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Campus Invest – Tous droits réservés – Éric MH

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SommaireMentions légales......................................................................2

Introduction............................................................................4

1 - Définissez la limite de votre budget rénovation.............5

2 - Demandez plusieurs devis.................................................6

3 - Préparez une marge de sécurité.......................................7

4 - Ne payez le solde qu’après la fin des travaux.................8

5 - Les pénalités de retard.......................................................9

6 - Suivez ou faites suivre le chantier..................................10

7 - Évitez les prudits ‘‘bas de gamme’’....................................11

8 - Créez votre équipe d’artisans..........................................12

9 - La sécurité en premier.....................................................13

Crédits .....................................................................................14

A propos de l’auteur..............................................................15

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Introduction

Vous avez prévu ou vous avez déjà acheté un appartement ou un immeuble que vous allez faire rénover ?

Pensez-vous prendre part à certains des travaux ? Ou au contraire souhaitez-vous déléguer les travaux à des artisans ?

Comment bien choisir vos partenaires ?

Quels produits et matériaux utiliser ?

Dans ce guide, je vous présente certaines bonnes pratiques que j’utilise pour mener à bien les rénovations des appartements que j’achète pour investir.

Bien sûr ces techniques fonctionnent très bien aussi pour la rénovation d’immeubles entiers.

Je vous souhaite une bonne lecture du guide !

Eric MH

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I. Définissez la limite de votre budget rénovation

Une des erreurs fréquentes des investisseurs débutants pour la rénovation est de ne pas maîtriser le coût des travaux.

Le risque est de vouloir acheter les matériaux ou les équipements les plus chers pour faire de sa nouvelle acquisition, le top du top. Cela part d’un bon sentiment et c’est une bonne chose de proposer un produit de qualité à ses futurs locataires. Et c’est vrai, qu’en tant que propriétaire, on se projette souvent dans sa nouvelle acquisition.

Mais il y a des éléments qui coûtent cher et qui n’apportent pas nécessairement une valeur perçue aux yeux des locataires.

Pas la peine, par exemple, de prendre les carrelages les plus chers pour réaliser une douche à l’italienne. Pas nécessaire non plus de prendre des radiateurs commandés par wifi, pour citer un autre exemple. Même si cela vous plait, cela ne fera que baisser votre rentabilité.

Avant de commencer votre rénovation, vous devez connaître le montant maximum qui vous permettra de rester rentable. Il y a des éléments sur lesquels il faudra mettre le prix, comme le budget électricité ou plomberie, car il y a une notion de sécurité. Mais pour les murs, les sols ou la décoration, pas besoin de chercher le grand luxe.

Votre but est de proposer un appartement propre et fonctionnel qui créera le coup de cœur, tout en maîtrisant les coûts.

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II. Demandez plusieurs devis

Si vous faites appel à des entreprises pour votre rénovation, pensez à comparer les offres. Pour cela, demandez plusieurs devis aux artisans. Les devis sont gratuits dans la grande majorité des cas.

Avoir plusieurs devis vous permettra de comparer :

- Les prix : d’un artisan à un autre, les prix peuvent être très différents. Il m’est déjà arriver de constater des prix 3 fois plus élevés d’un artisan à un autre pour la même prestation !

- Les prestations : les artisans n’utilisent pas les mêmes matériaux, ni les mêmes équipements. Certains devis sont plus complets ou plus détaillés que d’autres. Cela est aussi un gage de sérieux de l’entreprise de rénovation de fournir un devis bien détaillé.

- Les options : Quelquefois, il y a aussi des prestations optionnelles dans les devis. Donc, cela vaut le coup de bien comparer les prestations qui peuvent être très différentes d’un artisan à l’autre.

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Dans la grande majorité des rénovations, le coût réel des travaux est supérieur au coût estimé. Il y a souvent des dépenses qui se rajoutent pendant le chantier, car on découvre des choses que l’on n’avait pas vue, ou on a de nouvelles idées.

