N°54 Analyse Actualité Ailleurs F É V R I E R 2 0 1 7 · Edito 2016, un CRu D'ExCEpTion...

ActualitéAnalyseN°54JANVIER

FÉVRIER 2017

L’élection de Trump

et les effets sur

l’immobilier français

Ailleurs

Canada :

l’appel du

Grand nord blancDe belles économies

à prévoir !

L’ADRESSE :

unE AnnéE RéuSSiE !

Brice Cardi, Président du réseau l’Adresse

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Actualité

Analyse

N°54JANVIERFÉVRIER 2017

L’élection de Trumpet les effets sur l’immobilier français

Ailleurs

Canada : l’appel du Grand nord blanc

De belles économies à prévoir !

L’ADRESSE :unE AnnéE RéuSSiE !

Brice Cardi, Président du réseau l’Adresse

N°54 janvier/février 2017 | Expression P.5

P. 7 E D i T o• Un cru d’exception

P.8 A C T u A L i T é• Actualités immobilières • Nominations- Antoine Audbourg- Alexis Rouque- Valérie Dubant-Kung- Roland Tripard,• Baromètre

P.12 A n A Ly S E• L’élection de Trump et les effets

sur l’immobilier français

P.14 A C T u A L i T é• De belles économies à prévoir !

P.16 A L E R T E• Le risque de requalification de l’agent

commercial en salarié

P.18 R é S E A u• L’ADRESSE : une année réussie !

P.20 T E n D A n C E• Le boom de l’investissement

dans les résidences seniors

P.22 F i S C A L i T é• Nouveautés 2017 en matière

d’investissement locatif

P.24 o p i n i o n S• Présidentielles : simplicité et

pragmatisme !

P.28 A i L L E u R S• Canada : l’appel du Grand

Nord blanc

P.29 R é F o R M E• Résidences secondaires :

gare à la surtaxe !

P.30 p o i n T D E v u E• Santé du marché immobilier :

ne pas se tromper d'analyse

ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 1 051 853,70 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Président du directoire :Laurent CampagnoloDirecteur général :Norbert AlvarezDirecteur de la publication :Norbert Alvarez

Siège social :Parc Technopolis ZA de Courtaboeuf3, avenue du CanadaBât Alpha - 91940 LES ULIS

Tél : 01 60 92 96 00Fax : 01 60 92 96 01Email :[email protected]éation, conception,réalisation & diffusion :ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 1 051 853,70 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Rédacteur en chef :Norbert Alvarez

Journalistes :Boris RouahFranck SeguinMarie Herault

Graphiste maquettiste :Sophie BretonAssistante de fabrication :Véronique Gauer

Diffusion : 25 000 exemplairesN° ISSN : 1964-9940

P.12 P.14 P.18

P.20 P.28 P.29

Est édité par la société

Sommaire janvier/février 2017

N°54

Crédits photos : DR

P.18

Brice Cardi, Président

du réseau l’Adresse

Edito

2016, un CRu D'ExCEpTion

Expression

Une chose est sûre, l'année 2016 marquera les esprits et restera comme un grandcru pour le secteur de l'immobilier. La baisse des taux d'intérêt et l’accalmie desprix au m2 ont permis au marché de repartir à la hausse. Avec un nombre de

transactions avoisinant les 850 000 – du jamais vu depuis 2006 -, l'ensemble du pays aprofité de ce regain de forme. Une reprise accompagnée par toutes les couches de lapopulation qui ont vu leur pouvoir d'achat augmenter de 26% entre 2012 et 2016.

Soulignons que cette dynamique ne devrait pas souffrir en 2017. Toutes les étudeslaissent à penser que la croissance se poursuivra et particulièrement lors du premiertrimestre. Les taux d'intérêt ne devraient en effet pas connaître de hausse incontrôléeet la plupart des aides au logement ont d'ores et déjà été prolongées. Reconductiondes prêts à taux zéro, cumul du crédit d'impôt pour la transition énergétique avec l'éco-prêt à taux zéro, loi Pinel et Censi-Bouvard, l'ultime loi de finances du quinquennats'est montrée généreuse. Quelques zones d'ombres aux conséquences incertainesviennent néanmoins troubler cette embellie. En particulier l'amendement au projet deloi de finances 2017 autorisant aux communes de majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation des résidences secondaires.

En attendant, je vous souhaite une bonne lecture, et surtout, une excellente année.

Norbert AlvarezDirecteur de la publication

TRÊVE HIVERNALE POUR LESEXPULSIONS

Débutée le mardi 1er novembre, la trêvehivernale s’achèvera le 31 mars 2017. Durantcette période, toute expulsion locative devientimpossible. Les ménages, ayant fait l’objet d’un« commandement de quitter les lieux », ont droità plusieurs mois de répit. Selon les chiffres dela Fondation Abbé Pierre, 67 406 ménagesavaient l’objet d’un tel « commandement » en2015, à la suite d’une décision de justiceprononçant l’expulsion. Toujours selon laFondation, les expulsions locatives, avecintervention des forces de l’ordre, ont augmentéde 24% en 2015 pour s’établir à 14 363.

PRÉSIDENTIELLE

En vue des prochaines échéances électorales de2017, l’ORPI LAB est l’occasion pour lescandidats à la présidentielle de présenter leurvision de la politique du logement et la placequ’ils lui accorderont. Certains candidats àl’Elysées sont déjà venus et viendront encoreinteragir avec un public composé à la foisd’experts (agents immobiliers, représentants

d’organisations, d’institutions, d’associations etde fédérations, syndicats du secteur) et d’unpanel de Français, propriétaires et locataires,sélectionnés par l’Institut Opinion Way. Al’occasion d’un échange animé par BernardCadeau, Président du Réseau ORPI, et StéphaneMoquet, Délégué Général, Nicolas Sarkozy ainauguré le concept ORPI Lab le 10 octobre 2016. Emmanuel Macron était lesecond invité, le 28 novembre dernier.

OPÉRATION TRANSPARENCE

La ministre du Logement, Emmanuelle Cosse,vient de lancer un site regroupant les principalesdonnées disponibles sur le logement social, lesloyers ou encore la construction. Sur le portailwww.transparence.logement.gouv.fr, les Françaispeuvent trouver toutes les informationsmajeures comme le logement ou l’encadrementdes loyers. Ce site est également utile pour lesinvestisseurs professionnels ou experts car ilregroupe les données publiées par l’Obser-vatoire des loyers.

PROMESSE UNILATÉRALE DEVENTE EST IRRÉVOCABLE

Cette décision est passée inaperçue. Depuis le1er octobre et une modification de l’article 1124du Code civil, la promesse unilatérale de vented’un logement est devenue irrévocable. Avant designer la vente définitive, le vendeur etl’acheteur se lient par un avant-contrat. Il peuts’agir d’un compromis ou d’une promesse devente unilatérale. Désormais, le vendeur, qui

souhaite annuler une promesse durant le délailégal, pourra être sanctionné par la vente forcéedu bien. Auparavant, si un vendeur renonçait àcéder son bien immobilier avant la fin du délaid’option, l’acquéreur pouvait juste obtenir lerèglement de l’indemnité d’immobilisation etréclamer des dommages et intérêts.

UN FICHIER DES MAUVAISLOCATAIRES ?

L’Union nationale de la propriété immobilière(UNPI) a rendu publiques, début décembre, sespropositions aux candidats à l’élection présiden-tielle. Elle demande notamment la création d’un« fichier des incidents de paiements ayantdonné lieu à un jugement d’expulsion ». L’idéeest que les propriétaires puissent consulter cefichier des locataires mauvais payeurs avant lasignature du bail. La crainte des loyers impayésest l’un des freins à la mise en location d’unlogement, même si le taux de loyers impayésreste faible, de 2% à 3%. Selon le dernier rapportde l’Agence nationale pour l’information sur lelogement, l’impayé moyen atteignait 3 000 €.

Actu

© DR

Antoine Audbourg,directeur général France de optimhome

Agé de 48 ans, Antoine Audbourg est diplôméd’un exécutive MBA de l’ESCP Europe. En 1992, Il débute sa carrière en travaillant auposte de responsable commercial export chezStand 21 (fabricant, distributeur et franchiseurd’équipements pour les pilotes automobiles) pour devenir ensuite Directeurdes Ventes et Marketing dans des sociétés de renom comme Avis et Europcar.Quelques années plus tard, il est nommé Directeur Marketing & e-commerce,en charge notamment de la stratégie multicanal chez AS Voyages (Groupe AfatSelectour). En 2014, il occupe le poste de Directeur Marketing & Digital ausein du réseau immobilier ORPI, où pendant plus de 2 ans il a été l’acteur dela réflexion stratégique et de sa mise en place opérationnelle (innovations,transformation digitale du métier, parcours clients…).

Nominations

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Alexis Rouque,délégué général de la Fpi France

Alexis Rouque succède à Jean-Michel Mangeotau poste de Délégué Général de la FPI France.Il est diplômé de l’Institut d’études politiquesde Bordeaux et ancien élève de l’Ecole natio-nale des douanes. Inspecteur des douanes de1998 à 2003, il intègre l’Ecole Nationale d’Administration en 2004. A sa sortiede l’ENA, en 2006, il est nommé Auditeur à la Cour des Comptes puisConseiller référendaire. En 2010, Alexis Rouque entre au cabinet de BenoistApparu, Secrétaire d’Etat chargé du Logement, en tant que Conseiller tech-nique. Il est ensuite nommé Directeur de cabinet (juin 2011) et exerce cesfonctions auprès de Benoist Apparu, devenu Ministre du Logement, jusqu’en2012. Directeur Général de Ports de Paris de 2012 à 2016, il a rejoint laFédération des promoteurs immobiliers (FPI) France en novembre 2016.

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valérie Dubant-Kung,directrice générale du groupeDuval Développement

Valérie Dubant-Kung a rejoint le groupe Duvalen 2005. Elle occupait jusqu’à présent le postede directrice juridique immobilier du groupe.Agée de 48 ans, titulaire d’une maîtrise endroit privé et d’un troisième cycle en crimino-logie, elle a débuté sa carrière comme clerc de mandataire liquidateur à Lyonavant de rejoindre le service juridique d’une société de gestion de crédit-bail.En 2005, elle intègre le service juridique promotion, avant de reprendre, en2008, la direction juridique immobilier des foncières, puis d’être nomméedirectrice juridique immobilier. A présent, elle vient d’être nommée directricegénérale de Duval Développement, branche promotion du groupe Duval.

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Roland Tripard,président du groupe i@D

Diplômé d’HEC, Roland Tripard bénéficie d’unesolide expérience dans le milieu de l’immobi-lier et du digital. Depuis 2008 il dirigeait legroupe SeLoger. Sous sa direction, le groupe aplus que doublé de taille, sous l’effet d’uneforte croissance organique ainsi que d’acqui-sitions ciblées lui ayant permis de dupliquerson modèle et sa position de leader sur l’ensemble des segments du marchéimmobilier.

