N°52 Dossier Ailleurs Tribune O C T O B R E 2 0 1 6 · •Logement : le risque politique de la...

Dossier TribuneAilleursN°52SEPTEMB

RE

OCTOBRE 2016

Le réseau

l’Adresse

se met à l’heure du digitalsuisse :

un marché immobilier

réglé avec précisionTserBientôt une nouvelle

taxe immobilère

Olivier AlonsoPrésident Solvimo et Avis-immobilierDelphine Rouxel

Directeur réseau Solvimo et directeur général

Avis-immobilier

Dossier

Tribune

Ailleurs

N°52SEPTEMBREOCTOBRE 2016

Le réseau l’ADRESSEse met à l’heure du digital

Suisse :un marché immobilierréglé avec précision

TSERBientôt une nouvelle taxe immobilère

Olivier AlonsoPrésident Solvimo et Avis-immobilierDelphine RouxelDirecteur réseau Solvimo et directeur général Avis-immobilier

N°52 septembre/octobre 2016 | Expression P.5

P. 7 e d i T o• Rentrée en fanfare

P.8 A c T u A L i T é•Actualités immobilières •Nominations-Dominique Ménigault-Jean-François Galloüin-François de Waroquier-Christophe Auger-Bertrand Gstalder•Baromètre

P.12 A n A Ly s e• Crédit immobilier,

l’été du changement

P.14 A c T u A L i T é• Brexit, quelles conséquences sur

le marché de l’immobilier ?

P.16 A L e r T e• Les réseaux de franchise face à

l’instance de dialogue social

P.18 r é s e A u• Avis-immobilier et Solvimo :

promesses tenues pour le groupe

P.20 d o s s i e r• TSER : bientôt une nouvelle taxe

immobilière

P.22 f i s c A L i T é• Le Conseil d’Etat limite

l’application de la jurisprudence« Quemener »

P.24 f o r m AT i o n• Formation continue obligatoire :

les solutions du SNPI

P.26 p o i n T d e v u e• Logement : le risque politique de

la bonne santé

P.28 A i L L e u r s• Suisse : un marché immobilier

réglé avec précision

P.30 T r i B u n e• Le Réseau L’ADRESSE se met à

l’heure du digital

ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 904 533,69 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Président du directoire :Laurent CampagnoloDirecteur général :Norbert AlvarezDirecteur de la publication :Norbert Alvarez

Siège social :Parc Technopolis ZA de Courtaboeuf3, avenue du CanadaBât Alpha - 91940 LES ULIS

Tél : 01 60 92 96 00Fax : 01 60 92 96 01Email :[email protected]éation, conception,réalisation & diffusion :ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 904 533,69 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Rédacteur en chef :Norbert Alvarez

Journalistes :Boris RouahFranck Seguin

Graphiste maquettiste :Sophie BretonAssistante de fabrication :Véronique Gauer

Diffusion : 25 000 exemplairesN° ISSN : 1964-9940

P.12 P.14 P.20

P.24 P.28 P.30

est édité par la société

Sommaire septembre/octobre 2016

N°52

Crédits photos : DR

P.18Olivier AlonsoPrésident Solvimo et Avis-immobilierDelphine RouxelDirecteur réseau Solvimo et directeur général Avis-immobilier

Edito

renTrée en fAnfAre

Expression

Cest déjà la rentrée et le soleil continue de

briller au-dessus de notre parc immo-

bilier. Baisse des prix et des taux de

crédit, hausse des aides publiques et des permis

de construire, un vent d’euphorie souffle sur le

marché immobilier.

Du côté de la Fédération des promoteurs immo-

biliers (FPI), c’est l’embellie. Enthousiastes avant

l’été, ces derniers peuvent se frotter les mains

après la lecture des chiffres du 2ème trimestre

2016. Avec des ventes en hausse de 30% par

rapport à la même période en 2015, le marché du

logement neuf semble s’être consolidé

durablement. La prolongation des mesures de

soutien au secteur annoncé par le gouvernement

jusqu’en décembre 2017 ne devrait pas freiner cet

élan d’optimisme. Même son de cloche pour le

secteur des logements anciens avec 830 000

ventes prévues – un nouveau record – cette

année.

Seul point d’achoppement dans cette reprise, le

Brexit. La sortie du Royaume-Uni de l’Union

européenne a semé le doute dans la tête de

certains investisseurs inquiets d’une contagion

dans les autres capitales européennes et

notamment à Paris.

Une seule question, le beau temps pourra-t-il

durer ?

Norbert AlvarezDirecteur de la publication


LOCATION : LE DIAGNOSTICÉLECTRICITÉ ET GAZ BIENTÔTOBLIGATOIRE

Le 1er juillet 2017, les propriétaires-bailleursauront l’obligation de fournir à leurs locatairesun diagnostic concernant les installations de gazet d’électricité. Les locations meublées commeles locations vides sont autant concernées parcette nouvelle mesure. Cette dernière concerneles installations intérieures d’électricité et degaz de plus de quinze ans si le logement loué estsitué dans un immeuble collectif dont le permisde construire a été délivré avant le 1er janvier1975. Pour les autres types de logements, cediagnostic deviendra systématique dès le 1erjanvier 2018. En revanche, pour les maisonsindividuelles données en location, ce nouveaudiagnostic interviendra d’ici deux ans.

LE VISALE POUR LAPROTECTION DES RISQUESLOCATIFS

A partir du 30 septembre 2016, le Visa pour leLogement et l’Emploi (VISALE) sera étendu auxjeunes de moins de 30 ans connaissant d’impor-tantes difficultés d’accès au logement. Cedispositif de sécurisation locative, avait été lancépar l’ancienne ministre du Logement SylviaPinel, en janvier dernier. Il ne s’adressait, pourl’heure, qu’aux seuls salariés précaires dusecteur privé. Le Visa pour le Logement etl’Emploi propose des garanties plafonnées etlimitées dans le temps. La garantie Visale est unengagement gratuit pour le locataire et lebailleur. Son objectif est de couvrir les impayésde loyers (charges comprises) du locataire, sanstenir compte des causes au cours des troispremières années du bail et dans la limite dudépart du locataire. La garantie Visale estdélivrée à la demande du locataire avant designer son bail. Elle ne couvre pas lesdégradations locatives. Toutes les démarches sefont sur le site : visale.fr

L’IRL STABLE AU SECONDSEMESTRE

L’IRL (indice de référence des loyers) a été,comme chaque trimestre, publié par l’Insee. Au13 juillet 2016, l’IRL s’élevait à 125.25 au secondtrimestre. Ce chiffre est stable par rapport ausecond trimestre de l’année 2015. L’IRLcorrespond à la moyenne, sur les douzederniers mois, de l’évolution de l’indice des prixà la consommation (IPC) hors tabac et horsloyers. L’IRL fixe les plafonds d’augmentationannuelle des loyers que les propriétairespeuvent exiger de leurs locataires si le bailcomporte une clause de révision annuelle desloyers. L’IRL s’applique aux baux d’habitationmeublés ou non.

INDEXATION DES LOYERSD’ACTIVITÉS

Le 21 juin 2016, l’Insee a publié les valeurs dupremier trimestre 2016, servant à l’indexationdes loyers d’activité. Pour les baux en cours,l’ILC (indice des loyers commerciaux) dupremier semestre 2016 s’élève à 108.40, soitune hausse de 0,07% sur un an. L’ILAT (indicedes loyers des activités tertiaires), au premiersemestre 2016, est lui fixé à 108.20, soit uneaugmentation de 0,47% sur un an.

COPROPRIÉTÉ : BAISSE DESCHARGES À PARIS

A Paris, les charges de copropriété ont baissépour la deuxième année consécutive. Selon le

cinquième observatoire des charges decopropriété du Grand Paris de la Fnaim, chargéde scruter les comptes de plus de 92 000 lotssitués dans la capitale, elles ont baissé de 2,5%en 2015. Cette diminution est essentiellementdue à la baisse des dépenses en chauffageconsécutive à la chute du prix des énergies.

