elle est également visible sur les réseauxsociaux et relayée par les organismes de logement social.

Nous réaffirmons que le logement social est une chance. Il apporte uneréponse à celles et ceux, très nombreux dans notre région, qui ne peu-vent se loger au prix du marché. Les organismes de logement social sontpartenaires des villes et intercommunalités et participent à l’aménage-ment du territoire. Ils sont incontournables pour proposer des ré-ponses d’habitat adaptées et évolutives et, bien au-delà du logement, ilsaccompagnent les parcours de vie des ménages, contribuent à la tran-sition énergétique, améliorent le cadre de vie et soutiennent ainsi la co-hésion sociale.

Toutes les communes ont besoin du logement social. Nous le disonsà nouveau avec force, au moment où s’engage la préparation des élec-tions municipales. Parce qu’un Français sur 2 vit ou a vécu en Hlm. Parceque le logement est au cœur des préoccupations des Franciliens. Parceque l’habitat social est une condition nécessaire à l’attractivité et au dy-namisme de l’Ile-de-France. l

Jean-Luc VidonPrésident de l’AORIF

ÉDITORIALACCESSION 4Accession sereine en Ile-de-France : quelles solutions ?

TRANSITION ÉNERGÉTIQUE 5Exposition photographique « COOPÉRATIONS,l’habitat social francilien en transition »

ILE-DE-FRANCE 6Ile-de-France : enjeux globaux, réponsesterritoriales

PARTENARIAT 7Le Réseau des partenaires de l’habitaten Ile-de-France fête ses 3 ans d’existence !

OFFRE DE SERVICES 8Les Hlm, bien plus qu’un bail !

MOBILITÉ 10Échanger Habiter, la bourse d’échangepasse à l’échelle supérieure

CHARGES 12Maîtriser les charges : une exigencesociale et environnementale

PROSPECTIVE 142044 : 150 ans, le bel âge

GROS PLAN 15Le tissu des organismes Hlm, un enjeu territorial

FESTIVAL 26Regard neuf 3, une première édition pourchanger l’image du logement social !

Ensemble est une publication éditée par l’AORIF -L’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France15, rue Chateaubriand 75008 Paris - Tél. : 01 40 75 70 15www.aorif.org - [email protected]: Christophe Rabault Rédacteur en chef: Vincent RougeotL’ensemble des équipes de l’AORIF a participéà ce numéro.Conception-réalisation: GavrinisN° ISSN: 1762-908XImprimé sur papier PEFC

Ensemble • N° 55 • SEPTEMBRE 2019 • AORIF • 3

IDÉES NEUVES !

RETROUVEZ L’ENSEMBLE DES VISUELS SUR LE SITE WWW.AORIF.ORG/IDEES-NEUVESET SUR LES RÉSEAUX SOCIAUX DE L’AORIF #IDÉESNEUVES


ACCESSION SEREINE EN ILE-DE-FRANCE :QUELLES SOLUTIONS ?L’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ PUISE SES ORIGINES DANS LES ANNÉES 1920 OÙ ELLEÉTAIT PRODUITE ALORS EN PLUS GRAND NOMBRE QUE LE LOCATIF SOCIAL, À L’EXCEPTIONDÉJÀ DE PARIS À CETTE ÉPOQUE.

Au cours de son histoire, les périodes de fluctuation de laproduction et des aides financières n’ont jamais altéré laqualité, voire l’exemplarité des dispositifs d’accession desorganismes Hlm face à l’offre d’accession libre. Grâce à

une ingénierie organisationnelle, juridique et financière qui leurest propre, les organismes Hlm ont en effet su proposer desproduits d’accession à prix maîtrisé, couplés à des ser-vices d’accompagnement et de sécurisation desménages aux revenus modestes. Les savoir-fairesinguliers qu’ils ont consolidés dans ce métier lesdifférencient aujourd’hui des opérateurs privéssur ce segment.

L’Ile-de-France a la particularité de mettre lesorganismes Hlm au défi de trouver des moyens etidées neuves pour produire de l’accession sur des sec-teurs dits «tendus» où il existe un déséquilibre marquéentre l’offre et la demande, conduisant à des niveaux de prixtrès élevés. Ils doivent composer avec des territoires morcelés,marqués par une variabilité politique forte (tant dans la gouver-nance que dans l’alternance), par un environnement ancien deconservation architecturale, ou au contraire par un contexte demodernisation de quartiers, le tout pour des ménages aux revenusmodestes confrontés à un coût de la vie particulièrement élevé.

L’ACCESSION, UN DES PILIERS DE L’ACTIVITÉ DES ORGANISMES HLML’accession sociale à la propriété (désormais nommée «Acces-sion sereine» par les opérateurs Hlm d’Ile-de-France depuis lacréation collective de leur Charte Qualité), un des piliers de l’ac-tivité de la profession depuis près d’un siècle, est pourtant peuétudiée dans l’univers de la recherche et des études quantitativesrelatives au logement.

Travaillant avec ses adhérents sur ce sujet depuis 10 ans, l’AO-RIF réalise des enquêtes quantitatives tous les deux ans visant àmieux connaître les caractéristiques des opérations et des accé-dants. En 2018, elle a décidé d’approfondir ce travail en allant à larencontre de ces ménages afin d’échanger sur leur parcours.Lors la séquence au Congrès, l’AORIF partagera les enseigne-

ments de son étude qui met en lumière autant la diversité des opé-rateurs et de leurs opérations que la pluralité des parcours rési-dentiels des accédants. Qui sont ces ménages? Quel a été leurchemin vers l’accession? Comment les organismes Hlm se dis-tinguent des autres acteurs sur ce marché de l’accession?

OFS ET BRS: DES RÉPONSES INNOVANTES EN ILE-DE-FRANCEDans le contexte économique actuel et dans la situation spécifiquede l’Ile-de-France, l’accession sereine à la propriété trouve toutesa place mais nécessite d’aller plus loin pour permettre aux nom-breux ménages franciliens de réaliser leur projet résidentiel, dansdes secteurs où le prix de l’immobilier s’envole. Entre 2000 et 2016,les prix des logements anciens y ont progressé de 118% alors quesur cette même période, le revenu disponible brut des ménagesen Ile-de-France a augmenté de 23% (1). Comment alors permet-

tre à une diversité de ménages de se loger dans les territoirescontrastés de la région?

La poursuite du développement de l’offre en Ac-cession sereine et le volontarisme des élus locauxsont évidemment des préalables indispensables.Dans la palette diversifiée des dispositifs, deux nou-veaux outils ont récemment fait leur entrée: le bailRéel Solidaire (bRS) et l’Organisme de Foncier So-

lidaire francilien (nommé La Coop Foncière Ile-de-France). Les deux outils fonctionnement ensemble:

l’OFS devient propriétaire d’un foncier sur lequel s’édi-fient des logements neufs ; les acquéreurs sous plafonds de

revenu n’achètent alors que les murs de leur logement et louentle terrain grâce à un bail Réel Solidaire. Ce système de dissocia-tion du foncier du bâti possède de nombreuses vertus pour les ac-quéreurs et pour les élus.

Dans une métropole congestionnée, le bRS trouve mécani-quement toute sa place et peut se révéler être un outil pertinentpour réinvestir des territoires aux problématiques variées et ou-vrir de nouvelles perspectives, allant des marchés tendus au cœurde ville, en passant par les quartiers prioritaires de la ville.

La Coop Foncière Ile-de-France n’entend pas se limiter à l’ac-cession dans le neuf. Sa gouvernance particulière ouvre le champdes possibles en matière de modèle économique ou d’activité. Eneffet, ses membres opérateurs Hlm apportent une plus-value deconnaissance des problématiques des différents secteurs du lo-gement auxquelles le bRS pourrait aider à répondre comme l’ac-cession dans l’ancien, les copropriétés dégradées, les terrainscompliqués et d’autres situations. l

Odile Fraczek

(1) Données issues du rapport réalisé par l’INSEE «Conditions de logement en 2017».

ACCESSION

Séquence au Congrès Hlm sur l’espace AORIF : le 24 septembre 11h15-12h15

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TRANSITION ÉNERGÉTIQUE

EXPOSITIONPHOTOGRAPHIQUELE PARC SOCIAL FRANCILIEN OFFRE UNE GRANDE DIVERSITÉ ET UN HABITAT ACCESSIBLEAUX PLUS MODESTES, TOUT EN RELEVANT LEDÉFI DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE. C’EST CEQU’ILLUSTRE L’EXPOSITION ORGANISÉE PARL’AORIF AVEC LE SOUTIEN DE SES PARTENAIRES.

Le logement social s’est toujours illustré par sa capacitéd’innovation et par son rôle précurseur. Son patrimoinearchitectural et paysager participe ainsi à la richesse del’Ile-de-France, à sa cohésion et sa durabilité. C’est

aussi un habitat en transition que les bailleurs développent et ré-habilitent, un parc en perpétuelle évolution au bénéfice de ses lo-cataires.

L’AORIF, en partenariat avec le Conseil régional Ile-de-France,la Caisse des Dépôts (Mécénat), l’ADEME et la Mission Europe del’Union sociale pour l’habitat, a le plaisir de présenter l’exposi-tion « COOPÉRATIONS, l’habitat social francilien en transition »,vingt photographies du parc locatif social francilien.

Cette exposition a pour objectif de sensibiliser le plus grandnombre aux défis de l’habitat social francilien : il s’agit de mieuxcomprendre ses capacités à bâtir ou rebâtir, valoriser, transfor-mer, intégrer la question environnementale, cruciale pour l’ave-nir de notre société.

20 PHOTOGRAPHIES DU PARC LOCATIF SOCIAL FRANCILIEN Les 12 réhabilitations, les 2 chantiers éducatifs et les 6 construc-tions neuves de l’exposition offrent à voir la diversité des modesd’intervention des organismes de logement social pour releverle défi historique de la transition énergétique. Un catalogue del’exposition de 88 pages, présentant plusieurs photos par opé-ration, est téléchargeable sur le site www.aorif.org.

DES OPÉRATIONS POSSIBLES GRÂCE AUX COOPÉRATIONSENTRE LES BAILLEURS ET LEURS PARTENAIRESCes opérations ont été possibles grâce aux coopérations solidesentre les bailleurs et leurs partenaires, et en particulier la mo-bilisation des fonds européens (FEDER et FSE), de la CDC, del’ADEME et de la Région Ile-de-France. Car le défi relevé ici estd’apporter une réponse environnementale performante par lechoix des matériaux, des modes constructifs, des installationstechniques, et par le caractère durable des ouvrages.

PHOTOGRAPHIES DE CYRUS CORNUTLe reportage photographique a été confié à Cyrus Cornut, 42 ans,architecte de formation qui a centré son travail sur le paysage ur-bain en banlieue parisienne et dans des grandes villes asia-tiques. Son travail a été exposé à Arles, à Paris et à l’étranger(Chine, Singapour, Australie...).

« L’idée est d’intégrer l’échelle humaine dans l’échelle urbaine.Cela se traduit par la présence autant des éléments micros que ma-cros du paysage. Au premier plan, l’homme, son échelle, ses objets», confie le photographe. Il poursuit : « Et en fond, le bâtiment mo-numental et écrasant ».

Certaines photographies ont été faites en fin de journée, so-leil couchant d’où l’atmosphère particulière donnée. l

Louise de Verneuil

Retrouvez l’exposition sur l’espace AORIF tout aulong des 3 jours du Congrès Hlm. Le vernissage del’exposition aura lieu dans le cadre de l’inaugurationde l’espace AORIF le 24 septembre à 12h30.


L’ILE-DE-FRANCE EST, PLUS QU’AUCUNE AUTRE, UNE RÉGION AUX TERRITOIRES INTERDÉPENDANTSQUI DOIVENT CONSTRUIRE DES RÉPONSESLOCALES À DES ENJEUX GLOBAUX LIÉS POURPARTIE À LA DYNAMIQUE DE MÉTROPOLISATION.