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actuLes événements de la profession

ChAquE MoiS, LES REnDEZ-vouS quE vouSnE DEvEZ pAS MAnquER !

A CONSEILLER A VOS CLIENTSLA ROCHELLE du 3 au 5 février 2017SALON DE L’IMMOBILIER DE LACHARENTE-MARITIMEEspace EncanEntrée payante

Zoom sur le Salon de la RénovationDu 27 au 30 janvier 2017Paris, Parc des ExpositionsEntrée gratuite

Prendre soin de son habitat est l’une des préoccupations majeures desFrançais. Certains y consacrent même un quart de leur budget chaqueannée entre la rénovation, l’aménagement, la décoration et le « coup deneuf ». Le tout nouveau salon de la Rénovation donne rendez-vous auxvisiteurs pour peaufiner leurs projets de rénovation, découvrir lesdernières innovations dans le domaine des matériaux, du design ou del’énergie. Aménager son logement, c’est aussi s’inscrire dans une logiquecitoyenne et environnementale. C’est aussi un moyen de réaliser deséconomies sur le long terme en adoptant des équipements plus intel-ligents. Pour échanger sur des thèmes différents, plusieurs ateliers etconférences animées par journalistes spécialisés seront proposés durantles trois jours du salon. 35 000 visiteurs sont attendus.

A VOTRE SERVICE

GIENDu 27 au 29 janvier 2017SALON DE L’HABITATSalle CuiryEntrée gratuite

PARTHENAY-POMPAIREDu 4 au 5 février 2017SALON DE L’HABITATSalle PolyvalenteEntrée gratuite

NEUFCHÂTEL-EN-BRAYDu 24 au 26 février 2017SALON DE L’HABITAT ECOSOLUTIONSLa BoutonnièreEntrée gratuite

News


POUR VOS RENDEZ-VOUSPROFESSIONNELSCANNES du 14 au 17 mars 2017MIPIM – THE WORLDS PROPERTYMARKETPalais des Festivals et des CongrèsEntrée payante

LYON du 17 au 19 MARS 2017SALON DE L’IMMOBILIERCité InternationaleEntrée gratuite

Baromètre

N°54 janvier/février 2017 | ExpressionP.10

10 ans 15 ans 20 ans 25 ansTaux fixes lesplus bas 0,70% ↑ 0,80 % = 1,00% = 1,25% =

négociés

Taux fixes lesplus hauts 1,00 % ↑ 1,30% ↑ 1,48% ↑ 1,95% ↑

négociés

Taux nationauxmoyens sur 1,40% ↑ 1,63% ↑ 1,80% ↑ 2,12% ↑

le marché

LES ChiFFRES DE noS ExpERTS pouR piLoTER voS vEnTES

LA hAuSSE DES TAux SE ConFiRME

Taux fixes des prêts négociéspar CAFpi en Janvier

« Taux donnés à titre indicatif sur les barèmes en vigueur en date du 25/12/2016. »

Source : CAFPI – www.cafpi.frLes taux les plus hauts négociés parCAFPI restent inférieurs de 0,38%en moyenne par rapport aux taux dumarché.

AnCiEn nEuF

Dans l’ancien, les ventes se poursuivent à la hausse.Fabrice Abraham, directeur général du réseau GuyHoquet, annonçait récemment que « 2016 sera unebelle année ». Les résultats encouragent cetteprédiction car les ventes de son enseigne, en haussede 16%, confirment la tendance à la hausse desvolumes de transactions qui, selon le réseau GuyHoquet, pourraient se chiffrer à 830 000 cette année,contre 650 000 en 2013. Les notaires sont du mêmeavis. Dans une note de conjoncture rendue fin octobre,les notaires indiquaient que fin juillet, le volume desventes au niveau national continuait de progresser. « Le nombre de transactions de logements anciensréalisées au cours des douze derniers mois estestimé à 839 000, en hausse de 15% sur an, dépas-sant le point culminant enregistré en février 2012 ».Pour les Notaires de France, cette hausse est due àun changement de comportement des acheteurs. Cesderniers n’anticipent plus de baisses de prix et jugentle moment idéal pour franchir le pas, étant donné queles taux d’intérêt sont historiquement bas.

Les promoteurs de logements neufs se réjouissent !Encore délicat voilà quelques années, le marchés’oriente clairement à la hausse. Au troisièmetrimestre 2016, les ventes du neuf augmentent de25,1% par rapport à la même période en 2015, ce quireprésente 31 824 logements réservé. Il s’agit du8ème trimestre consécutif à la hausse, et c’est trèsencourageant. Pour beaucoup, la hausse dumoment est un effet de rattrapage. Comme lesouligne Alexandra François Cuxac, présidente dela Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), « nous ne sommes pas revenus au niveau de 2007avant crise, nous sommes au niveau de 2010 ». Dansle détail, tous les segments du marché participent àcette dynamique des ventes : ventes en bloc à 4997unités (+13,8%), ventes en résidences services à1250 unités (+25%) et vente au détail (+27,6%, soit5531 de plus qu’au troisième trimestre 2015).L’activité commerciale est toujours portée tant parles ventes aux ménages investisseurs (+27,2%) quepar les ventes à propriétaires occupants (+28,1%).

La hausse des taux se confirmePlus aucun doute possible, la tendance s’est inverséeet les taux de crédits immobiliers sont repartis à lahausse. En moyenne, en janvier, les taux pratiquésont crû entre 0,15% et 0,35% suivant les établisse-ments financiers et les durées. « La courbe s’estinversée, indique Philippe Taboret, Directeur GénéralAdjoint de Cafpi. On devrait connaître une hausselégère, mais continuelle sur les prochains mois. »

Un diagnostic validéLa hausse des taux, annoncée par Cafpi, a été récem-ment constatée par le Crédit logement.Contrairement à celui-ci, qui se base sur les cautionsqu’il a délivrées aux établissements financiers, lescourtiers mesurent les taux en fonction de leur négo-ciation avec leurs partenaires. Ainsi, les tauxannoncés par Cafpi proviennent des barèmestransmis par ses partenaires. Il s’agit donc des tauxque le courtier proposera à ses futurs clients durantle mois en cours.Ne partant pas du même moment dans le processusde l’obtention d’un prêt pour réaliser leurs analyses,leurs conclusions ont un décalage d’un peu plus d’unmois.Quelles perspectives pour 2017 ?Effet obligataire. Dans les mois à venir, le risque portesur les taux longs. Les OAT 10 ans se situentaujourd’hui à 0,58% contre 0,33% en moyenne letrimestre dernier et devraient continuer à progresserdans les mois à venir. Les banques répercutent cerisque sur les taux qu’elles proposent à leurs clients.

Effet inflationniste. Dans un second temps, les tauxseront confrontés au retour de l’inflation, due à l’aug-mentation des prix de l’énergie, notamment lepétrole, et à la baisse de l’euro face au dollar. Cetteinflation sera certes faible, mais elle va augmenter lecoût (loyer) de l’argent pour les banques, qui devronts’adapter en augmentant leurs taux.Les taux vont continuer à remonter, mais cettehausse restera limitée. « Nous estimons que les tauxaugmenteront en moyenne de +0,5% sur le 1ersemestre 2017 » précise Philippe Taboret. Ils reste-ront donc très faibles, inférieurs à 2% sur 20 ans etsurtout inférieurs à ceux proposés à la même époquel’an dernier.Pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans,une hausse de 0,5% des taux de crédits représente45 € supplémentaires pour les mensualités et un coûtfinal du crédit en hausse d’un peu plus de 10 000 €.Taux d’usureLe gouvernement a également mis en place des tauxd’usure différenciés par durée, contre un taux uniquejusqu’à présent. Cette mesure n’aura pas d’impactsur les taux de crédits immobiliers, car les tauxd’usure, dans ce métier, sont très rarement atteints.

L’assurance emprunteur toujours aussi importanteLa loi dite Sapin 2 avait ouvert la voie à la possibilité derésilier annuellement son assurance emprunteur. Le8 décembre dernier, le Conseil Constitutionnel acensuré cette mesure. « Quand on sait que l’assu-rance emprunteur peut représenter jusqu’à 30% ducoût total du crédit, surtout en cette période de tauxtrès bas, cette mesure avait tout son sens », indique

Philippe Taboret. La délégation d’assurance, mise enplace par les lois Lagarde et Hamon, laisse auxemprunteurs la possibilité de choisir librement leurassurance à condition de présenter des garantieséquivalentes à celles exigées par l’établissementprêteur.

Une année 2016 de tous les records qui se poursuitSi 2016 a connu les taux historiquement les plus bas,elle a également permis d’établir des records deproductions de crédits et d’opérations immobilièresréalisées. Grâce à une fin d’année très active, la barredes 230 milliards de crédits réalisés devrait êtredépassée. « Signe de cette embellie de fin d’année,Cafpi a monté 6 650 nouveaux dossiers durant le moisde décembre 2016, contre 3 650 l’année précédente »,précise Philippe Taboret.Les premiers jours de 2017 semble suivre cettetendance. « Les agendas des courtiers sont déjàpleins, note Philippe Taboret. Plus que jamais lescandidats à l’accession souhaitent profiter des tauxtoujours bas et des prix encore stables. »

Philippe TaboretDirecteur général adjoint de CAFPI N°1

des courtiers en prêts immobiliers et Président de l’APIC – Association Professionnelle

Des Intermédiaires en Crédits www.cafpi.fr »

En BREF


Analyse

L’arrivée de Donald Trump à la maison blanchepeut-elle chambouler le marché de l’immobilierfrançais ? La question mérite d’être posée car lapolitique économique annoncée de l’autre côté del’Atlantique a déjà des conséquences sur les taux.

L’éLECTion DE TRuMp ET LES EFFETS SuR L’iMMoBiLiERFRAnçAiS

immobilierDonald Trumpinflation

MOTS-CLéS

Une politique économique de relanceLes promesses économiques de campagnede Donald Trump ont d’emblée fait planer leretour de l’inflation. Rien qu’en découvrantles contours de ce programme, impossibled’ignorer que la relance économique estl’une des priorités du géant de l’immobilier.L’économie américaine sera, en 2017,impactée par la baisse d’impôt (entrepriseset ménages) et par l’augmentation desdépenses publiques dans la défense et lesgrands travaux d’infrastructures (desmilliers de routes et plus de 65 000 ponts àrénover), le tout pour un montant total de500 milliards de dollars. Ces mesuresdevraient entraîner à la fois de la croissance,mais aussi une hausse du PIB, des taux d’in-térêt et de l’inflation. Trump ambitionne eneffet de relancer la consommation, notam-ment des classes moyennes en leur donnantdavantage confiance en l’avenir. Enrevanche, mener une telle politique derelance aura un coût et pourrait accroître ladette américaine de plus de 5 000 milliardsde dollars selon certains économistes. Si parexemple, l’agence Standar & Poor’s n’amontré aucun signe d’inquiétude au lende-main des élections (les Etats-Unisconservent la note AA+), la Fed (la RéserveFédérale) pourrait toutefois être amenée àaccélérer l’an prochain son cycle de haussedes taux.