ENCADREMENT DES LOYERS :UNE PLATEFORMENUMÉRIQUE POUR LATRANSPARENCE

L’actuelle ministre du Logement, EmmanuelCosse, vient de lancer une plateformenumérique pour aider les locataires et proprié-taires à se situer sur le marché. Cetteplateforme a pour objectif de rendre transparentl’encadrement des loyers qui souffle sapremière bougie. Selon le ministère, laplateforme encadrementdesloyers.gouv.frpermet « à chacun, propriétaire commelocataire, d’accéder aux données du marché etde faire valoir ses droits pour une pleineapplication de la loi, afin que l’encadrement desloyers bénéficie à tous ». Pour résumer, lelocataire peut trouver les données de l’Obser-vatoire des loyers de l’agglomération parisienne(Olap) afin de vérifier si son loyer correspond àcelui de référence. Côté propriétaires, ladémarche est exactement la même.

LE CRÉDIT D’IMPÔT POUR LATRANSITION ÉNERGÉTIQUERENOUVELÉ EN 2017

Ce dispositif permet actuellement de déduire deses impôts 30% des dépenses d’équipement etde main d’œuvre pour certains travaux derénovation énergétique tels que l’isolation, ou lechangement de volet par exemple. Le ministèredu logement vient de pérenniser une desprincipales aides à la rénovation, en annonçantque le crédit d’impôt pour la transitionénergétique serait reconduit en 2017.

Actu

N°52 septembre/octobre 2016 | ExpressionP.8

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dominique ménigault, dG de pierre & vacancesconseil immobilier

Dominique Ménigault a été nommé DirecteurGénéral de Pierre & Vacances ConseilImmobilier, la filiale immobilière du Groupe. Ila rejoint le Groupe en février 1997 et occupaitces dernières années la fonction de DirecteurGénéral Adjoint de Pierre & Vacances Conseil Immobilier après y avoir exercéles fonctions de Directeur Commercial et de Directeur du Développement.Précédemment, il a développé son expertise dans l'univers bancaire et dansla gestion de patrimoine.

Jean-françois Galloüin,

directeur de l’innovation

chez icadeTitulaire d'un DEA d'informatique, Jean-François Galloüin a été le Fondateur etPrésident de Métaphora SA (1994/2004). Il aaussi été Partner chez AGF Private Equity(2005/2008) et Directeur général de Paris&Co(2009/2015). Parallèlement, Jean-François Galloüin enseigne à l'EcoleCentrale Paris depuis 1999. Fort de ces expériences, il vient de rejoindre legroupe immobilier Icade en qualité de Directeur de l'innovation.

françois de Waroquier,président de rrp

Agé de 66 ans, et fort d’une expérience de plusde 40 ans, il présidera au développement deRRP (Résidences de la Région Parisienne)avec Bruno de la Loge, Directeur général deRRP depuis 2002. Diplômé de l’universitéParis Dauphine, il débute sa carrière en 1975au sein de la SA Immobilière 3F, où il exerce différentes fonctions jusqu’auposte de Directeur général adjoint qu’il quitte en 2002. Il rejoint alors l’asso-ciation Foncière-Logement - Action Logement, qui partage la même vocationque RRP : produire des logements locatifs pour diversifier l’habitat dans lesquartiers où l’offre est la plus tendue.

christophe Auger, directeur de la stratégie etdu développement de nexity

Christophe Auger est nommé directeur de lastratégie et du développement de Nexity ensuccédant à Thomas de Saint Leger.Christophe Auger participera à l’élaborationde la stratégie de développement et piloteranotamment la croissance externe. Il intègre aussi le comité de direction.Christophe Auger a débuté, en 2000, en tant que chargé de mission à la direc-tion de la stratégie du Crédit Lyonnais, puis du Crédit Agricole en 2004. En2006, il entre chez Sodica (Crédit Agricole Corporate Finance Midcaps) commedirecteur de mission et rejoint Nexity en 2013, comme responsable croissanceexterne.

Nominations

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Bertrand Gstalder, président du directoire dugroupe seLoger

Bertrand Gstalder, Directeur Général dugroupe SeLoger depuis 2013, vient d’êtrenommé Président du directoire. Il succède àRoland Tripard, à ce poste depuis 2008, qui adécidé de quitter le Groupe fin juillet pourmener un nouveau projet entrepreneurial. Au cours de sa carrière, BertrandGstalder, co-fondateur de Cityvox, a notamment dirigé les activités FnacVoyages, France Billet et Fnac.com au sein du groupe Fnac.

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actuLes événements de la profession

chAque mois, Les rendeZ-vous que vousne deveZ pAs mAnquer !

A CONSEILLER A VOS CLIENTSMONTPELLIER du 22 au 25 septembreSalon de l'immobilierParc des expositionsEntrée gratuite

Zoom sur le sALon deLA coproprieTePARIS du 23 au 24 novembre 2016Porte de VersaillesEntrée gratuite

Le Salon de la Copropriété 2016 sera placé sous le signe de la rénova-tion énergétique, en partenariat avec le Plan Bâtiment Durable.Professionnalisme, échanges, convivialité, nouveautés, tels sont lesobjectifs que se fixe le Salon de la Copropriété qui réunit chaque annéeun public impliqué de copropriétaires et de professionnels de la gestionet de l’entretien des immeubles. Pour cette édition 2016, 170 expo-sants de la copropriété seront présents. 40 Conférences et formationsseront aussi animées par les experts du métier pour apporter unemeilleure réponse aux visiteurs. Des consultations gratuites serontégalement proposées, sans oublier le Prix des Municipalités et desCopropriétés, organisé pour la seconde fois en partenariat avec leForum pour la Gestion des Villes et des Collectivités.

A VOTRE SERVICE

TOULOUSSEDu 30 septembre au 2 octobre 2016SALON DE L’IMMOBILIERParc des ExpositionsEntrée gratuite

SEGREDu 24 au 25 avril 2016SALON DE L’HABITATParc des expositionsEntrée gratuite

AUXERREDu 4 au 6 novembre 2016SALON DE L’HABITATAuxerre CongrexpoEntrée gratuite

News


POUR VOS RENDEZ-VOUSPROFESSIONNELSPARIS du 30 novembre au 2 décembre

SIMIPalais des CongrèsEntrée payante

NICE DU 17 au 18 novembre 2016SOLUTIONS COPROPRIETESNice AcropolisEntrée payante

Baromètre


10 ans 15 ans 20 ans 25 ansTaux fixes lesplus bas 0,78% ↓ 1,04 % = 1,27% ↓ 1,39% ↓

négociés

Taux fixes lesplus hauts 1,02 % = 1,36% = 1,57% = 1,97% ↑

négociés

Taux nationauxmoyens sur 1,54% ↑ 1,75% ↑ 1,95% ↑ 2,27% ↑

le marché

Les chiffres de nos experTs pour piLoTer vos venTes

un éTé indien pour Les TAux de crédiT immoBiLier

Taux fixes des prêts négociéspar cAfpi en septembre

Source : CAFPI – www.cafpi.fr

Les taux les plus hauts négociés parCAFPI restent inférieurs de 0,40%en moyenne par rapport aux taux dumarché.

