GRAND MONTRÉAL Rapport de marché de bureaux Report Q1... · bureaux de catégorie A avec un...

GRAND MONTRÉAL

Rapport de marché de bureaux

PREMIER TRIMESTRE 2015

Accélérateur de réussite.


SURVOLS DES MARCHÉS

Montréal – Centre-ville 4

Montréal – Centre de l’Île 5

Banlieues 6

GLOSSAIRE 7

TABLE DES

MATIÈRES

3

SURVOL DU MARCHÉ DES ESPACES À BUREAUX

GRAND MONTRÉAL

L’année 2014 a commencé avec beaucoup d’attentes et les 6 premiers mois ont été témoins de plusieurs transactions sur le marché des espaces de bureaux, ce qui a surpris les nombreux joueurs immobiliers à Montréal. Les prévisions optimistes de l’année 2014 ont été tempérées par la glissade du dollar canadien et par la chute des prix du pétrole qui ont eu des effets sur l’économie canadienne. Que nous réserve 2015? La situation économique affectera-t-elle énormément le marché immobilier montréalais?

Le Conference Board estime que la croissance du produit intérieur brut du Québec atteindrait 2,4 % cette année, et que l’économie devrait profiter de la baisse du dollar canadien et d’une économie américaine plus solide. La Chambre de commerce du Montréal métropolitain indiquait en février un taux de chômage de 7,5 % pour la région de Montréal, en baisse de 0,7 % par rapport au mois de février 2014. Le marché des espaces de bureaux commence l’année 2015 sur une note optimiste, alors qu’on enregistre 499 921 pieds carrés d’absorption positive, un taux d’inoccupation de 7,3 %, à la baisse de 0,1 % par rapport à l’année précédente, et à un taux de disponibilité de 11,9%, en baisse de 1,4% comparativement à celui du dernier trimestre de 2014.

Malgré le fait que l’absorption d’espace de bureaux ne reflète pas le dynamisme de l’économie, la superficie inoccupée a reculé de 55 803 pieds carrés par rapport au dernier trimestre. Dans ces conditions d’offre excédentaire, les locataires potentiels et actuels sont en meilleure position pour améliorer les conditions de leur bail et louer un espace de bureau de haute qualité à des taux préférentiels ou pour déménager dans des espaces de qualité supérieure.

La forte croissance de l’offre des espaces de bureaux de qualité n’a pas trouvé preneur chez les locataires et les acheteurs potentiels. Pour cette raison, le taux d’inoccupation demeure à 7,3 %. Les plus grands changements dans le taux d’inoccupation sont survenus dans les bureaux de catégorie A avec un pourcentage de 8,5 % pour ce trimestre. Quant au taux d’inoccupation pour les bureaux de catégorie B, il est resté plutôt stable à 6,8 %.

INVESTISSEMENTLes taux globaux d’actualisation pour ce trimestre demeurent stables. Pour les édifices de catégorie A du centre-ville, les taux sont compris entre 6,00 % et 6,50 %, alors que pour les produits de catégorie B, on parle plutôt de 6,50 % à 7,00 %. En banlieue, les taux globaux d’actualisation demeurent constants à 6,75 % pour les immeubles de catégorie A et 7,25 % pour les immeubles de catégorie B.

Quant aux marchés des capitaux, l’offre hypothécaire commerciale demeure forte avec des écarts de crédit encore bas comparativement aux années précédentes. Les taux s’alignent entre 175 et 210 points de base au-dessus des obligations de 5 ans pour les propriétés de catégorie A. La grande différence dans le taux global est que le gouvernement du Canada a baissé le taux préférentiel de 0,25 % en 2014 pour atteindre un taux moyen de 0,75 %.