DE QUOI LA MÉTROPOLISATION EST-ELLE LE NOM?Tout acteur qui intervient en Ile-de-France a intégré ses spécifici-tés, en tire les conséquences et adapte son positionnement et samanière d’intervenir. Mais que comprenons-nous de ces spécifi-cités et de notre rôle individuel et collectif dans un processus quisemble s’accélérer et que nous appelons métropolisation? L’Ins-titut Paris Region, dans sa Contribution au diagnostic du PMHH, pro-pose une définition de ce processus: «une dynamique de concen-tration continue de la population et de la richesse produite dans les plusgrandes agglomérations, au détriment des villes moyennes et petites,ainsi que l’ensemble des effets induits par ce processus sur le fonc-tionnement des métropoles à différentes échelles». En matière de po-litique de l’habitat, les acteurs œuvrent pour accompagner ce pro-cessus en jonglant avec les effets induits. Les politiques de l’ha-bitat en Ile-de-France visent donc à maintenir un parc de logementsde qualité, accessible financièrement au plus grand nombre et ré-parti de la façon la plus homogène possible. Ces politiques de l’ha-bitat doivent répondre tout à la fois au besoin d’attractivité et de dé-veloppement des territoires et prendre leur part de l’effort plus glo-bal rendu nécessaire par l’attractivité de la métropole.

LE PARI TERRITORIAL DE L’AORIFL’AORIF et les organismes franciliens sont attentifs à ce que poli-tiques régionales et politiques intercommunales poursuivent desobjectifs cohérents. Ainsi, l’AORIF a-t-elle soutenu activement leprocessus d’élaboration d’un Schéma régional de l’habitat et de l’hé-bergement (SRHH), cap commun que l’échelon intercommunal estle mieux à même de décliner opérationnellement dans un dialogueentre enjeux globaux et réalités locales. Cette certitude nous a ame-nés en 2016 à repenser fortement notre organisation profession-nelle pour accompagner nos 140 adhérents dans le dialogue né-cessaire et complexe qu’ils devaient ouvrir avec 65 EPCI redessi-nés, aux gouvernances fragiles. L’AORIF organise ainsi la repré-sentation interbailleurs sur 27 territoires franciliens qui cumulentà eux seuls 95% du parc locatif social francilien. C’est bien là unpari territorial qui a été fait par l’AORIF, qui s’est appuyé sur un re-

déploiement des moyens humains de l’Association, sur l’identifi-cation de Référents territoriaux au sein des organismes Hlm, surla structuration de cadres locaux de dialogue interbailleurs. Aprèstrois années de mise en œuvre, cette organisation a permis à la pro-fession d’afficher une représentation unie et de défendre plus for-tement ses positions.

ACCOMPAGNER LES TERRITOIRESPar-delà un rôle défensif, l’AORIF et les organismes de logementsocial ont cherché à mieux accompagner la prise de compétencesdes territoires et l’outiller. Ainsi l’AORIF propose aux territoires dif-férents soutiens pour les aider à appréhender les enjeux etconstruire leurs cadres opérationnels locaux.

Le meilleur exemple de cet appui est le Pack OPS. Défini parl’AORIF en lien avec les organismes Hlm et à l’écoute des besoinsdes territoires, il permet aux territoires de disposer d’une meil-leure connaissance de l’occupation du parc locatif social. Il proposeun cadre commun de travail sur l’ensemble du territoire régional,respectueux des règles de protection des données, tout en per-mettant une exploitation à une échelle infra-communale des don-nées sensibles.

En outre, l’AORIF produit chaque année ses Portraits de Terri-toires qui offrent une synthèse de toutes les bases statistiques dis-ponibles pour qualifier les enjeux habitat des territoires.

Dans un tout autre ordre d’idée, l’AORIF a initié avec l’appui del’AdCF la constitution d’un Réseau des Partenaires de l’Habitat enIle-de-France (cf. page suivante).

DES RÉPONSES AJUSTÉES AUX BESOINS DES TERRITOIRESFaire ce pari, c’est également prendre l’engagement de chercher àajuster notre réponse collective aux spécificités des territoires.Comment échapper à la tentation de la standardisation de la ré-ponse quand le territoire reste encore si morcelé? En effet, si lenombre d’EPCI a fortement réduit, il reste important: 65 EPCI dont40 assujettis aux objectifs d’attribution de la loi Égalité et Citoyen-neté, et les champs de compétences ont été élargis. Par ailleurs, lesconseils départementaux ont réinvesti fortement les politiques del’habitat, bien au-delà de leur socle de compétences obligatoires etchacun attend des organismes Hlm qu’ils soient mobilisés à ses cô-tés pour élaborer et déployer des politiques spécifiques. C’est le tra-vail mené au quotidien par les équipes de l’AORIF, au côté des or-ganismes Hlm, et qui se traduit par la construction de partenariats,la mise en place de dispositifs innovants ou plus simplement adap-tés aux contextes locaux. Pour donner à voir cette capacité de l’in-terbailleurs à se structurer localement, nous avons choisi de pré-senter sur l’espace AORIF lors du Congrès trois actions différentesmises en place sur trois territoires différents pour apporter une ré-ponse ajustée sur le sujet de la sécurité. l Cécile Hagmann

ILE-DE-FRANCE

L’ILE-DE-FRANCE, ENJEUX GLOBAUX, RÉPONSES TERRITORIALES

Séquence au Congrès Hlm sur l’espace AORIF : le 24 septembre 15h-17h. Pour approfondir, venezdécouvrir dans l’espace AORIF notre exposition de carteset d’infographies produite par l’Institut Paris Region


PARTENARIAT

EN 2016, SUITE À LA PROFONDE RÉFORME TERRITORIALE DE L’ILE-DE-FRANCE ET FACE AURENFORCEMENT DES COMPÉTENCES DESINTERCOMMUNALITÉS PORTÉES PAR LES LOISMATPAM ET NOTRE, L’AORIF ET L’ADCF ONTSOUHAITÉ CRÉER UN LIEU DE MISE EN RÉSEAUDES ORGANISMES HLM ET DES TERRITOIRESFRANCILIENS.

Le Réseau des partenaires de l’habitat en Ile-de-France aainsi organisé en juin 2016, sa toute première manifesta-tion pour évoquer les défis que la réforme de la demandeet des attributions posaient aux acteurs franciliens. De-

puis lors, l’intérêt des partenaires pour un lieu neutre de partage,d’échanges, d’acculturation, d’interconnaissance centré sur lespolitiques locales de l’habitat, ne s’est pasdémenti.

UN RÉSEAU QUI A PRIS DE L’AMPLEURL’AORIF et l’AdCF (Assemblée des Com-munautés de France) ont choisi d’associerà leur réflexion d’autres institutions régio-nales majeures. Action Logement, la banque des Territoires, L’Ins-titut Paris Région (ex-IAU Ile-de-France), l’École d’Urbanisme deParis et France Urbaine les ont rejointes pour constituer un co-

mité d’orientation du Réseau et construire collectivement sa pro-grammation.

DES ATELIERS ET DES DÉAMBULATIONS DU RÉSEAULes participants aux manifestations du Réseau se sont égalementexprimés en faveur d’un élargissement de l’offre du Réseau despartenaires de l’habitat et ainsi amené la création de nouveaux ca-

dres de dialogue partenarial. En 2018, leRéseau a développé des Ateliers du Réseauainsi que des Déambulations du Réseau.Les ateliers du Réseau sont des réunionsthématiques, de débat libre sur des su-jets d’actualités, ils permettent l’accul-turation de l’ensemble des territoires, leur

mise en réseau, le partage d’expérience. Les Déambulations du Réseau sont des visites de site thé-

matisées organisées avec l’appui d’un territoire. Elles permet-tent tout à la fois la valorisation et le partage d’expériences po-sitives, la mise en réseau et l’acculturation sur un sujet plus opé-rationnel.

SIGNATURE D’UN PROTOCOLE D’ACCORD EN SEPTEMBRE 2019En septembre 2019, le Réseau passe un nouveau cap dans l’af-firmation de son existence. Les membres du comité d’orienta-tion ont décidé de formaliser leur engagement dans ce projet àtravers un protocole d’accord qui sera signé lors du Congrès Hlmde Paris sur l’espace de l’AORIF.

D’autre part, le Réseau se pare d’une identité graphique quireflète son ADN collectif et sa mission de construire une cohé-sion régionale des partenaires de l’habitat. l

Cécile Hagmann

LE RÉSEAU DES PARTENAIRESDE L’HABITAT EN ILE-DE-FRANCE FÊTESES TROIS ANS D’EXISTENCE !

Signature du Protocole du Réseau au Congrès Hlmsur l’espace AORIF le 24 septembre à 17h15


OFFRE DE SERVICES

IDENTIFIÉS COMMUNÉMENT COMME DES STRUCTURES CENTRÉES SUR LA GESTIONLOCATIVE, LES ORGANISMES DE LOGEMENTSOCIAL ONT PROGRESSIVEMENT ÉLARGI LEURCHAMP D’INTERVENTION POUR ACCOMPAGNERLES ÉVOLUTIONS DE LA SOCIÉTÉ ET S’ADAPTERAUX PROBLÉMATIQUES RENCONTRÉES PARLEURS LOCATAIRES.

Ainsi, au-delà de la seule gestion du bail, les bailleurs so-ciaux ont développé des solutions en interne ou en lienavec leurs partenaires pour porter une offre de servicesglobale à même de répondre aux besoins des habitants

de leur patrimoine.

AU-DELÀ DU BAIL : LES SERVICES DES ORGANISMESDE LOGEMENT SOCIAL À LEURS LOCATAIRESLe modèle français du logement social, issu d’une sédimenta-tion centenaire, a connu un essor particulièrement prononcé aucours des Trente Glorieuses. En ces temps de plein emploi, le lo-gement social déployait son modèle généraliste de logement dessalariés et constituait, par son existence même, un levier de mo-dernisation de la société (réponse à l’habitat insalubre et aux tau-dis, etc.). Accompagnateurs de l’État Providence, les orga-nismes Hlm pouvaient alors consacrer leur énergie à leur cœurde métier : loger la population dans de bonnes conditions.

L’essor du chômage de masse et la montée de la précarité àgrande échelle ont rapidement interpellé le rôle du logement so-cial dans la cité. Amortisseurs de crise, les organismes Hlm ontdû progressivement s’adapter à l’évolution des problématiquesrencontrées par les personnes qu’ils logent et participer à leurinclusion sociale.

Ainsi, les organismes ont fait et continuent de faire évoluerleurs métiers, leurs pratiques, et nouent des partenariats pourtrouver des solutions aux enjeux qui les concernent très direc-tement. De nombreuses passerelles ont été façonnées entre Hlmet acteurs de la santé publique, du médico-social, de l’insertionou encore des territoires, afin de construire et proposer des ser-vices aux locataires qui en ont besoin. Et si la plus-value de cesinitiatives est souvent saluée, affermissant au passage l’utilitésociale des organismes, la question de leur pérennisation – parle droit commun et des financements alloués – se pose, tant unepartie de ces services est déjà pleinement intégrée dans l’acti-vité courante des organismes.

RÉPONDRE AUX BESOINS DES PERSONNES EN SOUFFRANCEPSYCHIQUEL’organisation des soins psychiatriques a changé depuis la se-conde moitié du XXe siècle, promouvant l’intégration sociale despersonnes dans leur environnement par des soins et des ser-vices de proximité. Ainsi, le maintien dans le logement est un dé-terminant fondamental de la santé de ces locataires. Même sipour la majorité d’entre eux la vie en logement social ne posepas de problème, notamment lorsqu’ils bénéficient d’un suivimédical adapté, certains locataires en souffrance psychique eten rupture de soins se trouvent dans des situations impactantleur vie personnelle et le rapport à leur environnement (loge-ment, voisinage, bailleur, etc.) dans de multiples dimensions.

Les difficultés d’intervention sont réelles pour des orga-nismes Hlm tenus d’assurer la jouissance paisible des lieux àleurs locataires et de garantir la sécurité de leurs employés.