Ancien neuf

Pas une ombre au tableau pour l’immobilierancien. En effet, à l’image du réseau Century21, le marché se porte bien. La preuve : entre le1er septembre 2015 et le 1er septembre 2016,le réseau a vu ses transactions bondir de +14%. Une croissance remarquable, favoriséepar des taux d’intérêt extrêmement bas. Grâceà eux, les acquéreurs ont vu leur pouvoird’achat augmenter. Ce contexte permet deréduire les délais de vente à 95 jours, encoreloin des plus bas observés en 2004 à 64 jours.La surface moyenne, tous types de biensconfondus, progresse de 1.6 m² et atteint 84.7 m² au 1er semestre 2016. Le prix moyenau m² a, de son côté, augmenté de 0.6% et s’estétabli à 2495 euros (1966 euros pour lesmaisons et 3397 euros pour les appartements.Le montant moyen d’une acquisition s’élèvedésormais à 202 679 euros au 1er semestre2016, soit 1.8% de plus qu’à la même époqueen 2015.

Le neuf poursuit sa marche en avant. Les chiffres nelaissent aucune place au doute : la tendance s’estconfirmée durant l’été. Les promoteurs immobiliersarborent un large sourire au second trimestre, grâceau retour confirmé des ménages accédant à lapropriété, favorisé par des taux de crédit immobilierbas et un prêt à taux zéro plus favorable. D’avril àjuin, les ventes de promoteurs ont augmenté de29.6%, comparé aux mêmes mois de 2015, a annoncéAlexandra François-Cuxac, la présidente de laFédération des promoteurs immobiliers (FPI). Celadonne 40 260 logements neufs. Sur ces trois mois,les ventes aux ménages accédant à la propriété ontbondi de 26.9%, tout comme celles réalisées par lesinvestisseurs locatifs, toujours à 26.9%. De plus, lesventes de logements neufs aux propriétaires occu-pants ont nettement décollé grâce au renforcementdu PTZ, plus accessible et plus avantageux tandis quela demande des investisseurs augmente sans cessedepuis l’entrée du dispositif Pinel au derniertrimestre 2014.

Avec des taux les plus bas s’établissant à 0,78%sur 10 ans, 1,04% sur 15 ans, 1,27% sur 20 ans et1,39% sur 25 ans, CAFPI annonce une rentréepleine d’optimisme.

Aucun nuage à l’horizon. Les conditions decrédit ne sont pas près de changer. Seul unchangement des indicateurs pourrait entrainerune remontée. Or, si la Réserve fédérale améri-caine (FED) a déjà annoncé qu’elle les relèveraaprès les Présidentielles, la répercussion sur lestaux européens et ceux des prêts immobiliersn’interviendrait que début 2017. Dans le mêmetemps, La Banque Centrale Européenne (BCE),face à une économie qui continue à végéter, n’apas, pour le moment, l’intention de réviser sespropres taux. La possibilité d’une remontéebrutale n’est donc pas à craindre.

Niveau plancher. Les taux de crédit immobi-lier ont fini par atteindre leur niveau plancher.Les banques ne peuvent plus descendre plusbas, il ne leur reste que de quoi prévenir lesrisques de défauts de paiement, amortir leursfrais de fonctionnement et bénéficier d’unemarge plus que réduite.

Cependant entre les taux les plus bas et ceux lesplus hauts, Cafpi note un écart de l’ordre 0,30%pour les durées courtes et de 0,60% pour lesdurées longues. Les banques conservent ainsiune marge pour proposer leurs meilleurs tauxaux bons profils. Il est donc plus qu’importantpour les emprunteurs de disposer d’un dossiertrès bien préparé, offrant la meilleure visibilitépossible aux banques pour profiter de tauxencore plus bas. Cet accompagnement entredans les obligations des courtiers vis-à-vis deleur clientèle.

Le besoin de prêter. De plus, les banques seretrouvent quasiment dans une obligation deprêter. Les taux de dépôt proposés par la BCEétant négatifs, ne pas faire « tourner » les liqui-dités leur coûterait de l’argent. Elles sont donctoutes disposées à prêter à l’ensemble descandidats à l’accession solvables.

Un été favorable. Contrairement à l’annéedernière qui avait débuté très fort avant deralentir sur le second semestre, 2016 a eu undébut d’année relativement calme avant dedoucement prendre de l’ampleur. Les mois de

juillet et d’août ont été exceptionnels. Ils enre-gistrent respectivement +20% et +30% demontages de dossiers chez Cafpi par rapport à2015. Si le rachat devrait représenter 30% de laproduction de crédits en 2016, cette proportionest plus basse que l’an dernier, laissant la placeà l’accession qui devrait croître de 10% surl’année par rapport à 2015.

De l’importance de l’assurance emprunteur.Dans ce contexte, l’assurance emprunteur prendune place de plus en plus importante dans lecoût global d’un crédit. Elle peut représenterjusqu’à 1/3 de celui-ci. La délégation d’assu-rance peut permettre de réduire de façonsignificative ce coût (de 0,1% à 0,3%).

Philippe TaboretDirecteur général adjoint de CAFPI N°1

des courtiers en prêts immobiliers et Président de l’APIC – Association Professionnelle

Des Intermédiaires en Crédits www.cafpi.fr »

en BrefL’œiL expert de cafpi


Analyse

Pour l’obtention d’un crédit immobilier, lesprestations, que le consommateur-emprunteuren crédit immobilier trouve auprès de sonétablissement bancaire, ont sensiblementévolué depuis le 1er juillet. Explications…

crédiT immoBiLier,L’éTé du chAnGemenT

créditimmobilierBanque

MOTS-CLéS

L’expertise immobilière

C’est la principale information du décretadopté le 13 mai 2016 et mis en applicationdepuis le 1er juillet. Le texte prévoit en effetque les établissements bancaires peuventdésormais faire appel à un expert indépen-dant dont la mission est de déterminer leprix réel du logement. Cela permettra à labanque d’octroyer le prêt le plus exactpossible à l’emprunteur. Cette pratique n’estpas nouvelle car certains établissementsbancaires y recourent déjà. Désormais offi-cielle, elle n’en reste pas moins facultative. « L’évaluation consiste à déterminer lavaleur du bien immobilier après analyse detoutes les pièces communiquées par leprêteur et qui sont utiles à la réalisation del’évaluation selon les normes en vigueur »,indique le texte. Si ce service est fourni parl’établissement bancaire, il reste trèsencadré. En effet, le professionnel est tenude respecter certaines conditions strictes desa mise en œuvre. Il préconise notammentle recours à un expert indépendant etcompétent, donc, totalement extérieur auprofessionnel bancaire. L’expertise donnelieu à la rédaction d’un document, remis auclient. Le professionnel peut répercuter lecoût de l’expertise au client. Si la valeur dubien financé ne peut être la seule conditiond’octroi d’un crédit, l’expertise immobilièrepeut conforter une demande un peu juste.

Le conseil indépendant en créditimmobilier

Il s’agit également d’un nouveau serviceoptionnel, proposé par des professionnelsbancaires. « Le service conseil consiste en

la fourniture à l’emprunteur de recomman-dations personnalisées en ce qui concerneun ou plusieurs contrats de crédit adaptésaux besoins et à la situation financière del’emprunteur », dit le texte. De plus, cetterecommandation est « fondée sur des infor-mations actualisées et sur des hypothèsesraisonnables quant aux risques encouruspar l’emprunteur pendant la durée ducontrat proposé. Cette recommandation estétablie au regard d’une gamme de produitscomportant au moins trois contrats distinctsde crédits ». Ce conseil indépendant encrédit immobilier sera uniquement à lacharge du consommateur. Ce dernier,uniquement s’il le souhaite, peut égalementbénéficier d’un conseil en assurance-emprunteur.