Phénomène de contagionSi cette hausse des taux obligatoires seconfirme dans les prochaines semaines, lesépargnants français pourraient en subir les

conséquences. Afin d’acheter leur résidenceprincipale, 90% des acquéreurs ont besoind’un crédit immobilier. Les obligations assi-milables du trésor (OAT) servent deréférence aux taux des prêts fixes. EnFrance, le marché immobilier résidentiel estdirectement conditionné par le niveau desOAT. Conséquence directe de l’élection deDonald Trump à la Maison Blanche, le tauxd’intérêt de l’OAT à dix ans, en France, estpassé, le 14 novembre dernier, de 0,10% à0,83% en six semaines. Le 27 septembre2016, ce taux n’était qu’à 0,1%. Quelquesjours à peine après la victoire de Trump, le 8novembre, le taux à 10 aux Etats-Unis (T-Bond) était passé de 1,8% à 2,2%. Lephénomène de contagion en France, commeen Europe, n’a donc pas tardé.

Conséquences sur le marché françaisEn France comme ailleurs sur le VieuxContinent, les ménages devraient bientôtêtre frappés au porte-monnaie, à cause d’undurcissement des conditions de taux d’in-térêt pour les crédits immobiliers.D’ordinaire, il faut attendre huit semainesavant une remontée des taux des empruntsd’état et leurs conséquences sur le taux decrédit immobilier. Le pouvoir d’achat immo-bilier des Français a toujours été sensible àla variation des taux. Si la tendance à uneaugmentation de l’OAT se confirme durantles mois à venir, les futurs emprunteursrisquent de payer plus cher leur finance-ment immobilier. L’impact sur les priximmobiliers dépendra de la hausse de l’OAT

et surtout de ses répercussions sur les tauximmobiliers que proposeront les banquesdans leurs grilles. Si cette hausse ne devraitpas être brutale, elle risque fort de reléguerau passé les taux records observés cesderniers mois. Tout dépendra donc de l’évo-lution des OAT à dix ans. Le 14 décembredernier, la FED a décidé de nouveau derelever ses taux d'intérêt face à l'améliora-tion de la conjoncture aux États-Unis.

Quelles suites ?A peine quelques mois après le Brexit, lavictoire de Trump à la Maison Blancheredessine l’économie et la politiquemondiale. Et même si le nouveau présidentaméricain ne parvient pas à réaliser l’en-semble de son programme économiqueambitieux, le marché immobilier résidentielfrançais n’a aucune raison d’être freiné dansles métropoles dynamiques tant que les tauxd’intérêt restent attractifs. Ces derniersmois, le niveau historiquement bas des tauxd’intérêt a contribué à la relance du marchéimmobilier en France. Mais attention, uneaugmentation sur le long terme de l’OATpourrait contrarier cette embellie avec deseffets négatifs sur les prix et les transactionsimmobilières. En revanche, si l’OAT se main-tient à un niveau bas, le marché del’immobilier, ancien comme neuf, pour-suivra sa progression. Plus que jamais, lemarché immobilier français est conditionnépar la mondialisation des taux d’intérêt et del’épargne.

Crédit photo : Gage SkidmoreJournaliste : Franck Seguin

© DR

s Actualité


Changer d’assurance emprunteur, après avoirsouscrit un prêt immobilier, peut faire écono-miser plusieurs milliers d’euros. Désormais,avec la loi Sapin 2, chaque souscripteur aura lapossibilité de partir chez la concurrence, unefois par an, durant l’ensemble du prêt.

DE BELLES éConoMiES à pRévoiR !

Crédit immobilierAssuranceRésiliation

MOTS-CLéS

L’assurance emprunteur garantit leremboursement du prêt immobilier en cas dedécès, de perte d’emploi ou d’invalidité, selonle niveau de prestation choisi. A l’occasiond’une souscription d’un emprunt immobilier,l’assurance est proposée sous deux formes.La première, la plus souvent conseillée par labanque prêteuse, consiste à souscrire uneassurance groupe. Selon les profils (âges,profession, état de santé…), les couverturesproposées représentent en moyenne entre0,27 et 0,50% du capital emprunté selon lecourtier Meilleurtaux.com. A garanties équi-valentes, la seconde option propose enrevanche de demander une délégation d’as-surance dans des établissements spécialisés,ce qui permet de bénéficier de tarifs large-ment inférieurs, à savoir entre 0,09 et 0,40%du montant du prêt.

L’importance d’un petit tauxL’assurance emprunteur coûte en moyenne20 000 euros sur toute la durée d’un créditimmobilier. Force est de constater que, encette période de baisse des taux, l’assurancepourrait coûter presque autant que les inté-rêts du prêt. Pour une assurance groupeproposée par la banque, au même titrequ’une assurance individuelle prise auprèsd’un assureur spécialisé, son montant peutvarier du simple au triple. Pour rappel : lesintérêts d’un emprunt immobilier sontcalculés sur le capital restant dû tandis quel’assurance emprunteur, elle, porte tradition-

nellement sur le capital global. Une petitedifférence de taux d’assurance peut doncavoir des conséquences financières impor-tantes. Afin de vraiment optimiser le coûtglobal d’un crédit immobilier, il est doncconseiller de porter une attention particulièreau choix de l’assurance plutôt que d’essayerde gagner 0,1% sur le taux d’emprunt.

Ce qui changeJusqu’à présent, grâce à la loi Hamon, rienn’était perdu pour l’emprunteur qui réalisait aposteriori que son assurance emprunteurétait particulièrement chère. En effet, depuisdeux ans, la loi Hamon permettait de changercette couverture sans frais ni pénalité dansles 12 mois suivant la signature de sonemprunt immobilier. Néanmoins, peu d’em-prunteurs profitaient de cette opportunité,souvent par peur de la complexité adminis-trative, par méconnaissance du dispositif outout simplement en raison de la réticence decertains établissements bancaires, désireuxde conserver ce produit à forte marge. Depuisle 8 novembre 2016, cette donne a changé. Eneffet, un amendement de la loi pour la trans-parence, la lutte contre la corruption et lamodernisation de la vie économique, diteSapin 2, a été adopté par l’Assemblée natio-nale. Désormais, il est possible de changerd’assurance emprunteur chaque annéedurant toute la durée du prêt, sous réserveque le nouveau contrat présente des garan-ties équivalentes. « Au-delà de la période de

douze mois qui suit la signature du contrat,l’emprunteur peut résilier le contrat tous lesans », précise le texte de loi. Cette nouvellerègle de l’assurance emprunteur pourraitpermettre aux souscripteurs de réaliser deséconomies en faisant jouer la concurrence.

Quelles conséquences ?Pour mesurer l’impact de cet amendementde la loi Sapin 2, le site Meilleurtaux.comévoquait la situation d’un couple de 38 ans,ayant emprunté la somme de 200 000 eurossur 20 ans à un taux, hors assurance, de1,20%. Sur l’ensemble du prêt, les intérêtssont sensiblement inférieurs à 25 059 euros.Avec une assurance groupe à 0,36% (à 50%pour le couple), son coût atteint 21600 euros.Néanmoins, grâce à une assurance déléguéeà 0,15%, ce couple ne pourrait payer que 9000euros d’assurance, soit une économie de 12 600 euros. L’exemple est criant. Le cour-tier estime même que plus de 16 millions deFrançais pourraient être concernés par cettenouvelle résiliation annuelle, ce qui repré-senterait une économie annuelle de 31 milliard d’euros, soit une moyenne de 2 500 euros par emprunteur. Reste à présentà savoir si cette nouvelle mesure concerneaussi les prêts immobiliers en cours ou biensi elle reste exclusivement réservée auxnouveaux prêts. Réponse à l’occasion duprochain décret d’application de cette loi.

Crédit photo : ingimage

Journaliste : Franck Seguin

Crédit photo :

L’agent commercial est unmandataire qui exerce samission de façon indépendante.À ce titre, un agent commercial,personne physique, est untravailleur indépendant qui doitrégler lui-même l’ensembledes cotisations liées à son acti-vité. De même, les règles ducontrat de travail ne s’appli-quent pas, notamment au titredu licenciement.

Encore faut-il que l’agentcommercial soit, et demeure,effectivement indépendant deson mandant et qu’aucun liende subordination ne s’instaure.Si l’agent commercial bénéficiede la présomption de non sala-riat posée par l’article L8221-6du Code du travail, les juges ontle pouvoir de requalifier lecontrat d’agent commercial encontrat de travail dès lors qu’ilcaractérise par un faisceaud’indices, des éléments de faitprouvant ce lien de subordina-tion. C’est précisément le casdes deux arrêts rendus par laChambre sociale de la Cour decassation le 26 septembre et le16 novembre 2016 dans deslitiges opposant des agencesimmobilières à leurs ex-agentscommerciaux.

Un contrôle des condi-tions réelles d’exercice

La Cour de cassation aapprouvé la Cour d’appeld’avoir caractérisé un lien desubordination vis-à-vis del’agence immobilière en rele-vant que : « La plus grande partde l’activité des agents étaitconsacrée aux clients de lasociété dans le cadre d’unservice organisé, caractérisépar la mise à disposition d’unbureau et d’un ordinateur, unesectorisation contrainte modi-fiable à la seule initiative de lasociété, une obligation d’infor-mation sur leurs activités par laproduction de leurs agendas etd’un compte rendu hebdoma-daire, des permanences àl’agent et des réunions obliga-toires, des contrôles et dessanctions ». La Cour en déduit que lespersonnes physiques quitravaillaient effectivement« dans le cadre d’un serviceorganisé sous l’autorité de lasociété qui, par les responsa-bles de l’agence, avait lepouvoir de leur donner desordres et des directives, d’encontrôler l’exécution et d’ensanctionner les manque-

ments », étaient liées à cetteagence par un contrat detravail.Dans la seconde affaire, la Courd’appel a caractérisé l’exis-tence d’un lien de subordinationcar le nom du commercial étaitmentionné dans la « liste descollaborateurs » de l’agenceimmobilière, ses cartes devisite ne mentionnaient pas saqualité d’agent commercial etle contrat lui imposait, dans unerédaction assez imprudente, derespecter « un mode de travailprécisément défini sous peinede sanction ».