De l’identification des situations à leur signalement, en pas-sant par la gestion des situations d’urgence, les bailleurs so-ciaux ont besoin de partenaires et d’outils pour agir. Dès lors, di-verses initiatives ont été co-développées par ou avec desorganismes Hlm, en lien avec les secteurs psychiatriques et lescollectivités locales, afin de répondre à ces situations com-plexes qui ne cessent d’augmenter depuis la crise économiquede 2008. Dans le cadre de ces partenariats, les bailleurs sociauxconstituent un point d’appui et un relais pour la psychiatriedans l’exercice de ses missions auprès des personnes en souf-france psychique.

Puisque le diagnostic et les réponses à apporter ne relèventpas de la compétence propre du bailleur, c’est par le levier del’interconnaissance professionnelle que se sont construits lesdispositifs. C’est ainsi qu’à Paris, à l’initiative du Conseil Localde Santé Mentale (CLSM) du 20e arrondissement, l’AORIF et lesbailleurs sociaux de la capitale se sont rapprochés des secteursde psychiatrie, des services sociaux et des associations, abou-tissant à la création des Équipes de Liaison Intersectorielle etd’Accompagnement entre Habitat et Soins (ELIAHS). Le dé-ploiement de ces équipes sur le 20e, 13e et désormais 19e ar-rondissement permet, dans une logique de maintien dans le lo-gement social, d’évaluer, orienter et accompagner les locatairessignalés par les équipes des bailleurs sociaux, ces derniersayant été préalablement sensibilisés à la question.

Autre exemple, dans les Yvelines, une démarche pluridisci-plinaire a été développée au fil des années, permettant la créa-tion d’équipes mobiles dites « Passerelle ». D’autres dispositifssont expérimentés à l’échelle d’un bailleur social, telle la Pla-teforme Santé Mentale de Plaine Commune Habitat qui nousmontre comment la mobilisation d’un panel complet d’acteurs(Ville, CCAS, associations, établissement public de santé, cen-tres médico-psychiatriques, etc.) permet de maintenir dans lelogement des locataires en détresse psychique via un accom-pagnement médico-social adapté.

LES HLM, BIEN PLUS QU’UN BAIL !

Séquence au Congrès Hlm sur l’espace AORIF :le 25 septembre 9h30-11h30

BIEN-VIEILLIR, L’OFFRE DE SERVICES DES ORGANISMES HLML’accompagnement du vieillissement est un enjeu majeur pourles organismes Hlm, eu égard à la conjoncture démographiqueprésente et à venir. En France, les plus de 60 ans représenteront30% de la population en 2035, pour 24 millions d’habitants à ho-rizon 2060. Cette tendance concernera bien évidemment le sec-teur Hlm. Dès aujourd’hui, la responsabilité des organismes d’Ile-de-France sur les conditions du bien-vieillir des 25 % de Fran-ciliens de plus de 65 ans se pose, requestionnant l’offre de ser-vices proposée à ces locataires.

Les locataires seniors du parc locatif social présentent sou-vent une fragilité plus importante que les autres classes d’âge,mais peu sont ceux qui sollicitent leur bailleur pour y faire face.Dans les enquêtes de satisfaction, les deux plus grosses difficultésrelayées par les seniors du parc Hlm portent sur les questionsd’accessibilité et d’isolement social. Avec le phénomène de vieil-lissement de leurs locataires, ce deuxième point devient un en-jeu de qualité de service pour les organismes Hlm : permettrel’accès de ces locataires à une aide à domicile, aux soins, aux ser-vices, bref au lien social, devient un objectif à part entière.

Les modes de gestion locative ont donc évolué dans ce sens.Les organismes recourent ainsi de plus en plus à des référentsdédiés à la question, formant et sensibilisant leurs équipes deproximité à l’écoute et à la prise en compte des besoins des per-

sonnes âgées ou à la mobilisation des dispositifs d’aide. En com-plément, des services adaptés à ces publics, voire des disposi-tifs d’accompagnement social spécifiques, sont déployés afin demaintenir le plus longtemps possible l’autonomie dans le loge-ment des locataires seniors. Intégrés au sein des organismes demanière plus ou moins généralisée, ces services peuvent s’en-gager à travers des partenariats d’ensemble, comme les ateliersproposés par Prévention Retraite Ile-de-France (PRIF), ou via despartenariats plus ponctuels : cabinets d’ergothérapie, concier-geries, acteurs du numérique, déménageurs, etc.

Sur le terrain, les bailleurs sociaux ne peuvent donc agir seuls.Il en va de même à un niveau plus institutionnel, où les repré-sentants de la profession s’attellent à nouer des partenariats ob-jectivant l’importance du bien-vieillir dans le parc social. Ainsi,le 21 novembre 2018, une convention entre l’Agence Régionalede Santé (ARS) d’Ile-de-France et l’AORIF a permis de promou-voir les pratiques existantes et fixe pour objectif de mettre en œu-vre des actions collectives d’anticipation et de prévention de laperte d’autonomie. Lors du Congrès Hlm de Paris, le 25 sep-tembre 2019, une convention sera signée avec la Caisse Natio-nale d’Assurance Vieillesse (CNAV) d’Ile-de-France, formalisantle besoin de massification des dispositifs et services en directiondes locataires retraités. l

Damien Ravel et Rémy Yves


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MOBILITÉ

LA BOURSE ÉCHANGER HABITER VISE À DÉVELOPPER LA MOBILITÉ À L’INTÉRIEUR DUPARC SOCIAL FRANCILIEN. LANCÉE À PARIS, ELLE S’EST ÉLARGIE À L’ILE-DE-FRANCE DEPUISLE 1ER JUILLET DERNIER.

UN ENJEU À LA HAUTEUR DE LA TENSION SUR LA DEMANDEDE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCEEn Ile-de-France, plus de 720000 demandesde logement social sont enregistrées. En2018, 74000 attributions ont été réalisées, soitseulement près de 1 attribution pour 10 de-mandes (alors qu’à l’échelle nationale, le rap-port est d’1 attribution pour 5 demandes).Parmi l’ensemble des demandes, près d’1 de-mande de logement social sur 3 est faite parun ménage déjà locataire du parc social. Eneffet, plus de 210000 locataires du parc social sont demandeursd’un nouveau logement en Ile-de-France.

Ces chiffres illustrent l’extrême tension que connaît l’Ile-de-France en matière de demande de logement social et l’attentede mobilité des locataires du parc social. Or, les vies des loca-taires du parc social évoluent, leurs besoins aussi : changementde travail, nouveau départ, recomposition de la famille, évolutiondes ressources, souhait de changer de cadre de vie… les besoinsde changer de logement sont multiples.

UNE RÉPONSE OPÉRATIONNELLE S’INSCRIVANT DANS UN PARTENARIAT RÉGIONALPour répondre à ces enjeux, le Préfet de Région Ile-de-France,le Président d’Action Logement et le Président de l’AORIF ont si-gné en avril 2018 un « Engagement-cadre en faveur de la mobi-lité résidentielle dans le parc social d’Ile-de-France ». Cet en-

gagement-cadre traduit la volonté de ré-pondre plus efficacement à la demande demobilité, en facilitant les échanges de loge-ments et les mutations relevant de différentscontingents de réservation. Il témoigne dusoutien de l’État et d’Action logement en fa-veur de cette initiative francilienne.

Devenu «Pack Mobilité», cet engagementpartenarial permet aujourd’hui le déploiement

auprès des collectivités de deux outils complémentaires: le Pro-tocole Mutations et Échanger Habiter. Le Protocole Mutations estun dispositif inter-réservataires expérimental qui permet aux bail-leurs sociaux de faire des propositions de mutations aux loca-taires qui en ont le plus besoin (inadéquation entre revenu et loyer,sur-occupation, sous-occupation, handicap, vieillissement, mu-tation professionnelle) en mobilisant différents contingents deréservations.

En tant que partenaires des attributions, les collectivités lo-cales sont appelées à rejoindre la démarche afin que les loca-taires logés sur leur contingent puissent également bénéficierde ces deux dispositifs. Des dizaines de communes ont déjàadhéré au pack mobilité, et d’autres ont manifesté leur intérêt.

UNE PREMIÈRE ÉTAPE EN 2018 : LE LANCEMENT ÀL’ÉCHELLE DE PARISC’est dans le cadre de cet engagement-cadre qu’a été lancée, le3 octobre 2018, la bourse d’échange de logements sociaux Échan-ger Habiter à l’échelle de Paris, avec 12 bailleurs sociaux repré-sentant 220000 logements sociaux. L’engagement de l’État, d’Ac-tion Logement et de l’AORIF a ainsi convergé avec l’impulsion po-litique donnée par la Mairie de Paris à la thématique de la mo-bilité résidentielle (la charte des mutations de Paris signée en2015 prévoyait déjà la mise en service d’une bourse d’échange« dans le cadre d’un outil administré par les bailleurs »).

ÉCHANGER HABITER, LA BOURSED’ÉCHANGE PASSE À L’ÉCHELLE SUPÉRIEURE

PREMIER BILAN : UNE MONTÉE EN PUISSANCE QUI SE CONFIRME

Début septembre 2019, Échanger Habiter c’est :• plus de 10 300 annonces publiées,• plus de 7 700 contacts entre locataires,• plus de 2 800 visites en cours,• plus de 250 locataires qui ont un dossier d’échange en cours

d’étude,• plus de 230 locataires qui ont déménagé.⇒Voir la page d'accueil du site www.echangerhabiter.fr pour

des statistiques à jour.

Après des premiers mois de prise en main de l’outil par leslocataires comme par les bailleurs, et le temps incompressiblenécessaire pour que les échanges aboutissent (prises de contactentre locataires, organisation des visites, instruction desdossiers, circuit de l’attribution…), le rythme des échanges s’estconsidérablement accéléré. L’élargissement du dispositif à l’Ile-de-France doit permettre d’amplifier cette dynamique.

Je voulais changerd’appartement car,

depuis que mes enfants ontgrandi, notre T3 était troppetit pour nous. »(verbatim de locataire) .

Venez célébrer l’An 1 d’Échanger Habiter auCongrès Hlm sur l’espace AORIF le 25 septembreà 11h45


COMMENT ÇA MARCHE?Échanger Habiter est un outil se présentantsous la forme d’un site internet www.echan-gerhabiter.fr permettant à un locataire du parcsocial de proposer le logement qu’il occupeà un autre locataire inscrit sur le site etayant mis en ligne son logement dans l’objectifde l’échanger.

Le principe de fonctionnement est le sui-vant : le locataire qui souhaite échanger sonlogement s’inscrit sur le site, dépose une an-nonce pour présenter son logement, renseigneses critères de recherche, et la plateforme sé-lectionne les annonces de locataires avec les-quels un échange est envisageable. Il peut alors être contactéou entrer en contact avec d’autres locataires inscrits. Si des lo-cataires sont intéressés par leurs logements respectifs, ils or-ganisent des visites. En cas d’accord, les locataires complètentun dossier d’échange qui sera examiné par les bailleurs. Si lesconditions réglementaires d’attribution sont respectées, les dos-siers seront présentés à la Commission d’attribution des loge-ments (CAL) de chaque bailleur. Une fois les dossiers validés, leslocataires fixent la date des déménagements avec les bailleurset signent les nouveaux baux. Les états des lieux de sortie et d’en-trée et les déménagements seront réalisés le même jour.

UNE PHILOSOPHIE: LE LOCATAIRE ACTEURDE SON PARCOURS RÉSIDENTIELÉchanger Habiter vise à permettre aux locataires d'échanger leurlogement, en leur ouvrant la possibilité d’accéder à de nouvellesoffres et d’entrer directement en relation avec d’autres locataires.En rapprochant l’offre et la demande en situation réelle, cettebourse d’échange permet au demandeur de mutation d’être ac-teur de sa recherche de logement.

Cela constitue une vraie rupture culturelle dans le secteur desattributions de logements sociaux. En outre, ce dispositif gratuitpour les locataires, financé par les bailleurs sociaux, s’inscrit dansla transition digitale opérée par les organismes Hlm.