L’obligation d’explication et d’analyse de la solvabilité

Avant le 1er juillet 2016, le Code de laconsommation mettait surtout l’accent surla forme du contrat de crédit, le choix duconsommateur en assurance-emprunteur,et la qualité de la publicité pour les créditsimmobiliers. Désormais, les articles L. 313-1 et suivants du nouveau Code de laconsommation proposent une « section 4 » :« Explications fournies à l’emprunteur etévaluation de sa solvabilité ». Cette obliga-tion d’explication a pour mission d’assurerl’équilibre entre le contrat proposé et le profilde l’emprunteur. L’objectif est de déterminersi le profil financier du client est bien adaptéau contrat proposé. L’analyse de la solvabi-lité de l’emprunteur est donc en premièreligne. Pour rappel, la solvabilité est définiecomme « la probabilité qu’il (l’emprunteur)

remplisse ses obligations au terme ducontrat de crédit ». Vérifier la solvabilitéconsiste à « prendre en compte les facteurspertinents permettant de vérifier » cetteprobabilité. Pour déterminer cette analysede solvabilité, le distributeur ou prêteur doitcollecter certains éléments d’informationcomme les revenus de l’emprunteur, sonépargne, ses dépenses, ses dettes… Lacoopération « de bonne foi » de l’emprunteurà la collecte des données figure dans le Codede la consommation. Une fois les vérifica-tions de la solvabilité effectuées, le prêteurinforme l’emprunteur du rejet, le caséchéant, de sa demande de crédit. Si cettedécision est motivée par la consultation dufichier des incidents bancaires (FICP), leprêteur doit en informer l’emprunteur et luifournir le résultat de cette consultation. Si leprêt est accepté, le professionnel doit expli-quer clairement à l’emprunteur lesconséquences d’un défaut de paiement,comme par exemple la saisie immobilière.

L’obligation de mettre en garde

Désormais, il n’y a plus de distinction entre « emprunteur averti » et « emprunteur non-averti ». Le Code de la consommation obligeaussi les emprunteurs à mettre en garde lesparticuliers lors de l’obtention du crédit. « Leprêteur ou l’intermédiaire de crédit met engarde gratuitement l’emprunteur lorsque,compte tenu de sa situation financière, uncontrat de crédit peut induire des risquesspécifiques pour lui », stipule le texte. Cedevoir de mise ne garde est à délivrer à tousles emprunteurs.

Crédit photo : DRJournaliste : Franck Seguin

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s Actualité


A la différence des marchés financiers, lesecteur de l’immobilier devra attendrequelques mois pour connaître véritablementles conséquences du Brexit. Certainestendances se dégagent dès à présent…

BrexiT, queLLes conséquences sur LemArché de L’immoBiLier ?

Brexitimmobilierinvestissements

MOTS-CLéS

« Out », « leave », « bye-bye UE ». Si lesconséquences du Brexit ont eu d’emblée desrépercussions sur les marchés financiers,quelques minutes à peine après le séismebritannique, le marché de l’immobilier, lui, nedevraient en subir les conséquences que d’iciquelques mois. En voici certaines à craindreou à anticiper…

Les biens anglais de luxe perdent dela valeur pour les locaux

Le 24 juin 2016, les britanniques étaient beau-coup moins riches que la veille. En effet, le 23,51,9% des citoyens de sa Majesté avaientrépondu favorablement à la sortie duRoyaume-Uni de l’Union européenne. UnBrexit que peu d’analystes avaient réellementvu venir. Conséquence immédiate : les placesboursières ont été touchées de plein fouet etla livre sterling, la monnaie locale, a perdu8,8% face au dollar par rapport à sa valeur du22 juin. De fait, les biens immobiliers anglaisont également perdu de leur valeur. Sonmarché devrait donc se débloquer au coursdes prochains mois.

Une aubaine pour les investisseursétrangers

Qui dit monnaie plus faible d’un côté, dit del’autre côté monnaie plus forte. Sitôt lesrésultats du référendum rendus, une livresterling valait environ 1,20 euro, contre 1,30 euro quelques heure plus tôt. Lesexperts anticipent alors un boulevard pour lesinvestisseurs étrangers dont l’arrivée devraitêtre massive en Angleterre. A en croire lesanalyses de Lesclesdumidi.com, la société deconseil international en décisions immobi-lières Knight Franck, la baisse de la livreentraînera immanquablement une augmen-tation du pouvoir d’achat des investisseurs qui

ne sont pas payés en livre sterling. Celadevrait profiter aux investisseurs issus deSingapour, de Hong Kong et de Chine, quijouissent déjà d’une forte expérience de l’im-mobilier en Grande-Bretagne. Peu après lesrésultats du Brexit, Jiwai.com, le site chinoisde recherches immobilières annonçait déjàune hausse de 30%, par rapport à mai, desrequêtes concernant les biens immobilierssitués au Royaume-Uni.

A Londres, le marché va stagner

Avant le verdict du référendum, Londres avaitla réputation d’être une ville où l’immobilier,par son prix, était difficilement accessible. Lapreuve : la valeur des biens de la capitaleanglaise grimpait de 13% par an. Avec labaisse de la livre sterling, cette hausseannuelle devrait enfin s’arrêter. Celapermettra-t-il aux foyers, exclus jusqu’àprésent, de pouvoir enfin profiter d’un pouvoird’achat dans l’immobilier britannique ? Rienn’est certain. Les experts tablent déjà sur lastagnation du marché immobilier londoniencar les potentiels acheteurs attendent deconnaître à moyen terme les effets Brexit.Une prudence de mise d’autant que la sortiedu Royaume-Uni de l’Union Européennerisque dans l’immédiat de faire grimper lestaux d’intérêt.

Les Britanniques vont-ils encoreinvestir en France ?

C’est un secret de Polichinelle. Les Anglaisadorent la France et bon nombre d’entre-deux disposent d’une résidence secondairedans l’Hexagone. Conséquence du Brexit, lesAnglais auront-ils plus de mal à acheter enFrance ? Des endroits prisés comme le Jura,la Savoie, la Vendée, le Périgord ou laDordogne verront prochainement si l’achat de

résidence secondaire par les Britanniques aété freiné par leur sortie de l’Europe. En effet,le Brexit risque de réduire leur pouvoird’achat hors du Royaume-Uni car le taux dechange n’est pas en leur faveur. Les investis-sements britanniques en France pourraientbien ralentir dans plusieurs secteurs, dontl’immobilier. Tout cela ne sera visible que d’iciquelques mois.

Les prix avec Paris se réduisent

Londres et Paris vont se rapprocher. C’est unecertitude, le Brexit rend le marché londonienplus accessible. De l’autre côté de la Manche,les prix de l’immobilier à Londres pouvaientatteindre des sommets, le prix moyen dumètre carré coûtant 2,7 fois plus cher qu’àParis, à surface égale et à standing équiva-lent. Grâce au Brexit, l’écart entre les deuxcapitales devrait revenir à des proportionsplus raisonnables. Cette situation pourraitfavoriser ceux qui souhaitent investir ou s’of-frir un pied à terre à Londres.

L’immobilier français de luxegagnant

Et le grand gagnant du Brexit était Paris ?Certains n’hésitent pas à tabler sur unehausse de l’immobilier de luxe à Paris, suiteaux délocalisations qui devraient avoir lieu enFrance ces prochains mois. La banque HSBCavait annoncé qu’en cas de victoire du « leave », 20% de ses effectifs, soit 1 000personnes, seraient transférés de Londres àParis. D’autre devraient en faire de même.Beaucoup, parmi les 300 000 ressortissantsfrançais travaillant au Royaume-Uni, pour-raient également être tentés de revenir. Dequoi dynamiser un marché, déjà en phase dereprise.

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Journaliste : Franck Seguin

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Un domaine doublementlimité

D’abord, seuls les réseaux d’ex-ploitants liés par un contrat defranchise sont concernés parl’instance de dialogue social(IDS). Cela semble donc exclureles contrats de licence demarque ou de concession. La loine définissant pas ce qu’est uncontrat de franchise, celui-cidevrait être entendu comme uncontrat sui generis constitué detrois contrats : une licence demarque, une licence de savoir-faire et un accord d’assistancecommerciale ou technique. Laloi crée cependant une certaineconfusion en précisant qu’ils’agit de contrat de franchise« mentionné à l’article L330-3du Code de commerce », alorsque cet article ne définit pas lescontrats de franchise et peutviser d’autres contrats (distribu-tion exclusive).