PRÉDICTIONSLe marché pourrait ralentir au cours des deuxième et troisième trimestres, pour ensuite accélérer vers la fin de l’année. On prévoit que la demande pour la location d’espaces de bureaux, encouragée par la croissance du secteur des services, demeurera presque nulle en 2015, principalement en raison du commerce extérieur, de la dévalorisation du dollar canadien et de la reprise et de la demande américaine. Toutefois, la croissance du produit intérieur brut pour la région métropolitaine, selon le Conference Board du Canada, serait de 2,4 %, soit une hausse de 0,3 %. L’Institut de la statistique du Québec indiquait en février que l’emploi était en hausse de 1,1 % par rapport à l’an dernier, ce qui se traduit par un taux de chômage de 7,4 %. La situation économique actuelle incite donc les entreprises à réagir et à évaluer leurs préférences. L’équilibre budgétaire sans l’augmentation des taxes d’affaires ou individuelles annoncée lors du budget provincial devrait avoir un effet positif sur l’économie de Montréal.

Avec la baisse du dollar et un budget équilibré, on s’attend à de nouveaux joueurs sur le marché immobilier et un nouvel intérêt de la part des États-Unis. L’année 2015 pourrait donc s’avérer une autre année fructueuse sur le plan des ventes.

PERFORMANCE HISTORIQUE ET PRÉVISIONS

T4 2014 T1 2015 TENDANCE

Taux de disponibilité 13,3 % 11,9 %

Taux d’inoccupation 7,4 % 7,3 %

Absorption nette (pi2) 166 486 499 921

Nouvelles constructions (pi2) 272 571 461 100

Loyer net moyen pondéré ($/pi2) 17,31 $ 17,19 $

Loyer additionnel moyen pondéré ($/pi2) 15,86 $ 15,79 $

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2009T1

T2 T3 T4 2010T1

T2 T3 T4 2011T1

T2 T3 T4 2012T1

T2 T3 T4 2013T1

T2 T3 T4 2014T1

T2 T3 T4 2015Q1

T2p T3p T4p 2016T1p

Absorption (pi²) Nouvelle offre (pi²) Taux d'inoccupation (%)

ABSORPTION (PI2)

NOUVELLE OFFRE (PI2)

TAUX D’INOCCUPATION (%)


SOMMAIRE DU MARCHÉ DES ESPACES À BUREAUX

MONTRÉAL – CENTRE-VILLELe premier trimestre de l’année 2015 ressemble à celui de 2014, dans la mesure où le marché s’est montré généreux envers les locataires, alors que les propriétaires offrent des incitatifs à la location toujours plus alléchants. L’année débute avec un taux de disponibilité de 10,6 % et un taux d’inoccupation de 5,6 %. Certes, le centre-ville est plus dispendieux, mais il conserve ses avantages comme centre des affaires en raison de sa situation enviable au cœur des axes routiers et du transport en commun. La construction du gratte-ciel Maison Manuvie, au 900, boulevard de Maisonneuve Ouest, est en cours et permettra d’ajouter 477 976 pieds carrés d’espace de bureau au centre-ville d’ici le troisième trimestre de 2017. Manuvie occupera 260 000 pieds carrés sur 11 étages, ce qui représente plus de la moitié des 27 étages de ce gratte-ciel de catégorie AAA. Quelques 2000 employés de Manuvie déménageront dans ce nouveau bâtiment.

◊ Étant donné que plusieurs entreprises réduisent la superficie qu’elles occupent et que la superficie disponible totale est en augmentation constante, les taux de disponibilité et d’inoccupation vont continuer de grimper en 2015.

◊ Les espaces inoccupés en sous-location continuent de gagner du terrain. Ce trimestre ils ont atteint plus de 190 000 pieds carrés.

TENDANCES

Locations Notables Ventes Notables Nouvelles Constructions

TRANSACTIONS DE VENTES NOTABLES

ACQUÉREUR TYPE ADRESSE ESPACEAPPROX. (PI2)

11 8213232 Canada Inc Vente 240, Saint-Jacques, Montréal 48 826

12 Montagne Nominee INC Vente 2062 de la Montagne, Montréal 14 962

TRANSACTIONS DE LOCATION NOTABLES


1 L'Oréal Canada Inc. Renouvellement 1500, rue University, Montréal 97 749

2L'Institution Royale pour I'Avancement des Sciences

Renouvellement 2001, av. McGill College 44 029

3 Vision Globate A.R. Ltée Renouvellement 80, rue Queen,

Montréal 24 815

4MacDougall, MacDougall & Mactier Inc.