L’ÉLARGISSEMENT À L’ILE-DE-FRANCE DEPUIS JUILLET2019: MULTIPLIER LES OPPORTUNITÉSLe 1er juillet 2019, Échanger Habiter s’est ouvert à l’échelle fran-cilienne. Dans ce cadre, ce sont désormais 24 bailleurs sociauxqui font partie de l’aventure, représentant un parc de 750000 lo-gements en Ile-de-France: 1001 Vies Habitat, 3F Seine-et-Marne,Antin Résidences, Aximo, batigère en Ile-de-France, CDC Habi-tat Social, Elogie - Siemp, Emmaüs Habitat, Erigère, France Ha-bitation, Habitat Social Français (HSF), ICF Habitat La Sablière,Immobilière 3F, MC Habitat, OPH d’Aubervilliers, OPH de bagnolet,Paris Habitat, RATP Habitat, RIVP, Seine-Saint-Denis Habitat, Va-lophis Habitat, Valophis La Chaumière, Valophis Sarepa et Vilo-gia. Ces 24 organismes se sont réunis au sein d’un Groupementd’Intérêt Economique (GIE), créé le 27 mai 2019, pour porter labourse d’échange et coordonner leur engagement collectif. ClaudeKnapik, Président du Directoire de batigère, a été nommé Pré-sident du GIE par le Conseil d’administration.

L’élargissement à l’Ile-de-France permetde multiplier les opportunités en donnant auxlocataires de nouvelles possibilités de par-cours résidentiel. Le nombre et les caracté-ristiques des logements concernés par le dis-positif s’étendent considérablement. Avecdes offres plus nombreuses, les locataires ontdavantage de choix et donc de chance de trou-ver un logement qui leur correspond vérita-blement. Le dispositif s’enrichira encore parla suite, avec l'intégration régulière de nou-veaux bailleurs. l

Aude Bourcereau et Rémy Yves

Ce que j’ai trouvébien, c’est de pouvoir

aller visiter d’autreslogements, parce que çapermet aussi de se faire uneidée de ce qu’on peut avoir,ce qu’on ne peut pas avoir,ce qu’on aimerait avoir. »(verbatim de locataire)

Ma grande satisfaction, au-delà des résultats par

rapport aux échanges, c’est laconcrétisation d’un projet inter-bailleurs. C’est une belle réussitecollective que d’avoir fait ensorte que les bailleurss’entendent entre eux sur unsujet aussi complexe. »

Claude Knapik, Président du GIE Échanger Habiter


CHARGES

EN ILE-DE-FRANCE, LE LOGEMENT CONSTITUE LE PREMIER POSTE DE DÉPENSE DES MÉNAGES,AVANT LE TRANSPORT ET L’ALIMENTATION(INSEE, ENQUÊTE BUDGET DES FAMILLES, 2017).

LE POIDS DES CHARGES, UN OBSTACLE À L’ACCÈSET AU MAINTIEN DANS LE PARC?Les ménages franciliens, tous statuts d’occupation confondus,dédient en effet en moyenne 25 % de leurs ressources au paie-ment de leur loyer et des charges afférentes (factures d’énergie,entretien des parties communes, gardiennage, etc.).

Malgré l’augmentation de leurs revenus, la part consacrée parles Franciliens à leur résidence principale ne cesse d’augmenter.Ce constat est encore plus prégnant dans le parc social où, entre1988 et 2013, la dépense logement a doublé alors que les revenusn’ont été multipliés que par 1,5. C’est aussi à cette période que l’oc-cupation du parc social a revêtu un caractère plus social. En consé-quence, le taux d’effort des locataires Hlm a augmenté.

La hausse du poids de la dépense logement s’explique à la foispar une augmentation des loyers, qui ont plus que doublé cestrente dernières années, et par la multiplication par 1,6 descharges. Alors qu’en 1988, les locataires du parc social dépen-saient en moyenne 280 €/mois pour se loger (dont 133 € par moisde charges, soit 48% de la quittance), le montant de la quittances’élevait à 564 €/mois en 2013 (dont 219 € par mois de charges,soit 39 % de la quittance).

bien que la progression des charges ait été sensiblement moinsélevée que celle des loyers, le montant des charges mensuellesreste très important. Le poids des charges peut ainsi être un obs-tacle à l’accès et au maintien dans le parc social des plus modestes:• D’une part, le montant des charges est fonction des presta-

tions offertes par l’immeuble : si le chauffage et l’eau chaudesont collectifs, deux locataires occupant deux logements si-milaires dans un même bâtiment devraient payer approxi-mativement le même montant de charges, et ce même s’ilsoccupent des logements aux niveaux de loyers très disparates.Pour un ménage modeste, le poids des charges est alors re-lativement plus conséquent.

• D’autre part, si le chauffage et l’eau chaude ne sont pas com-pris dans les charges collectives, c’est-à-dire que le locatairea souscrit à un abonnement directement auprès du fournis-seur d’énergie pour bénéficier de ces services, un ménage mo-deste a, toutes choses égales par ailleurs, une probabilité plusimportante de se retrouver dans une situation de précaritéénergétique. La maîtrise et la connaissance des charges par les organismes

et les locataires sont donc indispensables pour permettre aux plusmodestes de se loger et de se maintenir dans leur logement dansdes conditions décentes.

CONNAÎTRE LES CHARGES POUR LES MAÎTRISER ET RÉALISER DES LOGEMENTS PERFORMANTSDepuis près de quarante ans, la connaissance des charges re-vêt un enjeu particulier pour les organismes et le mouvementHlm : en 1982, l’Union sociale pour l’habitat a lancé son obser-vatoire des charges, qui a évolué au gré des législations et del’émergence des enjeux environnementaux et sociaux (Grenellede l’environnement en 2006, par exemple). Il est alimenté par lesdonnées envoyées tous les ans par les bailleurs sociaux et neporte ainsi que sur les charges récupérables : s’il est un outil degestion très efficient, il ne permet pas de connaître finement lemontant des charges acquittées par les locataires du parc so-cial auprès des fournisseurs d’énergie.

L’appropriation de cet outil par les organismes et la mise en placed’observatoires internes au sein des bailleurs franciliens permettentune meilleure connaissance des charges, rendant possibles leurmaîtrise et la réalisation de simulations sur les travaux à réaliserpour réduire leur montant et la facture énergétique.

RÉDUIRE LE POIDS DES CHARGES : EXEMPLES DE TRAVAUXRÉALISÉS PAR LES ORGANISMES Nous sommes dans un contexte où les objectifs environnemen-taux ont lancé une dynamique ambitieuse de réduction de laconsommation énergétique dans le secteur du bâtiment. Anti-

MAÎTRISER LES CHARGES : UNE EXIGENCESOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE

Séquence au Congrès Hlm sur l’espace AORIF : le 25 septembre 14h30-16h30

Evolution du taux d'effort net global des locataires du parcsocial entre 1988 et 2013Source : Insee, ENL 1988 à 2013, in OLS, IAU, 2018, "Le poids conséquentdes charges pour les locataires du parc social Francilien", p. 15Taux d'effort net global = [(loyer - aide au logement) + (charges locatives + dépenses d'énergie et d'eau)]/revenus

1988 1992 1996 2002 2006 2013

16,7 % 17,7 %19,8 % 19,9 % 19,6 %

22,5 %

cipant les nouvelles réglementations thermiques, les bailleurssociaux franciliens se sont illustrés par leur capacité à innoveren produisant des opérations neuves et/ou de réhabilitation dehaute performance énergétique.

Le bilan de l’Eco-PLS de 2009 à 2018 illustre parfaitement cettemobilisation des organismes Hlm franciliens qui sont sur le pointde répondre aux objectifs régionaux du Grenelle 1, voire de dé-passer ceux du SRCAE, notamment sur la production de 25% debbC Rénovation d’ici 2020.

L’expérimentation E+C- lancée par la DHUP pour préparer lafuture réglementation environnementale (RE) en demandant àla filière du bâtiment de tester les différents niveaux d’exigencesen termes énergétique et carbone, ne peut qu’être soulignée po-sitivement. Ainsi les bailleurs, par ce retour d’expérience, ont desarguments pour fixer les limites du niveau de performance éner-gétique: il devient contre-productif quand on analyse aussi le coûtd’investissement et de fonctionnement principalement lescharges réelles payées in fine par les ménages.

Dans l’analyse comparative présentée par le bailleur lors de laséquence au Congrès Hlm, nous regarderons aussi les résultats éton-nants que peuvent produire les bureaux d’études sur l’analyse ducycle de vie des matériaux. Les raisons évoquées pour expliquer ledécalage sont multiples, l’impact du comportement du locataire dansle «bon usage» d’un logement ne semble pas anodin.

À travers la présentation du programme MAGE, expérimentéchez France Habitation sur deux réhabilitations à Asnières etDeuil-la-barre, nous verrons un accompagnement des locataires,avec des tablettes, qui peuvent ainsi suivre leurs consommationsd’énergie.

MAÎTRISER LES CHARGES: L’INDISPENSABLE MOBILISATIONDE LA FILIÈRE, EXEMPLES FRANCILIENS La filière (les industriels, la maîtrise d’œuvre, les entreprises…)ne bénéficie pas encore du recul nécessaire pour parfaire ses

connaissances, acquérir la qualification, former les équipes pourmettre au point les systèmes techniques, les composants, leurmode de pose et peser ainsi au mieux sur les coûts d’investis-sement, tout en atteignant les performances attendues. Il est in-dispensable d’améliorer collectivement le travail des différentsintervenants d’un projet, les différents métiers, dans une culturecommune et une approche globale.

Les 3 démarches suivantes présentent des exemples de col-laboration entre acteurs qu’il est important de mobiliser et dedévelopper pour assurer une performance globale de l’habitatsocial de demain : • bdf - bâtiments durables franciliens est un dispositif d’ac-

compagnement et d'évaluation à 3 étapes d’un projet : à laconception, à la réalisation et deux ans après la mise en ex-ploitation. Destiné aux opérations de construction et de ré-habilitation, c’est aussi un espace d’échange et d’apprentis-sage. L’idée force est de faire progresser un projet vers la meil-leure version de lui-même.

• Capecobat est une plateforme lauréate du PACTE, qui crée dulien entre les bailleurs sociaux et les entreprises artisanalesdu bâtiment franciliens sur les enjeux énergétiques. Elle par-ticipe à la montée en compétences de ces dernières, et per-met aux bailleurs de diffuser leurs marchés et d’obtenir unemeilleure visibilité des TPE compétentes.

• L’AORIF et l’UNAFO ont déployé une cartographie dynamiquepour analyser le lien entre maîtrise d’ouvrage et gestionnairelors des différentes étapes d’un projet. Il est nécessaire de met-tre en œuvre une meilleure coordination des acteurs, une meil-leure circulation de l’information et une plus grande implicationde l’ensemble des intervenants de la programmation à l’ex-ploitation. l

Pauline Abrieu et Louise de Verneuil


À QUOI RESSEMBLERA LE LOGEMENT SOCIAL DANS 25 ANS? QUELS NOUVEAUX SERVICES ET ÀQUELLES CONDITIONS? ESSAI DE PROSPECTIVE.

En 2039, Mercedes-benz s’engage à arrêter la productionde voitures à moteur à explosion. La Loi sur la mobilitéinterdit, dès 2040, la vente de véhicule qui utilise uneénergie fossile. En 2044, la loi Siegfried, qui a permis le

financement des Habitations à bon marché (HbM), aura 150 ans. Ce bouleversement dans le secteur de l’automobile, et de notreunivers mental, traverse aussi celui du secteur locatif social fran-çais. Celui-ci a accompagné la modernisation de la société desannées d’après-guerre. Comme le secteur automobile, il relèvele défi de la neutralité carbone. Or 25 ans après la Réduction deloyer de solidarité (RLS) et le Revenu universel d’activité (RUA), le«modèle français» continue d’opérer sa mue: le bouleverse-ment de son modèle économique, le défi environnemental et lesmutations des usages des habitants l’ont conduit à diversifier sesactivités pour maintenir ses missions sociales.