En outre, seuls les contrats defranchise qui stipulent « desclauses ayant un effet sur l’or-ganisation du travail et lesconditions de travail dans lesentreprises franchisées » sontconcernés par l’IDS. La loi neprécise pas la nature de ces

clauses alors que la mise enplace d’une IDS est subor-donnée à l’identification de cesclauses et que par essence lefranchisé est indépendant dufranchiseur au titre de sagestion et de son organisation, ycompris les ressourceshumaines. Un audit social descontrats de franchise sera doncnécessaire (par exemple, quidd’une clause imposant deshoraires d’ouverture ou unetenue vestimentaire ?).

Enfin l’IDS ne doit être mise enœuvre que dans les réseaux defranchise d’au moins 300 sala-riés, travaillant en France. Ilsemble que ce seuil n’intègrepas les salariés du franchiseurni les salariés d’exploitants quine sont pas liés à la tête duréseau de franchise par uncontrat de franchise (par ex. uncontrat de licence de marque).

Une mise en œuvre entrois étapes

Même, si le réseau de franchiserépond aux conditions légalesci-dessus, le franchiseur n’a pasl’obligation de constituer spon-tanément l’IDS. Il doit en

revanche (sauf s’il s’y oppose ensaisissant les tribunaux) parti-ciper à la négociation initiée parl’organisation syndicale qui està l’origine du projet d’IDS.

La négociation à laquelle parti-ciperont aussi certainsfranchisés, débouchera sur unaccord d’IDS qui préciseranotamment sa composition, lemode de désignation desmembres, la durée desmandats, la fréquence desréunions, les heures de déléga-tion éventuellement octroyéespour participer à l’IDS, lesmoyens matériels ou financiersnécessaires à l’accomplisse-ment de la mission, lesmodalités de prise en chargedes dépenses de fonctionne-ment et d’organisation desréunions et des frais de séjouret de déplacement des repré-sentants.

Une fois l’IDS constituée, lesmodalités précises de fonction-nement de cette instance serontdéfinies dans un règlementintérieur (majorités requises,conditions de convocation et desaisine, publicité et diffusiondes débats, etc.)

Des attributions assezrestreintes

L’IDS a finalement des attribu-tions assez limitées. L’IDS n’aaucun pouvoir d’instruction nide contrainte. L’IDS doit êtreinformée des entrées et sortiesdu réseau et « des décisions dufranchiseur de nature à affecterle volume et la structure deseffectifs, la durée du travail oules conditions d’emploi, detravail et de formation profes-sionnelle des salariés desfranchisés ».

L’IDS pourra formuler despropositions visant à améliorerles conditions de travail, d’emploi et de formation profes-sionnelle des salariés del’ensemble du réseau.

Les réseaux de franchise ontprobablement encore un peu detemps pour s’organiser car lamise en œuvre effective de la loiEl Khomri est subordonnée àdeux décrets en Conseil d’Etatsur les caractéristiques de l’IDS(à défaut d’accord entre lesparties) et sur le délai danslequel le franchiseur doitengager la négociation avec uneorganisation syndicale.

Tous les réseaux de franchise ne sontpas automatiquement concernés par lamise en place d’une instance de dialoguesocial prévue par la loi Travail du 8 août2016


Par : Christophe Héry, avocat associé

Les réseAux de frAnchisefAce à L’insTAnce dediALoGue sociAL

Alerte

réseaux de franchise franchisés salariés

MOTS-CLéS

©inimage


Réseau


Validée le 17 juin dernier, la taxe spécialed’équipement régional (TSER) doit s’appliqueren 2017. Elle devrait rapporter 600 millionset sera applicable dans toutes les régionssauf en Île de France. A quoi faut-il concrète-ment s’attendre ? La présentation du projetde loi de finances 2017, à l’automne, détaillerales points de cette nouvelle taxe immobilière.

Tser : BienTôT unenouveLLe TAxe immoBiLière

Dossier

Taxeimpôtrégion

MOTS-CLéS

Qui est concerné par cette nouvelletaxe ?

La taxe spéciale d’équipement régional (TSER)concerne le portefeuille des ménages proprié-taires. Sont également inclus dans la TSER leportefeuille des entreprises en s’ajoutant à l’ac-tuelle cotisation financière des entreprises à lataxe sur le foncier bâti que paient déjà lessociétés. La TSER à destination des régionss’ajoutera ainsi aux 16 milliards d’euros de taxefoncière que se répartissent déjà les communeset départements, et aux 7 milliards d’euros decontribution foncière des entreprises (CFE) quialimentent communes et intercommunalités.Cette taxe immobilière sera collectée par l’Etatauprès des ménages et des entreprises afind’être reversée aux régions. A part l’Île deFrance, toutes les régions de France sontconcernées.

Pourquoi le gouvernement a créé laTSER ?

Depuis trois ans, les collectivités n’avaient decesse de dénoncer les coupes budgétairesimposées par l’Etat, le gouvernement a doncdécidé de faire un geste au bénéfice des régions.C’est ainsi qu’un nouvel impôt leur sera destinédès 2017. Cette taxe, validée par le gouverne-ment le 17 juin 2016, après une réunion entreManuel Valls et l’Assemblée des régions deFrance (ARF) a pour but de compenser lesnouvelles prérogatives accordées aux régions,devenues les seules collectivités en charge dusoutien au développement économique desPME. A la base, les présidents de régionssouhaitaient avant tout disposer de moyens pourremplir cette nouvelle mission en obtenant letransfert d’une partie de la taxe carbone ou de lafiscalité pesant sur les carburants. L’Etat a

préféré opter pour une nouvelle taxe immobi-lière.

Comment la TSER sera calculée ?

Le gouvernement prévoit que la TSER rapporte600 millions d’euros de recette dès 2017 auxrégions. Les élus de l’ARF tablent « sur unecroissance annuelle de 2 à 2,5% de cette taxe ».Cette nouvelle taxe, qui touchera autant lesparticuliers que les entreprises, prendra laforme d’une couche supplémentaire d’impôtfoncier. Mais difficile de savoir, aujourd’hui, s’ils’agit bientôt d’un troisième impôt foncier, ensus de la taxe foncière et de la taxe d’habitation,ou d’une nouvelle ligne sur la feuille d’impôtfoncier. On sait encore peu de choses sur lemécanisme que le gouvernement a prévud’adopter. Il faut attendre la présentation de laloi de finances 2017 cet automne pour le savoirdéfinitivement.

Quel taux ?

Dans le détail, rien n’a été encore précisé sur lafaçon dont la taxe sera répartie entre lesménages et les entreprises. Il est donc impos-sible de prédire quel sera son impact en matièred’augmentation de CFE ou de taxe foncière. Apriori, la TSER prendra la forme d’une nouvelleligne sur l’avis de taxe foncière des particuliers,établi en fonction de la valeur cadastrale. Auniveau de la région Bourgogne-Franche-Comté,

Michel Neugnot, vice-président en charge desfinances, a annoncé « une taxe additionnelle auximpôts fonciers ». Selon l’élu, « elle serait del’ordre de 0,5% du produit fiscal pour les parti-culiers et de 0,6% pour les entreprises ». Parexemple, si le taux retenu est de 0,5%, unménage, payant actuellement 2000 euros detaxe foncière avec une base d’imposition de 3600euros, devrait payer 18 euros de cette nouvelletaxe immobilière. La TSER viendrait alorsalourdir l’impôt de 1% environ.

Un taux unique ou modulable ?

La seconde grande question de la TSERconcerne la nature du taux. Sera-t-il fixé arbi-trairement au même niveau pour toutes lesrégions ? Ce taux pourra-t-il aussi être moduléà la convenance des collectivités, dans leslimites fixées par la loi ? Un taux ajustablepermettrait, par exemple, aux régions d’adapterla ponction à leurs besoins financiers réels. Demême, rien n’est fixé sur la possibilité pour unerégion de faire varier les taux de la taxe entre lesdépartements qui la composent.