Ces arrêts rappellent claire-ment à l’ordre les agentsimmobiliers qui voudraientcontrôler trop strictement leursagents commerciaux.

Quelle est la ligne à ne pasfranchir ?

Chaque élément factuel carac-térisé par le juge ne peut, prisisolément, autoriser une requa-lification en contrat de travail.L’intégration d’un agentcommercial dans un serviceorganisé est un indice impor-tant mais pas suffisant. Tout cequi caractérisera une immixtion

de l’agence immobilière dans l’organisation quotidienne del’agent et le choix de sesmoyens constituera des signauxforts de requalification. Si cessignaux sont combinés à unpouvoir de contrôle et à unpouvoir de sanction dumandant, le risque de requalifi-cation en contrat de travail seraimportant.

La Cour de cassation confirmeainsi que l’agent commercialn’est pas soluble dans uneéquipe de commerciaux sala-riés… et qu’il convient d’êtreparticulièrement vigilant dansla rédaction du contrat d’agentcommercial. Les agences immobilières doivent doncimpérativement traiter diffé-remment, au quotidien, leursagents commerciaux et leurssalariés, notamment quant aux informations qu’elles leurcommuniquent (par ex. charteet méthodologie d’une fran-chise) et quant aux relationsavec les tiers (par ex. carte devisite, adresse e-mail). Lerisque de requalification estcependant limité lorsquel’agent commercial n’est pasune personne physique maisune société commerciale.


LE RiSquE DE REquALiFiCATion DE L’AGEnT CoMMERCiAL En SALARié

Alerte

Agent commercialLien de subordinationSalarié

MOTS-CLéS

©ingimage

Les agences immobilières font souventappel à des agents commerciaux pourconstituer leurs équipes commerciales,mais à trop les encadrer, elles prennent lerisque de voir ces agents obtenir la requa-lification de leur contrat en contrat detravail

Par : Christophe Héry, avocat associé

Quel bilan tirez-vous de l’annéeécoulée ?Les ventes ainsi que les performances réali-sées par nos agences nous permettent derester très optimistes pour 2017. LesFrançais n’ont pas perdu leur envie d’acheteret les différentes mesures incitatives ont faitleur effet !

La baisse des prix - variant selon les régions -combinée aux taux d'intérêt particulièrementattrayants nous ont garantis un volume detransactions supérieur à 2015, notammentgrâce à une reprise significative dans la ventede logements neufs. En dépit de la périodeélectorale dans laquelle nous entrons et latendance à l’attentisme, 2017 devrait êtrel'année idéale pour concrétiser son projetimmobilier !

Etes-vous satisfaits du développe-ment du réseau ?Pour commencer, il faut souligner un pointextrêmement important : Nous n'avons euaucune départ au sein du réseau ! Preuve dela satisfaction de nos sociétaires quant auxprojets qui ont été menés et au nouveauvirage entrepris par notre réseau.De plus, nous avons terminé l'année enbeauté ! 30 nouvelles agences nous ont

rejoints en 2016 répartis sur plusieurs dépar-tements : Les Yvelines avec des nouvellesagences au Chesnay et sur Poissy, sur Paris(11ème), à Nantes, Mâcon, en Seine-et-Marne, en région Bordelaise. Nous avonsétoffé notre maillage du territoire et nousallons poursuivre nos efforts en 2017 !

Comment se compose votre équipe« développement »?Nos "développeurs" sont en réalité nossociétaires. Ce sont les mieux placés pourprésenter et vanter les mérites de notreréseau. Les cooptations sont assez fortes. Ilssont à même de pouvoir présenter les avan-tages d'une adhésion à un réseau tel que lenotre. Ce sont nos meilleurs commerciaux etnos meilleurs représentants !

Comment formez-vous vos consul-tants et sociétaires ?Notre plateforme d'e-learning nous permetde dispenser des formations sur toutes lesthématiques "métier" et "outils". Tous noscollaborateurs y ont accès et sont suivisrégulièrement afin de mesurer leur avance-ment et leur parcours de formation. Nousavons également un catalogue de Formationsprésentielles.Parce que l'on apprend avant tout en prati-quant, nos formations dynamiques laissentune grande part aux mises en situation quicollent au plus près de la réalité. Toutes nossessions de formations sont enrichies enscènes professionnelles filmées.

Quels ont été les projets phares de2016 ?Notre convention, rendez-vous incontour-nable du réseau L’ADRESSE nous a permis de dévoiler notre nouveau sitewww.ladresse.com, plus intuitif et plus ergo-nomique avec un format responsive, et notrenouvelle application mobile.

Le lancement du nouveau site L’ADRESSE etnotre nouvelle application mobile marquentun tournant résolument digital dans la stra-

L’ADRESSE : unE AnnéE RéuSSiE !

DigitalinnovationDéveloppement

MOTS-CLéS


Réseau

L'ADRESSE, réseau d'agences immobilièresorganisé en coopérative, a tiré un bilan positif del'année écoulée. Son ambition pour 2017, se posi-tionner en tant que réseau immobilier digital eninnovant sur Internet à l'aide de nouveaux outilspointus comme la géolocalisation ou encore laréalité augmentée. Rencontre avec Brice Cardi,son président-directeur général.

tégie du réseau. Plus que jamais, nous avonsl’ambition de nous positionner en tant queréseau immobilier digital, via la créationd’outils pointus et innovants à destination desclients et prospect.Aujourd’hui, avec notre nouveau site, noussouhaitons faciliter le parcours des acheteurset des vendeurs. Grâce à notre outil de géolo-calisation, les internautes peuvent définirleurs critères de recherche, leurs points d’in-térêt, mais aussi évaluer le temps detransport entre leur lieu de travail et leurfutur logement. Pour les vendeurs, nousmisons sur notre outil d’estimation Valoris.L’ADRESSE définit un prix précis et fiable, etnos services de visibilité optimisent la miseen valeur de leur bien. Nous leur donnonsainsi la garantie de vendre au meilleur prix etdans les meilleurs délais.La nouvelle application mobile L’ADRESSEregroupe tous ces outils et solutions, etpropose également un outil d’estimation enligne cartographié et un service de réalitéaugmentée via un système de points de loca-lisation.En synthèse, une personne qui recherche unbien dans le 15ème arrondissement de Parispourra affiner sa demande en précisantqu’elle travaille dans le 17ème et que l’entre-prise de son conjoint est basée dans le20ème. Elle aura ainsi la possibilité de se voirproposer des biens qui croiseront cesdonnées pour proposer la meilleure offre enfonction de ses habitudes de vie, en indiquantles temps de trajet pour chacun d’entre eux.Une véritable innovation sur le marché.

Les Agences L'ADRESSE proposentégalement des programmes neufs ?Notre plateforme L'ADRESSE neuf est unvéritable levier de croissance pour nosagences. C'est le premier site immobilier quiregroupe les offres de 190 promoteurspartout en France. Près de 2 000programmes neufs y sont référencés et 60 000 lots disponibles à la vente. Un service inédit complémentaire au sitewww.ladresse.com, qui permet aux clients dese projeter dans l’ancien comme dans leneuf.Recherche des programmes, description deslots et possibilité de visualiser les plans dechaque logement, présentation de la ville,réservation du bien, la plateforme permetaux clients de se projeter en quelques clics. Avec www.ladresse-neuf.com, le réseauL’ADRESSE accompagne ses clients dans laconcrétisation de tous leurs projets immobi-liers. En se rendant dans une agenceL’ADRESSE, les clients peuvent auprès d’un

conseiller immobilier, rechercher, sélec-tionner et géolocaliser le programme qui lesintéresse, afin d’obtenir toutes les informa-tions relatives au projet : type de programme(Pinel, LMPN), prix au m2, date de livraison,plans et fiches des lots disponibles, rentabi-lité, nombre de lots et stock disponible… En complément, des vidéos présentantchaque quartier, chaque agglomérationseront disponibles sur le site pour aider l’in-ternaute à se projeter au maximum dans sarecherche de bien ou d’investissement. Pourun service clé en main, les clients ont égale-ment la possibilité de mettre une option entemps réel sur un appartement, via leuragent L’ADRESSE. De quoi faciliter la concré-tisation du projet immobilier en toutetransparence, et en toute tranquillité.

Quels sont vos objectifs pour 2017 ?Nous voulons atteindre les 50 ouvertures d'icifin 2017. En effet les demandes en attentelaissent présager une excellente année entermes de développement. Nous étudionsactuellement l'ouverture de nouveaux pointsde vente sur des zones où nous étionsabsents jusqu'alors.Nous étoffons également notre maillagenational avec l'ouverture de points de ventedans les grandes agglomérations. Nousavons enfin la chance d'avoir un réseau dyna-mique et des sociétaires ambitieux quiouvrent leur deuxième, troisième voirquatrième points de vente !

Quels moyens avez-vous mis enplace pour atteindre ces objectifs ?Nous avons différents packs et services à des

prix ultra compétitifs et des services à prixcoutants :Pack Web : Toutes les annonces de toutes nosagences diffusées sur tous les principauxportails immobiliers. Nous avons simplifié lavie de nos Sociétaires, en leur proposant unediffusion globale mais surtout à des tarifsimbattables et impossible à avoir s'ils étaientagence indépendante ou même adossé à uneautre marque.Pack Visibilité : Nous faisons appels depuisde nombreuses années à tous les profes-sionnels de l'image.Nous les avons regroupés dans un mêmepack que nous proposons à nos Sociétaires,également à des tarifs très compétitifs.Nous proposons ainsi à nos Clients unservice de qualité (Photographes profession-nels, home stagging en 3D, visite virtuelleetc..) Conciergerie : La conciergerie L’ADRESSEpour aider les particuliers dans leursdémarches. Pour aller encore plus loin, leréseau L’ADRESSE propose désormais auxinternautes de bénéficier d’un service deconciergerie. La conciergerie L’ADRESSEaccompagne nos clients à chaque étape deleur projet : déménagement, démarchesadministratives, travaux, opérateurs réseaux,tout est mis à leur disposition pour leur

simplifier la vie.Ce service de conciergerie est aujourd’huitotalement automatisé, avec un site internetdédié où les clients pourront retrouver desoutils pratiques comme l’ensemble descourriers permettant le changementd’adresse, un calculateur de volume ainsiqu’une vitrine présentant l’ensemble desfournisseurs à prix négociés. Un service derelation client par téléphone vient compléterla solution digitale. Ouvert du lundi au samedide 9h à 20h, les concierges réceptionnent lesappels afin de répondre aux demandes liéesau déménagement et à l’installation etpeuvent réaliser les souscriptions énergie,ADSL, les différentes demandes de devis etmise en relation avec un loueur d’utilitaires.