Le secteur immobilier, dans son ensemble, a intégré la logiqued’une économie servicielle: en 2044, comment le logement socialest-il devenu une ressource pour délivrer des services à ses lo-cataires et à la ville? Car 150 ans, c’est le bel âge!

LOGEMENT SOCIAL ET NOUVEAU MODÈLE ÉCONOMIQUE URBAINLa fin des années 2010 a accéléré la refonte du modèle Hlm fran-çais. La RLS mais surtout le RUA ont conduit les opérateurs de lo-gement social à s’inscrire dans un nouveau modèle économiqueurbain. Il s’agira de passer du traditionnel «construire et gérer»à la «quittance universelle de services»: le secteur locatif socials’inscrit dans un nouveau modèle économique urbain, où la pro-duction de valeur s’inscrit dans une forme d’économie qualifiéede servicielle. Cette économie servicielle s’appuie sur de nou-velles ressources et contraintes, en intégrant les mutations desusages et les objectifs environnementaux.

Cette «quittance universelle des services» compterait troislignes principales: le loyer, les charges, les services proposés.Mais ces trois lignes seront fongibles: les charges peuvent bais-ser sensiblement car la location d’espaces pour développer unservice peut contribuer à la baisse des charges. Aujourd’hui,l’exemple répandu est celui de l’implantation d’antennes relais.

IMMOBILIER ET SERVICES URBAINS:UNE DYNAMIQUE PUISSANTELe «glissement serviciel» de l’immobilier repose sur deux hypo-

thèses. Tout d’abord, la surface immobilière compte moins que lesusages qu’elle rend possible: l’immobilier intègre les services liésà l’habiter. Dans un second temps, la production de valeur n’estplus concentrée dans le secteur de la production immobilière,mais dans sa gestion et la proposition de services (services auxhabitants, organisation et gestion d’espaces partagés, etc.).

PARADOXE: LE LOGEMENT SOCIAL COMME FORME AVANCÉEDE L’ÉCONOMIE DE LA FONCTIONNALITÉLe logement social est un des symboles de «l’ancien monde».Mais c’est le secteur immobilier qui, par sa nature, intègre dansson fonctionnement une logique servicielle. Le logement socialconstitue ainsi une forme avancée et ancienne d’économie de lafonctionnalité: le fonctionnement du secteur repose sur la dis-sociation entre usage – location d’un bien, système de réserva-taires, etc. – et propriété immobilière.

LE NUMÉRIQUE: UNE CONDITION POUR LE DÉVELOPPEMENTSERVICIEL DU SECTEUR LOCATIF SOCIALL’économie servicielle s’adosse à la numérisation des activités hu-maines. Les secteurs du bâtiment et de la mobilité sont auxavants postes d’une numérisation au service de la neutralité car-bone et de la réponse adaptée aux besoins des locataires.

Ainsi, les bâtiments dits intelligents et le développement encours du bIM n’auront d’intérêt que dans la mesure où ils condui-ront à une réelle économie d’énergie et à une amélioration desservices aux locataires. La différenciation des services, en fonc-tion des besoins de chacun, sera définie par une maîtrise et uneinterprétation intelligente de la data: l’analyse pertinente desdonnées permettra de détecter les services d’assistance auxpersonnes dépendantes, par exemple.

Mais les bâtiments sont aussi le support pour produire desénergies renouvelables et assurer une forme d’autoconsomma-tion qui se gérera de façon très fine: la numérisation des loge-ments sociaux leur permettra d’intégrer cette économie de laproximité (et des services). La baisse des charges relevant del’énergie pourrait ainsi baisser sensiblement.

QUELLE ÉVOLUTION SERVICIELLE EN GARDANTLES VALEURS HLM? La «quittance universelle de services» ne sera que le reflet du«tournant serviciel» du secteur Hlm. Elle reposera sur la numé-risation des activités du secteur (bIM, plateformes, production dedata, etc.). Une des particularités du secteur est l’accompagne-ment de ses locataires. Or en matière de numérique, la fracturen’est pas celle du niveau d’équipement, mais l’usage qui en est fait.Son premier défi est lié à son ADN: accompagner ses locataires.Les questions restent ouvertes mais ce sont bien les défis du sec-teur que d’adapter l’immobilier aux besoins des locataires, de leuroffrir un bouquet de services complet, en s’appuyant sur un fon-cier et un immobilier qui restent à valoriser. lWilliam Le Goff

2044 :150 ANS, LE BEL ÂGE


PROSPECTIVE

Séquence « Le logement social dans 25 ans » auCongrès Hlm sur l’espace AORIF : le 26 septembre10h30-12h

LE TISSU DES ORGANISMES

HLM, UN ENJEUTERRITORIAL

GROS PLAN



Le tissu des organismes de logement social en Ile-de-France? Un grand nombre d’opérateurs qui intervientpartout, un peu!

Le tissu, en surface irrationnel, est le fruit d’histoires croisées:celle de l’entreprise et du salariat d’une part qui sont à l’origine dela diversité des opérateurs mais aussi de certaines concentrations,notamment à proximité des grandes industries qui ont décliné de-puis. Celle de l’aménagement du territoire longtemps porté parl’État d’autre part qui, à travers les villes nouvelles, a produit desterritoires au parc tout à la fois important et fragmenté. Et celle desancrages politiques locaux qui continuent d’avoir un effet sur lesdynamiques de production de logement social.

Ces histoires ont deux conséquences majeures. Un parc malréparti avec des poches de surdensité qui s’opposent à des ter-ritoires lourdement déficitaires d’une part, et un parc fragmenté

entre de nombreux opérateurs gestionnaires d’autre part, venusrépondre aux besoins massifs de développement qui ont émaillél’histoire régionale. Depuis quelques années, ce tissu qui s’étof-fait régulièrement de nouveaux acteurs venus investir une terrede développement, a amorcé son repli. Sous le coup de fusions,d’absorptions, de projets d’entreprises et projets politiques aussidivers que les logiques qui les animent, le tissu se rétracte et, àce profit, voit apparaître des organismes plus importants, inscritsdans des groupes plus puissants.

Cet article se propose d’apporter un éclairage sur ce qui sejoue actuellement dans l’évolution du tissu des organismes fran-ciliens et de repartir des attentes formulées par les territoirespour mieux comprendre comment les organismes tentent tout àla fois de préserver leurs équilibres financiers et de rester des in-terlocuteurs impliqués au plus près des territoires franciliens.

LE TISSU DES ORGANISMES HLM, UN ENJEU TERRITORIAL

Le parc social en Ile-de-France en 2017Source: RPLS 2017, traitements L’Institut Paris Region

© L’Institut Paris Region

PORTRAIT DU TISSU DES ORGANISMES FRANCILIENSPremière particularité du tissu des organismes, le parc de loge-ment social francilien est géré par 146 opérateurs, Hlm pour lesdeux tiers mais également de nombreuses EPL et associationsde maîtrise d’ouvrage d’insertion. 15 organismes dont l’activitén’est pas majoritairement située en Ile-de-France, possèdent30000 logements dans cette région soit 10% des opérateurs et2,3% du patrimoine.

Deuxième particularité du tissu francilien, certains orga-nismes détiennent un patrimoine supérieur à 120000 logementsalors même que plus de la moitié des organismes gèrent moinsde 3000 logements. Ainsi, 73% du parc locatif social est géré par25 organismes et à l’opposé, 121 organismes gèrent moins de26% du parc. Le tissu est donc très disparate.

Il existe une forte concentration des organismes sous le seuildes 12000 logements. Ce constat est amplifié pour les EPL dont26 des 28 structures sont situées sous ce seuil. Quant aux ESH,elles ont les niveaux de patrimoine les plus disparates, leurnombre de logements moyen étant 2,7 fois plus élevé que lenombre médian de logements.

Cette disparité se retrouve également chez les groupes : lamoitié détient moins de 35000 logements en Ile-de-France tan-dis que trois d’entre eux ont un patrimoine francilien supérieurà 90000 logements, représentant près de 40% du parc social duterritoire.

Ainsi, les organismes qui interviennent en Ile-de-France sontà la fois des petits organismes d’ancrage local et des grandsgroupes d’envergure nationale ou encore des organismes im-plantés historiquement dans d’autres régions et qui viennent enIle-de-France, à la recherche d’un marché de la constructionplus porteur. Pour l’organisation professionnelle autant que pourles partenaires, il faut donc dialoguer avec des opérateurs auxpriorités, capacités et stratégies parfois très différentes.

Le tissu des organismes Hlm est donc un condensé descontrastes de la région francilienne. Les chiffres vertigineux quile caractérisent sont eux-aussi, à l’image du territoire. Mais cettesituation est en train de changer, le tissu des organismes est enmouvement avec une accélération nette des dynamiques depuisle 1er janvier 2016.

REMISE EN PERSPECTIVE DU PARC LOCATIF SOCIAL ET DU TISSU RÉGIONAL

L’Ile-de-France est pour le monde Hlm aussi, une région capitale.Avec 1,3 million de logements sociaux, l’Ile-de-France hébergeplus d’un quart du parc locatif social national, le parc locatif socialy représente par ailleurs un quart des résidences principales.


43

Répartition du parc locatif social selon le nombre d'organismes par famille

Répartition du parc locatif social selon le nombre de logements par famille

96 301

48 668

12 931

447 257

OPH

ESH

COOP

EPL

Autres

679 21544

22

9

28

13groupes

1/3 desOls* y sontrattachés

73% desESH y sontadossées

60% duparc social(748000

logts)

Répartition du parc locatif social francilien selon le nombre d’organismes et le nombre de logements sociaux au 01/01/2018Source: SDES, DRIEA, RPLS 2018 (hors logements non conventionnés des EPL), état du tissu des organismes au 01/07/2019, traitements AORIF

1/4 des résidencesprincipales d’IdF

1/4 du parc national 1/4 des Franciliens

* Organismes delogement social


UN TISSU EN MUTATIONLe tissu francilien se recompose sous la double impulsion desobligations et opportunités créées par la loi ELAN et de la ten-sion financière imposée par les lois de finances successives. Cesstimuli s’exercent très différemment sur les opérateurs. Les ESHrépondent largement aux attendus de la loi ELAN, elles se

concentrent sur des stratégies de consolidation, là où les OPH etEPL doivent poursuivre deux objectifs qui pourraient se rencon-trer mais ne le font que marginalement. En effet, on recense uni-quement 10 ESH de moins de 12000 logements non rattachéesà un groupe, tandis que cela concerne plus de 90% des OPH etdes EPL situés sous ce seuil de patrimoine.


La distribution des organismes ayant principalement leur activité en Ile-de-France selon la taille de leur patrimoinepar tranche de 3000 logements au 01/01/2018Source: SDES, DRIEA, RPLS 2018 (hors logements non conventionnés des EPL), état du tissu au 01/07/2019, traitements AORIF

Statistiques sur la taille des patrimoines des bailleurs par famille d’organismes Source: SDES, DRIEA, RPLS 2018 (hors logements non conventionnés des EPL), état du tissu au 01/07/2019, traitements AORIF

Organismes ayant leur activité Ensemblemajoritairement située en Ile-de-France

Moyenne Médiane Moyenne MédianeOPH 10606 5061 10401 4949ESH 21239 7789 15437 5205EPL 3319 480 3439 491COOP 5408 2329 5408 2329Ensemble hors Autres 11396 4394 10254 3800

< 3 00

0

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0

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4

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5

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< 81 0

00

< 87 0

00

> 93 0

00

22

211 1

Les offices publics de l'habitat (OPH) Les entreprises sociales pour l'habitat (ESH)

Les coopératives Les entreprises publiques locales (EPL)


Quoi qu’il en soit, les organismes franciliens développent desstratégies qui mixent des ambitions de développement, qui lesamènent à se regrouper, et des ambitions d’ancrage territorialqui les amènent à garder un contact étroit avec les collectivitéslocales. Cette connexion est d’ailleurs une attente très forte desterritoires, inquiets de voir s’éloigner les centres de décisions deleurs opérateurs.

de 15% du nombre d’organismes depuis le 01/01/2016Source: SDES, DRIEA, RPLS 2018 (hors logements non conventionnés des

EPL), état du tissu au 01/07/2019, traitements AORIF

ESH -13OPH -13COOP +5EPL -4AUTRES +2

LES ATTENDUS DES TERRITOIRES

En Ile-de-France, l’intercommunalité s’est structurée très pro-gressivement en raison du peu d’appétence des élus locaux às’inscrire dans ces projets et d’une incitation faible du législateur.Les lois successives ont préservé cette «anomalie» territorialeen exonérant longtemps la petite couronne d’une couverture in-tercommunale, obligatoire partout ailleurs. C’est la loi MAPTAM,complétée par la loi NOTRe qui met un terme, brutal, à cette ex-ception en créant consécutivement la Métropole du Grand Paris(MGP) et ses douze Établissements publics territoriaux (EPT) etrévisant la carte intercommunale existante dans les départe-ments de grande couronne. Dès lors, les nouvelles intercommu-nalités qui ont émergé se sont saisies de leurs compétencesrenforcées successivement par les lois Alur, Programmation pourla Ville puis Égalité Citoyenneté. Pour les déployer, elles doivents’appuyer sur les opérateurs de logement social et s’inquiètentdonc des évolutions actuellement à l’œuvre, qui auront des effetssur les territoires mais qu’elles ne maîtrisent pas.