S’inspirer du modèle de l’Île de France ?

La TSER s’apparente, selon plusieurs écono-mistes, à la taxe spéciale « Grand Paris ». Cettedernière est appliquée en Île de France depuis2016 et a été incluse dans la taxe spécialed’équipement (TSE). La TSE, payable avec lataxe foncière, représente 0,256% de la valeurlocative du bien tandis que la TSE Grand Parisincluse dans la taxe d’habitation, équivaut à0,244% de cette même valeur locative. Les loca-taires la paient une fois, le propriétaire occupantdeux fois. Elle représente en moyenne 23 eurospar ans pour un propriétaire occupant francilien.

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Journaliste : Franck Seguin

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Le Conseil d’Etat vient de confirmerl’application de la jurisprudence « Quemener » aux dissolutions-confusions mais il précise que lemécanisme de correction du prix derevient des parts ne s’applique quepour éviter une double impositioneffective de la société confondante.


Par : Réginald Legenre - Avocat Of Counsel

Le conseiL d’eTAT LimiTe L’AppLicATion de LA Jurisprudence « quemener »

Fiscalité

scidissolution

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Quemener vise à assurerla neutralité de loifiscale…

Selon la jurisprudenceQuemener (CE 16 février 2000n°133296) à laquelle l’adminis-tration s’est ralliée, laplus-value réalisée par l’as-socié d’une société depersonnes à l’occasion de lacession de ses parts doit êtrecalculée en ajustant leur prixde revient afin d’éviter unedouble imposition ou unedouble déduction. Les associésdes sociétés de personnesétant imposables à raison desrésultats réalisés par cessociétés, indépendamment deleur répartition, puis à raisondes plus ou moins-values decession des parts, le prix derevient des parts cédés doitêtre majoré des bénéficesprécédemment imposés aunom de l’associé et des pertesantérieures comblées parcelui-ci, puis minoré des défi-cits qu’il a déduits et desbénéfices ayant donné lieu àune répartition à son profit.

Dans un rescrit du 11décembre 2007 (RES n°2007/54 FE) publié au BOFIP

(BOI-BIC-PVMV-40-30-20 §90),l’administration fiscale avaitconfirmé l’application de lajurisprudence Quemener encas de dissolution-confusion deSCI. Elle précisait que « pour ladétermination des plus oumoins-values d'annulation departs de la SCI consécutive à ladissolution de ladite société,leur prix d'acquisition seradéterminé en tenant compte del'ensemble des résultatsfiscaux et des flux financiers(distributions de bénéfices etcomblements de pertes) inter-venus entre la date de leuracquisition et la date de leurannulation, y compris la plus-value constatée sur les biensimmobiliers composant l'actifde cette société à l'occasion dela réévaluation de ce dernier. »

…mais non à éviter unedouble imposition ou unedouble déduction écono-mique

Dans un arrêt du 6 juillet 2016(CE 6 juillet 2016 n° 377904 et377906 ; Lupa), le Conseild’Etat confirme que le méca-nisme de correction du prix derevient des parts d’une sociétéde personnes s’applique au

calcul de la plus-ou moins-value d’annulation des partsrésultant de la dissolution-confusion, mais il précise quecette règle ne peut néanmoinstrouver à s’appliquer que pouréviter une double imposition dela société confondante. LeConseil d’Etat se range à l’avisdu rapporteur public quirappelle que le Conseil d’Etatavait cherché dans son arrêtQuemener à ne taxer que laplus-value réelle et à ne passoumettre à l'impôt, lors de lacession, des sommes quiavaient déjà été effectivementimposées. Le rapporteur publicen déduit que le mécanisme decorrection du prix de revientdes parts ne peut être mis enœuvre que s'il existe unedouble imposition (ou doubledéduction) effective de l'associé(double imposition juridique)lors de la cession ou de l'annu-lation de ses parts. Le Conseild’Etat confirme l’analyse livréedans une précédente décisiondans laquelle il avait jugé que leprix de revient fiscal ne doitprendre en compte que lesdéficits effectivement déduits(CE 15 décembre 2010 n°297513).

La pratique remise encause ?

Les faits de l’espèce sont parti-culiers puisque les sociétéscédantes, qui appartenaient aumême groupe, étaient luxem-bourgeoises et la plus-valuesur les titres exonérée parl’effet de la convention fiscalefranco-luxembourgeoise. Enoutre, le rescrit de 2007, posté-rieur aux faits, ne pouvait êtreinvoqué. Néanmoins, lapratique consistant à réaliserune dissolution-confusionimmédiatement après l’acqui-sition d’une société depersonnes afin de compenserla plus-value latente sur l’im-meuble avec la moins-valued’annulation des parts estpurement et simplementremise en cause.

Si le rescrit publié au BOFIPdemeure opposable, onattendra avec intérêt la positionde l’administration et celle desjuges du fond. Une seule certi-tude, avec l’entrée en vigueurde l’avenant à la conventionfiscale franco-luxembour-geoise, tant les schémas destructuration d’acquisition queles modalités de déterminationdes prix des transactionsdoivent être revus.


Formation

Depuis le 1er avril 2016, l’obligation deformation impose pour les titulaires descartes professionnelles ainsi que pourl’ensemble de leurs collaborateurs,salariés ou non, titulaires d’une attestationd’habilitation. A chaque renouvellement decartes, par périodes triennales, il faudradésormais justifier, par attestation, de 42 heures de formation (hors périodetransitoire jusqu’en 2018). La professionest désormais engagée dans unmouvement vertueux de valorisation descompétences avec pour objectif degarantir aux clients plus de qualités et deservices. Cela passe en partie par uneformation complète et continue.

Une formation obligatoire pourtous

Plusieurs publics seront concernés par cedécret. Les titulaires de la carte profes-sionnelle pour les personnes physiquesexerçant en nom propre ainsi que lesreprésentants légal ou statutaire, pour lespersonnes exerçant sous forme (SA, SAS,SARL…). Les salariés assurant la directiond’un établissement, d’une succursale,d’une agence ou d’un bureau (directeurd’agence, responsable de bureau…). Etenfin, l’ensemble des collaborateurs,salariés ou non, habilités par le titulaire dela carte professionnelle à négocier, à

s’entremettre ou s’engager pour le comptede ce dernier (agent commercial,négociateurs, gestionnaire, principal decopropriété…). A titre dérogatoire, les titulaires d’unecarte professionnelle arrivant à expirationentre le 1er avril et le 31 décembre 2016n’auront pas à justifier leur obligation deformation pour obtenir un renouvellement.En revanche, ceux dont la carte expireentre le 1er janvier et le 31 décembre 2017seront tenus de justifier d’activités deformation continue d’une durée minimalede 14 heures et de 28 heures pour 2018.

Des formations adaptées

Le cycle normal de formation continues’inscrira sur la base de « 14 heures paran ou de 42 heures au cours de troisannées consécutives d'exercice ».Cependant, une formation sur une annéequi dépasserait 14 heures sera aussi priseen compte mais selon un décomptedifférent du cycle annuel de 14 heures. Ledécret prévoit également une périodetransitoire quant au nombre d’heures deformation à justifier pour les cartes profes-sionnelles expirant d’ici 2018.