Par exemple, si lors des travaux, on remarque que la ventilation de la salle de bain ne fonctionne plus très bien, on va en profiter pour la changer tout de suite.

- Dans vos simulations, prévoyez donc une marge de sécurité de 15 à 20% sur le montant des travaux.

On constate aussi que plus il y a de corps de métiers impliqués dans une rénovation, moins les délais sont respectés.

- Pensez donc aussi à rajouter quelques jours de battement dans votre planning de rénovation.

Cela vous évitera de devoir accueillir vos locataires dans un appartement non fini.

III. Prévoyez une marge de sécurité

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Les montants engagés dans les travaux sont souvent élevés et les chantiers peuvent durer plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

En général, le paiement à une entreprise de rénovation s’effectue en 3 étapes :

- Paiement d’un acompte à la commande : le montant de l’acompte peut varier en fonction du matériel que doit acheter l’artisan. En général, le montant de l’acompte varie entre 0 et 30% de la facture totale,

- Paiement d’une partie au début des travaux : permet à l’artisan de mobiliser son équipe. Ce montant au début des travaux représente généralement entre 0 et 30% de la facture totale,

- Paiement du solde restant à la fin des travaux : lorsque les travaux sont finis et que vous avez vérifié que tout est en ordre et qu’il n’y a pas de défauts, vous pourrez payer le solde restant.

Il est important de procéder de cette manière pour plusieurs raisons :

- Cela incite l’artisan à terminer dans les délais pour être payé rapidement. Au contraire, si vous lui payez l’intégralité avant le début des travaux, il sera moins pressé de terminer !

- Cela vous permet de garder un moyen de pression si les travaux sont mal réalisés ou si ils ne correspondent pas au devis

Donc ne paye le solde qu’après vérification des travaux finis ! Si une entreprise vous demande de tout payer avant les travaux : à éviter absolument !

IV. Ne payez le solde qu’à la fin des travaux

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V. Les pénalités de retardPour certains corps de métiers, il est fréquent que les entreprises soient débordées ou en sous-effectif à certaines périodes de l’année. Un retard trop important pourrait alors avoir de lourdes conséquences sur le reste de votre projet.

Par exemple, si vous avez prévu de créer de nouvelles pièces et rajoutant des cloisons, un retard sur ces travaux empêchera de commencer les travaux de sol et de peinture, ce qui risque de décaler tout le reste de votre planning. Reprendre un rdv avec le peintre ou l’installateur de parquet à la dernière minute peut être très risqué, car leurs emplois du temps sont souvent chargés.

Dans ce cas, vous pouvez inclure dans le contrat avec la première entreprise de plâtrerie/cloisons des pénalités de retard. Cela vous protégera financièrement et poussera l’entrepreneur à finir dans les temps.

Ne demandez des pénalités de retard que sur les postes critiques qui risquent de bloquer les autres travaux.

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Il peut arriver qu’un artisan ait mal interprété la nature de certains détails des travaux à réaliser.

Il pourrait aussi arriver, même si c’est rare, que l’artisan fasse une erreur (l’erreur est humaine).

Si c’est le cas, le risque est de réceptionner un appartement avec des travaux qui ne correspondent pas tout à fait à ce que vous attendiez. Par exemple si le carreleur se trompe de carreaux, vous risquez d’avoir une salle de bain dans une couleur différente de celle que vous aviez imaginé !

Lors de la réalisation des travaux, il est donc impératif de suivre ou de faire suivre le chantier.

L’idéal est de venir le matin lorsque les artisans arrivent et de faire le point avec eux sur l’avancement des travaux et sur ce qui va être fait dans la journée.

Vous pouvez aussi faire appel à un maître d’œuvre (ou un architecte) qui fera ce suivi à votre place.

Suivre le chantier vous permet aussi de vous assurer qu’il n’y a pas de glissement dans les plannings.