LES EFFETS DES LOIS DE RÉFORME TERRITORIALELes OPH étaient particulièrement nombreux dans le périmè-tre de la petite couronne, 40 offices communaux y poursui-vaient leur activité au 1er janvier 2016. La loi MAPTAM puis laloi NOTRe qui ont redessiné l’organisation territoriale de la ré-gion, ont engagé une profonde mutation du tissu des officescommunaux. Devenus territoriaux au 1er janvier 2018, ils sonttenus de fusionner d’ici le 1er janvier 2023 pour que chaqueEPT n’ait plus qu’un OPH rattaché. Les logiques d’évitementdu rattachement intercommunal ont amené des OPH à chan-ger de statut au profit des EPL ou des Coopératives, à fusion-ner avec des EPL, voire à vendre leur patrimoine à des ESH ouOPH départementaux. Ainsi, ce sont 11 OPH qui ont disparuen l’espace de 18 mois et cela devrait s’accélérer, notammentdans le périmètre métropolitain.

LES EFFETS DE LA LOI ELAN SUR LES ORGANISMESFRANCILIENS (1)

La loi ELAN définit des seuils en dessous desquels les orga-nismes de logement social sont tenus de faire évoluer leur or-ganisation. Pour rappel, tout organisme qui gère moins de12000 logements doit être rattaché à un groupe et tout or-ganisme qui gère moins de 1 500 logements et a produitmoins de 500 logements pendant 10 ans pourrait être dissoutà la demande du préfet de département s’il n’appartient pas àun groupe d’organismes au sens de la loi ELAN. Cette loi vienten partie répondre à la situation de déséquilibre économiquedans laquelle nombre d’organismes, y compris les plus impor-tants, se sont trouvés avec la mise en place de la Réduction deloyer de solidarité prévue par la loi de finances 2018.

(1) Pour aller plus loin, Repères «Droit et Fiscalité», n°54, loi ELAN

du 23 novembre 2018, Principales dispositions intéressant

les organismes Hlm

Répartition des organismes selon leur rattachement à un groupe et leur nombre de logements au 01/01/2018

Ensemble

41 12

6

2532

OPH

2 3 3

ESH COOP EPL

Moins de 12 000 logements

3510

4

24

21

OPH

0 3 2

ESH COOP EPL

n En groupe

n Hors groupe


PLAINE COMMUNE

David Proult, Vice-président en chargede l’habitat Le territoire de Plaine Commune fait faceà la réorganisation du tissu des orga-nismes Hlm avec deux points de vigi-lance. D’une part, le devenir desopérateurs locaux, d’autre part les stra-tégies menées par l’ensemble des orga-

nismes au regard de la stratégie propre du territoire.Plaine Commune soutient l’émergence d’un Pôle public ter-

ritorial de l’habitat, société de coordination, qui regrouperaitPlaine Commune Habitat, l’OPH d’Aubervilliers et la CAPS, afinde maintenir et renforcer la place des opérateurs locaux commeoutils au service du projet de territoire.

Afin de faire converger les stratégies des organismes aveccelle du territoire, Plaine Commune pilote la préfiguration d’uneplateforme de coopération territoriale Hlm. La plateforme se-rait largement ouverte aux organismes présents sur le territoire,quel que soit leur actionnariat. Opérationnellement, les objectifspoursuivis par Plaine Commune dans la construction de cetteplateforme sont d’une part de défendre deux attendus politiquesforts : l’encadrement, des rachats de patrimoine ou des fusions,limiter autant que possible la vente aux occupants pour éviterles copropriétés dégradées déjà trop nombreuses et une ap-proche plus territorialisée des organismes Hlm. D’autre part,Plaine Commune y voit la possibilité de promouvoir les initia-tives et innovations portées par les organismes pour leur donnerune résonance plus forte dans des cadres partenariaux souples.Les travaux de la plateforme couvriront un spectre large de coo-pérations entre organismes autour de cinq axes : loger, gérer,accompagner, s’impliquer, faire la ville.

Plaine Commune est un Établissement public territorial dela Métropole qui reprend le périmètre de l’ancienne commu-nauté d’agglomération de Plaine Commune. Territoire deSeine-Saint-Denis, emblématique par le poids du logementsocial (43 % des résidences principales), par le nombred’opérateurs qui y intervient (43 organismes dont 31 Hlm)et par la prépondérance des enjeux de politique de la Ville :80 % des logements sociaux sont en QPV. Plaine Communese définit comme « le QPV de la métropole du Grand Paris ».Plaine Commune est également un des territoires franciliensqui a le plus fortement structuré sa politique locale de l’ha-bitat et cherche à installer un dialogue structuré avec lesopérateurs Hlm.

GRAND PARIS SUD SEINE ESSONNE SÉNART

Stéphane Raffalli, Vice-président deGrand Paris Sud Seine Essonne SénartLa profusion d’opérateurs peut être à lafois gage de diversité, voire de stimula-tion entre organismes, mais peut aussiproduire des effets négatifs dès lors quedes difficultés d’ordres urbain ou social,voire de sécurité, apparaissent dans un

quartier, où le trop grand morcellement des patrimoines so-ciaux, de par l’absence de coordination entre organismes ou deréactivité, en arrive à freiner l’action publique nécessaire.

Il y a deux ans, et bien que l’action ait été engagée depuis prèsde 20 ans, les villes d’Evry et Courcouronnes, l’État, la CGLLS, lesreprésentants du mouvement Hlm (USH, fédérations, AORIF), etl’agglomération ont signé une convention partenariale visant àréduire à moyen terme le nombre de bailleurs sur ces deux com-munes.

L’accélération donnée depuis par les effets de la Loi Elan dansle cadre du mouvement national de concentration des orga-nismes HLM, confirme ici la stratégie adoptée sur ces deux com-munes (fusionnées depuis en une commune nouvelle), quand lasituation sociale et urbaine nécessite un partenariat étroit etrenforcé entre collectivités et bailleurs sociaux.

Aujourd’hui, ce processus de remembrement des patrimoinesHlm, a rempli sa mission première en divisant par deux le nom-bre de bailleurs gérant les 10000 logements de cette commune,les faisant passer désormais de 22 à 11.

Cette expérimentation qui intéresse aussi d’autres communesde Grand Paris Sud, confrontées à la même problématique, sou-vent vécue en QPV, sera reprise dans le cadre de notre PLH encours d’élaboration, et réinterrogée dans celui des CUS avec lesorganismes avec qui nous souhaitons contractualiser.

Une seule condition cependant à respecter : que les mouve-ments générés par les effets de concentration patrimoniale auniveau régional, voire national, ne se fassent pas sans l’aval duterritoire, de ses élus, en amont des négociations, ni surtout audétriment des actions de gestion du quotidien, de proximité, pre-mières missions du bailleur social, et du service rendu aux lo-cataires, nos concitoyens.

Née en 2016 de la fusion de 4 agglomérations et située surdeux départements, l’Essonne et la Seine et Marne, GrandParis Sud Seine Essonne Sénart constitue aujourd’hui uneagglomération du sud francilien comprenant 23 communeset accueillant 350000 habitants. Fortement marqué par uneurbanisation de grande couronne francilienne et par l’émer-gence dès les années 70 de deux villes nouvelles (Evry, puisSénart), le développement de ce nouveau territoire a faitappel à plus d’une trentaine d’organismes Hlm gérant au-jourd’hui quelques 42000 logements sociaux, dont 36000familiaux, soit 26 % du parc total de ses logements.



Si les territoires franciliens portent tant d’attention à «enca-drer» l’évolution du tissu des organismes, c’est que les particu-larités du tissu observées à l’échelle régionale, s’intensifient àl’échelle intercommunale.

Sur l’ensemble des intercommunalités franciliennes, on dé-nombre en moyenne 20 bailleurs dont plus de la moitié sont desESH.

Vu de l’échelle locale, le cœur du sujet est le tissu des ESHqui évolue au gré des logiques définies notamment par les ac-tionnariats, parfois ressenties comme éloignées des attentesdes territoires.

Nombre de bailleurs selon le statut juridique de l'EPCI

0-10 bailleurs

10-19 bailleurs

20-29 bailleurs

30-39 bailleurs

40-49 bailleurs

50-59 bailleurs

n CA n CC n CU n EPT

Les ESH, présentes dans de nombreuses intercommunalités,possèdent une part faible du parc locatif social du territoire, quiatteint en moyenne 5%. Cependant, cette moyenne cache desdisparités qui sont liées à la diversité de leurs niveaux depatrimoine et de leurs stratégies de développement, répondant

soit à des objectifs de consolidation financière ou d’ancrageterritorial. Par exemple, 4 ESH présentes dans plus de 20intercommunalités, possèdent en moyenne 10% du parc social.

Le tissu des EPL et des OPH est logiquement moins divers àl’échelle locale et par ailleurs, pleinement maîtrisé par les ac-teurs locaux qui en définissent les orientations stratégiques.

En ce qui concerne les coopératives, on peut distinguer deuxgroupes d’organismes. D’une part, les 5 coopératives de moinsde 3000 logements, qui possèdent en moyenne moins d’1% duparc social du territoire. D’autre part, les 4 coopératives de plusde 10000 logements qui sont présentes sur moins de 10 inter-communalités et qui détiennent en moyenne près de 11% du pa-trimoine du territoire sur lequel elles sont présentes. Il s’agitd’organismes qui ont récemment changé de statut et bénéficiantpour la plupart d’un fort ancrage territorial.

Par ailleurs, là où le législateur cherche à faire émerger desorganismes «poids lourds» régionaux voire nationaux, les terri-toires, eux, sont attentifs à avoir des opérateurs en prise avecleurs réalités, leurs ambitions et leurs stratégies locales:

«Il faut que les agences respectent le périmètre de l’intercom-munalité», « l’échelle de prise de décision est trop éloignée, com-ment cela va-t-il se passer avec les grands groupes?», «besoin demaintenir des interlocuteurs sur place», «au moins 15 organismesn’ont aucune implication sur le territoire.» (2)

Ils attendent également que les organismes structurent leurreprésentation de manière à être des interlocuteurs efficaces etcompétents pour répondre à leur montée en compétence:

« Il y a une question de l’adaptation des compétences des inter-locuteurs territoriaux aux compétences prises par l’EPCI», «diffi-culté de circulation de l’information au sein des organismes entreles différents interlocuteurs», «une séparation trop forte des ser-vices gestion locative et maîtrise d’ouvrage» «problème de conti-nuité entre les interlocuteurs, il y a des pertes d’opportunités»,«difficile d’identifier le bon interlocuteur pour chaque thématique etc’est renforcé par la mobilité des interlocuteurs.»