Les activités validées au titre de l'obli-gation de formation continue devront avoir trait aux « domaines juridique,économique, commercial, à la déontologieainsi qu'aux domaines techniques relatifsà la construction, l'habitation, l'urbanisme,la transition énergétique ». Des justificatifs

devront alors être transmis, « selon le cas,aux chambres de commerce et d'industrieterritoriales et départementales ou auxtitulaires de carte, chargés du contrôle del'obligation de formation ». VHS Business School propose différentessolutions à des tarifs abordables pourrépondre à votre obligation. Des journéesde 7h à 149 € HT, dans des domainesvariés, à choisir dans son catalogue ouencore des matinées juridiques etcommerciales qualifiantes de 3h30 à 79 € HT (exemples : « Le mandant LoiHoguet » et « Qui signe quoi ? La capacitéjuridique des parties à un acte ») corres-pondant aux critères exigés par le texte.Enfin, des formations en lignes à 89 € HT(exemples : « Loi Hoguet - Mise à jour deslois ALUR et Macron ») seront disponiblessur son site pour se former à distance avecl’aide d’un outil informatique tout enbénéficiant de l’accompagnement d’unformateur spécialisé. Pour toutesinformations, merci de contacter MmeDIL : [email protected] terme de la formation, une attestationmentionnant les objectifs, le contenu, ladurée et la date de réalisation de l’activitésera délivrée. Ces justificatifs serontnécessaires pour obtenir le renouvel-lement de la carte professionnelle ou del’attestation d’habilitation.L’ensemble des formations proposéesrestent soumises préalablement àl’adhésion du professionnel au SNPI :[email protected]

Annoncé comme l’une des mesures phares de la loi ALURet attendu de longue date par les professionnels, le décretformation est finalement paru le 18 février 2016. Il devraitpermettre d’assurer « la mise à jour et le perfectionne-ment des connaissances et des compétences nécessairesà l'exercice » de leur métier. Pour vous accompagnerdans cette démarche, le SNPI fait appel à sa filiale VHSBusiness School, pour mettre en place des modules deformation, selon les niveaux et la spécialisation de chaquecollaborateur impacté par cette obligation.

formATion conTinueoBLiGAToire : Les soLuTions du snpi

Loi ALurformationimmobilier

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Point de vue

Dans les programmes disponibles à cejour, certes encore loin de l'échéance, rienou presque sur le logement. Pas sûr quecette situation évolue, parce que lelogement va apparemment bien, très bienmême.

A ce compte d'ailleurs, en termespolitiques, seul le parti au pouvoir peutparler du logement, pour revendiquer des'en être occupé correctement puisque sasanté est excellente. Pour autant, sera-t-ilenclin à en faire une priorité de saréflexion ? On peut en douter. On ne sepenche pas sur le cas des bien-portants.Oh, il n'est pas question de regretter cettegrande santé, et de céder au cynisme duDocteur Knock, pour qui "la santé est unétat précaire qui ne laisse rien augurer debon". Le problème n'est pas là. Leproblème tient au fait, comme le diraientles anciens, qu'il faut réparer la toiturequand il fait beau. Car la toiture n'est passi belle qu'elle ne puisse demain, aumoindre déséquilibre de l'équationactuelle, prendre l'eau. Voilà où le bâtblesse. L'équilibre est plus fragile qu'il n'yparaît.

Pourquoi ? D'abord bien sûr en ce qu'il estporté par des taux d'intérêt à l'étiage, quine peuvent plus que remonter, et quiexcluraient de fait des milliersd'acquéreurs, aujourd'hui revenus dans lejeu. Pour autant, ce sont d'autres considé-

rations, plus structurelles, qui font que lemarché est en équilibre instable. Enmatière de construction, la cherté dufoncier et l'incapacité à trouver unesolution fiscale de nature à calmerl'inflation permanente et la spéculationsont des maux considérables. Il va falloiragir et inventer une formule de fiscalité dela plus-value qui fasse la part belle à ceuxqui vendent vite à des prix raisonnables, etnon à ceux qui thésaurisent et cèdent àprix d'or. C'est aussi le coût de laconstruction lié à l'amoncellement denormes qu'il faut dénoncer. A quand unGrenelle des normes, en forme de grandsoir ? Dix ans qu'on les montre du doigt etdix ans qu'on en rajoute. Ces causes deprix de sortie élevés réapparaîtront à lamoindre dégradation économiqueaffectant la solvabilité des ménages.

Sans même attendre cela, elles obligentl'État à injecter beaucoup d'argent publicpour soutenir la demande, alors qu'ilvaudrait mieux, en amont, soignerl'origine de la maladie et analyser dans laformation du prix ce qui doit changer.S'agissant de l'ancien, la relance empêcheaussi de remettre à plat la fiscalité desmutations à titre onéreux comme celledes successions. Elle est pathologi-quement lourde. Jusqu'à quand va-t-ontrouver normal de grever chaque achat de8% "pour voir", comme on dit au jeu ?Jusqu'à quand va-t-on trouver normal

d'abandonner un tiers de la plus-value,l'une des vertus de l'immobilier, lorsqu'onvend un bien locatif ou une résidencesecondaire ? Jusqu'à quand va-t-onsupporter de laisser selon les situationspersonnelles 20, 30 ou 40% de la valeurd'un logement reçu en héritage d'unemère ou d'un père ?

Et puis qui fait ce marché qui est reparti ?Certainement pas les plus modestes,encore tenus à l'écart, minoritésilencieuse. Les chiffres et la volumétriecachent une réalité moins heureuse.Notre immobilier est encore élitiste, alorsque l'enjeu démocratique est le logementde toutes les catégories de la populationdans de bonnes conditions sans tauxd'effort insupportable.

Tout cela est tu. Un pesant silence entouredésormais le logement, au motif qu'il seporte bien. Les candidats à lamagistrature suprême seraient bieninspirés de voir derrière la formeolympique quelques cicatrices, quelquesplaies mal fermées et même quelquesblessures encore purulentes. Et ilsdevraient commencer à diagnostiqueravec exigence et à prescrire avec discer-nement. Pour assainir au fondl'organisme, le purger, le purifier, lerenforcer et le rendre apte à faire facesans faiblir à toute situation.

Ce qui se passe est extraordinaire. En quelques mois,le marché des logements neufs comme celui de larevente des logements existants s'est ranimé, aupoint de laisser espérer pour 2016 des perfor-mances remarquables, au niveau des meilleursmillésimes. Du coup, le logement a perdu son statutde sujet politique à part entière, au plus mauvaismoment, celui de la campagne pour l'élection prési-dentielle.

LoGemenT :Le risque poLiTique

de LA Bonne sAnTé

Logementinstabilitéfiscalité

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Henry Buzy-Cazaux Président de l’institut du management des services immobiliers © DR

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Frappée par la crise à l’instar de ses voisinseuropéens, la Suisse n’a jamais cessé denourrir l’appétit des investisseurs pour lapierre analyse Enzo Lo Bue, directeur desventes de m3 Real Estate. « D’une part, laSuisse fait géographiquement partie del’Europe et il est vrai qu’elle subit la crisedes différents secteurs concernés. Ensuite,la FINMA (l’autorité fédérale de surveil-lance des marchés financiers) a dicté denouvelles conditions d’emprunt qui onttendance à réduire le nombre d’acquéreurset à faire baisser les prix de vente.Cependant, le marché immobilier se portebien car la Suisse est un pays stable écono-miquement. »