Réseau

s Tendance


Au premier trimestre 2016, plus de 2,5milliards d’euros ont été investis en Europedans les maisons de retraite médicalisées.L’intérêt des investisseurs pour ce segmentde l’immobilier ne cesse de croître cesdernières années.

LE BooM DE L’invESTiSSEMEnT DAnS LES RéSiDEnCES SEnioRS

investissementsSeniorsMaisons de retraite

MOTS-CLéS

La France, leader, pour l’instant…La France, championne d’Europe des inves-tissements dans les maisons de retraitemédicalisées. Voici le classement dressé parSavills, réseau de conseil et de service immo-bilier. Durant ces six derniers mois, 878 millions d’euros ont été investis dans cesrésidences séniors dans l’Hexagone.L’Allemagne, avec 870 millions d’euros, et leRoyaume-Uni, avec 244 millions d’euros,complètent le podium, devant la Finlande (218millions), les Pays-Bas (175 millions) et laSuède (116 millions). Néanmoins, selon lesprévisions de Savills, le classement final estamené à changer pour l’ensemble de l’année2016. L’Allemagne, avec un total de 3 milliards investis, devrait ravir la premièreplace à la France (1,3 milliard d’Euros) quifinira en deuxième position devant leRoyaume-Uni (environ 1 milliard d’euros). Aurayon des transactions les plus importantesen 2016, la France se place cette fois ausecond rang avec la vente à Primordial(groupe spécialisé dans la gestion de patri-moine) des portefeuilles de Foncières desMurs (qui appartenait à Foncières desRégions) et Gecimed (filiale du groupe Gecina,dédiée à l’immobilier de santé).

Une population senior grandissanteSi la France demeure le pays le plus attractifactuellement, ses voisins européens n’enrestent pas moins concernés par le marchédes maisons de retraite médicalisées. Eneffet, en 2025, Savills, dans ses prévisions,estime que plus de 20% des Européensauront 65 ans et plus. Mieux même, lenombre de personnes âgées de 85 ans et

plus, pourrait passer de 14 millionsaujourd’hui à 19 millions en 2020, et à 40 millions en 2050. Les résidences seniorsoffrent de belles perspectives à venir pour lesinvestisseurs. A l’issue d’une analyse baséesur différentes données démographiqueseuropéennes, du nombre actuel de litsproposés en maisons de retraite médicali-sées et des dépenses totales de santé enEurope, les Pays-Bas, la France, l’Allemagne,la Finlande et le Danemark pourraient separtager une grande partie du marché.

Depuis 2012, trois fois plus d’investissementsCe segment de l’immobilier suscite d’ores etdéjà un intérêt croissant des investisseurs enEurope. La preuve : au premier trimestre2016, l’investissement dans les maisons deretraite médicalisées a réuni pas moins de 2,6milliards d’euros sur le « Vieux Continent »selon les chiffres publiés par Savills. Celareprésente un bond de 60% par rapport à lamême période en 2015 où moins de 1,5 milliard d’euros avaient été investis. Cetintérêt en hausse des investisseurs entraîneimmanquablement une tendance à la baissesur le taux de « rendement prime » des rési-dences dédiées aux seniors qui se situentactuellement entre 4,4 et 7,5%, selon le pays,la qualité des actifs et l’emplacement. Savillsprédit que ce taux « devrait continuer àbaisser sur les douze prochains mois, enraison de la concurrence accrue sur ce typed’actifs ». En s’appuyant sur ces chiffres dupremier trimestre 2016, Savills annonce uninvestissement total en Europe de 5,5milliards d’euros en 2016, contre 3 milliardsen 2015. En 2016, il y aura un niveau d’inves-

tissement « jamais atteint », explique lasociété immobilière. « Sur les douze derniersmois, nous avons assisté à un véritableengouement des investisseurs en Europe.Cela est dû à leurs stratégies d’externalisa-tion et à la consolidation des grandsportefeuilles d’actifs », ajoute Colin Rees-Smith, Directeur Care Home chez Savills. Cedernier précise que la tendance des investis-sements dans les résidences seniors s’estinversée dans le bons sens ces dernièresannées. « Le secteur est devenu une classed’actifs à part entière en 2012, année où lesinvestissements ont triplé. La moyenneannuelle des investissements observée surles quatre années précédant 2012 était de 315 millions d’euros avant de passer à 2,8 milliards d’euros pour les quatre annéessuivant 2012, marquant ainsi une demandecroissante pour ce type d’actifs ».

Quels avantages ?Directrice des études Europe chez Savills,Lydia Brissy explique pourquoi ce marché estplus que jamais porteur. « Les maisons deretraite médicalisées attirent de plus en plusles investisseurs, et ce pour plusieursraisons. Elles permettent d’abord de se diver-sifier tout en évitant la concurrence férocerégnant sur d’autres catégories tradition-nelles. Par ailleurs, ce marché offre unevisibilité à long terme, notamment celle deschangements démographiques. Une popula-tion européenne vieillissante, associée autype et au niveau de revenu des retraités dubaby-boom, explique le besoin grandissantd’établissements de santé offrant un vastechoix de services et d’aides ».

Crédit photo : DRJournaliste : Franck Seguin

Crédit photo :

Afin de lutter contre la crise dulogement, les lois de finances de find’année 2016 prorogent les dispo-sitifs « Duflot-Pinel » et « Censi-Bouvard » et créent un nouveaudispositif.


Par : Réginald Legenre - Avocat Of Counsel

nouvEAuTéS 2017 En MATièRE D’invESTiSSEMEnT LoCATiF

Fiscalité

investissement locatifMOTS-CLéS

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Soutien à la constructionde logements neufs

La réduction d'impôt sur lerevenu en faveur des particu-liers qui acquièrent ou fontconstruire des logements neufsou assimilés destinés à la loca-tion dans le secteurintermédiaire (réductiond’impôt « Duflot-Pinel ») estprorogée d’un an. L'avantagefiscal, qui devait s'appliqueraux investissements réalisésjusqu'au 31 décembre 2016, estainsi étendu aux investisse-ments réalisés jusqu'au 31décembre 2017. Le texte ouvreen outre à certaines communesde la zone C, dite zone nontendue, la possibilité de bénéfi-cier à titre expérimental dudispositif lorsque certainesspécificités démographiquesou économiques des territoiresconcernés le justifient. Unagrément sera délivré en cesens aux communes concer-nées. On rappelle que laréduction d'impôt est égale à12 % (engagement initial delocation de six ans) ou 18 %(engagement initial de locationde neuf ans) du prix de revientdu logement, avec la possibilitéd'un taux maximal de 21 %

(engagement de locationprolongé jusqu'à 12 ans). Leprix de revient du logement estretenu dans la limite de 5 500 €par mètre carré de surfacehabitable, sans pouvoirdépasser globalement 300 000€. La réduction d'impôt,répartie par parts égales sursix ou neuf ans en fonction de ladurée initiale de l'engagementde location, peut ainsi atteindrejusqu’à 6 000 € par an.

Le dispositif « Censi-Bouvard »,qui devait en principe arriver àéchéance le 31 décembre 2016,est prorogé d'un an pour lesrésidences étudiantes, pourpersonnes âgées ou handica-pées. Les investissementseffectués à compter du 1erjanvier 2017 dans des rési-dences de tourisme sontdésormais exclus du dispositif.Pour bénéficier de la réductiond'impôt pour un logementacquis dans une résidence detourisme classée, il faudraitdonc en principe que l'acteauthentique d'achat ait étésigné au plus tard le 31décembre 2016. Toutefois, la loiassouplit cette condition etreporte la date limite d'inves-tissement (en pratique, la date

de signature de l'acte authen-tique d'achat) au 31 mars 2017,à condition qu'un engagementd'acquisition ait été pris au plustard le 31 décembre 2016. Elleprévoit en outre une nouvelleréduction d'impôt en faveur destravaux de réhabilitation de ceslogements programmés entrele 1er janvier 2017 et le 31décembre 2019.

Lutte contre la vacance

La loi crée un nouveau dispo-sitif destiné à favoriser l'offrelocative intermédiaire. Acompter de l'imposition desrevenus de 2017, les proprié-taires de logements qui lesdonnent en location vide àusage de résidence principale,en respectant un montantmaximum de loyer et unplafond de ressources du loca-taire dans le cadre d'uneconvention conclue entre le 1erjanvier 2017 et le 31 décembre2019 avec l'Agence nationale del'habitat (Anah), pourront béné-ficier d'une déduction desrevenus fonciers dont le tauxvarie de 15 % à 70 % selon leniveau de tension du marchélocatif dans la zone considéréeet selon que la convention est

conclue dans le secteur inter-médiaire ou dans le secteursocial ou très social. Le taux dedéduction spécifique atteint 85 % lorsque le logement estconfié à un organisme agréé,dans le cadre d'une intermé-diation locative, en vue d'unelocation « solidaire ». Le « Cosse ancien » a ainsi voca-tion à se substituer auxdispositifs « Borloo ancien » et« Besson ancien » qui sontprogressivement supprimés.Le dispositif reprend denombreuses caractéristiqueset conditions d'application durégime « Borloo ancien ». Levolet incitatif est complété parun volet répressif. En effet,depuis deux ans, lescommunes situées en « zonetendue » peuvent décider demajorer la taxe d’habitation dueau titre des logements meublésnon affectés à l’habitation prin-cipale. La majoration,auparavant de 20%, peut doré-navant être fixée entre 5 % et60% afin d’inciter les proprié-taires à louer leur logement àusage de résidence principale.

pRéSiDEnTiELLES : SiMpLiCiTéET pRAGMATiSME !