Les territoires, notamment dans l’aire urbaine de Paris, fontface à un tissu particulièrement dense et un parc fortement mor-celé tant à l’échelle intercommunale, que communale et infra-communale. Ils témoignent ainsi des difficultés qu’un nombred’opérateurs important peut occasionner dans la mise en œuvreau quotidien de leurs politiques territoriales:

«Difficile d’obtenir une position majoritaire» «besoin d’harmo-nisation de certaines pratiques entre organismes: reste pour vivre,organisation des CAL…», «problème pour conduire les projets»,«n’importe quel territoire qui a une difficulté est coincé dès qu’il ya beaucoup d’organismes à mobiliser», « impossible de participer àtoutes les CAL, il y en a trop, parfois très loin du territoire.»

Ces inquiétudes se justifient d’autant plus que les territoiresqui connaissent des parcs d’organismes particulièrement frag-mentés sont souvent ceux qui portent les plus forts enjeux entermes de politique de la ville, comme en témoigne la typologiedes territoires dressée par l’AORIF.

Nombre moyen de territoires sur lesquels les organismes sontprésents selon les catégories d’organismes:

EPLCoopératives

OPH communal ou intercommunalOPH départemental

ESH

Part du parc social du territoire détenue

ESHOPH départementalOPH communal ou intercommunalCoopérativesEPL

Source : SDES, DRIEA, RPLS 2018 (hors logements non conventionnés

des EPL), état du tissu au 01/07/2019, traitements AORIF

36

211

18

Médiane3 %

11 %6 %

0,4 %0 %

Moyenne5 %

15 %11 %4 %2 %

21

6 10

9 1 1

5 4

6

1


UNE TYPOLOGIE DES INTERCOMMUNALITÉS FRANCILIENNESAU REGARD DE LA STRUCTURE DE LEUR TISSU D’ORGANISMESET DU PARC SOCIAL

La réorganisation du tissu étant également une question terri-toriale, l’AORIF a souhaité construire une typologie permettantde caractériser les intercommunalités franciliennes au regardde la structure du tissu d’organismes et de leur parc social. Ellea permis de déterminer trois classes de territoires selon le ni-veau de fragmentation du tissu d’organismes et l’ampleur desenjeux en matière d’habitat social et de politique de la ville desterritoires observés.

Groupe A : Un tissu d’organismes très fragmenté dont le parcsocial surreprésenté est dominé par deux groupesd’opérateursCe groupe de territoires, composé de 9 établissements publicsterritoriaux, se caractérise par une surreprésentation de sonparc social qui constitue en moyenne 30 % des résidences prin-cipales. Situés à proximité de Paris et des pôles d’emplois, cesterritoires connaissent un développement important et anciendu secteur du logement social et sont globalement confrontésà des forts enjeux en matière de politique de la ville. En effet,plus de 50 % des programmes de renouvellement urbain de larégion y sont situés.

En moyenne, le tissu des organismes des territoires du premiergroupe de la typologie est composé de 42 bailleurs. Leur parc so-cial est détenu majoritairement par deux familles d’opérateurs,les OPH et les ESH, qui gèrent réciproquement en moyenne 42%et 44% des logements sociaux du territoire. Cette pluralité d’ac-teurs s’explique à la fois par la taille importante du parc social(40% du parc social francilien) et par la structure politique des ter-ritoires. Les OPH, plus nombreux que dans les autres territoiresde la typologie, ont des patrimoines assez concentrés. Enmoyenne, sur les 5 OPH présents, deux d’entre eux possèdent aumoins 10% du parc social de ces intercommunalités. A contrario,les ESH, qui sont en moyenne 24 à avoir du patrimoine sur ces ter-ritoires, ont un parc très fragmenté: 80% de ces entités détien-nent chacune moins de 5% du patrimoine locatif social.

Soulignons que les 13 autres organismes se partagent 14 %du parc social de ces territoires, mettant en évidence la très fortefragmentation du parc social pour ce premier groupe de la ty-pologie.

La forte fragmentation du patrimoine locatif social peut im-pacter la mise en œuvre et le suivi des politiques locales de lo-gement, que cela soit en matière de gestion urbaine, de déve-loppement de l’offre ou d’entretien du patrimoine.En conséquence, les enjeux de réorganisation du tissu des or-

ganismes sont très prégnants pour ce premier groupe de la ty-pologie.


Parc social surreprésenté et fortement doté en QPV

Tissu des organismespeu fragmenté

Groupe C23 CA et 1 CC

33750 résidences principales

Groupe C17 CC et 4 CA


Groupe B28 CA


Groupe B18 CA, 1 CU et 2 EPT


Groupe A9 EPT

198 600 résidences principales

Tissu des organismestrès fragmenté

Parc social sous-représenté et faiblement doté en QPV

Typologie AORIF des intercommunalités franciliennes


Groupe B: Un tissu d’organismes assez fragmenté,dominé par un groupe d’opérateurs Ce groupe, qui réunit les autres établissements publics territo-riaux et de nombreuses communautés d’agglomération, concen-tre 30 % du parc social francilien et a connu un développementdu parc social plus récent. En effet, 40% des logements sociauxont été construits entre 1965 et 1979, période correspondant àla création des villes nouvelles et au développement des grandsprogrammes d’aménagement du territoire de la grande cou-ronne. Au sein de ce groupe, on observe deux profils de terri-toires en matière d’enjeux liés à la politique de la ville. Un pre-mier sous-groupe réunit des territoires dont le parc social estmajoritairement situé en quartiers prioritaires de la politique dela ville. A contrario, le second sous-groupe de territoires dont15 % du parc social est en moyenne localisé au sein de cesquartiers, est faiblement confronté aux problématiques liées àla politique de la ville.

Leur tissu d’organismes reste composé d’une pluralité d’ac-teurs avec en moyenne 30 bailleurs sur ces territoires et le parcsocial est dominé par un unique groupe d’opérateurs, les entre-prises sociales pour l’habitat. En moyenne, 20 ESH se partagent80% du parc social de ces intercommunalités, qui est logiquementun peu moins fragmenté tout en restant fortement éclaté. 2 ou 3ESH détiennent plus de 10% du parc locatif social tandis que deuxtiers d’entre elles possèdent moins de 5% du parc social.Les enjeux en matière de réorganisation du tissu y restent im-

portants, d’autant plus pour le premier sous-groupe de cetteclasse dont près de la moitié du parc social est située en QPV.

Groupe C : Un tissu d’organismes faiblement fragmenté etdominé par un ou deux acteursLe dernier groupe de la typologie se distingue des autres classesde la typologie par un nombre plus restreint de bailleurs et defacto une faible fragmentation du parc social. En moyenne, leslogements sociaux de ces territoires sont détenus par moins de16 bailleurs et un ou deux opérateurs possèdent plus de 20% duparc social.

Ce groupe n’est cependant pas homogène lorsqu’on étudieles caractéristiques du parc social de ces intercommunalités. Unpremier groupe, constitué majoritairement de communautésde communes, a un parc social peu important qui représente enmoyenne 10 % du parc des résidences principales et 80 % duparc locatif social est détenu par des ESH. A contrario, le secondsous-groupe, composé majoritairement de communautés d’ag-glomération, se caractérise par des taux de logements sociauxinférieurs à la moyenne francilienne mais ces logements sontdavantage situés en quartiers prioritaires de la politique de laville (35 % de logements en QPV). Autre spécificité, son parc so-cial est détenu pour moitié par un ou deux OPH.Compte tenu de la faible fragmentation de leur parc, les enjeux

en matière de restructuration du tissu des organismes sont plusmodérés.

Pour aller plus loin, voir le tableau détaillant les indicateurspour chaque territoire sur www.aorif.org/ressources

ÉLÉMENTS MÉTHODOLOGIQUES

Pour mener cette typologie, l’AORIF a mobilisé lesindicateurs suivants :

Sur la structure du parc social :• Le nombre de logements sociaux dont ceux en quartiers

de la politique de la ville (RPLS 2018) ;• Le taux de logements sociaux qui a été calculé à partir

du RPLS et des données sur les résidences principales durecensement de 2015 ;

• Le nombre de projets de renouvellement urbainnationaux et régionaux.

Sur la structure du tissu des organismes :• Nombre d’organismes selon le type de famille et part du

parc social détenue par chaque famille au sein duterritoire ;

• Ventilation des ESH selon le poids de leur patrimoine ausein du parc de l’EPCI.

Par ailleurs, les territoires sur lesquels moins de 10bailleurs ont été recensés sont exclus de cette typologiecar ces derniers sont confrontés à des enjeux faibles entermes d’évolution du tissu des organismes. Compte tenude la structure spécifique de son tissu d’organismes, laville de Paris a été également exclue de la typologie. Eneffet, plus de 45 bailleurs ont du patrimoine sur leterritoire mais 68 % du parc social est détenu par 2organismes dont l’un d’entre eux possède près de 50 % duparc social de la ville.Les éléments statistiques exposés, présentent le profilmoyen des territoires pour chaque classe.


LES RÉPONSES INDIVIDUELLES ET COLLECTIVES CONSTRUITES PAR LES ORGANISMES

A défaut de pouvoir réduire le nombred’opérateurs à l’échelle locale, les orga-nismes sont attentifs à construire des ré-ponses opérationnelles et concrètes à cesattentes des territoires. Dans la diversitédes stratégies déployées, la relation auxterritoires est une question centrale quechacun réinterprète et s’approprie diffé-remment.

EXEMPLES DE RÉPONSESCONSTRUITES PAR LES ORGANISMES

Nadia Bouyer, Directrice Générale de SEQENS

SEQENS est lefruit de la fusionde six ESH franci-liennes filialesd’Action logementimmobilier (Athé-gienne, Domaxis,France Habitation,Pax-Progrès-Pal-

las, Sofilogis et Sogemac Habitat). Elledétient à sa création en septembre 2019,90 000 logements sociaux et intermé-diaires sur le territoire francilien et dis-pose de deux filiales complémentaires :SEQENS Accession et SEQENS Solidari-tés permettant à SEQENS d’agir en acteurcomplet du logement et du parcours ré-sidentiel, depuis l’hébergement jusqu’àl’accession.

SEQENS redistribue le grand nombred’agences et directions territoriales héri-tées des trois principales ESH. L’organi-sation choisie s’appuie sur le principe« penser global, agir local » et sur laproximité de ses équipes territoriales enrelations avec les locataires, les acteurséconomiques et les élus locaux. Ce rap-prochement s’inscrit dans la volonté deleur offrir le meilleur des services. Lesmoyens opérationnels de SEQENS sontpositionnés au sein des six Directions Dé-léguées rattachées à la Direction géné-rale et disposant des pouvoirs néces-saires à leur réactivité. La gestiontechnique et la gestion locative : attribu-tions, accompagnement social et recou-

vrement seront réalisés par les Direc-tions Déléguées disposant de marges demanœuvre locales assumées. Le siègede SEQENS assurera le lien de l’ensem-ble autour de trois grandes fonctionnali-tés, il sera pour sa part, centre d’exper-tise, centre de production et centre decontrôle. Le périmètre géographique desDirections Déléguées s’appuie sur celuides intercommunalités affirmant ainsi laprééminence de cet échelon pour conce-voir et mettre en œuvre les politiques del’habitat (une exception notable : GrandOrly Seine bièvre sur lequel le patrimoinegéré sera réparti à parité sur deux Direc-tions Déléguées). Le fort développementactuel de SEQENS amènera à ajuster ré-gulièrement les périmètres des Direc-tions Déléguées.

Claude Knapik, Président du Directoirede Batigère en Ile-de-France

batigère en Ile-de-France vient decélébrer son pre-mier anniversairele 26 juin dernier.Issue de la fusionde trois sociétésdu groupe bati-gère, cette société,

qui gère 35 000 logements et compte plusde 500 collaborateurs, est née dans l’ob-jectif d’accroître le service rendu à ses lo-cataires, d’améliorer sa visibilité vis-à-visde ses parties prenantes, d’offrir à sescollaborateurs des parcours profession-nels stimulants et de gagner en perfor-mance économique et sociale.