Nouveau bail 1000, rue de la Gauchetière 22 294

5 Ravinsky Ryan Lemoine Renouvellement 1010, rue de la

Gauchetière 13 305

6 Alcoa Ltée Renouvellement 1, place Ville Marie 12 684

7 Orthosoft inc. Renouvellement 75, rue Queen, Montréal 12 122

8 Chemical Computing Group Inc. Agrandissement 1010, rue

Sherbrooke Ouest 10 087

9 Orange Business Services CAD inc. Nouveau bail 2001, av. McGill

College 9 913

10 Cosime Inc. Nouveau bail 5, Pplace Ville Marie 9 559

NOUVELLES CONSTRUCTIONS

ADRESSE SUPERFICIETOTALE (PI2) PROMOTEUR

13 1115 rue Saint-Antoine O. Montréal 495 067 Cadillac Fairview

14 900 boul. de Maisonneuve Ouest 471 200 Ivanhoe Cambridge

15 0 des Canadiens-de-Montréal Avenue 76 000 Broccolini





Nouvelles constructions (pi2) 0 0




ABSORPTION (PI2)


TAUX D’INOCCUPATION (%)(800 000)

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5


MONTRÉAL - CENTRE DE L’ÎLELes quartiers centraux de l’île de Montréal sont célèbres pour leurs immeubles de type loft qui offrent des loyers abordables et attirent les entreprises œuvrant dans le milieu artistique. Certains secteurs sont devenus un choix attrayant pour les grands utilisateurs de lofts chics reconvertis en espaces à aire ouverte et en bureaux administratifs polyvalents. Présentement, le taux de disponibilité y est de 18,7 %. C’est 8,1 % de plus qu’au centre-ville.

◊ Alors que la demande pour les produits de catégorie A et B- est moindre, la demande pour les bureaux de type loft poursuit sa croissance auprès des entreprises cherchant à réduire leurs coûts d’opération. Les régions ou la demande est la plus importante sont le plateau Mont-Royal, Centre-Sud et Griffintown. Ces bureaux de type Loft resteront populaires parmi les entreprises en démarrage à la recherche de loyers modiques et qui désirent offrir un environnement de travail dynamique pour les jeunes professionnels.

◊ Près de 177 000 pieds carrés ont été absorbés au cours du premier trimestre de 2015, ce qui représente une hausse depuis le quatrième trimestre de 2014.

TENDANCES











1 Hydro-Québec Renouvellement 800, boul. De Maisonneuve Est 66 372

2 Développement Dialyse Québec inc. Nouveau bail 5455, av. de

Gaspe, Montréal 31 000

3 Ubisoft Nouveau bail 5800, rue Saint-Denis, Montréal 30 800

4 John Keells BPO Solutions Canada inc. Nouveau bail 255, boul.

Cremazie, Montréal 21 100

5 Société de Transport de Montréal Renouvellement 5800, rue Saint-

Denis, Montréal 15 654

6 Seneca-Experts Conseils Inc. Agrandissement 7100, rue Jean-

Talon Est 15 021

7Centre des textiles contemporains de Montréal

Renouvellement 5800, rue Saint-Denis, Montréal 11 682

8 Éditions Protégez-vous Renouvellement 2120, rue

Sherbrooke Est 7 332




9 Universite Concordia Vente 1211-1215 St Mathieu, Montreal 16,610

10 Fondation Marc Bourgie Vente 1900-1950, rue Notre-

Dame, Montreal



11 3500 Saint-Jacques, Montreal

227 900 Asgaard

12 401 Ogilvy Avenue, Montreal 85 000 Groupe Petra Ltée

ABSORPTION (PI2)


TAUX D’INOCCUPATION (%)(400 000)

(200 000)

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BANLIEUESLa croissance exceptionnelle du marché des espaces de bureaux observée au cours des années précédentes semble s’être calmée. Au premier trimestre de 2015, les banlieues ont enregistré une absorption positive de 126 478 pieds carrés. Toutefois, Saint-Laurent, l’Ouest-de-l’Île et l’Est-de-l’Île ont enregistré une absorption négative totale de 177 578 pieds carrés. L’Est-de-l’Île demeure le sous-marché avec le taux de disponibilité le plus élevé : 21,4 %. Néanmoins, le marché des banlieues se développe rapidement et demeure un marché intéressant en raison de ses prix et de ses loyers abordables, tout en restant en retrait du trafic routier.