Opinions

Manque de lisibilité, de perspectives à long terme et de connexion entre la profession et les pouvoirs publics… Entreinflation normative et pénurie de considération, les représentants du secteur immobilier dressent un même bilan mitigéà la fin du mandat du président François Hollande. Leurs attentes pour le prochain quinquennat : un rééquilibrage entreparc public et privé, la mise en place d’instances de concertation, une simplification règlementaire et la mise en place d’uneréelle politique du logement. Tribunes.

yann JehannoDirecteur exécutif du réseau Laforêt

« Avec la succession de trois ministres dulogement, le quinquennat actuel a été marquépar le flottement sur un secteur qui a pourtantbesoin de stabilité. Tout d’abord, Cécile Duflots’est chargée de stigmatiser les bailleurs,investisseurs et professionnels tout encomplexifiant le marché. Au passage, on peutêtre surpris par le mutisme d’une ministreécologiste sur les enjeux de transitionénergétique du parc immobilier existant. À sasuite, Sylvia Pinel a su renouer le dialogue avecles professionnels, simplifier la Loi Alur etélargir le PTZ qui contribue à la dynamique dumarché. Quant à Emmanuelle Cosse, elle auraréussi en un an, à prendre une décisiondogmatique concernant l’élargissement del’encadrement des loyers à Lille.À l’avenir, il ne faudra pas réformer dans le seulbut de réformer. Certaines choses fonctionnent,il y a donc nécessité à les conserver ou à lesaméliorer. Les diagnostics posés sont parfoisexacts, la mise en œuvre des solutions necorrespond en revanche pas aux réalités deterrain. Il y a urgence à définir une politique dulogement concrète. En rappelant qu’aujourd’huisept transactions sur dix sont réalisées parl’intermédiaire d’agents immobiliers, nousappelons à l’organisation d‘états généraux quis’appuieraient sur tous les professionnels del’immobilier. »

Brice Cardiprésident du réseau L’adresse

« Les deux dernières années du secteurimmobilier ont été globalement bonnes,essentiellement grâce à des facteurséconomiques, comme le maintien de tauxhistoriquement bas et des mesures incitativessans précédent telles que le maintien du Cite(crédit d'impôt pour la transition énergétique),le PTZ à des conditions avantageuses ou la loiPinel venue corriger la loi Duflot – trèsmauvaise en termes de défiscalisation. Encontrepartie, notre secteur s’est complexifié autravers de la loi Alur et ses quelque 250 décrets.Tous les candidats, quelle que soit leurappartenance, demandent d’ailleurs sonabrogation, notamment concernant l’enca-drement des loyers, une erreur monumentalequi a eu pour effet de faire fuir les investisseurs,de dérégler le marché et de ne pas faireconfiance à un système qui a toujours, jusqu’ici,réussi à s’autoréguler. Cette loi a été faite sansconcertation avec la profession. Pour que nous soyons plus écoutés, je proposeaux politiques de s’appuyer sur les décisions quiémanent des professionnels - avec lesinstances représentatives que sont les syndicatspatronaux, les fédérations, etc. dans unedémarche plus pratico-pratique - et de noussolliciter avant même qu’il y ait d’effetd’annonce. Les dispositions de la loi SRUpourraient être revues afin de pouvoir rénoverdes dispositifs particulièrement contraignants.On crie au manque de logements, mais ilfaudrait également pouvoir revenir sur le statutdu bailleur privé avec un rééquilibrage gagnant-gagnant des droits et obligations entre bailleuret locataire. »

Jean-François Buet, président de la FnAiM« Si les pouvoirs publics ont beaucoup pensé ànotre secteur durant ces cinq dernières années,le résultat est que beaucoup de nos adhérentssont aujourd’hui perdus au milieu de cetteavalanche législative. L’exercice de notre métiera été rendu particulièrement complexe par uneaccumulation de règlementations successives.Nous demandons plus de simplification,notamment pour : la fiscalité des plus-values,les diagnostics techniques, la mise enconcurrence des contrats de syndics, l’acte decautionnement, l’arrêté sur les prix ou encorel’affichage des honoraires. On sent un manquede réalisme énorme et une prétention terriblede la part des pouvoirs publics.Dans le cadre de la loi Alur en particulier, nousavons dû faire face à nombre de textes àappliquer rapidement et dans le même temps.Mais pour être efficace, il faut pouvoir agir étapepar étape, former les collaborateurs, informerles consommateurs et adapter les logiciels.Nous attendons donc plus de pragmatisme etde considération. Depuis la création du CNTGI(Conseil National de la Transaction et de laGestion Immobilière), nous avons la possibilitéd’échanger avec des associations de consom-mateurs très actives, c’est la preuve que nousdisposons d’un outil efficace pour structurernotre profession dans la concertation. Enconclusion, nous demandons à être plusécoutés alors que nous représentons un secteuréconomique, des emplois et un contact directavec les consommateurs.En parallèle, nous demandons également unrééquilibrage entre le parc privé et le parcpublic, afin que le bailleur privé soit considéré àsa juste valeur comme un véritable acteuréconomique à part entière. »


Opinions

Fabrice AbrahamDirecteur général du réseau Guy hocquet

« François Hollande n’a pas donné la place queméritait le logement au sein du gouvernement,pour preuve la succession de ministres,fanatique partisane – comme Cécile Duflot - oubeaucoup plus insipide comme Sylvia Pinel etEmmanuelle Cosse, alors que ce secteur occupeune place prépondérante dans la vie desFrançais, et qu’il est synonyme d’urbanisationdes villes, d’aménagement du territoire,d’emplois, d’économie et d’écologie. La loi Alur acrispé l’attitude des professionnels et cristallisél’attention sur la seule mesure de l’encadrementdes loyers, alors même que certainesdispositions prévues – satisfaisantes et déjàportées de longue date par la profession, commela demande d’une formation obligatoire, d’uncode de déontologie ou d’un conseil national –sont passées quasiment inaperçues. Autredispositif positif, car permettant de faciliterl’accès au logement : le Visale. Il pourrait mêmeêtre élargi à la primoaccession afin que lesbanquiers changent de matrice et prennent encompte que la plupart des recrutements ne sefont plus en CDI.Notre secteur peut s’accommoder d’un gouver-nement de droite ou de gauche pourvu que sapolitique soit ambitieuse, simple et pérenne.Pour l’avenir, les politiques ne doivent passystématiquement opposer les locataires auxpropriétaires occupants, qui ne sont pas desprivilégiés. J’en veux pour preuve l’augmentationde la taxe foncière de 58% en dix ans oul’augmentation des frais de notaire. J’en appelleégalement à plus de stabilité pour la fiscalité enréduisant la période de détention pour uneexonération de la taxation sur les plus-values. Ilfaudrait aussi pouvoir légiférer sur les locationscourtes - telles que Airbnb - dans le cadre d’unecopropriété dont la décision devrait revenir àl’assemblée des copropriétaires.En parallèle, on demande de plus en plus dediagnostics, de plus en plus longs, pour chaquelogement. Cela va dans le sens de l’informationdu client, mais ralentit les processus de vente.Pour simplifier, créons un carnet de santé dubien sur lequel figureraient non seulement lesdiagnostics, mais aussi les travaux importants.Globalement, pour dynamiser le marché, ilfaudrait pouvoir simplifier l’ensemble desnormes - trop lourdes - qui régissent notresecteur et celui du bâtiment. »

Bernard Cadeauprésident du réseau oRpi

« Depuis bientôt cinq ans, nous vivons dans unegrande confusion règlementaire. Notreprofession a également vu trois ministres sesuccéder. Nous avons donc souffert d’un manquede stabilité évident tant aux niveaux législatif,juridique, administratif que fiscal. Il est urgent depenser à long terme et de donner desperspectives pour simplifier et clarifier afin quechacun puisse comprendre et s’identifier auxmesures votées.La Loi Alur se voulait très ambitieuse enréformant les lois régissant les relations entreles bailleurs et les locataires, la copropriété etl’urbanisme. Force est de constater que lesobjectifs ne sont pas atteints et qu’elle se révèlemanichéenne et stigmatisante à l’encontre despropriétaires bailleurs privés et des profes-sionnels de l’immobilier. Ses effets se sontavérés néfastes sur le plan de la confiance. Le prochain président devra penser en termesde stabilité et de simplification. Cessonsl’inflation normative. Un exemple parmid’autres : la complexification de l’arrêté de 1990sur l’affichage des prix qui au départ peutsembler vertueuse parce qu’elle va dans le sensde l’information du client, mais qui en fin decompte rend les documents parfaitementillisibles. Les mesures d’encadrement de loyersen sont un autre. Contre productives, elleseffraient et n’apportent rien sur le plan macro-économique. Nous demandons également auxpolitiques de s’emparer du sujet de lasolvabilité : les travailleurs d’aujourd’hui sont deplus en plus en CDD, indépendants ouintermittents… c’est un problème pour louer ouacheter alors même qu’ils consomment etproduisent des richesses. Il faut combler le gouffre qui sépare les politiquesdes professionnels, qui sont des experts deproximité : le logement est une préoccupation detout citoyen, mais n’a jamais été au centre d’unecampagne présidentielle. Le secteur constitueun volet économique vertueux : il crée de larichesse, donne de l’emploi, permet à l’État derecouvrer des taxes, contribue au lien social. Autravers des ORPI Lab, mis en place par notreréseau, nous invitons les candidats à s’exprimersur le sujet et recueillir, voire mettre en pratiquece qu’ils ont pu y entendre. Notre volonté, avecces outils, est de replacer le logement au cœurdu débat public. »

Géraud DevolvéDélégué général de l’unis

« Retenons de ce quinquennat un contexteéconomique difficile et un contexte législatifoppressant, avec une loi Alur - àcontretemps du marché – et des décretsnormatifs et éloignés du terrain. L’Unis apar ailleurs manifesté en mars 2015 dans larue contre cette folie règlementaire. En copropriété, nous avons constaté unalourdissement comptable, financier etadministratif au détriment de la disponi-bilité aux clients. Nous déplorons unégratignement du statut des immeublescollectifs, de telle sorte que notre syndicatmanifeste son inquiétude sur l’état descopropriétés et leur devenir. Du côté de lalocation et de la gestion locative, nousattaquons la mesure de l’encadrement desloyers à Paris et à Lille. Quant au bail type,si l’idée est bonne, on se retrouve confrontéà un document trop long, un copié-collé dela loi de 1989. En transaction, les lois etdécrets sont extrêmement complexes àmettre en œuvre. Nous revendiquons donc plus de fluidité,d’efficacité et de stabilité dans notremanifeste pour 2017. Au travers de dixpropositions nous demandons des réformeslisibles. Maintenant que les dispositifs sontposés et que les outils d’ingénieriefinancière existent, il est certain que legouvernement prendra des mesures pluscoercitives et pérennes. Nous souhaitonségalement une régionalisation despolitiques du logement ou encore la mise enplace d’une reconnaissance du rôle socialdu bailleur privé. Pour les perspectiveséconomiques, la question de l’ubérisationdes pratiques et de l’évolution de nosmétiers liée à Internet est dépassée : lephénomène est là. Toutefois, l’Unisconsidère que les mêmes règles doivents’appliquer aux différents acteurs d’unmême marché. »