Organisée autour de 6 Directions Terri-toriales, batigère en Ile-de-France, acteurengagé, propose toujours plus de proxi-mité vers ses locataires et ses partenairesen priorisant des circuits de décisionscourts et décentralisés, pour mieux ré-pondre aux besoins et enjeux de ses terri-toires d’implantation. Il est à noter que47% de l’effectif est affecté à la gestion deproximité. Une communauté de managersde proximité a été créée pour apporter unsupport et une écoute renforcés et fortifierles relations avec le tissu local.

Enfin, pour parfaire l’aboutissementde ce projet d’entreprise et finaliser sondéploiement, batigère en Ile-de-France a

fait le choix, pour son premier anniver-saire, de regrouper l’ensemble des colla-borateurs du siège au sein des mêmes lo-caux en repensant, dans le même temps,les implantations et locaux de ses Direc-tions territoriales.

Damien Vanoverschelde, Directeur Général de Hauts-de-Seine Habitat

Les Offices Publicsde l’Habitat sontdes outils au ser-vice des collectivi-tés locales. Ilss’adaptent et ré-pondent aux orien-tations définies parles élus locaux.

Hauts-de-Seine Habitat est un office decompétence départementale et interagit for-tement avec le conseil départemental, avecles EPT et les communes qui le composent.Ces dernières années, Hauts-de-Seine Ha-bitat a été amené à répondre à la demandede maires en absorbant plusieurs officescommunaux. Pour chacun d’entre eux,Hauts-de-Seine Habitat a pu organiser unegestion en continuité du service assurépar l’office communal: unité de gestion lo-cale, continuité de l’interface avec les lo-cataires et place des élus dans les décisionsimportantes concernant le patrimoine. Cemodèle très particulier développé parHauts-de-Seine Habitat l’a égalementamené à prendre des parts dans la Coopé-rative Hauts-de-bièvre Habitat créée en jan-vier 2018 à l’initiative des maires d’Antonyet de Chatenay-Malabry.

Pour faire face aux enjeux financiersauxquels vont être confrontés les orga-nismes tout en permettant le maintiend’une diversité d’opérateurs dans les ter-ritoires, Hauts-de-Seine Habitat travaillesur un schéma de société de coordinationterritoriale que les élus, prioritairementdu département des Hauts-de-Seine,pourront investir au profit de leurs orga-nismes fragilisés par les réformes. LaSociété de coordination sur le territoiredépartemental, assurerait aux élus lo-caux un maintien de leurs prérogativessur leurs organismes tout en leur offrantdes marges de manœuvre renforcées etune stabilité nécessaire au pilotage deprojets de long terme.



ÉLÉMENTS MÉTHODOLOGIQUES

Pour réaliser cet état des lieux du tissudes organismes, les données du RPLS2018 (données sur le patrimoine au01/01/2018) ont été exploitées etretravaillées afin de prendre en compteles évolutions du tissu en vigueur au01/07/2019 et connues de l’AORIF. Enconséquence, les statistiques sur lenombre d’organismes peuvent êtredifférentes des résultats diffusés dansd’autres publications.

Par ailleurs, les organismes n’ayant pasleur activité majoritairement en Ile-de-France ont été exclus des statistiquessur les niveaux de patrimoine car lesdonnées franciliennes ne sont pasrévélatrices du nombre de logementsdétenus par ces entités. Seuls lesorganismes concernés par lesdispositions de la loi ELAN ont étéégalement retenus pour le champd’analyse relatif à la taille depatrimoine.

Pour compléter ces analyses, l’AORIF amené un travail d’identification desgroupes au sens de la loi ELANpossédant du logement social en Île deFrance. Cette liste se limite auxgroupes d’organismes qui existent au01/07/2019 et ne prend donc pas encompte les projets de création dessociétés anonymes de coordination.

Soulignons que les statistiquesprésentées concernent uniquement lepatrimoine social francilien de cesentités.

Ces éléments ont aussi été exploités àl’échelle intercommunale afin deprésenter la répartition despatrimoines des organismes francilienssur ces territoires, qui occupent uneplace de plus en plus importante dansla mise en place et le suivi despolitiques locales de logement. Comptetenu de la pluralité des profils de cesentités, il convient d’analyserconjointement la moyenne et lamédiane pour chaque familled’organismes.

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Jean-Alain Steinfeld, Directeur Inter-Régional CDC Habitat Ile-de-France

Les lois de fi-nances récenteset la loi ELAN ontamené CDC Habi-tat (ex SNI) à re-penser son projetinitial qui visait àmutualiser prin-cipalement les

fonctions supports des ESH franciliennesen maintenant les marques OSICA et EFI-DIS. Les 13 ESH détenues par CDC Habi-tat (filiale de la Caisse des Dépôts) àl’échelle nationale ne pouvaient pas toutesfaire face aux impacts de la RLS, leur fu-sion en une seule entité CDC Habitat so-cial a donc été actée au 1er janvier 2019.

L’unification des structures permetd’optimiser les coûts de gestion par les ef-fets de la mutualisation et la rationalisa-tion de l’organisation. L’unification des bi-lans et le soutien de la Caisse des Dépôtspermettent de maintenir à leur meilleurniveau les capacités de développement etd’investissement sur le patrimoine.

Pour répondre aux attentes des terri-toires en matière de proximité et de dia-logue territorial, CDC Habitat organise lagestion de ses 500 000 logements enFrance (dont 134 000 en Ile-de-France,soit 90 000 logements familiaux sociaux,22000 logements intermédiaires et 22000logements en foyers gérés), par 6 direc-tions interrégionales, et conserve son ré-seau d’agences actuelles qui gèrent enmoyenne 5 000 logements en Ile-de-France, ainsi que sa forte présence depersonnel de proximité, avec 1 727 sala-riés franciliens en proximité. La reconfi-guration de la cartographie des agencespourra être amenée à se réaliser en Ile-de-France, dans un second temps, en co-hérence avec les périmètres intercom-munaux.

CDC Habitat cherche également à pro-poser des solutions sur mesure d’ac-compagnement pour les organismes,quel que soit leur statut, pour les aider àfaire face aux enjeux de la loi Elan et audéfi financier imposé par la Réduction deloyer de solidarité (RLS). Il est envisagénotamment de les adosser à des GIE, au-tour de CDC Habitat, ou d’autres solu-

tions qui seraient respectueuses des gou-vernances de chacun tout en permettantdes mutualisations de compétences no-tamment sur les services supports. Cetteperspective s’appuie sur l’expérienceréussie du GIE Grand Paris Habitat sur lechamp du développement, de la maîtrised’ouvrage et du renouvellement urbain.

UNE RÉPONSE COMPLÉMENTAIREPORTÉE PAR L’AORIF

Pour prolonger l’effort de structurationdes organismes à l’échelle intercommu-nale, l’AORIF complète ces réponses indi-viduelles d’une réponse collective pouraméliorer la représentation des orga-nismes à l’échelle intercommunale.

En s’appuyant sur une géographieprioritaire de la profession, l’AORIF struc-ture au quotidien la représentation desorganismes sur 26 territoires et poursuitégalement son action à l’échelle des dé-partements. Pour ce faire, le Conseild’administration de l’AORIF a désigné desréférents territoriaux, chargés de le re-présenter dans les instances locales etnotamment celles relatives aux politiquesd’attributions (CIL, PPGDID…) et aux po-litiques de développement (PLH). C’estune mission essentielle au regard d’untissu encore très dense même s’il se ré-duit progressivement. Il s’agit bien d’ame-ner la profession à parler d’une seule voixpour faciliter le dialogue avec les inter-communalités et pour mieux défendreses propres positions. l

Cécile Hagmann et Louise Malplat

(2) Propos recueillis à l’occasion d’entre-tiens avec différents territoires franciliens


FESTIVAL

REGARD NEUF 3UNE PREMIÈRE ÉDITION POUR CHANGERL’IMAGE DU LOGEMENT SOCIAL !

RETOUR EN IMAGES SUR LA PREMIÈRE ÉDITION DU FESTIVAL «REGARD NEUF 3, LES HLM AURENDEZ-VOUS DE LA CRÉATION» PORTÉE PAR18 ORGANISMES HLM (1), COORDONNÉE PARL’AORIF ET SOUTENUE PAR LE CONSEILDÉPARTEMENTAL ET LA PRÉFECTURE DE SEINE-SAINT-DENIS, LE CGET, L’UNION SOCIALE POURL’HABITAT ET LE CRÉDIT COOPÉRATIF.

UN FESTIVAL GRATUIT ET OUVERT À TOUS: UNE OPPORTUNITÉ DE REGARDER LA SEINE-SAINT-DENIS ET LES HLM SOUS UN AUTRE JOURDu 5 au 15 juin 2019, plus d’une centaine d’artistes se sont mis enscène au sein de 27 cités Hlm de Seine-Saint-Denis, mettant àl’honneur des disciplines artistiques pour le moins originales etpoétiques, à même de transformer le regard sur la Seine-Saint-Denis et ses quartiers populaires et d’attiser la curiosité des pe-tits et des grands.

On se souviendra longtemps du solo de contrebasse dans lesairs, des vertigineux spectacles de danse acrobatique sur façade,des cris de joie des enfants lors du vol en montgolfière, du spec-tacle grandiose de son & lumière, de l’initiation au trapèze volantau sein d’un site architectural classé. Malgré une météo quelquepeu capricieuse, le soleil était au rendez-vous sur les façades des

immeubles, grâce à l’emblème imaginé par les artistes GonzagueLacombe, Laure du Faÿ et le Studio Polysémique, pour guider lesfestivaliers tout au long du parcours.

La clôture du festival, qui se tenait aux Archives Nationales dePierrefitte, a permis de questionner les représentations – encoretrop souvent négatives – du secteur du logement social et d’in-terroger en réponse la place du beau dans nos Cités Hlm et les«savoir-faire des organismes Hlm» au service des locataires. En-core faut-il le «faire savoir» comme l’ont rappelé les participants,mettant ainsi l’accent sur un des enjeux essentiels de la profes-sion: mieux communiquer pour faire tomber certaines représen-tations et changer ainsi l’image des Hlm. Alors, partant pour unedeuxième édition? l

Yasmine Franjulien

(1) 1001 Vies Habitat, Aulnay Habitat, Bondy Habitat, Batigère en Ile-de-France, CDC Habitat, Domaxis, Emmaüs Habitat, France Habitation, ICFHabitat la Sablière, Immobilière 3F, Logirep, OPH d’Aubervilliers, OPHde Bagnolet, OPH Montreuillois, Pantin Habitat, Plaine Commune Habi-tat, Seine-Saint-Denis habitat, Toit et Joie.

Événement Regard neuf 3 au Congrès Hlm surl’espace AORIF : le 25 septembre à 17h. Et tout aulong du Congrès : exposition rétrospective du festival.

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Pour plus d’informations et de photos, consultez le siteregardneuf3.fr

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PARTENAIRES FINANCEURS DE L’ESPACE AORIF ET DE SES EXPOSITIONS

TOUTES LES INFORMATIONS ET PUBLICATIONS DE LA CAMPAGNE

SONT SUR LE SITE : www.aorif.org/idees-neuves

AUTRES TEMPS FORTS SUR L’ESPACE AORIF AU CONGRÈS HLM

Le 25 sept. 10h-11h : Association Exigence Ascenseurs (AEA)Présentation du dispositif de référencement des ascensoristes

pour améliorer la qualité et la rapidité des interventions sur le parc social.

Le 26 sept. 11h-12h : AFFIL(Association Francilienne pour Favoriser l’Insertion par le Logement)

Habitats intercalaires, l’urbanisme transitoire à vocation sociale. Comment mobiliser, à des fins sociales, des bâtiments ou terrains

temporairement vacants ?

Le 26 sept. 14h30-15h30 : Accord Préfet de région – Caisse des Dépôts – AORIFSignature d’un accord fixant un cadre commun pour fluidifier

le processus d’agrément, de financement et de mise en service des logements sociaux en Ile-de-France.

New nsemble - AORIF · 2019. 9. 22. · l’ensemble de ses partenaires. Elle est également...

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