Une attractivité mise à mal par lalégislation

Contrairement à la France, investir cheznos voisins helvètes présente de sérieuxavantages fiscaux et notamment en cas desuccession ou de donation. « En Suisse ilest possible de déduire de ses revenus lesintérêts liés à un prêt hypothécaire ainsique les frais liés à la rénovation », poursuitEnzo Lo Bue. Pour autant, il est primordiald’être accompagné par un expert afin demaîtriser les différents rouages législatifs.Depuis le 1er janvier 2013, un plafond fixé à20% restreint en effet le pourcentage d’ha-bitations à usage secondaire dans chaquecommune. Les personnes domiciliées àl'étranger peuvent ainsi acheter des biensimmobiliers à condition d’obtenir une auto-risation d’achat. Il est donc essentiel de

vérifier que le canton sur lequel se porteson choix délivre des permissions. Quantaux ressortissants de l'UE (Uninon euro-péenne) et de l’AELE (Associationeuropéenne de libre-échange) domiciliésen Suisse, ils n’y sont pas soumis. En ce quiconcerne l’acquisition d’une résidenceprincipale, aucune autorisation n’estrequise à condition d’y habiter et de ne pasla louer à des tiers.Compte tenu des prix très élevés des biensimmobiliers, les établissements bancairessuisses proposent à leurs clients desemprunts hypothécaires. « Généralementpour un bien jusqu’à 2.5 millions, unétablissement bancaire prête 80% de cettesomme à condition que l’emprunteurremplisse aux critères d’emprunt.Notamment un endettement qui ne doit pasdépasser 33% de ses revenus annuels, etl’apport de 20% en fonds propres. Lesfonds propres doivent être en cash unique-ment et 10% de ceux-ci peuvent provenird’une épargne type 2ème pilier (prévoyanceprofessionnelle). Au-delà de 2.5 millions, ilest possible qu’un établissement demandejusqu’à 50% de fonds propres. Cette règle

peut varier selon les établissements et lasituation financière de l’acheteur. » Mais larecette essentielle pour réussir son inves-tisement demeure le choix de la zonegéographique. « Le lieu, le lieu et le lieu !L’important est l’emplacement », insisteEnzo Lo Bue.

Les grandes villes mènent ladanse

Si le prix moyen du mètre carré habitableest de 5940 CHF, il existe de grandes dispa-rités de prix entre les différentes régionséconomiques. « Genève et Zurich demeu-rent intéressantes grâce à leurs activitésdans le monde de la finance et leur proxi-mité intéressante avec l’aéroportinternational. Elles mettent à dispositiontout ce dont un investisseur à besoin :sécurité et prestige. A Genève, le prixmoyen est d’environ 10 000 CHF le m2 etcela peut monter jusqu’à 20 000 CHF. Quantau rendement sur un bien résidentiel enlocation, il est d’environ 5%. Ce chiffre peutbaisser s’il concerne un immeuble. Biensûr l’arc lémanique répond aux mêmescritères en y ajoutant une qualité de vieunique. Sans oublier les prestigieusesstations de ski comme Verbier ou Zermat. »Confiant dans l’avenir, Enzo prédit aumarché suisse des jours heureux. « Unenouvelle imposition à la baisse pour lesentreprises genevoises devraient voir lejour en 2019. Si celle-ci devait se concré-tiser cela serait favorable pour le marchéimmobilier. »

Célèbre pour son chocolat et son horlogerie, la Suissecontinue, en dépit de certaines tensions internes, d’offrir àses habitants une qualité de vie exceptionnelle. Depuis plusd’une décennie, ce petit pays situé au centre de l’Europe seplace dans le haut du classement des pays les plus heureuxétabli chaque année par le World Happiness Report. Maisqu’en est-il de son marché immobilier ? Selon le dernier baro-mètre du marché de l'investissement immobilier Suissed'Ernst and Young, la Suisse demeure attractive pour lesinvestisseurs même si les perspectives tendent à s’assom-brir, en particulier dans le secteur de l’hôtellerie.

suisse : un mArché immoBiLier réGLé Avec précision

AilleursAilleurs

stabilitéemplacementAttractivité

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Journaliste : Boris Rouah



Tribune

Quelles sont les principalesfonctionnalites de cenouveau site ?

Nous souhaitons faciliterle parcours des acheteurset des vendeurs. Grace anotre outil de geolocalisation, lesinternautes peuvent definir leurs criteres derecherche, leurs points d’interet, mais aussievaluer le temps de transport entre leur lieude travail et leur futur logement. Pour lesvendeurs, notre outil d’estimation Valoris

L’ADRESSE definit un prix precis et fiable, etnos services de visibilite optimisent

la mise en valeur de leur bien.Nous leur donnons ainsi lagarantie de vendre aumeilleur prix et dans les

meilleurs delais. Ils pourront également

sauvegarder leurs recherches via un compteclient personnalise et suivre en détail tous lessuivis de l’agence: compte-rendu des visites,mesures de performances, comparaison,partage..

Qu’en est-il de l’applicationsmartphone ?

La nouvelle application mobile regroupe tousces outils et solutions, et propose egalementun outil d’estimation en ligne cartographieainsi qu’un service de realite augmentee via unsysteme de points de localisation. En synthese, une personne qui recherche unbien dans le 15eme arrondissement de Parispourra affiner sa demande en precisantqu’elle travaille dans le 17eme et quel’entreprise de son conjoint est basee dans le20eme. Elle aura ainsi la possibilite de se voirproposer des biens qui croiseront ces donneespour proposer la meilleure offre en fonction deses habitudes de vie, en indiquant les tempsde trajet pour chacun d’entre eux. Uneveritable innovation sur le marche.

Quels sont les services innovants ?

Pour aller encore plus loin, le ReseauL’ADRESSE propose desormais aux clientsL’ADRESSE, proprietaires comme locataires,de beneficier d’un service de conciergerieentierement gratuit. Demenagement,demarches administratives, travaux,operateurs reseaux, tout est mis a dispositiondes clients pour leur simplifier la vie et leurapporter un service sur-mesure, adapte aleurs besoins. Les services de la conciergerie

Le 6 juin dernier, à l’occasion de leur convention, leréseau L’ADRESSE a dévoilé son tout nouveau site.Cette plateforme plus intuitive et ergonomique dotéd’un format responsive marque un tournant dans lastratégie du groupe avec une orientation marquéevers le digital. Rencontre avec son PDG, Brice Cardi.

Le réseAu L’Adresse se meT à L’heure du diGiTAL

innovationservice clientdigital

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Journaliste : Boris Rouah

seront disponibles sur le site internetL’ADRESSE, et un service de relation client partelephone viendra completer cette solutiondigitale. Ce service, totalement automatise,avec un site internet dedie ou les clientspourront retrouver des outils pratiquescomme l’ensemble des courriers permettantle changement d’adresse, un calculateur devolume ainsi qu’une vitrine presentantl’ensemble des fournisseurs a prix negocies.La conciergerie L’ADRESSE contacteraegalement les clients par mail et partelephone afin de presenter la solutiond’accompagnement et repondre auxpremieres demandes des clients.

Vous avez également lancéwww.ladresse-neuf.com, uneplateforme pour accompagner vosclients dans leur projet immobilier.Quelle sera sa valeur ajoutée ?

Avec www.ladresse-neuf.com, nous apportonstoujours plus de services a nos clients, quipeuvent desormais pousser la porte d’uneagence L’ADRESSE pour definir leur projetimmobilier, quel qu’il soit. Les clients pourrontaupres d’un conseiller immobilier, rechercher,selectionner et geolocaliser le programme quiles interesse, afin d’obtenir toutes lesinformations relatives au projet : type deprogramme (Pinel, LMPN), prix au m2, date delivraison, plans et fiches des lots disponibles,rentabilite, nombre de lots et stock disponible...En complement, des videos presentant chaquequartier, chaque agglomeration serontdisponibles sur le site pour aider l’internaute a se projeter au maximum dans sa recherche debien ou d’investissement. Pour un service cle en

main, les clients ont egalement la possibilite demettre une option en temps reel sur unappartement, via leur agent L’ADRESSE. De quoifaciliter la concretisation du projet immobilier entoute transparence, et en toute tranquillite. Avecpres de 2000 programmes et 60 000 lots avendre partout en France, www.ladresse-neuf.com est un formidable outil pour les agentsimmobiliers, qui vont ainsi pouvoir accompagnerleurs clients dans l’ensemble de leur parcoursimmobilier : de leur premier achat a l’investis-sement, dans l’ancien comme dans le neuf.

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N°52 Dossier Ailleurs Tribune O C T O B R E 2 0 1 6 · •Logement : le risque politique de la...

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