VI. Suivez ou faites suivre le chantier

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VII. Évitez les produits ‘‘bas de gamme’’

Pour l’investisseur, maitriser son budget et acheter les produits pour rénover au meilleur prix est primordial. On peut être alors tenté d’acheter pour ses rénovations, des produits « bas de gamme » car ce sont souvent les moins chers.

Il y a 2 problèmes avec les produits « bas de gamme » :

- Utiliser certains produits « bas de gamme », risque de faire baisser la valeur locative perçue par le locataire. Par exemple si vous choisissez d’installer des radiateurs électriques, éviter les moins chers (type résistances électriques) et préférez des radiateurs à bains d’huile (pas beaucoup plus cher) mais bien plus efficace et qualitatif

- La durée de vie des produits « bas de gamme » est beaucoup plus faible. A quoi bon acheter un produit bon marché si vous devrez le changer l’année suivante car il est défectueux ? Au final vous paierez moins cher en prenant un produit plus qualitatif qui durera plus longtemps.

Par exemple, pour le choix de robinet, un produit bas de gamme va se gripper rapidement. Vous devrez rapidement le faire changer, ce qui occasionnera des frais de plomberie + l’achat d’un nouveau produit pour remplacer l’ancien. Cela fera vite grimper la facture.

Si on contraire, vous optez pour un robinet de qualité professionnelle (de la marque GROHE par exemple), celui-ci ne sera pas beaucoup plus cher que le produit bas de gamme. Par contre, ce robinet de qualité durera facilement plus d’une dizaine d’année sans que vous ayez à intervenir.

Au final cela vous coutera donc beaucoup moins cher.

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VIII. Créez votre équipe d’artisans

Lors de vos rénovations, vous allez rencontrer différentes entreprises de différents corps de métier. Vous allez pouvoir évaluer le savoir-faire, le sérieux et la méthodologie de ces entreprises.

Il est important d’évaluer les entreprises et les artisans AVANT de commencer les travaux pour éviter les surprises. Mais il est tout aussi important de faire un bilan APRES la livraison des travaux :

- L’entreprise a-t-elle respecté les coûts annoncés ?

- Les travaux ont-ils été réalisés dans les temps ?

- La communication a-t-elle bien fonctionné ?

- Recommanderiez-vous cette entreprise à des amis ?

Sont des questions à vous poser pour savoir si vous ferez à nouveau appel à cette entreprise dans le futur pour d’autres projets de rénovation.

Au fur et à mesure, vous allez pouvoir capitaliser vos expériences et créer votre équipe d’artisans. Cela vous fera gagner beaucoup de temps et de sérénité.

Pour chaque corps de métiers, je choisi 2 ou 3 entreprises dans mon « équipe ». Cela me permet aussi d’avoir toujours plusieurs devis pour faire jouer la concurrence et valider les prix.

Au fil du temps, vous allez créer des partenariats qui vont vous faire gagner beaucoup en efficacité.

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IX. La sécurité en premierNe cherchez pas à faire de trop fortes économies sur les postes de « sécurité » comme l’électricité, le sanitaire ou la plomberie. Pour ce type de travaux, il y a des normes de sécurité très précises à respecter.

Faites donc appel à un vrai professionnel habilité à ce type de travaux et qui pourra vous garantir le respect des normes de sécurité.

Préférez donc une entreprise établie depuis plusieurs années dans son domaine et évitez les autoentrepreneurs débutants, même si leurs prix peuvent paraître très alléchants.

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Crédits d’illustration

Couverture : Photographie utiliséeConçue par Freepik - Freepik.comPage 8 : icones du shéma Conçues par Freepik - Freepik.comPage 10 : Photographie Conçue par Waewkidja / FreepikPage 14 : Photographe de canapéConçu par Freepik

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A propos de l’auteur

Investisseur depuis 2003, j’ai depuis réalisé de nombreuses opérations.

Mon objectif numéro un est de louer des biens de qualités aux étudiants principalement dans l’est de la France.

Je conseille et aide également les personnes désireuses de se créer un revenu alternatif grâce à l’immobilier.

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