◊ Ce trimestre, Laval enregistre un taux d’inoccupation de 10,6 % et un taux de disponibilité de 15,7 %.

◊ La Rive-Sud demeure le marché le plus stable sur le plan de la sous-location, car il n’y a aucun espace de ce type sur le marché. De plus, pour ce trimestre, la Rive-Sud enregistre le taux d’inoccupation le plus bas parmi tous les marchés de banlieue, avec 6,3 % et un taux de disponibilité de 11,8 %. Le loyer net moyen demandé pour des espaces disponibles y est de 12,04 $ le pied carré par année.

TENDANCES











1 Calea Renouvellement 4837-4847, rue Levy 26 147

2 Utopia Image inc. Renouvellement 2, place Laval, Laval 17 714

3 Éclairage Dimension Plus inc. Renouvellement 8560, boul. Pie-IX 11 244

4 Société Québécoise des Infrastructures Renouvellement 180, boul. Anjou 11 134

5 Targanta Therapeutics Renouvellement 7170, rue Frederick

Banting 10 220

6Fédération des caisses Desjardins du Québec

Renouvellement 2550, boul. Daniel-Johnson, Laval 9 183

7 Industrielle Alliance Renouvellement7400, boul. des

Galeries-d'Anjou, Montréal

8 926



8 Gestion 3333 du Souvenir Inc. Vente 3333, du Souvenir,

Laval 13 716

9 Gestion NDMM INC. Vente 1575, de l'avenir, Laval 3 832

10 Gestion Arm in Arm Inc Vente 3843, boul. St-Martin,

Laval 5 880




11 1225 rue St-Charles O. 215 000 Avison Young

12 2400 boul. Alfred Nobel, St-Laurent 135 000 Broccolini

13 1863-1865 route Transcanadienne 44 000 BTB REITABSORPTION (PI2) NOUVELLE OFFRE (PI2) TAUX D’INOCCUPATION (%)

(400 000)(300 000)(200 000)(100 000)0100 000200 000300 000400 000500 000600 000700 000

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GLOSSAIREAbsorption : Représente le changement dans l’espace physiquement occupé depuis la période précédente. L’absorption nette peut être positive ou négative. L’activité de prélocation n’est pas incluse dans le calcul de l’absorption nette puisqu’elle n’implique pas de changement dans l’occupation.

Loyer additionnel : Comprend les coûts d’exploitation et les taxes foncières, par pied carré par année.

Loyer brut:Obtenu lorsqu’on additionne le loyer additionnel au loyer net.

Loyer net : Valeur monétaire demandée par les propriétaires pour l’espace offert en location directe (et non pas en sous-location), exprimée en dollars par pied carré par année.

Location directe : L’espace disponible offert sur le marché par le propriétaire ou le gestionnaire de la propriété, que l’espace soit occupé ou non.

Sous-location : Espace disponible offert sur le marché par le locataire actuel, que l’espace soit occupé ou non. Cet espace entre en compétition avec l’espace disponible à la location directe.

Taux de disponibilité:Superficie disponible divisée par la superficie totale inventoriée. Cet espace est disponible à la location, la sous-location et peut ou non être occupé.

Taux d’inoccupation:Proportion d’espace inoccupé par rapport à l’inventaire total d’édifices. L’espace inoccupé est physiquement vacant et peut être ou non disponible pour la location ou la sous-location. L’inoccupation physique n’est pas déterminée par le fait qu’un locataire paie ou non un loyer.

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Benoit Beauchemin Analyste principal, Intelligence de marché | Montréal

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