Opinions

Eric AlloucheDirecteur exécutif ERA immobilier

« Deux phases ont marqué ce quinquennat.Une première période dogmatique etincohérente en termes d’efficacité politiqueet économique, qui a abouti clairement à undéséquilibre en faveur des locataires. Unedeuxième, sous le gouvernement Valls, qui asonné un retour à la raison en abandonnantcertaines dispositions de la loi Alur, maisressentie comme complexe et non incitativedans un contexte d’insuffisance d’offreslocatives en zones tendues. On peut dénoncer l’indigence de la concer-tation avec les professionnels. Nous sommestrop souvent mis devant le fait accompli. Ilreste de ces cinq ans une impressiongénérale d’effets d’annonce, d’un manque deperspectives et de reculade concernant parexemple la garantie universelle des loyersprévue initialement en 2014, réduiteaujourd’hui à une faculté optionnelle et trèsallégée - le dispositif Visale - faute definancements. Une concertation avec lesprofessionnels aurait pu éviter cesatermoiements. S’il y a eu une prise encompte des réalités économiques, lespolitiques restent figés dans une posturedictée par des considérations électoralistes.Il faut pourtant donner envie auxinvestisseurs d’investir et de louer à moinsde vouloir restreindre le secteur aux seulsbailleurs publics !Il existe encore de nombreux gisements deprogression pour le logement et pourl’immobilier en général. Ainsi, pourquoi nepas imaginer alors l’élaboration d’unecellule de concertation entre État et profes-sionnels pour prendre des décisions enadéquation avec le terrain et les budgets ? J’attends que le futur gouvernement adopteune réelle politique permettant dedynamiser le logement et l’immobilier… Passeulement du logement social, mais dulogement dans sa globalité en prenantégalement en compte les gisementsd’emploi existants dans ce secteur. »

olivier Alonso, président des réseauxAviS-immobilier et Solvimo

« Notre profession a subi depuis ces 5 dernières années les conséquences d’unepolitique gouvernementale qui n’a malheu-reusement pas su comprendre les attenteset enjeux du secteur immobilier français.Bien évidemment, cela aurait pu être évitéavec une véritable concertation entrepolitiques et professionnels de l’immobilier.Une bonne nouvelle cependant : le marché aété particulièrement positif en termes detransactions, soutenu par des taux d’intérêttrès bas.Tout l’enjeu du prochain président sera deconstruire une politique du logement sur dulong terme (au minimum dix ans),ambitieuse, stable et dotée d’une lecturesimple pour tous. Ceci devra entrainer uneconsultation systématique des instancesprofessionnelles (CNTGI, etc.) avant touteffet d’annonce ou décision. J’estime que lemarché peut être boosté dans les cinqprochaines années. Pour cela, plusieurspistes d’améliorations peuvent êtreétudiées pour un marché qui ne demandequ’à être dynamisé et rassuré : l’enca-drement des loyers devra être abrogé, car iln’a pas de sens. L’investisseur privé doitêtre remis au centre du débat et un avantagefiscal doit être accordé pour les propriétairesqui loueraient un bien avec un loyer modéré(inférieur au prix du marché) afin de faciliterl’accès au logement. Les droits desuccession devraient être fortement baissésen contrepartie d’un nouvel investissementimmobilier sous 24 mois, de même que ledélai d’exonération des taxes sur les plus-values à la revente. Quant au dispositifPINEL, il doit se poursuivre avec une légèrehausse de l’avantage fiscal. D’autresmesures peuvent être encore prises tellesen rendant par exemple publics les prix desbiens vendus par l’entremise des notaires.Pour la SRU, les seuils pourraient êtremodifiés en fonction des problématiquesrégionales. Enfin, l’accent pourrait encoreêtre mis sur le maintien et le développementde l’exigence de compétences des agentsimmobiliers par la formation continue. »


Michel Choukrounprésident Arthurimmo.com

« Sans vouloir être polémique et faire de lapolitique politicienne, nous ne pouvons quedéplorer le manque de vision à long terme destrois ministres du Logement qui se sontsuccédé depuis mai 2012. Les mesures –habituelles et idéologiques - n’ont sans doutepas changé grand-chose à l’état d’un marchéqui a plutôt su trouver en lui-même lesressources lui permettant de progresser. Les différentes dispositions prises ontconsidérablement perturbé la pratique desagents immobiliers et ont ralenti de manièresignificative les transactions immobilières dufait de la complexification des procédures liéesà une vente. Dans le même temps, certainesmesures se sont révélées nécessaires pourrendre les transactions plus transparentes enfaveur du client et la profession ne peutqu’approuver ces changements. Les politiquesn’ont sans doute pas évalué le temps et lesénormes changements que cela impliqueraitsur le terrain. Pour notre réseau comme pour le reste de laprofession, ces règles ont en effet nécessitédes aménagements considérables. Pourautant, elles sont aussi allées dans le sensd’une indispensable revalorisation de nosmétiers et nous ne pouvons que nous enféliciter. Pour l’avenir et pour le prochain gouver-nement, il conviendra selon nous de permettreà chacun d’entre nous (professionnel ouparticulier) d’avoir une parfaite connaissancedes prix auxquels sont vendus les biens pourpouvoir efficacement réguler le marchéimmobilier. Cette mesure passe par la libéra-lisation des données détenues par lesnotaires. Les agents immobiliers commel’ensemble de la société devraient pouvoiraccéder à ces informations. De cette manière,les consommateurs auraient la sensation depouvoir acheter au juste prix et de pouvoircomparer. Nous souhaitons porter ce projetauprès des instances décisionnaires. Pourcela, il faudrait que les réseaux puissent êtreconsultés par les pouvoirs publics au mêmetitre que les syndicats. »

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La nuit qui a suivi le résultat du scrutin améri-cain, le responsable des données de Google,Simon Rogers, a signalé une hausse de 350 %de la requête « How can I move to Canada ? ».Mais finalement, l’annonce d’un effet migra-toire américain n’aura été qu’un feu de pailleet contrairement à ce que nombre de médiasavaient pronostiqué, les demandes de visa endirection du Canada n’ont pas explosé. « On abeaucoup lu et entendu de choses dans cesens, confirme Denis Vayer, courtier chez KWMomentum, un des piliers de l’immobilierquébécois. Mais cela ne chamboulera fonda-mentalement pas le marché. De toutemanière, la proximité géographique et linguis-tique et le taux de change en faveur desAméricains font qu’il y aura toujours unedemande des limitrophes vers l’immobiliercanadien. Ils sont par ailleurs déjà habitués auclimat ! »

Stabilité économiqueCes proches voisins ne sont d’ailleurs pas lesseuls à se tourner vers le Canada, puisquenombre d’investisseurs internationaux - eteuropéens - se sentent attirés par sesnombreux atouts et une indéniable qualité devie : paysages à couper le souffle et vastesétendues sauvages, sécurité, possibilité debénéficier de réels avantages sociaux tout enappréciant un rythme de vie à l’américaine. Lastabilité économique du pays et un taux dechange plus qu’avantageux (1 euro équivautactuellement à 1,41 dollar canadien) sontaussi des arguments de taille pour les inves-tisseurs européens, qui profitent ainsi d’unpouvoir d’achat accru. Selon l’économisteNicolas Tarnaud (source : Économie Matin) :« Avec un PIB de 1 600 milliards de dollarscanadiens en 2015, le Canada est la troisièmeplus grande économie à détenir un triple A,

après les États-Unis et l’Allemagne. Le paysse classe également au 15e rang sur 138 paysdans l’indice global de compétitivité du Foruméconomique mondial. Il n'est donc pas surpre-nant que ce pays soit aussi attractif auprès desentreprises et des investisseurs qu’auprès destalents du monde entier. »

Avantages pour les investisseursétrangersLes raisons d’investir ne manquent pas : « Lesystème bancaire canadien permet aux inves-tisseurs étrangers de se financer localementtout en bénéficiant de conditions proches decelles des résidents canadiens, affirme VictorPagès, fondateur du cabinet d’investissementsAltitude International Realty, implanté à Pariset en Amérique du Nord. L’entente fiscaleentre la France et le Canada est un autreatout : les investisseurs français évitent decette manière la double imposition. Mieux, lafiscalité canadienne leur permet de bénéficierd’un amortissement dégressif de 4% par ansur le prix, déductible de leur assiette imposable. » Enfin, la convention franco-canadienne permet également aux acheteursétrangers de profiter d’un crédit d’impôt surles revenus fonciers et leurs plus-values.

Dynamisme du neuf, charme de l’ancienÀ noter que l’immobilier canadien se caracté-rise par de très nombreux programmes neufsconstruits ces dernières années. « Investiractuellement dans ce type de produit est inté-ressant, note Victor Pagès, le stock estimportant et nous sommes sur un marchéd’acheteurs. En parallèle, les petites surfacesou Plex (NDRL : immeubles multifamiliauxavec plusieurs unités) offrent de bons rende-ments tout en limitant la maintenance. »

Alors, où investir ? Si Vancouver et Torontointéressent principalement les investisseursaméricains pour des raisons purementlinguistiques, ces deux villes restent chères encomparaison avec la province de Québec.« Les prix y sont deux à trois fois moins élevés,explique Denis Vayer. Les proches banlieues -lorsqu’elles sont bien desservies - et les quar-tiers en développement attirent de plus enplus. » Victor Pagès confirme : « C’est parexemple le cas de Griffintown à Montréal, cetteancienne zone industrielle est en bordure ducentre. Elle se réinvente et devient vivante, elleallie histoire et modernité. » Le vieuxMontréal séduit aussi (de 2500 à 4000€/m² enmoyenne), notamment les quartiers duPlateau-Mont-Royal et du Mile-End avec leursvieilles bâtisses pleines de cachet. Un appar-tement de 81 m² avec une chambre s’ynégociera à 230 000 €. Tout proche, le quartierd’Outremont est reconnu comme étant lequartier de la bourgeoisie francophone mont-réalaise. Bien desservi, le quartier autour dustade olympique, très résidentiel, est égale-ment une bonne option pour qui souhaiteinvestir. À Québec (1700€/m² en moyenne), levieux centre charme aussi mais les quartiersproches, comme Lebourgneuf ou Sainte-Foyattirent en raison de leur position géogra-phique avantageuse et de la mixité deslogements, entre projets neufs et réhabilita-tion. Un condo de 102 m² pourra s’y vendre à215 000 euros. Bon à savoir, si les démarchespour immigrer dans le Grand Nord blancpeuvent s'avérer fastidieuses, un investisse-ment - pour diversifier son patrimoine ou dansune logique d’arbitrage de son assurance vie -pourra, quant à lui, se révéler extrêmementrentable.

À l'annonce de la victoire de Donald Trump, beaucoupd'Américains auraient manifesté leur intention de démé-nager de l'autre côté de la frontière, au Canada. Effetd'annonce ou non, ils ne sont pas les seuls à se tourner versles villes de Montréal, Québec, Vancouver ou Toronto etbeaucoup d'investisseurs étrangers s'y intéressent :paysages grandioses, dollar stable, taux de change avan-tageux, pouvoir d’achat accru, qualité de vie, dynamismeéconomique et prix encore compétitifs. Les arguments pourinvestir au nord du continent américain sont nombreux.

CAnADA : L’AppEL Du GRAnD noRD BLAnC

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investissementFiscalité avantageuseprix attractifs

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Crédit photo : DRJournaliste : Marie Hérault

P.29N°54 janvier/février 2017 | ExpressionP.29

Détenir un « pied-à-terre » va coûter de plusen plus cher. Dès 2017, et s’ils le souhaitent,certains maires pourront alourdir la taxe d’ha-bitation de 5 à 60% pour les résidencessecondaires.

RéSiDEnCES SEConDAiRES : GARE à LA SuRTAxE !

impôtsRésidence secondaireSurtaxe

MOTS-CLéS

Une « surtaxe » d’habitation record pour lesrésidences secondaires. Un amendement à laloi de Finances 2017, adopté par l’Assembléenationale, va considérablement alourdir lesimpôts des propriétaires de résidencessecondaires. Beaucoup d’élus estiment eneffet que dans les territoires marqués par lapénurie de logements, les logementsdevraient être consacrés en priorité à l’habi-tation principale. Les communes, situées enzones immobilières tendues, pourront bientôtmoduler la taxe d’habitation sur les rési-dences secondaires, grâce à cet amendementsocialiste voté le 25 novembre dernier.Concrètement, à compter de 2017, les 1 151communes directement visées par ce dispo-sitif pourront relever de 5 à 60 % le taux destaxes d’habitation appliquées aux résidencessecondaires. L’objectif de cette mesure esttout simplement d’inciter les propriétaires deces biens à les mettre en location ou en vente.En majorant la fiscalité sur ces biens immo-biliers inoccupés, l’Etat espère ainsi réduirele déficit de logements dans certaines villes.

Quelles sont les villes visées ?28 agglomérations ou unités urbaines sontconcernées par cette mesure. Cela repré-sente plus de 1 100 communes, désireusesde favoriser l’accès au logement. Cette listecomporte certaine grandes villes commeLyon, Paris, Nice, Bordeaux, Marseille ouToulouse, mais aussi des lieux touristiquescomme Arles, Annecy ou Biarritz. Toutes cesvilles, en fort déficit de logements, pourrontmajorer, jusqu’à 60%, les taxes d’habitationdes logements qui ne sont pas occupés à titrede résidence principale. Avoir un « pied-à-terre » dans ces communes va donc coûter deplus en plus cher ! Mais cette imposition n’estpas du tout une nouveauté.

Nouvelle majoration en deux ansPour bien comprendre cette mesure, il fautremonter deux ans en arrière, plus précisé-ment à la fin de l’année 2014. Le Parlementavait en effet voté un dispositif semblable,permettant aux communes concernées demajorer de 20% les taxes d’habitation desrésidences secondaires. Mais depuis deuxans, cette mesure n’a jamais été un francsuccès. Dans certaines communes, ce tauxuniforme de 20% ne s’est pas révélé suffi-samment dissuasif pour encourager lespropriétaires à vendre ; dans d'autres villes,certains maires considéraient cette haussecomme trop importante et ne l’ont donc pasappliquée. « Un taux uniforme de 20% pourtoutes les communes n’est, dans certainscas, pas adapté pour conférer à la mesure uncaractère incitatif, alors que, dans d’autrescas, il s’est avéré élevé pour qu’il puisse êtremis en œuvre », expliquent les sept députésPS signataires de l’amendement, voté ennovembre dernier. Si certains propriétaires derésidence secondaire grincent des dents, ilspeuvent toutefois se sentir soulagé en appre-nant qu’un autre amendement, qui suggéraitd’aller jusqu’à 80% de surtaxe, a finalementété rejeté.

Un seul amendement retenuEn effet, dans ses trois amendementsinitiaux, le député PS parisien Pascal Cherkiproposait d’augmenter la taxe de 80% pourles résidences secondaires. Une propositionque n’a pas suivie Christian Eckert, le secré-taire d’Etat au Budget, favorable au principeque la collectivité fixe le montant. « Il faut faireattention à ce que le niveau ne soit pas tropélevé », conseille-t-il, privilégiant l’option de60% que suggère Valérie Rabault (PS), larapporteuse générale du Budget. Sur le

conseil aussi d’une autre député de Paris,Sandrine Mazetier, Pascal Cherki a doncretiré deux des trois amendements pour neconserver que celui rendant possible une taxejusqu’à 60%.

La ville de Paris est montée aucréneauCette surtaxe des résidences secondairesétait activement souhaitée par la ville de Parisqui n’a pas attendu que l’amendement soitvoté. Le 7 novembre dernier, sur propositiondu groupe communiste, la majorité de la villede Paris a voté, lors des débats d’orientationbudgétaire pour 2017, le souhait d’augmenterla taxe additionnelle à la taxe d’habitation surles résidences secondaires, dont le nombreest estimé à 92 000 dans la capitale. Soulagédu vote de l’Assemblée car « nous nousbattons depuis deux ans » pour cette mesure,l’élu parisien Jacques Baudrier (PCF-FG),spécialiste du logement, ajoute qu’ « il y aurgence à ce que des milliers de résidencessecondaires, très peu utilisées, puissent êtrelouées, pour offrir de nouveaux logements, etaider à réduire la pénurie ». « La mesure serarapidement proposée en Conseil de Paris, àpartir de janvier », annonce-t-il. Dans uncontexte financier tendu, Anne Hidalgo veutmettre en œuvre un large plan d’investisse-ment de 10 milliards d’euros durant sonmandat. Toutefois, Paris doit faire face à l’éro-sion de son autofinancement à cause de labaisse des dotations de l’Etat et à sa partici-pation croissante à la péréquation territoriale.Cette mesure de surtaxe des résidencessecondaires pourrait permettre à la capitalede récupérer de précieux millions d’eurospour 2017.

Crédit photo : ingimageJournaliste : Franck Seguin

Réforme


Point de vue

La France du logement va bien, comme unepercée de lumière dans un ciel obscurci àbeaucoup d'égards, par la dégradation del'emploi, par les risques géopolitiques, parles tensions sociales. D'ailleurs, quand tousles observateurs du logement prétendaientdepuis des décennies que l'immobilier nepouvait pas bien se porter si l'ambianceétait mauvaise, le logement brave toutesles intempéries et avance alors que tous lesindicateurs sont au rouge. Deux chiffressuffisent pour mesurer la situation: l'année2016 s'est achevée avec 380000 logementsconstruits, et avec 850000 opérations derevente dans l'ancien.

Dans ce contexte inédit, il faut bien trouverles raisons de cette santé de fer. Touss'accordent à attribuer à la faiblesse destaux d'intérêt la raison majeure. En huitans, entre 2008 et aujourd'hui, elle a donnéaux emprunteurs près de 30% de pouvoird'achat en plus. On reconnaît aussi que lesdeux dispositifs publics les plus puissants,le prêt à taux zéro et l'avantage Pinel, ontdonné du souffle au marché. On metégalement en avant le détricotage de laterrible loi ALUR, coupable de tous lesmaux. On parle aussi d'un effet rattrapage,après plusieurs années de vaches maigres.

Certes, il est plus difficile de justifier labonne forme que de décrire la pathologie.Pour autant, faut-il moins de soin à cetexercice qu'à l'autre? Non, ne serait-ce quepour tout faire pour prolonger cet état de

grâce, notamment au moment où deschangements de personnel politiquepourraient bouleverser les grandséquilibres. Dans cette étiologie, on oublied'abord que la baisse des prix, intervenue ily a déjà cinq ans sur les marchés les moinstendus et à partir de 2014 seulement dansles grandes agglomérations, dont Paris, aconstitué le déclencheur de la reprised'activité. C'est elle qui a le plus effica-cement et le plus visiblement resolvabiliséles ménages français. Les prix ont baissédans de fortes proportions, entre 40% et 5%selon les territoires. On oublie aussid'interpréter ce paradoxe d'un marché quia recouvré sa vigueur en plein marasmeéconomique, social et géopolitique: oui, lerapport des Français au logement a changéet l'achat résidentiel s'est muté enancrage, en réassurance, quand les chosesperdent de leur solidité. Sinon, au nom dequoi s'engageraient-ils pour quinze ouvingt, alors qu'ils n'ont aucune visibilité àplus d'un an sur l'essentiel des sujets? Ilfaut bien que le statut du logement aitradicalement évolué pour eux.

Quant à la loi ALUR, que tous les discoursprofessionnels ont diabolisée, que lemarketing de son auteure elle-même aprésentée sous un habit guerrier, a-t-elleété cet embarras qui avait ôté au marchétout allant et toute énergie? Et queldétricotage est-il intervenu? Aucun dansles faits. Quelques gestes de simplificationtout au plus, mais sur le fond, pas de

palinodie. Le mécanisme d'encadrementdes loyers a été tempéré dans sonapplication et laissé à la discrétion desmaires, et la garantie universelle des loyersn'a jamais vu le jour. Pour le reste, la loi du24 mars 2014 a plutôt apporté des gages detransparence au marché et a mené lesprofessionnels vers plus de valeur ajoutée.A ce titre, elle a contribué contre touteattente à la relance du marché plus qu'ellene l'a contrariée.

Dès lors, comment anticiper 2017 ? C'estsans conteste la variable des prix qui seradéterminante. Si les vendeurs lesaugmentent inconsidérément, ils casserontla dynamique à l'œuvre et le marchés'enrayera en quelques mois. Les intermé-diaires doivent dans cette affaire prendreleurs responsabilités et se battre pourcontenir les hausses. Les producteurs delogements neufs doivent, eux, continuer às'accommoder de marges faiblementrestaurées depuis deux ans, sauf à éloignerleurs produits de leurs clients naturels.S'agissant des taux d'intérêt, les banquescentrales ne porteront pas préjudice à lacroissance de l'immobilier. Qu'on cesseenfin de parler de l'ALUR comme d'unépouvantail, et que les prochains respon-sables politiques arrivés au pouvoir nemodifient pas l'arsenal disponible poursoutenir l'accession à la propriété etl'investissement locatif. A ces conditions,2017 sera une belle année immobilière.

Ce qui se passe est étonnant. Jamais le marchéimmobilier résidentiel ne s'est aussi bien porté, aupoint qu'on se demande pourquoi et que les explica-tions d'expert s'ajoutent aux éclaircissements desprofessionnels. On avait pris l'habitude d'aller malet c'était plutôt des diagnostics qui étaient établisque des constats de grande santé.

SAnTé Du MARChéiMMoBiLiER : nE pAS SETRoMpER D'AnALySE

DynamismeTransparenceConfiance

MOTS-CLéS

Henry Buzy-Cazaux Président de l’institut du management des services immobiliers © DR

Credit photo : DR

N°54 Analyse Actualité Ailleurs F É V R I E R 2 0 1 7 · Edito 2016, un CRu D'ExCEpTion...

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